房地產(chǎn)金融案例作業(yè).doc

“苛政”之下的房地產(chǎn)面對(duì)政府的嚴(yán)格調(diào)控，房地產(chǎn)行業(yè)可否順利消化？案例分析小組：黃凱0903030225工程0902 胡曉翔0903030213 工程0902 林玉萍0903030234工程0902 林本壽0903030204 工程0902陳佳慶0903030219工程09022010年以來中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策一覽時(shí)間部門政策 2011.2.9住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部從2011年2月9日起，上調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率。五年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率上調(diào)020個(gè)百分點(diǎn)。五年期以下（含五年）個(gè)人住房公積金貸款利率上調(diào)025個(gè)百分點(diǎn)。2011年1月上海、重慶市政府正式實(shí)施房產(chǎn)稅。2011年1月27財(cái)政部發(fā)布關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知，規(guī)定個(gè)人將購(gòu)買不足5年的住房對(duì)外銷售的，將全部征收營(yíng)業(yè)稅。2011年1月26國(guó)務(wù)院發(fā)布“國(guó)八條”，要求將第二套房的房貸首付從原來的不低于50改為不低于60。同時(shí)各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過高、上漲過快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購(gòu)措施。2011年1月25住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門出臺(tái)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法。2010年12月25住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部從26日起，五年期以下（含五年）及五年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率均上調(diào)025個(gè)百分點(diǎn)。2010年11月15住房城鄉(xiāng)建設(shè)部國(guó)家外匯管理局進(jìn)一步規(guī)范境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)房管理，要求境外個(gè)人在境內(nèi)只能購(gòu)買一套用于自住的住房。在境內(nèi)設(shè)立分支、代表機(jī)構(gòu)的境外機(jī)構(gòu)只能在注冊(cè)城市購(gòu)買辦公所需的非住宅房屋。法律法規(guī)另有規(guī)定的除外。2010年11月3日住房城鄉(xiāng)建設(shè)部 財(cái)政部中國(guó)人民銀行 銀監(jiān)會(huì)印發(fā)關(guān)于規(guī)范住房公積金個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問題的通知。公積金新政強(qiáng)調(diào)，第二套住房公積金個(gè)人住房貸款利率不得低于同期首套住房公積金個(gè)人住房貸款利率的11倍，首付款比例不得低于50，嚴(yán)禁使用住房公積金個(gè)人住房貸款進(jìn)行投機(jī)性購(gòu)房，并停止向購(gòu)買第三套及以上住房的繳存職工家庭發(fā)放住房公積金個(gè)人住房貸款。2010年9月29日有關(guān)部委在房?jī)r(jià)過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時(shí)間內(nèi)限定居民家庭購(gòu)房套數(shù)完善差別化的住房信貸政策，對(duì)貸款購(gòu)買商品住房，首付款比例調(diào)整到30及以上；各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購(gòu)買第三套及以上住房貸款，要加強(qiáng)對(duì)消費(fèi)性貸款的管理，禁止用于購(gòu)買住房；切實(shí)增加住房有效供給。2010年9月27國(guó)土資源部嚴(yán)格土地競(jìng)買人資格審查，土地閑置一年以上競(jìng)買人及其控股股東將被禁止拿地。2010年6月4日住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等三部委商業(yè)性個(gè)人住房貸款中居民家庭住房套數(shù)，應(yīng)以擬購(gòu)房家庭（含借款人、配偶及未成年子女）成員名下實(shí)際擁有的成套住房數(shù)量進(jìn)行認(rèn)定。(二套房認(rèn)定)2010年6月3日國(guó)土資源部土地增值稅預(yù)增率由0.5%提高到2%。除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5，西部地區(qū)省份不得低于1，各地要根據(jù)不同類型房地產(chǎn)確定適當(dāng)?shù)念A(yù)征率。2010年4月17日國(guó)務(wù)院發(fā)布國(guó)十條，商品住房?jī)r(jià)格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買住房貸款。2010年4月15日國(guó)土資源部公布2010年住房供地計(jì)劃，今年擬計(jì)劃供應(yīng)住房用地總量同比增長(zhǎng)逾130，其中中小套型商品房將占四成多，超過去年全國(guó)實(shí)際住房用地總量。2010年4月15日國(guó)務(wù)院發(fā)布國(guó)四條，要求對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的11倍對(duì)購(gòu)買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30。2011年全國(guó)部分城市房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)地點(diǎn)房?jī)r(jià)控制目標(biāo)北 京新建普通住房?jī)r(jià)格與2010年相比穩(wěn)中有降。上海全市新建住房?jī)r(jià)格漲幅低于全市年度生產(chǎn)總值和城鄉(xiāng)居民人均可支配收入的增長(zhǎng)水平。天津新建住房?jī)r(jià)格漲幅低于年度城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增幅。重慶主城區(qū)新建住房?jī)r(jià)格漲幅低于年度主城區(qū)城市居民人均可支配收入增速和城鎮(zhèn)職工工資收入增速的平均值。廣州新建住房?jī)r(jià)格漲幅要低于年度GDP增幅和城市居民人均可支配收入增幅，而新建住房是指新建商品住房、限價(jià)房和經(jīng)濟(jì)適用房。從化、增城另行公布。深 圳新建住房?jī)r(jià)格指數(shù)的漲幅低于年度GDP和常住人口人均可支配收入的增速。南 寧新建住房?jī)r(jià)格增幅力爭(zhēng)控制與當(dāng)年人均可支配收入增幅相適應(yīng)，不高于當(dāng)年GDP增幅。貴 陽新建住房?jī)r(jià)格增幅不高于去年全國(guó)新建住房?jī)r(jià)格平均增幅。合 肥全市新建住房年度價(jià)格漲幅不高于全市年度GDP、居民可支配收入增幅。呼和浩特市新建住房?jī)r(jià)格的年增幅低于本年度城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的增長(zhǎng)水平。海 口新建住房?jī)r(jià)格漲幅要低于年度城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長(zhǎng)水平。其中，保障性住房銷售價(jià)格控制在4000元/平方米以下；新建商品住房?jī)r(jià)格漲幅應(yīng)低于全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長(zhǎng)水平。南 京嚴(yán)格控制商品住房?jī)r(jià)格上漲，2011年度全市新建住房?jī)r(jià)格漲幅明顯低于居民人均可支配收入增幅，低于2010年度全市新建住房?jī)r(jià)格漲幅。濟(jì) 南新建商品住房均價(jià)漲幅低于年度城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長(zhǎng)水平。太 原新建住房同比價(jià)格指數(shù)漲幅不超過年度經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人均可支配收入增速。南 昌全市新建住房?jī)r(jià)格漲幅控制在當(dāng)年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的增幅以內(nèi)，同比增幅控制在10%以內(nèi)。烏魯木齊新建商品住房?jī)r(jià)格上漲指數(shù)將控制在當(dāng)年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的增幅以內(nèi)。各房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的商品房銷售應(yīng)進(jìn)行價(jià)格備案，備案應(yīng)包括全部銷售房源和每套房屋銷售價(jià)格，備案的銷售價(jià)格為最高銷售價(jià)格，實(shí)行“一價(jià)清”制度。鄭 州同比價(jià)格指數(shù)漲幅不高于年度經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人均可支配收入增速。武 漢新房?jī)r(jià)格增幅低于年度GDP和居民人均可支配收入的增長(zhǎng)水平，漲幅不超過12%。福 州城區(qū)2011年度新建住房?jī)r(jià)格增幅低于2011年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長(zhǎng)水平，且新出讓的商品住房用地樓面地價(jià)保持在2010年水平。長(zhǎng) 春新建住房房?jī)r(jià)收入比控制在5.8以內(nèi)新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)為2800元/平方米，3000元/平方米。新建住房?jī)r(jià)格包括以下幾項(xiàng)：1。征收成本850元/平方米；2。建筑成本980元/平方米，1170元/平方米；3。各項(xiàng)收費(fèi)成本270元/平方米；4。基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成本260元/平方米；5.5%的配建廉租房成本，140元/平方米，150元/平方米；6。利潤(rùn)300元/平方米。第一章 新政下房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)與房企應(yīng)對(duì)策略一、房地產(chǎn)政策解析及市場(chǎng)趨勢(shì)預(yù)期 1、本輪調(diào)控嚴(yán)厲程度堪稱歷史之最，其效果正逐步顯現(xiàn)2009年底、2010年初，為遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲，中央果斷出臺(tái)“國(guó)四條”，拉開了新一輪房地產(chǎn)調(diào)控的序幕。至今，調(diào)控已發(fā)至第三波，即以“9.29”新政為代表的管制型調(diào)控，其嚴(yán)厲程堪稱房地產(chǎn)市場(chǎng)化以來之最。從中央政策看，第三波調(diào)控史無前例的推出了信貸三個(gè)“一刀切”和一個(gè)禁止，同時(shí)，明確要求地方立即制定實(shí)施細(xì)則，并嚴(yán)格實(shí)行問責(zé)制度。而從地方政策來看，應(yīng)中央“房?jī)r(jià)過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時(shí)間內(nèi)限定居民家庭購(gòu)房套數(shù)”的要求，“限購(gòu)”已經(jīng)成為本輪樓市調(diào)控的重點(diǎn)，截止目前全國(guó)已經(jīng)有北京、深圳、蘇州等15個(gè)城市出臺(tái)了限購(gòu)政策。與前一波打壓型調(diào)控相比，本波調(diào)控行政干預(yù)色彩明顯加重，措施也更加細(xì)化，充分顯示了中央穩(wěn)定房?jī)r(jià)的決心。受本波調(diào)控影響，10月以來我國(guó)各地樓市普遍出現(xiàn)較為明顯的降溫，調(diào)控效果正逐步顯現(xiàn)。10月，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格不論是同比還是環(huán)比其漲幅都較9月有所縮小。2、當(dāng)前加息是“雪上加霜”，將加速樓市降溫繼將六大行存款準(zhǔn)備金率上調(diào)至17%之后，10月20日，央行再度出手，連續(xù)上調(diào)商業(yè)存貸基準(zhǔn)利率及公積金貸款利率，開啟了新一輪加息周期。從歷史經(jīng)驗(yàn)看，除直接增加建房和購(gòu)房成本之外，加息對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響往往是間接的、漸進(jìn)累加一個(gè)的過程。利率調(diào)整對(duì)樓市、尤其是房?jī)r(jià)的影響，需要累計(jì)多次加息或降息后，通常在周期至少過半后才會(huì)初步顯現(xiàn)。在加息周期開始階段，其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響并不大。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，加息不過是“溫水煮青蛙”。但從本次加息時(shí)機(jī)來看，經(jīng)過限貸、限購(gòu)之后的加息與以往的加息政策相比顯得格外意味悠長(zhǎng)，此時(shí)加息，對(duì)樓市可謂“雪上加霜”，其影響將超過2004年加息。預(yù)計(jì)在房地產(chǎn)調(diào)控政策和貨幣緊縮政策的疊加效應(yīng)下，全國(guó)樓市降溫的速度將會(huì)有所加快，部分城市量?jī)r(jià)齊跌恐將難免。然而，市場(chǎng)也將有所分化，改善和投資需求集中的高檔商品住宅市場(chǎng)表現(xiàn)或?qū)?yōu)于對(duì)貸款依賴度高的中低檔市場(chǎng)。3、短期內(nèi)調(diào)控放松希望不大，放松調(diào)控或?qū)⒃谧》勘Ｕ弦娦е蟾母镩_放三十年來，我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)，各種社會(huì)矛盾也在持續(xù)積累中，高房?jī)r(jià)已逐漸成為社會(huì)矛盾積聚的一大“火山口”。為此，今年年初溫家寶總理還曾公開表態(tài)：本屆政府任期內(nèi)一定能穩(wěn)住房?jī)r(jià)。房?jī)r(jià)問題一定程度上成了“政治”問題。由此可以斷定，本輪調(diào)控如若不達(dá)到效果，政策很難放松。而受地方土地財(cái)政、民間資金泛濫且投資渠道少、國(guó)民喜歡置業(yè)、國(guó)資擠壓市場(chǎng)等諸多機(jī)制、體制、外部環(huán)境方面的制約，房?jī)r(jià)問題卻又難以倚仗調(diào)控“一蹙而就”，這也就意味著短期內(nèi)調(diào)控將難以放松。而從房?jī)r(jià)問題根源來看，住房保障的缺位是問題的根本。過去十年，堪稱中國(guó)樓市的“黃金十年”，卻也是住房保障嚴(yán)重滯后的十年。房?jī)r(jià)高漲和住房保障落后相互疊加，才使得房?jī)r(jià)問題日益尖銳。近來我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控一手抓房?jī)r(jià)一手抓保障也正是基于這種判斷，由此看來，在我國(guó)整體經(jīng)濟(jì)趨好的環(huán)境下，中央要放松調(diào)控或許要在住房保障見效之后。4、“苛政”之下，樓市或?qū)⒄{(diào)整半年從最新數(shù)據(jù)來看，在限貸、限購(gòu)、加息等多重政策影響下，10月我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量已經(jīng)有所下滑，房?jī)r(jià)也隨之出現(xiàn)調(diào)整，而市場(chǎng)供應(yīng)量卻有望持續(xù)增加。1-10月，我國(guó)商品房新開工面積同比增長(zhǎng)61.9%，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購(gòu)置面積同比增長(zhǎng)36.2%。其中，新開工面積暴增，意味著今年四季度至明年，可供預(yù)售的商品房規(guī)模將較大幅度增加；土地購(gòu)置面積的大增，則意味著明年下半年直至后年，可供預(yù)售的商品房規(guī)模也將持續(xù)擴(kuò)大。供應(yīng)增加，而需求卻因調(diào)控明顯萎縮，這也就意味著，未來二個(gè)季度，甚至更長(zhǎng)時(shí)間段內(nèi)，很多城市將出現(xiàn)持續(xù)的商品住宅供大于求的狀況。預(yù)計(jì)在強(qiáng)大的調(diào)控壓力、市場(chǎng)供大于求、企業(yè)漸趨差錢等三大因素影響下，未來半年左右的時(shí)間段內(nèi)，70個(gè)大中城市、尤其是一線城市的房?jī)r(jià)，將總體呈現(xiàn)下跌格局。在一系列宏觀調(diào)控政策影響下，今年上半年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行總體呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：（1）全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速有所放緩，但總體上仍保持了30%以上的高增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)；（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源除利用外資增速與上年同期相比大幅提升外，其他各分類資金來源增速同比均呈回落態(tài)勢(shì)；（3）消費(fèi)者觀望氣氛濃厚，未來一季購(gòu)房意愿繼續(xù)回落，全國(guó)商品房成交量增速與上年同期相比大幅回落；（4）全國(guó)房?jī)r(jià)繼續(xù)延續(xù)著下調(diào)回穩(wěn)的趨勢(shì)，調(diào)控效果日漸顯著，但部分城市房?jī)r(jià)上漲壓力仍然較大，有些城市調(diào)控力度有所放松，保障性安居工程建設(shè)進(jìn)展不平衡等新出現(xiàn)的問題給房地產(chǎn)調(diào)控提出了新的挑戰(zhàn)。二、上半年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行態(tài)勢(shì)回顧表12011年上半年全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)主要指標(biāo)運(yùn)行情況單位：億元，萬平方米，%時(shí)間2011年1-6月2010年1-6月本年同比增長(zhǎng)（%）房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額26,250.419,747.132.9開發(fā)企業(yè)資金來源40,990.933,719.021.6購(gòu)置土地面積21,909.818,501.218.4待開發(fā)土地面積29,631.622,902.329.4房屋施工面積405,737.6308,427.731.6新開工面積99,442.680,450.923.6房屋竣工面積27,558.024,423.612.8商品房銷售面積44,419.339,352.512.9商品房銷售額24,589.419,819.924.1房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額26,250.419,747.132.9數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，國(guó)研網(wǎng)行業(yè)研究部加工整理房地產(chǎn)作為第三產(chǎn)業(yè)的一個(gè)細(xì)分產(chǎn)業(yè)，其在第三產(chǎn)業(yè)乃至整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中都具有舉足輕重的地位，房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)運(yùn)行及未來的發(fā)展趨勢(shì)與宏觀調(diào)控及宏觀經(jīng)濟(jì)變動(dòng)息息相關(guān)。2011年上半年，我國(guó)經(jīng)濟(jì)繼續(xù)運(yùn)行在平穩(wěn)較快增長(zhǎng)區(qū)間，增長(zhǎng)動(dòng)力逐步從政策刺激向自主增長(zhǎng)有序轉(zhuǎn)變，主要國(guó)民經(jīng)濟(jì)指標(biāo)保持平穩(wěn)較快增長(zhǎng)，但主動(dòng)調(diào)控和部分刺激政策退出導(dǎo)致部分國(guó)民經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增速適度回落。與此同時(shí)，為進(jìn)一步加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，我國(guó)政府陸續(xù)出臺(tái)了一系列政策措施。在此背景下，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)主要運(yùn)行指標(biāo)不同程度回落。房地產(chǎn)開發(fā)投資增速回落。在房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)推進(jìn)、市場(chǎng)普遍預(yù)期房地產(chǎn)投資將大幅下滑的情況下，房地產(chǎn)投資增速保持30%以上平穩(wěn)快速上漲，但增速回落。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示：2011年上半年全國(guó)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資26250.4億元，同比增長(zhǎng)32.9%，增幅同比回落5.2個(gè)百分點(diǎn)。分析認(rèn)為，房地產(chǎn)投資依然快速增長(zhǎng)主要得益于以下幾方面原因：第一，在一線重點(diǎn)城市實(shí)施“限購(gòu)令”等因素影響下，部分開發(fā)商調(diào)整戰(zhàn)略布局，投資轉(zhuǎn)戰(zhàn)到二、三、四線城市，拉動(dòng)了整個(gè)房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)；第二，房地產(chǎn)已開工項(xiàng)目對(duì)后續(xù)投資的慣性推動(dòng)；第三，保障房的開工力度、建設(shè)力度在加強(qiáng)。圖12011年上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資依然快速增長(zhǎng)，但增速回落數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，國(guó)研網(wǎng)行業(yè)研究部加工整理全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量下降。今年，由于2010年基數(shù)較高，行業(yè)庫存壓力上升，調(diào)控之下開發(fā)商新開工意愿下降等原因，商品房施工面積增速較平穩(wěn)，但新開工面積增速大幅下滑態(tài)勢(shì)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示：2011年上半年全國(guó)商品房累計(jì)施工面積405737.6萬平方米，同比增長(zhǎng)31.6%，增幅同比提高2.9個(gè)百分點(diǎn)；房屋新開工面積99442.6萬平方米，同比增長(zhǎng)23.6%，增幅同比大幅回落44.3個(gè)百分點(diǎn)。同期，全國(guó)商品房累計(jì)竣工面積增速也呈下降態(tài)勢(shì)，說明開發(fā)商并未加快已建項(xiàng)目進(jìn)度，市場(chǎng)供應(yīng)量下降。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2011年上半年全國(guó)商品房累計(jì)竣工面積27558.0萬平方米，同比增長(zhǎng)12.8%，增幅同比回落5.4個(gè)百分點(diǎn)。圖22011年上半年新開工面積增速下滑，市場(chǎng)供應(yīng)量下降數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，國(guó)研網(wǎng)行業(yè)研究部加工整理全國(guó)商品房銷售量增速回落。在部分城市嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)令、保障性住房建設(shè)加快以及緊縮銀根等一系列調(diào)控政策影響下，購(gòu)房者觀望氣氛濃厚，越來越多的人認(rèn)為房?jī)r(jià)距離進(jìn)入“下行空間”為期不遠(yuǎn)，而那些無法判斷后市的購(gòu)房者則選擇繼續(xù)持幣觀望，導(dǎo)致上半年全國(guó)商品房銷量與上年同期相比呈回落態(tài)勢(shì)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2011年上半年全國(guó)商品房銷售面積44419.3萬平方米，同比增長(zhǎng)12.9%，增幅同比回落2.5個(gè)百分點(diǎn)；全國(guó)商品房銷售額24589.4億元，同比增長(zhǎng)24.1%，增幅同比回落1.3個(gè)百分點(diǎn)。 圖32011年上半年全國(guó)商品房銷量與上年同期相比呈回落態(tài)勢(shì)數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，國(guó)研網(wǎng)行業(yè)研究部加工整理全國(guó)70個(gè)大中城市中，多數(shù)城市房?jī)r(jià)仍在環(huán)比上漲。在國(guó)家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策持續(xù)發(fā)力、央行加息等多重因素影響下，今年上半年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正在向調(diào)控預(yù)期目標(biāo)逐步發(fā)展，但多數(shù)城市的房?jī)r(jià)仍在環(huán)比上漲。從新建商品住宅價(jià)格變動(dòng)情況來看，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示：2011年4月份，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有9個(gè)，持平的城市有5個(gè)。5月份，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有9個(gè)，持平的城市有11個(gè)；與4月份相比，環(huán)比價(jià)格下降和持平的城市增加了6個(gè)，漲幅比4月份縮小的城市有27個(gè)。6月份，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有12個(gè)，持平的城市有14個(gè)；與5月份相比，6月份環(huán)比價(jià)格下降和持平的城市增加了6個(gè)。價(jià)格上漲的城市中，環(huán)比漲幅均未超過0.5%，漲幅比5月份縮小的城市有24個(gè)。與去年同月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有3個(gè)，漲幅回落的城市有28個(gè)。6月份，同比漲幅在5.0%以內(nèi)的城市有39個(gè)，比5月份增加了3個(gè)。 第二章 以小見大從“保利”看房地產(chǎn)業(yè)為了更真切地了解當(dāng)下房地產(chǎn)業(yè)生存的現(xiàn)狀，以下以保利地產(chǎn)作為研究對(duì)象，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展境況作詳細(xì)分析一、 保利地產(chǎn)基本情況簡(jiǎn)介保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司是中國(guó)保利集團(tuán)控股的大型國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)，是中國(guó)保利集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的運(yùn)作平臺(tái)，國(guó)家一級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)企業(yè) 。2006年7月31日，公司股票在上海證券交易所掛牌上市，成為在股權(quán)分置改革后，重啟IPO市場(chǎng)的首批上市的第一家房地產(chǎn)企業(yè)。二、 主要會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)及財(cái)務(wù)指標(biāo)（一）主要會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)及財(cái)務(wù)指標(biāo)：?jiǎn)挝唬涸?幣種：人民幣本報(bào)告期末 上年度期末 本報(bào)告期末比上年度期末增減(%)總資產(chǎn) 180,285,120,782.38 152,327,972,577.53 18.35 所有者權(quán)益（或股東權(quán)益） 31,540,086,958.13 29,709,290,130.47 6.16 歸屬于上市公司股東的每股凈資產(chǎn)(元/股)5.3023 6.4929 -18.34 報(bào)告期（1-6月） 上年同期（1-6月） 本報(bào)告期比上年同期增減(%)營(yíng)業(yè)利潤(rùn) 3,937,621,612.27 2,445,893,272.92 60.99 利潤(rùn)總額 3,956,611,587.20 2,432,817,358.84 62.63 歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn) 2,794,611,968.67 1,627,261,291.09 71.74 歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤(rùn) 2,784,489,332.78 1,631,785,797.60 70.64 基本每股收益(元)0.47 0.27 71.74 扣除非經(jīng)常性損益后的基本每股收益(元)0.47 0.27 70.64 稀釋每股收益(元)0.47 0.27 71.74 加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率(%)9.13 6.31 增加 2.82個(gè)百分點(diǎn) 經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~ -8,264,022,346.53 -23,348,235,943.10 64.61 每股經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~（元） -1.3893-5.102772.77（二）非經(jīng)常性損益項(xiàng)目和金額：?jiǎn)挝唬涸?幣種：人民幣非經(jīng)常性損益項(xiàng)目 金額 非流動(dòng)資產(chǎn)處置損益 -4,507,163.48 除上述各項(xiàng)之外的其他營(yíng)業(yè)外收入和支出 23,497,138.41所得稅影響額 -5,061,913.98 少數(shù)股東權(quán)益影響額（稅后） -3,805,425.06 合計(jì) 10,122,635.89三、 上市情況（一）利潤(rùn)構(gòu)成與盈利能力表一：財(cái)務(wù)指標(biāo)(單位)2010-09-302009-12-312008-12-312007-12-31主營(yíng)業(yè)務(wù)收入(萬元)1728692.482298660.761551990.11811523.49營(yíng)業(yè)利潤(rùn)(萬元)338583.83522030.24383680.80205384.67利潤(rùn)總額(萬元)335846.60537904.75402328.48240309.01凈利潤(rùn)(萬元)229072.31351922.65223886.14148908.80銷售毛利率(%)32.4236.8240.8038.50凈資產(chǎn)收益率(%) 8.46 14.0315.9012.49表二：財(cái)務(wù)指標(biāo)(單位) 2010-09-302010-06-302010-03-312009-12-31凈資產(chǎn)收益率(%)8.45986.17072.1678 14.0300主營(yíng)業(yè)務(wù)收入(萬元)1728692.481124474.73405497.152298660.76凈利潤(rùn)(萬元) 229072.31162726.1354812.97351922.65表三：財(cái)務(wù)指標(biāo)(單位) 2009-09-302009-06-302009-03-312008-12-31凈資產(chǎn)收益率(%) 7.6500 9.2100 2.3400 15.9000主營(yíng)業(yè)務(wù)收入(萬元)1145108.37829092.34214054.651551990.11凈利潤(rùn)(萬元) 178662.84139605.5932967.51223886.14盈利能力分析：從表一可以看出，保利地產(chǎn)最近3年經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)保持連續(xù)增長(zhǎng)。從2007年的811523.49萬元，到2008年的1551990.11萬元，到2009年的2298660.76萬元，再到2010年的1728692.48萬元，雖然在2008年金融危機(jī)，但是公司受影響不大，保持連續(xù)增長(zhǎng)，此外，凈利潤(rùn)的增長(zhǎng)和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)保持一致的增長(zhǎng)，說明了保利公司的盈利能力強(qiáng)的同時(shí)，發(fā)展得也比較穩(wěn)健，盈利能力在穩(wěn)步提升。此外，保利地產(chǎn)的凈資產(chǎn)收益率各年之間變化不大,說明了公司資金實(shí)用效率趨于穩(wěn)定，營(yíng)業(yè)期望較好，公司的財(cái)務(wù)情況和經(jīng)營(yíng)情況較為樂觀。（二）資產(chǎn)與負(fù)債財(cái)務(wù)指標(biāo)(單位)2010-09-302009-12-312008-12-312007-12-31資產(chǎn)總額(萬元)13678895.38983072.395363216.274089466.42負(fù)債總額(萬元)10795099.96286917.513795902.052806019.50流動(dòng)負(fù)債(萬元) 5646314.203823361.701951471.801891020.10應(yīng)收帳款(萬元)25507.63 46704.8620554.6117525.13資產(chǎn)負(fù)債率(%)78.910069.986270.776568.6157流動(dòng)比率2.33582.31482.7267 2.1481速動(dòng)比率0.53680.74290.66690.6630償債能力分析：短期償債能力分析：由上面報(bào)表可以看出，保利地產(chǎn)的流動(dòng)比率從2007年的2.1481，到2008年的2.7267，再到2009年的2.3148，再到今年的2.3358?？梢钥闯霰＠禺a(chǎn)的償債能力在逐漸提高。2009年相比2008年流動(dòng)比率有所下降，那時(shí)因?yàn)?009年金融危機(jī)的影響。三年來，保利地產(chǎn)的流動(dòng)比率一直比行業(yè)的平均水平高，說明了，保利地產(chǎn)的短期還債能力較強(qiáng)。但是由于受地產(chǎn)行業(yè)的限制，保利地產(chǎn)的速動(dòng)比率小于一，且2010年的流動(dòng)比率比2009年有不少下降，說明了保利地產(chǎn)的近期財(cái)務(wù)出現(xiàn)壓力。長(zhǎng)期償債能力分析：保利地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率從2007年的68.6157%，到2008年的70.7765%，到2009年的69.9862%，再到今年的78.9100%，說明了保利地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率是逐漸上升的，說明了今年保利地產(chǎn)的財(cái)務(wù)壓力較大。說明了從遠(yuǎn)期來說，雖然保利地產(chǎn)的償債能力不錯(cuò)，但是由于收國(guó)家調(diào)控影響，其財(cái)務(wù)壓力增大。（三）經(jīng)營(yíng)與發(fā)展能力財(cái)務(wù)指標(biāo)(單位)2010-09-302009-12-312008-12-312007-12-31存貨周轉(zhuǎn)率(%) 0.140.290.270.25應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率(%)47.8868.3581.5145.76總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率(%) 0.15 0.320.330.28由上面可以看出，保利地產(chǎn)的存貨周轉(zhuǎn)率從2007年到2009年，是逐漸上升的，但是2010年較之2009年有很大下降。說明了，2010年前公司存貨較多，可能受金融危機(jī)影響。但是2010年后，保利的存貨周轉(zhuǎn)率大幅下降了，說明了，公司對(duì)存貨的控制能力增強(qiáng)了。此外，保利的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率從2007年到今年，也是先上升再下降，今年比較2010年有較大下降，說明了公司平均收賬期越來越長(zhǎng)了，說明應(yīng)收賬款的收回越來越慢了。說明了公司現(xiàn)在有較大財(cái)務(wù)壓力。但是由于2010年還沒有到期，所以暫時(shí)較小的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率不能從根本上說明實(shí)際情況。（四）公司價(jià)值分析：公司在未來兩年應(yīng)能繼續(xù)保持較快的增長(zhǎng)率,預(yù)計(jì)公司10、11年每股收益為1.04、1.19元,對(duì)應(yīng)8月9日收盤價(jià)市盈率分別為12.1、10.6倍,從歷史估值水平來看,公司當(dāng)前動(dòng)態(tài)估值明顯偏低。但7月房地產(chǎn)板塊整體反彈幅度較大,當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境使得我們更要關(guān)注短期調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)。雖然目前市場(chǎng)對(duì)于地產(chǎn)行業(yè)很不景氣，地產(chǎn)股票大盤未來幾個(gè)月還不能翻身。但是保利地產(chǎn)是龍頭上市房地產(chǎn)企業(yè)里成長(zhǎng)性與穩(wěn)健性兼具的品種,既有雄厚實(shí)力的央企背景,又有良好的業(yè)績(jī)支撐,同時(shí)保持著高速發(fā)展的勢(shì)頭,仍不失為目前時(shí)點(diǎn)地產(chǎn)企業(yè)中不錯(cuò)的戰(zhàn)略性配置的品種。綜合來看,仍維持前期對(duì)公司增持評(píng)級(jí)。四、保利地產(chǎn)最新動(dòng)態(tài)隨著調(diào)控的深入，曾經(jīng)風(fēng)光一時(shí)的“地王”項(xiàng)目如今身陷兩難，部分竣工的項(xiàng)目開始降價(jià)攬客，而不少開工或未動(dòng)工的更是放慢了進(jìn)度，“咬牙”閑置。2011年11月15日，保利地產(chǎn)的北京薊門橋地塊“地王”項(xiàng)目因超限一年未動(dòng)工而被媒體曝光。而國(guó)土資源部公布的最新數(shù)據(jù)顯示，截至今年10月，全國(guó)已經(jīng)完成出讓但未開工的房地產(chǎn)用地約為21.3萬公頃。同年11月11日，重慶某報(bào)刊登出保利椰風(fēng)半島的一個(gè)整版廣告，以顯眼的大號(hào)字體突出“2號(hào)樓盤最高8折特惠，1號(hào)樓套內(nèi)89平方米經(jīng)典三房一口價(jià)7500元/平方米。”此前，另一家報(bào)紙也打出保利重慶一高端項(xiàng)目的優(yōu)惠廣告，“VIP會(huì)員獨(dú)享交5萬抵20萬特惠”。事實(shí)上，保利地產(chǎn)在重慶的多個(gè)項(xiàng)目均以打折促銷的方式在降價(jià)。盡管保利地產(chǎn)副總經(jīng)理胡在新在10月中旬曾表示，在價(jià)格方面，公司基本上不會(huì)做調(diào)整。但是，“金九銀十”的慘淡收?qǐng)觯还苁翘崆巴瓿射N售目標(biāo)的恒 大，還是千億大戶萬科，或者聲稱自己不做老大的龍湖，都在“銀十”變“鐵十”的尾巴上毫不含糊的降了。五、以小見大從保利看房地產(chǎn)公司處境1.交易下降、庫存增加、融資困難、政策不穩(wěn)定、市場(chǎng)不明朗，是中國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當(dāng)前面臨的難題。更為艱難的是，這種困境還看不到結(jié)束的曙光。2.IPO、增資擴(kuò)股、信托、基金、企業(yè)兼并重組等當(dāng)前都受到政策限制。房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道客觀上被進(jìn)一步收窄，而企業(yè)融資成本增加和風(fēng)險(xiǎn)加劇，對(duì)市場(chǎng)房?jī)r(jià)下降卻是反向作用。 3 墊資投入保障房。一些企業(yè)又得不到地方政府的明確承諾和及時(shí)償付，拉高了保障房開發(fā)的資金成本，結(jié)果使企業(yè)陷入了進(jìn)退兩難的境地。4.中小房地產(chǎn)企業(yè)的處境困難高于大型品牌房地產(chǎn)企業(yè)。前者融資能力弱，拿地成本高，項(xiàng)目單一規(guī)模小，經(jīng)營(yíng)騰挪空間小，一旦銷售受阻，資金壓力立馬陡增。即便是大型房地產(chǎn)企業(yè)，其處境也是差異很大。SOHO中國(guó)認(rèn)為，未來六個(gè)月是收購(gòu)的良機(jī)，現(xiàn)已儲(chǔ)備210億元現(xiàn)金。而綠城凈資本負(fù)債率高達(dá)163%。5.海外估值下降。在境外上市的中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)今年其股票市值和信用評(píng)級(jí)一路走低，反映出海外資本和金融機(jī)構(gòu)也對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展前景不看好，直接影響到中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在海外的聲譽(yù)和融資能力。6.仍處于可控狀況。說開發(fā)商資金鏈“命懸一線”為時(shí)尚早。多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)下調(diào)今年銷售目標(biāo)倒是不爭(zhēng)的事實(shí)。冷市之中謀求突圍，正是目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重點(diǎn)。形成企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況總體可控的原因是房地產(chǎn)投資額仍在高位增長(zhǎng)；房地產(chǎn)開發(fā)資金來源結(jié)構(gòu)不斷得到優(yōu)化，對(duì)商業(yè)銀行的貸款依賴度只有14%左右；企業(yè)普遍采取了謹(jǐn)慎拿地、縮小開發(fā)戰(zhàn)線拉長(zhǎng)開發(fā)周期的防守型經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略。7.在這一輪地產(chǎn)調(diào)控之下，中小開發(fā)商面臨的資金壓力將會(huì)更大，最先破產(chǎn)的企業(yè)或是它們。日前，地處中部的安徽合肥，就傳出3個(gè)地產(chǎn)商因?yàn)橘Y金鏈斷裂而跑路、一個(gè)開發(fā)商只因欠了賬而被圍堵的消息，恐慌情緒隨即彌漫全城。但這只是開始，接下來，或?qū)⒂懈嗟牡禺a(chǎn)企業(yè)倒在前進(jìn)的路上。第三章 史上最嚴(yán)調(diào)控政策重審一、政府若成“房老大