城鎮(zhèn)土地定級(jí)(一)理論與方法PPT課件

第八章城鎮(zhèn)土地定級(jí)(一)理論與方法,-,2,第一節(jié)概述,城鎮(zhèn)土地定級(jí)的類型綜合定級(jí)：對(duì)影響城鎮(zhèn)土地質(zhì)量的各種經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、自然因素進(jìn)行綜合分析，按差異劃分土地級(jí)。分類定級(jí)：商業(yè)用地，住宅用地，工業(yè)用地,-,3,定級(jí)技術(shù)程序,建立城鎮(zhèn)土地定級(jí)的因素體系確定各因素的權(quán)重值計(jì)算各因素的指標(biāo)值和作用分，編制各因素的指標(biāo)值與作用分值的對(duì)照表劃分城鎮(zhèn)土地定級(jí)單元計(jì)算單元內(nèi)各因素分值，加權(quán)求和計(jì)算總分值，按總分的分布排列和實(shí)際情況，初步劃分土地級(jí)進(jìn)行土地收益測(cè)算或市場(chǎng)交易價(jià)格定級(jí)，對(duì)初步劃分的土地級(jí)進(jìn)行驗(yàn)證和調(diào)整編制城鎮(zhèn)土地定級(jí)圖件、報(bào)告和基礎(chǔ)資料匯編,-,4,定級(jí)技術(shù)方法,因素作用分的計(jì)算：相對(duì)值法、距離遞減法(0100)單元?jiǎng)澐郑褐鲗?dǎo)因素判定法、疊置法、網(wǎng)格法權(quán)重確定：特爾菲法、因素成對(duì)比較法、層次分析法等單元總分值計(jì)算：多因素加權(quán)分值求和法級(jí)別確定：總分?jǐn)?shù)軸法、總分頻率曲線法、總分剖面圖法、聚類分析法土地收益測(cè)算：典型抽樣測(cè)定、數(shù)理統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)方法,-,5,第二節(jié)定級(jí)因素的選擇,一.定級(jí)因素選擇范圍,-,7,二.定級(jí)因素選擇原則,因素指標(biāo)值變化對(duì)城鎮(zhèn)土地定級(jí)有較顯著的影響因素指標(biāo)值有較大的變化范圍，選擇的因素對(duì)不同區(qū)位的影響有較大的差異不同類型的土地定級(jí)應(yīng)分別選擇相應(yīng)的定級(jí)因素三.定級(jí)因素選擇和權(quán)重確定方法原則：參照各因素重要性順序和權(quán)重值范圍，定級(jí)因素對(duì)不同類型用地的影響程度不同方法：特爾菲法、層次分析法、因素成對(duì)比較法,-,8,第三節(jié)定級(jí)資料調(diào)查與整理,一.定級(jí)因素量化的一般方法1.面狀因素2.點(diǎn)、線狀因素(規(guī)模指數(shù)，功能分與作用分)在各因素內(nèi)按規(guī)?；蝾愋颓蟪龈鼽c(diǎn)、線的功能分(最大值為100)確定吸引范圍，并劃分若干個(gè)相對(duì)距離區(qū)間按衰減公式計(jì)算各相對(duì)距離區(qū)間的作用分,相對(duì)距離作用分值對(duì)照表(指數(shù)衰減),相對(duì)距離作用分值對(duì)照表(直線衰減),-,11,二.商服繁華程度資料整理,資料調(diào)查：商服中心的數(shù)量、位置、范圍；商服中心的商店總數(shù)、經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目、銷售額、利潤(rùn)額、占地面積、營(yíng)業(yè)面積1.商服中心劃分級(jí)別：市級(jí)、區(qū)級(jí)、小區(qū)級(jí)和街區(qū)級(jí)邊界：明顯地物或非商服業(yè)建筑依據(jù)：商服中心的銷售總額、總利潤(rùn)或單位面積銷售額、利潤(rùn)值等,-,12,2.商服中心規(guī)模指數(shù),采用銷售總額等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)確定3.商服中心內(nèi)各級(jí)功能分的分割商服中心功能包含與中心自身級(jí)別相應(yīng)的商服功能和低于其級(jí)別的各級(jí)功能，商服中心對(duì)土地繁華的影響由這些功能綜合體現(xiàn)，并應(yīng)以相應(yīng)級(jí)別的功能分來(lái)衡量。,-,13,4.商服中心各級(jí)功能的服務(wù)半徑和相對(duì)距離,市級(jí)商服功能的服務(wù)半徑：市級(jí)商服中心邊緣到連片建成區(qū)邊緣的最大距離其他各級(jí)功能的服務(wù)半徑：同級(jí)商服中心的最大服務(wù)距離依據(jù)商服中心的不同級(jí)功能，確定對(duì)應(yīng)的相對(duì)距離（3-15個(gè)區(qū)間）商服功能影響作用分：,-,14,商服功能影響作用分值表,-,15,5.商服繁華影響度作用分,同時(shí)受多個(gè)同級(jí)功能影響時(shí)，取其中最高的商服功能影響作用分；同時(shí)存在多級(jí)功能影響時(shí)，對(duì)各級(jí)商服功能影響作用分僅取值一次，并進(jìn)行加和：練習(xí)：在城鎮(zhèn)土地定級(jí)中，市級(jí)商服中心的市級(jí)、區(qū)級(jí)、小區(qū)級(jí)商服功能對(duì)某評(píng)價(jià)單元均有影響，影響分值分別為30、9、3，但同時(shí)又受另一區(qū)級(jí)中心的區(qū)級(jí)和小區(qū)級(jí)商服功能影響，影響分值分別為10、4，則該評(píng)價(jià)單元的商服繁華度作用分值為()。A.41B.44C.49D.56,-,16,三.交通條件資料整理,(一)道路通達(dá)度資料調(diào)查：路網(wǎng)分布、進(jìn)路類型、級(jí)別標(biāo)準(zhǔn)、車流量、道路長(zhǎng)度及寬度1.道路類型劃分作用：主干道，次干道，支路類型：混合型主干道，生活型主、次干道，交通型主、次干道類型數(shù)：大城市5-7類，中等城市3-5類，小城市以下1-3類劃分依據(jù)：寬度，車道數(shù),-,17,2.道路的作用指數(shù)和功能分,道路作用指數(shù)反映道路在城鎮(zhèn)交通運(yùn)輸中的作用依據(jù)道路作用指數(shù)確定道路功能分：其中，步行街、單行道的道路功能分減半。,-,18,3.道路影響距離及相對(duì)距離,主干道、次干道的影響距離：支路的影響半徑（0.3-0.75km）的確定；道路影響的相對(duì)距離（3-10個(gè)區(qū)間）：,-,19,4.道路通達(dá)度作用分,綜合定級(jí)和商業(yè)用地定級(jí)時(shí)：住宅用地定級(jí)和工業(yè)用地定級(jí)時(shí)：,-,20,道路通達(dá)度作用分值表,-,21,(二)公交便捷度,資料調(diào)查：公共汽車、地鐵線路及站點(diǎn)分布、車流量及?？看螖?shù)公共交通站流量的計(jì)算：一定區(qū)域內(nèi)各個(gè)公交站點(diǎn)的每小時(shí)停車量（地鐵等需換算）公交站點(diǎn)功能分的確定公交站點(diǎn)服務(wù)半徑（0.3-0.8km）和相對(duì)距離（2-5個(gè)區(qū)間）的計(jì)算公交便捷度作用分的計(jì)算,-,22,公交便捷度作用分值表,-,23,(三)對(duì)外交通便利度,資料調(diào)查：對(duì)外經(jīng)營(yíng)的客運(yùn)站、貨運(yùn)站和交通節(jié)點(diǎn)，包括交通工具類型、設(shè)施規(guī)模及分布對(duì)外交通設(shè)施作用指數(shù)（0-1之間，和等于1）和功能分對(duì)外交通設(shè)施服務(wù)半徑（2-20km）和相對(duì)距離（3-5個(gè)區(qū)間）的確定對(duì)外交通便利度作用分的確定,-,24,對(duì)外交通便利度作用分值表,-,25,四.基本設(shè)施資料整理,(一)基礎(chǔ)設(shè)施完善度資料調(diào)查：電力、供水、排水、供氣、供熱、電訊等的類型、數(shù)量、分布、投資，技術(shù)水平、規(guī)模、級(jí)別，保證率、持續(xù)率和可靠率及區(qū)域服務(wù)的優(yōu)劣基礎(chǔ)設(shè)施作用指數(shù)（0-1之間，和等于1）：基礎(chǔ)設(shè)施與日常生活、工作的密切程度區(qū)域水平系數(shù)（2-4級(jí)）：按設(shè)施技術(shù)水平、服務(wù)方式或分布密度確定區(qū)域使用保證率（0-100%）：按設(shè)施使用持續(xù)率、可靠率和保證率確定,-,26,基礎(chǔ)設(shè)施完善度作用分值表,-,27,(二)公用設(shè)施完備度,資料調(diào)查：中小學(xué)、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、診所、體育場(chǎng)館、文化館(活動(dòng)中心)、影劇院、公園、郵局等的類型、數(shù)量、分布，技術(shù)水平、規(guī)模、級(jí)別、服務(wù)水平和服務(wù)范圍公用設(shè)施作用指數(shù)（0-1之間，和等于1）和作用分公用設(shè)施服務(wù)半徑（0.3-3km）和相對(duì)距離（3-5個(gè)區(qū)間）公用設(shè)施作用分值,-,28,公用設(shè)施作用分值表,-,29,五.環(huán)境條件資料整理,(一)環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度資料調(diào)查：污染狀況、分布和環(huán)境質(zhì)量指數(shù)具有環(huán)境質(zhì)量綜合評(píng)價(jià)成果的城鎮(zhèn)缺乏環(huán)境質(zhì)量綜合評(píng)價(jià)成果的城鎮(zhèn)各項(xiàng)環(huán)境質(zhì)量的作用指數(shù)（0-1之間，和等于1）單項(xiàng)（水、氣、噪音）環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度的作用分,-,30,(二)綠地覆蓋度,資料調(diào)查：綠地位置、面積、服務(wù)范圍及規(guī)模綠地覆蓋度指標(biāo)計(jì)算綠地覆蓋度作用分（5-10個(gè)區(qū)間）(三)自然條件優(yōu)劣度資料調(diào)查：工程地質(zhì)、地形、地下水、洪水淹沒(méi)等按各城鎮(zhèn)內(nèi)部自然條件的差異，選擇指標(biāo)，確定評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)并賦值,-,31,六.人口狀況資料整理,資料調(diào)查：人口總數(shù)、常住人口、暫住人口、客流人口(一)商業(yè)用地人口密度人口密度指標(biāo)值人口密度作用分（5-10個(gè)區(qū)間）(二)住宅用地人口密度人口密度指標(biāo)值人口密度作用分（5-10個(gè)區(qū)間）,-,32,七.產(chǎn)業(yè)集聚資料整理,資料調(diào)查：城鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)的數(shù)量、范圍、性質(zhì)，各集聚區(qū)產(chǎn)業(yè)類型數(shù)、企業(yè)數(shù)量、年產(chǎn)值、年利潤(rùn)、職工人數(shù)產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模指數(shù)產(chǎn)業(yè)集聚影響度作用分（5-10個(gè)區(qū)間）,-,33,八.城鎮(zhèn)土地定級(jí)因素作用分值圖,綜合定級(jí)作用分值圖：商服繁華影響度作用分等值線圖道路通達(dá)度作用分等值線圖公交便捷度作用分等值線圖對(duì)外交通便利度作用分等值線圖基礎(chǔ)設(shè)施完善度作用分值圖公用設(shè)施完備度作用分等值線圖環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度作用分值圖綠地覆蓋度作用分值圖自然條件優(yōu)劣度作用分值圖,定級(jí)因素作用分值表（點(diǎn)、線狀因素）,定級(jí)因素作用分值表（面狀因素）,-,35,第四節(jié)定級(jí)單元分值計(jì)算與級(jí)別劃分,一.定級(jí)單元?jiǎng)澐?.劃分原則單元內(nèi)主要定級(jí)因素的影響大體一致，同單元內(nèi)的同一主要因素作用分值差異必須小于100/（n+1）確定單元面積（5-25ha）商服中心、公用設(shè)施、交通樞紐等整體起作用的區(qū)域，不能分割商業(yè)用地定級(jí)時(shí)，城鎮(zhèn)主要的商服繁華街道，按臨街兩側(cè)相對(duì)應(yīng)劃分為條狀單元住宅用地定級(jí)時(shí)，以居住小區(qū)和居住組團(tuán)為單位工業(yè)用地定級(jí)時(shí)，以交通道路為單元界線,-,36,2.劃分方法,主導(dǎo)因素判定法疊置法網(wǎng)格法宗地法動(dòng)態(tài)網(wǎng)格法：以1/4(或1/16)公里網(wǎng)格把城鎮(zhèn)劃分成若干基本網(wǎng)格選擇典型網(wǎng)格(市中心和市郊)，檢查每類網(wǎng)格內(nèi)部2個(gè)以上主導(dǎo)因素的差異若網(wǎng)格內(nèi)同一因素分值差異100/(n1)時(shí)，則需繼續(xù)加密，直至滿足要求后為止,-,37,二.確定單元內(nèi)定級(jí)因素的分值,定級(jí)單元圖疊置各定級(jí)因素分值圖，確定單元內(nèi)定級(jí)因素分值：?jiǎn)卧囊蛩氐确志€平均值；單元跨越的不同分值區(qū)的面積加權(quán)平均分；單元幾何中心點(diǎn)的分值；單元各轉(zhuǎn)折點(diǎn)、明顯變化點(diǎn)的平均值點(diǎn)、線狀因素分值：由相應(yīng)因素對(duì)單元中心點(diǎn)的作用分值按衰減公式直接計(jì)算面狀因素分值：直接讀取中心點(diǎn)所在指標(biāo)區(qū)域的作用分值,-,38,1.單元內(nèi)商服繁華影響度分值的計(jì)算,商服繁華影響度作用分等值線圖與定級(jí)單元圖疊置，直接得到單元分值。單元內(nèi)這些因素怎么計(jì)算?環(huán)境條件分值：環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度，綠地覆蓋度，自然條件優(yōu)劣度人口密度分值產(chǎn)業(yè)聚集影響度分值,-,39,2.單元內(nèi)交通條件分值的計(jì)算,道路通達(dá)度：道路通達(dá)度作用分的讀取：同時(shí)存在多種道路類型影響時(shí)，取單元內(nèi)最高作用分值確定通達(dá)系數(shù)道路通達(dá)度分值的計(jì)算,道路、公交通達(dá)系數(shù)示意圖,-,40,公共交通便捷度：,公交便捷度作用分的讀?。和瑫r(shí)存在多個(gè)公交站點(diǎn)影響時(shí)，取單元內(nèi)的最高作用分確定通達(dá)系數(shù)公交便捷度分值的計(jì)算對(duì)外交通便利度：對(duì)外交通便利度作用分的讀?。和瑫r(shí)存在多類對(duì)外交通設(shè)施影響時(shí)，每類設(shè)施對(duì)單元的作用分僅取值一次；受多個(gè)同類設(shè)施影響時(shí)，取其最高作用分對(duì)外交通便利度分值的計(jì)算,-,41,3.單元內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施分值的計(jì)算,基礎(chǔ)設(shè)施完善度：公用設(shè)備完備度：對(duì)外交通便利度作用分的讀取：同時(shí)存在多類對(duì)外交通設(shè)施影響時(shí)，每類設(shè)施對(duì)單元的作用分僅取值一次；受多個(gè)同類設(shè)施影響時(shí)，取其最高作用分對(duì)外交通便利度分值的計(jì)算,-,42,三.城鎮(zhèn)土地級(jí)的初步劃分,定級(jí)單元總分值計(jì)算,Sj-j單元的總分值（各因素對(duì)j單元影響的總作用分）Fij-j單元的i因素分值（i因素對(duì)j單元影響的作用分）Wi-i因素的權(quán)重；n-定級(jí)因素的個(gè)數(shù),-,43,2.城鎮(zhèn)土地級(jí)的劃分方法,總分?jǐn)?shù)軸確定法總分頻率曲線法總分剖面圖法：沿城鎮(zhèn)若干方向作總分變化剖面，按土地優(yōu)劣的實(shí)際情況，以剖面線的波谷和波峰的中間部作為級(jí)間分界。,-,44,第五節(jié)城鎮(zhèn)土地級(jí)的驗(yàn)證與確定,一.土地級(jí)差收益測(cè)算驗(yàn)證分別計(jì)算每級(jí)土地中各行業(yè)的平均收益水平，并確定各行業(yè)的最低級(jí)收益值；各級(jí)收益差：同一行業(yè)的各級(jí)收益值減去最低級(jí)收益值；級(jí)差收益：扣除單位面積資金占有額、單位面積工資總額；對(duì)土地級(jí)差收益進(jìn)行方差檢驗(yàn)、調(diào)整，使檢驗(yàn)值差異顯著（土地級(jí)差收益滿足土地收益級(jí)間差異大于級(jí)內(nèi)差異的原則）。二.市場(chǎng)交易價(jià)格驗(yàn)證劃分各類用地的均質(zhì)地域（城鎮(zhèn)土地條件相似和樣本地價(jià)相近）各均質(zhì)地域平均地價(jià)：樣點(diǎn)地價(jià)的計(jì)算與統(tǒng)計(jì)分析；各土地級(jí)別平均地價(jià)區(qū)間：各均質(zhì)地域平均地價(jià)的數(shù)理統(tǒng)計(jì)分析；各類用地的土地級(jí)：勾畫連塊同一地價(jià)區(qū)間的相鄰均質(zhì)地域。,-,45,三.商業(yè)用地定級(jí)中的高級(jí)商務(wù)集聚區(qū)修正,特大城市和大城市的高級(jí)商務(wù)集聚區(qū)，根據(jù)各區(qū)域高級(jí)商務(wù)集聚規(guī)模作用分的高低，對(duì)相應(yīng)區(qū)域的土地級(jí)別進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。高級(jí)商務(wù)集聚規(guī)模指數(shù)：金融保險(xiǎn)業(yè)、高檔寫字樓、高級(jí)賓館等的數(shù)量、級(jí)別、建筑面積、年?duì)I業(yè)額、年租金、高級(jí)