未經(jīng)登記的農(nóng)村房產(chǎn)的有效轉(zhuǎn)讓和善意取得

1、未經(jīng)登記的農(nóng)村房產(chǎn)的有效轉(zhuǎn)讓和善意取得作者:徐萬鑫裁判要旨 農(nóng)村房屋所有權(quán)及宅基地使用權(quán)未辦理登記的情況仍普遍存在。隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓及土地流轉(zhuǎn)迅速增多，而在土地資本化和拆遷補(bǔ)償?shù)睦骝?qū)動(dòng)下，曾經(jīng)賣房賣地的農(nóng)民又往往反悔請(qǐng)求法院確認(rèn)房屋所有權(quán)未轉(zhuǎn)移。在物權(quán)法的司法解釋及相關(guān)配套規(guī)定明確肯定物權(quán)法的個(gè)別條款具有溯及力之前，法官不能以有利溯及為由在個(gè)案當(dāng)中賦予物權(quán)法溯及力；即使未登記的農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓行為發(fā)生在物權(quán)法實(shí)施后，也不能僅以房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)未辦理登記為由，否定農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的效力；如果無法確定出讓人是否為有權(quán)處分，則可以準(zhǔn)用動(dòng)產(chǎn)善意取得的構(gòu)成要件，準(zhǔn)予善意取得，以維護(hù)

2、交易安全。案情原告(上訴人)：孫君培、李蘇仙、孫人杰、曹桂云、孫君敏、孫益飛。被告(被上訴人)：孫永祥。浙江省寧波市北侖區(qū)人民法院經(jīng)審理查明：原告曹桂云與孫綿祥系夫妻，婚后共生育二子一女，分別為長子孫君培、次子孫君敏、女兒孫益飛；原告孫君培與原告李蘇仙系夫妻，二人婚后生育一子即原告孫人杰；1988年4月，原告方以原告孫君培為戶主，以李蘇仙、孫人杰、孫綿祥為家庭成員，向梅山鄉(xiāng)人民政府申請(qǐng)舊屋原訴原建，經(jīng)梅山鄉(xiāng)人民政府批準(zhǔn)，孫君培戶即在舊屋地基上建造平頂平房三間；1992年，孫綿祥去世；1995年，因原建平頂滲漏，孫君培戶又在原有平頂屋上加蓋了尖形屋頂。1997年10月，原告孫君培因生意虧損，欠下

3、巨額外債，離家外出；外出前，孫君培與沈群久一同到村委會(huì)辦公室出示了一份有二人簽字捺印的書面字據(jù)，題為“關(guān)于孫君培屋問題”，正文內(nèi)容載明“屋款共27560元，其中云祥16000元，群久11560元，如果再出賣時(shí)價(jià)款不足原價(jià)，群久得1萬，其余給云祥。出賣時(shí)價(jià)高于原價(jià)，按各人欠款比例計(jì)算。特此為證。備注載明：“關(guān)于孫君培賣房給沈群久一事，孫君培要是在98年5月30日后無法支付購屋款收回，由沈群久出賣，對(duì)于房價(jià)不足，由孫君培補(bǔ)償歸還給孫云祥”。此后不久，沈群久也因負(fù)債外出。1998年6月10日，沈群久的岳母以沈群久的名義，將上述三間房屋出賣給被告孫永祥所有，并在當(dāng)時(shí)梅山鄉(xiāng)苔岙村村民委員會(huì)主持下訂立買賣

4、協(xié)議，沈群久的岳母在出賣人一處加蓋了聞雪琴(沈群久妻子)的私章，轉(zhuǎn)讓房款為22000元(該款項(xiàng)經(jīng)證實(shí)為當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)胤课葙I賣的合理市價(jià))，其中2萬元用以抵償原告孫君培的對(duì)外債務(wù)，1000元用于辦理房屋轉(zhuǎn)讓手續(xù)的費(fèi)用支出，1000元交給原告曹桂云；協(xié)議訂立后不久，原告曹桂云離開上述三間房屋，被告孫永祥入住。1998年10月，被告對(duì)三間房屋進(jìn)行了翻建，翻建成三間二層樓屋，并進(jìn)行了裝修。2001年和2005年，原告孫君培曾回過梅山鄉(xiāng)，但未向被告主張過房屋權(quán)益。六原告認(rèn)為，被告非法占用原告房產(chǎn)，并從1998年6月居住至今，故訴至法院，要求確認(rèn)位于北侖區(qū)梅山鄉(xiāng)梅西村苔岙孫家50號(hào)三間二層樓房為六原告共有；被告

5、將上述房屋騰空后返還給原告；被告應(yīng)賠償六原告房屋租金損失從1998年6月以每月1500元計(jì)付。被告孫永祥辯稱，簽署房屋買賣協(xié)議時(shí)，作為原告之一的曹桂云和原告孫君培的舅舅均在場(chǎng)，當(dāng)時(shí)的村委會(huì)在轉(zhuǎn)讓協(xié)議上蓋了章，原告曹桂云也領(lǐng)取了其中的1000元，并在不久之后搬出平房。期間，原告孫君培曾多次回家，也未提出房屋所有權(quán)和租金的主張；坐落于本區(qū)梅山鄉(xiāng)梅西村苔岙孫家50號(hào)二層樓屋三間應(yīng)屬于被告孫永祥所有。故要求駁回六原告的訴訟請(qǐng)求。審判浙江省寧波市北侖區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：本案訟爭之房屋原由原告孫君培、李蘇仙、孫人杰和孫綿祥在1988年經(jīng)合法審批而建造；1992年孫綿祥去世后，他所有的份額應(yīng)由他的繼承人曹

6、桂云、孫君培、孫君敏、孫益飛繼承，此時(shí)該房屋應(yīng)為六原告所共有。1997年10月，原告孫君培作為戶主在處理家庭經(jīng)濟(jì)事務(wù)過程中明確作出以房屋抵債的意思表示，將房屋抵償給沈群久，并出具相關(guān)書面承諾，這使被告孫永祥在1998年6月與沈群久進(jìn)行房屋買賣過程中，有理由相信當(dāng)時(shí)沈群久已取得房屋的所有權(quán)，同時(shí)，依照當(dāng)時(shí)的市價(jià)支付房屋價(jià)款，并在嗣后實(shí)際占有了房屋，被告孫永祥的購房動(dòng)因是善意的；而且，雙方系同村村民，訟爭之房屋也在該村，房屋交易又是在該村民委員會(huì)的見證下進(jìn)行的，在農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記制度尚不完備的情況下，具有一定的公信力和公示效應(yīng)，被告孫永祥對(duì)房屋的取得為善意取得；為保護(hù)善意取得人的利益，原告要求確認(rèn)

7、該三間二層樓屋為六原告共同所有、被告應(yīng)當(dāng)返還房屋、賠償租金損失的請(qǐng)求不予支持。據(jù)此，依照民法通則第七十二條、最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行中華人民共和國民法通則若干問題的意見(試行)第89條的規(guī)定，判決駁回六原告的訴訟請(qǐng)求。宣判后，六原告不服一審判決，提起上訴。浙江省寧波市中級(jí)人民法院二審判決：駁回上訴，維持原判。評(píng)析本案中的涉案房屋所有權(quán)既無初始登記，亦無過戶登記，該房屋的宅基地使用權(quán)也未辦理過登記，此種情況在農(nóng)村地區(qū)大量存在。隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓及土地流轉(zhuǎn)迅速增多，在土地資本化和拆遷補(bǔ)償?shù)睦骝?qū)動(dòng)下，曾經(jīng)賣房賣地的農(nóng)民又往往反悔請(qǐng)求法院確認(rèn)房屋所有權(quán)未轉(zhuǎn)移。在此背景下，物權(quán)法出臺(tái)了，

8、曾經(jīng)的轉(zhuǎn)讓行為似乎不符合其規(guī)定的法律要件，交易安全岌岌可危。于是，問題產(chǎn)生了：其一，物權(quán)法是否具有溯及力?其二，未登記的農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓應(yīng)否適用物權(quán)法的登記生效原則?其三，農(nóng)村房屋及宅基地使用權(quán)未經(jīng)登記能否適用善意取得制度?一、物權(quán)法是否可以溯及既往2007年10月1日物權(quán)法的實(shí)施，意味著若干新型物權(quán)及物權(quán)變動(dòng)規(guī)則正式啟動(dòng)。法諺有云：法不溯及既往。法律不溯及既往，是指法律文件的規(guī)定僅適用于法律文件生效以后的事件和行為，對(duì)于法律文件生效以前的事件和行為不適用。1立法法第八十四條規(guī)定：“法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、自治條例和單行條例、規(guī)章不溯及既往，但為了更好地保護(hù)公民、法人和其他組織的權(quán)利和利益而作

9、的特別規(guī)定除外?！痹摋l在確立法不溯及既往原則的同時(shí)，但書部分也強(qiáng)調(diào)了法不溯及既往并非一項(xiàng)絕對(duì)原則。如果新法溯及既往賦予公民、法人或者其他組織權(quán)利和利益，或者減少、免除他們已承擔(dān)的義務(wù)和責(zé)任，則為有利溯及。2不溯及既往原則作為源于信賴?yán)姹Ｗo(hù)原則的制度，只限制不利溯及，不限制有利溯及。3法律總是規(guī)則與例外的結(jié)合，刑法中法不溯及既往原則存在例外即從舊兼從輕原則。合同法堅(jiān)持法不溯及既往，同樣也存在例外：一是舊的合同法認(rèn)為合同無效，而新的合同法認(rèn)為合同有效，那么例外適用新合同法的規(guī)定；二是合同履行跨度超過了新合同法的生效時(shí)間，那么對(duì)合同履行發(fā)生的糾紛，例外適用新合同法的規(guī)定?？梢?，存在例外情況并非是對(duì)

10、法不溯及既往原則的否定，而是對(duì)該原則的補(bǔ)充與完善。物權(quán)法同樣堅(jiān)持法不溯及既往原則，但同樣也會(huì)存在例外。物權(quán)法可能會(huì)溯及既往的主要原因在于：與一般法律不同，物權(quán)法在制定規(guī)則的同時(shí)，還會(huì)在現(xiàn)階段對(duì)原來已經(jīng)發(fā)生的權(quán)利歸屬作出直接的判斷。然而，立法法第八十四條規(guī)定的后半句除了肯定有利溯及外，還強(qiáng)調(diào)而作的特別規(guī)定除外。也就是說，在物權(quán)法的司法解釋及相關(guān)配套規(guī)定明確肯定物權(quán)法的個(gè)別條款具有溯及力之前，法官并不能僅憑更好地保護(hù)公民、法人和其他組織的權(quán)利原則而在個(gè)案當(dāng)中賦予物權(quán)法溯及力。二、未登記的農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓應(yīng)否適用物權(quán)法的登記生效原則本案的房屋轉(zhuǎn)讓行為發(fā)生在1998年，根據(jù)上文的分析，物權(quán)法中登記生效的規(guī)

11、定對(duì)本案既不符合有利溯及，亦沒有特別規(guī)定，故沒有溯及力。然而，如果缺乏登記的農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓行為發(fā)生在物權(quán)法實(shí)施以后，是否就應(yīng)當(dāng)以登記生效為由，將物權(quán)變更予以否定呢?房屋固然屬于不動(dòng)產(chǎn)，依照物權(quán)法的物權(quán)公示原則及相關(guān)規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)是需要初始登記的，轉(zhuǎn)讓時(shí)則需過戶登記。但是，對(duì)于農(nóng)村房屋，因不屬于商品房，具有其特殊性。物權(quán)法第九條規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。那么，是否存在特別規(guī)定明確豁免了農(nóng)村房屋所有權(quán)及土地使用權(quán)的登記要求呢?答案是否定的。雖然不存在豁免登記的規(guī)定，但鑒于房地一體的原則以及農(nóng)村宅基地屬農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織所有

12、，故亦沒有強(qiáng)制性的規(guī)定要求農(nóng)村房屋所有權(quán)的變更必須登記，例如：房屋登記辦法第八十二條規(guī)定：“依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用其他集體所有建設(shè)用地建造的房屋，可以依照本辦法的規(guī)定申請(qǐng)房屋登記?！庇迷~為可以，而非應(yīng)當(dāng)或必須，即不登記也可以。這主要是因?yàn)槲覈裱康匾惑w原則，農(nóng)村房屋依附于宅基地之上，其轉(zhuǎn)讓尚局限于同村組集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間，村民委員會(huì)的見證和記錄即完成了公示的作用，并不需要更大范圍的公示?，F(xiàn)實(shí)中，農(nóng)村房屋的所有權(quán)一般是沒有登記的。農(nóng)村房屋所有權(quán)不需登記，那么宅基地使用權(quán)在轉(zhuǎn)讓中是否必須辦理變更登記呢?物權(quán)法第一百五十三條規(guī)定：“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等

13、法律和國家有關(guān)規(guī)定?！北M管土地管理法規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地依法用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由縣級(jí)人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)證書，確認(rèn)建設(shè)用地使用權(quán)，但該條款是針對(duì)集體經(jīng)濟(jì)組織整體而言的，并沒有強(qiáng)制性要求具體到每戶的宅基地都必須登記。物權(quán)法第一百五十五條亦印證了這一點(diǎn)，該條規(guī)定：“已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記或者注銷登記?！笨梢?，即便在物權(quán)法出臺(tái)后，沒有登記的宅基地仍大量存在。已經(jīng)登記的，應(yīng)變更登記；沒有登記的再轉(zhuǎn)讓時(shí)，也就不必辦理變更登記了。此外，2008年7月國土資源部下發(fā)了關(guān)于進(jìn)一步加快宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作的通知，該通知一方面要求加強(qiáng)宅基地使用權(quán)登記工作，另一方面也反

14、映了時(shí)至今日，大量農(nóng)村宅基地尚未登記的事實(shí)，宅基地登記正在逐步普及的過程中，不能因?yàn)闆]有登記就將宅基地使用權(quán)否定。綜上，未登記的農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓行為不應(yīng)適用物權(quán)法的登記生效原則，審判中，不能僅以房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)未辦理登記為由，否定農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的效力。當(dāng)雙方系同村村民，訟爭的房屋也在該村，房屋交易在村民委員會(huì)的見證下進(jìn)行便具有了一定的公信力和公示效應(yīng)，應(yīng)認(rèn)定物權(quán)轉(zhuǎn)讓發(fā)生了效力。當(dāng)然，未登記的宅基地再轉(zhuǎn)讓時(shí)，受讓方應(yīng)在取得物權(quán)后，及時(shí)辦理初始登記。三、農(nóng)村房屋及宅基地使用權(quán)未經(jīng)登記能否適用善意取得制度本案中原告孫君培與沈群久二人之間達(dá)成并由村委會(huì)見證的題為“關(guān)于孫君培屋問題”的字據(jù)的法律性

15、質(zhì)較模糊，孫君培確有以房屋抵償債務(wù)的意思表示，但又不符合法律上抵押的成立要件，因此沈群久將涉案房產(chǎn)賣給被告孫永祥是否為有權(quán)處分難以確定。但即便沈群久為無權(quán)處分，被告孫永祥是否已善意取得了該房產(chǎn)呢?在物權(quán)法頒布之前，我國學(xué)界普遍認(rèn)為善意取得制度主要適用于動(dòng)產(chǎn)，對(duì)于善意取得制度能否適用于不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，存在爭議。物權(quán)法首次明確肯定了不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度，該法第一百零六條規(guī)定：“無處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：(一)受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；(二)以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓；(三)轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法

16、律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請(qǐng)求賠償損失?！痹摋l款詳細(xì)規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度及其三項(xiàng)構(gòu)成要件。如前文所述，鑒于農(nóng)村房屋及宅基地使用權(quán)缺乏登記的情況仍普遍存在，目前審判中不能僅以房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)未辦理登記為由，否定農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的效力。同樣，當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)善意取得的前兩個(gè)要件符合時(shí)，也不能僅以房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)未辦理登記為由，而拒絕適用善意取得制度。此時(shí)，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)用動(dòng)產(chǎn)善意取得的構(gòu)成要件：即第一，受讓人受讓時(shí)是善意，不知道是無權(quán)處分；第二，以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓；第三，已經(jīng)交付給受讓人。因此，