成都市錦江區(qū)皇經(jīng)樓配套養(yǎng)老院可行研究報(bào)告

1、成都市工程咨詢公司 琉璃場(chǎng)片區(qū)“新居工程”、拆遷安置房項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目 錄第一章 項(xiàng)目總論1第二章 編制說(shuō)明5第三章 項(xiàng)目業(yè)主介紹7第四章 項(xiàng)目區(qū)域概況9第五章 項(xiàng)目建設(shè)的提出和建設(shè)的必要性11第六章 地塊開發(fā)價(jià)值分析15第七章 主要建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模23第八章 新居工程建設(shè)方案27第九章 建設(shè)條件31第十章 工程建設(shè)管理方案33第十一章 招標(biāo)方案38第十二章 環(huán)境保護(hù)41第十三章 工程實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃44第十四章 投資估算及資金籌措47第十五章 貸款償還分析54第十六章 風(fēng)險(xiǎn)因素及對(duì)策57第十七章 結(jié)論61第 66 頁(yè) 共 61 頁(yè) 2008年8月成都市錦江區(qū)皇經(jīng)樓配套養(yǎng)老院建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)

2、告 第一章 項(xiàng)目總論一、項(xiàng)目名稱：成都市錦江區(qū)皇經(jīng)樓配套養(yǎng)老院建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告二、項(xiàng)目性質(zhì)：配套民政福利設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目三、項(xiàng)目位置：錦江區(qū)琉璃鄉(xiāng)皇經(jīng)樓村3組四、項(xiàng)目業(yè)主：成都城投資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理有限公司五、項(xiàng)目建設(shè)的目的：本項(xiàng)目是成都市錦江區(qū)琉璃片區(qū)新居工程（包括皇經(jīng)樓新居、柳江新居、琉璃場(chǎng)及配置土地）配套公共服務(wù)設(shè)施（民政福利設(shè)施）建設(shè)項(xiàng)目。項(xiàng)目建成后將不僅服務(wù)于新居工程，同時(shí)服務(wù)于周邊區(qū)域，以完善該區(qū)域的社會(huì)化養(yǎng)老服務(wù)體系，滿足群眾的養(yǎng)老需求，提高養(yǎng)老質(zhì)量，提升社會(huì)福利水平。六、可研報(bào)告的編制依據(jù)及研究范圍我公司受成都城投資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理有限公司的委托，對(duì)其擬建的成都市錦江區(qū)皇經(jīng)樓養(yǎng)老院建設(shè)項(xiàng)

3、目進(jìn)行可行性研究，研究?jī)?nèi)容主要包括：項(xiàng)目選址、功能服務(wù)半徑；項(xiàng)目建設(shè)的必要性、擬建設(shè)福利機(jī)構(gòu)的運(yùn)作模式、組織結(jié)構(gòu)、人員配備；建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模；建設(shè)條件；擬建福利機(jī)構(gòu)與對(duì)其他福利機(jī)構(gòu)的關(guān)系和影響；項(xiàng)目建設(shè)總投資；資金來(lái)源等。可行性研究報(bào)告的主要依據(jù)：1、成都市國(guó)土資源局關(guān)于成都市干道建設(shè)指揮部意向用地征詢意見函（成國(guó)土咨詢函200921號(hào)）；2、本擬建項(xiàng)目項(xiàng)目選址意見書（選字510104200910037）；3、建設(shè)部、民政部老年人建筑設(shè)計(jì)規(guī)范（建標(biāo)1999131號(hào)）；4、其他相關(guān)資料。七、可行性研究報(bào)告概要及主要結(jié)論意見（一）項(xiàng)目建設(shè)的必要性1、項(xiàng)目建設(shè)有利于促進(jìn)我市城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，推進(jìn)城鄉(xiāng)一

4、體化戰(zhàn)略部署2、項(xiàng)目建設(shè)有利于提高城市形象，改善居住環(huán)境3、項(xiàng)目的建設(shè)有利于提高土地利用率，實(shí)現(xiàn)土地資源效益最優(yōu)化4、項(xiàng)目建設(shè)增強(qiáng)城市承載能力，促使城市總體規(guī)劃實(shí)施5、項(xiàng)目的建設(shè)有利于滿足增加的拆遷安置需求（二）建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模1、農(nóng)民新居和安置房建筑面積588300平方米，其中農(nóng)民新居37.94萬(wàn)平方米，拆遷安置房20.89萬(wàn)平方米。2、配套道路及管網(wǎng)工程（1）道路寬25米，長(zhǎng)840米，道路交通標(biāo)線總長(zhǎng)840米，路燈42組（2）管線總長(zhǎng)9744米，其中：雨水管線長(zhǎng)1680米，dn600-1000自來(lái)水管線長(zhǎng)1680米，dn100-250污水管線總長(zhǎng)2184米，dn400-600天然氣管線總長(zhǎng)1

5、680米，dn89-159電力管線總長(zhǎng)1680米通訊管線總長(zhǎng)840米3、新居配套工程總建筑面積約51400平方米辦事處（一處）總建筑面積5000平方米派出所（一處）總建筑面積3357平方米中小學(xué)（各一處）、幼兒園（兩處）總建筑面積31578平方米農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)（一處）總建筑面積6707平方米綠化及環(huán)衛(wèi)工程：綠化面積26000平方米；公廁3所，建筑面積240平方米；垃圾箱60個(gè)。（三）前期工作實(shí)施計(jì)劃1、琉璃場(chǎng)片區(qū)“新居工程”、拆遷安置房項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（修改）編制在2008年8月完成。2、各子項(xiàng)工程設(shè)計(jì)分批次在2008年前完成。3、2005年3月，開始拆遷工作。4、20052010年，分5期實(shí)施項(xiàng)

6、目建設(shè)施工。5、2010年底前，全部工程竣工，并交付安置使用。（四）投資估算及資金來(lái)源1、投資估算“新居工程”、拆遷安置房項(xiàng)目總投資為167174萬(wàn)元，其中：序號(hào)項(xiàng)目和費(fèi)用名稱投資額（萬(wàn)元）比例 （%）一第一部分工程費(fèi)用14412086.251農(nóng)民新居和安置房13173779.052道路及管網(wǎng)管線工程15220.883公建配套設(shè)施108626.31二第二部分工程建設(shè)其他費(fèi)用114776.86三預(yù)備費(fèi)92215.52四建設(shè)期貸款利息23561.37五工程建設(shè)總投資167174100.002、資金來(lái)源項(xiàng)目總投資167174萬(wàn)元，資金來(lái)源具體構(gòu)成如下：（1）申請(qǐng)商業(yè)銀行貸款30000萬(wàn)元，開發(fā)銀行軟

7、硬貸款75000萬(wàn)元。（2）業(yè)主自籌62174萬(wàn)元。（五）結(jié)論意見本項(xiàng)目總投資167174萬(wàn)元，其中75000萬(wàn)元由全市新居工程統(tǒng)籌的開發(fā)銀行貸款解決，30000萬(wàn)元申請(qǐng)商業(yè)銀行貸款，業(yè)主自籌62174萬(wàn)元，資源來(lái)源可靠。本項(xiàng)目實(shí)施完成后，開發(fā)銀行貸款由全市新居工程統(tǒng)籌償還，以項(xiàng)目配置土地償還開發(fā)銀行貸款，還款來(lái)源充足可靠。項(xiàng)目商業(yè)銀行的借款償還期為3年，償債期新增配置土地可用于償還貸款本息的資金為132532萬(wàn)元，計(jì)算期償債保障比率為233.58。說(shuō)明項(xiàng)目按當(dāng)?shù)貙?shí)際地價(jià)拍賣并考慮一定地價(jià)增長(zhǎng)的情況下，項(xiàng)目完全可滿足貸款的償還要求。項(xiàng)目具有良好的社會(huì)效益，能夠切實(shí)改善城鄉(xiāng)結(jié)合部居民的居住條件，

8、推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程，同時(shí)，通過(guò)配套政策的實(shí)施，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)，切實(shí)提高失地農(nóng)民生活水平，促進(jìn)和諧社會(huì)建設(shè)。綜上，項(xiàng)目的建設(shè)是必要的，也是可行的。第三章 項(xiàng)目申請(qǐng)單位介紹本項(xiàng)目由成都城投資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理有限公司作為項(xiàng)目業(yè)務(wù)投資建設(shè)，并組織運(yùn)營(yíng)。成都城投資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理有限公司是成都城建投資管理集團(tuán)有限責(zé)任公司（簡(jiǎn)稱城投集團(tuán)）的全資子公司。一、申請(qǐng)單位（一）申請(qǐng)單位：成都城投資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理有限公司（二）法人代表：（三）公司類型：國(guó)有有限責(zé)任公司（四）成立時(shí)間：1999年（五）組織機(jī)構(gòu)代碼：71609560-7 （六）企業(yè)住所：成都市錦江區(qū)北順西巷2號(hào)（七）主營(yíng)業(yè)務(wù)：企業(yè)服務(wù)管理、項(xiàng)目投資、水

9、電站投資、物業(yè)管理、房屋經(jīng)紀(jì)、洗車場(chǎng)、園林綠化等。二、企業(yè)基本情況成都城投資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理有限公司前身為成都市干道建設(shè)指揮部下屬企業(yè)，2004年，城投集團(tuán)組建后，成為城投集團(tuán)全資子公司。受集團(tuán)委托對(duì)所屬物業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)和管理并提供商業(yè)化的社區(qū)服務(wù)。物業(yè)管理方面，公司先后管理過(guò)的十余處辦公樓、住宅樓及商鋪，以專業(yè)周到的服務(wù)贏得了客戶的普遍好評(píng)。公司業(yè)務(wù)以服務(wù)為宗旨，基本原則是通過(guò)專業(yè)化的優(yōu)質(zhì)服務(wù)提升企業(yè)的形象，提升資產(chǎn)價(jià)值，使國(guó)有資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)保值增值。公司的主要經(jīng)營(yíng)思路是以客戶為中心，勇于承擔(dān)社會(huì)責(zé)任，以專業(yè)化的服務(wù)實(shí)現(xiàn)自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧、自我發(fā)展，努力實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的雙豐收。公司建立了較為完善

10、的管理制度和操作規(guī)范，在管理過(guò)程中注重人性化、合理化、注重多方面的平衡與和諧，在多年的管理工作中形成了較為獨(dú)特的管理方法，建立起了規(guī)范化的服務(wù)體系。公司注重提升各級(jí)員工的服務(wù)意識(shí)和業(yè)務(wù)水平，著力打造一支高素質(zhì)的團(tuán)隊(duì)，以推進(jìn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。三、城投集團(tuán)概況成都城建投資管理集團(tuán)有限責(zé)任公司（簡(jiǎn)稱“城投集團(tuán)”）是由成都城建系統(tǒng)燃?xì)?、干道?0家單位按現(xiàn)代化企業(yè)制度要求組建而成的自主經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立核算的國(guó)有獨(dú)資公司。2004年6月16日，經(jīng)成都市委、市政府批準(zhǔn)，根據(jù)成都市人民政府辦公廳成辦發(fā)2004103號(hào)文件成立。城投集團(tuán)注冊(cè)資金人民幣21億元。2008年底，已將注冊(cè)資金由21億元增加到30.8億元。

11、 根據(jù)市政府研究城投集團(tuán)體制調(diào)整有關(guān)問(wèn)題的會(huì)議紀(jì)要（成府閱200651號(hào)）的有關(guān)要求，將市統(tǒng)建辦、市地鐵建設(shè)辦公室、中際集團(tuán)、市興蓉、興南、興東公司及路橋公司劃歸市國(guó)資委監(jiān)管，城投集團(tuán)不再履行出資人職責(zé)。城投集團(tuán)調(diào)整為具融資和資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理職能的公司，由國(guó)資委授權(quán)繼續(xù)對(duì)市干道指揮部、中房成都公司以及其控股的市燃?xì)夤景闯鲑Y比例履行出資人職責(zé)。城投集團(tuán)所屬二級(jí)單位共16家，其中公司制14家，非公司制2家。截止2008年12月31日，城投集團(tuán)總資產(chǎn)已達(dá)492.59億元。（二）公司的主要職責(zé)及經(jīng)營(yíng)范圍公司職責(zé)：以構(gòu)建投融資平臺(tái)和項(xiàng)目平臺(tái)為主線，以城市基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè)為重點(diǎn)，實(shí)施房地產(chǎn)開發(fā)、農(nóng)民新居建設(shè)

12、和資本經(jīng)營(yíng)工作。核準(zhǔn)的經(jīng)營(yíng)范圍：成都市城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施的建設(shè)、投融資及相關(guān)自籌經(jīng)營(yíng)管理；項(xiàng)目招標(biāo)，項(xiàng)目投資咨詢、其他基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的投資。（三）集團(tuán)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)1、重點(diǎn)工程建設(shè)自成立以來(lái)，城投集團(tuán)緊緊圍繞市委、市政府的總體部署和中心工作，以加快實(shí)施經(jīng)營(yíng)城市戰(zhàn)略為己任，整合城市資源、發(fā)揮整體優(yōu)勢(shì)，出色地完成了各項(xiàng)政府目標(biāo)及重點(diǎn)工程的建設(shè)任務(wù)，發(fā)揮了成都市城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)主力軍作用，譜寫了成都城市建設(shè)的新篇章，為地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了強(qiáng)有力的支撐，為推進(jìn)成都城鄉(xiāng)一體化，加快統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合改革試驗(yàn)區(qū)建設(shè)作出了貢獻(xiàn)。城投集團(tuán)組建之前，成都干道建設(shè)指揮部建設(shè)完成了成都市蜀都大道、一環(huán)路、二環(huán)路、三環(huán)路、府南河

13、整治工程等重點(diǎn)工程，摸索出了一條“以房養(yǎng)路，以路帶房“的道成功經(jīng)驗(yàn)，在全國(guó)率先探索出了以城市道路建設(shè)為主導(dǎo)，市政公用設(shè)施、各種管線以及道路兩側(cè)房屋同步建設(shè)、綜合開發(fā)帶動(dòng)城市建設(shè)，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的思路，受到了中央及省、市政府的高度評(píng)價(jià)，也贏得了人民群眾的廣泛贊譽(yù)。城投集團(tuán)成立后，集團(tuán)在新的起點(diǎn)上，以市場(chǎng)化為取向，解放思想，大膽探索，建立現(xiàn)代企業(yè)制度，創(chuàng)新管理體制和運(yùn)行機(jī)制，整合城建系統(tǒng)國(guó)有資產(chǎn)，發(fā)揮政府資源在城市建設(shè)中的基礎(chǔ)作用和引導(dǎo)作用，推動(dòng)成都城市建設(shè)再上新臺(tái)階。集團(tuán)完成了沙河綜合整治工程、文殊坊街區(qū)建設(shè)、管線工程、天然氣建設(shè)和限價(jià)商品房建設(shè)等一大批市政、環(huán)境建設(shè)項(xiàng)目，多項(xiàng)工程獲得國(guó)際、國(guó)

14、內(nèi)大獎(jiǎng)。其中沙河綜合整治工程于2004年獲 “建設(shè)成都杰出貢獻(xiàn)獎(jiǎng)”、“中國(guó)人居環(huán)境范例獎(jiǎng)”，2006年，奪得世界河流整治最高獎(jiǎng)項(xiàng) “國(guó)際舍斯河流獎(jiǎng)”。目前，城投集團(tuán)正在實(shí)施以下成都市重點(diǎn)城市建設(shè)工程：（1）城鄉(xiāng)一體化“新居工程”建設(shè)。“新居工程”是成都市對(duì)五城區(qū)的117平方公里可發(fā)展用地進(jìn)行整合，全面建設(shè)新型城市化社區(qū)，最終實(shí)現(xiàn)農(nóng)村居民向城市居民轉(zhuǎn)變、農(nóng)村社區(qū)建設(shè)管理體制向城市社區(qū)建設(shè)管理體制轉(zhuǎn)變的工程。該工程建設(shè)包括22個(gè)新居點(diǎn)建設(shè)和4個(gè)場(chǎng)鎮(zhèn)改造以及公共設(shè)施和市政配套。至2008年底，“新居工程”累計(jì)竣工面積已達(dá)500萬(wàn)平米；（2）“成都東郊惠民工程”，該工程是成都東郊五個(gè)片區(qū)內(nèi)企業(yè)生活區(qū)進(jìn)

15、行改造，改造危舊房和低洼棚戶房屋面積約86.2萬(wàn)平方米，住戶約1.8萬(wàn)戶。工程的實(shí)施將使該區(qū)域職工、居民住房條件得到明顯改善，并為城東地區(qū)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造良好條件。目前，已完成近1.5萬(wàn)居民的搬遷，約60萬(wàn)平方米安置房建設(shè)正加快進(jìn)行。（3）“賴家店場(chǎng)鎮(zhèn)”改造工程。賴家店場(chǎng)鎮(zhèn)改造是市政府確定的重點(diǎn)城中村改造項(xiàng)目，總投資約12.7億元, 目前，項(xiàng)目已完成拆遷，城市基礎(chǔ)設(shè)施和安置房建設(shè)正穩(wěn)步推進(jìn)。2、投融資平臺(tái)城投集團(tuán)是省、市政府指定的融資平臺(tái)，除承擔(dān)自身項(xiàng)目的融資外，還承擔(dān)了成都市教育項(xiàng)目、地鐵一、二號(hào)線一期工程、6個(gè)工業(yè)園項(xiàng)目、大熊貓生態(tài)園項(xiàng)目、衛(wèi)生項(xiàng)目及“5.12”地震應(yīng)急及災(zāi)后重建項(xiàng)目的融

16、資，截至2008年6月城投集團(tuán)融資總額為285.535億元，其中自身項(xiàng)目融資229.33億元（其中災(zāi)后重建貸款19億元），為其他項(xiàng)目融資56.205億元（其中地震應(yīng)急貸款5.5億元）。城投集團(tuán)貸款償還情況良好，銀行信用評(píng)級(jí)逐年升高，持續(xù)融資能力較強(qiáng)。為充分發(fā)揮融資平臺(tái)的作用，城投集團(tuán)除建立和加強(qiáng)了與國(guó)家開發(fā)銀行、中國(guó)工商銀行、中國(guó)建設(shè)銀行建行、中國(guó)銀行等金融機(jī)構(gòu)的良好合作關(guān)系。四、項(xiàng)目申請(qǐng)人（一）姓名：（二）職務(wù)：（三）年齡：（四）專業(yè)履歷：（五）身份證號(hào)碼：第四章 項(xiàng)目區(qū)域概況本項(xiàng)目選址屬成都市錦江區(qū)琉璃鄉(xiāng)皇經(jīng)樓村3組（現(xiàn)為成龍區(qū)街道辦事處轄區(qū)），位于成都市中心城區(qū)東南部，三環(huán)路外側(cè)，新成仁

17、路以東。一、錦江區(qū)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展概況錦江區(qū)地處成都市東南部，位于國(guó)務(wù)院批復(fù)成都市總體規(guī)劃城市向東向南發(fā)展的重要開發(fā)建設(shè)區(qū)域。區(qū)域面積62.12平方公里，常住人口40萬(wàn)人，轄13個(gè)街道辦事處和2個(gè)鄉(xiāng)。錦江區(qū)內(nèi)平均海拔500米，其西北部地勢(shì)平坦，為成都市的商貿(mào)繁華區(qū)域，東南多為淺丘，年平均氣溫16.2，年降雨量8001000毫米。轄區(qū)內(nèi)有著名的春熙路、鹽市口商業(yè)區(qū)，是成都市最繁華的中心城區(qū)。錦江區(qū)委、區(qū)政府堅(jiān)持“商貿(mào)立區(qū)、工業(yè)強(qiáng)區(qū)、開放興區(qū)、建設(shè)帶區(qū)、為民富區(qū)”的戰(zhàn)略，不斷完善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，擴(kuò)大對(duì)外開放，經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會(huì)發(fā)展成就卓著?！八拇ǔ啥冀逃a(chǎn)業(yè)園區(qū)”、“成都錦江工

18、業(yè)開發(fā)區(qū)”、“成都市現(xiàn)代商貿(mào)發(fā)展試驗(yàn)區(qū)”蓬勃發(fā)展，眾多現(xiàn)代商貿(mào)集團(tuán)、高科技企業(yè)、房地產(chǎn)巨頭、金融保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、新聞通訊單位、高檔賓館競(jìng)相落戶錦江。一個(gè)匯聚人流、物流、信息流、技術(shù)流、資金流，并高速運(yùn)行發(fā)展的投資熱土，正在逐步形成。三環(huán)路（錦江段）老成渝路、成龍路、玉雙路、東大街、紅星路、朝陽(yáng)路、石勝路、沙河整治工程的開工建設(shè)，進(jìn)一步拓展了錦江區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展空間，創(chuàng)造了眾多的投資發(fā)展機(jī)會(huì)。 該區(qū)有位于府南河之濱、外環(huán)路以內(nèi)毗鄰高新區(qū)的省級(jí)工業(yè)開發(fā)區(qū)錦江工業(yè)開發(fā)區(qū)，規(guī)劃占地5.6平方公里，基礎(chǔ)設(shè)施完善。經(jīng)過(guò)近年來(lái)的開發(fā)建設(shè)，已初步形成以電子信息、現(xiàn)代醫(yī)藥、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主體的工業(yè)體系。錦江區(qū)駐有各種類型的

19、公司地區(qū)總部及其分支機(jī)構(gòu)169家。其中，跨國(guó)公司設(shè)立的投資性公司和代表處75家，近年來(lái)，錦江區(qū)堅(jiān)持“以商務(wù)支撐商貿(mào)，經(jīng)文化潤(rùn)色經(jīng)濟(jì)，以改造托舉發(fā)展”的發(fā)展思路，努力創(chuàng)建城鄉(xiāng)統(tǒng)籌和先行區(qū)、都市的優(yōu)選區(qū)、商貿(mào)商務(wù)的核心區(qū)、外商外資的聚集區(qū)、人居環(huán)境區(qū)。2008年，錦江區(qū)堅(jiān)定不移地實(shí)施城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、“四位一體”科學(xué)發(fā)展戰(zhàn)略，克服特大地震、金融危機(jī)等嚴(yán)竣挑戰(zhàn)，著力抓好農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展、和諧社會(huì)建設(shè)等重點(diǎn)工作，取得了改革發(fā)展、抗震救災(zāi)、維護(hù)穩(wěn)定的重大勝利，不斷增強(qiáng)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力和可持續(xù)發(fā)展力，結(jié)構(gòu)調(diào)整成效顯現(xiàn)，統(tǒng)籌發(fā)展態(tài)勢(shì)良好，社會(huì)建設(shè)全面推進(jìn)，民生保障力度加大，繼續(xù)保持經(jīng)濟(jì)社會(huì)健康發(fā)展的良好勢(shì)

20、頭。200年，錦江區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展平穩(wěn)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化。2008年，全區(qū)實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值323.09億元，比上年增長(zhǎng)12.5%，其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值0.86億元，第二產(chǎn)業(yè)增加值89.16億元，第三產(chǎn)業(yè)（服務(wù)業(yè)）增加值233.08億元，比上年分別增長(zhǎng)-3.5、11.1和13.1。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的0.234.865調(diào)整為0.327.672.1；三次產(chǎn)業(yè)對(duì)gdp的貢獻(xiàn)率分別達(dá)到-0.1：24.6：75.5。按常住人口計(jì)算，人均gdp達(dá)47958元，同比增長(zhǎng)16.5%。2008年末，全區(qū)常住人口67.87萬(wàn)人?？?cè)丝?0.23萬(wàn)人（戶籍人口）。2008年全區(qū)共出生2438人，人口出生率6.07，人口自

21、然增長(zhǎng)率1.03。城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)步增加，人民生活水平進(jìn)一步提高。全區(qū)在崗職工年平均勞動(dòng)報(bào)酬為35980元，較上年增長(zhǎng)了15.4%；農(nóng)民人均純收入達(dá)10349元，增長(zhǎng)21.1%，比上年凈增1806元。2008年，全區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到16767元，同比增長(zhǎng)17.2。 二、項(xiàng)目周邊區(qū)域概況成龍路街道位于成都市區(qū)東南近郊，處于成都市東部新區(qū)起步區(qū)的中心位置，所轄區(qū)域東接龍泉驛區(qū)洪河鎮(zhèn)，南連錦江區(qū)柳江街道（錦江工業(yè)總部基地）和三圣街道，西止新成仁路，北鄰沙河大橋。辦事處成立于2004年3月，轄區(qū)面積13.57平方公里，轄6個(gè)行政村、4個(gè)社區(qū)，常住人口5.6萬(wàn)人，其中農(nóng)業(yè)人口0.7萬(wàn)人。縱貫轄區(qū)

22、的成龍路、老成渝路、新成仁路，三環(huán)路、石勝路構(gòu)成“三縱兩橫”的骨干道路網(wǎng)。轄區(qū)有企業(yè)69家，有省農(nóng)科院、市社科院等科研教育機(jī)構(gòu)，錦江體育公園、成都國(guó)際賽車場(chǎng)等也位于該區(qū)域內(nèi)。2007年實(shí)現(xiàn)地方財(cái)政收入27825萬(wàn)元。本項(xiàng)目西北為錦江工業(yè)發(fā)展區(qū)（柳江街道辦事處），成立于2000年7月，為四川省省級(jí)開發(fā)區(qū)。錦江工業(yè)發(fā)展區(qū)是以現(xiàn)代生活居住、商務(wù)、科研為主的綜合性城區(qū)。依托南心片區(qū)，定位為城市南部副中心片區(qū)東部組團(tuán)，總部經(jīng)濟(jì)擴(kuò)展區(qū)和錦江風(fēng)貌帶的重要組成部分。2007年9月，成都錦江工業(yè)開發(fā)區(qū)正式更名為成都錦江工業(yè)總部基地，重點(diǎn)發(fā)展設(shè)計(jì)、創(chuàng)意、軟件及信息服務(wù)業(yè)等產(chǎn)業(yè)，聯(lián)動(dòng)打造現(xiàn)代總部新城。選址周邊的琉璃

23、場(chǎng)（現(xiàn)屬錦江區(qū)柳江街道辦事處）是近郊老場(chǎng)鎮(zhèn)之一，原危舊房數(shù)量多、市容臟亂差，市政配套設(shè)施較為滯后，其現(xiàn)狀與城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求不適應(yīng)。場(chǎng)鎮(zhèn)周邊包括皇經(jīng)樓社區(qū)內(nèi)城鄉(xiāng)交錯(cuò)，長(zhǎng)期存在不同的城鄉(xiāng)管理體制，近年來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展，人口增長(zhǎng)快、流動(dòng)性強(qiáng)，農(nóng)用地與非農(nóng)用地交叉多、轉(zhuǎn)化快，是農(nóng)村城鎮(zhèn)化、城市輻射帶動(dòng)農(nóng)村的前沿陣地，也是城市化進(jìn)程中矛盾最集中的地方。 近年來(lái)，隨著城市建設(shè)進(jìn)程的不斷推進(jìn)，包括皇經(jīng)社區(qū)、琉璃老場(chǎng)鎮(zhèn)在內(nèi)不項(xiàng)目周邊區(qū)域城市面貌取得了極大改觀，新居工程逐步建成，近郊居民實(shí)現(xiàn)了由農(nóng)民向新市民的身份轉(zhuǎn)變，人居環(huán)境不斷提升，周邊多個(gè)大中型商品住宅樓盤已建成入駐，石勝路等城市主干路相繼

24、建成，片區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套公共服務(wù)設(shè)施不斷完善，城市住宅新區(qū)的雛形已初步顯現(xiàn)。三、周邊“新居工程”概況 2004年，成都市委、市政府作出了加快“三個(gè)集中，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展、推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化的重大戰(zhàn)略部署。作為市委、市政府部署實(shí)施的城鄉(xiāng)一體化重大舉措中心城區(qū)五城區(qū)“新居工程”即于當(dāng)年起開始實(shí)施。包括本項(xiàng)目建設(shè)區(qū)域在內(nèi)的柳江片區(qū)是“新居工程”實(shí)施的重點(diǎn)區(qū)域?！靶戮庸こ獭敝塾诮y(tǒng)籌城鄉(xiāng)規(guī)劃、統(tǒng)籌城建建設(shè)，切實(shí)解決“三農(nóng)”問(wèn)題，通過(guò)農(nóng)民新居及配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，使得土地得到集中整理，增強(qiáng)中心城區(qū)的承載力，同時(shí)加快推進(jìn)城市化進(jìn)程，組織農(nóng)民向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，切實(shí)改變城鄉(xiāng)二元化的結(jié)構(gòu)特征，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)

25、展。自2004年，城鄉(xiāng)一體化新居工程實(shí)施以來(lái)，成都市五城區(qū)啟動(dòng)了22個(gè)農(nóng)民新居工程和2處改造，一批農(nóng)民新居點(diǎn)已建成交付使用，安置人口10萬(wàn)余人，同時(shí)實(shí)施新居工程的區(qū)域道路、管網(wǎng)等市政基礎(chǔ)配套設(shè)施逐步完善，一批學(xué)校、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、社區(qū)服務(wù)中心相繼建成，城鄉(xiāng)一體的公共服務(wù)設(shè)施體系初具雛形。2007年，成都市經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)，“新居工程”建設(shè)步伐進(jìn)一步加快。目前，區(qū)域內(nèi)皇經(jīng)樓1期已建成面積約9萬(wàn)平方米，安置人口2186人，柳江新居和琉璃場(chǎng)鎮(zhèn)改造，皇經(jīng)樓2期建筑面積32.8萬(wàn)平方米現(xiàn)已經(jīng)開工，該項(xiàng)目是錦江區(qū)最大的新居工程，擬安置人口4227人?！靶戮庸こ獭睂?shí)施后，該區(qū)域城市面

26、貌得到根本改觀，逐步與中心城區(qū)融為一體，琉璃場(chǎng)鎮(zhèn)風(fēng)貌得到根本整治，城市商業(yè)和居住小區(qū)的形象初步呈現(xiàn)。同時(shí)，經(jīng)天路、皇經(jīng)樓1街、2街、3街等三環(huán)路兩側(cè)的片區(qū)道路相繼建成或完成改造，市政基礎(chǔ)設(shè)施和配套公共服務(wù)設(shè)施配套水平大幅度提升，基本實(shí)現(xiàn)了與中心城區(qū)的一體化，人民居住條件和居住質(zhì)量大幅度提升，生活水平穩(wěn)步提高，城鄉(xiāng)二元化的社會(huì)結(jié)構(gòu)得到了根本改變。第五章 項(xiàng)目建設(shè)的提出和建設(shè)的必要性一、項(xiàng)目的提出“新居工程”是實(shí)施統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革，推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化建設(shè)的重大舉措，成都市委、市政府提出了推進(jìn)城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)管理一體化、城鄉(xiāng)產(chǎn)業(yè)布局一體化、城鄉(xiāng)就業(yè)和社會(huì)保障制度一體化、城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)一體化、城鄉(xiāng)社會(huì)事

27、業(yè)發(fā)展一體化、城鄉(xiāng)政策措施一體化等統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的重要綱領(lǐng)。因此完善包括民政服務(wù)設(shè)施在內(nèi)的公共服務(wù)設(shè)施是“新居工程”配套的重要內(nèi)容，也是推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化建設(shè)的具體舉措。二、項(xiàng)目建設(shè)的必要性（一）項(xiàng)目建設(shè)是我市統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化戰(zhàn)略實(shí)施的要求黨的十七大報(bào)告提出了“建立以工促農(nóng)、以城帶鄉(xiāng)長(zhǎng)效機(jī)制，形成城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展一體化新格局”的方針和要求，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化是打破城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)、加快農(nóng)業(yè)和農(nóng)村發(fā)展、促進(jìn)農(nóng)民富裕的根本途徑。2007年，成都市經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立“統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)”。建立統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的體制機(jī)制，促進(jìn)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展，在重點(diǎn)領(lǐng)域和關(guān)鍵環(huán)節(jié)率先突破，大膽創(chuàng)新，

28、是統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)的新要求。成都是大城市帶大郊區(qū)，2007年城市化率大約39.6%，隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)，特別是“新居工程”的實(shí)施，本項(xiàng)目所在的郊區(qū)城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)特征得到一定改觀，但公共服務(wù)的完善和城市文明普及還需要一定過(guò)程。在使農(nóng)民集中居住、改善居住條件和生產(chǎn)方式的同時(shí)，還需要提高社會(huì)福利水平，提高群眾生活水平，落實(shí)失地農(nóng)民的社會(huì)保障措施，加快其融入城市生活。從而促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的全面、協(xié)調(diào)和可持續(xù)發(fā)展。（三）項(xiàng)目的建設(shè)是切實(shí)提高社會(huì)福利水平，實(shí)施 “民心工程”的需要民生工程是政府堅(jiān)持以人為本，貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，切實(shí)保障公民基本權(quán)利，提高生活水平，重點(diǎn)關(guān)心弱勢(shì)群體，采取的一系列積極政策舉

29、措。民生工程就是政府為民辦實(shí)事、辦好事的“民心工程”和“德政工程”，是立黨為公、執(zhí)政為民的具體體現(xiàn)。老齡化是未來(lái)我國(guó)社會(huì)的突出問(wèn)題，目前包括成都市在內(nèi)的我國(guó)許多地區(qū)60歲以上老齡人口都接近或超過(guò)了10（成都市為15.3），進(jìn)入了老齡化社會(huì)的門檻。而老齡問(wèn)題是每個(gè)家庭、每個(gè)人都必須面對(duì)的問(wèn)題，因此老齡人口的福利問(wèn)題是關(guān)系千家萬(wàn)戶的“民心工程”，切實(shí)關(guān)注老年人，提高生活保障和醫(yī)療護(hù)理等服務(wù)水平，改善老年人生活質(zhì)量是提升社會(huì)福利的重要內(nèi)容，也是實(shí)施“民心工程”的重要舉措。（三）項(xiàng)目的建設(shè)滿足社會(huì)對(duì)養(yǎng)老服務(wù)的需求，推進(jìn)社會(huì)養(yǎng)老和社區(qū)服務(wù)的需要隨著社會(huì)的逐步老齡化，養(yǎng)老問(wèn)題成為日益尖銳的社會(huì)問(wèn)題。一方面

30、，家庭趨于小型化，與父母合住的家庭逐步減少，獨(dú)生子女家庭不斷增加。另一方面，老年人老年撫養(yǎng)比逐步增加，成都地區(qū)已達(dá)到12以上，空巢老年人家庭逐步增多，因此，除了增加老年人社會(huì)保障水平，增加其養(yǎng)老收入外，養(yǎng)老老人服務(wù)和養(yǎng)老方式也必須逐步改變。群眾的社會(huì)化養(yǎng)老的需要不斷增長(zhǎng)，對(duì)社會(huì)養(yǎng)老及社區(qū)老年人服務(wù)的質(zhì)量提出了更高要求。本項(xiàng)目在新建社會(huì)化養(yǎng)老院的同時(shí)，提升養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的硬件水平，并以高質(zhì)量的老年服務(wù)滿足社會(huì)需求。（四）本項(xiàng)目的建設(shè)是實(shí)施區(qū)域城市規(guī)劃的需要本項(xiàng)目是該片區(qū)內(nèi)規(guī)劃的配套公共服務(wù)設(shè)施，項(xiàng)目是皇經(jīng)社區(qū)（包括在建的皇經(jīng)樓新居工程）規(guī)劃的唯一一座養(yǎng)老院和民政服務(wù)設(shè)施。項(xiàng)目建成后服務(wù)于該區(qū)域及周

31、邊區(qū)域。項(xiàng)目的選址符合用地規(guī)劃，符合民政服務(wù)設(shè)施的布局規(guī)劃。根據(jù)規(guī)劃，這一區(qū)域?qū)⒔ㄔO(shè)成為城市居住區(qū)，目前隨著社會(huì)老齡化的問(wèn)題的日益突出，城市建設(shè)規(guī)劃加強(qiáng)對(duì)老年服務(wù)設(shè)施建設(shè)的調(diào)控和引導(dǎo)是十分必要的。本項(xiàng)目根據(jù)規(guī)劃實(shí)施，滿足現(xiàn)狀需求，并滿足未來(lái)510年隨著人口和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，該區(qū)域老對(duì)年人福利設(shè)施新增需求。第六章 擬設(shè)福利機(jī)構(gòu)概況一、名稱：成都市錦江區(qū)皇經(jīng)樓配套養(yǎng)老院（暫定名）二、選址錦江區(qū)琉璃鄉(xiāng)皇經(jīng)樓村3組。項(xiàng)目選址位于成都市東南部三環(huán)路外側(cè)，琉璃立交橋附近，北距三環(huán)路約500米。項(xiàng)目選址周邊有新成仁路（錦華大道）、三環(huán)路、石勝路等城市干線。選址周邊1公里范圍內(nèi)有小學(xué)、幼兒園、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等配套服務(wù)設(shè)施

32、，項(xiàng)目距離錦江體育公園約1公里，東距三圣鄉(xiāng)幸福梅林2.7公里。片區(qū)1公里范圍內(nèi)還有城東客運(yùn)站、錦江區(qū)勞動(dòng)力市場(chǎng)、東郊?xì)泝x館等設(shè)施。項(xiàng)目選址外1公里范圍內(nèi)有，公交3路、77路、181路、503路公交車站。三、功能擬設(shè)的成都市錦江區(qū)皇經(jīng)樓配套養(yǎng)老院為國(guó)有社會(huì)福利機(jī)構(gòu)。為滿足人民群總對(duì)養(yǎng)老服務(wù)日益多元化、多層次的需求，本項(xiàng)目擬建一所設(shè)施配套、功能齊全的高標(biāo)準(zhǔn)養(yǎng)老院。養(yǎng)老院主要提供社會(huì)有償代養(yǎng)老人服務(wù)，提供全托和日托服務(wù)。并接受政府委托，對(duì)服務(wù)區(qū)域內(nèi)農(nóng)農(nóng)村“五保”老人和城市“三無(wú)”老人進(jìn)行集中供養(yǎng)。養(yǎng)老院提供生活起居、療養(yǎng)、保健、康復(fù)、學(xué)習(xí)、娛樂(lè)、休閑、購(gòu)物等綜合配套服務(wù)。設(shè)置多功能電梯、中央空調(diào)、背

33、景音樂(lè)、自動(dòng)消防報(bào)警系統(tǒng)、地面衛(wèi)星接收系統(tǒng)、應(yīng)急呼叫系統(tǒng)等現(xiàn)代化設(shè)備設(shè)施，按照中高檔標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)和裝修布局合理、設(shè)施齊備、舒適安全的標(biāo)準(zhǔn)房間。提供高標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)服務(wù)和老年護(hù)理服務(wù)。充分尊重老年人的心理需求，通過(guò)各種娛樂(lè)活動(dòng)，豐富老年人精神文化生活，為老年人提供心理咨詢、心理援助等服務(wù)。四、任務(wù)項(xiàng)目建設(shè)并投入使用后，能完全滿足皇經(jīng)社區(qū)及臨近的柳江新居等區(qū)域老齡人口的代養(yǎng)需求，實(shí)現(xiàn)這些區(qū)域“五?！崩先撕统鞘小叭裏o(wú)”老人的應(yīng)報(bào)盡保和集中供養(yǎng)。提升社區(qū)老年人的福利水平，建立比較完善的老年服務(wù)體系，五、服務(wù)半徑本項(xiàng)目屬城市區(qū)域級(jí)養(yǎng)老院，服務(wù)對(duì)象不僅針對(duì)于本居住區(qū)（皇經(jīng)社區(qū)）的居民。本項(xiàng)目養(yǎng)老院的服務(wù)半徑為2.

34、8公里，大致為北至錦江區(qū)沙河，西至府河（高新區(qū)界）。南至雙流縣中和鎮(zhèn)，東至三圣香花卉基地的區(qū)域，面積約25平方公里，包括錦江區(qū)柳江街道辦的大部和成龍路街辦、金像寺和皇經(jīng)三個(gè)社區(qū)。該區(qū)域內(nèi)戶籍人口約10萬(wàn)人，常住人口約12萬(wàn)人。按照成都市老齡人口比例，該區(qū)域60歲以上老年人約為1850人，（一）評(píng)估價(jià)值根據(jù)成都城建投資管理集團(tuán)有限責(zé)任公司出具的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書中對(duì)本項(xiàng)目所涉及的質(zhì)押拍賣地塊進(jìn)行價(jià)值分析得出結(jié)論。資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書通過(guò)對(duì)拍賣地塊進(jìn)行市場(chǎng)比較法和剩余法進(jìn)行分析，本項(xiàng)目地塊的綜合單價(jià)為280萬(wàn)元/畝。評(píng)估詳值見下表：資產(chǎn)占有方位置征地面積（畝）凈地率拍賣凈地（畝）規(guī)劃用途土地開發(fā)收益權(quán)價(jià)值（

35、萬(wàn)元）土地開發(fā)收益權(quán)單價(jià)（萬(wàn)元）成都市中錦建設(shè)投資有限責(zé)任公司花果村1組567.5750%283.79二類居住用地143032.15252花果村6組161.2260%96.73二類居住用地49014.19304東光5組154.5660%92.74二類居住用地47468.79307琉璃村5、6組259.3455%142.64二類居住用地59604.25230棬子樹村2組（飛地）0.8667%0.58二類居住用地245.41285棬子樹村2、3組181.4167%121.54二類居住用地52469.29289駙馬村2組170.0075%127.50二類居住用地53509.01315 注：本評(píng)估結(jié)論

36、不包括未來(lái)應(yīng)上繳財(cái)政的土地出讓金。該金額是在預(yù)測(cè)的未來(lái)土地拍賣成交價(jià)款基礎(chǔ)上，根據(jù)成都國(guó)土資發(fā)2005284號(hào)文規(guī)定，按土地成交總額的25%計(jì)算得出。項(xiàng)目原配置土地700畝（屬成都市城投集團(tuán)“城鄉(xiāng)一體化新居工程”第一期開發(fā)貸款項(xiàng)目配置土地錦江區(qū)范圍），由于土地增值，用于償還錦江區(qū)新居工程原貸款本息已有富裕，剩余部分用于償還本項(xiàng)目增加投資部分的銀行貸款。（二）增值收益分析綜合資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的結(jié)論，本項(xiàng)目具有較高的增值收益，其主要原因如下：1、政策性因素本次評(píng)估涉及成都市城鄉(xiāng)一體化公共設(shè)施管理一期項(xiàng)目，是按照市政府、城市規(guī)劃、城市功能定位和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，由成都市、區(qū)政府投資設(shè)立的國(guó)有獨(dú)資公司（資產(chǎn)

37、占有方），對(duì)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的農(nóng)村集體土地按照統(tǒng)一的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行征地補(bǔ)償、土地平整以及市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，達(dá)到土地出讓標(biāo)準(zhǔn)后，以公開拍賣方式有償出讓，取得土地開發(fā)、整理收益。項(xiàng)目的取得方式，地方政府采用以文件形式下達(dá)；開發(fā)、整理產(chǎn)品的總成本中，其中主要成本土地取得成本與稅費(fèi)，也由當(dāng)?shù)卣孕形姆绞酱_定，費(fèi)用水平大幅抵于同期所開發(fā)整理產(chǎn)品的平均市場(chǎng)價(jià)值。該項(xiàng)目本身具有較強(qiáng)的政策性的壟斷因素，使其除了能夠獲取資本的正常收益外，還能夠獲取較高的壟斷收益。2、土地資源的稀有性與市場(chǎng)因素根據(jù)中共成都市委、成都市人民政府關(guān)于推進(jìn)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)建設(shè)的意見（征求意見稿），到2017年，成都城市化率將達(dá)到

38、75%以上，以2006年成都城市化率51.8%為基礎(chǔ)，今后平均每年將向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移農(nóng)民20萬(wàn)人以上；隨著成都市城市經(jīng)濟(jì)仍然保持的快速發(fā)展，城市建設(shè)對(duì)土地需求也將不斷增加。項(xiàng)目區(qū)涉及成都市城區(qū)用地，為未來(lái)10年成都市經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的十分重要的資源。同時(shí)由于土地資源的稀有性與不可替代性，土地市場(chǎng)價(jià)格將會(huì)隨著城市經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)呈現(xiàn)穩(wěn)定的持續(xù)上漲趨勢(shì)，即使在短期內(nèi)地價(jià)水平會(huì)有一定波動(dòng)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看其增長(zhǎng)將與城市的發(fā)展基本趨于一致。因此，本項(xiàng)目在未來(lái)預(yù)測(cè)期間能夠獲得穩(wěn)定收益。二、增加的配置地塊的土地價(jià)值（一）地塊位置和范圍中錦公司用于本項(xiàng)目的還款中涉及了其他配置土地，分別為華新村1、2、7組的420畝土地，包江橋

39、村1、10組的160畝土地，共計(jì)580畝。（二）用地性質(zhì)琉璃場(chǎng)場(chǎng)鎮(zhèn)片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃，該地塊用途以商住用地為主，共580畝。（三）土地配套條件為使該地塊具備房地產(chǎn)開發(fā)條件，首先要對(duì)地塊進(jìn)行基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)，將現(xiàn)有“生地”轉(zhuǎn)化為具有開發(fā)條件的建設(shè)用地，即完成“七通一平”工作，其主要內(nèi)容為：（一）拆遷安置工程（二）區(qū)內(nèi)道路工程（三）公共綠化工程（四）環(huán)衛(wèi)設(shè)施工程（五）專業(yè)管線工程1、雨、污排水工程2、自來(lái)水工程3、天然氣工程4、電力工程5、通訊工程上述各項(xiàng)配套條件已逐步推進(jìn)，預(yù)計(jì)出讓時(shí)候具備完善的基礎(chǔ)設(shè)施配套條件。根據(jù)成都市城市用地規(guī)劃，預(yù)計(jì)該宗土地規(guī)劃容積率不低于4.0。（四）地塊區(qū)域開發(fā)條件影

40、響地塊開發(fā)和地價(jià)的因素很多，但首先是地塊所在的區(qū)域位置和與區(qū)域位置有關(guān)聯(lián)的人居環(huán)境、商業(yè)繁華條件、交通條件、規(guī)劃條件、市政基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)設(shè)施條件等。琉璃場(chǎng)場(chǎng)鎮(zhèn)，由于歷史的原因，長(zhǎng)期處于城鄉(xiāng)接合部，舊城改造和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)起步較晚，城市用地和農(nóng)村穿插交錯(cuò)，大中型工業(yè)企業(yè)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)雜處，建筑雜亂破舊。由于基礎(chǔ)設(shè)施不完善，商品房開發(fā)條件較差，開發(fā)商多持觀望態(tài)度，導(dǎo)致商住開發(fā)遠(yuǎn)落后于市區(qū)西部和南部。隨著沙河整治和東郊工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，沙河沿岸和東郊地區(qū)目前已成為成都市區(qū)開發(fā)建設(shè)的一個(gè)新熱點(diǎn)。沙河整治工程的完成，將使沿岸區(qū)域的生態(tài)環(huán)境大大改善，商住開發(fā)將逐步興旺。琉璃場(chǎng)場(chǎng)鎮(zhèn)位于沙河和府河的交界處，優(yōu)越的地

41、理位置，良好的自然環(huán)境和近年來(lái)形成的便利的主干交通路網(wǎng)，配套基礎(chǔ)設(shè)施完善后，將使該區(qū)域開發(fā)條件由相對(duì)劣勢(shì)變?yōu)橄鄬?duì)優(yōu)勢(shì)。1、政策優(yōu)勢(shì)（1）按照成都市城市總體規(guī)劃，向東向南發(fā)展是既定的戰(zhàn)略，因此從規(guī)劃上和政府在政策引導(dǎo)方面，對(duì)琉璃場(chǎng)場(chǎng)鎮(zhèn)的開發(fā)都十分有利。（2）由于本項(xiàng)目是舊城改造項(xiàng)目，因此，可以享受舊城改造的有關(guān)政策，有利于降低土地取得成本和開發(fā)成本。2、良好的交通條件琉璃場(chǎng)場(chǎng)鎮(zhèn)場(chǎng)鎮(zhèn)周圍環(huán)繞著成仁路、三環(huán)路和機(jī)場(chǎng)東延線等重要的交通干道為該場(chǎng)鎮(zhèn)的發(fā)展提供了良好的交通條件。3、土地價(jià)格差琉璃場(chǎng)場(chǎng)鎮(zhèn)土地價(jià)格目前與隔沙河相望的成都市中心區(qū)土地價(jià)格相差較大，市區(qū)二環(huán)路以內(nèi)、一環(huán)路以外商住用地的價(jià)格已達(dá)到15

42、0-260萬(wàn)元/畝，并且還處于上升趨勢(shì)。本片區(qū)的土地價(jià)格具有較大的吸引力。相對(duì)較低的土地價(jià)格將為開發(fā)商提供開發(fā)空間，開發(fā)商可在此推出更適合成都人居住的示范型生態(tài)住宅小區(qū)，開發(fā)建設(shè)相對(duì)低價(jià)、高品質(zhì)的住宅，滿足消費(fèi)者選擇住宅環(huán)境好，價(jià)格低的購(gòu)房意愿，形成新的開發(fā)熱點(diǎn)。（五）土地開發(fā)價(jià)值分析目前一環(huán)、二環(huán)以內(nèi)可供開發(fā)建設(shè)的存量土地，不但價(jià)格高，而且供地越來(lái)越少。近兩三年來(lái)，推出的開發(fā)地塊大部分都在二環(huán)兩側(cè)甚至三環(huán)兩側(cè)，反映了房地產(chǎn)開發(fā)趨勢(shì)和市場(chǎng)走向。由于本區(qū)地理位置優(yōu)越，自然環(huán)境較好，交通便利，土地價(jià)格低于二環(huán)路以內(nèi)，消費(fèi)者用購(gòu)買市區(qū)二環(huán)以內(nèi)一般商品房的價(jià)格，可以在此買上更好的住房愿望。琉璃場(chǎng)場(chǎng)鎮(zhèn)完

43、善的基礎(chǔ)設(shè)施以及較低容積率的生態(tài)居住環(huán)境可望吸引大批的市民來(lái)此購(gòu)房置業(yè)。因此，場(chǎng)鎮(zhèn)的基礎(chǔ)設(shè)施配套完善后，將使該地區(qū)的土地迅速升值。1、市場(chǎng)分析目前郊區(qū)開發(fā)建設(shè)用地已被眾多開發(fā)商看好，向東向南發(fā)展是城市總體規(guī)劃確定的方向，近年來(lái)由于的沙河整治和東郊企業(yè)的搬遷，使的該區(qū)域的環(huán)境越來(lái)越好，開發(fā)前景逐漸明朗，開發(fā)逐步升溫。因此，從時(shí)間因素分析，由于可利用的土地資源十分有限，隨著城市的發(fā)展，未來(lái)幾年，土地供給必然趨緊，該區(qū)域地塊價(jià)值將呈上升趨勢(shì)。2、出讓價(jià)格預(yù)測(cè)（1）市場(chǎng)比較法根據(jù)成都市目前類似地塊價(jià)格水平，以及該項(xiàng)目所處地理位置等因素，按市場(chǎng)比較法分析該地塊綜合價(jià)格。目前，成華區(qū)、武侯區(qū)、錦江區(qū)在一環(huán)

44、路以外和二環(huán)路兩側(cè)相同規(guī)劃條件（容積率4.0左右）的部分商住用地地塊拍賣價(jià)已達(dá)到400萬(wàn)元/畝以上。1）測(cè)算的方法本項(xiàng)目土地價(jià)格實(shí)例地價(jià)格交易情況修正系數(shù)交易時(shí)間修正系數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù)個(gè)別因素修正系數(shù)2）實(shí)例住宅情況及本項(xiàng)目情況比較實(shí)例1：望江路、白塔路、太平南街地塊住宅用地，位于一、二環(huán)路之間府河市區(qū)出口段南岸，2003年拍賣，起拍價(jià)為265萬(wàn)元/畝（含出讓金）。實(shí)例2：沙河堡地塊地塊位于東郊二、三環(huán)路之間，2007年拍賣，住宅用地起拍價(jià)450萬(wàn)元/畝，以940萬(wàn)元/畝拍出。實(shí)例地塊與本項(xiàng)目涉及土地比較表基本情況項(xiàng)目?jī)?nèi)容實(shí) 例本項(xiàng)目位 置望江路地塊（一環(huán)路以外、二環(huán)路以內(nèi)）沙河堡地塊（二環(huán)

45、路以外、三環(huán)路以內(nèi)）地域區(qū)分較 好稍差用地性質(zhì)住宅住 宅出讓價(jià)（起拍價(jià)）265萬(wàn)元/畝450萬(wàn)元/畝成交價(jià)940萬(wàn)元/畝出讓時(shí)間20022007地 勢(shì)平 坦有起伏地 質(zhì)普 通普 通水、電、路、氣通良 好良 好交易情況交易情況正常交易正常交易修正系數(shù)估計(jì)正常估計(jì)正常交易時(shí)間交易情況2002年2007年（每年上漲5%）1010-區(qū)域因素自然因素較好稍差社會(huì)環(huán)境較好稍差道路交通較好稍差配套條件較好稍差教育配套較好稍差環(huán)境衛(wèi)生較好稍差景 觀較好稍差規(guī)劃限制相同相近修正系數(shù)10076其他個(gè)別因素對(duì)比：實(shí)例地塊面積較小，建筑容積率可以略高，本項(xiàng)目地塊面積較大，容積率不可能過(guò)高，實(shí)例地塊比本項(xiàng)目開發(fā)地塊有一

46、定的優(yōu)勢(shì)，此外，實(shí)例地塊更靠近市中心，開發(fā)條件及其他配套條件優(yōu)于本項(xiàng)目地塊。因此，綜合考慮修正系數(shù)取0.60。3）地價(jià)計(jì)算銷售價(jià)格測(cè)算表項(xiàng) 目?jī)r(jià) 格備 注交易單價(jià)（按起拍價(jià)）450萬(wàn)元/畝含出讓金交易情況修正系數(shù)1.0交易時(shí)期修正系數(shù)1.10區(qū)域因素修正系數(shù)0.76個(gè)別因素修正系數(shù)0.60修正單價(jià)230萬(wàn)元/畝用市場(chǎng)比較法對(duì)開發(fā)地塊的價(jià)格進(jìn)行分析測(cè)算，其初期平均價(jià)格按226萬(wàn)元/畝左右，預(yù)計(jì)隨著城市不斷向東發(fā)展和基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，以及時(shí)間因素，土地價(jià)值將保持上升趨勢(shì)。因此，穩(wěn)妥的原則，琉璃場(chǎng)場(chǎng)鎮(zhèn)改造基礎(chǔ)設(shè)施配套完善后的住宅用地售價(jià)200萬(wàn)元/畝，是比較可靠的。（2）假設(shè)開發(fā)法假設(shè)開發(fā)法基本原

47、理是：假設(shè)在正常情況下，地產(chǎn)被開發(fā)為某類不動(dòng)產(chǎn)，在不動(dòng)產(chǎn)售價(jià)中扣除建筑費(fèi)，合理的利潤(rùn)、利息、稅費(fèi)以及相關(guān)費(fèi)用等余下的卻為地產(chǎn)價(jià)值。目前，成都市東郊二環(huán)到三環(huán)之間普通商品房住宅價(jià)格已達(dá)50006000元/平方米，部分區(qū)位好、環(huán)境較好的中高檔電梯公寓價(jià)格已達(dá)6000元/平方米以上。本項(xiàng)目擬拍賣土地位于三環(huán)路內(nèi)側(cè)，周邊有大面積綠地，居住環(huán)境良好。按目前可比市場(chǎng)價(jià)格，開發(fā)后高層電梯公寓均價(jià)可達(dá)5200元/平方米左右。本項(xiàng)目你拍賣土地住宅開發(fā)上市時(shí)間約為20102012年，據(jù)一般估計(jì)，目前成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)短暫調(diào)整后，仍然保持平穩(wěn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目實(shí)際銷售價(jià)格不低于根據(jù)目前市場(chǎng)行情的股價(jià)。按住宅物業(yè)

48、銷售均價(jià)5200元/平方米估算，高層電梯公寓平均建筑成本2600元，稅費(fèi)按照銷售收入的10計(jì)算，為520元/平方米，銷售費(fèi)用和開發(fā)利潤(rùn)按照銷售收入的10計(jì)算，為520元/平方米，則合理的樓面地價(jià)為1560元/平方米。按容積率5.0測(cè)算，預(yù)測(cè)土地價(jià)格為520萬(wàn)元/平方米。規(guī)劃條件容積率在3.54.0的土地價(jià)格400500萬(wàn)元/畝，部分地塊價(jià)格已達(dá)500萬(wàn)元/畝以上。鑒于土地市場(chǎng)價(jià)格的不確定性，以及規(guī)劃容積率條件未來(lái)確定，本項(xiàng)目新增土地出讓價(jià)格按照300萬(wàn)元/畝估算，并估計(jì)每年保持5的上漲幅度。第七章 主要建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模琉璃場(chǎng)老場(chǎng)鎮(zhèn)整體改造項(xiàng)目是錦江區(qū)重要工程，同時(shí)“新居工程”和拆遷安置房的建設(shè)項(xiàng)

49、目也得到了相關(guān)部門的大力支持，按照成都市規(guī)劃設(shè)計(jì)院編制完成琉璃場(chǎng)場(chǎng)鎮(zhèn)片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃，“新居工程”、拆遷安置房項(xiàng)目主要建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模如下：一、建設(shè)內(nèi)容（一）在琉璃場(chǎng)柳江新建柳江農(nóng)民新居和柳江拆遷安置房安置范圍和人口:1、柳江新居安置麻柳灣1、2組，琉璃村2、4、5、6組，包江村1組，農(nóng)民人口共計(jì)3054人。2、柳江拆遷安置房安置琉璃場(chǎng)鎮(zhèn)改造拆遷，安置人口共計(jì)3000人。（二）配套道路及管網(wǎng)工程1、道路工程（1）道路根據(jù)規(guī)劃，區(qū)域內(nèi)將新建琉璃一街25米，道路總長(zhǎng)840米，占地面積21000平方米。（2）交通標(biāo)志道路標(biāo)線工程總長(zhǎng)840米。（3）路燈工程道路總長(zhǎng)840米，路燈按每20米一組，共計(jì)4

50、2組。2、管網(wǎng)工程（1）排水工程區(qū)內(nèi)各種管線均與城市管線系統(tǒng)并網(wǎng)，分別通過(guò)三環(huán)路和成仁路上的現(xiàn)狀管線接入，污水排入烏龜碑污水廠處理，雨水排入府河、洗瓦堰。1）污水管線污水管線總長(zhǎng)2184米，在道路東北側(cè)布置，污水管管徑為dn400-600。2）雨水管線雨水管線總長(zhǎng)1680米，在道路西南側(cè)布置，雨水管管徑為dn600-1000（2）專業(yè)管線工程1）自來(lái)水管線自來(lái)水管線總長(zhǎng)1680米，在道路西南側(cè)布置，自來(lái)水管管徑為dn100-250。2）天然氣管線天然氣管線總長(zhǎng)1680米，在道路東北側(cè)布置，煤氣管管徑為dn89-159。3）電力管線電力管線總長(zhǎng)1680米，10 kv-35kv，在道路西南側(cè)布置。

51、4）通訊管線通訊管線總長(zhǎng)840米，24孔管，在道路東北側(cè)布置。（三）新居配套工程1、辦事處新建辦事處一處，占地面積5621平方米，按容積率0.8測(cè)算，總建筑面積5000平方米。2、派出所新建一派出所，占地面積4169平方米，按容積率0.8測(cè)算，總建筑面積3357平方米。3、中小學(xué)新建中小學(xué)一所，總占地面積38782平方米，按容積率0.72測(cè)算，總建筑面積27923平方米。4、幼兒園新建幼兒園兩處，占地面積9536平方米，按容積率0.75測(cè)算，總建筑面積7152平方米。5、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)新建農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)一處，占地面積4791平方米，容積率1.4測(cè)算，總建筑面積6707平方米。配套工程總建筑面積約51400

52、平方米。綠化工程主要包括道路兩側(cè)綠化，主要道路節(jié)點(diǎn)及重要位置綠化，綠化用地面積26000平方米。同時(shí)修建公廁3所，每所建筑面積80平方米，共計(jì)240平方米，沿道路設(shè)置垃圾箱，按50米設(shè)置1處，共計(jì)60個(gè)。二、建設(shè)規(guī)模本項(xiàng)目由新居工程、拆遷安置房和公建配套設(shè)施組成，分為五期建設(shè)實(shí)施，其公建配套為中小學(xué)、幼兒園、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、辦派綜合樓等。其建設(shè)規(guī)模如下：（一）農(nóng)民新居和安置房工程588300平方米，其中農(nóng)民新居37.94萬(wàn)平方米，拆遷安置房20.89萬(wàn)平方米。占地面積 311畝總建筑面積 588300平方米容積率 3.8（二）配套道路及管線工程1、道路寬25米，長(zhǎng)840米，占地21000平方米道路交

53、通標(biāo)線總長(zhǎng)840米路燈42組2、管線總長(zhǎng)50880米，其中：雨水管線長(zhǎng)1680米，dn600-1000自來(lái)水管線長(zhǎng)1680米，dn100-250污水管線總長(zhǎng)2184米，dn400-600天然氣管線總長(zhǎng)1680米，dn89-159電力管線總長(zhǎng)1680米通訊管線總長(zhǎng)840米（三）新居配套工程總建筑面積約51400平方米其中：辦事處（一處），占地面積5621平方米，總建筑面積5000平方米派出所（一處），占地面積4169平方米，總建筑面積3357平方米中小學(xué)（各一處），總占地面積38782平方米，按容積率0.72測(cè)算，總建筑面積27923平方米。幼兒園（兩處），占地面積9536平方米，總建筑面積71

54、52平方米農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)（一處），占地面積4791平方米，總建筑面積6707平方米綠化面積 26000平方米公廁3所 建筑面積240平方米垃圾箱 60個(gè)第八章 新居工程建設(shè)方案規(guī)劃在錦江區(qū)琉璃場(chǎng)場(chǎng)鎮(zhèn)、琉璃村16組、麻柳灣村1組紅線范圍內(nèi)，進(jìn)行本項(xiàng)目“新居工程”及拆遷安置房的建設(shè)。柳江新居安置麻柳灣1、2組，琉璃村2、4、5、6組，包江村1組，農(nóng)民人口共計(jì)3054人。柳江拆遷安置房安置琉璃場(chǎng)鎮(zhèn)改造拆遷，安置人口共計(jì)3000人。按照人均70平方米（包括公攤面積）建設(shè)拆遷安置房，需建設(shè)拆遷安置房和新居共423780平方米，考慮到拆遷中的不可遇見因素，以及安置后農(nóng)民就業(yè)配置一定量經(jīng)營(yíng)用房，本項(xiàng)目按照5883

55、00平方米的規(guī)模建設(shè)安置房和農(nóng)民新居，按容積率3.8建設(shè)，本項(xiàng)目共占地約311畝（根據(jù)城鄉(xiāng)一體化新居工程可行性研究報(bào)告，“柳江新居”規(guī)劃占地183.61公頃，合279.15畝，規(guī)劃總建筑面積158967平方米。本可行性研究報(bào)告根據(jù)規(guī)劃調(diào)整總建筑面積為588300平方米，用地面積根據(jù)實(shí)際情況適當(dāng)增加。）用地規(guī)模本項(xiàng)目主要還款資金來(lái)源為原配置700畝土地的凈收益和中錦公司在華新村1、2、7組、包江橋村1、10組和東光村5組的配置土地。全部按規(guī)定拍賣出讓，出讓收入用于彌補(bǔ)土地整理和新居工程建設(shè)投入。一、總平規(guī)劃方案新居工程（包括拆遷安置房工程和柳江農(nóng)民新居工程）用地全部為二類住宅用地，建設(shè)地址位于琉璃場(chǎng)鎮(zhèn)東北部，成昆鐵