中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展預(yù)測與投資分析報告

中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展預(yù)測與投資分析報告我國房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，因其產(chǎn)業(yè)相關(guān)度高，帶動性強(qiáng)，與金融業(yè)和人民生活聯(lián)系密切，發(fā)展態(tài)勢關(guān)系到整個國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展和金融安全。與此相對應(yīng)的是房地產(chǎn)業(yè)作為周期性消費(fèi)品，又具有其固有的波動較大和變化多端的自身特征，所以政府通過宏觀調(diào)控政策平抑或減緩房地產(chǎn)周期波動帶來的不利影響，防止供求關(guān)系過大波動，以此作為衡量宏觀調(diào)控各項政策措施是否落到實(shí)處的主要標(biāo)準(zhǔn)。我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過五年的快速發(fā)展和兩年的宏觀調(diào)控，進(jìn)入2007年的房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)企業(yè)的整體主客觀環(huán)境要好于市場原來的預(yù)期，加上資本市場的日益復(fù)蘇，人民幣進(jìn)入升值周期和我國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、健康和快速的發(fā)展，房地產(chǎn)市場的預(yù)期開始回暖。2007年金融市場將全面開放，未來房地產(chǎn)市場除了傳統(tǒng)的銀行資金外，境外基金多渠道進(jìn)軍內(nèi)地樓市，外資銀行、外來資金必將成為中國房地產(chǎn)業(yè)新的力量。2007年國家將繼續(xù)加大對中小戶型、中低價位商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的土地供應(yīng)。由于土地市場、資本市場門檻提高，房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品質(zhì)量后續(xù)管理越來越受到重視，房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)勝劣汰過程也將提速。在此情形下，房地產(chǎn)企業(yè)將何去何從是個性命攸關(guān)的大問題。本咨詢研究報告依據(jù)國家統(tǒng)計局、北京市統(tǒng)計局、上海市統(tǒng)計局、深圳市統(tǒng)計局、全國商業(yè)信息中心、中國房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會、國民經(jīng)濟(jì)景氣監(jiān)測中心、中國房地產(chǎn)年鑒、國內(nèi)外相關(guān)報刊雜志的基礎(chǔ)信息與權(quán)威數(shù)據(jù)，采用定性、定量的方法，全面分析了我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的宏觀形勢、行業(yè)總體水平、市場供求現(xiàn)狀、市場結(jié)構(gòu)特征。在此基礎(chǔ)之上，對2007年全國和各地區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展前景、趨勢做出推測并提出了可操性創(chuàng)新建議，是房地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)單位準(zhǔn)確了解當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展動態(tài)，把握企業(yè)定位和發(fā)展方向的重要決策依據(jù)。與2007年瘋狂搶地以及“地王”不斷涌現(xiàn)相比，2008年土地市場開始恢復(fù)理性，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置與完成開發(fā)土地面積增速持續(xù)回落。國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示2008年112月全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積36785萬平方米，同比下降86，增幅同比下降196個百分點(diǎn)；完成開發(fā)土地面積26033萬平方米，同比下降56，增幅同比下降63個百分點(diǎn)，隨著行業(yè)景氣度的回落，房地產(chǎn)企業(yè)購置和拓展土地儲備的速度正在放緩。土地購置與開發(fā)面積持續(xù)減緩的狀況必將對房地產(chǎn)市場供應(yīng)量產(chǎn)生影響。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示112月全國商品房累計施工面積274149萬平方米，同比增長160，增幅同比下降51個百分點(diǎn)。其中，商品住宅施工面積216671萬平方米，同比增長160，增幅同比下降69個百分點(diǎn)。從其增速來看2008年以來市場供應(yīng)總量已呈逐月放緩態(tài)勢。2009年房地產(chǎn)市場運(yùn)行特征可以從供給、需求、價格來看。從需求上看，房地產(chǎn)市場需求旺盛，商品房銷售面積達(dá)幅增加，各地二手房市場活躍。商品房各項建設(shè)指標(biāo)，2009年商品房新開工面積和竣工面積增幅均比去年增加，同比增加125，增幅增加10個百分點(diǎn)。竣工面積7億平方米，同比增加55，增幅增加9個百分點(diǎn)。從2009年個月份的數(shù)據(jù)來看，各類物業(yè)包括商品住宅、辦公和商業(yè)用戶，新開工的增幅均在下半年得到比較快的增加，這表明房地產(chǎn)存貨已經(jīng)得到消化。2009年房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅逐月增加，總體增幅仍低于去年同期，09年房地產(chǎn)開發(fā)完成36萬億，同期減少48個百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)投資中，建安工程費(fèi)比重持續(xù)增加，09年的建安工程費(fèi)由08年的698增加到713。同時土地購置費(fèi)的比重和開發(fā)比重均比08年出現(xiàn)下降。從土地購置和完成開發(fā)情況來看，09年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置32萬平方，這個增幅高于08年10個百分點(diǎn)左右。同樣09年完成開發(fā)土地面積繼續(xù)負(fù)增長，降幅比08年14個百分點(diǎn)。從需求方面來看，09年商品房銷售面積達(dá)幅增加，這個趨勢大家都是有感受的，09年商品房銷售面積94億平方米，同比增加42。從各個月份的數(shù)據(jù)來看，商品房的銷售面積從3月份開始出現(xiàn)同比增加，之后增幅逐月增加。從各個季度來看2009年房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)，一季度房地產(chǎn)市場整體呈現(xiàn)的特征是房屋成交量增加，3月份開始房價止跌，但那時候房地產(chǎn)開發(fā)意愿低迷；09年二季度房地產(chǎn)市場需求繼續(xù)增加，各地區(qū)房產(chǎn)購置景氣開始回升；09年三季度開始，房屋成交量保持快速增加，房價漲幅繼續(xù)增加，房地產(chǎn)開發(fā)投資意愿回升。09年四季度，供給量增加，房價上升。以上是對09年房地產(chǎn)市場運(yùn)行狀況的回顧，下面來看2010年房地產(chǎn)形勢預(yù)測。2009年房地產(chǎn)市長的快速復(fù)蘇反映了宏觀調(diào)控政策的效果。09年的宏觀政策是全力“保增長”。在上述政策作用下，我國宏觀經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升，出現(xiàn)通脹預(yù)期，到四季度GDP全年增長87。09年城鎮(zhèn)居民家庭可人均支配收入是17175元，比上一年增長88。房地產(chǎn)市場優(yōu)惠政策作用下，特別是七折利率的作用下，08年當(dāng)?shù)鼐用褡》恐Ц赌芰τ兴岣?。在調(diào)控政策的作用下，09年房地產(chǎn)市場與宏觀經(jīng)濟(jì)同步實(shí)現(xiàn)V型反轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場的快速復(fù)蘇一方面反映了政府果斷實(shí)行的一系列經(jīng)濟(jì)刺激計劃的效果，另一方面也體現(xiàn)了房地產(chǎn)市場本身供求因素的相互作用。從房地產(chǎn)市場內(nèi)部供求因素的變化來看，08年我國商品房新開工的增幅比07年減少17個百分點(diǎn)，09年前三個季度商品房新開工面積同樣表現(xiàn)為負(fù)增長，對應(yīng)市場的快速回升，供給增加之后，客觀也加劇了市場的供求矛盾，這也是導(dǎo)致09年房價快速上漲的因素之一。分析2010年房地產(chǎn)市場走勢的時候，我們認(rèn)為仍然與宏觀經(jīng)濟(jì)和政策環(huán)境有著密切關(guān)聯(lián)，從宏觀經(jīng)濟(jì)上來看，2010年我國宏觀近來繼續(xù)保持平穩(wěn)增長。根據(jù)多數(shù)專家的預(yù)測，2010年我國GDP在9左右，但物價水平會上升，如果調(diào)控措施得長，2010年會保持一個溫和的水平?？傮w上來看，2010年房地產(chǎn)市場調(diào)控以增加供給、抑制投機(jī)和加快推進(jìn)保障房建設(shè)為主。2010年我國保障房建設(shè)力度會大力推進(jìn)。以上是對2009年房地產(chǎn)市場運(yùn)行狀況和2010年的預(yù)測2010年1月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲95根據(jù)國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計局調(diào)查顯示，201