海岸商業(yè)中心項目市場分析及產(chǎn)品定位課件(PPT 191頁).ppt

格力海岸項目市場分析及產(chǎn)品定位,研究專題,1,2,3,4,5,6,項目分析,對項目問題、項目價值進行深度分析，探究項目發(fā)展方向,市場分析,對市場情況進行深入分析，尋找項目的機會點，為項目定位提供依據(jù),項目定位,商業(yè)規(guī)劃建議,招商及收益測算,根據(jù)項目情況及市場發(fā)展狀況，為項目提出合理的定位方向及整體運作思路,依據(jù)項目自身情況及借鑒案例提出合理有效的商業(yè)規(guī)劃建議,根據(jù)項目自身條件制定適合的租售策略，并對各策略進行評價，提出最終的租售策略建議,專題研究,研究目的,業(yè)態(tài)規(guī)劃建議,依據(jù)項目自身情況及借鑒案例提出合理有效的業(yè)態(tài)規(guī)劃建議,專題一,項目分析,項目印象核心問題解析項目核心價值,專題一,區(qū)域分析,片區(qū)商業(yè)分析,項目核心優(yōu)勢,結(jié)論,新城模式價值界定借鑒案例,商業(yè)現(xiàn)狀商業(yè)協(xié)同度,臨海展示面情侶路交通,1.項目印象,本項目總體建筑面積為893905平米，屬于規(guī)模較大的開發(fā)項目，其中商業(yè)服務(wù)部分建筑面積57628平米為我司研究對象。,項目規(guī)劃指標,本項目所在片區(qū)靠山臨海，濱海資源豐富，嫁接濱海資源優(yōu)勢，可以形成項目的價值點。,商業(yè)部分臨海長度約為500米，利用濱海資源將增加項目價值。,項目周邊狀況,1.項目印象,珠海中心區(qū),30分鐘車程,中山、廣州等,西臨,本項目,唐家古鎮(zhèn)、中山大學(xué)、清華科技園,本項目所在片區(qū)交通條件較為便利，通過情侶北路、京珠高速等可與珠海中心區(qū)、中山、廣州等聯(lián)系。,項目周邊情況,項目交通狀況,京珠高速、粵西沿海高速,1.項目印象,2.區(qū)域分析,項目區(qū)域價值界定,根據(jù)新城市形成的核心驅(qū)動力和城市功能的不同，將新城形成模式共分為六種。,項目區(qū)域價值界定,以高新產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)，以泛旅游業(yè)為主導(dǎo)，把唐家灣建設(shè)成為具有鮮明功能特色和國際吸引力的生態(tài)休閑海濱新城。,唐家灣整體定位,邊緣新城,在大都市邊緣逐步形成的功能比較完善，且相對于大都市的新城鎮(zhèn)。,唐家灣位置,唐家灣距離珠海主城區(qū)約為30公里,唐家灣新城區(qū)屬于邊緣新城,2.區(qū)域分析,項目區(qū)域價值界定,根據(jù)邊緣新城的形成機制及過程，可以判斷新區(qū)大型購物中心、休閑娛樂等將逐漸興旺，與市區(qū)商業(yè)形成激烈競爭。,2.區(qū)域分析,郊區(qū)化,辦公,住宅,娛樂,信息的發(fā)展使得金融、貿(mào)易等服務(wù)業(yè)相繼郊區(qū)化。,郊區(qū)居住功能優(yōu)化，使大批資源占有性的高檔客戶群郊區(qū)置業(yè)，強化郊區(qū)消費能力。,由于住宅和商業(yè)的發(fā)展及郊區(qū)環(huán)境資源優(yōu)勢，特色娛樂項目逐步興起。,商業(yè),人口郊區(qū)化及制造業(yè)郊區(qū)化，使大型購物中心等商業(yè)形式逐漸興旺，與市中心形成競爭。,邊緣新城,住宅功能郊區(qū)化，居住環(huán)境改善，吸引大批資源占有型高端客戶群前來置業(yè)，使郊區(qū)消費能力迅速提升，為郊區(qū)商業(yè)的發(fā)展奠定堅實的基礎(chǔ)。,項目區(qū)域價值界定,2.區(qū)域分析,項目區(qū)域價值界定,本項目不在未來區(qū)域規(guī)劃商圈位置，發(fā)展大型零售商業(yè)的機會較小，根據(jù)自身濱海特點，發(fā)展特色商業(yè)及休閑娛樂將成為本項目的未來方向。,本項目偏離唐家灣未來規(guī)劃核心區(qū)域。,2.區(qū)域分析,項目現(xiàn)狀分析：本項目為政府規(guī)劃新區(qū)前期工程，先期開發(fā)S1S2地塊，其余進度將隨市場定，未來發(fā)展不確定性大。,本項目,片區(qū)未來規(guī)劃,2.區(qū)域分析,2.區(qū)域分析,唐家灣商業(yè)現(xiàn)狀：本項目所在唐家灣鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)主要分布在唐淇路西側(cè)，唐樂路至山房路之間。,思考一：本項目與唐家灣商業(yè)區(qū)關(guān)系如何，能夠借勢其商業(yè)影響增加本項目商業(yè)價值？,3.片區(qū)商業(yè)分析,商業(yè)特點：總商業(yè)體量約為4.5萬（不含酒店面積），租金水平約為40-60元/月；此片區(qū)聚集了較多的酒店、學(xué)校、商場，商業(yè)氛圍較濃；此片區(qū)的商業(yè)主要以滿足周邊住宅人口的日常生活需要為主，消費群主要為唐家鎮(zhèn)人、工廠人群、高校學(xué)生消費群；片區(qū)內(nèi)多為傳統(tǒng)型商業(yè)，大型超市、商場等形式商業(yè)較少。,唐家灣商業(yè)現(xiàn)狀：唐家灣總體體量較少，檔次偏低，主要滿足本鎮(zhèn)區(qū)日常生活需要，但區(qū)域自然人流較大，商業(yè)氣氛濃。,思考二：本項目是否可以規(guī)劃相關(guān)零售業(yè)態(tài)，輻射唐家灣片區(qū)，增加項目商業(yè)氣氛？,3.片區(qū)商業(yè)分析,項目現(xiàn)狀分析：本項目所在片區(qū)離唐家灣商業(yè)核心區(qū)較遠，本項目輻射唐家灣能力降低，無法與其商業(yè)形成協(xié)同效應(yīng)，規(guī)劃大型零售商業(yè)輻射周邊區(qū)域的機會較小。,受石坑山影響，本項目輻射唐家灣能力降低；本項目至唐家灣商業(yè)中心約5公里，規(guī)劃零售業(yè)吸引其人流的能力將極大的弱化。,3.片區(qū)商業(yè)分析,3.片區(qū)商業(yè)分析,4.項目核心優(yōu)勢,優(yōu)勢一,珠海市海岸線北部，海景資源豐富,臨海商業(yè),優(yōu)勢二,與情侶路零距離接觸，可充分利用情侶路價值,情侶路,優(yōu)勢三,項目周邊有快速型城市干道支撐其發(fā)展,交通,項目三個主要優(yōu)勢：,珠海海岸線長達691公里，是全國人均海岸線最長的城市；珠海沙灘眾多、生態(tài)景觀資源豐富，如東澳島、九州島、三灶島金海灘和荷包島大南灣等；珠海市作為一旅游城市，吸引眾多游客，同時為項目提供旅游人群進入項目地的機會。,珠海海岸線、生態(tài)景觀等自然資源豐富，吸引眾多游人前來觀光旅游，這給本項目奠定旅游人群基礎(chǔ)。,飛沙灘,銀沙灘,海洋公園,東澳島,九州島,野貍島,淇澳島,4.項目核心優(yōu)勢,臨海商業(yè),情侶路,交通,格力海岸,本項目周邊主要景觀資源,南中國海,本項目,體育公園,郊野公園,社區(qū)中心公園,生態(tài)休閑公園,600m,800m,60m,300m,商業(yè)展示面長，且距離周邊公園較近，本項目可充分利用這些景觀資源，提升整體價值。,4.項目核心優(yōu)勢,臨海商業(yè),情侶路,交通,珠海情侶路,情侶路依海而建，從拱北粵華花園開始向北延伸至玫瑰山，綿延長達26公里，珠海將規(guī)劃把情侶路擴建成55公里，向北銜唐家灣科技創(chuàng)意灣區(qū)；向西，通過珠海大道直抵珠海大橋，情侶路將貫通珠海市。情侶路是珠海的一大看點，到珠海必到情侶路，情侶路已成為珠海的城市符號、形象大道、景觀大道。,情侶路依海延伸，貫穿珠海南北動脈，是城市重要的形象大道，同時為本項目連接珠海市區(qū)及其他地區(qū)最主要的交通要道。,4.項目核心優(yōu)勢,臨海商業(yè),情侶路,交通,情侶路上海景開闊，景觀資源豐富，如海濱公園、石景山公、珠海漁女、野貍島等，珠海最美的景色在此盡收眼底；情侶路上平日吸引較多市民到此散步、休閑，節(jié)假日聚集了較多的旅游人群來此欣賞珠海風(fēng)景。,情侶路景觀資源豐富，為珠海市民及旅游人群的休閑勝地，本項目可以通過特色情景營造，吸引其他路段休閑人流，增加項目氛圍。,珠海漁女,海濱公園,野貍島,4.項目核心優(yōu)勢,臨海商業(yè),情侶路,交通,情侶路,經(jīng)政府規(guī)劃情侶路未來將從拱北粵華花園向北銜接至唐家灣科技創(chuàng)意灣區(qū)；向西，通過珠海大道直抵珠海大橋，長達55公里，情侶路將貫通珠海市；,最北端,最西段,情侶路貫通全市，通過情侶路珠海市其他片區(qū)的消費群將更為順利地到達本項目。,拱北口岸,珠海漁女,九州港口岸,項目地,26公里,19公里,21公里,4.項目核心優(yōu)勢,臨海商業(yè),情侶路,交通,廣珠城軌：廣州南站南珠海市拱北口岸的珠海站；珠海市暫無濱海旅游型商業(yè)，中山市離唐家灣鎮(zhèn)較近，城軌開通后未來本案可輻射到珠海市及中山市。,項目地離珠海北站及唐家灣站約8公里，離珠海北站約9公里，外部人流通過輕軌站將更順利地達到本項目。,廣珠城軌快速地連接了廣州、珠海、中山等城市，未來珠三角片區(qū)的消費群將更為容易地達到項目地。,本案,輻射范圍,4.項目核心優(yōu)勢,臨海商業(yè),情侶路,交通,4.項目核心優(yōu)勢,臨海商業(yè),情侶路,交通,核心優(yōu)勢啟示：,核心優(yōu)勢三：隨著情侶路的擴建及輕軌的開通使用，外部消費群將更為容易地到達項目地,核心優(yōu)勢二：本項目通過一定特色商業(yè)可以將情侶路相關(guān)價值導(dǎo)入項目，構(gòu)成本項目核心價值,核心優(yōu)勢一：本項目依托珠海市外部客群基礎(chǔ)，嫁接片區(qū)臨海景觀資源優(yōu)勢，形成自身核心價值,依托臨海景觀資源優(yōu)勢，打造特色濱海型商業(yè)，吸引外部人群，實現(xiàn)項目價值。,專題二,市場分析,專題二,一般零售市場,專業(yè)市場,主題式商業(yè),珠海商圈分析唐家灣商業(yè)分析項目商業(yè)結(jié)合分析,珠海專業(yè)市場現(xiàn)狀專業(yè)市場類型專業(yè)市場開發(fā)條件,主題式商業(yè)開發(fā)條件案例借鑒宏觀經(jīng)濟基礎(chǔ),結(jié)論,商業(yè)類型,一般商品/服務(wù)零售市場,專業(yè)經(jīng)營市場,服裝批發(fā)市場,電子數(shù)碼市場,家居建材市場,農(nóng)貿(mào)批發(fā)市場,市場商業(yè)形態(tài)主要包括一般零售市場、專業(yè)市場、主題式街區(qū)，根據(jù)市場情況及項目條件，本案可能規(guī)劃的商業(yè)形態(tài)為主題式街區(qū)。,市場分析,主題式街區(qū),目前珠海商業(yè)發(fā)展程度一般，主要集中在吉大、拱北、香洲的核心商圈內(nèi)，且以零售業(yè)為主；其他鎮(zhèn)區(qū)的商業(yè)仍處于起步階段，商業(yè)多為自然形成的傳統(tǒng)型商業(yè)；,吉大商圈：以免稅商場、珠海百貨為核心，其集中式商業(yè)較好，零售檔次是整個珠海市最高的；拱北商圈：以珠?？诎顿徫飶V場、迎賓廣場、華潤萬佳、蓮花路商業(yè)街為核心，消費群主要為片區(qū)內(nèi)人、游客及澳門人；香洲商圈：以吉之島、茂業(yè)百貨為代表，以家庭性消費為主，主要滿足日常生活消費需求；,珠海市商業(yè)主要集中在吉大、拱北、香洲商圈，以傳統(tǒng)零售業(yè)為主，特色商業(yè)較少。,一般零售市場,專業(yè)市場,主題式街區(qū),因素一：商圈分析,市場分析,拱北商圈,商圈狀況拱北商圈緊鄰唯一通往澳門的口岸拱北口岸，商圈以緊臨拱北口岸的口岸廣場、華潤萬家、蓮花路商業(yè)街為龍頭，形成了以迎賓南路和蓮花路商業(yè)街為主體的商業(yè)格局；,一般零售市場,專業(yè)市場,主題式街區(qū),市場分析,拱北商圈商圈特點：,商業(yè)體量,消費群,商業(yè)業(yè)態(tài),拱北商圈現(xiàn)有商業(yè)規(guī)模約23萬平方米。,以服裝鞋帽、百貨、超市、社區(qū)配套為主。,商圈以澳門人、游客、本地人為消費群，其中澳門人消費占很大比例。,租金水平,商圈氛圍是珠海市最濃厚的，租金水平相對較高，商業(yè)步行街租金平均為400元/月。,商業(yè)特色,商業(yè)氛圍較濃，人流量大，商業(yè)發(fā)展較為成熟，以口岸經(jīng)濟為主，娛樂業(yè)較為發(fā)達。,一般零售市場,專業(yè)市場,主題式街區(qū),市場分析,商圈概況：吉大商業(yè)主要集中在景山路，代表性商業(yè)項目有：珠海免稅商場、珠海百貨廣場、國貿(mào)購物廣場、gi時代廣場。該商業(yè)區(qū)體現(xiàn)了生態(tài)、旅游、休閑、購物的理念，營造了現(xiàn)代都市休閑購物新環(huán)境。,吉大商圈,一般零售市場,專業(yè)市場,主題式街區(qū),市場分析,商業(yè)體量,消費群,商業(yè)業(yè)態(tài),發(fā)展狀況,商業(yè)特色,吉大商圈現(xiàn)有商業(yè)規(guī)模約18萬平方米。,以超市、百貨、餐飲、社區(qū)配套為主。,本地居民及珠海中高收入家庭。,珠海歷史最長的商圈，至今仍是珠海重要商圈之一，在一定程度上代表了珠海的商業(yè)發(fā)展。,以大型購物商場為主，是珠海最高檔商圈，商圈內(nèi)以免稅商場檔次最高。,吉大商圈商圈特點：,一般零售市場,專業(yè)市場,主題式街區(qū),市場分析,商圈概況：片區(qū)內(nèi)目前已形成鳳凰路、紫荊路兩個商圈；紫荊路商圈是以茂業(yè)百貨、新一佳為中心，形成以百貨為主導(dǎo)商業(yè)形態(tài)的社區(qū)型商業(yè)中心；鳳凰路商圈以香洲百貨、吉之島為核心、香埠路為輔助的，形成以商場為主、商業(yè)街為輔的社區(qū)商業(yè)中心。,香洲商圈,一般零售市場,專業(yè)市場,主題式街區(qū),市場分析,商業(yè)體量,消費群,商業(yè)業(yè)態(tài),商業(yè)特色,吉大商圈現(xiàn)有商業(yè)規(guī)模約15萬平方米。,以超市、百貨、社區(qū)配套為主。,本區(qū)域居民為主，以滿足家庭型消費為主。,商業(yè)自成一體，業(yè)態(tài)分布較散，商圈伴隨住宅的聚集自然形成，主要依靠百貨及超市主力店的帶動，輻射范圍有限。,香洲商圈商圈特點：,一般零售市場,專業(yè)市場,主題式街區(qū),市場分析,各商圈集中商業(yè)多以百貨為主，缺乏特色主題的商業(yè)中心。,商圈分析,一般零售市場,專業(yè)市場,主題式街區(qū),市場分析,唐家灣商業(yè)發(fā)展狀況,一般零售市場,專業(yè)市場,主題式街區(qū),市場分析,唐淇路,唐樂路,百和超市,富利家商場,唐家市場,唐家商業(yè)廣場,唐人街,唐家綜合市場,聚龍城KTV,港灣酒店,金達商務(wù)酒店,盛龍酒店,聚龍酒店,龍門酒店,目前唐家灣鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)主要分布在唐淇路西側(cè)，唐樂路至山房路之間；主要商業(yè)項目有：唐人街、唐家商業(yè)廣場、唐家綜合市場、唐家市場。,山房路,唐家灣鎮(zhèn)核心商圈,一般零售市場,專業(yè)市場,主題式街區(qū),市場分析,商業(yè)特點：總商業(yè)體量約為4.5萬（不含酒店面積），租金水平約為40-60元/月；此片區(qū)聚集了較多的酒店、學(xué)校、商場，自然人流大，商業(yè)氛圍較濃；此片區(qū)商業(yè)多數(shù)是自然形成、未經(jīng)規(guī)劃，整體商業(yè)檔次中檔偏低；此片區(qū)的商業(yè)主要以滿足周邊住宅人口的日常生活需要為主，消費群以唐家鎮(zhèn)人為主；片區(qū)內(nèi)多為傳統(tǒng)型商業(yè)，缺少大型超市、商場等業(yè)態(tài)，無法滿足中高端消費群的消費需求。,唐家灣鎮(zhèn)核心商圈,一般零售市場,專業(yè)市場,主題式街區(qū),市場分析,珠海市三大商圈：,目前已形成商業(yè)格局及規(guī)模，零售業(yè)代表了珠海市的最高發(fā)展水平,唐家灣鎮(zhèn)商圈：,目前唐家鎮(zhèn)商業(yè)主要為自然形成的傳統(tǒng)型商業(yè)，商業(yè)發(fā)展程度較低,未來唐家灣鎮(zhèn)有機會規(guī)劃大型購物中心，但無法與三大商圈現(xiàn)有實力抗衡,無機會競爭,無機會競爭,珠海市商業(yè)主要集中在三大商圈內(nèi)，唐家灣鎮(zhèn)未來有機會形成區(qū)域型的核心商圈。,因素一：商圈分析,一般零售市場,專業(yè)市場,主題式街區(qū),市場分析,因素二：位置分析,區(qū)域內(nèi)的核心商業(yè)一般分布在片區(qū)的中心位置，本案位于唐家灣填海片區(qū)，離中心位置較遠，不具備形成核心商圈的位置條件。,格力海岸,本案位于靠近海邊的位置，離邊緣新城的中心位置約10公里。,中心位置,一般零售市場,專業(yè)市場,主題式街區(qū),市場分析,因素三：輻射范圍分析,1.5公里,3公里,輕軌唐家灣站shoppingmall,3公里,1.5公里,格力海岸,本案周邊多數(shù)為石坑山、海域及少量住宅項目；輕軌唐家灣站shoppingmall周邊多數(shù)是高檔住宅、高校，自然人流較多；,本案周邊雖輻射到唐家灣現(xiàn)核心商圈，但范圍內(nèi)多數(shù)仍是石坑山及海域；輕軌唐家灣站shoppingmall更具號召性，且由于石坑山的阻擋，唐家灣鎮(zhèn)人到本案消費的心里距離較遠，因此更傾向于到shoppingmall消費；,1.5公里范圍,3公里范圍,本案3公里范圍內(nèi)多數(shù)是山及海域，僅有部分住宅項目，雖能輻射到唐家灣鎮(zhèn)，但由于石坑山的阻擋，到本案消費的心里距離較遠，更傾向到shoppingmall購物。,一般零售市場,專業(yè)市場,主題式街區(qū),市場分析,啟示一：本項目不宜做大型核心零售商業(yè)，但會兼顧到周邊住宅人群的生活便利性，滿足其日常消費需求，重點規(guī)劃目的性消費強、檔次較高的餐飲休閑類業(yè)態(tài)。,一般零售市場分析,一般零售市場,專業(yè)市場,主題式街區(qū),市場分析,珠海市專業(yè)市場分布狀況圖,家居建材專業(yè)市場,電子數(shù)碼專業(yè)市場,香洲商圈,吉大商圈,拱北商圈,電子數(shù)碼專業(yè)市場,主要分布在鳳凰南路及東風(fēng)路附近,家居建材專業(yè)市場,主要分布在三臺石路附近,服裝批發(fā)市場,暫無集中度較高的專業(yè)市場,分散在三大商圈內(nèi),專業(yè)市場分析,一般零售市場,專業(yè)市場,主題式街區(qū),市場分析,珠海市服裝批發(fā)主要分布在三大商圈人流量較大的地方，尚未形成集中度較高的專業(yè)市場，且市場細分、發(fā)展狀況等較為一般,服裝批發(fā)市場一般分布在人流量較大的核心商圈內(nèi)，珠海市暫未形成集中程度較高的服裝批發(fā)市場，主要分散在各個商圈內(nèi)，如拱北口岸、蓮花路商業(yè)街、通大百貨購物廣場等。,一般零售市場,專業(yè)市場,主題式街區(qū),市場分析,珠海市家居建材專業(yè)市場主要分布在三臺石路周邊，整個市場體量較大、產(chǎn)品品類齊全，基本能滿足消費者對建材裝飾產(chǎn)品的需求，但商品市場細分程度一般，無法全面滿足各層次消費者的個性需求。,家居建材專業(yè)市場分布圖,一般零售市場,專業(yè)市場,主題式街區(qū),市場分析,珠海市電子數(shù)碼類市場主要集中在鳳凰南路與東風(fēng)路片區(qū)，但整體市場管理、規(guī)劃較亂，商品檔次較低，未能形成較大規(guī)模、有市場影響力的專業(yè)市場。,灣仔沙電腦城,香灣電腦城,瀚高電腦城,電子數(shù)碼專業(yè)市場分布圖,一般零售市場,專業(yè)市場,主題式街區(qū),市場分析,備注：外部人群比較容易進入本項目，但交通條件不具備良好性，周邊住宅樓盤具體規(guī)劃如何存在不確定性，因此本項目不符合家居建材專業(yè)市場所應(yīng)具備的條件1、條件3。,一般零售市場,專業(yè)市場,主題式街區(qū),市場分析,啟示二：珠海市目前專業(yè)市場已基本形成商業(yè)格局，可滿足消費者對各類業(yè)態(tài)的需求，且本項目的物業(yè)條件及社區(qū)檔次不適宜規(guī)劃專業(yè)市場。,一般零售市場,專業(yè)市場,主題式街區(qū),市場分析,主題式街區(qū)可執(zhí)行性研究,一般零售市場,專業(yè)市場,主題式街區(qū),市場分析,主題式街區(qū)主要表現(xiàn)為以餐飲、休閑娛樂為主的商業(yè)街區(qū)。,對主題式街區(qū)可執(zhí)行性研究主要從以下三個方面：,特色資源，項目本身或周邊是否具有特色明顯的資源優(yōu)勢；競爭對手，城市內(nèi)是否有此類型商業(yè)的競爭對手，競爭對手的狀況如何；成功案例，是否存在此類型的成功案例。,一般零售市場,專業(yè)市場,主題式街區(qū),市場分析,南中國海,情侶北路,本項目位于珠海海岸線北部，東南臨南中國海，北靠石坑山森林公園；,項目中心位置距海約200m，海景資源豐富，觀海視野開闊；,項目周邊規(guī)劃公園較多，景觀資源豐富。,本項目海景資源豐富，可充分利用這一自然優(yōu)勢，規(guī)劃主題鮮明的商業(yè)項目。,主題式街區(qū)可執(zhí)行性研究特色資源,一般零售市場,專業(yè)市場,主題式街區(qū),市場分析,主題式街區(qū)可執(zhí)行性研究競爭對手,從當(dāng)前及未來一兩年內(nèi)判斷，珠海均無集中度較高的以餐飲、休閑娛樂為主的主題式街區(qū)，本項目若規(guī)劃主題式街區(qū)將面臨較小的競爭壓力。,餐飲商家主要分散在情侶路兩側(cè)，暫無集中度較高的餐飲街區(qū)；酒吧商家以水灣酒吧街、旺角酒吧街為主，其他較為分散，但整體經(jīng)營檔次一般，缺乏特色。,現(xiàn)狀,華發(fā)商都將是影響力較大的商業(yè)項目，但其規(guī)劃為以零售為主的大型購物中心；珠海市近期尚無規(guī)劃的大型餐飲、休閑娛樂為主的主題式街區(qū)。,未來規(guī)劃,情侶路海景資源豐富，但現(xiàn)沿其分布的商業(yè)的多是餐飲商家，對海景資源的利用較少，且經(jīng)營業(yè)態(tài)較為單一，規(guī)模優(yōu)勢不明顯、集中度較低。,得月坊,品海軒,情侶路上現(xiàn)規(guī)劃商業(yè)較少，主要是沿路布置少量餐飲商家，商業(yè)體量較小，對海景資源的利用程度較低；鳳凰北沿情侶北路的海濱住宅項目較多，但目前周邊多是社區(qū)商業(yè)，以社區(qū)配套及餐飲為主。,金悅軒,太子漁村酒家,五月花皇朝大酒樓,得月坊,沁園香,中江名菜,品海軒,情侶路餐飲商家,一般零售市場,專業(yè)市場,主題式街區(qū),市場分析,珠海的酒吧主要集中分布在拱北、吉大等消費人流密集的區(qū)域；其中以水灣酒吧街最為集中且最具代表性，新香洲的旺角酒吧街也稍具規(guī)模，其他酒吧則以零散狀分布于區(qū)域內(nèi)。,一般零售市場,專業(yè)市場,主題式街區(qū),市場分析,珠海目前酒吧主要集中在拱北、吉大片區(qū)，但整體經(jīng)營檔次一般、缺乏特色、且商家較為分散，主要集中酒吧街的商業(yè)規(guī)模約為800-2000。,水灣酒吧街因地處拱北水灣路，靠近拱北口岸，主要依靠口岸人流和區(qū)域消費人群，是珠海市內(nèi)最具規(guī)模和代表性的酒吧街，酒吧較為集中，經(jīng)營狀況較好，人氣較旺，消費檔次較高。,一般零售市場,專業(yè)市場,主題式街區(qū),市場分析,旺角酒吧街規(guī)模較小，較為零散，人氣不旺，檔次中低，經(jīng)營情況參差不齊，缺少統(tǒng)一形象推廣，個別如”123自由酒吧”經(jīng)營較有特色，主題活動較多，經(jīng)營不錯。,一般零售市場,專業(yè)市場,主題式街區(qū),市場分析,主題式街區(qū)可執(zhí)行性研究成功案例,一般零售市場,專業(yè)市場,主題式街區(qū),市場分析,目前國內(nèi)城市存在較多以餐飲、休閑娛樂為主的主題式街區(qū)的成功案例。,上海新天地,深圳海上世界,南京1912,順德大良桂畔海休閑商業(yè)街,一般零售市場,專業(yè)市場,主題式街區(qū),市場分析,上海新天地,業(yè)態(tài)個數(shù)比例,一般零售市場,專業(yè)市場,主題式街區(qū),市場分析,上海新天地業(yè)態(tài)個數(shù)比例,上海新天地業(yè)態(tài)個數(shù)中以餐飲、休閑娛樂、購物及文化為主。,一般零售市場,專業(yè)市場,主題式街區(qū),市場分析,商家圖示：,主力商家餐飲,一般零售市場,專業(yè)市場,主題式街區(qū),市場分析,星際餐廳一茶一坐翡翠酒家鼎泰豐哈根達斯凱博西餐廳六會館上海新吉士酒樓星巴克采蝶軒18餐廳茶語軒,海上世界位于深圳市南山蛇口片區(qū)，總經(jīng)營面積約2萬；主要包括鴻隆公寓裙樓、海濱商業(yè)中心、太子廣場、船前廣場、明華輪5個部分，是結(jié)合明華輪改造與旅游相結(jié)合的特色商業(yè)項目。,一般零售市場,專業(yè)市場,主題式街區(qū),市場分析,深圳海上世界,一般零售市場,專業(yè)市場,主題式街區(qū),市場分析,深圳海上世界,海上世界主要經(jīng)營大型主題酒吧、世界各國主題風(fēng)味餐廳、酒店、特色零售等業(yè)態(tài)，是深圳特色的餐飲、休閑娛樂為主的主題式街區(qū)。,南京1912,“南京1912”位于南京市長江路與太平北路交匯處，建筑基礎(chǔ)是南京民國時期總統(tǒng)府，產(chǎn)權(quán)屬當(dāng)?shù)卣校暇〇|方三采投資顧問有限公司負責(zé)整個項目的投資、開發(fā)和經(jīng)營管理，并享有十年的收益權(quán)；1912年1月1日，中華民國在南京建立，孫中山先生就任中華民國臨時大總統(tǒng)，民國曾是南京歷史上最繁華最鼎盛的時期之一，商業(yè)街取名為“南京1912”是將文化的魅力突出。,以民國文化為建筑特點的商業(yè)建筑群,南京1912,一般零售市場,專業(yè)市場,主題式街區(qū),市場分析,項目概況,一般零售市場,專業(yè)市場,主題式街區(qū),市場分析,南京1912根據(jù)其“L”型地塊、臨街面較長的特征，將其規(guī)劃街區(qū)式商業(yè)項目；整體規(guī)劃南京唯一的集餐飲、娛樂、休閑、觀光、聚會為一體，文化、品位于一身的時尚休閑商業(yè)區(qū)及知名品牌的最佳展示地。,地塊特征：呈“L”型環(huán)繞南京著名旅游景點總統(tǒng)府，由17棟民國府衙式建筑及太平、博愛、共和、新世紀四大廣場組成。,項目特色,一般零售市場,專業(yè)市場,主題式街區(qū),市場分析,業(yè)態(tài)規(guī)劃上分娛樂區(qū)、餐飲區(qū)、休閑區(qū)三大塊，定位于酒吧及各類美食，包括異國風(fēng)情美食、休閑娛樂，少量其它商家作為點綴。一、二期總計商家約80家，酒吧街（約15家）整體經(jīng)營狀況最佳，餐飲區(qū)大部分商家經(jīng)營亦較好。,業(yè)態(tài)特征,一般零售市場,專業(yè)市場,主題式街區(qū),市場分析,代表商家：,一般零售市場,專業(yè)市場,主題式街區(qū),市場分析,一般零售市場,專業(yè)市場,主題式街區(qū),市場分析,順德大良桂畔海休閑商業(yè)街,桂畔海休閑商業(yè)街是以休閑娛樂為主要經(jīng)營業(yè)態(tài)的特色商業(yè)街，匯集酒吧、KTV、餐飲、足浴、茶藝館、美容SPA等其他業(yè)態(tài)的特色商業(yè)街。,一般零售市場,專業(yè)市場,主題式街區(qū),市場分析,桂畔海休閑商業(yè)街以休閑娛樂類商家為主，其面積占總面積的百分比約為67.8%。,業(yè)態(tài)面積比例,一般零售市場,專業(yè)市場,主題式街區(qū),市場分析,主題式街區(qū)可執(zhí)行性研究成功案例,上海新天地深圳海上世界南京1912順德大良桂畔海休閑商業(yè)街國內(nèi)越來越多的城市規(guī)劃餐飲、休閑娛樂為主的主題式街區(qū)，此類型的成功案例也相應(yīng)增多。,啟示三：城市自身對具有集中性、規(guī)模效應(yīng)的餐飲休閑類主題的商業(yè)項目有基本的需求。,2009年珠海市、深圳市旅游業(yè)相關(guān)指標統(tǒng)計圖,旅游產(chǎn)業(yè)增長率較高，高于深圳，且人均消費額度高于深圳，表明與旅游相關(guān)的產(chǎn)業(yè)，例如餐飲休閑娛樂業(yè)態(tài)有較大的發(fā)展空間。,旅游業(yè),一般零售市場,專業(yè)市場,主題式街區(qū),市場分析,單位：億元,珠海市住宿餐飲業(yè)零售額今年來增長較快，表明餐飲休閑娛樂類消費市場有較大的機會及市場空間。,啟示四：珠海市旅游資源豐富，吸引眾多旅游人群，帶動了旅游業(yè)的發(fā)展，同時與旅游相關(guān)的餐飲休閑娛樂類商業(yè)發(fā)展迅速，市場機會較大。,一般零售市場,專業(yè)市場,主題式街區(qū),市場分析,啟示一：本項目不能做大型核心零售商業(yè)，但會兼顧到周邊住宅人群的生活便利性，滿足其日常消費需求，重點規(guī)劃目的性消費強、檔次較高的餐飲休閑類業(yè)態(tài)。,項目不具備規(guī)劃零售業(yè)、專業(yè)市場的條件，而具有規(guī)劃餐飲、休閑娛樂為主的主題式商業(yè)的市場空間及經(jīng)濟基礎(chǔ)，從而提供規(guī)劃此類型商業(yè)的堅實基礎(chǔ)。,啟示二：珠海市目前專業(yè)市場已基本形成商業(yè)格局，可滿足消費者對各類業(yè)態(tài)的需求，且本項目的物業(yè)條件及社區(qū)檔次不適宜規(guī)劃專業(yè)市場。,啟示三：從主題式街區(qū)的可執(zhí)行性研究判斷，本項目發(fā)展餐飲、休閑娛樂為主的主題式街區(qū)的可行性較大。,啟示四：珠海市旅游資源豐富，吸引眾多旅游人群，帶動了旅游業(yè)的發(fā)展，同時與旅游相關(guān)的餐飲休閑娛樂類商業(yè)發(fā)展迅速，市場機會較大。,一般零售市場,專業(yè)市場,主題式街區(qū),市場分析,專題三,項目定位,項目在形象、業(yè)態(tài)組合、商家等方面應(yīng)力求給人營造體驗感十足的印象，并力求使其體驗后銘記于心；打造特色鮮明的情景主題，開展持續(xù)有效的公共活動，營造出浪漫、舒適、別具情調(diào)的海濱度假式消費環(huán)境，創(chuàng)造最具生態(tài)感、體驗感的氛圍。,項目定位,形象定位,功能定位,主題定位,消費群定位,珠海市最具影響力、凝集力的濱海型餐飲休閑娛樂中心,商業(yè)服務(wù)住宅人群，滿足本社區(qū)及周邊社區(qū)住宅人群的日常生活消費需求，提升格力海岸的知名度、形象檔次；,滿足周邊住宅人群日常消費需求的基礎(chǔ)上，提供消費者對餐飲、休閑娛樂等的需求，引領(lǐng)鎮(zhèn)區(qū)的商業(yè)發(fā)展；,豐富珠海市的商業(yè)形態(tài)，為市區(qū)居民提供一個“休閑度假、健康生活”的商業(yè)場所。,對項目,對片區(qū),對珠海,項目定位,形象定位,功能定位,主題定位,消費群定位,項目周邊海景資源豐富，可通過對海景資源的利用打造生態(tài)、浪漫、親海的消費氛圍，吸引目標消費群；現(xiàn)代人對健康生活、綠色生活、體驗式生活等的需求越來越高，在追求時尚潮流的同時希望回歸大自然。,“親?！?、“生態(tài)”、“健康生活”、“體驗式生活”、“回歸大自然”,“海生活”,項目定位,形象定位,功能定位,主題定位,消費群定位,“海生活”主題主要體現(xiàn)在三個方面：項目形象上處處可以看到海的元素，感受最生動的“海生活”通過項目的業(yè)態(tài)組合、特色商家、事件營銷活動等為消費者創(chuàng)造最豐富的“high生活”體驗項目的特色商業(yè)，為旅游人群提供最親近的“hi生活”,項目定位,形象定位,功能定位,主題定位,消費群定位,本項目作為濱海旅游型商業(yè)，主要消費群為外部目的性消費人群。,項目定位,形象定位,功能定位,主題定位,消費群定位,總部經(jīng)濟用地“藍灣智島”,總部基地“藍灣智島”項目依托珠海高新區(qū)的產(chǎn)業(yè)支持，以交通優(yōu)勢和山海資源為基礎(chǔ)，發(fā)展生態(tài)型創(chuàng)新總部；據(jù)了解，“藍灣智島”項目總占地面積22萬平方米，共18棟樓，總投資約20億元，建成后將同兩側(cè)的金山軟件和巨人網(wǎng)絡(luò)南方總部共同形成珠海國家級高新區(qū)的“藍灣智島產(chǎn)業(yè)新城”。,根據(jù)項目所在片區(qū)規(guī)劃，項目西南側(cè)將發(fā)展生態(tài)型創(chuàng)新總部基地“藍灣智島”。,項目定位,“藍灣智島”商務(wù)人群,形象定位,功能定位,主題定位,消費群定位,“藍灣智島”離本項目較近，且其消費群多是中高端收入者，消費力較強；“藍灣智島”的發(fā)展將提升項目所在片區(qū)知名度，并通過總部高級白領(lǐng)極大的提升項目片區(qū)的消費力；這類高檔商務(wù)人士對商務(wù)配套、餐飲、休閑等類商家需求較大，本項目若做出特色、檔次吸引此類消費群，將有效地支撐項目發(fā)展。,項目定位,“藍灣智島”商務(wù)人群,“藍灣智島”商務(wù)區(qū)可為項目帶來較多的中高端消費群，提上項目周邊的消費水平。,形象定位,功能定位,主題定位,消費群定位,專題四,商業(yè)規(guī)劃建議,4.1商業(yè)規(guī)劃核心思路4.2商業(yè)布局建議4.3商業(yè)建筑規(guī)劃其他建議,商業(yè)規(guī)劃建議,4.1商業(yè)規(guī)劃核心思路,商業(yè)規(guī)劃建議,4.1核心思路,但是由于項目所處位置偏遠，商業(yè)氣氛差，根據(jù)我司以往經(jīng)驗，三層以上商業(yè)在招商、運營、銷售等方面都相對困難，為減少未來項目招商及運營難度，本項目建議商業(yè)設(shè)計地上主要為三層。,35%,本項目單層面積最多13446平米,57628,/,13446,本項目整體層數(shù)應(yīng)至少規(guī)劃4.2層,商業(yè)建筑形態(tài),目前商業(yè)建筑布局主要有兩種：,集中式商業(yè)布局特征：通過內(nèi)部空間營造，各商業(yè)業(yè)態(tài)之間形成群聚效應(yīng)，增加項目價值，和外部空間打造聯(lián)系度不高；街區(qū)式商業(yè)布局特征：充分利用外部公共空間打造，是街區(qū)商業(yè)與外部空間整合，增加項目整體價值。,商業(yè)規(guī)劃建議,商業(yè)建筑形態(tài),4.1核心思路,商業(yè)規(guī)劃建議,商業(yè)建筑形態(tài),因此，建議本項目規(guī)劃為情景街區(qū)式的商業(yè)建筑形態(tài)，其中地下一層，地上三層。,4.1核心思路,商業(yè)規(guī)劃建議,商業(yè)功能,本項目主要體現(xiàn)為兩大功能：,餐飲、休閑娛樂,日常生活消費,本項目主要通過餐飲、休閑娛樂及日常生活消費兩大功能提升項目價值，吸引目標消費群；餐飲、休閑娛樂功能主要通過餐飲、酒吧、KTV、影院、SPA等商家實現(xiàn)；日常生活消費功能主要通過大型超市、服務(wù)配套等商家實現(xiàn)。,4.1核心思路,商業(yè)規(guī)劃建議,商業(yè)功能,華發(fā)蔚藍堡,遠大美域,格力海岸,周邊其他住宅項目,未來片區(qū)內(nèi)人口將達到8萬以上，大型超市有足夠的消費人群支撐，因此本項目規(guī)劃大型超市存在市場潛力，同時可提升項目價值。,4.1核心思路,商業(yè)規(guī)劃建議,商業(yè)功能,餐飲、休閑娛樂功能與日常生活消費功能是相互獨立的兩大功能，消費人群有較明顯的不同，因此在業(yè)態(tài)布局上要做出清晰劃分。,地面商業(yè)展示性較好，適合規(guī)劃形象較好、商業(yè)氛圍較佳的商家，提升項目整體形象，因此將餐飲、休閑娛樂類商家布局于地面層；地下商業(yè)展示性相對較弱，適合規(guī)劃日常生活消費類商家，如大型超市，同時形成日常生活消費功能與餐飲、休閑娛樂功能的獨立，利用商業(yè)街的形象展示。,大型超市,餐飲、休閑娛樂類商家為主,-1F,1F,2F,3F,4F,地下一層：大型超市（14200）地上面積：餐飲、休閑娛樂（約43000）,4.1核心思路,商業(yè)規(guī)劃建議,停車位規(guī)劃,本項目規(guī)劃為餐飲、休閑娛樂為主的商業(yè)街區(qū)，對停車位的要求較高，充足的停車位將是本項目重要的資源優(yōu)勢、硬件條件。,-1F規(guī)劃大型超市后剩余面積布置停車位；此種規(guī)劃可避免商業(yè)街下挖地下二層。,地下停車位：,地下規(guī)劃停車位總數(shù)約500個,-1F,大型超市,地下停車場,4.1核心思路,地面停車位可提升項目停車的便利性，增強配套的人性化功能；規(guī)劃停車位將有利于臨街商鋪的價值提升，增強商業(yè)氛圍。,商業(yè)規(guī)劃建議,停車位規(guī)劃,地面停車位,本項目需要規(guī)劃一定數(shù)量的地面停車位：,商業(yè)街盡量向地塊沿街面擺放，提升商業(yè)形象及展示效果；靠近住宅部分的地塊布置停車位，停車位數(shù)量約300個。,4.1核心思路,地面停車位規(guī)劃區(qū)域,商業(yè)規(guī)劃建議,停車位規(guī)劃,停車位數(shù)量,-1F,1F,2F,3F,4F,地下停車位規(guī)劃總數(shù)約500個；地面停車位規(guī)劃總數(shù)約300個；商業(yè)街總停車位數(shù)量約為800個。,地下停車位,地面停車位,大型超市面積約14200，按100:1配備停車位，停車位數(shù)量約142個；餐飲、休閑娛樂類商家停車位數(shù)量約658個，停車位配備比例約為65:1，與一般商業(yè)停車位100:1的配比相比，本項目的停車位配比較高。,餐飲、休閑娛樂類商家停車位基本較為充足，可滿足餐飲、休閑娛樂類業(yè)態(tài)對停車位的高要求。,4.1核心思路,商業(yè)規(guī)劃建議,4.2商業(yè)布局建議,國內(nèi)成功的街區(qū)式商業(yè)項目？本項目可借鑒的商業(yè)街案例？,南京1912深圳海上世界,“南京1912”自開業(yè)以來經(jīng)營狀況一直較好，且與本項目有較多相似之處，因此選取南京1912作為參考案例，為本項目的產(chǎn)品設(shè)計提供借鑒點；海上世界是深圳重要的休閑、娛樂、旅游勝地，聚集大量消費群，在業(yè)態(tài)規(guī)劃上與本項目相似，將對其商戶組合及商戶面積進行詳細研究，為本案的業(yè)態(tài)規(guī)劃及鋪位劃分提供借鑒點。,商業(yè)規(guī)劃建議,4.2商業(yè)布局建議,案例參考,南京1912,本項目與南京1912的相似之處：,兩者地塊都呈狹長型，本項目展示面約500米，南京1912臨街長度約700米；兩者商業(yè)體量相近，本項目占地面積約3.8萬、商業(yè)面積約5.7萬，南京1912占地面積約3萬、商業(yè)面積約4萬；兩者都需目的性消費較強的業(yè)態(tài)帶動，特色商家是吸引目標消費群、支撐兩者商業(yè)發(fā)展的重要因素。,商業(yè)規(guī)劃建議,案例參考,4.2商業(yè)布局建議,南京1912街區(qū)的建筑設(shè)計呈現(xiàn)為獨棟型、主題建筑層數(shù)約2層、少量商家有地下一層的街區(qū)式風(fēng)格。,商業(yè)規(guī)劃建議,建筑形態(tài),案例參考,4.2商業(yè)布局建議,南京1912街區(qū)每棟商業(yè)面積4684432；每棟商業(yè)面積不等、開間進深不完全相同，商業(yè)街整體呈現(xiàn)錯落有致的效果。,商業(yè)規(guī)劃建議,建筑形態(tài),案例參考,4.2商業(yè)布局建議,借鑒點：,本項目地塊呈狹長型，可借鑒南京1912獨棟型、主題建筑層數(shù)約為3層的街區(qū)式建筑規(guī)劃；本項目可借鑒“南京1912”集餐飲、休閑、娛樂為主的特色商業(yè)街定位，通過三大主題的帶動吸引目的性消費，增強項目對外輻射力。,商業(yè)規(guī)劃建議,案例參考,4.2商業(yè)布局建議,本項目與深圳海上世界的相似之處：,兩者都定位為餐飲、休閑、娛樂帶動的都市娛樂勝地；兩者都近海，觀海效果較佳，打造為濱海風(fēng)情的主題式街區(qū)。,商業(yè)規(guī)劃建議,深圳海上世界,案例參考,4.2商業(yè)布局建議,商業(yè)規(guī)劃建議,建筑形態(tài),海上世界除明華輪外，其他部分均規(guī)劃為街區(qū)式商業(yè)形態(tài)；海上世界商業(yè)街經(jīng)營樓層主要分布在地下一層、地面二層；商業(yè)街呈現(xiàn)獨棟型的建筑結(jié)構(gòu)，通過公共空間的打造將建筑外部與商業(yè)有效結(jié)合，提升商業(yè)氛圍。,案例參考,4.2商業(yè)布局建議,借鑒點：,商業(yè)規(guī)劃建議,本項目可借鑒海上世界街區(qū)式的建筑形態(tài)，通過公共空間、商家外擺等的打造，營造項目的整體商業(yè)氛圍。,案例參考,4.2商業(yè)布局建議,商業(yè)規(guī)劃建議,具體布局建議,4.2商業(yè)布局建議,商業(yè)街整體規(guī)劃,啞鈴型布局單一主動線中心廣場單棟面積規(guī)劃,商業(yè)規(guī)劃建議,4.2商業(yè)布局建議,商業(yè)街分為地下一層，地上三層半,-1F,1F,2F,3F,4F,負一層商業(yè)建筑面積：14200一層商業(yè)建筑面積：13350二層商業(yè)建筑面積：13350三層商業(yè)建筑面積：13350四層商業(yè)建筑面積：2600,商業(yè)規(guī)劃建議,具體布局建議,4.2商業(yè)布局建議,15m,13m,30m,30m,商業(yè)街整體規(guī)劃,下沉式廣場,商業(yè)街片面圖,商業(yè)街每棟單層面積、退紅線情況如下圖：,中心廣場,商業(yè)規(guī)劃建議,具體布局建議,4.2商業(yè)布局建議,中心廣場,商業(yè)廣場設(shè)置主要原則：為項目匯集主要商業(yè)人流；為商業(yè)道具設(shè)置（LED、舞臺）提供開放場合。,商業(yè)廣場主要設(shè)置寬敞、開放的空間，并預(yù)先設(shè)置LED、露天舞臺、音響位置。,地塊中心位置設(shè)置約550廣場，串聯(lián)各部分商業(yè)價值。,中心廣場,商業(yè)規(guī)劃建議,具體布局建議,4.2商業(yè)布局建議,下沉式廣場,下沉式廣場,下沉式廣場方便地面人流進入地下商業(yè)；同時可達到聚集人流的作用，提升周邊鋪位的商業(yè)氛圍及價值。,商業(yè)規(guī)劃建議,具體布局建議,4.2商業(yè)布局建議,層高建議,街鋪的層高：本項目主要規(guī)劃為餐飲、休閑娛樂街區(qū)，商家對層高要求較高；在相關(guān)部門的規(guī)劃限制下盡量規(guī)劃最高的層高，建議街鋪層高規(guī)劃5-6m；,電影院的層高：電影院對層高要求較高，建議本棟四層層高設(shè)置為9m，如果規(guī)劃IMAX，則層高為21m。,在5-6m的層高前提下，商家可根據(jù)自身需要做成隔層或夾層，提升商鋪使用價值，同時也有利于商鋪銷售。,商業(yè)規(guī)劃建議,具體布局建議,4.2商業(yè)布局建議,帶狀廣場,利用建筑退紅線，打造兼具景觀性與功能性的帶狀廣場。,商業(yè)建筑樓體,帶狀廣場植被及景觀小品,情侶路,最佳視角,帶狀廣場剖面示意,18米,帶狀廣場通過布置灌木植被以及特色景觀小品等，能夠吸引更多人氣，且保證人流能夠順流在廣場行走，即不遮擋商業(yè)視線，營造特色氛圍，又保留功能拓展的空間。,昭示性強的帶狀廣場通常兼具的角色：,項目形象及檔次發(fā)言人項目主要人流動向的策動者項目主要業(yè)態(tài)的連接器,商業(yè)規(guī)劃建議,具體布局建議,4.2商業(yè)布局建議,廣場景觀營造,本項目廣場較大，且本項目定位為生態(tài)感、體驗感較強的濱海旅游型，因此可通過公共空間、景觀小品的打造規(guī)劃海洋主題的廣場，吸引消費群。,1.海洋主題廣場：,于商業(yè)步行街內(nèi)及中心廣場打造海洋主題廣場，形成較強的生態(tài)感、體驗感，增強項目的特色。,商業(yè)規(guī)劃建議,具體布局建議,4.2商業(yè)布局建議,廣場景觀營造,海洋主題廣場,效果示意,沿路擺布盆景、草坪與花壇，地面設(shè)計燈光以及1.8米園林樹景周邊均可安裝。,2.綠色主題廣場：,商業(yè)規(guī)劃建議,具體布局建議,4.2商業(yè)布局建議,廣場景觀營造,商業(yè)規(guī)劃建議,具體布局建議,4.2商業(yè)布局建議,通道建議,通過商業(yè)步行街區(qū)的合理布局將各廣場、各業(yè)態(tài)連貫起來，真正做到人群共享、商機共享，使項目成為交互式商業(yè)體。,商業(yè)氛圍的快速形成；商圈品質(zhì)感的增強；增強品牌商戶進駐的可能；承租能力較強的商戶進駐；項目整體檔次感的提升；營造營銷賣點。,步行街區(qū)的設(shè)置有利于：,商業(yè)步行街區(qū)在人流匯集、功能區(qū)連接、業(yè)態(tài)關(guān)聯(lián)等方面起著決定性作用。,東城風(fēng)情步行街,南城富民步行街,石龍匯聯(lián)步行街,商業(yè)規(guī)劃建議,具體布局建議,4.2商業(yè)布局建議,通道建議,商業(yè)規(guī)劃建議,具體布局建議,4.2商業(yè)布局建議,通道建議,建議項目步行街寬度為10m，輔助通道寬6-8m左右。,10m,6-8m,街道過于寬闊，人流回游性較差，既不經(jīng)濟又缺乏街道生活的互動性，也會使人的密度降低而顯得人氣不足，如南城富民步行街24米的寬度；街道過于狹窄，人流擁塞，既不舒適也難以帶動街道的商業(yè)活動，如石龍匯聯(lián)步行街的6米寬度。,商業(yè)規(guī)劃建議,具體布局建議,4.2商業(yè)布局建議,進深建議,一般商鋪進深為10-20m；項目地塊進深為79m，退紅線后進深為51m，若通道寬度為10m，商鋪總進深為41m；臨情侶路一側(cè)展示面較好，商業(yè)部分宜規(guī)劃較大進深，拓展核心商業(yè)價值，建議臨情侶路一側(cè)商鋪平均進深為20m，后側(cè)商鋪進深以18m為主。,18m,20m,商業(yè)規(guī)劃建議,具體布局建議,4.2商業(yè)布局建議,平面人流動線建議,主入口,次入口,商業(yè)規(guī)劃建議,具體布局建議,4.2商業(yè)布局建議,垂直人流動線建議,垂直電梯,較高樓層的單體建筑處設(shè)垂直電梯，實現(xiàn)上下垂直貫通；根據(jù)商家需要于建筑物內(nèi)部設(shè)置樓梯。,商業(yè)規(guī)劃建議,4.3商業(yè)建筑規(guī)劃其他建議,建筑外觀建議,通過格調(diào)鮮明、極具異國風(fēng)情的建筑風(fēng)格、融入海元素的特色建筑設(shè)計或造型獨特的外觀設(shè)計，打造商業(yè)街特色、別具情調(diào)的建筑外觀，吸引消費者眼球。,羅德岱堡LASOLAS西班牙特色的商業(yè)街,舊金山漁人碼頭濱海特色的商業(yè)街,商業(yè)規(guī)劃建議,4.3商業(yè)建筑規(guī)劃其他建議,商業(yè)街案名建議,海味城藍色領(lǐng)域,案名直觀地體現(xiàn)項目臨海、海景資源豐富的優(yōu)勢；案名通過“城”或“領(lǐng)域”給人以遐想的空間，突出餐飲、休閑娛樂類商家?guī)Ыo消費者的歡樂體驗。,商業(yè)規(guī)劃建議,4.3商業(yè)建筑規(guī)劃其他建議,商業(yè)街案名位置建議,商業(yè)街案名布置于中心廣場及下沉式廣場附近，提升項目昭示性；通過對商業(yè)街案名外形的獨特設(shè)計，營造出商業(yè)街特色的情景主題。,商業(yè)街案名放置位置,南京19112案名放置位置,商業(yè)規(guī)劃建議,4.3商業(yè)建筑規(guī)劃其他建議,廣告位建議,分布原則,沿情侶路段的商業(yè)部分，適宜規(guī)劃昭示性廣告設(shè)施；外街與內(nèi)街主要以導(dǎo)示性、標識性廣告設(shè)置引導(dǎo)消費群體順利到達。,尺寸原則,在現(xiàn)有立面基礎(chǔ)上進行廣告位尺寸設(shè)計，且原則上廣告位面積不超過建筑外立面的50，以免破壞建筑外立面效果；昭示性廣告位應(yīng)化散為整，不應(yīng)規(guī)劃較小廣告位。,布置原則,與商業(yè)的特色結(jié)合，位置與外立面協(xié)調(diào)統(tǒng)一；與區(qū)域環(huán)境結(jié)合，便于使用安裝更換。,功能原則,能夠充分展示商家特征及信息；達到廣告收益的效果。,注：本次廣告位、導(dǎo)視牌只做功能建議，不做具體形象建議，僅做部分形象演示，具體風(fēng)格、樣式將由廣告公司、設(shè)計院另行設(shè)計。,商業(yè)規(guī)劃建議,4.3商業(yè)建筑規(guī)劃其他建議,廣告位建議,建議在此位置規(guī)劃小型LED屏幕。,LED屏幕布置于獨棟四層建筑物的臨情侶路部分，對外昭示性較好，達到聚集人流、提升街區(qū)檔次的作用；本項目定位于餐飲休閑娛樂中心，可利用LED屏幕播放賽事、廣告、宣傳片等吸引人流，烘托商業(yè)街氛圍，延長消費時間。,LED屏幕,LED屏幕,商業(yè)規(guī)劃建議,4.3商業(yè)建筑規(guī)劃其他建議,廣告位建議,圖2：金光華廣場,圖1：中信城市廣場,圖3：cocopark,本案不同于購物中心，立面垂直高度有限，因此LED顯示屏不宜過大;市面上LED尺寸無顯著規(guī)律，但原則上均以9：16長寬比例為主，因此建議規(guī)劃LED屏幕尺寸為5.8X10.4米。,LED屏幕,于項目外圍關(guān)鍵節(jié)點處設(shè)置燈箱廣告有利于凸顯品牌商戶形象同時又為商業(yè)街區(qū)起到良好導(dǎo)示作用。,最佳視角原則：需考慮情侶路人流的最佳視角。人流引導(dǎo)原則：應(yīng)將外部人流以此為節(jié)點，形成商業(yè)街外部與內(nèi)部的串聯(lián)。,轉(zhuǎn)角處廣告設(shè)置應(yīng)為內(nèi)街預(yù)留人流導(dǎo)入口徑,建議于圖示位置設(shè)置大型燈箱廣告,商業(yè)規(guī)劃建議,4.3商業(yè)建筑規(guī)劃其他建議,廣告位建議,大型燈箱廣告,邊框為鋼架結(jié)構(gòu)，配合使用EEFL光源燈，外部為有機玻璃板配合噴繪拉布廣告頁。,中央鋼柱起支撐加固作用，內(nèi)走電源線路，為大型燈箱廣告預(yù)留普通照明供電線路。,通過鋁合金鋼架將燈箱劃分為多個小方塊，拓展展示內(nèi)容。,商業(yè)規(guī)劃建議,4.3商業(yè)建筑規(guī)劃其他建議,廣告位建議,大型燈箱廣告,金光華廣場燈箱廣告案例示意,保利水城燈箱廣告案例示意,商業(yè)規(guī)劃建議,4.3商業(yè)建筑規(guī)劃其他建議,廣告位建議,大型燈箱廣告,商業(yè)規(guī)劃建議,4.3商業(yè)建筑規(guī)劃其他建議,招牌位建議,商家招牌位放置位置、設(shè)計風(fēng)格根據(jù)商家經(jīng)營特色具體考慮，同時考慮商業(yè)街整體展示效果。,主要布置在商鋪入口較醒目位置，如建筑物樓體中部、商鋪橫梁突出位置等，提高昭示性；本項目招牌位布置可具體借鑒南京1912案例。,專題五,業(yè)態(tài)規(guī)劃建議,5.1案例借鑒5.2業(yè)態(tài)規(guī)劃核心思路5.3業(yè)態(tài)布局建議,南京1912分為娛樂、餐飲、休閑三個區(qū)域，商戶組合包括餐飲、酒吧、KTV、SPA館、服務(wù)配套，我司對其商戶組合及商戶面積進行了詳細研究。,注：因所有面積均為實地勘察，面積估算有一定誤差，所列面積均為使用面積,業(yè)態(tài)規(guī)劃建議,5.1案例借鑒,南京1912,業(yè)態(tài)規(guī)劃建議,5.1案例借鑒,南京1912,業(yè)態(tài)規(guī)劃建議,5.1案例借鑒,南京1912,南京1912以餐飲、休閑娛樂類商家為主，兩者面積總和約占總面積的98%。,業(yè)態(tài)規(guī)劃建議,5.1案例借鑒,南京1912,業(yè)態(tài)規(guī)劃建議,5.1案例借鑒,深圳海上世界,海上世界業(yè)態(tài)以酒吧、餐飲、休閑娛樂為主，我司對其商戶組合及商業(yè)面積進行詳細研究。,業(yè)態(tài)規(guī)劃建議,5.1案例借鑒,深圳海上世界,業(yè)態(tài)規(guī)劃建議,5.1案例借鑒,深圳海上世界,各品類商家業(yè)態(tài)面積比例中，餐飲、休閑娛樂之和占比總商業(yè)面積的90%以上；餐飲商家面積占到總體商業(yè)面積的65%，餐飲中異域美食商家較多，所占比例較大。,業(yè)態(tài)面積比例分析,業(yè)態(tài)規(guī)劃建議,5.1案例借鑒,深圳海上世界,海上世界以餐飲為主，餐飲商家數(shù)量占到總商家的50%；服飾精品、社區(qū)配套等零售業(yè)態(tài)較少，以外貿(mào)商品為主，主要集分布在展示性較好的臨街路段。,業(yè)態(tài)個數(shù)比例分析,業(yè)態(tài)規(guī)劃建議,5.1案例借鑒,深圳海上世界,通過對海上世界商戶面積的調(diào)研，得出各類商家經(jīng)營面積需求區(qū)間：,本案在業(yè)態(tài)布局及鋪位劃分時可借鑒其商戶面積需求情況。,業(yè)態(tài)規(guī)劃建議,5.1案例借鑒,深圳海上世界,業(yè)態(tài)規(guī)劃建議,核心業(yè)態(tài)判斷,根據(jù)參考案例及項目情況，判斷本項目的業(yè)態(tài)為：以酒吧為主的融入廣東式茶樓的集IMAX影院、KTV、中式餐飲、異域美食、特色餐飲等的主題式商業(yè)街。,144,通過引進特色品牌酒吧，將都市娛樂概念從白天到黑夜發(fā)揮到極致。,業(yè)態(tài)規(guī)劃建議,核心業(yè)態(tài)判斷酒吧,主題濱海餐廳圍繞客戶群對自然環(huán)境、文化氛圍的訴求，依托濱海生態(tài)環(huán)境，全方位營造一種幽然靜溢、歸然于心