中金嶺南營銷策劃方案

1、中金嶺南營銷策劃方案中金嶺南營銷策劃方案目錄第一篇市場篇第一章市場分析第二章消費者分析第二篇項目篇第一章項目分析第二章項目定位第三篇營銷篇第一章營銷策略第二章營銷準備第三章推廣計劃第一篇市場篇第一章市場分析一、寫字樓市場分析二、公寓市場分析三、商服用房市場分析四、 車公廟片區(qū)市場分析一、寫字樓市場分析（ 一 ） 寫字樓市場供需現(xiàn)狀1、市場供需 （ 截至 5 月） 供深圳市中高檔寫字樓交付使用的現(xiàn)樓的供應(yīng)量為 2,950,310 平方 米羅湖區(qū) 1,024,516 平方米福田區(qū) 1,636,999 平方米南山區(qū) 240,830 平方米需市場占有量為 2,212,732.5 平方米 （ 占用率 7

2、5%）羅湖（75%）:福田 （80%）:南山 （70%）:中心區(qū)確立給福田區(qū)寫字樓市場帶來商機 , 羅湖區(qū)區(qū)域優(yōu)勢漸弱。（ 二 ） 寫字樓市場特征及趨勢預(yù)測1、寫字樓市場租售略顯平淡進入 第一季度 , 寫字樓市場與上一季度相比略顯平淡 , 呈季節(jié)性放 緩。一方面由于大多數(shù)公司已在去年末和今年初選好合適的辦公 場所搬入 , 暫時不會再考慮新的物業(yè)。即使有客戶垂詢 , 多是為年 底的搬遷做準備。另一方面 , 美國經(jīng)濟滑坡 , 一些跨國公司原定的 擴張計劃擱淺 ; 同時由于香港的經(jīng)濟跟隨美國大市 , 香港公司在深 圳的投資腳步也放慢 , 因此總體的物業(yè)需求有較明顯的減少。2、兩大利好促進經(jīng)濟良性發(fā)展

3、a) 隨著申奧成功及明年初入 WTO好消息傳來，對深圳的經(jīng)濟 發(fā)展產(chǎn)生了良好的影響 , 深圳的寫字樓市場有明顯的回暖現(xiàn)象。展 望 下半年 , 預(yù)計深圳寫字樓市場會比本季活躍。除了福田中心區(qū) 仍將保持良好勢頭以外 , 隨著高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)對物業(yè)需求的增加 , 科 技產(chǎn)業(yè)園片區(qū)的寫字樓市場也會逐步起動。b) 加入 WTO后，由于經(jīng)濟活動總量的增加，將從總體上擴大國 內(nèi)房地產(chǎn)的需求量 , 而需求的增加又將導(dǎo)致供給在下一期增加 , 形 成動態(tài)平衡的關(guān)系。在北京、上海、深圳等大中城市 , 其位于 CBD 的寫字樓、高檔公寓、商住樓和經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的工業(yè)廠房的需求都 將大為增加。3、寫字樓市場整體趨向好深圳寫字樓

4、市場整體趨勢向好 , 吸引了不少投資者的目光 , 買賣市 場開始活躍。位置好、價格合理、升值潛力大的樓盤是投資熱點 , 如位于中心區(qū)的江蘇大廈 , 已達到 96%的入住率。4、高交會促進寫字樓市場深圳舉辦的高交會 , 促進許多知識密集性的高新中小企業(yè)蓬勃發(fā)展 , 對寫字樓市場需求有所上升。5、租賃寫字樓的大多為新成立的公司前期 ( 上半年 ) 租賃成交多是原租戶的續(xù)租或擴租 , 其中 AIA 在租 賃信興廣場地王商業(yè)中心三個整層的基礎(chǔ)上又擴租 29 層整層。近期的客戶中有部分是新成立公司。這類客戶一般成交迅速 , 面積以 100-200 平方米的小單位居多。三、南華大廈區(qū)域市場分析 1、車公廟

5、片區(qū)市場背景材料 車公廟片區(qū)經(jīng)濟地理環(huán)境 : 車公廟由天安工業(yè)區(qū)、泰然工業(yè)區(qū)、安 華工業(yè)區(qū)及車公廟工業(yè)區(qū)組成。片區(qū)東臨福田中心區(qū), 北臨交通干道深南路 , 隔深南路北望農(nóng)科中心、香蜜湖片區(qū)及高爾夫球場, 西臨竹子林 , 南臨濱河路干道。2、南華大廈區(qū)域市場分析 1）車公廟片區(qū)寫字樓、公寓現(xiàn)狀 寫字樓 : 車公廟已形成成熟的辦公區(qū)域 : 四大工業(yè)區(qū)的大量的廠房 改成寫字樓租售 , 優(yōu)惠的價格吸引了大量深圳中小公司 , 高檔寫字 樓已落成的有天安數(shù)碼工業(yè)城、創(chuàng)展中心、勁松大廈、青松大 廈、大慶大廈及廣州大廈 , 在建項目有豪都大廈、創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)廣場及 南華大廈等 , 隔深南路在建寫字樓項目有世貿(mào)中心大

6、廈、交通樞紐 大廈等。逐漸形成西部的寫字樓組團 , 辦公氛圍越來越濃。公寓: 由于本地工業(yè)區(qū)為主 ,存在著一些印刷、化工及制造工廠 , 導(dǎo) 致該區(qū)域空氣環(huán)境及人文環(huán)境不佳 , 因此只有泰安軒、泰康軒等少 數(shù)幾個公寓項目 ,多以中檔為主 ,配套一般 ,人氣不旺。 2）車公廟片區(qū)公寓、寫字樓市場的比較分析公寓: 在戶型平面上 , 該區(qū)域戶型以小戶型為主 ,高層住宅則以 70 100 平方米為主 ; 在銷售率上 , 由于該片區(qū)公司多 , 公寓少 , 促使 該地區(qū)小面積公寓呈現(xiàn)供不應(yīng)求局面 ; 另外, 價格實惠的中戶型高 層住宅也很受市場歡迎。價格上 ,公寓價格在 6000 元/ 平方米左右 而高層住

7、宅面積在 6500 元/ 平方米左右。寫字樓 : 在戶型平面上 , 該區(qū)廠房改造寫字樓以大中面積提供為主 , 而高檔寫字樓 （創(chuàng)展、大慶 ）則以小戶型為主 ; 銷售率上 , 隨著深圳 中心區(qū)的不斷完善 , 這區(qū)寫字樓市場受到眾多消費者看好 , 無論廠 房還是高檔寫字樓 , 都取得了不俗的市場成績。價格上 , 廠房的售 價在 3800-4000/ 平方米元左右 ,而高檔寫字樓的售價在 7800 元至 8000 元 / 平方米左右。i. 車公廟片區(qū)公寓、寫字樓市場存在的問題 公寓 : 人氣不旺 , 片區(qū)內(nèi)人員雜亂 , 質(zhì)素不一。商業(yè)配套設(shè)施缺乏 , 商業(yè)、文化、郵電、銀行等分布零散 , 沒有形 成

8、較大規(guī)模的市政配套環(huán)境。寫字樓 : 高檔的寫字樓氛圍尚未形成 ,周圍稍顯冷清。3、競爭對手整體狀況分析 （ 寫字樓 ）1） 深圳寫字樓情況分析表一 : 深圳寫字樓售價對照項目 位置 樓盤情況售價（元/ 平米）銷售狀況報業(yè)大廈 深南路 甲級寫字樓 13000 較好 奧林匹克大廈 景田商報社 甲級寫字樓 10900 一般 電子科技大廈 深南大道 甲級寫字樓 10000 好創(chuàng)展中心深南大道甲級寫字樓7800 好大慶大廈深南大道甲級寫字樓8200 一般rL國際文化大廈深南大道 甲級寫字樓 8000好江蘇大廈藍田路甲級寫字樓1 好現(xiàn)代之窗華強北甲級寫字樓8600-11000好表二: 深圳寫字樓租價對照羅湖區(qū)寫字樓之租金報價物業(yè)名稱 位 置 總建筑面積 (M2) 月平均叫價(RMB/M2) 月管理費(RMB/M2)地王大廈蔡屋圍138,075130-200 32彭年廣場嘉賓路23,85380 27嘉里中心人民南路60,736100 28振業(yè)大廈寶安南路24,478