1、杭州市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法試行

1、杭州市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法試行各區(qū)、縣（市）物價(jià)局、建設(shè)局（房管局）：為規(guī)范我市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，保障業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)中華 人民共和國價(jià)格法、物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)管理辦法、浙江省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí) 施辦法（試行）和杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例等有關(guān)規(guī)定，我們制定了杭州市物業(yè)服 務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法（試行），現(xiàn)印發(fā)給你們，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行。本辦法實(shí)施前，按 原來的價(jià)格管理形式，已由各級政府價(jià)格主管部門核定（確認(rèn)）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的， 執(zhí)行期限按原文件規(guī)定。杭州市物價(jià)局 杭州市房產(chǎn)管理局二OO五年十二月九日杭州市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法（試行）第一條 為規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，保障業(yè)主和物業(yè)管理

2、企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)中 華人民共和國價(jià)格法、物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)管理辦法、浙江省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理 實(shí)施辦法（試行）和杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦 法。第二條 凡在杭州市區(qū)內(nèi)（不含蕭山、余杭）從事物業(yè)服務(wù)并收費(fèi)的物業(yè)管理企業(yè)， 以及對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)施管理的各級價(jià)格主管部門和房產(chǎn)行政主管部門（以下簡稱物業(yè) 行政主管部門），均應(yīng)遵守本辦法第三條 本辦法所稱的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定， 為業(yè)主提供房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境 衛(wèi)生和秩序等服務(wù)，向業(yè)主收取的費(fèi)用。第四條 政府提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機(jī)制選

3、擇物業(yè)管理企業(yè)；鼓 勵(lì)物業(yè)管理企業(yè)開展正當(dāng)?shù)膬r(jià)格競爭，禁止價(jià)格欺詐，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)通過市場競爭 形成。第五條杭州市各級價(jià)格主管部門會(huì)同同級物業(yè)行政主管部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)服務(wù) 收費(fèi)政策的實(shí)施和監(jiān)督管理工作。第六條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)的原則。第七條本辦法所指的物業(yè)服務(wù)應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：（一）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用管理和維護(hù)保養(yǎng)；二）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共場所的清掃保潔、生活垃圾的收集、清理和化糞池的清理；（三）公共綠地、花草樹木的養(yǎng)護(hù)、管理；（四）協(xié)助公安部門維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序、進(jìn)行安全防范；（五）物業(yè)裝飾、裝修中有關(guān)管理服務(wù)；（六）物業(yè)維修

4、、更新費(fèi)用的帳目管理和物業(yè)檔案資料管理。（七）物業(yè)管理企業(yè)接受委托的其他公共性服務(wù)內(nèi)容。第八條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)根據(jù)物業(yè)的類型、物業(yè)服務(wù)的不同階段、提供服務(wù)的性質(zhì)、特 點(diǎn)等不同情況，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)。普通住宅小區(qū)的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)；別墅、排屋等高標(biāo)準(zhǔn)住宅、非 住宅物業(yè)，以及業(yè)主委員會(huì)成立后的普通住宅小區(qū)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)；為 業(yè)主個(gè)別需要提供的代辦服務(wù)和其它特約服務(wù)等收費(fèi)，除政府部門有規(guī)定的外，實(shí)行市 場調(diào)節(jié)價(jià)。第九條 普通住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行分等級定價(jià)。 根據(jù)中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)印 發(fā)的普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)及省物價(jià)局、省建設(shè)廳印發(fā)的浙江省普

5、通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等級考評目錄，結(jié)合杭州市的實(shí)際情況，制定杭州市普通 住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等級評分標(biāo)準(zhǔn) （見附表 1）及杭州市普通住宅小區(qū)前期物業(yè)服 務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（見附表 2）。第十條 普通住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，先由物業(yè)管理企業(yè)（或開發(fā)建設(shè)單位）按 照住宅小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)的方案，根據(jù)杭州市普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等級評 分標(biāo)準(zhǔn)及杭州市普通住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，暫定小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)收 費(fèi)等級和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。待住宅交付使用六個(gè)月后，由物業(yè)管理企業(yè)向價(jià)格主管部門申報(bào)， 價(jià)格主管部門對其服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量等進(jìn)行考評后確定。實(shí)行招投標(biāo)的普通住宅小區(qū) 前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向市物價(jià)局申報(bào)，未實(shí)

6、行招投標(biāo)的普通住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)收 費(fèi)向物業(yè)所在區(qū)價(jià)格主管部門申報(bào)。第十一條 普通住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立后， 業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)選用菜單式 服務(wù)，按照杭州市普通住宅物業(yè)菜單式服務(wù)參考收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，協(xié)商確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并 在物業(yè)服務(wù)合同中約定。杭州市普通住宅物業(yè)菜單式服務(wù)參考收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由市價(jià)格協(xié) 會(huì)與市物業(yè)管理協(xié)會(huì)另行制定公布。菜單式服務(wù)參考收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)公布前，業(yè)主委員會(huì)與物 業(yè)管理企業(yè)可參照杭州市普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等級評分標(biāo)準(zhǔn)及杭州市普通 住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，約定本住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級和具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并 在物業(yè)服務(wù)合同中明確。第十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)與普通住宅小區(qū)配套的教育、 醫(yī)療

7、衛(wèi)生配套設(shè)施物業(yè)服務(wù) 費(fèi)用按不超過所在住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的原則收取，并在物業(yè)服務(wù)合同中約定。普通住宅小區(qū)內(nèi)住宅經(jīng)批準(zhǔn)改為非住宅的，其物業(yè)服務(wù)收費(fèi)可按非住宅執(zhí)行，并在 物業(yè)服務(wù)合同中約定。第十三條 物業(yè)管理企業(yè)在申報(bào)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)時(shí)， 應(yīng)向價(jià)格主管部門提交工商行政管 理機(jī)關(guān)核發(fā)的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、物業(yè)行政主管部門核發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證 書、物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的申請報(bào)告、住宅小區(qū)物業(yè)管理的具體實(shí)施方 案及成本測算等資料。第十四條 普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)成本構(gòu)成包括以下部分：（）管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；（二）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；（三

8、）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護(hù)、秩序維護(hù)費(fèi)用；（四）辦公費(fèi)用；（五）物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施管理必備的固定資產(chǎn)折舊；（六）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；（七）經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意的其他費(fèi)用。第十五條納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時(shí) 交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由開發(fā)建設(shè)單位全額交納；已交付使用，但業(yè)主 或使用人未居住的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用按杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定收取。第十六條業(yè)主委員會(huì)（或開發(fā)建設(shè)單位）與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金 制等形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。包干制是指業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)管 理企業(yè)享有或承擔(dān)

9、的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。酬金制是指業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)預(yù)交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，物業(yè)管理企業(yè)在預(yù)收的物業(yè)服 務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出， 結(jié)余或不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。第十七條 實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)每年不少于一次向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情 況，接受業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督。業(yè)主或業(yè)主大會(huì)對公布的物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng) 及時(shí)答復(fù)。業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)對公布的收支帳目有異議的，可

10、聘請有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)進(jìn) 行審計(jì)。第十八條 實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企 業(yè)的酬金。第十九條 電梯、增壓水泵、 小區(qū)水系等高能耗設(shè)施設(shè)備運(yùn)行所需能耗費(fèi)用可以單獨(dú) 按實(shí)另行分?jǐn)?。具體分?jǐn)傓k法由業(yè)主或建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定，并在物業(yè)服 務(wù)合同中約定。第二十條 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過 專項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)成本或物業(yè)服務(wù)支出。第二十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng) 向最

11、終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)管理企業(yè)接受上述單位委托代收上述費(fèi)用的，雙方應(yīng)當(dāng) 簽訂委托協(xié)議，物業(yè)管理企業(yè)可向委托方收取代辦服務(wù)費(fèi)，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等 額外費(fèi)用。第二十二條 物業(yè)服務(wù)費(fèi)由物業(yè)管理企業(yè)按物業(yè)管理服務(wù)合同約定的期限向業(yè)主、 使 用人收取。未作約定的，預(yù)收期限不得超過 12 個(gè)月。物業(yè)服務(wù)費(fèi)自房屋交付使用、購房者（業(yè)主）可以領(lǐng)取鑰匙次月起計(jì)收。第二十三條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。 業(yè)主違反 物業(yè)服務(wù)合同約定 , 逾期不繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的， 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納 ; 逾期仍 不繳納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。業(yè)主與使用人約定由使用人繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的

12、 , 從其約定, 業(yè)主負(fù)連帶繳納責(zé)任。 物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí) , 原業(yè)主或者使用人應(yīng)當(dāng)及時(shí)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)。第二十四條 物業(yè)管理企業(yè)已接受委托實(shí)施物業(yè)服務(wù)并相應(yīng)收取服務(wù)費(fèi)的， 其它部門 和單位不得再向業(yè)主、使用人重復(fù)收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費(fèi)用。第二十五條 對住宅小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理過程中涉及的車輛停放服務(wù)、 裝修裝飾垃圾清 運(yùn)、代辦服務(wù)和其他特約服務(wù)等收費(fèi)，按政府價(jià)格主管部門有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，政府價(jià)格主 管部門未作規(guī)定的，由委托雙方協(xié)商確定，并在委托協(xié)議中約定。物業(yè)管理企業(yè)不得向業(yè)主（使用人）和裝修單位（裝修人）收取任何形式的裝修保 證金和裝修人員出入證工本費(fèi)等（遺失補(bǔ)證費(fèi)除外）。新建交付使用物業(yè)，因集中裝修搬

13、運(yùn)材料造成電梯轎廂、樓道墻地面、扶手等共用 部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞的，可由物業(yè)管理企業(yè)和裝修單位（裝修人）雙方協(xié)商給予一 次性修復(fù)補(bǔ)償，由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)在集中裝修過后統(tǒng)一修復(fù)。第二十六條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按規(guī)定提供相應(yīng)的服務(wù)， 并按照政府價(jià)格主管部門的 有關(guān)規(guī)定，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置做好明碼標(biāo)價(jià)工作。當(dāng)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等發(fā) 生變化時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在執(zhí)行新標(biāo)準(zhǔn)前將所調(diào)整的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行標(biāo)示，并標(biāo)明新 標(biāo)準(zhǔn)開始實(shí)行的日期。第二十七條 違反本辦法規(guī)定的價(jià)格違法行為， 由政府價(jià)格主管部門依照 中華人民 共和國價(jià)格法、價(jià)格違法行為行政處罰規(guī)定和關(guān)于商品和服務(wù)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)的 規(guī)定等規(guī)定予以處罰。

14、第二十八條 各縣（市）、蕭山區(qū)、余杭區(qū)可根據(jù)本辦法結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際制定物業(yè)服務(wù) 收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則，并報(bào)杭州市物價(jià)局、杭州市房產(chǎn)管理局備案。第二十九條 本辦法自 2006年1月 1日起執(zhí)行。杭州市物價(jià)局印發(fā)的杭州市物業(yè) 管理服務(wù)收費(fèi)管理辦法（杭價(jià)服 200367 號同時(shí)廢止。附件 1：杭州市普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等級評分標(biāo)準(zhǔn)（甲級）工程服務(wù)內(nèi)容與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)分值（一）基本要求1、企業(yè)具有二級資質(zhì)或相當(dāng)于二級資質(zhì)的服務(wù)水平，有專門的管理處辦公機(jī) 構(gòu)，辦公設(shè)施設(shè)備較先進(jìn)完備，應(yīng)用計(jì)算機(jī)等現(xiàn)代化管理手段進(jìn)行科學(xué)管理， 辦公場所整潔有序。222、服務(wù)與被服務(wù)雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同，雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確。3

15、、承接工程時(shí)，對住宅小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行認(rèn)真查驗(yàn)，驗(yàn)收手續(xù) 齊全。4、管理人員、專業(yè)操作人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或崗 位證書。5、有完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理、財(cái)務(wù)管理、檔案管理等制度健全。6管理服務(wù)人員著裝統(tǒng)一、佩戴標(biāo)志，行為規(guī)范，服務(wù)主動(dòng)、熱情。7、設(shè)有服務(wù)接待中心，公示24小時(shí)服務(wù)電話。急修半小時(shí)內(nèi)，其它報(bào)修按雙 方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場，有完整的報(bào)修、維修和回訪記錄。8根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)的，在顯著位 置公示服務(wù)工程與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。9、按有關(guān)規(guī)定和合同約定公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。10、按有關(guān)規(guī)定和合同約定規(guī)范使

16、用住房專項(xiàng)維修資金。11、每年至少1次征詢業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意見，滿意率 80鳩上。（二）服務(wù)管理1、對房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。122、根據(jù)房屋實(shí)際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬 于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；業(yè)主委員會(huì)成立后的小區(qū)，屬于大、中修范圍 的，及時(shí)編制維修計(jì)劃和住房專項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃，向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委 員會(huì)提出報(bào)告與建議，根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定，組織維修。工程服務(wù)內(nèi)容與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)3每日巡查1次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)。分值4、按照住宅裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和業(yè)主公約（業(yè)

17、主臨時(shí)公約）要求，建立完 善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規(guī)定審核業(yè)主 （使用人）的裝修方案， 告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)。每日巡查1次裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn) 象的，及時(shí)勸阻并報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)主管部門。5、對違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時(shí)勸阻，并報(bào)告業(yè)主委員 會(huì)和有關(guān)主管部門。6、小區(qū)主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖，主要路口設(shè)有路標(biāo)。各組團(tuán)、棟及單元（門）、戶和公共配套設(shè)施、場地有明顯標(biāo)志。工程服務(wù)內(nèi)容與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)分值（三）共用 設(shè)施 設(shè)備 養(yǎng)護(hù) 維修1、對共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù) （依法應(yīng)由專業(yè)

18、部門負(fù)責(zé)的除外）。202、建立共用設(shè)施設(shè)備檔案（設(shè)備臺帳），設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、檢查、維修、保養(yǎng) 等記錄齊全。3、設(shè)施設(shè)備標(biāo)志齊全、規(guī)范，責(zé)任人明確；操作維護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操 作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常。4對共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的， 及時(shí)組織修復(fù)；業(yè)主委員會(huì)成立后的小區(qū)，屬于大、中修范圍或者需要更新改 造的，及時(shí)編制維修、更新改造計(jì)劃和住房專項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃，向業(yè)主大 會(huì)或業(yè)主委員會(huì)提出報(bào)告與建議，根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定，組織維修或者更新改 造。工程服務(wù)內(nèi)容與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)5、載人電梯24小時(shí)正常運(yùn)行。分值6消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時(shí)啟用；消防通道暢通

19、。7、設(shè)備房保持整潔、通風(fēng)，無跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。8、小區(qū)道路平整，主要道路及停車場交通標(biāo)志齊全、規(guī)范。9、路燈、樓道燈完好率不低于95%10、容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標(biāo)志和防范措施；對可能發(fā)生的 各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急預(yù)案。（四）協(xié)助維護(hù) 公共 秩序1、小區(qū)主出入口 24小時(shí)站崗值勤。152、對重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)部位每1小時(shí)至少巡查1次；配有安全監(jiān)控設(shè)施的，實(shí)施24小時(shí)監(jiān)控。3、對進(jìn)出小區(qū)的車輛實(shí)施證、卡管理，引導(dǎo)車輛有序通行、停放。4、對進(jìn)出小區(qū)的裝修、家政等勞務(wù)人員實(shí)行臨時(shí)出入證管理。5、對火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時(shí)及時(shí)報(bào)告業(yè)主委員 會(huì)和有關(guān)部門，并協(xié)

20、助采取相應(yīng)扌日施。（五）保潔服務(wù)1、高層按層、多層按幢設(shè)置垃圾桶，每日清運(yùn) 2次。垃圾袋裝化，保持垃圾桶 清潔、無異味。212、合理設(shè)置果殼箱或者垃圾桶，每日清運(yùn) 2次，果殼箱、垃圾桶清潔無異味。3、小區(qū)道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃 2次；電梯廳、樓道每日清掃2 次，每周拖洗1次；一層共用大廳每日拖洗1次；樓梯扶手每日擦洗1次；共 用部位玻璃每周清潔1次；路燈、樓道燈每月清潔1次。及時(shí)清除道路積水、 積雪。工程服務(wù)內(nèi)容與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)4、共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月檢查1次，視檢查情況及時(shí)清掏；化糞池每月檢查1次，每半年清掏1次，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)清掏。分值5、二次供水水箱按規(guī)定清洗

21、，定時(shí)巡查，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。6根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況定期進(jìn)行消毒和滅蟲除害。（六）綠化養(yǎng)護(hù)管理1、有專業(yè)人員實(shí)施綠化養(yǎng)護(hù)管理。102、草坪生長良好，及時(shí)修剪和補(bǔ)栽補(bǔ)種，無雜草、雜物。3、花卉、綠籬、樹木應(yīng)根據(jù)其品種和生長情況，及時(shí)修剪整形，保持觀賞效果。4、定期組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍。5、定期噴灑藥物，預(yù)防病蟲害。備注：1凡是涉及業(yè)主委員會(huì)成立后予以考核的工程，在評定前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等級時(shí),相應(yīng)分值不作扣除。2、評分分值達(dá)到90分（含90分）以上的，符合本服務(wù)收費(fèi)等級要 求。杭州市普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等級評分標(biāo)準(zhǔn)（乙級）工程服務(wù)內(nèi)容與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)分值（一）基本要求1、企業(yè)具有三級資質(zhì)

22、或相當(dāng)于三級資質(zhì)的服務(wù)水平，有管理處辦公機(jī)構(gòu)，辦 公設(shè)施設(shè)備較完備，應(yīng)用計(jì)算機(jī)等現(xiàn)代化管理手段進(jìn)行科學(xué)管理，辦公場所整 潔有序。222、服務(wù)與被服務(wù)雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同，雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確。3、承接工程時(shí)，對住宅小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行認(rèn)真查驗(yàn)，驗(yàn)收手 續(xù)齊全。4、管理人員、專業(yè)操作人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或 者岡位證書。工程服務(wù)內(nèi)容與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)分值5、有完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理、財(cái)務(wù)管理、檔案管理等制度健全。6管理服務(wù)人員著裝統(tǒng)一、佩戴標(biāo)志，行為規(guī)范，服務(wù)主動(dòng)、熱情。7、公示24小時(shí)服務(wù)電話。急修1小時(shí)內(nèi)、其它報(bào)修按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場， 有報(bào)修、維修和回

23、訪記錄。遇緊急意外事件接電話后應(yīng)盡快到達(dá)現(xiàn)場。8、根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)的，在顯著 位置公示服務(wù)工程與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。9、按有關(guān)規(guī)定和合同約定公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。10、按有關(guān)規(guī)定和合同約定規(guī)范使用住房專項(xiàng)維修資金。11、每年至少1次征詢業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意見，滿意率 75%以上。（二）服務(wù)管理1、對房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。122、根據(jù)房屋實(shí)際使用年限，適時(shí)檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修， 屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；業(yè)主委員會(huì)成立后的小區(qū)，屬于大、中修范 圍的，及時(shí)編制維修計(jì)劃和住房專項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃

24、，向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主 委員會(huì)提出報(bào)告與建議，根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定，組織維修。3、每3日巡查1次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻 璃等，做好巡查記錄，并及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)。4、按照住宅裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和業(yè)主公約（業(yè)主臨時(shí)公約）要求，建立 完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規(guī)定審核業(yè)主（使用人）的裝修方 案，告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)。每3日巡查1次裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利 益現(xiàn)象的，及時(shí)勸阻并報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)主管部門。5、對違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時(shí)勸阻，并報(bào)告業(yè)主委工程服務(wù)內(nèi)容與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)分

25、值員會(huì)和有關(guān)主管部門。6小區(qū)主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖，各組團(tuán)、棟及單元（門）、戶有明顯 標(biāo)志。工程服務(wù)內(nèi)容與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)分值（三）共用設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護(hù) 維修.1、對共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù) （依法應(yīng)由專業(yè)部門負(fù)責(zé)的除外）。202、建立共用設(shè)施設(shè)備檔案（設(shè)備臺帳），設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、檢查、維修、保 養(yǎng)等記錄齊全。3、設(shè)施設(shè)備標(biāo)志齊全、規(guī)范，責(zé)任人明確；操作維護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備 操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常。4、對共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍 的，及時(shí)組織修復(fù)；業(yè)主委員會(huì)成立后的小區(qū)，屬于大、中修范圍或者需要更 新改造的，及時(shí)編制維修、更新改造計(jì)劃和

26、住房專項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃，向業(yè) 主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)提出報(bào)告與建議，根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定，組織維修或者更 新改造。5、載人電梯24小時(shí)正常運(yùn)行。6消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時(shí)啟用；消防通道暢通。7、設(shè)備房保持整潔、通風(fēng)，無跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。8、小區(qū)主要道路及停車場交通標(biāo)志齊全。9、路燈、樓道燈完好率不低于 90%10、容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標(biāo)志和防范措施；對可能發(fā)生的 各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急方案。（四）1、小區(qū)主出入口 24小時(shí)值勤。15工程服務(wù)內(nèi)容與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)分值協(xié)助2、對重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)部位每 2小時(shí)至少巡查1次。維護(hù)3、對進(jìn)出小區(qū)的車輛進(jìn)行管理，引導(dǎo)車輛有序通行、停放。公共4、

27、對進(jìn)出小區(qū)的裝修、家政等人員實(shí)行出入證管理。秩序5、對火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時(shí)及時(shí)報(bào)告業(yè)主委 員會(huì)和有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)扌日施。1、按幢設(shè)置垃圾桶，生活垃圾每天清運(yùn) 1次。（五）2、小區(qū)道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃 1次；電梯廳、樓道每日清掃1 次，半月拖洗1次；樓梯扶手每周擦洗2次；共用部位玻璃每月清潔1次；路 燈、樓道燈每季度清潔1次。及時(shí)清除區(qū)內(nèi)主要道路積水、積雪。保潔服務(wù)3、區(qū)內(nèi)公共雨、污水管道每年疏通 1次；雨、污水井每季度檢查1次，并視 檢查情況及時(shí)清掏；化糞池每 2個(gè)月檢查1次，每年清掏1次，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí) 清掏。214、二次供水水箱按規(guī)定期清洗，

28、定時(shí)巡查，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。5、根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況定期進(jìn)行消毒和滅蟲除害。（六）1、有專業(yè)人員實(shí)施綠化養(yǎng)護(hù)管理。綠化2、對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進(jìn)行修剪、養(yǎng)護(hù)。養(yǎng)護(hù)3、定期清除綠地雜草、雜物。10管理4、適時(shí)組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍。5、適時(shí)噴灑藥物，預(yù)防病蟲害。備注：1凡是涉及業(yè)主委員會(huì)成立后予以考核的工程，在評定前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等級時(shí)，相應(yīng)分值不作扣除。2、評分分值達(dá)到90分（含90分）以上的，符合本服務(wù)收費(fèi)等級要求。杭州市普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等級評分標(biāo)準(zhǔn)（丙級）工程服務(wù)內(nèi)容與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)分值（一）基本要求1企業(yè)具有三級資質(zhì)或相當(dāng)于三級資質(zhì)的服務(wù)水平，企業(yè)設(shè)有管理辦公處，配

29、置一般的辦公設(shè)施設(shè)備，辦公場所較整潔有序。202服務(wù)與被服務(wù)雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同，雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確。3、承接工程時(shí)，對住宅小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行認(rèn)真查驗(yàn)，驗(yàn)收手續(xù) 齊全。4、管理人員、專業(yè)操作人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或者 崗位證書。5、有完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理、財(cái)務(wù)管理、檔案管理等制度健全。6、管理服務(wù)人員佩戴標(biāo)志，行為規(guī)范，服務(wù)主動(dòng)、熱情。7、公示24小時(shí)服務(wù)電話。報(bào)修按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場，有報(bào)修、維修記錄。 遇緊急意外事件接電話后應(yīng)盡快到達(dá)現(xiàn)場。8按有關(guān)規(guī)定和合同約定公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的收支情況9、按合同約定規(guī)范使用住房專項(xiàng)維修資

30、金。10、每年至少1次征詢業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意見，滿意率 70%以上。（二）1對房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。12工程服務(wù)內(nèi)容與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)分值服務(wù)管理2根據(jù)房屋實(shí)際使用年限，檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小 修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；業(yè)主委員會(huì)成立后的小區(qū)，屬于大、中修范圍的，及 時(shí)編制維修計(jì)劃和住房專項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃，向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出 報(bào)告與建議，根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定，組織維修。3每周巡查1次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等， 定期維修養(yǎng)護(hù)。4、按照住宅裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和業(yè)主公約（業(yè)主臨時(shí)公約）要求，建立完 善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規(guī)定審核業(yè)主（使用人）的裝修方案， 告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)。至少兩次巡查裝修施工現(xiàn)場， 發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的， 及時(shí)勸阻并報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)主管部門。5、對違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時(shí)勸阻，并報(bào)告業(yè)主委員 會(huì)和有關(guān)主管部門。6、各組團(tuán)、棟、單元（門）、戶有明顯標(biāo)志。工程服務(wù)內(nèi)容與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)分值（三）1、對共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù) （依法應(yīng)由專業(yè)部門負(fù)責(zé)的除外）。共