新項目拿地前須關(guān)注或落實事項一覽表.doc

1、新項目拿地前須關(guān)注或落實事項一覽表序項目須落實內(nèi)容備注號落實當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)報批報建的開發(fā)建設(shè)流程：辦理建設(shè)1五證辦理流程手續(xù)涉及哪些職能部門、具體辦事流程、各階段所需資料、辦理時限等，預(yù)售證需要達到的工程形象進度及其它條件。2 行政事業(yè)性收費3地上建筑物4地上構(gòu)筑物5河道改造或古建筑護6地下障礙物落實當(dāng)?shù)馗鞣N行政事業(yè)性收費標準、歸口收費部門，如市政配套費、散裝水泥專項基金，墻改基金、質(zhì)檢、 定額管理費、白蟻防治等等。地塊上需要拆遷的建筑物有多少（住宅、辦公、商業(yè)等）？如有須落實當(dāng)?shù)氐牟疬w補償標準、調(diào)查周邊項 目實際拆遷補償執(zhí)行情況和拆遷進度落實情況。是否有變電站、管線等在地塊內(nèi)或經(jīng)過地塊？是否可以

2、遷移，是否需支付相應(yīng)的補償費？保 地塊內(nèi)是否有河道需要改造或古建筑需保護修繕？ 如有須落實由誰投資改造或修繕，何時完成？地下是否有人防（防空洞、人防通道，如有，需要拿到相關(guān)圖紙）、文物等？是否有原建筑物的會影響施 工的樁基工程？是否有穿越該地塊的管線？如光纜（軍、民八電纜、煤、水、電等，尤其是鄰近房屋7 項目周邊不利因素8人防正在使用的公共管線是否穿越該地塊？是否可以拆除，是否需支付相應(yīng)的補償費？（須獲得人防、文物、水、電、氣等政府對口職能部門的書面意見）建議落實由政府負責(zé)拆除和遷移，所有費用由政府承擔(dān)（即 總價包干談判策略），如必須承擔(dān)須落實相關(guān)補償標 準和具體額度。項目周邊是否有咼壓塔或咼

3、壓線通過或電信發(fā)射塔、 距離多遠，是否對項目規(guī)劃和銷售有不利影響？人防是否有強制性要求必須按國家要求建？建設(shè)等級是多少？并落實可否異地交費？（部分城市是按應(yīng)建人防建筑面積收取，部分城市是按地上總建筑面積 或總建筑面積收取。所以，須落實人防異地建設(shè)費用 的收費面積基數(shù)和收費標準，同時落實按規(guī)定應(yīng)建人 防的建筑面積，以利于決策是自建還是繳納異地建設(shè) 費）如建設(shè)的人防按平戰(zhàn)結(jié)合要求配置， 平時做車庫 出租使用是否需要人防部門批準？是否需要交納使 用費？另人防車庫是否可以銷售（部門城市可以銷售 使用權(quán)）？是否需要配置建設(shè)中小學(xué)？如需要則須落實具體占地規(guī)9學(xué)校模、建設(shè)規(guī)模和產(chǎn)權(quán)歸屬等冋題？并落實可否異地

4、交費。序項目號10幼兒園街道居委會、派出11 所、社區(qū)活動中心等12車庫須落實內(nèi)容備注是否需要配置建設(shè)幼兒園？如果需要則須落實具體 占地規(guī)模、建設(shè)規(guī)模和產(chǎn)權(quán)歸屬等問題？是否需要配置建設(shè)居委會、派出所、活動中心等配套 設(shè)施？如需要則落實具體建設(shè)規(guī)模和產(chǎn)權(quán)歸屬等問題？車位按多少比例進行配置？多少比例車位必須在地下？地下車庫是否可以銷售、是否可以辦理獨立產(chǎn)權(quán)（如可以是否需要補交土地出讓金？補交標準是多少？）13地下商業(yè)14物管用房地下商業(yè)（如規(guī)劃有）是否可以辦理獨立產(chǎn)權(quán)？如可以，是否需要交納土地出讓金？按什么標準補交？當(dāng)?shù)貙ψ≌枧渲玫奈飿I(yè)管理用房、物業(yè)經(jīng)營用房等是如何規(guī)定的？周邊項目是否嚴格執(zhí)行此

5、規(guī)定？本 項目按規(guī)定應(yīng)該配置多少物業(yè)用房、 具體位置是否有 要求（可否為地下室）？15消防是否需要配置建設(shè)消防站，如需要則落實具體占地規(guī)模、建設(shè)規(guī)模和產(chǎn)權(quán)歸屬等問題，并落實可否異地交16垃圾站17規(guī)劃道路18輕軌或地鐵19市政管網(wǎng)20環(huán)保要求費。是否需要配置建設(shè)垃圾站，如需要則須落實具體占地 規(guī)模和建設(shè)規(guī)模等冋題，并落實可否異地交費。地塊周邊疋否有規(guī)劃道路（尤其關(guān)注疋否有高架橋，如有，必須確保有匝道分流、方便車流進出本項目），如有須落實誰投資建設(shè)、竣工交付使用時間（須獲得交通、規(guī)劃等政府對口職能部門的書面意見）？能否 保證項目開業(yè)或交房入伙時同步完成？地塊周邊是否有規(guī)劃輕軌或地鐵？如有須落實規(guī)

6、劃是否完成？何時開工、何時竣工投入使用？并落實不 承擔(dān)任何額外的配套費用？項目與軌道交通接駁的 設(shè)計、施工界面如何確定并力爭對項目有利？水、電、煤氣、供暖等是否送到紅線邊緣及具體位置的確定，落實紅線外不承擔(dān)任何費用，如必須承擔(dān)須明確額度（即在合同簽訂或談判應(yīng)明確：紅線外開發(fā)商需承擔(dān)什么費用，重點需落實電力是否滿足項目設(shè) 計容量和使用要求，確定能滿足項目需要的多回路變 電站（所）與項目的距離、高壓變低壓的具體數(shù)值、 是否需要開發(fā)商承擔(dān)紅線外的建設(shè)費用等）。項目所在城市及區(qū)域，對新建項目的環(huán)保（如對餐飲排煙的要求）是否有具體要求？相應(yīng)的環(huán)保達標指標 有哪些？是否處于航道管制區(qū)域、 環(huán)評是否能通過？

7、序項目號21節(jié)能要求22 施工額外措施費23施工影響須落實內(nèi)容備注項目所在城市及區(qū)域、對新建項目的節(jié)能是否有具 體要求？相應(yīng)的節(jié)能達標指標有哪些？緊鄰地塊邊是否有已建好的地鐵或大型深基礎(chǔ)建筑？是否有合理的施工距離？是否將發(fā)生額外的施工保護措施費（如有請給予評估）。地塊周邊類似項 目的地勘資料顯示：是否有巖溶塌陷、踩空塌陷和 隱伏構(gòu)造地裂縫地質(zhì)火害等不利地質(zhì)條件？當(dāng)?shù)卣畬υ搮^(qū)域內(nèi)的施工，是否有限制？項目前期工作推進計劃通知書說明：本通知書適用于項目掛牌前一個月至 項目摘牌后一個月簽訂計劃控制書之前的階段。序號時間結(jié)束工作明細開始責(zé)任部門備注（天數(shù)） 時間時間11.11.21.31.41.5項目

8、資料交接及相關(guān)事宜交底項目合作協(xié)議書與政府簽訂的其他協(xié)議項目前期相關(guān)調(diào)研資料規(guī)劃概念方案（總圖及指標）掛牌條件（政府掛牌前）與總圖和協(xié)議之間的復(fù)核、協(xié)調(diào)落發(fā)展部規(guī)劃院項目中心項目籌備組日照、覆蓋率、容積率、實和確認回遷1.6項目公示文件、掛牌文件項目摘牌確認文件（中標通知書或1.7土地成交確認書）前期須立即啟動且極度穿插的2關(guān)鍵工作提示及要求退紅線、退道路、人防、車位、限咼等規(guī)劃預(yù)審批補充協(xié)議解決分歧發(fā)展部規(guī)劃院成本控制項目中心項目公司2.1辦證融資啟動2.1.1辦公場所確定公司注冊（核名、材料準備、資本2.1.2金、驗資）摘牌前落實好位置、租金和協(xié)議投資部、財務(wù)部指導(dǎo)和配合2.1.3拜訪項目

9、所在區(qū)域的相關(guān)外協(xié)單位發(fā)展部配合2.1.4項目勘定界及面積測繪2.1.5落實四證辦理、報批報建流程有坐標及標高的數(shù)字化地形圖（附方格網(wǎng)圖）詳見制度的專項模塊時間結(jié)束序號工作明細開始責(zé)任部門備注（天數(shù)） 時間時間付款時間落實并與四證辦理無縫對2.1.6接，壓縮資金占用時間按協(xié)議與股份公司財務(wù)部落實付款時間與多家銀行同時溝通對接融資2.1.7貸款事宜流程、時間、額度、權(quán)限、上會和放款的條件（放款是否需抵押施工許可證原件）現(xiàn)金流分析（重點是四證前所需資2.1.8金、根據(jù)開工和開盤提出總包招標的商務(wù)條件）市場營銷啟動22賣場策劃及售樓處建設(shè)（主要包括2.2.1銷售區(qū)范圍選擇，售樓處、樣板房、示范區(qū)的規(guī)

10、劃和建設(shè)計劃）確定銷售物業(yè)市場調(diào)研公司并2.2.2完成調(diào)研報告產(chǎn)品定位及規(guī)劃建設(shè)，設(shè)計條件（針對市場需求的產(chǎn)品技術(shù)要素，對總體布局、面積分配、物業(yè)類型、場地規(guī)劃等規(guī)劃內(nèi)容提出定位2.2.3分析，對戶型面積、層咼、配套設(shè)施（如會所）、建筑細節(jié)（如入戶花園、帶風(fēng)雨廊的商鋪）等進行分析策劃，提出建造標準（含裝修標準）摘牌前落實好售樓處位置、并開始招標和設(shè)計、摘牌后15 天內(nèi)開工建設(shè)、 90 天開放掛牌后啟動、摘牌前完成尤其是塔樓的產(chǎn)品定位和戶型平面，與商業(yè)平面布局相互制約，影響單體方案上董事 長會議和項目報建建議）開工典禮準備，氛圍營造，高現(xiàn)場圍擋設(shè)224調(diào)亮相計和施工方案、立面及景觀方案確認（供沙

11、售樓處開放前225盤制作用）45 天完成2.3規(guī)劃設(shè)計啟動時間序號工作明細開始結(jié)束備注（天責(zé)任部門時間時間數(shù)）2.3.1項目設(shè)計技術(shù)條件落實進行地勘單位考察，提交初勘及詳2.3.2勘報告地形圖、紅線圖、水文地址條件、市政條件及道路標咼，政府要求的設(shè)計條件摘牌前確定單位，摘牌后15提供初勘，交地后10天進行基坑支護設(shè)計單位的考察及招233標進行住宅方案設(shè)計單位的考察、招234標分別進行綜合體和住宅施工圖2.3.5設(shè)計單位的考察和招標2.3.6開挖圖和基礎(chǔ)圖2.3.7正負零以下土建圖2.4開工準備啟動落實施工用臨時水、電、排水以及2.4.1施工用道路及交通開口督促政府按合同進行拆遷并落2.4.2實

12、合同約定的交地標準提供詳勘報告摘牌前完成考察，摘牌即發(fā)標摘牌前完成考察，摘牌即發(fā)標摘牌前完成考察，摘牌即發(fā)標2.4.3工程管理籌劃基礎(chǔ)形式、基礎(chǔ)支護、降水等244 專項論證四大塊考察和招標（如急，總包招245 標時間難以滿足開工要求 時）2.4.6總包及監(jiān)理招標2.4.7總包單位進場，進行臨設(shè)搭建2.4.8監(jiān)理單位進場時間結(jié)束序號工作明細開始責(zé)任部門備注（天數(shù)） 時間時間2.4.9進行基礎(chǔ)樁試樁工作2.4.10開工典禮及正式開工2.5人力資源啟動團隊建設(shè)（班子成員到崗要求、人人力資源部2.5.1支持和指導(dǎo)員招聘計劃）3 四證辦理專項計劃3.1簽訂土地出讓（轉(zhuǎn)讓）合同3.2選址意見書3.3項目立項3.4建設(shè)用地規(guī)劃許可證3.5交費證明3.6立項批復(fù)3.7國有土地使用證3.8修建性詳細規(guī)劃批復(fù)規(guī)劃方案審批（方案評審、方案審3.9查、征詢消防、人防等意見，調(diào)整方案，方案審批）3.10項目資質(zhì)預(yù)審3.11建筑單體方案報批3.12建筑工程規(guī)劃許可證3.13施工圖審查批復(fù)項目公司摘牌前落實四證辦理和報批報建的相關(guān)流程，此部分各環(huán)節(jié) 需根據(jù)當(dāng)?shù)?情況給予修正和完善3.14建筑工程