小產(chǎn)權房買賣合同的效力和法律風險分析范本

1、小產(chǎn)權房買賣合同的效力和法律風險分析城市房價的飛漲帶動了小產(chǎn)權房的出現(xiàn)，但是小產(chǎn)權房沒有國家發(fā)放的土地使用證和預售許可證，按照國家的相關要求，“小產(chǎn)權房”不得確權發(fā)證，不受法律保護。所謂產(chǎn)權證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權證。小產(chǎn)權房的購房合同在國土房管局不會給予備案，是屬于無效合同。本文就小產(chǎn)權房買賣合同效力問題以具體案例的形式為大家分析，僅作參考。【案例介紹】2010年1月，北京市門頭溝區(qū)某村村民陰女士與某單位科員朱先生簽訂房屋買賣協(xié)議，將自己的一套小產(chǎn)權房以45萬元出售給朱先生。簽約前，朱先生已經(jīng)知道該房屋是小產(chǎn)權房，因為小產(chǎn)權房價格比商品房價格有明顯優(yōu)勢，才選擇購買用于自己使用。簽訂協(xié)議并支

2、付房款后，朱先生與村委會也簽署了入住協(xié)議，完成了房屋交付并實際使用。此后，房價不斷上漲。2013年10月，陰女士認為其與朱先生簽訂的協(xié)議違反國家關于“小產(chǎn)權房禁售”的規(guī)定，協(xié)議屬于無效合同，于是到法院起訴買房人朱先生，請求法院判令雙方合同無效。門頭溝區(qū)法院審理后認為，本案買賣雙方簽訂協(xié)議時對于該房屋為小產(chǎn)權房的事實均知情，房屋買賣協(xié)議是當事人真實意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應為有效合同。2013年12月，法院作出判決，對于陰女士要求確認合同無效的訴訟請求，不予支持。陰女士不服判決，已提起上訴，上訴案件仍在審理之中?！韭蓭煼治觥恳弧⑸鲜雠袥Q是否意味著“小產(chǎn)權房”買賣全面合法化呢

3、?答案是否定的。根據(jù)占用土地性質(zhì)和取得規(guī)劃許可的不同，小產(chǎn)權房買賣合同的法律效力存在相應不同的結果：（一）合法小產(chǎn)權房買賣合同一般具有法律效力合法的小產(chǎn)權房，指擁有宅基地使用權證，取得規(guī)劃許可、施工許可證，并辦理了房屋產(chǎn)權證的村民自住房。上面案件中涉及的小產(chǎn)權房即屬于合法的小產(chǎn)權房。1、這類小產(chǎn)權房，具備合法的產(chǎn)權證明，法律規(guī)定可以在本集體經(jīng)濟組織成員（即同村村民）之間轉讓。2、對于向外村村民以及城鎮(zhèn)居民出售的行為，盡管土地管理法第六十三條“農(nóng)村集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用與非農(nóng)業(yè)建設”、城市房地產(chǎn)管理法第三十八條“未依法登記領取權屬證書的房地產(chǎn)，不得轉讓”、國務院辦公廳關于嚴

4、格執(zhí)行有關農(nóng)村集體建設用地法律和政策的通知等現(xiàn)行法規(guī)仍做出禁止性規(guī)定，但這些規(guī)定并不屬于效力性強制性規(guī)范，不能以此確認房屋買賣合同的效力。從目前司法實踐來看，對小產(chǎn)權房買賣合同效力的認定主要適用合同法，而合同法的基本精神是意思自治、誠實信用。如確認此類合同無效，出賣方很可能在違規(guī)出賣房屋獲得利益后，再基于土地升值、拆遷補償?shù)仍蛑鲝埡贤瑹o效，使遵守誠實信用原則的買房者蒙受損失，從而損害社會的公序良俗和誠實信用的社會根基。因此，合法的小產(chǎn)權房買賣體現(xiàn)了當事人意思自治的原則，司法判決基本傾向于認定合同有效。主要法律依據(jù)包括：最高人民法院關于當前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導意見（法發(fā)2

5、00940號）第十五條“人民法院應當注意根據(jù)合同法解釋（二）第十四條之規(guī)定，注意區(qū)分效力性強制規(guī)定和管理性強制規(guī)定。違反效力性強制規(guī)定的，人民法院應當認定合同無效;違反管理性強制規(guī)定的，人民法院應當根據(jù)具體情形認定其效力?！鄙綎|省高級人民法院關于印發(fā)全省民事審判工作會議紀要的通知（魯高法2011297號）第二條第（三）項規(guī)定“城市房地產(chǎn)管理法第38、39條的規(guī)定是法律限制未依法登記取得權屬證書的房屋轉讓的管理性規(guī)范，而非效力性規(guī)范，未取得權屬證書的房屋買賣合同不違反法律的強制性規(guī)定，應依法認定有效?！保ǘ┻`法小產(chǎn)權房買賣合同一般不具有法律效力或處于效力待定狀況違法的小產(chǎn)權房，即非法占用集體用

6、地或者閑置的國有土地，將農(nóng)村集體用地使用權變相流轉或改變國有土地使用性質(zhì)，在沒有土地使用證、規(guī)劃許可證、施工許可證的情況下，進行非法建設，并直接在市場上銷售的“三無”違法建筑。與農(nóng)民合法所有的農(nóng)村房屋不同，這類小產(chǎn)權房沒有土地使用權證，沒有規(guī)劃、土地、建設等部門的審批，建造時就已經(jīng)違反了城市管理法和土地管理法的規(guī)定，屬于無法辦理房屋產(chǎn)權登記的違法建筑，具有先天違法性。對于這類違法小產(chǎn)權房買賣合同，一般有兩種處理方式：1、直接認定合同無效：作為買賣合同標的物的房屋，即違法建造的小產(chǎn)權房本身就是違法建筑，不能發(fā)生設立物權的法律效果，根本不能流轉，作為合同的標的也就無法實現(xiàn)，無法發(fā)生法律上的效力。而

7、且這種違法小產(chǎn)權房買賣行為絕大多數(shù)是在損害城市規(guī)劃環(huán)保、公益事業(yè)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體公共利益的前提下實施的，如認定合同有效相當于變相鼓勵違法建設，因此以認定合同無效為基本原則。主要法規(guī)依據(jù)：國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設部于2013年11月下發(fā)關于堅決遏制違法建設、銷售“小產(chǎn)權房”的緊急通知，指出“建設、銷售小產(chǎn)權房，嚴重違反土地和城鄉(xiāng)建設管理法律法規(guī)，不符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)建設規(guī)劃，不符合土地用途管制制度，沖擊了耕地保護紅線，擾亂了土地市場和房地產(chǎn)市場秩序，損害了群眾利益，影響了新型城鎮(zhèn)化和新農(nóng)村建設的健康發(fā)展，建設、銷售和購買小產(chǎn)權房均不受法律保護?！鄙綎|省高級人民法院關于印發(fā)全省民事審判工作會議紀

8、要的通知（魯高法2011297號）第一條第（七）項規(guī)定“當事人之間以違法建筑為標的物簽訂的買賣、租賃合同發(fā)生的爭議，人民法院應當依法受理，并依法確認以違法建筑為標的物的買賣、租賃合同無效?！焙Ｄ鲜「呒壢嗣穹ㄔ?011年2月通過的關于辦理商品房買賣合同糾紛案件的指導意見（試行）第22條規(guī)定“城鎮(zhèn)居民就農(nóng)村集體土地上修建的小產(chǎn)權房與他人所簽訂的買賣合同無效，由此而造成的損失由雙方按過錯責任大小分擔。”因此，對于這類違法小產(chǎn)權房買賣合同，很多法院都傾向于判決合同無效。2、認定合同效力待定，對違法小產(chǎn)權房糾紛按“先行政后司法”原則處理：目前我國違法建設的小產(chǎn)權房數(shù)量巨大，是歷史長期積累下來的現(xiàn)實問題和

9、社會問題。盡管其合法性存在問題，但確實在一定程度上解決了城鎮(zhèn)中低收入階層的居住需求。如果一律認定合同有效，將會進一步破壞國家土地管理和城市規(guī)劃制度，影響城市科學發(fā)展，并沖擊耕地保護制度，直接威脅中國的糧食安全。反之，如果一刀切地全部否定合同效力，則會直接觸及中低收入階層的切身利益，激化社會矛盾，產(chǎn)生大量糾紛，影響社會穩(wěn)定，同時也對社會資源造成巨大浪費。因此，在處理違法小產(chǎn)權房買賣合同問題上，既要維護社會公共利益、公序良俗，又要尊重合同自由、誠實信用原則。在各種價值沖突中，以效力待定方式處理違法小產(chǎn)權房買賣合同問題符合利益最大化原則。中華人民共和國合同法第五十一條規(guī)定，“無處分權的人處分他人財產(chǎn)

10、，經(jīng)權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效?！睋?jù)此規(guī)定，由于違法的小產(chǎn)權房具有的先天違法性，建設方或銷售方本身不具有這類房屋的所有權和處分權，買賣合同自然處于效力待定狀態(tài)。即合同訂立之后，違法建設者依法補辦了有關土地管理和城市規(guī)劃方面的手續(xù)，違法建筑從違法轉為合法，合同的效力得以補正而有效;相反，如果嚴重影響城市規(guī)劃或耕地保護規(guī)定，不能補辦相關手續(xù)的，合同就歸于無效。主要法規(guī)依據(jù)：廣東省高級人民法院全省民事審判工作會議紀要（粵高法2012240號）第69條規(guī)定，“當事人因農(nóng)村宅基地或房屋買賣合同引發(fā)的糾紛，屬于平等主體之間的民事法律關系，應作為民事案件受理。當事人的訴訟請

11、求涉及違法用地或違法建筑，需先由行政主管部門處理后才能確定其財產(chǎn)權益關系的，不予受理，告知當事人先向行政主管部門申請?zhí)幚?。”二、購買“小產(chǎn)權房”面臨哪些法律風險?1、無法取得房屋使用權：中華人民共和國合同法第五十八條規(guī)定，“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還?！边`法小產(chǎn)權房的建設、銷售者不具備房屋建設、銷售資格，沒有在政府部門登記備案。現(xiàn)實中因小產(chǎn)權房一房兩賣、房屋爛尾、買賣合同無效等情況，導致大量購房者無法取得房屋占有使用權，在合同無效情況下也無法獲得法律支持。2、不能辦理房產(chǎn)證：國土資源部、財政部、農(nóng)業(yè)部聯(lián)合下發(fā)的關于加快推進農(nóng)村集體土地確權登記發(fā)證工作的通知（國土資發(fā)

12、201160號）第十條規(guī)定，對于借戶籍管理制度改革或者擅自通過“村改居”等方式非經(jīng)法定征收程序將農(nóng)民集體所有土地轉為國有土地、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織非法出讓或出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設、城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權房”等違法用地，不得登記發(fā)證。3、不能上市交易：小產(chǎn)權房不是商品房，即使是合法的小產(chǎn)權房目前也沒有完全放開流轉，不能上市交易，無法辦理抵押貸款，無法對抗國家的征地和拆遷，購房者很難得到補償。即使將來可以上市交易，也會采取類似經(jīng)濟適用房上市交易的規(guī)則，向國家補繳土地出讓金等費用，這樣小產(chǎn)權房的價格優(yōu)勢就并不突出了。4、沒有質(zhì)量保證：目前，絕大多數(shù)的違法小產(chǎn)權房在建造時，無規(guī)劃

13、許可、無土地使用證、無建筑施工許可，也沒有施工監(jiān)理、竣工驗收，是沒有任何質(zhì)量保證的違法建筑。很多小產(chǎn)權房在實際使用中出現(xiàn)墻體裂縫、房屋漏水、隔音效果差等質(zhì)量問題，更無法達到防風、抗震、防水、消防的建筑規(guī)范和標準。一旦發(fā)生房屋質(zhì)量糾紛，甚至變成危房或房屋倒塌，購房者想維權都找不到對象，只能自行承擔損失。5、可能被強制拆除或沒收：中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法第六十四條規(guī)定，“未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進行建設的，由縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責令停止建設;無法采取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒收實物或者違法收入，可以并處建設工程造價百分之十以下的罰款?！币坏┻`法小產(chǎn)權房被依法強制拆除或者沒收，購房者將無法獲得任何補償，面臨血本無歸的巨大風險。例如：2012年6月至2013年11月，北京共清理認定83個“小產(chǎn)權房”項目，涉及土地面積5000畝，總建筑面積約381萬平方米，其中，7個小產(chǎn)權房項