金奧國(guó)際樓盤銷售說(shuō)辭

1、金澳國(guó)際銷售統(tǒng)一說(shuō)法一、 背景信息：1、金澳國(guó)際項(xiàng)目開發(fā)商是？公司性質(zhì)、實(shí)力如何？開發(fā)過(guò)哪些項(xiàng)目？答：項(xiàng)目開發(fā)商為中冶置業(yè)。2005年國(guó)資委批準(zhǔn)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)作為中央大型企業(yè)中國(guó)冶金科工集團(tuán)的主營(yíng)業(yè)務(wù)之一，中冶置業(yè)為該集團(tuán)的一級(jí)子公司，榮登2009中國(guó)房地產(chǎn)品牌價(jià)值20強(qiáng)和北京房地產(chǎn)品牌價(jià)值第三名。成功運(yùn)作的項(xiàng)目有：西單大悅城、望京悠樂(lè)匯、中冶大廈、金魚池“前門前”、大連國(guó)貿(mào)中心等。2、物業(yè)管理公司？物業(yè)費(fèi)用？管理方式與特色？答：目前物業(yè)公司為中冶下屬的北京新浩物業(yè)管理公司，物業(yè)費(fèi)不高于24元*米/月；為有效提升樓宇的物業(yè)服務(wù)，高和投資擬整合資源引進(jìn)一家高品質(zhì)的物業(yè)公司，為樓宇提供保潔、保安、禮儀

2、等軟性服務(wù)；二、 項(xiàng)目情況：1、項(xiàng)目位置？答：北三環(huán)馬甸橋西北角馬甸東路路西，國(guó)家質(zhì)監(jiān)局南側(cè)。2、 行車路線？答：1）北三環(huán)馬甸橋下走輔路向北至健德門橋下掉頭向南至第一個(gè)紅綠燈右拐，直行過(guò)一個(gè)紅綠燈左拐經(jīng)國(guó)家質(zhì)檢局即到。（推薦第一路線）2）北四環(huán)健翔橋向南八達(dá)嶺高速健德門橋下走輔路至第一個(gè)紅綠燈右拐直行至第一個(gè)紅綠燈左拐，向南直行經(jīng)國(guó)家質(zhì)檢局再即到。北京客戶：（建議走三環(huán)半紅綠燈較多，不堵車）從北三環(huán)向北直行到土城東路向西直行到健德門橋橋下左拐直行至第一個(gè)紅綠燈右拐向西至第一個(gè)紅綠燈左拐向南直行經(jīng)國(guó)家質(zhì)檢局即到。3、 交通條件？答：向南500米即到北三環(huán)，向東經(jīng)馬甸公園即到八達(dá)嶺高速。4、 項(xiàng)

3、目總規(guī)模與規(guī)劃情況？答：項(xiàng)目占地1.4萬(wàn)平米，綠地總面積4264平米，綠化率30.12%。總規(guī)模14萬(wàn)平米。其中高和收購(gòu)的獨(dú)棟寫字樓（包含商業(yè)和辦公）共63268.29平米。包含商業(yè)（地下一層、地上一層和二層）4641.26平米，辦公樓（2-26層）58627.03平米。5、 產(chǎn)權(quán)年限？答：商業(yè)40年，辦公50年。6、 銷售部分情況如何？答：2層局部，3-24層整層（25、26層中冶自用）。3層2363.47平米，4-17層2413.19平米（1層2戶，1234.58平米&1128.89平米），18-24層2408.38平米（1層2戶，1237.1平米&1171.28平米）。7

4、、 樓高？層高？?jī)舾撸看穑?樓高100米，大堂挑高10.2米，標(biāo)準(zhǔn)層層高3.7米、凈高2.75米。8、 建筑結(jié)構(gòu)？答：鋼混現(xiàn)澆框架結(jié)構(gòu)。9、 使用率？答：70%。10、供電系統(tǒng)？答：10kv雙路供電；辦公區(qū)供電標(biāo)準(zhǔn)：100VA/。11、停車位？管理方式？租金？答：1021個(gè)，寫字樓B2B3車位300個(gè)，中冶自用150個(gè)，馬甸公園地下車位700個(gè)，車位管理為中冶下屬新浩物業(yè)進(jìn)行管理服務(wù)，租金標(biāo)準(zhǔn)不高于1200元/月12、外墻？答：LOW-E雙層中空玻璃幕墻13、空調(diào)系統(tǒng)？答：2管制空調(diào)系統(tǒng)，3部制冷機(jī)組共2300冷噸制冷機(jī):美國(guó)開利新風(fēng)量：360立方米/天；新風(fēng)系統(tǒng)配加濕除塵功能新風(fēng)系統(tǒng)：美國(guó)約

5、克風(fēng)機(jī)盤管系統(tǒng)：美國(guó)約克；空調(diào)濕控器，西門子14、電梯？答： 7部客梯四高三低廣州日立品牌/2部消防電梯日立品牌。15、供熱系統(tǒng)？答：市政熱源，中央交換機(jī)二次加熱循環(huán)供熱；熱交換機(jī)：丹麥APV。16、供水系統(tǒng)？答：公共區(qū)域衛(wèi)生間提供24小時(shí)熱水，洗手臺(tái)下獨(dú)立電熱器加熱。17、智能系統(tǒng)？答：樓宇自動(dòng)化：加拿大Delta樓宇自控系統(tǒng)通訊自動(dòng)化：移動(dòng)、聯(lián)通手機(jī)信號(hào)全覆蓋；100M寬帶接入辦公自動(dòng)化：預(yù)留10cm網(wǎng)絡(luò)地板，實(shí)現(xiàn)全樓綜合布線安防自動(dòng)化：閉路可視系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、三鑒探測(cè)系統(tǒng)、無(wú)線對(duì)講系統(tǒng)消防自動(dòng)化：結(jié)合樓宇自控系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)消防報(bào)警聯(lián)動(dòng)功能18、交樓標(biāo)準(zhǔn)？大堂：地面：高檔漢白玉/墻面：高檔漢

6、白玉配麥哥利飾面/頂面：石膏板及拉絲鋁單板吊頂配高級(jí)裝飾燈標(biāo)準(zhǔn)層走廊：地面：高級(jí)地毯/墻面：高級(jí)壁紙/頂面：穿孔石膏板吊頂配燈盤標(biāo)準(zhǔn)層電梯廳：地面：高級(jí)進(jìn)口石材/墻面：高級(jí)進(jìn)口石材/頂面：石膏板吊頂19、交房時(shí)間：2011年10月31日三、重要問(wèn)題1、資產(chǎn)精裝修的概念及操作方式？答：1）目標(biāo)業(yè)主：“安全性資本”、自用客戶2）銷售客群：現(xiàn)狀分戶為1層2戶，銷售按分割為14戶實(shí)施3）資產(chǎn)管理協(xié)議：購(gòu)買者承諾：半年內(nèi)獨(dú)家委托出租，且給予1.5個(gè)月傭金，獨(dú)家出租公司收取0.5個(gè)月管理傭金，其余1個(gè)月傭金作為其它代理公司的聯(lián)動(dòng)收益，但獨(dú)家出租公司必須負(fù)責(zé)篩選租戶（包括對(duì)公司性質(zhì)、規(guī)模、租期以及租金的要求

7、）；出售者承諾：給予銷售總價(jià)1%的額外優(yōu)惠。結(jié)果：避免小業(yè)主互相競(jìng)價(jià)降低租金，使租客品質(zhì)下降，最終使資產(chǎn)價(jià)值降低。資產(chǎn)管理服務(wù)內(nèi)容增加：1） 資產(chǎn)融資功能2） 二手房銷售平臺(tái)2、商業(yè)地產(chǎn)的投資機(jī)會(huì)答：1）超發(fā)貨幣的流動(dòng)方向：一是股票市場(chǎng)，二是房地產(chǎn)市場(chǎng)。2）各地紛紛出臺(tái)住宅“限購(gòu)令”以及首付提高、利息提高等政策，貨幣或?qū)⒘飨蛏剔k物業(yè)市場(chǎng)。3）商辦物業(yè)價(jià)值低估：A、供應(yīng)量稀缺：從北京寫字樓供應(yīng)市場(chǎng)來(lái)看，東南半環(huán)未來(lái)三年內(nèi)沒(méi)有新增寫字樓土地供應(yīng)，國(guó)貿(mào)、CBD有部分供應(yīng)，但全部為整售或自持，供給極為稀缺；B、價(jià)值被低估：目前北京高檔公寓的租金回報(bào)率僅為1%-2%，而辦公和商鋪?zhàn)饨鸹貓?bào)率可達(dá)4%-5%

8、。而價(jià)格“商住倒掛”現(xiàn)象極為嚴(yán)重，商辦物業(yè)價(jià)值被低估。4）政策引導(dǎo)：政府對(duì)商辦物業(yè)不會(huì)限制，因?yàn)樯剔k物業(yè)的發(fā)展，能夠增加稅收、擴(kuò)大就業(yè)、提升城市形象，對(duì)于解決社會(huì)問(wèn)題有一定的積極作用。3、亞奧中軸商務(wù)區(qū)發(fā)展歷程開元首創(chuàng)北環(huán)中心、城建大廈中興環(huán)球貿(mào)易中心、盤古大觀巔峰金澳國(guó)際磐石奧運(yùn)南區(qū)地塊、薊門橋地塊4、租賃市場(chǎng)A、標(biāo)桿項(xiàng)目： 1）盤古大觀： 租金：8-10元/平米*天； 租客：標(biāo)桿企業(yè)租客IBM，租賃面積20000余平米。 2）環(huán)球貿(mào)易中心： 租金：7-8元/平米*天； 租客：OKI/日本電通/格蘭富水泵/奧迪/國(guó)投遠(yuǎn)東等 B、二級(jí)項(xiàng)目： 1）城建大廈： 租金：5-6元/平米*天； 租客：中

9、化道達(dá)爾/長(zhǎng)盛基金/安博教育/物流、建筑工程、科技、軟件、房地產(chǎn)、廣告類2）北環(huán)中心： 4-4.5元/平米*天； 華夏商品交易/君泰律師/中國(guó)外輪理貨/西岸教育/中咨正達(dá)交通工程/中國(guó)政法大學(xué)法律咨詢處/北京雷音時(shí)代科技公司/雅森國(guó)際展覽有限公司/生物、工程類、醫(yī)藥、教育類公司為主 1） 這個(gè)區(qū)域是北京政商商圈的唯一代表，也是央企國(guó)企最集中的區(qū)域，是北京最有潛力的商圈，周邊環(huán)球貿(mào)易中心租金價(jià)格在7-8元/天.平米，北環(huán)中心的租金在4-4.5元/天.平米，我們前期最保守租金價(jià)格估算在5元/天.平米，根據(jù)高和價(jià)值定價(jià)法的理論反算，能保證客戶投資回報(bào)率在5%是最實(shí)際的租賃回報(bào)。2） 目前周邊市場(chǎng)寫字

10、樓租金價(jià)格大致在4.5元/m2 -8元/m2之間，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目租金價(jià)格在4.5元/m2-5元/m2之間。3） 以周邊最低租金在44.5元/天.平米的北環(huán)中心為對(duì)比，金澳國(guó)際擁有層高10.2米的豪華精裝大堂，無(wú)可挑剔的景觀視野，比鄰馬甸公園，5A智能化配置，臨近地鐵10號(hào)線交通方便，目前預(yù)估在5元/天.平米是完全可以實(shí)現(xiàn)。4） 此項(xiàng)目租金定價(jià)在5元/m2是非常合理主要原因是亞奧商圈目前高檔寫字樓比較少，供需關(guān)系不是很平穩(wěn)，奧運(yùn)會(huì)以后，亞奧區(qū)域的熱度在不斷升溫，隨著中冶、中建、保利等大型企業(yè)的帶動(dòng)整個(gè)此區(qū)域的逐漸成熟，區(qū)域租金水平自然也會(huì)水漲船高，且租金收益比較平穩(wěn)。6、 公寓銷售結(jié)果不佳的原因？答

11、：1） 公寓為酒店立項(xiàng)，且面積偏小，大部分都是100平米以下的小戶型。在住宅市場(chǎng)受到重創(chuàng)的前提下，這種依附于住宅衍生的產(chǎn)品市場(chǎng)表現(xiàn)不佳也是正常的，說(shuō)明客戶沒(méi)有形成對(duì)小戶型公寓投資的認(rèn)可。2） 因?yàn)楸边叺目蛻羧后w比較特殊，財(cái)富價(jià)值比較高，對(duì)于40-50m2的酒店需求不高、和東區(qū)形成很大反差，對(duì)于寫字樓不一樣，可推出的5A級(jí)寫字樓量少，幾乎是空白，所以這樣的產(chǎn)品是很好的機(jī)會(huì)。3） 此地區(qū)一直是大面積豪宅比較好賣，像這種酒店式公寓在CBD買的人比較多，不適合此地區(qū)人群;政府現(xiàn)在打壓住宅和類住宅，這就導(dǎo)致好多投資者改投商辦物業(yè);產(chǎn)品定位有偏差不符合市場(chǎng)需求;此地周圍政商結(jié)合，都是高官及富人，這些人一般

12、都會(huì)選擇周圍的豪宅。4）a增值潛力通脹等經(jīng)濟(jì)因素導(dǎo)致北京商辦物業(yè)價(jià)格在明年有較大上漲空間，且金澳國(guó)際寫字樓是今年底到2011年上半年唯一可售寫字樓項(xiàng)目，所以寫字樓升值空間遠(yuǎn)高于公寓。 b.售后服務(wù)金澳國(guó)際寫字樓嚴(yán)格按照高和投資資產(chǎn)精裝修理念有專業(yè)團(tuán)隊(duì)為客戶提供統(tǒng)一出租管理等相關(guān)服務(wù)為投資型客戶穩(wěn)定專業(yè)的售后服務(wù)。5）以2010年為一個(gè)截點(diǎn)，前10年將是住宅市場(chǎng)為主導(dǎo)，未來(lái)10年將是商辦物業(yè)為核心，住宅對(duì)應(yīng)的是民生，由于近兩年住宅價(jià)格快速上漲，政府不希望民生出問(wèn)題，出臺(tái)了一系列的調(diào)控政策打壓住宅市場(chǎng)，但是商業(yè)地產(chǎn)不在政策調(diào)控范圍內(nèi)，而金澳國(guó)際項(xiàng)目位于北三環(huán)亞奧中軸商務(wù)區(qū)的核心位置，得天獨(dú)厚的位置及整個(gè)項(xiàng)目的高端品質(zhì)，勢(shì)必為投資客戶帶來(lái)豐厚的收益。7、商業(yè)定位？答：1） 高和此次收購(gòu)的是寫字樓整棟，商業(yè)也是辦公樓正投影以下的部分，整體規(guī)模不大，總計(jì)約5000多平米。主要定位方向還是作為寫字樓的商業(yè)配套，業(yè)態(tài)會(huì)以品牌餐飲和銀行為主。2） 金澳國(guó)際周邊有大量住宅區(qū)而項(xiàng)目周邊也有中航油、國(guó)家質(zhì)檢總局等大型國(guó)企及其他企事業(yè)單位，如本項(xiàng)目1-2層局部為大型超市，其他部分做一些高端餐飲是比較合適的。3） 我們的商業(yè)會(huì)作為寫字樓的配套商業(yè)來(lái)規(guī)劃，商業(yè)總體面積不大以商務(wù)簡(jiǎn)餐及金融服務(wù)業(yè)為主要業(yè)態(tài)，輔以小型便利超市等。4） 商業(yè)業(yè)態(tài)以品牌餐飲金融服務(wù)業(yè)為主,以一些類似屈臣