房地產(chǎn)上市企業(yè)經(jīng)營績效評價.doc

目錄中英文摘要1一、引言2二、房地產(chǎn)上市公司績效評價指標體系的建立3（一）財務指標的選取3（二）財務指標的主成分處理41步驟142步驟243步驟344步驟44(三)確定和解釋主成分5（四）構造財務狀況綜合評價指數(shù)5(五) 估計上市公司財務狀況的綜合評價指數(shù)，然后排序5三、房地產(chǎn)上市公司績效評價實證研究5（一）樣本選擇5(二) 樣本財務數(shù)據(jù)6（三）評價方法71相關系數(shù)檢驗82. F綜合值9四、結果檢驗10五、結論11參考文獻12房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營績效評價統(tǒng)計031 齊麗榮 指導教師 胡榮華中英文摘要摘要：上市公司的經(jīng)營管理業(yè)績可以通過一系列的指標來反映,但這些指標只能反映公司經(jīng)營活動中某時刻某個方面的情況。在此基礎上引入因子分析模型,并構建評價上市公司經(jīng)營業(yè)績的指標體系,然后應用該模型對我國房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營業(yè)績做實證研究,最后得出研究結論,并指出了由于會計信息失真等因素的存在,使得該研究方法存在一些局限性,從而在一定程度上影響了研究結果的現(xiàn)實指導意義。關鍵詞： 財務指標 因子分析 房地產(chǎn) 上市公司 經(jīng)營績效Abstract：Business performance of public company can reflect by a series of financial Indexes,but these indexes can only reflect a kind of situation at enterprises operation respectively. The eficiency of these methods are then discussed,on the basis of which the model of factor analysis is introduced and a index system of evaluation is constructed.This model is applied to the empirical research an business performance of listed real estate companies.A conclusion is finally reached and the limitation of this model is pointed out.Keyword: financial indicator factor analysis real estate listed companies fare performance一、引言房地產(chǎn)是我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一。自1998年以來，我國房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資每年以超出20%的速度增長，銷售額的平均增長率更是達到了27%以上，增長速度遠高于GDP的增長。尤其是到了2001年上半年，伴隨著我國宏觀經(jīng)濟形式的良好發(fā)展以及申奧、入世、住房改革的深化等各項有利因素的刺激，全國房地產(chǎn)市場形成了以住宅為主導的投資熱潮，國房景氣指數(shù)一路上揚。行業(yè)的蓬勃發(fā)展給業(yè)內(nèi)的諸多企業(yè)帶來了新的機遇，促進了房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績的迅速提升。 到了2003年，房地產(chǎn)開發(fā)投資突破了1萬億元，同比增長29.7%,對GDP的貢獻達到了2.5個百分點。2004年以來由于宏觀調(diào)控因素的影響,房地產(chǎn)開發(fā)投資增長速度雖然逐月下降,但根據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計數(shù)據(jù),全國累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資6055億元,同比仍增長了28.6%.房地產(chǎn)業(yè)的繁榮局面吸引了越來越多的非房地產(chǎn)業(yè)上市公司介入其中,為已經(jīng)紅火異常的房地產(chǎn)業(yè)又加了一把柴。房地產(chǎn)的發(fā)展與壯大在資本市場同樣表現(xiàn)的很搶眼。從1991年深萬科在深圳交易所上市以來，經(jīng)過十幾年的艱難發(fā)展，截止到2004年8月，滬深兩市共有房地產(chǎn)上市公司55家，開發(fā)區(qū)類公司18家。從2004年房地產(chǎn)上市公司的中報情況來看，雖然由于地產(chǎn)開發(fā)的周期比較長,盈利存在著一定的滯后性，但從目前房地產(chǎn)板塊的業(yè)績在整個市場中還是很突出的,而且整個行業(yè)還處于發(fā)展階段,就從該板塊的的業(yè)績增長速度上,已經(jīng)可以看出它未來的發(fā)展?jié)摿α恕Ａ硗?，房地產(chǎn)板塊的主營業(yè)務收入、凈利潤等指標較去年同期有了大幅度的提高,并且其同比增長率要遠遠高于市場的平均水平,但仍有少數(shù)公司的每股收益和凈資產(chǎn)收益卻大大低于全部上市公司的平均值，盈利能力與資產(chǎn)實力不符，整體盈利能力低，公司的業(yè)績表現(xiàn)差強人意，與行業(yè)走勢背離較大。在房地產(chǎn)業(yè)如此繁榮的情況下，房地產(chǎn)上市公司的運營情況到底是怎么樣呢？本文將對房地產(chǎn)上市公司的經(jīng)營績效做分析與評價，以期對房地產(chǎn)上市公司有個清晰正確的認識。所謂企業(yè)績效評價（Performance Valuation），是指運用數(shù)理統(tǒng)計和運籌學原理，采用特定的指標體系，對照統(tǒng)一的標準，按照一定的程序，通過定量定性的對比分析，對企業(yè)一定經(jīng)營期間的經(jīng)營效益和經(jīng)營者業(yè)績作出客觀、公正和準確的評價。本文之所以選用房地產(chǎn)上市公司作為企業(yè)績效評價的樣本，是基于以下理由：首先，房地產(chǎn)行業(yè)作為一種典型的資本密集型產(chǎn)業(yè)，受宏觀經(jīng)濟政策的影響非常大。中國商用土地使用政策、金融政策的不斷調(diào)整以及加入WTO等宏觀經(jīng)濟環(huán)境的變化，對房地產(chǎn)的影響是全方位的。開發(fā)企業(yè)、金融機構、中介代理機構、物業(yè)管理企業(yè)、建筑工程承包商都會在不同程度上感受到新的機遇、挑戰(zhàn)、壓力和沖擊。房地產(chǎn)企業(yè)如何提高績效，培育和提升競爭能力已是業(yè)界廣泛討論的話題。 其次，上市公司作為國有企業(yè)改制上市的龍頭企業(yè)，具有一定的代表性，且其定期向外提供財務報告，資料與數(shù)據(jù)易于搜集。二、房地產(chǎn)上市公司績效評價指標體系的建立（一）財務指標的選取針對房地產(chǎn)上市公司的績效評價，目前有很多種分析方法，相應的有很多指標被運用。那么建立績效評價指標體系就是首先需要解決的問題。在張波的房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營績效評價一文中采取了兩階段的DEA模型，將績效分解為效率和有效性兩個指標的乘積；在房地產(chǎn)行業(yè)上市公司績效評價的實證研究一文中作者采用了多元統(tǒng)計中的因子分析方法，由回歸統(tǒng)計出因子得分得分越高說明上市公司的績效水平越高。本文選取了一系列財務指標來進行探討。因為房地產(chǎn)業(yè)是在改革開放政策條件下發(fā)展起來的新興行業(yè)，而財務是企業(yè)的核心內(nèi)容，更是當前企業(yè)工作中最薄弱的環(huán)節(jié)。尤其是在加入WTO以后，房地產(chǎn)企業(yè)的財務面臨更大的挑戰(zhàn)和威脅。所以本文主要通過財務指標來探討房地產(chǎn)上市公司的經(jīng)營績效?，F(xiàn)代財務管理理論認為，企業(yè)的財務狀況主要取決于企業(yè)的盈利能力、償債能力、營運能力和成長能力。在美國的財務學研究和實踐中,被廣泛應用于財務評價的指標體系入選的財務比率要能反映這四個方面的財務狀況。在國內(nèi),1999 年6 月,財政部、國家經(jīng)貿(mào)委、人事部、國家計委等四部委聯(lián)合頒布了國有資本金效績評價規(guī)則,其中工商類企業(yè)績效評價指標體系也反映了企業(yè)上述四個方面的財務狀況。借鑒以上兩個財務評價體系,并根據(jù)我國上市公司的財務特點及選定的財務比率要能反映上述四個方面的財務狀況的要求,特選定7個財務比率作為分析的指標: 每股收益; 總資產(chǎn)報酬率= 利潤總額/ 總資產(chǎn); 營業(yè)利潤率= 主營業(yè)務利潤/ 主營業(yè)務收入; 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率= 主營業(yè)務收入/ 平均總資產(chǎn),平均總資產(chǎn)= (期初總資產(chǎn)+ 期末總資產(chǎn)) / 2 ; 速動比率（流動資產(chǎn)存貨）/流動負債；流動比率; 現(xiàn)金凈流入。以上指標具有同趨勢性,并且同為正指標,其數(shù)值越大,表明企業(yè)的財務狀況越好。 （二）財務指標的主成分處理1步驟1設上市公司數(shù)為n ,選取的財務比率共有k個, , , ,代表第i 家公司第j 項財務比率數(shù)據(jù)(i = 1 ,2 , ,n ;j = 1 ,2 , ,k) ,并對進行標準化處理。標準分t=（xi-）/2步驟2計算標準化后財務比率i 與財務比率j 之間的相關系數(shù) ,得到相關系數(shù)矩陣為R = () 。3步驟3計算R 的特征值和特征向量u。因為R為正定矩陣,故其特征值都是非負數(shù),將它們依大小順序排列為: 0 ;應對于的特征向量為(i = 1 ,2 , k) 。4步驟4作主成分, , ,它們是, , ,的線性組合,組合系數(shù)為 的特征向量為 (i =1 ,2 , ,k) 。Z1 的方差最大, , , 的方差依次遞減,由于就是的方差,故由特征值可求得各主成分的貢獻率及累計貢獻率:=/ = （i，m=1,2，k）是主成分保持原始數(shù)據(jù)信息總量的比重; 是主成分至 保持原始數(shù)據(jù)信量的比重。(三)確定和解釋主成分在構造上市公司財務狀況主成分之前,先要設定希望主成分所包含總體信息的程度,即累計貢獻率。例如,希望主成分提供95%以上的信息,則要求95%。這樣s個主成分, , ,便包含了原來指標 至的95 %以上的信息,變量數(shù)也由k 個減為s 個。在確定了選擇s 個主成分之后,要根據(jù)主成分的計算結果,結合定性分析對各主成分賦予新的意義和合理的解釋。主成分是原始財務比率的線性組合,在這個線性組合中各變量的系數(shù)有大有小,在正有負。一般而言,線性組合中系數(shù)的絕對值大的財務比率表明其對該主成分的屬性做出了較大的貢獻,若幾個財務比率的系數(shù)相當時,則認為這一主成分是這幾個財務比率性質(zhì)的綜合。（四）構造財務狀況綜合評價指數(shù)設選擇了s 個主成分,則構造上市公司財務狀況綜合評價指數(shù)P 為P = + + +( 為貢獻率) ( *)(五) 估計上市公司財務狀況的綜合評價指數(shù)，然后排序?qū)⑸鲜泄緲颖镜臉藴驶蟮呢攧毡嚷蕯?shù)據(jù)代入各主成分線性表達式得到各主成分的數(shù)據(jù),再根據(jù)綜合評價指數(shù)表達式( * ) 得到企業(yè)財務狀況的綜合評價指數(shù)F值,指數(shù)越高代表企業(yè)的財務狀況越好,相反,越低則企業(yè)的財務狀況越差。三、房地產(chǎn)上市公司績效評價實證研究（一）樣本選擇對于目前中國證券市場滬、深兩市的房地產(chǎn)上市公司到底有多少家，一直是個較有爭議的問題，難有一個準確的界定數(shù)字，各家分析機構提供的數(shù)據(jù)也不完全一致。當前，按證券界的一般標準，房地產(chǎn)上市公司大體可分為三大類，一類是主要從事住宅類開發(fā)的上市公司，比如深萬科（000002）；一類是主要從事開發(fā)區(qū)開發(fā)的上市公司，比如長春經(jīng)開（600215）；一類是綜合類的房地產(chǎn)上市公司，比如中遠發(fā)展（600641）等。這三類加起來的話總數(shù)大約有55家。本次研究的樣本選擇本著全面、客觀的原則沒有再對這55家公司進行劃分，將對這55家上市公司進行研究。(二) 樣本財務數(shù)據(jù)根據(jù)前面構造的房地產(chǎn)上市公司績效評價的指標體系，我們用A表示每股收益、B總資產(chǎn)報酬率、C表示營業(yè)利潤率、D表示總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、E表示速動比率、F表示流動比率、G表示現(xiàn)金凈流入。統(tǒng)計數(shù)據(jù)見表1。表1 房地產(chǎn)上市公司財務數(shù)據(jù)表(2005年)名稱代碼ABCDEFG人?？萍?000790.250.060.380.390.970.7083198創(chuàng)光科技6001930.050.163.490.250.900.0545506物化股份6002470.110.251.840.181.360.83188836北京城建6002660.240.076.450.21.230.29733163天房發(fā)展6003220.050.093.490.171.830.25264100天鴻寶業(yè)6003760.150.237.550.911.720.64132281金地集團6003830.480.263.10.472.030.37280020東華實業(yè)6003930.140.241.780.162.420.4761445棲霞建設6005330.710.123.910.431.550.2983254ST 興業(yè)6006030.01-351.865.0319.10.10.0713883金豐投資6006060.290.164.460.491.520.75184045海鳥發(fā)展6006340.080.136.060.42.571.7585048新黃浦6006380.1211.915.717.62.52.11278421中遠發(fā)展6006410.060.144.020.192.461.47376570陸家嘴6006630.31235.773.19283.732.441.34710584中華企業(yè)6006750.511.563.274.021.450.45447474珠江實業(yè)6006840.100.092.030.126.452.3978172利嘉股份6006960.010.162.020.221.440.8759611百花村600721-1.28-16.445.2435.830.070.0628587運盛實業(yè)6007670.030.094.620.291.570.53127527天創(chuàng)置業(yè)6007910.140.492.890.851.420.5340567梅雁股份6008680.000.132.970.220.830.60111639深萬科A0000020.360.165.160.561.830.46773910ST星源000005-0.25-9.324.082.670.400.1341746ST深物業(yè)0000110.15-0.133.450.31.340.41211684沙河股份0000140.350.215.970.691.640.7557839深深房A0000290.01-0.265.80.251.650.45222753名稱代碼ABCDEFG深寶恒A0000310.240.212.210.260.710.2153575ST鴻基0000400.03-6.672.962.991.010.63145454深長城A0000420.570.134.550.41.220.80335908光彩建設0000460.210.143.960.182.090.69207324深萬山A0000490.130.026.740.21.201.019051華僑城A0000690.430.361.950.250.600.26265801深天建0000900.297.259.2534.51.040.40217169金融街0004020.59164.393.44228.191.860.4711759張家界000430-0.360.021.790.030.160.15283275綠景地產(chǎn)0005020.03-0.722.280.022.010.7715035珠江控股000505-0.21-164.726.3723.70.950.2439279銀基發(fā)展0005110.170.172.380.141.780.3216616東方賓館0005240.130.171.150.310.380.3712664好時光0005260.062.171.10.951.131.037126世紀中天000540-0.510.093.210.141.520.2193642ST吉輕工0005460.06-0.753.60.320.600.2231088湖南投資000548-0.810.231.530.20.980.90104747萊茵置業(yè)0005580.02-0.174.250.010.810.141203ST金盤0005720.36-38.762.723.781.680.8465319粵宏遠A0005730.040.062.60.121.900.62139509北海新力0005820.02-0.0558.550.091.031.0222674ST昌源0005920.01-35.474.5517.191.020.7957608陽光股份0006080.410.225.650.431.940.51122028時代科技0006110.130.143.150.321.190.8327173倍特高新0006280.050.123.20.350.960.47142413三木集團000632-0.670.145.830.61.160.62248230京西旅游0008020.13-0.046.70.310.380.3456809中信國安0008390.340.143.650.20.740.59172999（三）評價方法企業(yè)績效評價是一項比較系統(tǒng)和復雜的工程，因而構建科學規(guī)范的企業(yè)綜合績效評價指標體系后，如何通過有效信息收集和整理，利用數(shù)理統(tǒng)計方法對企業(yè)綜合績效進行科學的評價，以實現(xiàn)企業(yè)利益相關者的戰(zhàn)略意圖，將是企業(yè)績效評價工作的重點，本課題研究在房地產(chǎn)上市公司的績效評價方法上，主要闡述三個方面的問題。財務業(yè)績評價在企業(yè)績效評價過程中需要解決兩個問題，第一，確定不同財務績效評價指標之間的權重；第二，對不同財務績效評價指標進行記分。對于財務績效評價指標權重的確定，一般來講有主觀和客觀兩種辦法。主觀方法一般采用德爾菲法，即專家意見法。對于本課題的研究，考慮評價的客觀性以及各個評價指標之間的相互影響關系，我們采用主成分分析法，也就是將影響房地產(chǎn)上市公司財務績效的各類具有因果關系的指標重新組合成數(shù)組具有相互獨立性的綜合指標來替代原有指標，但這些指標仍然反映原指標的主要信息。然后通過計算不同財務績效評價指標對總體經(jīng)營業(yè)績的貢獻率來確定不同績效指標的權重。對于財務績效評價指標的計分，一般來講有功效系數(shù)法、綜合指數(shù)法、數(shù)據(jù)標準化法、主成分法以及線性規(guī)則法。對于本課題的研究，我們采用主成分計分法來確定房地產(chǎn)上市公司的計分，也就是通過不同財務績效評價指標的累計貢獻率和與其對應主成分的求和來確定財務績效的總分。將55家上市公司的7項財務比率指標經(jīng)過標準化處理后,然后計算得到各上市公司的各項主成分得分,見表2。表2 各項主成分貢獻率表主成分特征值貢獻率累積貢獻率12391341643416421484212025536631069152677063340991141568478950769109809876960198282298591700991409100000我們?nèi)±塾嬝暙I率TH=98.769%，則取5個主成分來代替原來7個變量。那么，可以構建房地產(chǎn)上市公司財務績效綜合評價函數(shù)： = + （為貢獻率，為主成分）1相關系數(shù)檢驗根據(jù)我們上述選用的房地產(chǎn)上市公司樣本（55家）及相關數(shù)據(jù)，我們采用主成分分析法對房地產(chǎn)上市公司的財務績效進行評價。在評價過程中，我們借助SPSS軟件進行數(shù)據(jù)處理。各個財務指標經(jīng)標準化運算處理后，我們得到房地產(chǎn)上市公司財務績效指標的相關系數(shù)矩陣R如表3。表3 相關系數(shù)矩陣以上7項財務數(shù)據(jù)都是同趨化數(shù)值，即在相關范疇內(nèi)，指標的數(shù)值越大，房地產(chǎn)上市公司的績效越好。而從相關系數(shù)矩陣中可以看出：首先，營業(yè)利潤率（C）與其他指標大部分呈現(xiàn)出負相關，表明指標C比較異常。從近幾年房地產(chǎn)上市公司的年報就可以發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)公司都存在資金的壓力，因而指標C比較異常是正?，F(xiàn)象。其次，營業(yè)利潤率與反映房地產(chǎn)上市公司償債能力的指標呈現(xiàn)負相關，表明目前55家樣本中，有相當一部分上市公司的主營業(yè)務經(jīng)營并不理想，企業(yè)償債能力弱、資產(chǎn)流動性不高。 另外，其他6項指標大多呈現(xiàn)正相關，表明這些指標基本上都與房地產(chǎn)上市公司的整體水平基本保持一致。2. F綜合值據(jù)以上房地產(chǎn)上市公司財務績效的綜合評價函數(shù)，利用EXCEL可計算出55家房地產(chǎn)上市公司的綜合財務績效得分，如表4所示：表4 綜合財務績效得分名稱代碼F綜合值名稱代碼F綜合值名稱代碼F綜合值人?？萍?000790.5梅雁股份6008680.67好時光0005260.07創(chuàng)光科技6001930.19深萬科A0000024.33世紀中天000540-0.45物化股份6002470.97ST星源000005-1.57ST吉輕工000546-0.45北京城建6002661.59ST深物業(yè)000011-0.09湖南投資0005480.34天房發(fā)展6003220.04沙河股份0000142.66萊茵置業(yè)000558-3.49天鴻寶業(yè)6003762.53深深房A000029-0.49ST金盤000572-2.32金地集團6003833.5深寶恒A0000310.57粵宏遠A000573-0.42東華實業(yè)6003930.79ST鴻基000040-4.8北海新力000582-1.35棲霞建設6005331.82深長城A0000421.74ST昌源000592-0.51ST 興業(yè)600603-27.7光彩建設0000460.53陽光股份0006080.72金豐投資6006061.32深萬山A000049-0.47時代科技0006010.75海鳥發(fā)展6006341.77華僑城A0000694.19倍特高新000628-0.53新黃浦6006380.22深天建0000902.01三木集團0006320.48中遠發(fā)展6006412.68金融街0004028.63京西旅游000802-5.22陸家嘴6006631.76張家界0004300中信國安0008391.6中華企業(yè)6006751.24恒大地產(chǎn)000502-0.47運盛實業(yè)600767-0.39珠江實業(yè)6006840.01珠江控股000505-3.58天創(chuàng)置業(yè)6007913.56利嘉股份6006960.39銀基發(fā)展0005110.82梅雁股份6008680.67百花村600721-0.25東方賓館000524-0.41深萬科A0000024.33附：F值出現(xiàn)負值是由于指標標準化處理的結果，但其并不影響比較性。四、結果檢驗由以上績效評價結果可以看出，房地產(chǎn)上市公司的績效之間差距很大，天創(chuàng)置業(yè)最后績效評價得分為最高分，分值為3.56,而ST興業(yè)最后績效評價得分為最低分,分值為-27.75,兩者相差31.31,兩極分化明顯。這與房地產(chǎn)上市公司2001年中報的現(xiàn)象基本一致，即在房地產(chǎn)板塊內(nèi)部，公司之間的績效差距越來越大，業(yè)績參差不齊。對照2001年與2000年房地產(chǎn)各上市公司的凈利潤，同比增長在100%以上的有6家，在30%100%之間的又有6家，而同比下降在30%100%之間的有9家，出現(xiàn)了“兩頭多，中間少”的局面，強者愈強，弱者愈弱?？冃гu價在我國正處于起步階段，眾多的學術文章都在對績效評價指標體系的設計進行探索和完善。從目前國內(nèi)外的研究成果來看，企業(yè)績效評價的財務指標設計已經(jīng)有了比較明確的設計方式，對財務績效評價指標設計的探討更多的是財務指標本身所包含信息的準確性；而企業(yè)非財務指標設計目前爭論比較多，包括非財務指標應代表的權重、內(nèi)容及評價方式等等。本文結合我國房地產(chǎn)上市公司未來經(jīng)營戰(zhàn)略的重心，提出了適合房地產(chǎn)上市公司的行業(yè)專用績效指標體系。盡管最后的實證研究結果并不非常理想，但考慮到我過上市公司信息披露的失真性，以及在非財務指標評價過程中各個專家對定性指標的看法不同等方面的原因，某類指標的顯著性偏低便不難理解。當然，績效評價指標設計評價本身就是一個復雜的系統(tǒng)工程，本文的研究應該只是走出了房地產(chǎn)上市公司績效評價的第一步。本文在研究房地產(chǎn)上市公司的績效評價計分過程中，對于財務績效評價的計分，在一定程度上受到了我國上市公司的信息披露真實性的影響，并且在論文寫作期間受時間的限制，因而房地產(chǎn)上市公司財務績效評價的最后計分可能與實際值存在一定的偏差。另外，企業(yè)績效評價是一門目前正在探索的理論，也是一個系統(tǒng)工程，同時企業(yè)績效評價受環(huán)境、資料的全面和真實性、評價方法等方面影響較大。所以，本論文所推導的房地產(chǎn)上市公司績效評價指標體系及評價方法在一定程度上存在缺陷，還需要一個逐步完善的過程，本人希望在今后的學習和工作中進一步完善。五、結論績效評價在我國正處于起步階段，眾多的學術文章都在對績效評價指標體系的設計進行探索和完善。從目前國內(nèi)外的研究成果來看，企業(yè)績效評價的財務指標設計已經(jīng)有了比較明確的設計方式，對財務績效評價指標設計的