A鎮(zhèn)住房空置率調(diào)查分析

1、    a鎮(zhèn)住房空置率調(diào)查分析    蕭永深摘 要：隨著經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展，我國房地產(chǎn)業(yè)從興起到壯大，只用了三十年的時(shí)間。其速度之快，前所未有。然而，近十年來，房?jī)r(jià)高企，房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫激化等不良因素一直籠罩著房地產(chǎn)市場(chǎng)。過度的經(jīng)濟(jì)泡沫會(huì)造成資源浪費(fèi)和不良社會(huì)影響。房地產(chǎn)市場(chǎng)也一樣。本文通過對(duì)d市a鎮(zhèn)最近12個(gè)月的住房空置率進(jìn)行調(diào)查分析，了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)的現(xiàn)場(chǎng)情況，作為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)是否健康、可控的參考。關(guān)鍵詞：a鎮(zhèn)；住房；空置率；調(diào)查分析1 研究背景住房空置情況是世界各國政府、房地產(chǎn)企業(yè)和居民都非常關(guān)注的熱點(diǎn)問題。研究城市住房空置情況，對(duì)于規(guī)范并加強(qiáng)當(dāng)?shù)胤康?/p>

2、產(chǎn)業(yè)管理，防止房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的產(chǎn)生，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展，具有深刻的理論和現(xiàn)實(shí)意義。近年來隨著d市a鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，特別是自2013年起，由來料加工為支柱的制造業(yè)向以旅游產(chǎn)業(yè)為主的第三產(chǎn)業(yè)成功轉(zhuǎn)型，吸引了多個(gè)大型房地產(chǎn)進(jìn)駐。據(jù)統(tǒng)計(jì)，a鎮(zhèn)2012年房地產(chǎn)樓盤有4個(gè)，總住房面積約40萬平米，到2016年底，房地產(chǎn)樓盤有10個(gè)，總住房面積約110萬平米。一座座高樓拔地而起，儼然一副新城的宏偉場(chǎng)景，然而在這輝煌背后總有一些缺憾，那就是人氣不足，部分樓盤，尤其是近三年建成交付的小區(qū)，都不同程度的存在空置現(xiàn)象。如何避免住房過多而不正常空置，降低房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)，如何制定相關(guān)政策來吸引人氣聚集，進(jìn)而帶

3、動(dòng)城區(qū)各個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，是擺在政府面前的一個(gè)難題。2 住房空置率基本概念住房空置率是指某一時(shí)刻空置房屋面積占房屋總面積的比率?？罩寐蔬@個(gè)概念適用于我國，是不同于其它國家的空房率。我國的空房率指的是房子已經(jīng)全部建好，其中空置下來無人居住的房子與建成的房子之比。根據(jù)各種不同類型的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，空置率可以分為存量市場(chǎng)的空置率和增量市場(chǎng)的空置率。房地產(chǎn)存量市場(chǎng)的空置率是指某一時(shí)刻空置房面積占全部房屋總面積的比率?？罩檬遣还苁切路窟€是舊房，不論是首次投入市建的新建住房，還是因?yàn)槠渌鞣N原因造成的空置舊房至，只要是使用者不明確不確定，都可這里所指的空置房。房地產(chǎn)增量市場(chǎng)的空置率是指某一時(shí)刻新建房屋的空置房

4、屋面積占一段時(shí)期新建房屋總面積的比率。此刻的空置房通常說的是首次投入市場(chǎng)的新建住房。3 調(diào)查方法及結(jié)果分析調(diào)研范圍、對(duì)象及內(nèi)容： 電是城區(qū)居民居家必不可少的資源，居民入住必定離不開用電，因此調(diào)查近6個(gè)月居民用電量以反映住房空置情況是可行的。本次調(diào)查范圍為d市a鎮(zhèn)，調(diào)查對(duì)象為a鎮(zhèn)內(nèi)的居民住房，包括當(dāng)期竣工和前期竣工的住房。本次主要調(diào)查d市a鎮(zhèn)居民近12個(gè)月平均用電情況。本次調(diào)查分兩類房屋進(jìn)行，即居民自建房和商品房。調(diào)查結(jié)果見下表。以上數(shù)據(jù)是通過d市a鎮(zhèn)供電局市場(chǎng)科統(tǒng)計(jì)所得。經(jīng)統(tǒng)計(jì)，a鎮(zhèn)近12個(gè)月每戶居民平均用電量為113.5kwh。根據(jù)若月平均用電量少于每戶居民平均用電量30%計(jì)入空置的原則。則

5、戶平均月用電量少于113.5×30%=34kwh的按空置房屋計(jì)算。有如下結(jié)果：第一，居民自建房空置率為8.93%。處于較合理水平。且經(jīng)統(tǒng)計(jì)，自建住房使用者多為當(dāng)?shù)鼐用?。空置自建住房基本集中在商業(yè)區(qū)附近，其中大部分為出租用房。第二，商品房空置率為21.5%。明顯，商品房空置率較高。經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)走訪調(diào)查，由于大部分商品房開發(fā)時(shí)間較短，造成入住率較低，同時(shí)，由于幾個(gè)房地產(chǎn)樓盤的集中開發(fā)，也導(dǎo)致目前a鎮(zhèn)商品房市場(chǎng)供過于求。經(jīng)向幾個(gè)房地產(chǎn)樓盤現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這里的戶主有三分一為本地戶籍，四分一為本市戶籍，其他為外市戶籍，可見，目前a鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)主要客戶支撐為投資客戶，也造成空置率高的重要原因。第三，自

6、建房和商品房空置率相差懸殊。主要原因是商品房作為新興事物在a鎮(zhèn)發(fā)展時(shí)間短，當(dāng)?shù)鼐用襁€需要一段時(shí)間過渡和認(rèn)可；同時(shí)，隨著當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)噴井式發(fā)展和投資者的涌入，導(dǎo)致房?jī)r(jià)一路飆高，大大打擊了本地剛需購房者的購買積極性。第四，總體說來，目前a鎮(zhèn)住房控制率仍處于可控的階段，但商品房過高的空置率反映目前該地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展存在一定問題，要隨時(shí)監(jiān)控引導(dǎo)其向健康方向發(fā)展。4 如何看待住房空置現(xiàn)象在當(dāng)前情況下，有一部分住房空置是可以理解的，住房市場(chǎng)有其特殊性，不可能所有的房子都有人居住，特別是新建的住房在出售階段，人們要裝修遷移等都有一個(gè)過渡期，還有些是純租賃住房就更會(huì)存在空置的現(xiàn)象。通常這些空置的房屋會(huì)稱做“摩

7、擦性空置”，比如我們希望市面上不存在無業(yè)人員，但這卻是不可能的，總有一些人會(huì)因?yàn)檫@樣或那樣的原因處于失業(yè)狀態(tài)。我們都知道，住房空置是非常大的資源浪費(fèi)?；诖?，可以適當(dāng)采取稅收方式，特別是可以加大持有環(huán)節(jié)的稅收，盡量減少那些投機(jī)炒作等各種人為因素的空置房，讓更多的住房資源發(fā)揮應(yīng)用的作用。目前社會(huì)上對(duì)物業(yè)稅有相當(dāng)高的呼聲，這也其中一個(gè)重要的原因。如果在短時(shí)間內(nèi)因?yàn)楦鞣矫娴脑?，物業(yè)稅或房產(chǎn)稅不能及時(shí)出臺(tái)，想要減少空置房，還可以從以下兩點(diǎn)著手：第一是出租房屋采取鼓勵(lì)政策。雖然目前出租房屋可以征收10%的稅負(fù)，但現(xiàn)實(shí)中基本收不到，不是逼迫房屋租賃變成了私下交暴打，就是那些有幾套房的人干脆把房子空著不出

8、租。在這樣的情況下，建議政府干脆不征收租賃稅費(fèi)，這樣也可盤活那些閑置資源，同時(shí)也擴(kuò)大了市場(chǎng)供應(yīng)。為了更好的推進(jìn)和規(guī)范租賃市場(chǎng)，可同時(shí)做好備案登記。第二是多種投資渠道。必要時(shí)可以成立房地產(chǎn)信托投資基金，把一些公眾游資吸引于此，擴(kuò)大了供應(yīng)量。人們可以像房地產(chǎn)商一樣，可以投資的身份進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)。這樣當(dāng)房產(chǎn)升值時(shí)，擁有投資身份的人們也能分享收益，就可減少以前以炒房形式存在的“囤房”。當(dāng)資金出現(xiàn)波動(dòng)時(shí)，也能同時(shí)降低系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，也能改善目前大部分開發(fā)商資金主要依賴銀行的風(fēng)險(xiǎn)。5 結(jié)束語由于其特殊性和廣泛性，房地產(chǎn)將成為很多地方政府經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)主流。這個(gè)是每個(gè)地方政府不能逃避的問題。如何正確把握當(dāng)?shù)胤?/p>

9、地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀，正確引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展方向，關(guān)系到該地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的前景，對(duì)此，如何合理控制住房空置率，盤活現(xiàn)有資源，杜絕浪費(fèi)是每個(gè)地方政府要重點(diǎn)著手研究的重要課題。參考文獻(xiàn)1 張紅.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)m.清華大學(xué)出版社，2005.82 陳蘋蘋、陳春華.我國商品房空置率分析j.建筑管理現(xiàn)代化，2007，（4）.3 denise d，willian c w.urban economics and real estate markets.new jersey：prentice-hall，1996，2254 臺(tái)玉紅.住房空置率對(duì)住宅價(jià)格的影響分析j.經(jīng)濟(jì)問題，2009 （8）5黃小虎.當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的問題、原因與發(fā)展趨勢(shì)j.中國土地，2006，（2）.6劉駿民，王千.中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的關(guān)系j.中國房地產(chǎn)，2006，（2）.7陳龍.中國房地產(chǎn)泡沫的歷史及