天津2016年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》：成本法適用的估價對象考試試卷

天津2016年房地產(chǎn)估價師理論與方法：成本法適用的估價對象考試試卷本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意） 1、判定一宗房地產(chǎn)是否為收益性房地產(chǎn)，關鍵是看該房地產(chǎn)【2007年考題】 A：目前是否有經(jīng)濟收入 B：過去是否帶來了經(jīng)濟收益 C：是否具有產(chǎn)生經(jīng)濟收益的能力 D：目前的收入是否大于運營費用 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 2、預計某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為38萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎上減少2萬元，則該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為_年。 A17 B18 C19 D203、在強制拍賣中，拍賣的主體是。 A：人民法院和拍賣公司 B：競買人和買受人 C：人民法院和拍賣標的所有權人 D：拍賣公司和拍賣標的所有權人 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 4、目前，按照國家最新政策，經(jīng)濟適用住房單套的建筑面積控制在左右。 A：60 B：70 C：80 D：90 E：房地產(chǎn)估價機構必須加蓋公章5、在房地產(chǎn)相關業(yè)務中，目前沒有_職業(yè)責任保險。 A工程師責任 B注冊會計師 C開發(fā)商 D律師 6、在進行費用估算時，管理費可按項目總投資的估算。 A：35 B：58 C：27 D：23 E：借款合同 7、基準地價是城市中均質(zhì)區(qū)域內(nèi)的土地。 A：最低價格 B：最高價格 C：平均價格 D：成交價格 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 8、某估價報告中的估價對象為寫字樓在建工程，采用假設開發(fā)法求取其價值時，開發(fā)完成后的價值同時采用了市場法和收益法求取；采用成本法求取其價值時，土地采用了基準地價修正法求取。該估價報告求取寫字樓在建工程的價值，實質(zhì)上采用了（）。 A假設開發(fā)法和基準地價修正法兩種方法 B假設開發(fā)法和成本法兩種方法 C假設開發(fā)法、市場法、收益法和成本法四種方法 D假設開發(fā)法、市場法、收益法、成本法和基準地價修正法五種方法 9、是指政府的借貸行為，主要形式是由政府發(fā)行債券以籌措資金。 A：商業(yè)信用 B：國家信用 C：消費信用 D：民間信用 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 10、下列法規(guī)中，規(guī)定了房地產(chǎn)項目轉讓條件的是。 A：中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法 B：中華人民共和國土地管理法 C：中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法 D：城市商品房預售管理辦法 E：房地產(chǎn)估價機構必須加蓋公章11、某商鋪的收益年限為30年，年有效毛收入為6 000元。假設凈收益率為75，報酬率為10，則該商鋪目前的價值為元。 A：14 140 B：42 421 C：56 561 D：60 000 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 12、資本化率的公式為。 A： B： C： D： E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 13、估價時點也稱為價值日期、估價基準日，是指一個估價項目中由決定的需要評估的價值所對應的時間。 A：估價結果 B：估價假設 C：估價目的 D：估價對象 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格14、下列不屬于在建工程抵押特點的是。 A：目的是取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款 B：以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產(chǎn)作為償還貸款履行擔保 C：以轉移占有的方式抵押給貸款銀行 D：以不轉移占有的方式抵押給貸款銀行 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 15、不同的房地產(chǎn)估價師對同一估價對象在同一估價目的、同一估價時點下的評估價值通常不完全相同，這主要是因為（）。 A掌握的有關信息不同 B作出的估價師聲明不同 C估價對象狀況不同 D委托人不同 16、當開發(fā)項目用地面積一定時，決定項目可建筑面積數(shù)量的是。 A：容積率 B：建筑高度 C：建筑規(guī)模 D：建設工程 E：借款合同 17、房地產(chǎn)估價的技術性原則是為了使不同的估價人員對房地產(chǎn)估價的基本前提具有認識上的一致性，對同一估價對象在_下的估價結果具有近似性。 A同一估價原則、同一估價時點 B同一估價目的、同一估價方法 C同一估價目的、同一估價時點 D同一估價原則、同一估價目的 18、現(xiàn)代商業(yè)銀行特有的職能是_。 A充當信用中介 B變貨幣收入為貨幣資本 C充當支付中介 D創(chuàng)造派生存款 19、選取可比實例時，應注意所謂地點的同一性或類似性，是指所選取的可比實例應與估價對象處于_。 A同一地 B同一城市 C同一供求范圍內(nèi)的類似地 DA或C 20、轉讓房地產(chǎn)開發(fā)項目，轉讓人和受讓人應當自土地使用權變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持轉讓合同到主管部門備案。 A：規(guī)劃 B：土地 C：房地產(chǎn)開發(fā) D：建設 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 21、下列不是直接融資優(yōu)點的是_。 A安全性高、籌資上可以積少成多 B資金供求雙方直接聯(lián)系，可以根據(jù)各自對融資條件，如借款期限、數(shù)量和利率水平方面的要求，通過協(xié)商實現(xiàn)融資，以滿足各自的需要 C有利于籌集長期投資資金 D由于資金供求雙方直接形成債權、債務關系，債權方會十分關注和支持債務人的經(jīng)營活動；債務人面對直接的債權人，在資金使用上會講求效益，在經(jīng)營上也會有較大的壓力，從而促進這類長期融資得到更快發(fā)展 22、轉讓房地產(chǎn)開發(fā)項目，轉讓人與受讓人應當自土地使用權變更登記手續(xù)辦理完畢之日起_日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項目轉讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。 A30 B45 C60 D9023、李某購買的商品房交付后，經(jīng)檢測室內(nèi)空氣質(zhì)量不符合國家標準。預計李某治理空氣污染的費用為5000元，并延遲入住3個月。當?shù)仡愃粕唐贩康脑掠行饨馂?000元，運營費用占有效毛租金的15。若月報酬率為0.5，則室內(nèi)空氣質(zhì)最不符合國家標準給李某造成的損失為元。 A：5000 B：12574 C：12650 D：13911 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 24、某臨街深度30.48%(100ft)、臨街寬度20%的矩形土地，總價為1500萬元。根據(jù)四三二一法則，與其相鄰、臨街深度為15.24%(50ft)、臨街寬度20%的矩形土地的總價為_萬元。 A1200 B1150 C1100 D105025、動產(chǎn)拍賣的成交一般以_為標志。 A拍賣標的物財產(chǎn)所有權的轉移 B拍賣標的物實際占有的轉移 C拍賣過程中最高應價者的確定 D拍賣合同的簽訂二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分） 1、某房屋被火災燒損，現(xiàn)需評估其損失，此時估價對象狀況應為_。 A被燒損前的狀況 B被燒損后的狀況 C被燒損前與被燒損后的差異狀況 D未來修復或重建后的狀況 2、房地產(chǎn)投資風險可分為系統(tǒng)風險和個別風險，下列屬于個別風險因素的是。(2008年試題) A：變現(xiàn)風險 B：時間風險 C：或然損失風險 D：通貨膨脹風險 E：借款合同3、下列房地產(chǎn)開發(fā)工作中，屬于前期工作階段的是。 A：進行項目的財務評價 B：獲取項目所需土地 C：確定規(guī)劃設計方案并獲得批準 D：對項目的建設工程進行招標 E：提交項目開工申請并獲得批準 4、與其他存款相比，下列有關存單的特點，說法不正確的是_。 A期限短 B不記名、可自由轉讓 C能提前提取現(xiàn)金 D面額固定5、運用路線價法估價的步驟包括（）等。 A調(diào)查評估路線價 B計算臨街土地的價值 C求取可比實例價格 D劃分路線價區(qū)段 E交易情況修正 6、市場租金一般_基礎租金是在寫字樓市場比較理想的情況下才可能發(fā)生。 A低于 B等于 C高于 D無關聯(lián) 7、某住宅小區(qū)附近新建一條鐵路，由此引起的該住宅小區(qū)房地產(chǎn)價值的貶損屬于_。 A物質(zhì)折舊 B功能折舊 C經(jīng)濟折舊 D會計折舊 8、建筑物凈收益=_建筑物資本化率(凈收益每年不變且持續(xù)無限年期)。 A建筑物重置價 B建筑物現(xiàn)值 C土地價格 D房地產(chǎn)價格 9、根據(jù)代理權發(fā)生的依據(jù)不同可將代理分為。 A：委托代理 B：法定代理 C：指定代理 D：本代理 E：復代理 10、在制作價格修正率表時，臨街深度價格遞減率是“四三二一”法則，同時用_法則來補充。 A“八七六五” B“九八七六” C“七六五四” D“十九八七”11、銀行向某家庭發(fā)放了一筆月還款額為5000元的個人住房抵押貸款，該家庭所購住房的物業(yè)管理費為每月500元。從當前我國商業(yè)銀行風險管理的角度來看，該家庭的月均收入應不低于_元。 A10000 B11000 C7800 D9200 12、城市房屋拆遷當事人對拆遷估價報告有異議的可以。(2008年試題) A：向原估價機構申請復估 B：申請行政復議 C：向人民法院提起訴訟 D：自行委托估價機構評估 E：申請估價專家委員會鑒定 13、要成為法人需要具備四個條件，下列說法不正確的是_。 A依法成立 B有必要的財產(chǎn)或經(jīng)費 C有自己的名稱、組織機構和場所 D能獨立承擔法律責任14、某房主用同一房地產(chǎn)作抵押貸款，先后與工商行、建行、交行簽訂了抵押合同，工商行、建行、交行與房主分別先后到房地產(chǎn)管理部門辦理了抵押登記手續(xù)。房主無力償還貸款，處分抵押物時，銀行受償順序為_。 A三家銀行按貸款額分攤 B工商行一建行一交行 C建行一交行一工商行 D工商行一交行一建行 15、甲與乙簽訂商品房買賣合同，如甲有侵權行為，依據(jù)中華人民共和國民法通則，訴訟時效期間從時起計算。 A：合同簽訂 B：合同生效 C：權利被侵害 D：已知道或者應當知道 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 16、下列關于房屋租賃的表述中，不正確的是_。 A將房屋提供給他人從事經(jīng)營活動屬于房屋租賃 B承租人擅自轉租房屋導致租賃合同的終止屬于自然終止 C承租人經(jīng)出租人同意，可以將承租房屋轉租并獲得收益 D租賃期限、租賃用途、租賃價格、房屋修繕責任是城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定的房屋租賃合同的必備條款 17、承包商收到竣工結算價款后，通常應在月內(nèi)將竣工工程交付給開發(fā)商。(2005年試題) A：半個 B：一個 C：一個半 D：兩個 E：借款合同 18、某城市規(guī)劃將火車站由該城市的A區(qū)遷至B區(qū)，則B區(qū)的商業(yè)物業(yè)投資將會增加，這主要是由于房地產(chǎn)投資具有（）。 A位置固定性 B各異性 C適應性 D相互影響性 19、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負債率較高，表明其。 A：資本金較充裕 B：財務風險較高 C：償債能力較強 D：資金應變能力較強 E：借款合同 20、有一計算期為10年的房地產(chǎn)置業(yè)投資項目，經(jīng)測算，該項目的投資收益率為10%，銀行貸款利率為6%，計算期內(nèi)，凈現(xiàn)值的期望值為125萬元，凈現(xiàn)值期望值的標準差為65萬元，則在計算期內(nèi)，該項目的標準差系數(shù)是_。 A52% B58% C62% D68% 21、臨時使用土地的時間可以為_。 A3個月 B9個月 C20個月 D27個月 E32個月 22、下列報表中，屬于房地產(chǎn)開發(fā)項目基本財務報表的有。 A：資產(chǎn)負債表 B：投資計劃與資金籌措表 C：借款還本付息估算表