某地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷項(xiàng)目策劃書(shū)

1、目錄項(xiàng)目簡(jiǎn)介鳳凰城項(xiàng)目基本數(shù)據(jù)表一期可售資源分析：鳳凰城一期現(xiàn)有房源價(jià)格表二期房源情況介紹戶型配比情況分析二期認(rèn)購(gòu)價(jià)格表二期工程進(jìn)度表項(xiàng)目簡(jiǎn)介:鳳凰城項(xiàng)目位于房地產(chǎn)市場(chǎng)的東南板塊，在汴路路南，鳳凰東路、鳳臺(tái)路（在建）和青年路三條路呈 型將社 區(qū)同周邊的商品大世界、名優(yōu)建材市場(chǎng)等分開(kāi)。鳳凰城現(xiàn)有的物業(yè)形態(tài)由連排別墅、普通現(xiàn)房多層和在建的小戶型多層組成。一期連排別墅市場(chǎng)定位發(fā)生失誤, 出現(xiàn)了銷售障礙。一期5#、7#、9 11#、13#、15#六棟多層吸取了別墅的教訓(xùn)，以超低價(jià)位入市，順利的實(shí)現(xiàn)了 銷售，但沒(méi)有為開(kāi)發(fā)商實(shí)現(xiàn)預(yù)期的利潤(rùn)，沒(méi)有樹(shù)立中、高檔物業(yè)的品牌形象，無(wú)意中形成鳳凰城下一期小戶型開(kāi)發(fā)

2、和小高層開(kāi)發(fā)的品牌障礙?，F(xiàn)在，一期多層尚有37套現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房，銷售額850萬(wàn)元。其中159.7M2的三室兩廳有23套，以五、六樓 為主；127 M?的三室兩廳7套；這兩種房型的銷售金額占一期余額的90.4%。二期小戶型總銷售金額預(yù)計(jì)2800萬(wàn)元，臨街商鋪1700萬(wàn)元，合計(jì)4500萬(wàn)元。預(yù)售許可證預(yù)計(jì)2003年5 月底辦下。由此可見(jiàn)，目前鳳凰城的可售資源由三種不同的物業(yè)組成：期房小戶型、現(xiàn)房大戶型和商鋪。其中二期小戶型占所有可售金額的52%, 一期大戶型銷售額16%,二期臨街商鋪占32%O如何解決可售資源過(guò)于分散的障礙，是 我們面對(duì)的重大挑戰(zhàn)之一。鳳凰城項(xiàng)目基本數(shù)據(jù)表1、 案名：鳳凰城2>

3、 開(kāi)發(fā)商：華夏軍創(chuàng)實(shí)業(yè)3、投資商：市鑫山14>鳳凰路與鳳臺(tái)路交叉口5、開(kāi)發(fā)業(yè)績(jī)：商品大世界6、售樓部地址：汴路商品大世界，檢察院對(duì)面7、: 6519922 6519977&物業(yè)管理：0.32元/平方米.月9、公交線路：208、85、601、27、77、8710、園林綠化景觀：簡(jiǎn)單綠化11、占地面積：45571平方米12、建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格：無(wú)特色。13、建筑面積：92160平方米。其中一期54660平方米，二期14500平方米，板式小高層23000 平方米。14、五證情況：全15、綠化率：32.3%16、獲獎(jiǎng)情況：不詳。17、樓盤(pán)形態(tài)：8棟多層，6棟連排別墅，兩棟板式小髙層。一期可售資

4、源分析：鳳凰城5#樓銷售情況一覽表一單元二單元三單元四單元五單元東中西東中西東西東西東西7450.5233.0733.0750.5274101.1792.8897.8897.8897.88101.07一層二層三層D#四層D五層六層七層鳳凰城7#樓銷售情況一覽表東單兀東二單元東三單元東西東西東西面積：159.697 n?（其中七層為140.997 m2）一層二層三層四層五層六層七層鳳凰城9#樓銷售情況一覽表東單兀東二單元東三單元東西東西東西面積：159.697 m2 （其中七層為140.997 m2）一層二層三層任部長(zhǎng)四層五層六層七層?xùn)|單兀東二單元東三單元東西東西東西面積：159.667 m2

5、（其中七層為123.33 m2）一層二層三層四層五層#六層七層鳳凰城13#樓銷售情況一覽表東單兀東二單元東三單元東西東西東西面積：159.697 m2 （其中七層為140.997 m2）一層二層三層任部長(zhǎng)任部長(zhǎng)四層#五層六層#七層鳳凰城15#樓銷售情況一覽表一單元二單元三單元四單元東中西東西東西東西77.9841.0433.88 m2127.99127.99127.99127.99127.99127.99ntnfnfm1nfm2一層二層# #四層五層六層 150.78130.36一期現(xiàn)房可售資源總計(jì)37套。總面積5178平方米。其中：160平方米23套，將近3680平方米，比例為71.1%。1

6、27平米9套，將近1143平方米，比例為22.1%o160平米分布：6層11套，5層9套，4層1套，3層2套，127平米分布：7層1套，5層1套，4層4套，3層2套，2層1套。由此可見(jiàn)：余房銷售重點(diǎn)在于，160平米的銷售，尤其是高樓層。另有3000平米地下室，可做倉(cāng)儲(chǔ)空間使用。鳳凰城一期現(xiàn)有房源價(jià)格表樓號(hào)層數(shù)5#7、9. 11、13#15#1、2單元3、4、5單元K 2、 3、 41單元2、3. 4單元七層15661585152815991540六層162815921718五層1758174818181768四層1886188619171886三層1926192719271927二層18981

7、88618881878一層1858185818581878二期房源情況介紹戶型配比情況分析戶型ABCDEFGHIJKLMNOPQ戶型類 型一室一 衛(wèi)一室一 衛(wèi)復(fù)式兩室兩丿丁兩室 兩廳童式復(fù)式兩室兩 廳負(fù)式一室 一衛(wèi)一室 一衛(wèi)負(fù)式一室一衛(wèi)一室 一衛(wèi)復(fù)式一室一 衛(wèi)一室一 衛(wèi)單位面 積29.57打44.79 nf89.58irf81.72irf95.23irf137.59irf161.66 就86.52nf154.62nf29.57nf44.79打89.58nf29.57nf44.79 n?89.58時(shí)30.59irf41.17套數(shù)4032833115614201645414040所占比 例13.8

8、9%11.11%2.7%1.04%0.14%0.35%0.35%19.44%4.86%6.94%5.56%1.38%1.73%1.38%0.35%13.89%13.89%面積(m2)1182.81433.28716.64245.16285.69137.59161.664789.682164.68591.4716.64358.32148.95179.1689.581646.81223.6面積比 例7.36%8.92%4.46%1.52%1.77%0.86%1%29.8%13.5%3.68%4.46%2.23%0.92%1.11%0.55%10.25%7.6%坐落3#樓第一部分、南一北14單元3#

9、樓第二部分、東北一西南 5單元3#第三部分.東一 西612單元3#第四部分、東南一西北13-15單元2#樓、東一西1-5單元建筑戻面積25戻594.88 打176.95 打1211.28 M371.8 M717.6 M單元數(shù)四個(gè)單元兩個(gè)單元七個(gè)單元三個(gè)單元五個(gè)單元樓棟面 積3332.72 打830.1 打6954.36 nf2084.05 nf2870.4 uf樓棟案 值鳳凰城二期開(kāi)發(fā)288套住宅房源，規(guī)劃建筑面積14500 nf,實(shí)際建筑面積16071 nf （估算值），録化率32.3%,建筑密度27.8%,容積率2.0。 （商鋪除外）同樣戶型分類情況一室一衛(wèi)兩室一廳宣式商鋪總套數(shù)19762

10、2938戶型配比60.4%19%8.9%11.7%各部分面積7122.635320.533628.472545.78面積配比38.2%28.5%19.4%13.6%各部分案值案值比例1.戶型配比上一室一衛(wèi)所占比例較重，推廣側(cè)重點(diǎn)應(yīng)該放在一室一衛(wèi)上2. 兩室兩廳86.52 nf在單項(xiàng)戶型配比中所占比例為19.44%,是所有戶型中最多，3. 金額配比上商鋪所占比例較重，由干商鋪和住宅是兩種不同建筑形式，因此可以分開(kāi)來(lái)推廣。二期認(rèn)購(gòu)價(jià)格表單位：元/m2、K樓號(hào) 層數(shù)X2#樓3#1組3#2組3#3組3#4組樓層均價(jià)15單元14單元5單元612單元1315單元一層1698商鋪商鋪商鋪商鋪1698二層17981755178818081787.25三層184818121796187818781842.4四層177817861828185818481819.6五戻無(wú)16721706175817581723.5六層無(wú)1578157615661622161816281598七層無(wú)露臺(tái)露臺(tái)