房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析檢測(cè)試題

1、房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析檢測(cè)試題2021年房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析檢測(cè)試題一、問答題一某一委估房地產(chǎn)，其設(shè)計(jì)用途為商業(yè)，結(jié)構(gòu)等級(jí)為鋼混結(jié)構(gòu) , 水電衛(wèi)齊全，總建筑面積為1632. 5m2,該大樓共三一層，現(xiàn)一層 為甲 公司營業(yè)大廳，二層為辦公用房，委估地產(chǎn)位于一、二層，現(xiàn) 產(chǎn)權(quán)所有 人為乙公司，該房屋欲租給甲公司十年，所有的裝修費(fèi)用 由甲公司獨(dú)立 承當(dāng)，經(jīng)調(diào)查該地區(qū)房地產(chǎn)交易活潑，而且該房屋在 相當(dāng)繁華的地區(qū)。1. 該房屋的估價(jià)主要技術(shù)路線是什么？2. 應(yīng)該搜集哪些估價(jià)資料？二某新建商業(yè)房地產(chǎn)出租經(jīng)營， 欲評(píng)估其轉(zhuǎn)讓價(jià)格。 現(xiàn)選擇了 三 個(gè)經(jīng)營規(guī)模不同的類似出租商業(yè)房地產(chǎn)作為可比實(shí)例，測(cè)算估價(jià) 對(duì)

2、象房 地產(chǎn)的凈收益。每個(gè)可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)前連續(xù)三年的 平均年凈收 益分別為 280萬元、 300萬元和 350萬元; 依據(jù)最高最正確 使用原那么選取了 350萬元作為估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的年凈收益。請(qǐng)問： 1. 這樣的做法有哪些錯(cuò)誤？2.假設(shè)估價(jià)對(duì)象的年凈收益保持不變，具體可采用哪些方法求取估價(jià)對(duì)象的年凈收益？三某飲料廠位于某市的商業(yè)中心，所處地段在城市規(guī)劃中的功 能分區(qū)是商業(yè)用地。為了集約利用土地，該飲料廠將遷往城鄉(xiāng)結(jié)合 部重 新建廠，欲將其全部房地產(chǎn)售予某食品，要求評(píng)估其 房地產(chǎn)的 市場(chǎng)價(jià)格。估價(jià)人員擬采用房產(chǎn)、地產(chǎn)分別估價(jià)的技術(shù)路 線，即：首先 采用重置成木法評(píng)估舊有建筑物的價(jià)值，后運(yùn)用本錢

3、法評(píng)估土地的價(jià)格，最后，將建筑物的價(jià)格加上土地的價(jià)格從而得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的總價(jià)格。你認(rèn)為這樣做適宜嗎？為什么？單項(xiàng)二丸跋一預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為25萬元，此后每年的凈收益會(huì)在上一年的根底上減少 2萬元，假定報(bào)酬率為6%o1. 上述該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為年。A. 11. 5B. 12C. 13. 5D. 142. 該宗房地產(chǎn)第14年的凈收益為萬元。A. 1B. 2C. -1D. 143. 該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為0萬元。A. 129. 28B. 128. 28C. 127. 28D. 126. 28二 預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為 25萬元，此后每年的 凈收益會(huì)在上一年的根

4、底上減少 2萬元。試計(jì)算該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營 期限及合理經(jīng)營期限結(jié)束前后整數(shù)年份假定經(jīng)營情況下的凈 收益，如果 報(bào)酬率為6%。4. 該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為 () 年。A. 12B. 12. 5C. 13D. 13.55. 該宗房地產(chǎn)第 13 年的凈收益為 () 萬元。A. 1B. -1C. 2D. -26. 該宗房地產(chǎn)的 . 收益價(jià)格為 () 萬元。A. 125B. 125. 98C. 129. 28D. 1507. 運(yùn)用收益法估價(jià)一般不需求取 () 。A. 報(bào)酬率B. 可比系數(shù)C. 資本化率D. 收益乘數(shù)(三) 某宗房地產(chǎn)2007年6月的價(jià)格為1800元/m2，現(xiàn)需要調(diào)整到 2007 年

5、 10 月 1 日的價(jià)格。己知該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)類似房地產(chǎn)2007年 4月 1 日到 10 月 1 日的價(jià)格指數(shù)為 79. 6, 74. 7, 76. 7, 85.0, 89.2, 92.5, 98. 1 以2005年1月1日的價(jià)格指數(shù)為100。8. 該宗房地產(chǎn)2007年10月1日的價(jià)格為元/m2。A. 2300. 22B. 2401. 22C. 2502. 229. 在價(jià)格指數(shù)編制中，需要選擇某個(gè)時(shí)期作為基期，如果以某個(gè)固定的時(shí)期作為基期的話，那么為。A. 環(huán)比價(jià)格指數(shù)B. 定基價(jià)格指數(shù)C. 價(jià)格變動(dòng)指數(shù)D. 價(jià)風(fēng)格整指數(shù)一、問答顧一1.該房屋的估價(jià)的主要技術(shù)路線可采用收益法和市場(chǎng)法來評(píng)估。

6、1收益法： 計(jì)算該房地產(chǎn)在租賃期內(nèi)的凈收益，并折現(xiàn)至估價(jià)時(shí)點(diǎn) ；計(jì) 算 該房地產(chǎn)在租賃期后的凈收益，并折現(xiàn)至估價(jià)時(shí)點(diǎn) ；把以上兩局部的未 來凈收益折現(xiàn)值相加，得出委估房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)值。2市場(chǎng)法：由于該地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)上該類房地產(chǎn)交易活潑、買賣和租賃發(fā)生頻繁，所以可用市場(chǎng)法來估算。 假設(shè)委估房地產(chǎn)無租賃協(xié)議約束，用市場(chǎng)法評(píng)估出該房地產(chǎn)完全權(quán)利下的價(jià)值； 假設(shè)委估房地產(chǎn)無租賃協(xié)議約束，用市場(chǎng)法評(píng)估出該房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)，為某一時(shí)問期間內(nèi)的租賃收益，并把該期間內(nèi)的凈收益 折現(xiàn)至 估價(jià)時(shí)點(diǎn)，即為委估房地產(chǎn)在租賃期內(nèi)的市場(chǎng)凈收益現(xiàn)值； 根據(jù)租賃協(xié)議，計(jì)算房地產(chǎn)在租賃期內(nèi)的凈收益，并折現(xiàn)至估 價(jià) 時(shí)點(diǎn)，即為

7、租賃期內(nèi)己確定的凈收益值； 把房地產(chǎn)完全權(quán)利的價(jià)值減去租賃期內(nèi)的市場(chǎng)凈收益現(xiàn)值，再 加 上租賃期內(nèi)己確定的凈收益現(xiàn)值，即為委估房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)值。2.應(yīng)搜集的資料：去房地產(chǎn)交易中心及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司了解該類房地產(chǎn)的買賣、租賃的實(shí)例資料，對(duì)估價(jià)對(duì)象的租賃協(xié)議需充分理 解，熟悉 租金的價(jià)格內(nèi)涵。二根據(jù)題意需評(píng)估一宗出租經(jīng)營用途的商業(yè)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓價(jià)格 , 應(yīng)該是公開市場(chǎng)價(jià)值。1. 依據(jù)最高最正確使用原那么是對(duì)的，但不一定就是三個(gè)可比實(shí)例中 平 均年凈收益最高的那一個(gè)即 350萬元/年o因?yàn)轭}中這三個(gè)可比 實(shí)例 的具體資料缺乏，三個(gè)可比實(shí)例的經(jīng)營規(guī)模不同，其規(guī)模與估 價(jià)對(duì)象房 地產(chǎn)哪一個(gè)比擬接近未知 ;

8、商業(yè)房地產(chǎn)含義很廣泛，經(jīng)營項(xiàng) 目是什么未知， 所謂類似也顯得比擬模糊，不甚清晰 ; 具體區(qū)段、位 置不太清楚，而有些 商業(yè)鋪位，特別是零售百貨、鞋帽、服裝之類 , 僅差一步之遙，人流量就 會(huì)相差甚遠(yuǎn)。綜上所述，所以不能簡單地 就將年凈收益為 350萬元/ 年這 一個(gè)可比實(shí)例的收入選作為待估房地 產(chǎn)的年凈收益，這樣是不恰當(dāng)?shù)摹?. 按照題意，是采用市場(chǎng)法估價(jià)， 選取了三個(gè)比擬適宜的可比實(shí) 例， 應(yīng)根據(jù)每個(gè)可比實(shí)例的具體資料，分別做交易情況的調(diào)整、交 易日期的 修正、房地產(chǎn)狀況包扌舌區(qū)位、權(quán)益、實(shí)物狀況調(diào)整，求 取每個(gè)可 比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的交易情況、交易日期、房地產(chǎn) 狀況下的比準(zhǔn) 價(jià)格，最終求得此岀租經(jīng)