房地產(chǎn)項目可行性研究報告模板

1、. .- .jz*x工程可行性研究報告 工程概況 工程市場分析 工程優(yōu)劣勢分析 工程建立與實施方案 工程風(fēng)險分析 投資估算與資金籌措 效益測算與分析*x . .- .jz*目錄第一章工程概況一、工程名稱二、工程地址三、工程開發(fā)企業(yè)概況四、工程建立背景五、工程總體概況第二章工程市場分析一、工程建立環(huán)境分析二、* 房地產(chǎn)市場概況三、結(jié)論第三章工程優(yōu)劣勢分析一、工程優(yōu)勢二、工程劣勢三、結(jié)論第四章工程建立條件及實施方案一、工程選址二、工程建立容及建立規(guī)模三、工程建立條件四、工程規(guī)劃設(shè)計方案五、工程環(huán)境影響六、工程管理組織. .- .jz*七、工程實施方案第五章工程風(fēng)險分析一、政策風(fēng)險分析二、社會風(fēng)險分

2、析三、經(jīng)濟風(fēng)險分析四、行業(yè)風(fēng)險分析五、管理風(fēng)險分析六、資金風(fēng)險分析第六章工程投資估算與資金籌措一、工程投資估算二、資金籌措三、貸款取得與歸還第七章效益測算與分析一、收入預(yù)測二、稅費率三、利潤預(yù)測第八章工程總結(jié). .- .jz*第一章工程概況一、工程名稱：*工程二、工程地址：* 三、工程開發(fā)企業(yè)概況：*以下簡稱公司是一家以投資房地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)地產(chǎn)及酒店為主的大型現(xiàn)代化企業(yè)，公司總部設(shè)在* ，注冊資金*x萬元。公司成立以來，依托*的繁榮商業(yè)優(yōu)勢和名牌大學(xué)、研究機構(gòu)的智力優(yōu)勢，業(yè)務(wù)不斷開展擴大。公司現(xiàn)有企業(yè)員工 * 多人，均為本科以上學(xué)歷。公司股東皆為業(yè)資深人士，研究生以上學(xué)歷，資金實力雄厚，實踐經(jīng)

3、歷豐富。公司下設(shè)投融資部、技術(shù)部、拓展部、法務(wù)部等部門，擁有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、建筑設(shè)計、營銷管理、法律、財務(wù)、計算機等各類專業(yè)人才，是一支整體素質(zhì)高、技術(shù)力量雄厚、競爭能力強、開展?jié)摿薮蟮膬?yōu)秀隊伍。公司秉承“用心做事，誠信為人的企業(yè)精神，堅持以產(chǎn)品品質(zhì)為核心，不斷為客戶創(chuàng)造價值。同時，公司奉行創(chuàng)新、敬業(yè)的效勞理念，不斷探索順應(yīng)時代要求的專業(yè)經(jīng)營開發(fā)之道，在借鑒國外求經(jīng)歷的同. .- .jz*時，深刻分析國實際情況，運用科學(xué)的決策方法和創(chuàng)新的開發(fā)理念，將商業(yè)運營、房地產(chǎn)經(jīng)營和資本運作有機結(jié)合，并逐步形成了地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的核心競爭優(yōu)勢。四、工程建立背景*x 公司開發(fā)的 *x住宅小區(qū)以其高品質(zhì)的開發(fā)建

4、立、 優(yōu)美的居住環(huán)境受到 * 老百姓的歡送?！?x ?* 住宅小區(qū)是 *x 公司開發(fā)的第一個工程，位于* 城東風(fēng)文體路口百越公園對面，占地面積約* 畝，該工程原為 * 停車長，經(jīng) * 委、縣政府、建立局、房產(chǎn)局及方案委員會批準(zhǔn)，該地塊由*x 公司開發(fā)建立。今后建成后的 * 小區(qū)周邊各項生活配套設(shè)施齊全，交通便利，是* 目前新城區(qū)乃至整個縣城城市中心點，也是*x 商圈的核心，具有很高的商業(yè)價值。小區(qū)高層建筑擁有絕佳的江景和公園，為* 目前唯一的可俯視普廳河、百越公園乃至整個縣城的城市標(biāo)桿高層建筑體。整個工程總投資預(yù)計2.5 億元，工程容包括*. 整個“ *x ?* 工程工程構(gòu)思精致時尚，并充滿高

5、品質(zhì)生活氣息，各建筑單體相互有機聯(lián)系，互為借景，整體布局充滿生活體驗的意趣，市場反映相當(dāng)熱烈，至 2012年 7 月 3 日至 2012年 7 月 13日，工程來電高達(dá) 258組客戶，客戶反響熱烈良好。工程方案一年之完成一定量的銷售，并簽訂了相應(yīng)的銷售合同。 *x 公司和“*x ? * 住宅小區(qū)良好的形象普遍得到* 政府相關(guān)部門和市民的認(rèn)同?！?x ? * 工程建立容包括2 棟 33層高樓、兩層地下車庫、小. .- .jz*一個小區(qū)園林規(guī)劃、一個涌泉池及相應(yīng)的小區(qū)配套公用設(shè)施。目前工程設(shè)計已進(jìn)入準(zhǔn)備開工階段，地勘工作已經(jīng)完成，售樓部建立在* 委、縣政府及相關(guān)部門的大力支持下，今年7 月底竣工。

6、各種證件還在辦理當(dāng)中，預(yù)計 2012年 9 月可以開盤。五、工程總體概況工程名稱：“* 地理位置： * 城東風(fēng)文體路口百越公園對面總建筑面積：約 * 其中：商業(yè)面積 *x 住宅： *x 人防用地： * 地下室面積：約 * 建筑占地面積： *x 建筑密度： *x% 總戶數(shù)： * 戶汽車停車位總數(shù)： *x 個，其中機動車 *x ，自行車 *x 。建筑形式：綜合性高檔高層住宅園區(qū)綠地率： *x . .- .jz*預(yù)計入伙時間：預(yù)計2014年 6 月第二章工程市場分析一、工程建立環(huán)境分析1、宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析位于中國西南部的，是中國實施西部大開發(fā)的12個省、區(qū)之一，也是中國地面向東南亞最近的省區(qū)之一，區(qū)

7、位優(yōu)勢顯著。 此外，被稱為“有色金屬王國。 已發(fā)現(xiàn)各類礦產(chǎn) 150多種，探明儲量的礦產(chǎn) 92種，其中25 種礦產(chǎn)儲量位居全國前三名，54 種礦產(chǎn)儲量居前十位，居全國首位的礦種有鋅、石墨、錫、鎘、銦、鉈和青石棉。礦產(chǎn)資源共有9 大類：黑色金屬礦產(chǎn)、能源礦產(chǎn)、有色金屬及貴金屬礦產(chǎn)、化工非金屬礦產(chǎn)、稀有及稀土礦產(chǎn)、特種非金屬礦產(chǎn)、冶金輔助原料礦產(chǎn)、建材非金屬礦. .- .jz*產(chǎn)及彩石礦產(chǎn)等。礦產(chǎn)具有種類多、品種全、分布相對集中、富礦優(yōu)質(zhì)礦儲量所占比重較大、共生伴生組份多等特點，開發(fā)前景十分廣闊。2010年 1 月 1 日，中國東盟自由貿(mào)易區(qū)如期正式啟動。由西南門戶變身“亞洲中心的跨越式開展歷程也從

8、此刻起，駛?cè)肓丝燔嚨馈！皷|連黔桂通沿海，北經(jīng)川渝進(jìn)中原，南下越老達(dá)泰柬，西接緬甸連印巴的獨特區(qū)位，讓當(dāng)仁不讓地佇立在中國西南門戶的位置。隨著中國東盟自由貿(mào)易區(qū)的啟動，以及國家門戶樞紐機場、泛亞鐵路和昆曼鐵路、昆仰公路等一批重大根底設(shè)施建成，從今天的西南門戶到明天的亞洲中心， 將以怎樣的縱身一跳完成這一華美轉(zhuǎn)身？區(qū)域性國際化都市、區(qū)域性物流中心、區(qū)域性金融中心為鐵三角的戰(zhàn)略布局，或許是最有力的證明。建成后的中國 -東盟自由貿(mào)易區(qū)，其經(jīng)濟規(guī)模已經(jīng)超越歐盟和北美自由貿(mào)易區(qū)，成為開展中國家組成的“世界最大自貿(mào)區(qū)。據(jù)預(yù)測，中國對東盟的出口將增加106億美元，增幅為55.1%；東盟對中國的出口將增加 13

9、0億美元，增幅為 48%。同時，是我國鼓勵外商投資多種優(yōu)惠政策疊加的省區(qū)之一，因此可享受沿海地區(qū)政策、西部地區(qū)的優(yōu)惠政策，成為享受國家政策最優(yōu)惠的經(jīng)濟區(qū)域之一。中國參加?xùn)|盟自由貿(mào)易區(qū)后，依仗區(qū)位、資源、政策這三大優(yōu)勢，將由國邊陲開展為國際通道和樞紐，建成國投資者、邊境貿(mào)易雙向交流的平臺，成為中國進(jìn)入東南亞一個重要橋頭堡，在今后中國東盟自由貿(mào)易區(qū)的建立有作為。. .- .jz*2011年全省生產(chǎn)總值完成8750.95億元，增長 13.7% ；全社會固定資產(chǎn)投資 7109.7億元，增長 27.4% ； 財政總收入 2258.2億元，增長 24.8% ；地方財政一般預(yù)算收入1110.8億元，增長 2

10、7.5%；社會消費品零售總額3000.1億元，增長 20%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入18576元，實際增長10.3% ； 農(nóng)民人均純收入 4722元， 實際增長 13.9%； 城鎮(zhèn)登記失業(yè)率 4.05% ；人口自然增長率 6.35；居民消費價格總水平上漲4.9%；單位生產(chǎn)總值能耗下降 3.22% ；外貿(mào)進(jìn)出口總額160.5億美元，增長 19.6%。高速的經(jīng)濟開展帶來活潑的房地產(chǎn)市場，僅僅去年上半年， 全省房地產(chǎn)開發(fā)投資402.51 億元，同比增長32.6% ；全省商品房屋施工面積6901.01萬平方米，增長 13.3%， 經(jīng)濟的開展進(jìn)一步促進(jìn)了房地產(chǎn)的開展；2012年，省建立 (籌集)城鎮(zhèn)保障房

11、 40.32萬套,預(yù)計總投資 278.79億元。目前，全省保障房建立任務(wù)已經(jīng)下到達(dá)各州市，省政府要求各州市必須按照責(zé)任目標(biāo)抓好建立，確保去年開工的工程到今年底根本完成，今年新開工的工程在 9 月底前全部開工，今年底完成60%以上的投資額，根本建成 19.6萬套。保障房的建立滿足了廣闊群眾的住房需要。2、區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境分析省壯族苗族自治州市是全州政治、經(jīng)濟、文化、科技、金融和信息中心，地處祖國西南邊陲的省東南部，東與*市接壤，南與越南社會主義國接界，西與紅河哈尼族彝族自治州毗鄰，北與市相連，區(qū)位優(yōu)勢明顯。作為陸省下的開放城市， 市隨經(jīng)濟大勢的變化， 整體經(jīng)濟環(huán)境日趨. .- .jz*良好。去年一季

12、度，全市地區(qū)生產(chǎn)總值gdp預(yù)計完成 27 億元，同比增長 15.6% 。其中：第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值1.3億元，同比增長 6%，占生產(chǎn)總值的比重為4.9%，拉動經(jīng)濟增長 0.3個百分點，對經(jīng)濟的奉獻(xiàn)率為 2.1%。第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值15.2億元，同比增長 20.1% ，占生產(chǎn)總值的比重為 56.2%，比上年上升了2.1個百分點，拉動經(jīng)濟增長10.8個百分點，對經(jīng)濟的奉獻(xiàn)率為69.4% 。第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值10.5億元，同比增長 11%,占生產(chǎn)總值的比重為38.9% ，拉動經(jīng)濟增長4.5個百分點，對經(jīng)濟的奉獻(xiàn)率為 28.5% ，很明顯，市經(jīng)濟開展處于上升周期。當(dāng)現(xiàn)代建立步入工業(yè)化加速、 城市化提升、

13、市場化轉(zhuǎn)型、 國際化拓展的時期后，把建成面向東南亞、南亞的區(qū)域性國際化市區(qū)，一直是市委、市政府孜孜以求的戰(zhàn)略定位。市委九屆五次全體擴大會議明確提出，深度融入中國 -東盟自由貿(mào)易區(qū)， 建立中國 -東盟自由貿(mào)易區(qū)信息、貿(mào)易、金融、人力資源開發(fā)、公共效勞等五大平臺，爭創(chuàng)引領(lǐng)西南部區(qū)域合作示城市，把建成連接?xùn)|南亞、南亞最便捷的陸上通道，沿邊開放最具活力的城市。面對此歷史機遇， 對未來的城市規(guī)劃建立賦予新的定位，將打造區(qū)域性的都市化城市。圍繞這一新的戰(zhàn)略定位，提煉了以窮那么思變、后來居上、科學(xué)開展、開放和諧為主要容的“精神，先后提出并完善實施“通道經(jīng)濟戰(zhàn)略、農(nóng)業(yè)立州、工業(yè)強州、城鎮(zhèn)富州、開放活州、科教興

14、州、和諧穩(wěn)州“六大戰(zhàn)略，加快大通道經(jīng)濟開展步伐，建立生物資源開發(fā)、新型冶金化工、現(xiàn)代商貿(mào)物流、旅游休閑度假“四大基地. .- .jz*的總體思路，經(jīng)濟社會走上了又好又快的開展軌道，主要經(jīng)濟指標(biāo)連年以高于全國、全省的平均水平增長，全州上下呈現(xiàn)出政治穩(wěn)定、經(jīng)濟繁榮、社會進(jìn)步、民族團結(jié)、邊境安寧、人民安居樂業(yè)的可喜局面。置身如此的宏觀背景之下， 處在懷抱中的 *x 房地產(chǎn)業(yè)開展適逢其時。二、* 房地產(chǎn)市場概況2012年* 經(jīng)濟運行全面提速， 其中房地產(chǎn)業(yè)將成為全年增加值增長最快的行業(yè)。全年房地產(chǎn)開發(fā)投資額預(yù)計達(dá)15 億元，房地產(chǎn)企業(yè)家信心指數(shù)一直位于 * 六大行業(yè)之首，整個房地產(chǎn)市場呈快速增長趨勢。

15、而房地產(chǎn)業(yè)的快速開展又帶動了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的開展。作為一個產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)已經(jīng)釋放了較強的活力，成為一個驅(qū)動* 經(jīng)濟開展的支柱性產(chǎn)業(yè)。1、市場競爭狀況* 正處于房地產(chǎn)開發(fā)的新熱潮期， 目前舊城改造、鉆石大廈、*以及保障房工程等，以前由幾家開發(fā)企業(yè)獨占市場的局面不復(fù)出現(xiàn)。隨著* 的城市開發(fā)已向新城區(qū)轉(zhuǎn)移，房地產(chǎn)市場熱點也集中于此，大局部明星樓盤在此拔地而起。近年來、河畔名郡、旭陽花園、幸福家園等新樓盤已經(jīng)竣工售罄并入住完畢，目前新城區(qū)片區(qū)的樓盤價格也相對較高，新城區(qū)住宅含別墅、天地樓均價約為3200 元 3400元左右，無高層電梯房。隨市場開展空間由老城區(qū)向東部外延區(qū)域轉(zhuǎn)移，房地產(chǎn)規(guī)?；_發(fā)成為*x 樓市

16、的主流模式，以 * 為首的城市標(biāo)桿建筑體高尚住宅浮. .- .jz*出水面，成為 * 房地產(chǎn)市場的一道亮麗風(fēng)景線，前有東風(fēng)路主干道、*x 唯一中心公園百越公園、月亮灘公園、普廳河等，區(qū)位優(yōu)勢十清楚顯。商業(yè)開展模式也引起人們的關(guān)注。到目前為止，* 城逐步形成三大商圈：老城商圈、步行街商圈、新城區(qū)*x 商圈，三足鼎立根本形成。尤其以 *x 商圈為主的新城區(qū)商圈未來五年不可限量，隨著華潤萬家、國美電器、南城百貨、中影、影院的加盟，*x 商圈的價值無可估量，以* 為中心的商業(yè)中心以及出現(xiàn)雛形。未來眾多商家的涌入，引發(fā)了對* 熱點商業(yè)的競爭， 在很大程度上拉動了 *x 房地產(chǎn)業(yè)迅速開展。同時，得益于 *

17、x 房地產(chǎn)市場良好的開展態(tài)勢及政府的優(yōu)惠政策。2、消費群體狀況* 的房地產(chǎn)市場從2007年開場升溫， 07 年、08 年、09 年開展很快。經(jīng)調(diào)查顯示，先期購房者大多屬于富有階層，包括經(jīng)商人員，有較高灰色收入的人員等， 這局部人員大多在早期房地產(chǎn)市場春天時已經(jīng)購置了房產(chǎn)。在中期的購房者中，電訊、銀行等高收入行業(yè)的從業(yè)人員及二次置業(yè)者較多，這類置業(yè)者最關(guān)注的是居住環(huán)境及房產(chǎn)的升值潛力，選擇樓盤以中高檔為主。 但上述兩類消費者仍目前商品房消費者的較大局部。* 從今年開場進(jìn)展大規(guī)模城市改造，2012年至 2015年，含舊城改造在的各項地產(chǎn)工程住宅面積預(yù)計超過20 萬平方米。大規(guī)模城改形成了大量的拆遷

18、戶以及 *x 對農(nóng)民進(jìn)城購房的優(yōu)惠政策，構(gòu)成了最直接的. .- .jz*潛在商品房消費者。由于原有房屋受城市改造影響被拆遷或即將被拆遷，他們急需購置房產(chǎn)，因此市場潛力巨大。這一消費群體中，存在著大量的工薪階層，這一群體有一定的消費能力。三、結(jié)論作為一個產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)已經(jīng)釋放了較強的活力，成為一個驅(qū)動*經(jīng)濟開展的支柱性產(chǎn)業(yè)。在西部大開發(fā)逐漸深入展開的現(xiàn)在，*x 正努力向“美麗又柔情 *x 前進(jìn)，大規(guī)模的城市改造將更進(jìn)一步刺激房地產(chǎn)行業(yè)大勢趨高。 * 房地產(chǎn)市場將穩(wěn)步走向成熟。商業(yè)性房產(chǎn)與中高檔住宅是今后 * 經(jīng)濟開展的中流砥柱。房地產(chǎn)市場供求的構(gòu)造性失衡仍然存在。從2008年開場，受縣城地域的影響

19、，城鎮(zhèn)化規(guī)劃區(qū)域的要求，*x 房地產(chǎn)開工率不斷下降，房地產(chǎn)市場存貨量不斷消化，到2011年，* 真正意義上的房地產(chǎn)工程屈指可數(shù)，未來五年， * 商品房銷售仍將走紅。. .- .jz*第三章工程優(yōu)劣勢分析一、工程優(yōu)勢1位置優(yōu)勢本工程地處 * 新城區(qū)絕對中心點，是今后*x 商圈的核心，具有很高的商業(yè)價值、居住價值和城市標(biāo)桿價值。地塊背臨目前* 最好的一個多層普通住宅小區(qū)櫻花廊庭，周邊有百越公園、 普廳河、人民法院、政府活動中心、幼兒園、超市、* 天成體育館、碧水大酒店、省農(nóng)村信用社等單位，工程所處位置環(huán)境優(yōu)美，各項生活配套齊全、便利，是今后政府部門、金融單位、大公司、富裕階層等精英人士在新城區(qū)購房

20、置地的首選。當(dāng)前* 對未來的城市規(guī)劃建立賦予新的定位，將打造區(qū)域性的都市化美麗柔情 *x 。按政府規(guī)劃， * 工程受到 * 縣委、縣政府以及各單位部門的重視。隨著云桂鐵路*x 段的開通以及 *x 火車站的全面建立，環(huán)城路的全面運轉(zhuǎn)，未來新城區(qū)* 城邊緣沿線雜亂的城郊結(jié)合區(qū)域正快速轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘芯跋蟆?產(chǎn)品功能經(jīng)過一期工程建立， 公司對產(chǎn)品市場定位有了更多的把握。就目前* 房地產(chǎn)市場需求來看，二期工程產(chǎn)品中最吸引市場注意力的有以下幾方面：. .- .jz*充足的車位除房產(chǎn)外，汽車已成為當(dāng)前人們生活消費的另一熱點。隨人們生活水平的提高，擁有汽車的家庭將越來越多，車位問題也成為置業(yè)者關(guān)注的重點之一。由此

21、，從目前的趨勢看，一個工程有無充足的車位對整個工程開發(fā)的成敗有著很大影響?！?x ?* 工程的前身是停車廠， 在設(shè)計規(guī)劃之初已經(jīng)對停車問題作了充分的考慮，正好迎合當(dāng)前及未來市場需求，與當(dāng)前*x 房地產(chǎn)市場上的其他樓盤相比，在這方面有著絕對優(yōu)勢。大型的商場隨著*x 作為區(qū)域性城市的作用日益顯著，大批國外商家紛紛進(jìn)駐*x ，對商業(yè)的需求也日益增強。 本工程所在位置為 *x 商業(yè)圈唯一新城區(qū)中心點，也是今后 *x 的財富之地，是 *x 商圈的核心，同時與 *的目前商業(yè)中心區(qū)域步行街區(qū)僅一橋之隔，周邊配套應(yīng)有盡有，商業(yè)價值極高。由于新城區(qū)還處在開展上升階段，目前在新城區(qū)商業(yè)圈供給比較缺乏，大量舊城老百

22、姓紛紛踴躍到新城區(qū)要求進(jìn)展商業(yè)置業(yè)投資。本工程所建立的約 3000平方米的商場以及今后15000平方米左右的商業(yè)廣場，正好填補當(dāng)前新城區(qū)的商業(yè)供給空白。 居住、購物、休閑、娛樂一體化* 自身除了有商業(yè)配套之外，前有百越公園和普廳河、今后建成的*x 商業(yè)廣場百越公園東側(cè) ，與天成體育館不到 100米，是今后*x 最繁華的地段，出行方便，購物、休閑、娛樂等功能一體化，工程. .- .jz*越來越成為 *x 人關(guān)注的焦點。 產(chǎn)品設(shè)計合理、多樣化電梯采用國際品牌電梯，保證舒適、快捷、平安的到達(dá)每一層，為了保障居住的舒適性，工程按照大城市設(shè)計角度，c 座是兩梯三戶， d座是兩梯四戶；在戶型設(shè)計方面，采取

23、戶戶通風(fēng)采光設(shè)計的原那么；在戶型的分割方面，采用動靜別離，戶型分臥室休息區(qū)和客廳、餐廳的活動區(qū)，保證平時業(yè)主在客廳的活動不影響到臥室家人的休息；戶型面積54152 ，一房、三房、四房、樓中樓等在針對*x 老百姓的需求的前提下，結(jié)合了大城市的戶型設(shè)計理念，保證了工程戶型的實用性、豐富性、價值性。3工程前期工作根本完成，工程建立周期相對較短目前售樓部已經(jīng)完工，工程月底開場啟動，方案24 個月，全部完工。在工程建立方面，我們己做了相當(dāng)?shù)耐度?，整個工程根底建立前期籌備已根本完工，后期建立周期相對較短，能夠較快的滿足客戶入住的要求。4市場競爭相對較小當(dāng)前* 房地產(chǎn)市場的熱點集中于新城區(qū)，而新城區(qū)很多工程

24、都已經(jīng)售罄并全部入住，僅有活潑的* 一個工程，兩三個樓盤集中在老城區(qū)，主要圍繞舊城改造和保障房進(jìn)展建立，地價與房價節(jié)節(jié)上升。相對而言，工程周邊市場競爭要小很多。在目前*x 房地產(chǎn)市場中高檔產(chǎn)品比重過小，中低檔產(chǎn)品供給量過. .- .jz*多的情況下，面對巨大的市場需求量，新城區(qū)的中高價位樓盤正好迎合了市場。同時，新城片區(qū)目前上市樓盤較少，市場競爭并不劇烈。5、政府的大力支持去年以來，新城區(qū)樓盤成為* 政府招商引資、改善城市面貌的重要舉措。隨著城市改造的進(jìn)一步推進(jìn)，政府陸續(xù)出臺了有關(guān)政策，加快新城區(qū)工程工程的改造，相關(guān)配套工作也日漸完善。結(jié)合本工程特點，目前*x 公司正向政府爭取將本工程納入*x

25、 重點工程，預(yù)計將得到政府大力支持，并取得相關(guān)政策優(yōu)惠。6開發(fā)商的信譽及實力*x 公司在工程前期建立中的出色表現(xiàn)使置業(yè)者對工程的印象肅然起敬，*x 公司和“ *x ? * 住宅小區(qū)良好的形象普遍得到* 政府相關(guān)部門和市民的認(rèn)同。經(jīng)過工程前期的建立，公司對* 房地產(chǎn)市場把握已有經(jīng)歷，無論在產(chǎn)品價格還是產(chǎn)品性能方面都有更深刻的理解。公司投資預(yù)計獲得相應(yīng)的回報，資金預(yù)計按方案回籠，后期建立自有資金比較充分，公司實力將更加增強，對 * 地產(chǎn)市場整體把握力增強。二、工程劣勢：1保障房帶來的一定銷售壓力。* 保障房建立正在不斷推進(jìn)，盡管保障房建立與新城區(qū)分隔兩側(cè)，但是在一定程度上消弱了工程的市場占有率，對

26、工程的快速銷售確實起到了一定的影響。. .- .jz*2新城區(qū)整體商業(yè)不夠濃厚。工程所處新城區(qū)中心，商圈氣氛不夠濃厚，目前主要是文體路、天城小區(qū)周圍、工程周圍商業(yè)濃厚，新城區(qū)邊緣地帶商業(yè)氣氛不濃，主要是源于新城區(qū)業(yè)態(tài)不一以及整個* 縣城人口數(shù)量不多。三、結(jié)論：可以看出，“*x ? * 二期工程地理位置優(yōu)越，開發(fā)建立條件較好，有著較強的市場競爭力。對于工程所存在的一些缺乏之處，可以采取相應(yīng)措施加以改善，對工程沒有太大的影響。整體而言，該工程有很高的開發(fā)價值。第四章工程建立條件及實施方案一、工程選址工程位于 * 新城區(qū)中心百越公園對面，普廳河畔，是* 近 10年來興起的城市開發(fā)片區(qū)，作為新興城區(qū)，

27、聚集著前幾年開放的將近20個普通住宅小區(qū)，隨著城市建立的日新月異，市中心不斷外擴，工程肯定展現(xiàn)出其多方面的優(yōu)勢。隨著新城區(qū)建立步伐的加快及西部大開發(fā)政策的出臺，* 充分利用新城區(qū)原有的根底，積極參與盤活市場地產(chǎn)、商業(yè)等存量，初步形成了商貿(mào)、娛樂、酒店、體育、休閑、教育等為主的新城功能片區(qū)。在政. .- .jz*府的大力扶持下，新城區(qū)正在原有的格局上走一條多元化經(jīng)濟開展道路，展現(xiàn)出良好的開展前景。在房地產(chǎn)行業(yè)，新城區(qū)充足的土地資源所造就的規(guī)模優(yōu)勢是目前其他區(qū)域所無法比較的。前幾年，* 的開發(fā)熱潮退卻后，目前撐起房地產(chǎn)市場大盤旗幟的生力軍肯定是*x 公司和 * 。而大量的土地供給保證土地本錢的降低

28、，大規(guī)模的成片開發(fā)又帶來建筑本錢的下降，所以新城區(qū)工程可以在保證優(yōu)質(zhì)的情況下，以穩(wěn)步價贏得市場。天城小區(qū)、櫻花廊庭、山水上城、富泰小區(qū)、旭陽花園等等普通樓盤的入住為 * 聚集了相當(dāng)?shù)娜藲?。隨著*x 居住理念的不斷轉(zhuǎn)變，新城區(qū)以及* 必將逐漸為 *x人所認(rèn)同。 過去那種“寧要一床， 不要*x 一套房的觀念已開場轉(zhuǎn)變，越來越多的 *x 人，在有一定實力后并不一定要選擇在置業(yè)。*x 假設(shè)能真正出現(xiàn)性價比較高的住宅工程，不但可以吸引*x 新城區(qū)域工作生活的人就地買房，還可以吸引一定數(shù)量的外來投資者在*x買房，*x新城區(qū)將會逐漸聚集人氣，開展成為一個十分良好的居住區(qū)。二、周邊環(huán)境*x ?* 工程地處新城

29、區(qū)區(qū)中心位置，南有櫻花廊庭、北有百越公園和普廳河，東有 *x 天成體育館，西有法院和政府活動中心；前擁東風(fēng)路，右攬文體路，構(gòu)筑繁華路網(wǎng)。早已建成的“百越公園綠地， 為工程建立提供了一個根本的優(yōu)越綠色環(huán)境。. .- .jz*三、工程建立容及建立規(guī)模“*x ?* 工程規(guī)劃用地位于東風(fēng)文體路口百越公園對面，占地面積約 9.7 畝，規(guī)劃用地西臨法院，東靠文體路，南有櫻花廊庭小區(qū)，用地地形不復(fù)雜，規(guī)劃限制不大。工程兩層地下室及構(gòu)造根底勘探完成，準(zhǔn)備進(jìn)展工程地基建立， 初步規(guī)劃總建筑面積約58270(含地下局部 )，其中住宅面積 50660，配套商業(yè)面積 2590，住宅戶數(shù)為 415戶。建立容包括地下一、

30、 二層的建立，地上一二層的商業(yè)娛樂，餐飲及會所新建，地上三三十三層高層住宅樓以及小區(qū)園林景觀。方案將地下兩層作為地下停車廠，人車分流。四、工程建立條件1、工程權(quán)屬清晰“*x ?* 現(xiàn)經(jīng)* 政府、規(guī)劃局、建立局、房產(chǎn)局、方案委員會等相關(guān)部門的批準(zhǔn)，工程建立開發(fā)權(quán)已整體歸屬我司名下。工程建立相關(guān)的“五證正在辦理中，預(yù)計八月份得證。2、配套設(shè)施齊全工程前擁百越公園，周邊有職高、民中、少年宮藝術(shù)幼兒園、*天成體育館、法院、碧水大酒店等單位，所處位置環(huán)境優(yōu)美，各項生活配套在新城區(qū)最為齊全、交通最便利。道路：該片區(qū)主要道路為東風(fēng)路、文體路、環(huán)城南路、環(huán)城東路交通：該片區(qū)地處新城區(qū)中心地帶，交通十分便利，已

31、有東風(fēng)路. .- .jz*上還有到周邊區(qū)域的公交車，出行便捷。銀行：該片區(qū)已有信用社銀行，離工程只有20米。醫(yī)院：片區(qū)有 * 仁慈醫(yī)院以及小診所，距離工程不到300米。學(xué)校、市場、體育：百匯超市、縣職高、* 小學(xué)、金虎市場、縣民中、少年宮藝術(shù)幼兒園、天成體育館等。3、根底建立前期籌備已經(jīng)完成工程籌備期做了相當(dāng)?shù)耐度耄?售樓部已經(jīng)完工、 工程地塊根底勘探完成。4、建立場區(qū)“五通條件具備工程所在片區(qū)道路工程、排水工程、供水管網(wǎng)、電信管網(wǎng)、路燈工程、煤氣管網(wǎng)、道路綠化工程等具備，形成完善的路、水、電、氣、通信等市政設(shè)施。供水條件：自來水管網(wǎng)供水，由工程預(yù)留口接入。供電條件：由工程預(yù)留口接入。供氣條件

32、：由工程預(yù)留口接入。通訊條件：直接由 * 電信接入。五、工程規(guī)劃設(shè)計方案*x ?* 將因應(yīng)城市開展，建筑與環(huán)境統(tǒng)一設(shè)計，整體考慮高層樓宇情況，共同創(chuàng)造出一個宜商宜居宜樂的城市標(biāo)桿建筑大廈。商業(yè)局部以臨街商鋪設(shè)計為主，住宅局部那么以兩梯三戶、 兩梯四. .- .jz*戶為主導(dǎo)，圍繞根本的小庭院布置。遵循原有的總體規(guī)劃，采用高雅、莊嚴(yán)的裝飾手法， 展示功能性立面， 以樸實、新潮、大方的氣度突出 *x第一高的形象?！? 建立有庭院休閑區(qū)、標(biāo)準(zhǔn)的入口水景、業(yè)主休閑散步用的林間小道、休息庭等。與此同時，小區(qū)還將建立兩層的地下停車庫，做到人車分流，滿足業(yè)主停車需求；建立小區(qū)建立將近3000 平方米的商業(yè)配

33、套，全力為業(yè)主打造一個休閑、舒適、方便的生態(tài)居住小區(qū)?！? 充分利用其獨特的地理位置， 緊扣 “人與自然、和諧開展這一主題，以“觀念超前、整體協(xié)調(diào)為主題的設(shè)計思想,將自然景觀和人文景觀融為一體，充分彰顯綠色歐景之特色。六、工程環(huán)境影響本工程開發(fā)對環(huán)境的影響主要在于地下停車庫汽車排放的尾氣對. .- .jz*地面周圍空氣和地下環(huán)境構(gòu)成的污染，其次是住宅生活污水、 固體垃圾、地下層設(shè)備運行的噪聲污染。對此擬采取的環(huán)境保護方案為：1、采用生態(tài)綠化，使用良好的通風(fēng)、過濾系統(tǒng)，保持空氣質(zhì)量。2、公共污水及住宅排污經(jīng)化糞池處理排入城市污水管道。3、固體垃圾以袋裝方式收集處理，并采取嚴(yán)格的垃圾分類處理措施及

34、小區(qū)清掃安排。4、設(shè)備選型盡量選用噪聲較低的，必要時對有關(guān)功能分區(qū)在建筑上做隔聲處理，到達(dá)環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)。七、工程管理組織要開發(fā)一個工程，首先必須有一個完備的組織機構(gòu)。本公司擁有一支年輕充滿活力的干部隊伍。他們具有較高的文化素質(zhì)，均為大學(xué)本科以上學(xué)歷，其中有土建、水、電、房地產(chǎn)經(jīng)營管理、財會、籌劃、營銷等各種人才，是本工程得以成功開發(fā)的管理保證。同時，公司在工程開發(fā)工作階段將借助多專業(yè)外腦資源，增強在各相關(guān)領(lǐng)域的專業(yè)技術(shù)優(yōu)勢。八、工程實施方案整個“ *x ?* 工程方案于 2012年 8 月份開工， 2014年 8 月份完成，預(yù)計建立期為24個月。. .- .jz*第五章工程風(fēng)險分析一、政策風(fēng)險分析

35、整個“ *x ，* 住宅小區(qū)工程最大的風(fēng)險就是政策變動以及政府支持力度的變更。目前工程已獲得 * 人民政府、規(guī)劃局、建立局、房產(chǎn)局、方案委員會等部門的批準(zhǔn)，與工程各相關(guān)債權(quán)人商妥簽訂了有關(guān)協(xié)議，并按相關(guān)法規(guī)辦妥了相關(guān)手續(xù)，工程權(quán)屬清晰，工程建立“五證仍在辦理當(dāng)中?？梢哉f，工程政策風(fēng)險已經(jīng)很小。但不排除在工程建立的24 個月期間，國家對于房地產(chǎn)行業(yè)做政策性調(diào)整。因此，及時掌握政策變動及做好政府各方面協(xié)調(diào)，靈活調(diào)整建立進(jìn)度，并爭取相應(yīng)的政策支持，是防風(fēng)險的必要手段。二、社會風(fēng)險分析在工程建立期間，因各種原因沖突引發(fā)的社會動亂將對工程產(chǎn)生影響。因目前國家宏觀經(jīng)濟大勢較好，社會趨于穩(wěn)定， 社會動亂的風(fēng)

36、險比較小。對于本工程，在工程拿地時已把各種歷史問題處理完畢，工程社會風(fēng)險已降至最低。三、經(jīng)濟風(fēng)險分析. .- .jz*宏觀經(jīng)濟開展在不可預(yù)知中走下坡路、通貨膨脹或其他經(jīng)濟問題都會對行業(yè)產(chǎn)生沖擊，從而影響到工程開展。從目前國家宏觀經(jīng)濟走勢來看，此類風(fēng)險較小， 但不可排除不可抗拒因素的影響所導(dǎo)致的經(jīng)濟風(fēng)險。對此，應(yīng)以優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品保證工程的行業(yè)優(yōu)勢，并采用各行業(yè)精英團體的專業(yè)建議及先期預(yù)測把握社會開展變化，未雨綢繆，躲避風(fēng)險。四、行業(yè)風(fēng)險分析依* 目前房地產(chǎn)業(yè)的開展情況，工程開發(fā)可能遭遇行業(yè)競爭的問題及未來可能的行業(yè)過熱而導(dǎo)致的泡沫危機。公司以優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品保證優(yōu)勢，以市場細(xì)分策略躲避風(fēng)險， 并采取各種手段

37、加快資金回籠， 實現(xiàn)“貨如輪轉(zhuǎn)。五、管理風(fēng)險分析籌劃考慮不周，對困難及問題估計缺乏，或定位失誤都可能帶來風(fēng)險。工程操作過程的偏差或工程時間突破方案，導(dǎo)致本錢上升，也將帶來一定風(fēng)險。因此，公司將依靠經(jīng)歷豐富的工程經(jīng)理實行嚴(yán)格的工程管理，并以實際情況不斷調(diào)整偏差，盡量減少風(fēng)險。六、資金風(fēng)險分析短長期融資的短缺都有可能打斷工程開發(fā)的延續(xù)性，帶來資金運轉(zhuǎn)的風(fēng)險。經(jīng)過工程一期建立， 目前公司自有資金充足，銀行關(guān)系良好，給工程持續(xù)的資金供給不成問題。. .- .jz*七、結(jié)論整體而言，本工程風(fēng)險比較小，就目前環(huán)境而言尚不存在不可抗拒的風(fēng)險，只要能加以認(rèn)識和防，是可以將風(fēng)險值減至最低的。第六章工程投資估算與

38、資金籌措一、工程投資估算各項經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)及工程投資概算詳見下表估算結(jié)果本工程投資總額為1.9億元?！?x ?* 工程投資概算一主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)：建立用地面積： 5641總建筑面積： 2590其中：住宅建筑面積： 50660商場面積： 2590地下室面積：4290總層數(shù)： 35層含地下兩層機動停車位： 88個. .- .jz*總戶數(shù)： 402戶投 資 成 本 概 算 表. .- .jz*工程項目費用內(nèi)容單價 金額（元）備注 (參考 )土地成本土地出讓金150000.00 1,455,000.00 按每畝 15 萬元計算土地契稅4500.00 43,650.00 按土地出讓金0.03 計算土地成本

39、合計 1,498,650.00 報建費用監(jiān)理費24.088 1,403,590.00 按建安成本1% 計算白蟻防治費5.000 291,350.00 總建筑面積*5元 /墻改費20.000 1,165,400.00 總建筑面積*20 元 /散裝水泥費5.000 291,350.00 總建筑面積*10 元 /t*0.5t/ 規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費5.000 291,350.00 總建筑面積*5元 /防雷技術(shù)評價費3.000 174,810.00 總建筑面積*3元 /防雷風(fēng)險評估費24.088 1,403,590.00 按建安成本1% 計算竣工驗收檢測費3.000 174,810.00 總建筑面積*3元

40、/招標(biāo)代理編制費0.172 10,000.00 按 10000元 /宗計算審圖費3.000 174,810.00 總建筑面積*3元 /城市配套費60.219 3,508,975.00 按建安成本2.5% 計算國防檢測費3.000 174,810.00 總建筑面積*3元 /沉降觀測5.000 291,350.00 總建筑面積*5元 /環(huán)保評估2.409 140,359.00 按建安成本0.1% 計算消防審核2.000 116,540.00 總建筑面積*2元 /垃圾處理費0.880 51,277.60 總建筑面積*0.08*11元 /噸建筑規(guī)劃設(shè)計費80.000 4,661,600.00 總建筑面

41、積*80 元 /地質(zhì)勘探費9.000 524,430.00 總建筑面積*9元 /前期及保建費用合計 14,850,401.60 . .- .jz*建安成本高層住宅2400.00 121,584,000.00 按住宅面積 *1500元/計算商鋪2500.00 6,475,000.00 按商鋪面積 *1500元/計算地下室2500.00 12,300,000.00 按地下室面積 *2500元/計算建安成本合計 140,359,000.00 附屬及配套費用小區(qū)環(huán)境（園林、綠化）120.00 6,992,400.00 總建筑面積 *70元/智能化設(shè)施10.00 5,535,650.00 總建筑面積 *

42、50元/室外供電130.00 8,740,500.00 總建筑面積 *130元/室外供水65.00 5,127,760.00 總建筑面積 *65元/室外排水工程35.00 3,204,850.00 總建筑面積 *35元/小區(qū)道路0.02 5,614,360.00 按建安成本 4% 計算附屬及配套費用合計 35,215,520.00 其他費用不可預(yù)見費0.020 2,807,180.00 按建安成本 2% 計算管理費0.020 2,807,180.00 按建安成本 2% 計算銷售代理費0.000 - 按銷售收入的 0.0%廣告及市場推廣費0.020 4,991,760.00 按銷售收入的 2.0

43、%檢測費0.010 1,403,590.00 按建安成本 1% 計算交易手續(xù)費3.00 174,810.00 總建筑面積 *3元/其他費用合計 12,184,520.00 財務(wù)費用資金成本0.11 262,263.75 按土地成本 *2.5*7% 計算財務(wù)費用合計 262,263.75 貸款費用 5,700,000.00 5000 萬元*5.7%*2 年總計 210,070,355.35 . .- .jz*項 目 稅 費 統(tǒng) 計 表費 種指標(biāo)計算依據(jù)金額（元）營業(yè)稅及附加營業(yè)稅銷售總額 5 12,479,400.00 城市維護建設(shè)稅營業(yè)稅 7 873,558.00 教育附加稅營業(yè)稅 3 374,382.00 營業(yè)稅及附加合計 13,727,340.00 地方稅防洪保安費銷售總額 0.1 249,588.00 印花稅印花稅銷售總額 0.03 74,876.40 土地增值稅住宅類預(yù)繳住宅銷售額 1 1,925,080.00 商業(yè)類預(yù)繳商業(yè)銷售額 5 2,590,000.00 增值稅合計 4,515,080.00 企業(yè)所得稅稅前利潤（毛利）進(jìn)銷差價（不是凈利） 39,517,644.65 所得稅率所得稅率 0.25 所得稅稅前利潤所得稅率（25% ） 9,879,411.16 合計營業(yè)稅及附加 +印花稅 +土地增值稅 +企業(yè)所得稅 28,446,295.56