黑龍江省農(nóng)村信用社個(gè)人住房、商業(yè)用房按揭貸款操作暫行辦法

1、黑龍江省農(nóng)村信用社個(gè)人住房、商業(yè)用房按揭貸款操作暫行辦法第一章 總 則第一條 為規(guī)范個(gè)人住房/商業(yè)用房按揭貸款管理，維護(hù)借貸雙方的合法權(quán)益，根據(jù)中華人民共和國(guó)擔(dān)保法、中華人民共和國(guó)合同法、貸款通則等相關(guān)法規(guī)，制定本操作辦法。第二條 本辦法所稱個(gè)人住房/商業(yè)用房按揭貸款是指貸款人向符合條件的自然人發(fā)放的用于購買各類住房或商業(yè)用房的貸款。第三條 本辦法所稱貸款人是指黑龍江省農(nóng)村信用社有權(quán)經(jīng)營(yíng)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的法人機(jī)構(gòu)。第四條 個(gè)人住房/商業(yè)用房按揭貸款實(shí)行“部分自籌、有效擔(dān)保、?？顚Ｓ?、按期償還”的原則。借貸雙方應(yīng)依法簽訂有關(guān)合同。第五條 住房公積金等政策性住房貸款不適用本辦法。第二章 貸款對(duì)象及

2、條件第六條 個(gè)人住房/商業(yè)用房按揭貸款的對(duì)象為具有完全民事行為能力的自然人。第七條 申請(qǐng)個(gè)人住房/商業(yè)用房貸款的借款人必須同時(shí)具備下列條件：(一) 具有合法有效的居留身份證明；(二) 具有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，信用良好，有償還貸款本息的能力；(三) 已簽訂了具有法律效力的商品房買賣合同（購買期房的必須是主體結(jié)構(gòu)封頂,并經(jīng)驗(yàn)收合格）；(四) 提供經(jīng)貸款人認(rèn)可的有效擔(dān)保；(五) 在信用社開立有存款帳戶；(六) 貸款人規(guī)定的其他條件；(七) 按下述規(guī)定支付購房首付款。1、凡購買第一套普通標(biāo)準(zhǔn)住房建筑面積在90平方米內(nèi)的執(zhí)行最低30%的首付比例；2、購買第二套住房、高檔住房、別墅執(zhí)行不少于40%的首付款比例

3、；3、購買商業(yè)用房執(zhí)行不少于50%的首付款比例。第三章 開發(fā)項(xiàng)目的審查第八條 房地產(chǎn)開發(fā)公司提出申請(qǐng)，應(yīng)提交下列資料：(一) 書面申請(qǐng)書，內(nèi)容包括開發(fā)商概況（含經(jīng)營(yíng)財(cái)務(wù)狀況）、項(xiàng)目情況、工程進(jìn)度、投資完成情況、擬申請(qǐng)貸款金額等。(二) 公司資料。1、企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、法人代碼證、法定代表人或代理人證明書；2、公司章程、成立批文；3、經(jīng)會(huì)計(jì)師事務(wù)所審核的近三年財(cái)務(wù)報(bào)表（資產(chǎn)負(fù)債表、損益表、現(xiàn)金流量表）；4、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)歷（信用社不得對(duì)有欺詐經(jīng)營(yíng)行為或業(yè)績(jī)不佳的開發(fā)商開發(fā)的樓盤提供住房或商用房貸款）；5、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書；6、董事會(huì)（沒有成立董事會(huì)的，由企業(yè)法定代表人）同意出

4、具為借款人承擔(dān)連帶保證責(zé)任的書面承諾；7、法人代表簽字樣本及公章樣本，法人代表及股東身份證復(fù)印件；8、對(duì)所開發(fā)樓盤應(yīng)付各項(xiàng)稅、費(fèi)的繳納情況；9、貸款證(卡)；10、商品房銷售按揭貸款合作申請(qǐng)表；11、對(duì)股份制企業(yè)，由股東會(huì)出具關(guān)于股東會(huì)/董事會(huì)同意辦理商品房銷售貸款合作決議；12、項(xiàng)目承建商必須向開發(fā)商和貸款人同時(shí)書面承諾放棄該按揭房屋的留置權(quán)。上述第1、2、5項(xiàng)資料貸款社審核原件無誤后留存復(fù)印件，其他資料留存原件。(三) 項(xiàng)目資料。1、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告及計(jì)委立項(xiàng)批復(fù)；2、國(guó)有土地使用權(quán)證；3、建設(shè)用地規(guī)劃許可證；4、建設(shè)工程規(guī)劃許可證；5、建設(shè)工程施工許可證；6、工程概預(yù)算資料；7、項(xiàng)目資

5、金來源及落實(shí)情況、房地產(chǎn)開發(fā)貸款情況；8、項(xiàng)目投資完成情況；9、項(xiàng)目合作協(xié)議（開發(fā)項(xiàng)目由兩個(gè)以上企業(yè)進(jìn)行合作開發(fā)經(jīng)營(yíng)時(shí)提供）；10、竣工驗(yàn)收合格證明；11、商品房銷（預(yù)）售許可證。上述資料中的原件和復(fù)印件，應(yīng)由貸款人2人以上經(jīng)辦人審核無誤并簽注明確可否意見后留存復(fù)印件。第九條 貸前的調(diào)查(一) 對(duì)開發(fā)商的調(diào)查1、開發(fā)商基本情況。調(diào)查開發(fā)商的經(jīng)營(yíng)期限和經(jīng)營(yíng)范圍、注冊(cè)資本、資質(zhì)等級(jí)、資信等級(jí)、法定代表人素質(zhì)、經(jīng)濟(jì)實(shí)力、經(jīng)營(yíng)管理機(jī)制、財(cái)務(wù)管理和經(jīng)濟(jì)核算制度、開發(fā)經(jīng)歷、完成項(xiàng)目建設(shè)的能力及其自身具備的優(yōu)勢(shì)；分析財(cái)務(wù)報(bào)表，現(xiàn)金流量表，估測(cè)其營(yíng)運(yùn)能力及盈利狀況。2、手續(xù)的合法性。核實(shí)上述項(xiàng)目資料是否完整、

6、有效、合法，內(nèi)容是否前后一致。3、開發(fā)商負(fù)債狀況。全面了解開發(fā)商的負(fù)債和為他人提供擔(dān)保的情況，關(guān)注財(cái)務(wù)報(bào)表對(duì)其或有負(fù)債相關(guān)情況的披露，特別是其他銀行為該樓盤提供開發(fā)貸款的情況，準(zhǔn)確掌握其貸款的到期日，以免在建工程建設(shè)中出現(xiàn)新的資金缺口。(二) 對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的調(diào)查1、開發(fā)商是否已按政府規(guī)定交納土地出讓金,并取得土地使用權(quán)，工程建筑時(shí)間是否在有效期內(nèi)，建筑物的結(jié)構(gòu)是否與規(guī)劃相符，土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證是否真實(shí)有效。2、開發(fā)商自有資金（指所有者權(quán)益）不低于所開發(fā)項(xiàng)目總投資的30%，開發(fā)商計(jì)劃投入按揭項(xiàng)目資本金比例不低于35%，并能夠在使用貸款人貸款之前投入項(xiàng)目建設(shè)。3、調(diào)

7、查項(xiàng)目工程預(yù)算報(bào)告是否合理、真實(shí)；實(shí)際投資構(gòu)成及各項(xiàng)費(fèi)用支出明細(xì)，并與工程概預(yù)算報(bào)告中的有關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行核對(duì)，分析資金投入時(shí)間與工程進(jìn)度是否一致；工程后續(xù)資金來源是否已經(jīng)落實(shí)。4、開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)是否合法;開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際用途與項(xiàng)目規(guī)劃用途是否相符;開發(fā)項(xiàng)目的銷售是否經(jīng)政府房管部門批準(zhǔn)、銷售的房屋是否被抵押、銷售的對(duì)象是否符合規(guī)定，是否取得商品房銷（預(yù)）售許可證。5、實(shí)地調(diào)查開發(fā)項(xiàng)目地理位置、社區(qū)環(huán)境、交通條件、環(huán)保指數(shù)、配套工程、市政設(shè)施、物業(yè)管理等；了解和掌握項(xiàng)目占地面積、容積率、綠化率、建筑面積、樓宇結(jié)構(gòu)與棟數(shù)、戶型設(shè)計(jì),確認(rèn)開發(fā)項(xiàng)目的各項(xiàng)指標(biāo)是否嚴(yán)格執(zhí)行了主管部門的相關(guān)規(guī)定和設(shè)計(jì)，工程施工是否合規(guī)

8、、合法，項(xiàng)目進(jìn)度是否正常。經(jīng)調(diào)查，確認(rèn)符合個(gè)人住房、商業(yè)用房貸款條件后，貸款人認(rèn)為有必要的，可以委托具有房地產(chǎn)估價(jià)資質(zhì)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)擬提供貸款的樓盤分樓層分朝向進(jìn)行價(jià)格評(píng)估或自行評(píng)估。調(diào)查人員在形成的調(diào)查報(bào)告中，對(duì)開發(fā)商基本情況和合作項(xiàng)目，商品房銷售貸款可能會(huì)對(duì)貸款社存款、利息收入、中間業(yè)務(wù)、資產(chǎn)業(yè)務(wù)帶來哪些效益和風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析。完成對(duì)項(xiàng)目的可行性結(jié)論和提供商品房按揭貸款的規(guī)模、年限及成數(shù)的建議，然后送交縣聯(lián)社審查審批。第十條 審查、審批?？h聯(lián)社收到調(diào)查人員提交的項(xiàng)目調(diào)查報(bào)告和有關(guān)資料以后，要對(duì)其真實(shí)性、完整性、有效性及貸款項(xiàng)目合法性和可行性進(jìn)行審查，經(jīng)審查同意的，其協(xié)議按揭金額按照一般貸款

9、審批權(quán)限逐級(jí)上報(bào)審批。第十一條 合作關(guān)系的確定和執(zhí)行(一) 簽訂合作協(xié)議書。經(jīng)審批同意后，貸款人與開發(fā)商簽訂商品房銷售貸款合作協(xié)議書、回購協(xié)議書。借款人在取得房屋產(chǎn)權(quán)證并辦妥抵押登記手續(xù)之前，由開發(fā)商提供階段性保證擔(dān)保，并以不低于貸款額10%的款項(xiàng)作為擔(dān)保保證金，專戶存入經(jīng)辦信用社，在保證期間，開發(fā)商不得動(dòng)用擔(dān)保保證金。 (二) 簽訂協(xié)議后的管理。1、在開發(fā)項(xiàng)目未竣工以前，設(shè)置商品房銷售款監(jiān)控帳戶，以保證貸款全部用于項(xiàng)目建設(shè)。2、督促工程建設(shè)進(jìn)度，確保項(xiàng)目按期竣工；3、定期分析開發(fā)商的經(jīng)營(yíng)及財(cái)務(wù)狀況，了解企業(yè)擔(dān)保責(zé)任的履行能力；4、檢查對(duì)項(xiàng)目發(fā)放的個(gè)人貸款是否超過按揭總規(guī)模；5、密切關(guān)注國(guó)家產(chǎn)

10、業(yè)政策和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的變化等。第四章 貸款的受理第十二條 借款人申請(qǐng)個(gè)人住房/商業(yè)用房按揭貸款，所購住房/商業(yè)用房必須為現(xiàn)房或主體結(jié)構(gòu)已封頂?shù)钠诜?。第十三條 受理、調(diào)查。貸款人收到借款人提交的個(gè)人住房/商業(yè)用房按揭貸款申請(qǐng)審批表資料后，經(jīng)初步審查，同意受理的應(yīng)立即安排信貸人員對(duì)借款人及相關(guān)資料進(jìn)行貸前調(diào)查、審查，內(nèi)容包括：(一) 借款人主體是否符合規(guī)定，資信是否良好；婚姻狀況證明是否真實(shí)、有效，申請(qǐng)人未婚或未再婚應(yīng)簽署未婚/未再婚聲明書；借款人及配偶出具有效身份證件（居民身份證、戶口簿或其他有效居留證件），必須是有權(quán)部門簽發(fā)的在有效期內(nèi)的證件；借款申請(qǐng)人委托他人辦理貸款的，還須提交經(jīng)公證的委

11、托書、委托代理人的身份證件以及證明委托代理人與借款申請(qǐng)人關(guān)系的證明資料。(二) 借款人是否已按比例支付首付款，并存入開發(fā)商在經(jīng)辦信用社開立的售房款專用賬戶上，提供現(xiàn)金交款單、銀行進(jìn)賬單等可以作為首付款證明的材料； (三) 借款人已與開發(fā)商簽定了由房地產(chǎn)主管部門統(tǒng)一印制的、具有法律效力的商品房買賣合同；核對(duì)購房合同的各要素是否完整、真實(shí)、有效，合同中約定的生效條款及其他限制性條款是否或可能會(huì)影響到貸款的安全及擔(dān)保權(quán)利的行使。(四) 借款人償還貸款本息的能力（月供貸款額與月收入比控制在50%以下），信用社要重點(diǎn)分析借款人購買商業(yè)用房進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的實(shí)力和前景，避免出現(xiàn)借款人因經(jīng)營(yíng)不善或虧本導(dǎo)致不能按

12、期償還貸款的風(fēng)險(xiǎn)。 借款人家庭財(cái)產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)收入證明，包括：證明借款申請(qǐng)人有投資經(jīng)營(yíng)收入的材料，如營(yíng)業(yè)執(zhí)照、驗(yàn)資報(bào)告、公司章程、納稅證明等；證明借款申請(qǐng)人有穩(wěn)定工資、薪金收入的證明，如工資卡（折）、執(zhí)業(yè)資格證書、住房公積金繳交清單等；證明借款申請(qǐng)人有其他收入來源的材料，如房屋租賃合同、利息收入證明等；證明借款申請(qǐng)人財(cái)產(chǎn)情況材料，如房產(chǎn)證、存單、有價(jià)證券等。(五) 個(gè)人商品房按揭貸款均采用抵押加階段性保證等擔(dān)保形式，是指貸款人以借款人提供的所購商品房作抵押，在借款人取得房屋所有權(quán)證和辦妥抵押登記之前，由售房人提供階段性連帶責(zé)任保證而向借款人發(fā)放的貸款。1、保證人必須與信用社簽訂了商品房銷售貸款合作協(xié)

13、議書及回購協(xié)議，同時(shí)又是借款人所購住房的開發(fā)商或售房單位。2、抵押物權(quán)利的權(quán)屬應(yīng)清楚、無異議，抵押擔(dān)保足額、有效，有處分權(quán)人出具的同意抵押書內(nèi)容完整、意見明確。3、抵押的房屋在取得所有權(quán)證辦妥抵押登記后，根據(jù)合同約定，保證人不再履行保證責(zé)任。(六) 調(diào)查人應(yīng)對(duì)借款人所提供的委托扣款賬戶進(jìn)行核查，確保是借款人所開立，且賬戶狀況正常。(七) 借款人所購房屋的價(jià)格與當(dāng)?shù)赝愇飿I(yè)的市場(chǎng)價(jià)格水平是否相符（調(diào)查人員要對(duì)所購房屋進(jìn)行明確市場(chǎng)定價(jià)）；調(diào)查人員形成調(diào)查意見，填寫個(gè)人住房/商業(yè)用房（按揭）貸款調(diào)查審批表后送交貸款審查部門。第十四條 貸款的審查、審批。貸款審查部門在收到調(diào)查報(bào)告后，主要從以下幾方面加

14、以審查：(一) 購房行為的真實(shí)性，防止借款人和開發(fā)商串通騙取信用社貸款；(二) 所購房?jī)r(jià)格與當(dāng)?shù)赝愇飿I(yè)的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行比較；(三) 共有人是否出具同意抵押的書面意見；(四) 借款人的還款意愿和還款能力；經(jīng)審查同意的，提出貸款額度，嚴(yán)格按貸款審批權(quán)限報(bào)批。第十五條 簽訂借款合同及回購合同。貸款審批同意后，信貸部門（人員）應(yīng)及時(shí)通知借款人、開發(fā)商簽訂個(gè)人住房/商業(yè)用房貸款按揭合同。第五章 貸款期限與利率第十六條 貸款期限：個(gè)人住房按揭貸款最長(zhǎng)期限不得超過20年，商用房按揭貸款最長(zhǎng)期限不得超過10年；按揭貸款期限加上借款人實(shí)際年齡，男性不超過60周歲，女性不超過55周歲；第十七條 貸款利率。貸款利率

15、按照中國(guó)人民銀行規(guī)定的個(gè)人住房貸款利率執(zhí)行。 貸款期限在一年以內(nèi)的，遇法定利率調(diào)整，按原合同利率計(jì)息。貸款期限在一年以上的，遇法定利率調(diào)整，于下年1月1日開始執(zhí)行新的利率。第六章 貸款的抵押與保險(xiǎn)第十八條 貸款的保險(xiǎn)。借款人必須辦理所購房產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，明確貸款人為第一受益人，約定一旦發(fā)生保險(xiǎn)事故，保險(xiǎn)人應(yīng)將保險(xiǎn)賠償金直接劃至貸款人指定賬戶，保險(xiǎn)賠償金可以用于提前還清貸款或用于修復(fù)抵押物。保險(xiǎn)金額不得低于抵押房屋的評(píng)估價(jià)格，保險(xiǎn)期限不得短于貸款期限，保險(xiǎn)費(fèi)用由借款人支付，保險(xiǎn)單正本交由貸款人保管。第十九條 合同公證。貸款人認(rèn)為有必要的，可以要求對(duì)借款合同進(jìn)行公證，公證費(fèi)用由借款人承擔(dān)。

16、第二十條 抵押（預(yù)）登記。以所購房產(chǎn)為抵押物的，借、貸雙方憑借款合同到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)部門辦理房地產(chǎn)抵押（預(yù)）登記。第七章 貸款發(fā)放與償還第二十一條 貸款發(fā)放。在借款人辦妥房屋保險(xiǎn)、公證和抵押（預(yù)）登記手續(xù)后，在信用社簽訂個(gè)人住房/商業(yè)用房借款合同（以下簡(jiǎn)稱借款合同）、個(gè)人住房/商業(yè)用房委托扣款協(xié)議、授權(quán)委托書方可發(fā)放貸款；貸款人填制借據(jù)，由借款人簽名后，將貸款以借款人購房款名義按借款合同的約定分別劃轉(zhuǎn)至開發(fā)商在經(jīng)辦信用社開立的結(jié)算賬戶和保證金存款專戶。第二十二條 貸款還款方法。(一) 貸款人與借款人應(yīng)在借款合同中明確約定還款期限和方式。貸款期限一年以內(nèi)（含一年）的，實(shí)行到期一次性還本付息；貸款一年

17、以上的，實(shí)行按月分期還款方式，可以采用等額本息、等額本金等償還貸款本息方式。一筆借款只能選擇一種還款方式。1、等額本息還款法。等額本息還款法即每月還款額相等，還款額的計(jì)算公式為：月利率×（1+月利率）還款總期數(shù)每月還款額= ×貸款本金 （1+月利率）還款總期數(shù)-1每月還款金額中本金占比不變的計(jì)算公式為：每月利息=（貸款總額-累計(jì)歸還本金）× 每月利率每月本金=每月還款額-每月利息2、等額本金還款法。等額本金還款法，其特點(diǎn)是隨時(shí)間的推移，各期還款金額不斷減小，但歸還的本金數(shù)額保持不變，其中各期還款額計(jì)算公式為：每月還款額每月本金=貸款本金÷貸款月數(shù)每月利息

18、=每月還款額-每月本金第二十三條 提前還款處理。個(gè)人住房/商業(yè)用房按揭貸款提前部分還本等應(yīng)在借款合同中其他約定事項(xiàng)中注明。(一) 部分提前還本約定如下：1、部分提前還本是指?jìng)€(gè)人住房/商業(yè)用房按揭貸款的客戶在貸款期間內(nèi)提前歸還貸款余額的一部分，區(qū)別于一次性提前結(jié)清貸款本息。2、在簽訂借款合同時(shí)，在其他約定中事前對(duì)部分提前還本注意事項(xiàng)說明，須同時(shí)滿足下列條件：(1)借款人提前還款申請(qǐng)應(yīng)在貸款1年后提出；(2)單筆貸款提前還款每年不超過一次，且每次提前還款額以1萬元的整數(shù)倍為宜；(3)提前還款應(yīng)提前向貸款人提交個(gè)人住房/商業(yè)用房貸款特殊業(yè)務(wù)申請(qǐng)表，必要時(shí)貸款人可收取違約金。3、借款人滿足上述條件后，

19、可申請(qǐng)辦理部分提前還本。提前部分還本后，原貸款期限和利率不變，按貸款余額和余下期數(shù)重新計(jì)算其新的分期還款額。對(duì)貸款后一年內(nèi)提前還款的，可約定提前還款違約金。4、辦理流程(1)借款人應(yīng)帶身份證明、借款合同原件、貸款支付憑證向貸款人提出部分提前還本的書面申請(qǐng)。(2)信貸部門審查借款人滿足條件后，填寫個(gè)人住房/商業(yè)用房貸款特殊業(yè)務(wù)審批表。(3)經(jīng)審批同意的,貸款人與借款人簽訂個(gè)人住房/商業(yè)用房貸款部分提前還本補(bǔ)充協(xié)議，約定自下一還款日開始新的每期還款額償還借款本息。(4)信貸人員根據(jù)協(xié)議內(nèi)容出具個(gè)人住房/商業(yè)用房貸款部分提前還本通知單交借款人，借款人在規(guī)定的期限內(nèi)持通知單和相關(guān)身份證明到營(yíng)業(yè)柜臺(tái)辦理

20、部分提前還本。(5)借款人提前還本后，會(huì)計(jì)部門應(yīng)將貸款收回憑證分別交借款人、信貸部門。（二）提前全部結(jié)清的辦理(1)借款人應(yīng)帶相關(guān)身份證明、借款合同原件及貸款支付憑證向貸款人提出提前全部結(jié)清貸款的書面申請(qǐng)。(2)信貸部門審查借款人滿足條件后，填寫審批表。(3)經(jīng)審批同意的，信貸部門出具個(gè)人住房/商業(yè)用房貸款提前全部結(jié)清通知單交借款人，借款人在規(guī)定期限內(nèi)持通知單和相關(guān)身份證明到營(yíng)業(yè)柜臺(tái)辦理全部結(jié)清。(4)借款人全部還清后,會(huì)計(jì)部門應(yīng)將貸款收回憑證分別交借款人和信貸部門。第二十四條 貸款的回收。借款人應(yīng)按借款合同約定的還款計(jì)劃、還款方式償還貸款本息，主要以下兩種方式：1、委托扣款方式。委托扣款即借

21、款人委托貸款人在其機(jī)構(gòu)開立的指定賬戶中以扣款方式還款。2、柜面還款方式。柜面還款方式即借款人直接以現(xiàn)金、儲(chǔ)蓄卡到營(yíng)業(yè)柜臺(tái)還款。第八章 貸款的管理第二十五條 貸款發(fā)放后，貸款人要加強(qiáng)貸后管理，定期進(jìn)行貸款檢查。項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后，督促開發(fā)商和借款人及時(shí)辦理正式的抵押手續(xù)。第二十六條 貸款人每月進(jìn)行一次綜合性個(gè)人住房（商用房）貸后檢查，掌握貸款的資產(chǎn)質(zhì)量狀況并研究對(duì)策。檢查內(nèi)容主要有：(一) 按時(shí)歸還貸款本息情況；(二) 借款人有無騙取銀行信用的行為；(三) 借款人職業(yè)、收入和住所等影響還款能力的因素變化情況；(四) 保證人保證資格和保證能力變化情況；(五) 抵押物保管及其價(jià)值變化情況；(六) 有關(guān)合

22、同及相關(guān)資料的完整性與有效性，有無與法律、法規(guī)和制度相抵觸，需要變更、修改和補(bǔ)充之處；(七) 其他貸款債權(quán)實(shí)現(xiàn)和保障的內(nèi)容。第二十七條 正常類貸款可采用抽查方式進(jìn)行；關(guān)注、次級(jí)、可疑和損失類貸款必須進(jìn)行全面檢查，每月不少于1次（含）。對(duì)于發(fā)生突發(fā)性、嚴(yán)重性問題應(yīng)隨時(shí)檢查。第二十八條 對(duì)違約貸款通過電話提示、約見借款人、現(xiàn)場(chǎng)核驗(yàn)等方式了解借款人違約的原因；根據(jù)借款人違約情況，判斷貸款的風(fēng)險(xiǎn)狀況，確定貸款形態(tài)；對(duì)借款人違約行為提出催款或強(qiáng)制清收貸款的處理方案，報(bào)領(lǐng)導(dǎo)審批；撰寫貸后檢查報(bào)告。第二十九條 貸款風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別與判斷。(一) 借款人未按合同約定的日期和金額歸還貸款本息；(二) 借款人有違法、違

23、規(guī)等不良行為，受到法律、行政、經(jīng)濟(jì)制裁或處罰；(三) 借款人拒絕或阻撓信用社的貸后檢查或提供虛假材料、信息；(四) 未經(jīng)貸款人書面同意，借款人隨意改變房屋結(jié)構(gòu)造成損失的或?qū)⒓s定抵押權(quán)的抵押物拆遷、贈(zèng)與、出售、轉(zhuǎn)讓或再抵押或以其他方式加以處分的；(五) 借款人收入明顯下降（如借款人從業(yè)單位或行業(yè)屬于關(guān)、停、并、轉(zhuǎn)范圍，借款人失去穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入來源）；(六) 借款人與其他法人或經(jīng)濟(jì)組織簽訂的有損貸款人權(quán)益的合同或協(xié)議；(七) 借款人未經(jīng)貸款人書面同意，將借款合同項(xiàng)下的任何還款及其他責(zé)任或義務(wù)轉(zhuǎn)讓予第三者的；(八) 抵押物因保險(xiǎn)責(zé)任以外的毀損或抵押物貶值不足以清償借款合同項(xiàng)下的貸款本息時(shí)，借款人無法落實(shí)符合貸款人要求的新抵押；(九) 借款人健康狀況惡化或遭受重大人身傷害，喪失或部分喪失勞動(dòng)能力；(十) 借款人在還款期限內(nèi)死亡、失蹤或經(jīng)有權(quán)部門宣告死亡或失蹤或喪失民事行為能力且無合法繼承人、受遺贈(zèng)人或法定繼承人、受遺贈(zèng)人拒絕履行合同；(十一)