2014年宜昌城區(qū)部分房地產(chǎn)項目調(diào)盤情況報告

宜昌城區(qū)其他樓盤情況調(diào)查情況為使得點軍五龍村項目的方案設(shè)計中，達到項目整體的布局規(guī)劃合理；確定最佳、最有市場競爭力的的戶型設(shè)計戶，確定最為合理的戶型配比的目的?，F(xiàn)對宜昌城區(qū)其他樓盤情況進行調(diào)查，并將主要調(diào)查結(jié)果統(tǒng)計分析：1 江南星城1.1 項目概述及特點（地理位置、交通條件、整體規(guī)模及特點）江南星城項目地點為點軍區(qū)五龍一路，距江南大道500米，乘82路公交車直達，27路公交車在五龍站下車，交通較為便利。該項目總占地面積約150畝，南北長約650m，東西長約150m，為狹長形地塊，全部20棟樓均為高層住宅建筑，無其他產(chǎn)品；高層住宅樓層數(shù)以25、26層為主。整個小區(qū)還規(guī)劃有商業(yè)、菜市場、社區(qū)醫(yī)療、活動中心等建筑。樓盤整體建筑風格講求山群景、江景、天然綠色與樓群布局相結(jié)合，20棟高層建筑均為正南北朝向，保證良好的采光、通風效果。江南星城以低密居所、景觀居所、宜居生態(tài)地產(chǎn)、公園地產(chǎn)等為主要特色為主。1.2 主要經(jīng)濟技術(shù)指標江南星城項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標：總用地面積99843.89m2，總建筑面積m2；其中住宅建筑面積m2，商業(yè)建筑面積2264m2，地下建筑面積64601m2，計算容積率面積m2，建筑密度13.15%，綠化率32.12%，容積率2.195，總戶數(shù)約1794個，配置停車位1850個（其中地上175個，地下1675個）。1.3 戶型情況及配比江南星城總計20棟住宅樓，樓層數(shù)2428層，主打樓層數(shù)為25、26層?？倯魯?shù)1794個，其中含有2梯3戶、2梯4戶、2梯2戶等3個戶型結(jié)構(gòu)。最大戶型為3房2廳2衛(wèi)1廚4陽臺，面積166.5m2，最小戶型為1房2廳1衛(wèi)1廚1陽臺1花園，面積82.3m2。主打戶型為115125m2及130140m2等較大面積戶型房型，上述兩部分房型占總比例的69.5%。江南星城的戶型品種多種多樣，大中小各類戶型均占一定比例，可以滿足各類經(jīng)濟能力、需求目的的購房者的需求，高層產(chǎn)品品種較多。表1-1 江南星城各類面積房型比例列表序號編號房型組成套數(shù)比例主要分部1A類面積160m2以上563.1%3#樓2B類面積130140m2以上57232.2%14#、8、11、13#樓3C類面積115125m2以上66437.3%幾乎遍布全部樓盤4D類面積107m2左右23012.9%6、7、9、10、12、1618、20#樓5E類面積97m2左右1045.8%1、3、8#樓6F類面積82.3m21528.5%14、15、19#樓合計1778數(shù)量有所差異 圖 圖1 江南星城各類面積房型比例圖1.4 戶型特點分析1、優(yōu)點：（1）130、120m2兩級主打戶型均布置于2T2、2T3房型結(jié)構(gòu)中，住戶居住較為寬松，不會覺得很有擁擠的感覺。 （2）130、120m2兩級主打戶型主臥和客廳均有南向的涼臺和窗戶，整套房屋內(nèi)的通風及采光效果良好。 （3）各種戶型中均有空中花園（160m2超大戶型沒有配備）作為住戶可改造的贈送面積，增加了各種戶型產(chǎn)品的性價比和可利用性。 （4）主打戶型客廳均為南北向，開間普遍較大，整體感覺寬敞明亮。 （5）各種面積戶型均有配備，高層產(chǎn)品品種豐富。2、缺點：（1）按照中國古代陰陽學說，山南水北謂之陽、山北水南謂之陰，整個樓盤地理位置屬山北地域，為向陰之地。這使我們項目對他們一個很好的優(yōu)勢，尤其是較矮樓層采光的比較方面。（2）166m2最大戶型陽臺較?。?.8m），雖也有入戶花園，但因為處于邊邊角角，視角受到很大限制。雖然住宅尺寸寬敞，但寬景陽臺、空中花園等彰顯住宅檔次的部分相對平庸。（3）82.3m2小戶型整體設(shè)計不理想，在這種面積條件下只設(shè)計1房2廳顯得較不合適，購房者若傾向于小戶型，自然是因為資金狀況希望在最小的空間下同樣能發(fā)揮最大的功能，即便有空中花園可用于改造，可購房者也會因為遠低于心里預期而放棄。1.5 戶型使用率江南星城戶型使用率普遍維持在80.5%，加上一些完全可以利用的花園等設(shè)計，花園的面積普遍達到810m2，改造后的各戶型使用率一般達到84%左右。表1-2 江南星城各類面積使用率統(tǒng)計表序號部位建筑面積m2套內(nèi)面積m2套數(shù)比例使用率可改造空間m2改造后套內(nèi)面積m2改造后使用率備注15#樓166.5143.5563.1%86.2%17150.9890.7%涼臺均按不考慮改造計算22#、4#、11#、13#樓136.7108.341623.4%79.2%9.9112.6682.4%31#樓、3#、8#樓133.8107.91568.8%80.6%8.9111.8283.6%46#、7#、9#、10#、12#、16#、17#、18#、20#樓12298.246025.9%80.5%9.6102.4284.0%53#樓119.996.7522.9%80.7%11.7101.8584.9%614#、15#、19#117.6951528.5%80.8%8.798.8384.0%76#、7#、9#、10#、12#、16#、17#、18#、20#樓107.886.823012.9%80.5%990.7684.2%81#樓、3#、8#樓97.178.31045.8%80.6%8.281.9184.4%914#、15#、19#82.366.51528.5%80.8%9.270.5585.7%2 華鵬.梧桐邑一期2.1 項目概述及特點（地理位置、交通條件、整體規(guī)模及特點）梧桐邑項目地點為伍家崗區(qū)宜昌新政務區(qū)（東山大道延長線和東站路交匯處），距五一廣場、火車東站均在2公里范圍。乘坐2路，21路，101路，102路，103路，21-1路至火車東站，交通較為便利。該項目總占地面積約16.8萬m2，為盾形地塊，總建筑面積約57萬m2，擁有高層、多層、花園洋房、類別墅等多種產(chǎn)品類型，并設(shè)有幼兒園、藝術(shù)館等文化生活配套。樓盤整體建筑講求依山傍水，融合別墅、洋房、景觀高層、梧桐大道、藝術(shù)館等代表著有閑階級的人文生活精髓，為典型的景觀居所。一期為10棟33層高層住宅，南北朝向。樓盤屬宜昌新政務中心和東站新商業(yè)中心，是該樓盤的典型特點。 2.2 主要經(jīng)濟技術(shù)指標梧桐邑項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標：總用地面積m2，總建筑面積約m2；綠化率30%，容積率2.05，一期配置停車位812個（其中地上159個，地下653個）。2.3 戶型情況及配比梧桐邑一期總計10棟住宅樓，16個單元（其中團購房8個單元），樓層均為33層，其中含有2梯6戶、2梯4戶等2個戶型結(jié)構(gòu)。最大戶型為2房2廳2衛(wèi)1廚2陽臺1花園，面積123m2；最小戶型為2房2廳1衛(wèi)1廚1陽臺1花園，面積71.5m2。主打戶型為118123m2及71.8m2兩種戶型，上述兩部分房型占總比例的80%（各占40%），剩余92.7m2戶型占總比例20%。梧桐邑的高層戶型品種較少，除120m2左右的中等戶型之外，其余的便是占比例60%的100m2以下的小戶型，具體配比情況見下表：表2 梧桐邑高層各類面積房型比例列表序號編號房型組成套數(shù)比例主要分部1A類面積123m213210%5#、10#樓2B類面積118m239630%510#樓3C類面積92.7m226420%69#樓4D類面積71.5m252840%5#、10#樓合計1320圖 圖2 梧桐邑一期各類面積房型比例圖2.4 戶型特點分析1、優(yōu)點：（1）2T4房型118m2的3房2廳為最優(yōu)戶型，該戶型入戶左側(cè)花園可改造成1房，形成4房2廳結(jié)構(gòu)，另外4.2m寬陽臺和主臥飄窗均朝南，房屋內(nèi)采光和通風效果好。為最佳戶型。 （2）2T4房型92.7m2也為3房2廳結(jié)構(gòu)，兩臥室南向均有飄窗，客廳南向有涼臺，房屋內(nèi)采光和通風效果很好。為較好戶型。 （3）2T6房型中71.5m2為2房2廳結(jié)構(gòu)，并可通過改造形成3房2廳，在70m2面積的條件下，能達到這樣的效果性價比很高，整套房的房款較低，適合中低收入及現(xiàn)錢不足的人群。為較好房型。2、缺點：（1）2T6房型結(jié)構(gòu)顯得住戶較為擁擠，公共設(shè)施的個人享受程度降低； （2）2T6房型中的123及118m2戶型大門為東西向，涼臺均朝北，南向只有一個臥室的飄窗，整套住宅的采光通風效果較差。 （3）2T6房型中的123及118m2戶型作為最大面積戶型，只有2房2廳1衛(wèi)1廚的設(shè)計，且處于2T6結(jié)構(gòu)，加上采光通風不佳，缺乏品質(zhì)。 （4）2T6房型中的123及118m2戶型存在東西向的客廳，房間的采光效果不佳。3 維多利亞港灣3.1 項目概述及特點（地理位置、交通條件、整體規(guī)模及特點）項目地點位于點軍區(qū)，北臨清凈路，南面為櫻桃園路，西接江南大道，東瞰長江。距夷陵長江大橋5分鐘車程，距宜昌中心城區(qū)10分鐘車程。項目占地面積90456m2，規(guī)劃總建筑面積約m2。規(guī)劃開發(fā)的商品房包括：高層住宅、低層住宅、商業(yè)設(shè)施及地下車庫等。其中高層住宅29層/30層，分別以121 m2、77m2、128m2為主要戶型。項目地塊緊鄰長江，在地塊整體規(guī)劃設(shè)計上，充分把握“江景最大化、結(jié)構(gòu)最小化”之景觀設(shè)計原則，利用城市開放綠地、組團綠地和宅間綠地結(jié)合項目整體用地布局和建筑布局。項目整體采用地中海風格，小區(qū)以主入口及位于小區(qū)核心地帶的中央公園構(gòu)成小區(qū)主要的景觀軸線及視線通廊，并在小區(qū)主入口設(shè)置有鮮明西班牙風格的塔式門樓、半圓形充滿動感的噴泉廣場和跌水幕墻，使居住者能感受到濃烈的地中海風情。3.2 主要經(jīng)濟技術(shù)指標項目占地面積90456m2，規(guī)劃總建筑面積約m2。容積率為1.8，建筑密度為23.43%，綠化率為38.38%。規(guī)劃總戶數(shù)為1263戶，停車位750個。其中B地塊面積和我項目用地大小相似，總布置4棟高層和6棟低層建筑，高層朝向為西南東北朝向。用地面積29112m2，總建筑面積m2，其中地上建筑面積86236m2，地下建筑面積14023m2，停車位306個，居住戶數(shù)874，容積率2.962。3.3 戶型情況及配比維多利亞港灣B地塊總計4棟高層，樓層為30/29層，其中50#、51#及52#樓為2梯6戶、53#樓為2梯7戶戶型結(jié)構(gòu)。最大戶型為3房2廳2衛(wèi)1廚2陽臺，面積128.8m2；最小戶型為1房1廳1衛(wèi)1廚1陽臺，面積43.5m2。主打戶型為面積128.8m2、120.1m2及77.5m2三種主要戶型。戶型比例及配比如下表：表3 維多利亞港灣高層各類面積房型比例列表序號編號房型組成套數(shù)比例主要分部1A類面積128m221028%50#53#樓2B類面積120m224032%50#53#樓3C類面積77.5、82.5m224032%50#53#樓4D類面積67m2304%53#樓5E類面積43.5m2304%53#樓合計750圖3 維多利亞港灣B地塊各類面積房型比例列圖3.4 戶型特點分析1、優(yōu)點：（1）120m2的3房2廳為最優(yōu)戶型，該戶型雖采光效果差，但7.7m超寬涼臺東北朝向可眺望長江，風景秀麗。 （2）臥室和衛(wèi)生間相對布置較為集中，房屋功能的便利使用程度較好。 （3）80m2、70m2甚至60m2和40m2的小戶型占有一定比例，整套房的房款較低，適合中低收入及現(xiàn)錢不足的人群。為較好房型。2、缺點：（1）按照中國古代陰陽學說，山南水北謂之陽、山北水南謂之陰，整個樓盤地理位置屬水南地域，為向陰之地。（2）2T6、2T7房型結(jié)構(gòu)顯得住戶較為擁擠，公共設(shè)施的個人享受程度降低；（3）高層住宅普遍為西南朝向，住宅內(nèi)的采光及通風效果較正南有一定影響。（4）各種戶型均沒有入戶花園可供住戶進行改造，贈送面積很小，但住宅本身公攤率相對較低，僅為17.9%。 （5）120m2戶型為坐南朝北，大涼臺布置于東北方向，其余窗戶均在西北或東南方向（右側(cè)房型較好點），雖然涼臺大但相對采光及通風情況有所影響。（6）128m2戶型雖然具有三個陽臺，兩個朝東北方向，一個朝西南方向（?。Ｕ鬃≌瑑?nèi)的采光效果不佳，雖有兩個東北向陽臺可眺望江景，但因為4棟高層建筑的擺放原因，視角受很大限制，該戶型作為最大戶型個人認為表現(xiàn)不足。3.5 戶型使用率維多利亞港灣戶型使用率普遍維持在84.8%左右，使用率普遍已經(jīng)很高，主要是因為2T6和2T7的戶型過于緊湊，公攤面積分配較多。但各類戶型均沒有可贈送面積的設(shè)計，房屋的可改造空間少。表3-2 維多利亞港灣各類面積使用率統(tǒng)計表序號部位建筑面積m2套內(nèi)面積m2套數(shù)比例使用率可改造空間m2改造后套內(nèi)面積m2改造后使用率備注15053#樓128.85109.2921028%84.8%0/25053#樓120.14101.924032%84.8%0/353#樓82.569.85304%84.8%0/45053#樓77.565.7421028%84.8%0/553#樓6756.86304%84.9%0/653#樓43.536.86304%84.7%0/4 上上城三期首府4.1 項目概述及特點（地理位置、交通條件、整體規(guī)模及特點）宏峰上上城三期首府項目地點位于伍家崗區(qū)中南路55號，東鄰宜昌火車東站，西鄰中南路，南鄰城東大道，北接漢宜高速。市內(nèi)乘坐30路、68路到上上城站下車即可。上上城三期總建筑面積約42萬m2，三期位于整個項目的東北地塊，分別由22棟電梯洋房及12棟高層組成，總戶數(shù)2209戶 ，車位配比基本按1:1進行配置。三期靠近自然山體，環(huán)境優(yōu)美，北面和西面擁有保存完好的原生態(tài)山體和自然坡地，自然景觀資源極為豐富。將設(shè)計專屬的木棧道作為上山的通道，使山體公園成為業(yè)主休閑、健身、娛樂的最佳去處，12棟凌云高層依山而建，在地勢的條件下，可以得到很好景觀。4.2 主要經(jīng)濟技術(shù)指標上上城項目總占地480畝，總建筑面積約57萬，其中三期總建筑面積約42萬m2，容積率1.7，綠化率約30.5%，建筑密度30%以下。4.3 戶型情況及配比上上城三期總計12棟高層，樓層為33層，均為2梯4戶結(jié)構(gòu)。最大戶型為3房2廳2衛(wèi)1廚1陽臺1花園（外加1贈送空間），面積130m2；最小戶型為2房2廳1衛(wèi)1廚3陽臺，面積91m2。只有四種戶型，三種戶型面積130m2、113m2及91m2三種均為主要戶型。戶型比例及配比如下表：表4 上上城三期高層各類面積房型比例列表（3#6#）序號編號房型組成套數(shù)比例主要分部1A類面積130m213225%4#、6#樓2B類面積113m213225%3#、5#樓3C類面積91/92m226450%3#6#樓合計528其他樓盤戶型尚未出圖4 上上城三期高層各類面積房型比例圖（3#6#）4.4 戶型特點分析1、優(yōu)點：（1）130m2及113m2兩種戶型均有贈送完全不計面積的約10m2的可利用空間，加上原本的空中花園設(shè)計，可利用空間價值極高，完全契合了購房者利用率最大化的需求，性價比很高。 （2）高層建筑均南北朝向，整套住宅內(nèi)的采光及通風條件較好，尤其是130m2戶型擁有的6m寬景陽臺，不僅可以得到廣闊的視角也得到了充足的陽光。 （3）臥室和衛(wèi)生間相對布置較為集中，房屋功能的便利使用程度較好。 （4）113m2戶型雖為2房2廳設(shè)計，空中花園和可利用空間的改造，完全可以形成4房2廳2衛(wèi)的布局，南側(cè)陽臺較寬，空間較大，也可將客廳向陽臺延伸，增加了客廳的整體空間，為最佳戶型。 （5）91m2戶型雖僅有2房2廳，但三陽臺的設(shè)計極大的增大了住宅內(nèi)采光和通風效果，屋內(nèi)通透明亮。2、缺點：（1）130m2及113m2兩種戶型入戶門正對衛(wèi)生間的設(shè)計，個人感覺從第一眼視覺上有所不佳。（2）130m2戶型餐廳開間尺寸為3m，整體空間感覺偏小。（3）91m2戶型進門即見餐廳，無入戶花園沒有過度帶，略有不足。5 戶型配比的總體結(jié)論表5-1 已統(tǒng)計樓盤戶型總比例表序號編號房型組成套數(shù)比例主要分部樓盤1A類面積140m2以上561.28%江南星城2B類面積125135m291420.89%江南星城、維多利亞、上上城3C類面積115125m2156435.74%江南星城、梧桐邑、維多利亞、上上城4D類面積105115m22305.26%江南星城5E類面積90105m263214.44%江南星城、梧桐邑6F類面積90m2以下98022.39%江南星城、梧桐邑、維多利亞合計4376圖5-1 已統(tǒng)計樓盤戶型總比例圖結(jié)論：1、戶型配比方面：各樓盤高層普遍以125135m2、115125m2及90m2以下為主要戶型，所占比例分別為21%、37%及22%，三種戶型合計達到80%的比例，為最適應市場需求的戶型。主要原因為120、130戶型面積適中，住宅的整體功能性全面，且可改造空間較大，較受青睞；90以下戶型則更適應大多資金不足的購房人群，因此也受青睞。2、建筑物朝向：各樓盤除維多利亞因江景視野的考慮為西南朝向，其余樓盤高層建筑全為正南北朝向。我項目雖地塊較小，但地理位置為向陽之地，個人認為應充分發(fā)揮地