成都市物業(yè)管理承接驗收指導(dǎo)意見.doc

成都市房產(chǎn)管理局關(guān)于印發(fā)的通知成房物管200623號各區(qū)（市）縣房產(chǎn)管理局（辦、所），各房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位，各物業(yè)管理企業(yè)，業(yè)主大會：為規(guī)范我市物業(yè)管理承接驗收活動，保障物業(yè)管理活動依法正常進行，根據(jù)國務(wù)院物業(yè)管理條例等規(guī)定，結(jié)合我市實際，現(xiàn)將我局制定的成都市物業(yè)管理承接驗收指導(dǎo)意見印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。執(zhí)行中有什么問題，請及時與我局聯(lián)系。 特此通知。 附件：成都市物業(yè)管理承接驗收指導(dǎo)意見 二六年七月三日附件成都市物業(yè)管理承接驗收指導(dǎo)意見第一條 為規(guī)范物業(yè)管理承接驗收活動，維護物業(yè)管理當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)國務(wù)院物業(yè)管理條例等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本指導(dǎo)意見。 第二條 本指導(dǎo)意見適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理承接驗收工作。第三條 本指導(dǎo)意見所稱物業(yè)管理承接驗收（以下統(tǒng)稱承接驗收），是指物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，以保證物業(yè)管理服務(wù)正常實施和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備正常使用為目的的檢查驗收。第四條 承接驗收的條件（一）建設(shè)工程全部施工完畢，并竣工驗收合格；（二）供水、供電、供氣及信息傳播入戶，道路、綠化和衛(wèi)生等設(shè)施設(shè)備建設(shè)完畢，均能夠正常使用；（三）電梯取得準用證、二次供水和消防設(shè)施取得合格證書；（四）房屋幢、戶編號經(jīng)有關(guān)部門確認；（五）法律法規(guī)、政策規(guī)定的其他條件。 第五條 承接驗收的時限（一）建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實施前期物業(yè)管理的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)竣工交付前30日內(nèi)，與受聘物業(yè)管理企業(yè)完成承接驗收手續(xù)。（二）業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同生效后30日內(nèi)，會同業(yè)主大會新選聘的物業(yè)管理企業(yè)與原物業(yè)管理企業(yè)完成承接驗收手續(xù)（另有約定時限的除外）。 第六條 承接驗收的主要項目（一）物業(yè)資料1、竣工驗收資料，包括物業(yè)管理區(qū)域建設(shè)工程規(guī)劃總平面圖、竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖、竣工驗收合格證等資料。 2、技術(shù)資料，包括水、電、氣、視、訊等的供用合同（協(xié)議）、消防設(shè)施合格證、電梯準用證、機電設(shè)備出廠合格證和保修卡、保修協(xié)議，設(shè)備設(shè)施的安裝、使用和維護保養(yǎng)等資料。 3、物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件。4、物業(yè)管理所必需的其它資料，如物業(yè)的規(guī)劃、建設(shè)的有關(guān)資料，有關(guān)房屋產(chǎn)權(quán)權(quán)屬的資料，工程驗收的各種簽證、記錄、證明，業(yè)主及房屋面積清冊等。（二）物業(yè)共用部位 包括房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位（基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋?、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。（三）物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備包括上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。（四）物業(yè)管理用房第七條 承接驗收的所有資料，歸物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主所有，可由物業(yè)管理企業(yè)保管。前期物業(yè)服務(wù)合同終止時，業(yè)主大會成立的，原物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房和本意見第六條所列物業(yè)資料、物業(yè)管理中形成的物業(yè)管理資料交還業(yè)主委員會，并辦理手續(xù)。物業(yè)服務(wù)合同生效后，業(yè)主委員會將物業(yè)資料、物業(yè)管理過程中形成的物業(yè)管理資料移交給業(yè)主大會新選聘的物業(yè)管理企業(yè)。第八條 承接驗收程序（一）書面通知驗收1、新建物業(yè)具備本指導(dǎo)意見第四條規(guī)定條件后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)竣工交付前30日內(nèi)以書面形式通知物業(yè)管理企業(yè)進行物業(yè)管理承接驗收工作。2、物業(yè)服務(wù)合同生效后3日內(nèi)，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)書面通知原物業(yè)管理企業(yè)辦理承接驗收手續(xù)。3、物業(yè)管理企業(yè)接到通知后5日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)與通知方（建設(shè)單位、業(yè)主委員會）書面約定承接驗收時間。（二）成立驗收小組承接驗收前，物業(yè)管理企業(yè)可與選聘方（建設(shè)單位、業(yè)主大會）成立驗收小組，根據(jù)項目的實際情況，做好承接驗收的相關(guān)工作。（三）移交物業(yè)資料、物業(yè)管理資料驗收小組應(yīng)當(dāng)對有關(guān)資料進行查驗。資料完整齊全的，應(yīng)當(dāng)及時辦理資料交接手續(xù)；不齊全的，建設(shè)單位或原物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)書面說明情況并明確移交的時間和地點，待資料齊全后辦理交接手續(xù)；確實無法彌補的，應(yīng)在承接驗收協(xié)議中注明。（四）查驗物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備驗收小組要按照國家、省、本市建筑工程質(zhì)量標準和其他相關(guān)標準逐項對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗，并作好查驗記錄。（五）解決驗收遺留問題查驗中發(fā)現(xiàn)房屋及其配套設(shè)施設(shè)備有與原設(shè)計方案不符、質(zhì)量不符合要求等問題的，查驗雙方應(yīng)當(dāng)以書面形式約定處理辦法，并商定時間復(fù)驗。（六）簽訂承接驗收協(xié)議驗收小組對驗收內(nèi)容逐項驗收后，交接雙方應(yīng)當(dāng)及時簽訂物業(yè)管理承接驗收協(xié)議。承接驗收協(xié)議應(yīng)當(dāng)包括：項目名稱、驗收的內(nèi)容、房屋和配套設(shè)施設(shè)備驗收情況及存在問題、解決方法和參加驗收的人員、時間以及其他有關(guān)事項的約定并附移交的資料明細。（七）資料保管交接雙方辦理完承接驗收手續(xù)后，物業(yè)管理管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)妥善保管承接驗收的所有資料。（八）移交相關(guān)費用原物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將預(yù)收的交接之日以后的物業(yè)服務(wù)費用、代收的各種水、電、氣等費用移交給新的物業(yè)管理企業(yè)。（九）建設(shè)單位、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)可以聘請相關(guān)專業(yè)機構(gòu)協(xié)助辦理承接驗收手續(xù)。第九條 承接驗收備案交接雙方辦理承接驗收手續(xù)后30日內(nèi)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)書面告知物業(yè)項目所在地區(qū)（市）縣房產(chǎn)管理部門，并將承接驗收文件及基礎(chǔ)資料明細復(fù)印件送房產(chǎn)管理部門留存。區(qū)（市）縣房產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)將上述留存資料存入項目檔案。第十條 承接驗收雙方的責(zé)任 （一）承接驗收時，交接雙方均應(yīng)嚴格按照國家有關(guān)規(guī)定和標準執(zhí)行。對于符合承接驗收標準的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時接管；驗收不合格的，雙方協(xié)議處理辦法，并商定時間復(fù)驗。 （二）建設(shè)單位選聘的原物業(yè)管理企業(yè)未全部移交物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、共用場地、物業(yè)管理用房或移交資料不全的，建設(shè)單位負責(zé)完善。 （三）原物業(yè)管理企業(yè)負責(zé)物業(yè)管理承接驗收協(xié)議生效前的物業(yè)管理活動，新物業(yè)管理企業(yè)負責(zé)物業(yè)管理承接驗收協(xié)議生效后的物業(yè)管理活動。 （四）承接驗收后，發(fā)生的維修養(yǎng)護和工程質(zhì)量問題，按國家有關(guān)規(guī)定處理。物業(yè)項目自驗收接管之日起，在國家規(guī)定的保修期限內(nèi)，由建設(shè)單位負責(zé)維修。保修期限屆滿后，自用部位、自用設(shè)施設(shè)備，由業(yè)主負責(zé)維修、養(yǎng)護；共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常維修、養(yǎng)護由物業(yè)管理企業(yè)負責(zé)，費用由全體業(yè)主承擔(dān).（五）承接驗收后，物業(yè)管理企業(yè)未妥善保管造成承接驗收資料損失的，應(yīng)按有關(guān)規(guī)