精選再造合約規(guī)劃鍛造成本事前管控利器-10p資料

1、再造合約規(guī)劃鍛造成本事前管控利器管理現(xiàn)場A 集團成本總經理在考察某標桿企業(yè)的成本管理體系之后， 認識到 合約規(guī)劃是成本事前管控的重要手段，是連接測算成本和動態(tài)成本的 樞紐，決定在集團內也推行“合約規(guī)劃”，并直接參考標桿企業(yè)梳理 了一整套合約規(guī)劃模板，要求集團所有項目必須將目標成本編制成合 約規(guī)劃，在登記合同時，必須與合約規(guī)劃相對應，以保障合同的事前 控制。在執(zhí)行一段時間之后， 集團成本總經理組織人員進行落實檢查， 卻 發(fā)現(xiàn)大多數項目存在兩個典型現(xiàn)象：第一個現(xiàn)象： 對于合約規(guī)劃如何編制如何執(zhí)行， 每個分公司、 每個 項目的成本人員的理解存在差異，有些認為應該嚴格按照集團提供的 模板，有些則認為可

2、以根據項目的實際情況進行調整。第二個現(xiàn)象：涉及范圍較大、 金額較高的合約規(guī)劃， 在執(zhí)行過程中， 并不是只發(fā)生一個合同，往往會分成幾個合同簽定，而每發(fā)生一個合 同就從該合約規(guī)劃中扣除相應金額。依據這種操作習慣，在項目前期， 每個合同都沒有超標，但是隨著項目逐步開展到后期，這些合約規(guī)劃余下的金額已經小于預計要發(fā)生的合同，成本超支在最后階段暴露出 來，合約規(guī)劃的事前控制作用仍舊沒能發(fā)揮。上述管理問題， 目前仍然在一些地產企業(yè)存在。 合約規(guī)劃作為成本 管理的事前控制手段，已經得到大多數地產企業(yè)的認可，也在諸多地 產企業(yè)中推廣應用。但是，為什么有些地產企業(yè)仍然無法發(fā)揮合約規(guī) 劃的事前控制作用？我們根據調

3、查分析，認為合約規(guī)劃模板及其執(zhí)行 體系的梳理不清晰以及執(zhí)行不到位是重要原因，這也是大多數地產企 業(yè)從成本核算邁向成本控制的主要障礙。如何進行合約規(guī)劃的模板梳理？合約規(guī)劃是指根據項目工程施工進度安排， 將目標成本按照自上而 下的方式，逐級分解為未來預計要發(fā)生的一系列合同，其根本作用是 指導從招投標到最終工程結算整個過程的合同簽訂及執(zhí)行。要發(fā)揮合 約規(guī)劃的事前控制作用，就需要梳理一個與企業(yè)現(xiàn)狀及管理能力相適 應的合約規(guī)劃模板，這個模板不僅體現(xiàn)成本科目與合約規(guī)劃的承接關 系，重點還應考慮每個合約規(guī)劃的責任主體、分級管控以及執(zhí)行要求總體而言，合約規(guī)劃模板的梳理可以從圖 1 中的四個維度進行：圖1合約規(guī)

4、劃模版梳理維度在地產企業(yè)內部，可以根據企業(yè)實際情況梳理形成合約規(guī)劃模板, 梳理的時候需要結合同標準化、責任與控制等多維度進行。（一）控制科目的梳理控制科目是測算成本、明細費項轉化為合約規(guī)劃的載體。 成本控制按照總量控制的方法，更主要是對合同進行控制，因此需要按照“合同分類”思想構建控制科目。對于控制科目的梳理，需要從如下角度考慮:H.峙序號科冃代碼科目級數成本控制科目合約規(guī)劃名稱合約規(guī)劃內容合同名稱管控級別責任部門發(fā)包方式招標方式計價原則材料供應方式關聯(lián)工作項預計進場時間開始時間完成時間梳理要求：根據行業(yè)特征梳理通用的成本科目;顆粒度：根據公司管控需要，明確到責任主體（部門）即可;限制條件：

5、參考成本會計科目， 建議財務科目包含控制科目， 或保 持對應關系。另外需要注意核算對象范圍的選取和定義、 區(qū)域特征（不同城市的 行政要求，例如北方紅線外設施，其范圍包括紅線外的設施成本）、 產品的特殊要求（如不同區(qū)域地理環(huán)境下的某些特殊要求）。示例：某企業(yè)控制科目梳理表（如圖 3）。圖3某企業(yè)控制科目梳理表科目代碼科目名稱控制編制部門責任部門科目說明01-05建安及裝 修工程費01-05-02裝修工程01-05-02-01單體內裝 修建造費強 控投資部、 項目部項目部包括但不限于：含單體 內裝修工程合同/裝飾 石材采購合同/地磚、 地板采購合同/飾品釆 購合同/櫥柜采購合同/ 潔JI采購合同/

6、附送家 電、家私、燈具/入戶 門、房門/血板等室內 裝修工程合同01-05-02-03配合銷儕 工程費強 控投資部、 項目部、 營銷部項目部包括：售樓處設計合 同/建安合同/裝修合 同/甲供材材料釆購合 同/裝飾物品采購合 同/綠化采購合同01-05-03機電設備 安裝工程強 控投資部、 項目部項目部在這個示例中， 我們可以看到控制科目梳理時， 已經明確責任主體 以及控制方式，可以支持后續(xù)項目目標成本的分級管控。當然，有些 企業(yè)是細化到合約時，再明確責任主體。需要指出的是， 控制科目梳理時， 要實現(xiàn)項目全景覆蓋， 做到“不 漏項、可執(zhí)行”，在操作時最好進行跨部門溝通研討后確定，以得到 業(yè)務部門

7、的認可，利于后續(xù)推廣執(zhí)行。另外，直接將成本核算科目作 為控制科目也不可取，因為成本核算科目的顆粒度太細，管理的代價 過大。（二）合約規(guī)劃的梳理合約規(guī)劃的梳理基于控制科目進行，主要原則是在每個控制科目 下，根據經驗梳理預計發(fā)生的合同，并確定每個預計合同所包含的范 圍。具體可從如下角度進行梳理（如圖 4）：級類別1人工程服務類B設計類czstfi工類D工程貨物類E營銷類二級類別1A1前期咨詢肌丁程監(jiān)理C1總承包D1材料供應E1設計2A2招標代理理建筑設計盟捋宦分但吆材料供應+安裝E2TIM3A3工程監(jiān)理陽空內設ilC3獨#分過D3設每供應E3仆樓處駁4刖適價咨詢旳農觀設il02設備供應+安裝樣板房

8、采購5帖匸程檢測B5專業(yè)設計6麗苴他眼務B6設計咨詢分級管控：由于地產項目周期長，合同一般多達200份，因此需要 考慮每個合同簽訂及執(zhí)行的管理成本，也需要考慮企業(yè)自身及總包單 位的管理能力。項目因素：基于有些項目的定位及對品質的要求，比如高端住宅、 別墅等，其景觀需要考慮交給專業(yè)的分包商執(zhí)行，而不適宜一并交給 總包單位執(zhí)行。合作伙伴：需要考慮總承包單位的管理能力，梳理企業(yè)的合作伙伴 數量及質量。如果總承包單位項目經理及其團隊管理能力強，合約的 執(zhí)行可以交其管理；如果可選的合作伙伴數量較多，則可細化合約規(guī) 劃，以交給專業(yè)的承建商執(zhí)行。其它因素： 企業(yè)及項目的特殊要求， 如融資或墊款的需要； 也需

9、要 考慮公司的規(guī)范制度要求，如合同采購規(guī)范要求等。在具體梳理合約規(guī)劃時，合約規(guī)劃的顆粒度除考慮上述因素之外， 還可以依據工作板塊（專業(yè)分工）進行劃分，以明確相關事宜并可指 導執(zhí)行即可。例如：營銷分類中，“推廣”方式的選取有多種，包括 平面、網絡、戶外等，合作方的選取也有很多種，合約規(guī)劃可以明確 到“推廣”即可，具體的執(zhí)行形式可以在執(zhí)行合同時進行細化。（三）合同的規(guī)范梳理在完成合約的梳理之后， 需要考慮這些合約在轉化為合同執(zhí)行時的 對應關系。合同的規(guī)范梳理主要依據兩個原則： 一是無合約不合同； 二是合同 不跨控制科目。這里討論一個相對比較特殊的情況。 大多數地產企業(yè)一般存在總包合同，這種合同可能

10、會包含跨科目的多個合約規(guī)劃。例如，某企業(yè)的 土建總包合同包含的合約有：結構及粗裝修、樁承臺基礎、室內給排 水、室內電氣工程、室外給水、雨污水系統(tǒng)等，這個合同在執(zhí)行時， 包含的合約跨越主體建筑、主體安裝、社區(qū)管網、配套設施等科目。因此在進行合約規(guī)劃命名時， 可以命名為：結構及粗裝修（土建總包 1）、樁承臺基礎（土建總包 2）等，通過這種命名方式，可以規(guī)范、指導和 明確后續(xù)合約規(guī)劃的具體執(zhí)行。某企業(yè)出于管控目的，要求某科目下的所有合約作為一個大的合 同，全交給同一個企業(yè)執(zhí)行，合同不允許跨科目。這屬于特例。在做合同梳理時， 一個重要的工作就是對合同進行分類， 以便于后 續(xù)合同的規(guī)范化管理。合同的分類

11、，可以參考下表：通過合同梳理，主要是明確了“控制科目 合約規(guī)劃 - 合同”的 鏈接關系，為后續(xù)的合同執(zhí)行與控制提供了管理基礎。（四）合同責任與控制的梳理在明確合同之后， 就需要考慮每個具體合同的規(guī)范與管理。 主要考 慮三個維度：分級管控、采招控制以及采招執(zhí)行。分級管控： 主要根據不同合同管控的權限， 以合同審批權限進行界 定，管控的級別主要分為集團、公司、項目，以此明確責任部門。采招控制： 確定每個合同在采招時的執(zhí)行方式。 需要考慮發(fā)包方 式：總包、指定分包、獨立分包；招標方式：公開、邀請、議標、 約談、委托、戰(zhàn)略、集采；計價原則：總價、單價、其它；材料 供應方式：甲供、甲指乙供、甲限乙供以及

12、乙供。采招執(zhí)行： 即確定每個合同執(zhí)行的開始與結束時間。 需要和具體項 目的工作項關聯(lián)，如預計進場時間、開始時間、完成時間等。需要特別指出的是， 對于合同控制與責任的梳理， 可以考慮和主項 計劃、專項計劃相關。建議梳理影響關鍵進度、成本金額大、影響后 續(xù)質量的重點合同。我們經過研究，在項目中一般可以重點關注建筑 設計合同、樁基礎施工合同、土方工程施工合同等 12 個合同，這些合 同約占了項目中超過 80%的成本。另外，還要考慮一些自然條件、環(huán) 境以及政治等因素，如秋收、奧運、高考、冬天以及雨季等。結束語梳理合約規(guī)劃， 只是邁出成本控制的第一步， 重要的是需要落實合 約規(guī)劃在采招環(huán)節(jié)發(fā)揮的作用，發(fā)揮合