穗更新規(guī)字〔2017〕3號廣州市舊村莊全面改造成本核算辦法

1、廣州市城市更新局關于印發(fā)廣州市舊村莊全面改造成本核算辦法的通知統(tǒng)編號GZ0320170161文 號穗更新規(guī)字2017 3號文件類型市城市更新局發(fā)布機關廣州市城市更新局發(fā)文日期2017-12-29實施日期2017-12-29失效日期2019-12-28穗更新規(guī)字20173號廣州市城市更新局關于印發(fā)廣州市舊村莊全面改造成本核算辦法的通知各有關單位：現(xiàn)將廣州市舊村莊全面改造成本核算辦法印發(fā)給 你們，請認真貫徹執(zhí)行，執(zhí)行中遇到的問題，徑向市城市更 新局反映。廣州市城市更新局2017年12月29日廣州市舊村莊全面改造成本核算辦法第一條為進一步明確舊村莊全面改造成本核算標準，規(guī)范舊村莊全面改造成本的核算方

2、式，科學測算項目改造成 本，根據(jù)廣州市城市更新辦法和廣州市舊村莊更新實 施辦法，制訂本辦法。第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)城市更新片區(qū) 策劃方案、項目實施方案編制和審核階段對舊村莊進行的全 面改造復建安置成本核算。第三條舊村莊全面改造成本主要包括前期費、臨遷費、拆運費、復建費、農(nóng)轉(zhuǎn)用及不可預見費等。前款所稱前期費是指包含基礎數(shù)據(jù)調(diào)查費、片區(qū)策劃方案編制費、項目實施方案編制費在內(nèi)的項目前期工作費用。第四條現(xiàn)狀建筑拆運費按不高于每平方米30元的標準核算（包括含拆卸、余泥排放等費用）；搬家補償費按每 戶2000元的標準核算（含搬出、搬進費用）；屋內(nèi)裝有電 話、有線電視等設施需遷移的，按有關主管部

3、門規(guī)定的標準 計算遷移費。第五條歷史建筑保護費用（遷建或修繕）根據(jù)具體的歷史建筑保護方案確定，并計入改造成本。第六條 在不突破規(guī)劃建筑總量的情況下，舊村莊改 造范圍內(nèi)安置住宅復建總量按照“棟”或者“戶”兩種方式 進行核定。住宅復建總量不含住宅公建配套建筑面積。（一）以“棟”的方式核定的，住宅復建總量按照每棟 住宅280平方米乘以改造范圍內(nèi)合法住宅建筑的總棟數(shù)，或以合法住宅建筑基底總面積的 3.5倍，并以不超過10%的比 例上浮后核定。（二）以“戶”的方式核定的，住宅復建總量按照每戶 280平方米乘以改造范圍內(nèi)的總戶數(shù)進行核定?！皯簟钡暮?定標準按照本市村莊規(guī)劃建設管理的相關規(guī)定執(zhí)行。以上所稱“

4、合法住宅建筑”指有房屋產(chǎn)權證、村鎮(zhèn)建房 許可證、宅基地證、2007年6月30日前的有關批準使用房屋宅基地的證明或區(qū)政府實施村民建房登記管理的證明等 文件的住宅建筑。第七條舊村莊改造范圍內(nèi)安置住宅復建改造成本的核定有以下幾種情形：（一）合法住宅建筑與 2007年6月30日前建成經(jīng)村集 體經(jīng)濟組織批準的三層半以下住宅建筑的總量不超過核定復建總量的，準予按照按1:1復建，并計入改造成本；其與復建總量差額可作為安置住宅權益面積予以復建，權益面 積建安費用由村民自籌，不計入改造成本。（二）合法住宅建筑與 2007年6月30日前建成經(jīng)村集 體經(jīng)濟組織批準的三層半以下住宅建筑的總量超過核定復建總量的，按核定

5、復建總量復建，超出面積可按房屋重置價 給予貨幣補償，或在不超過集體經(jīng)濟物業(yè)復建總量的前提下， 可按照住宅租金收益和物業(yè)租金收益相當?shù)脑瓌t，按比例折 算轉(zhuǎn)化為集體商業(yè)物業(yè)，計入改造成本。（三）2007年6月30日前建成經(jīng)村集體經(jīng)濟組織批準的三層半以下住宅建筑的總量之外的建筑，可按每平方米1500元核算給予房屋建筑成本補償，計入改造成本。（四）2007年6月30日后建成的違法建筑， 不計入改造 成本。村民戶籍證明應取得當?shù)毓矙C關確認，其中用于核算住宅權益建筑面積的村民戶數(shù)應由區(qū)按“戶”的條件審核確 認。第八條舊村莊改造范圍內(nèi)集體經(jīng)濟物業(yè)復建總量可按現(xiàn)有建筑面積或用地范圍兩種方式核定。（一）以現(xiàn)有

6、建筑面積方式核定的，集體經(jīng)濟組織物業(yè)合法建筑面積按1:1核定復建量；2007年6月30日前建成 的無合法證明的建筑，按照現(xiàn)有建筑面積 2： 1核定復建量， 剩余面積可按房屋建筑成本補償計入改造成本；2007年6月30日后建成的違法建筑，不予核定。（二）以用地范圍方式核定的，包括納入舊村莊改造范圍的村級工業(yè)園、堆場、貨倉、露天停車場等用地，參照廣州市舊廠房更新實施辦法有關村級工業(yè)園的相關政策，即 按現(xiàn)有用地面積和容積率1.8 （毛）計算權益建筑面積，其建安費用由村集體自籌，不計入改造成本。改造主體可根據(jù)實際情況選擇其中一種方式核算村集體 經(jīng)濟物業(yè)復建總量。納入舊村莊改造的現(xiàn)狀合法建設用地屬 于已

7、批準未建或已建但尚未達到已批準建設規(guī)模的情況，可 按批準建設規(guī)模補足復建集體經(jīng)濟物業(yè)權益建筑面積，其建 安費用由村集體自籌，不計入改造成本。第九條 2007年6月30日前建成的無合法證明的住宅 和村集體物業(yè)建安成本價按每平方米1500元為基數(shù)，并按照當年我市居民消費價格指數(shù)（CPI）漲幅每年做相應調(diào)整核算。具體補償由村集體在不突破房屋建筑成本補償核定總 額的前提下自行統(tǒng)籌實施。第十條 臨遷費標準參照房屋管理部門最新發(fā)布的 廣州市房屋租金參考價，結合該區(qū)域市場實際租金和村 所在區(qū)域的市場租金水平評估確定。住宅臨遷費單價可在每平方米每月20元至40元范圍內(nèi)浮動；集體經(jīng)濟物業(yè)等商業(yè) 面積臨遷費單價可

8、在每平方米每月30元至60元范圍內(nèi)浮動合法的房屋建筑與 2007年6月30日前建成的準予復建 的建筑，舊村規(guī)模較大、整體實施改造、一次性搬遷的，可 按5年時間核算臨遷費用（即“準予復建的住宅建筑面積X 臨遷單價x 60個月+準予復建的集體物業(yè)建筑面積X臨遷單 價x 60個月”）；舊村規(guī)模較大、分期實施改造、分步搬遷 的，可按4年時間核算臨遷費用（即“準予復建的住宅建筑 面積X臨遷單價X 48個月+準予復建的集體物業(yè)建筑面積X 臨遷單價X 48個月”）。核算的權益建筑面積不得計算臨遷 費。2007年6月30日之后建成的違法建筑，不得計算臨遷 費。第十一條 舊村莊改造范圍內(nèi)規(guī)劃的市政配套及公共 服

9、務設施應無償移交政府及相關職能部門，設施用地應當與 融資用地同步轉(zhuǎn)為國有。其中非經(jīng)營性的設施建設投資均計 入改造成本，并優(yōu)先配套建設。第十二條復建成本的計算應根據(jù)復建住宅及其配套設施，復建經(jīng)濟物業(yè)的建設等級，嚴格按照舊村莊改造成 本構成一覽表核定的綜合單價（包含前期費、含深基坑支 護地下室的單體建安工程費、小區(qū)配套設施費、預備費等） 標準執(zhí)行。第十三條整合權屬范圍外周邊地塊的改造成本，按照政府土地整備有關規(guī)定由專業(yè)機構進行評估。第十四條不可預見費按總改造成本的 3%計算，確實需要突破的，最高不超過5%用于安置補償過程中實際發(fā)生 但又未納入改造成本部分的費用。包括拆遷補償安置協(xié)議簽 訂、動遷獎勵

10、、風險評估、集體經(jīng)濟物業(yè)租賃合同提前解約、 停業(yè)損失補償?shù)任从嬋敫脑斐杀镜馁M用。第十五條舊村莊改造個案需突破以上條款規(guī)定的核算標準或需在成本構成項目以外新增加專項成本的，需提交 相應的證明材料，進行充分論證。第十六條拆遷補償安置方案（含具體細化的補償標準和操作辦法）由村集體在不突破總體改造成本的前提下自 行統(tǒng)籌實施。第十七條本辦法自發(fā)布之日起實行，有效期兩年。廣州市舊村莊全面改造成本核算辦法（穗更新規(guī)字20162號）同時廢止。附件：舊村莊全面改造成本構成一覽表公開方式：主動公開附件舊村莊全面改造成本構成一覽表序號項目單位單價備注、八前期費用前期費1.1基礎數(shù)據(jù)調(diào)查費（主要是土地、房 屋測繪、附

11、著物清點及成果核查）按照國測字20023 號文，土地測量按每 公頃用地0.5萬元計 算；根據(jù)國測字2002 3號文，房屋測量按 2.72元/平方米計算。 基礎數(shù)據(jù)成果核查費， 按測繪費總和的20%計 算。1.2片區(qū)策劃方案編制費萬元/公頃2.5包含策劃研究、控制性 詳細規(guī)劃用地方案、城 市設計深化、經(jīng)濟可行 性評估等4個方面的費 用。需要開展專項評估 的，其評估費根據(jù)實際 情況確定。w 10公頃 時，按40萬/每項目。序號項目單位單價備注1.3項目實施改造方 案 編制費萬元/公頃3根據(jù)原指引，單價 不咼于3萬兀/公頃。 10公頃時，按40萬/每 項目。拆 遷 費 用-住宅2.1有產(chǎn)權證2.1.

12、1臨遷費元/m2 月20 40按5年（或4年）計算。2.1.2房屋拆運費用元/m2302.2無產(chǎn)權證2.2.1房屋拆運費用元/m2302.2.1房屋建筑成本補償元/m21500按此標準核算補償總 值，具體單棟建筑補償 由改造主體根據(jù)實際情 況予以核定。三集體物業(yè)3.1有產(chǎn)權證3.1.1臨遷費元/m2 月30 60按5年（或4年）計算。序號項目單位單價備注3.1.2房屋拆運費用元/m2303.2無產(chǎn)權證3.2.1房屋拆運費用元/m2303.2.2房屋建筑成本補償元/m21500按此標準核算補償總 值，具體單棟建筑補償 由改造主體根據(jù)實際情 況予以核定。四祠堂等歷史建筑4.1修繕費元/m2以具體保

13、護方案確疋金 額為準。4.2遷建費元/m2以具體保護方案確疋金 額為準。五其他補償5.1搬家補償元/戶20005.2電話、有線電視等遷移費屋內(nèi)裝有電話、有線電 視等設施需遷移的，按 每戶200元計算遷移 費。復建六建設費用單價包含前期費、單體建安工程費、小區(qū)配套序號項目單位單價備注費用設施費、預備費等。6.1住宅（6層及6層以下）元/m23046單價不包含地下室、不 裝電梯、不配中央空調(diào)。6.2住宅（7層及7層 以上，總高度100 米以下）元/m24157單價包含地下室、裝電 梯、不配中央空調(diào)。6.3住宅（總高度120米以下）元/m242686.4住宅（總高度160米以下）元/m249606.

14、5辦公樓（6層及6層以上，總高度100米以下）元/m23620單價包含地下室、裝電 梯、配中央空調(diào)。6.6辦公樓（總高度100米以上300米以下）元/m275256.7商場元/m251606.8教學樓元/m22660單價不包含地下室、不 裝電梯、不配中央空調(diào)。序號項目單位單價備注6.9教學樓元/m24153單價包含地下室、裝電梯、不配中央空調(diào)。6.10市政基礎設施建設按照原指引規(guī)定， 根據(jù)改造范圍周邊市政 工程情況，可選擇按實 際工程量計算或6億/ 平方公里計算。其/、他費用七地質(zhì)處理專項評估。7.1不良地質(zhì)處理費用專項評估。7.2場地環(huán)境調(diào)查及風險評估和污染場地土壤修復專項評估。八土地農(nóng)轉(zhuǎn)用費用涉及農(nóng)轉(zhuǎn)用的才計算， 包含耕地開墾費、耕地 占用稅、新增建設用地 土地有償使用費及新采 地開發(fā)建設基金等，具 體按照國土規(guī)