成本管理流程.docx

成本管理流程一、成本信息調(diào)研1、公司進(jìn)行新房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，成控中心必須進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，完成該區(qū)域的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本水平調(diào)查報(bào)告，內(nèi)容應(yīng)包括：1) 該地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)適用的法律、法規(guī)、規(guī)定及其對(duì)工程成本的影響：包括定額計(jì)價(jià)模式、工程招投標(biāo)規(guī)定、地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)稅費(fèi)等。2) 當(dāng)?shù)氐脑O(shè)計(jì)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)的特點(diǎn)，主要指工程建筑設(shè)計(jì)、人防要求、公建配套要求以及技術(shù)特點(diǎn)，以便考慮對(duì)造價(jià)的影響。3) 當(dāng)?shù)亟ㄔ斐杀镜谋容^：包括定額造價(jià)水平的對(duì)比和實(shí)際建造成本的比較，完成該地區(qū)各類(lèi)建筑各種檔次物業(yè)建造成本水平表2、成控中心應(yīng)挑選1-2個(gè)樓盤(pán)深入調(diào)研，完成競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)成本水平調(diào)研報(bào)告。二、項(xiàng)目論證階段成本估算1.拓展小組確定論證項(xiàng)目，初步了解大市政條件，研發(fā)中心進(jìn)行概念規(guī)劃草案設(shè)計(jì)。2.成控中心根據(jù)研發(fā)中心提交的概念規(guī)劃草案、主要規(guī)劃指標(biāo)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)部提供的相關(guān)土地狀況資料，工程中心提供的市政費(fèi)用預(yù)測(cè)，營(yíng)銷(xiāo)中心提交的關(guān)于新項(xiàng)目初步定位建議，結(jié)合同類(lèi)項(xiàng)目的成本數(shù)據(jù)完成開(kāi)發(fā)成本估算。在提交財(cái)務(wù)中心完成投資估算后，一起作為拓展小組編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的內(nèi)容提交公司評(píng)審。 3.公司評(píng)審?fù)ㄟ^(guò)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告后，成本估算自動(dòng)成為項(xiàng)目建安成本預(yù)控目標(biāo)。三、定位策劃階段成本測(cè)算1.項(xiàng)目獲取后，拓展小組提出項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)要求，研發(fā)中心提出產(chǎn)品策劃方案，明確各業(yè)態(tài)面積劃分、結(jié)構(gòu)類(lèi)型、景園/室內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)、各機(jī)電系統(tǒng)配備標(biāo)準(zhǔn)等，營(yíng)銷(xiāo)中心在完成市場(chǎng)調(diào)研基礎(chǔ)上編制項(xiàng)目定位策劃報(bào)告。2.成控中心根據(jù)研發(fā)中心提交的產(chǎn)品策劃方案和工程中心提交的市政費(fèi)用預(yù)測(cè)完成成本測(cè)算，提交營(yíng)銷(xiāo)中心形成項(xiàng)目定位策劃報(bào)告并組織評(píng)審。四、設(shè)計(jì)階段成本控制1. 概念設(shè)計(jì)階段：項(xiàng)目定位策劃方案通過(guò)評(píng)審后，研發(fā)中心組織項(xiàng)目的概念設(shè)計(jì)，成控中心參與設(shè)計(jì)方案評(píng)審，并提出成本意見(jiàn)。2方案設(shè)計(jì)階段：成控中心依據(jù)項(xiàng)目成本測(cè)算目標(biāo)和研發(fā)中心提供的建筑單體設(shè)計(jì)方案進(jìn)行成本預(yù)設(shè)，并提交分管領(lǐng)導(dǎo)審批。3.初步設(shè)計(jì)階段：1) 成控中心在初步設(shè)計(jì)開(kāi)始前，依據(jù)前期成本預(yù)設(shè)結(jié)果提出初步設(shè)計(jì)限額要求，經(jīng)各分管領(lǐng)導(dǎo)聯(lián)簽后，作為初步設(shè)計(jì)階段的成本控制依據(jù)，由研發(fā)中心具體落實(shí)、實(shí)施。2) 設(shè)計(jì)完成初步設(shè)計(jì)后，成控中心根據(jù)初步設(shè)計(jì)方案，在前期成本預(yù)設(shè)基礎(chǔ)上進(jìn)行成本概算，并交分管領(lǐng)導(dǎo)審批，作為評(píng)審研發(fā)中心初步設(shè)計(jì)成本控制質(zhì)量的依據(jù)。3) 初設(shè)完成后，成控中心編制建安目標(biāo)成本，并配合相關(guān)部門(mén)共同完成目標(biāo)成本編制。4) 根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度要求，由成控中心配合招采中心著手進(jìn)行總包、監(jiān)理和前期施工單位招標(biāo)。4.施工圖設(shè)計(jì)階段：1) 成控中心在施工圖設(shè)計(jì)開(kāi)始前，提出施工圖設(shè)計(jì)限額要求，經(jīng)各分管領(lǐng)導(dǎo)聯(lián)簽后作為施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的附件，成為施工圖設(shè)計(jì)階段的成本控制依據(jù)，由研發(fā)中心具體落實(shí)、實(shí)施。2) 研發(fā)中心在施工圖出圖30天內(nèi)，完成施工圖設(shè)計(jì)評(píng)審。成控中心在施工圖評(píng)審結(jié)束后編制成本預(yù)算，作為評(píng)審研發(fā)中心施工圖設(shè)計(jì)成本控制質(zhì)量的依據(jù)。3) 對(duì)于與目標(biāo)成本存在差異部分，由成控中心和研發(fā)中心共同商討解決方案，報(bào)分管領(lǐng)導(dǎo)審批。五、項(xiàng)目實(shí)施階段1在招標(biāo)采購(gòu)過(guò)程中，由成控中心根據(jù)目標(biāo)成本控制要求，按權(quán)限對(duì)采購(gòu)內(nèi)容進(jìn)行價(jià)格審核，并編制招標(biāo)文件的商務(wù)部分。2設(shè)計(jì)變更的成本控制。3.工程簽證的成本控制。4動(dòng)態(tài)成本控制：成控中心在施工階段建立成本控制臺(tái)帳，對(duì)項(xiàng)目成本費(fèi)用變化進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控，分析目標(biāo)成本與實(shí)際成本的偏差，對(duì)偏差原因進(jìn)行分析，并每月提交成本動(dòng)態(tài)分析報(bào)告。若目標(biāo)成本確需調(diào)整，按權(quán)限提交公司領(lǐng)導(dǎo)審批。六、工程結(jié)算階段 施工單位根據(jù)合同要求和進(jìn)度要求進(jìn)行施工，當(dāng)達(dá)到合同約定結(jié)算條件后，向監(jiān)理單位提出工程量結(jié)算申請(qǐng)。經(jīng)監(jiān)理單位和項(xiàng)目部審核后，由成控中心進(jìn)行結(jié)算。七、成本后評(píng)估1項(xiàng)目結(jié)算全部完成后，由成控中心編制項(xiàng)目成本后評(píng)估表：1) 歸集評(píng)估項(xiàng)目的所有相關(guān)成本基礎(chǔ)資料，包括：項(xiàng)目可研報(bào)告、項(xiàng)目定位策劃報(bào)告、目標(biāo)成本指導(dǎo)書(shū)、目標(biāo)成本測(cè)算表、該項(xiàng)目的各期動(dòng)態(tài)成本分析等。2) 匯總項(xiàng)目完整的結(jié)算資料，包括工程預(yù)算書(shū)、工程結(jié)算書(shū)、工程變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證等資料。2按產(chǎn)品類(lèi)型和成本科目，分別歸集成本金額，將實(shí)際發(fā)生額與目標(biāo)成本作對(duì)比分析。3.對(duì)比項(xiàng)目結(jié)算與該項(xiàng)目可研報(bào)告中成本數(shù)據(jù)及制定的目標(biāo)成本、投資估算、項(xiàng)目目標(biāo)成本的準(zhǔn)確、合理性。1) 對(duì)比項(xiàng)目結(jié)算與目標(biāo)成本指導(dǎo)書(shū)中相關(guān)成本內(nèi)容，匯總成本差異內(nèi)容，分析差異產(chǎn)生的原因，評(píng)價(jià)成本管理工作的有效性。2) 分析該項(xiàng)目各期的動(dòng)態(tài)成本資料，評(píng)價(jià)項(xiàng)目成本管理的科學(xué)合理性，總結(jié)其中的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。3) 對(duì)照施工圖、竣工資料、施工總包合同、工程預(yù)算書(shū)、工程結(jié)算書(shū)等資料，分析開(kāi)發(fā)計(jì)劃、施工組織、工程承包范圍變化、工程量變化、設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證、市場(chǎng)因素等對(duì)成本的影響。4) 分析主要材料，尤其是影響外觀的裝修材料、影響使用的衛(wèi)生潔具、門(mén)窗等的使用效果和耐用程度，評(píng)價(jià)材料成本的合理性。4成控中心應(yīng)形成項(xiàng)目成本后評(píng)估差異性分析報(bào)告和項(xiàng)目后評(píng)估表，并提交各相關(guān)部門(mén)，由各部門(mén)分別解釋各自范圍內(nèi)實(shí)際成本與目標(biāo)成本的差異的原因，書(shū)面提出改進(jìn)措施。意見(jiàn)收集初步完成后，由成控中心匯總分析成本差異