XX機場地塊項目可行性報告

1、HZ機場原導航臺地塊項目可行性研究報告西部機場集團置業(yè)（XA）有限公司二O一年十月第一章 總論1.1項目建設單位：西部機場集團置業(yè)（XA有限公司1 2 項目背景1.2.1項目名稱：HZ機場原導航臺地塊項目1.2.2建設地點：HZ市漢臺區(qū)西環(huán)路西側1.2.3用地面積： 8863.79 平方米（ 13.29 畝）；1.2.4建設規(guī)模： 29238 平方米；1 . 3 可行性研究報告編制依據房地產開發(fā)項目經濟評價辦法 ； 可行性研究指南； 項目有關資料；企業(yè)有關資料第二章 市場分析與項目定位2.1HZ 市房地產發(fā)展形勢分析HZ素有“西北小江南” 的美譽，水資源是HZ的天然之寶，也是HZ樓市區(qū) 別與其

2、他城市的最主要特征。借助優(yōu)勢，房地產市場呈現出強勁的開發(fā)勢頭，目 前目前中心城區(qū)多層住宅銷售均價約 2900元/川,高層住宅銷售均價3500元/ ，沿江項目均價4300元川左右，在售項目20余個。綜觀HZ因城市骨架不 大，還沒有形成大的城市發(fā)展藍圖。同時受地區(qū)產業(yè)經濟發(fā)展、企業(yè)實力、當地 的供求關系影響， HZ 目前還缺少能開發(fā)帶動區(qū)域板塊項目的大型企業(yè)，但是， 沿漢江兩岸的板塊格局已見雛形。一江兩岸的長遠規(guī)劃、天漢大道的貫通，HZ 的城市骨架在逐步拉開， 規(guī)劃也更加合理， 打造陜西唯一一個以水文化為特色的 居住城市勢在必然， 可以吸引部分或大量的外地置業(yè)者在此購房置業(yè)， 凸顯城市 適宜居住的

3、獨特性。2.2 區(qū)域房地產市場分析目前 HZ 市政府邀請城市發(fā)展戰(zhàn)略策劃大師王志綱赴漢進行城市戰(zhàn)略策劃， 主要策劃區(qū)域為濱江西區(qū)，該片區(qū)主要有原西關機場搬遷形成，是目前 HZ 市政 府重點發(fā)展的區(qū)域。根據調研了解，目前城西區(qū)所售商品房周邊學校、醫(yī)療比較 完善；區(qū)域競爭項目戶型以 HZ 市整體房地產發(fā)展情況保持一致，主要表現為小 型化趨勢。221 2010 年HZ市整體商品房銷售狀況2010 年全市房地產開發(fā)累計施工面積 239.11 萬平方米，同比增長 11%；完 成投資 23.76 億元，同比增長 30%；商品房新開工面積 84.78 萬平方米，同比增 加 28%；預銷售面積 129.2 萬

4、平方米，同比增長 31%；商品房供應量2010年HZ市批準商品房預售項目54個，同比增長74.2%。新增商品房面積106.1 萬平方米，同比增長 103.65%（其中，新增經濟適用房面積 30.39 萬平方 米，同比增長 178.55%）。商品房成交量2010年HZ市商品房簽約成交面積93.957萬平方米，同比增長98.7%,;成 交 8993套，同比增長 130.53%。2.2.2 各物業(yè)價格表現2010年; HZ市商品住房平均價格為2813元平方米；同比上漲17.69%。其中; 多層商品住房平均價格為 3000元平方米；高層商品住房平均價格為 3600元平方 米。商業(yè)、辦公用房等非住宅平均

5、價格為 9537元平方米;同比略有上漲。2.3 項目定位及銷售價格預測2.3.1 目標客戶群定位分析1）各區(qū)域客源比例預估：HZ機場以及HZ市區(qū)80%周邊郊縣20%2）年齡層區(qū)分預估： 30-45 歲 65%、其他 35%；3）購買目的預估：純自用 85%、純投資 5%、自住兼投資 10%。2.3.2 本項目銷售價格預測根據2010年5月份調研HZ市各物業(yè)房產在售價總水平來看，本項目地處 HZ市濱江新區(qū)核心區(qū)域，這里將是HZ城建史上規(guī)模最大、投資最多、標準最高、 功能配套、 設施最為完善的綜合性城市新區(qū)。 依據現階段在售項目價格作為定價 依據，預計項目銷售均價在每平方米 5000元左右。（住宅

6、與商業(yè)整體均價預計） 2.4 市場分析結論隨著HZ城市的不斷發(fā)展，HZ后續(xù)發(fā)展樓盤集中在城市新區(qū)，這必將帶來大 量的土地供應，相應的樓盤規(guī)?；瘯饾u增多，規(guī)模競爭逐漸激烈。住宅市場需 求旺盛，市場發(fā)展前景光明，因此，本項目市場開發(fā)有較好的外部環(huán)境。價格明 顯表現為增長趨勢；主要的原因表現為兩個：一是小高層、高層將逐漸替代多層 成為開發(fā)的主流產品， 二是品質提升形成的價格轉移， 三是通貨膨脹預期以及到 來帶來的價格提升。第三章 項目建設地址及環(huán)境3.1 項目地址項目地塊位于HZ市西一環(huán)路以西，二炮家屬院以東，新興街以南 50米，民主街以北 100米3.2地塊概況該項目凈用地13.2畝(8863.

7、79 m2),項目用地通土地過招拍掛的方式獲得, 用地性質為住宅，地勢平坦，使用年限 70年，現階段正在準備土地變性的前期 工作，待土地規(guī)劃報批結束后，可隨時動工。3.3環(huán)境分析項目位于HZ市濱江新區(qū)整體規(guī)劃范圍之內，該地塊規(guī)劃為二類住宅用 地，該項目與仁和春天南北相鄰，西側為二炮家屬院，周邊交通便利，配 套較為齊全，生活氛圍濃厚。第四章項目建設方案4.1項目總體規(guī)劃4.1.1主要指標用地面積：8863.79平方米建筑面積：建筑面積29238平方米。容積率：3.3綠化率：不小于35%4.1.2建設內容項目定位為高檔綠色住宅社區(qū)。在設計上體現以生態(tài)、環(huán)保、健康、文化為 主題，合理布置建筑，體現以

8、人為本，保證業(yè)主優(yōu)越的居住環(huán)境和生活質量。該項目各類建筑詳細情況見下表。項目建設內容一覽表建筑物類別棟數(位)建筑面積住宅11層229238住宅18層1合計292384.2 規(guī)劃設計理念本項目將建設適應時代要求的生活社區(qū)， 力求在總體空間布局、 室內外環(huán)境、 低密度住宅類型、 區(qū)域配套設施上有一定的超前性與創(chuàng)新性， 推出具有精品意識 的高尚生活區(qū)。 主要從建筑形態(tài)、 景觀環(huán)境和社區(qū)服務三方面體現項目的設計理 念，三幢住宅樓都是南北通透，采光充足，小高層、高層住宅景觀良好。設備配置先進，單元都配有品牌高速電梯，上下快捷方便，電梯門廳及轎廂 內都采用精裝修， 并配用緊急對講設備和數碼探頭。 每個單

9、元一樓均設有入戶大 堂。確立了相對高端的項目定位，首先在結構設計上力求科學嚴謹，確保主體結 構安全可靠；其次在材質選擇上，選用品質較高的建筑材料，保證建筑物良好的 內在品質。4.3 建筑風格按照住宅設計規(guī)范的要求，建筑風格設計中充分體現以人為本的設計理念， 以創(chuàng)造合理、舒適、高品位為目的，為住戶設計理想的居住建筑，外立面新穎、 個性、實用為目的，建筑單體融合于優(yōu)美、恬靜的環(huán)境中。4.4 園林綠化項目園林設計將在有限的土地空間利用上突出創(chuàng)新， 融入綠色建筑的設計理 念和當今建筑科技，開發(fā)出具有市場競爭力、符合當地人文環(huán)境的建筑產品，并 做到節(jié)能、環(huán)保，將建筑與自然景觀水乳交融，創(chuàng)造出環(huán)保、健康的

10、生活空間。4.5 總平面布置圖第五章項目實施進度本項目建設期為(36)個月，銷售期24個月，項目計算期按(36 )個月 計算。工程期：(201204 201503)項目總建筑面積29800平方米。銷售期：(201206-201406)項目實施進度計劃見下表：項目實施進度計劃表項目 名稱2012 年2013 年2014 年2015年季 度季 度四 季 度季 度季 度季 度四 季 度季 度季 度季 度四 季 度季 度季 度工程 期銷售 期第六章投資估算及資金來源6.1投資估算范圍本次可行性研究的對象為“ HZ機場原導航臺”項目。投資估算的范圍為本次項目的開發(fā)建設投資，包括：土地費用、前期工程費 用

11、、基礎設施建設費用、建筑安裝工程費用、公共設施配套建設費用、開發(fā)間接 費用、財務費用、管理費用、銷售費用、開發(fā)期稅費、其它費用以及不可預見費 用等。6.2投資估算經估算，本項目總投資為12448.33萬元，各單項投資見下表。HZ機場原導航臺項目成本分析團序號名稱建筑面積（m2單方造價（元 m2）總投資（萬兀）備注-一一土地費用29238583.091704.85-二-前期費用29238139.13406.78三勘探、設計費2923842.5124.26四建管費2923841.3120.75五建安工程費2923822726642.87六其它費用292381179.573448.81七總投資292

12、384257.5912448.33第七章財務評價7.1銷售收入估算根據項目進度計劃，銷售收入按三年計算，銷售收入見下表表7 1銷售收入估算表項目銷售收入（萬元）建筑面積29238平米2012 年3575.75銷售價格5065 元 m22013 年7151.5銷售收入14303力兀2014 年3575.757.2盈利能力分析（財務評價報表及指標）根據前面基礎數據計算項目損益表、全部投資項目現金流量表，從而 計算出有關項目的財務指標，詳見下面報表。表7 2項目損益表 萬兀序號項目名 稱合計2012 年2013 年2014 年2015 年備注1銷售收入143033575.757151.53575.7

13、52開發(fā)建設成 本11839.214143.722959.802367.842367.843期間費用176.1544.0444.0444.0444.034經營稅金及786.67196.67393.33196.67附加5利潤總額1500.97-808.683754.33967.2-2411.876各年累計利 潤總額1500.97-808.682945.653912.851500.977所得稅375.24000375.2425%稅 率8凈利潤1125.73-808.683754.33967.2-2787.11表73全部投資現金流量表萬兀序號項目合計2012 年2013 年2014 年2015 年1

14、現金流入143033575.757151.53575.751.1銷售收入143033575.757151.53575.751.2回收經營資金02現金流出13177.274384.433397.172608.552787.112.1開發(fā)建設投資11839.214143.722959.802367.842367.842.2期間費用（不含財務費用）176.1544.0444.0444.0444.032.3經營資金02.4經營稅金及附加786.67196.67393.33196.672.5所得稅375.24000375.243凈現金流量1125.73-808.683754.33967.2-2787.114累計凈現金流量1125.73-808.682945.653912.851125.735財務指標5.1投資利潤率：15.99%5.2投資凈利潤率：10.5%5.3銷售凈利潤率：8%第八章結論近年來，我國國民經濟保持快速增長之勢，宏觀經濟發(fā)展形勢向好，房地產業(yè)已成為我國經濟發(fā)展的支柱行業(yè)，房地產市場保持供需兩旺的局面。HZ “以打造最佳人居環(huán)境為目標，加快房地產業(yè)的發(fā)展，培育房地產消費熱點。規(guī)范一級 市場，