淺析中國房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響

1、淺析中國房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，其既是國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，也是支柱性產(chǎn)業(yè)，同時又是我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新經(jīng)濟(jì)增長點。房地產(chǎn)業(yè)作為人類生產(chǎn)生活離不開的行業(yè)，其發(fā)展正在對人類的生產(chǎn)生活方式和國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生著深遠(yuǎn)的影響。在我國，房地產(chǎn)開發(fā)投資額占全社會固定資產(chǎn)投資的比重，房地產(chǎn)業(yè)增加值占 GDP 的比重逐年增加，房地產(chǎn)開發(fā)與消費信貸占金融信貸總額的比重，以及它的發(fā)展對國民經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)，都具有舉足輕重的地位。我國房地產(chǎn)投資的平均增長率遠(yuǎn)高于固定資產(chǎn)投資和 GDP 增長率。房地產(chǎn)行業(yè)會因其在國民經(jīng)濟(jì)中的重要地位而對國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、健康、快速發(fā)展產(chǎn)生重要影響

2、。房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著密切的關(guān)聯(lián)，是反映國民經(jīng)濟(jì)的“晴雨表”。房地產(chǎn)市場的蕭條與繁榮和金融業(yè)的穩(wěn)定性有著緊密的聯(lián)系。房價大幅波動會導(dǎo)致銀行體系的金融風(fēng)險是房地產(chǎn)行業(yè)波動導(dǎo)致金融風(fēng)險的一個主要外在表現(xiàn)。盡管銀行業(yè)陷入蕭條或危機并不一定是由于房價過度波動帶來的，但從世界各國的實踐情況來看，它的確給一些國家的銀行業(yè)帶來了危機。1992-1993 年我國海南、北海相繼出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，這次區(qū)域性性的房地產(chǎn)泡沫破裂給正在發(fā)展的我國房地產(chǎn)市場和銀行系統(tǒng)帶來了較為嚴(yán)重的負(fù)效應(yīng)。因而，金融監(jiān)管部門及貨幣當(dāng)局越來越關(guān)注房價波動及其與宏觀經(jīng)濟(jì)和金融業(yè)的互動。在 1996 年底我國房地產(chǎn)業(yè)走出低迷，1997 年

3、進(jìn)入復(fù)蘇期，房地產(chǎn)市場走入新一輪的發(fā)展周期。然而在 1997 年爆發(fā)了東南亞金融危機，我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)疲軟，其發(fā)展受到明顯的抑制。為推動房地產(chǎn)市場進(jìn)一步發(fā)展，國家對房地產(chǎn)市場實施了較為寬松的房地產(chǎn)政策。1998 年，在國家住房制度改革、寬松的住房金融政策的實施及減免稅金，以降低購房者成本等措施的推動下，整個房地產(chǎn)業(yè)獲得了較好的發(fā)展。其投資增長率逐步回升，各項指標(biāo)趨向較好，景氣指數(shù)穩(wěn)步攀升，我國房地產(chǎn)業(yè)自此又進(jìn)入了一個嶄新的發(fā)展階段。從 2001年開始，我國房地產(chǎn)價格持續(xù)不斷上漲，2003 年、2004 年各項指標(biāo)加速上升，這期間國家計委經(jīng)濟(jì)研究所發(fā)布的相關(guān)報告表明我國房地產(chǎn)的確存在區(qū)域性泡沫

4、現(xiàn)象。2006 年、2007 年相關(guān)指標(biāo)顯示我國房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)全局過熱苗頭，部分中心城市和地區(qū)的房價甚至上漲了幾倍，房地產(chǎn)泡沫顯現(xiàn)。2008 年由于受國際金融危機的影響，我國的房地產(chǎn)業(yè)一度陷入低迷。此后，在國家拉動內(nèi)需以刺激經(jīng)濟(jì)增長的宏觀政策刺激下，2009 年 3 月開始，我國的房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了新的景氣上升通道。本文正是基于此背景下，研究房地產(chǎn)市場的波動對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響，以期得出通過房地產(chǎn)行業(yè)的先導(dǎo)性作用來帶動我國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的針對性建議。因此，研究房地產(chǎn)市場對一國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響具有重要的理論意義和現(xiàn)實意義。經(jīng)過改革開放以來 30 年的發(fā)展，中國的房地產(chǎn)業(yè)也經(jīng)歷了從不成熟到逐漸成熟的發(fā)展過程，

5、現(xiàn)已經(jīng)成為我國新的經(jīng)濟(jì)增長點，特別是在推動城市建設(shè)、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長和提高居住生活水平等方面發(fā)揮著舉足輕重的積極作用。同時也極大地帶動了與其相關(guān)產(chǎn)業(yè)，如建筑業(yè)、建材業(yè)、化工業(yè)、裝飾裝修、家電等行業(yè)的繁榮與發(fā)展，而且還促進(jìn)了社區(qū)服務(wù)、物業(yè)管理、房屋中介等新興業(yè)態(tài)的形成。并在社會進(jìn)步、人居環(huán)境改善、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展上發(fā)揮了重要作用。但是，在發(fā)展過程中也存在著一些問題，如區(qū)域發(fā)展不平衡、“房價增長過快”、市場化程度還不高。同時，在不同的經(jīng)濟(jì)理論指導(dǎo)下，由于采用不同的政策組合，各國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展也經(jīng)歷了各不相同的歷程。尤其是在經(jīng)濟(jì)全球化趨勢日趨加快的條件下，房地產(chǎn)業(yè)波動的過于頻繁或劇烈，不僅會對其自身發(fā)展產(chǎn)生不

6、利影響，而且會導(dǎo)致資源配置不合理、資金浪費嚴(yán)重、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)失衡，增加投資者的決策難度，甚至對本國乃至國際經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生不同方向和不同程度的影響。例如，一國房地產(chǎn)業(yè)泡沫的破滅，不僅會給本國經(jīng)濟(jì)造成沉重的打擊，通過經(jīng)濟(jì)危機國際傳遞機制的作用，也會給世界經(jīng)濟(jì)造成不同程度的消極影響。如 70 年代美國房地產(chǎn)泡沫的破滅、90 年代初日本房地產(chǎn)泡沫破滅后平成景氣的終結(jié)，90 年代中后期以東亞國家房地產(chǎn)泡沫破滅和 2008 年美國房地產(chǎn)泡沫破滅引發(fā)的次貸危機為突出特征的金融危機等，都說明了這個道理。因此，房地產(chǎn)業(yè)既是一國的支柱產(chǎn)業(yè)，也是強烈影響世界經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)。中國房地產(chǎn)周期波動一般而言，房地產(chǎn)周期是指房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在運

7、行過程中，隨著時間的變化而出現(xiàn)的擴(kuò)張和收縮交替反復(fù)運動的過程。它一方面同國民經(jīng)濟(jì)總的發(fā)展態(tài)勢密切相關(guān)，同時，又同行業(yè)經(jīng)濟(jì)與國民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)程度緊密聯(lián)系。從各國（地區(qū)）經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)程看，房地產(chǎn)周期往往與該國（地區(qū)）的國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)，與市場對房地產(chǎn)的需求相協(xié)調(diào)。因此，由于各國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的進(jìn)程與政策不同，房地產(chǎn)周期波動的頻率也各不相同。房地產(chǎn)業(yè)周期波動是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)水平起伏波動，并表現(xiàn)為一定的周期循環(huán)的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，具體表現(xiàn)為房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)運行過程中交替出現(xiàn)擴(kuò)張與收縮兩大階段、循環(huán)往復(fù)和復(fù)蘇繁榮衰退蕭條四個環(huán)節(jié)。這個描述則是被研究者公用的，用來分析房地產(chǎn)周期波動的一個基本結(jié)構(gòu)框架，是房地產(chǎn)周期波

8、動的外在表現(xiàn)形式。雖然理論界對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的定義有各種各樣不同表述，但對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動的實質(zhì)表現(xiàn)形式還是有共同的看法。一般認(rèn)為：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期可以分為擴(kuò)張和收縮兩個過程，這兩個過程中又可分為復(fù)蘇與增長階段、繁榮階段、危機與衰退階段和蕭條階段四個階段。前兩個階段構(gòu)成了房地產(chǎn)擴(kuò)張過程，后兩個階段構(gòu)成了房地產(chǎn)收縮過程。當(dāng)擴(kuò)張過程轉(zhuǎn)為收縮過程時，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)達(dá)到繁榮階段的波峰；當(dāng)收縮過程轉(zhuǎn)為擴(kuò)張過程時，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)達(dá)到蕭條階段的波谷，然后再進(jìn)入新一輪的循環(huán)。房地產(chǎn)周期的特征房地產(chǎn)周期和宏觀經(jīng)濟(jì)周期類似，總起來講，房地產(chǎn)周期波動呈上升期、下降期兩個期間。具體而言，又可分為復(fù)蘇、繁榮、衰退和蕭條四個階段

9、，每個階段呈現(xiàn)出以下特征：第一，復(fù)蘇階段。此階段持續(xù)時間較長，主要表現(xiàn)為增長，其主要特征為：一是市場從蕭條階段復(fù)蘇，交易量回升，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，企業(yè)的逐步景氣，拉動商用地產(chǎn)需求增加，同時伴隨著經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，居民的收入也會增加，進(jìn)一步刺激住宅需求的逐步增加。此階段的購樓者大部分是真實需求者，而投機者由于還看不清市場方向，一般會選擇謹(jǐn)慎入市；二是房地產(chǎn)價格逐步回升，由于需求的逐步增加，房地產(chǎn)價格會穩(wěn)步上升，供需基本平衡，此階段的房屋供給主要表現(xiàn)為開發(fā)商在蕭條階段的房屋庫存，因此，此階段又被稱為開發(fā)商的“去庫存”化階段；三是在需求拉動下，房地產(chǎn)市場逐步回暖，房地產(chǎn)開發(fā)投資會逐步增加，新開工面積速度會

10、加快。四是土地交易市場逐步回暖。第二，繁榮階段，即常說的“波峰”。此階段持續(xù)時間較短，其主要特征為：一是需求極其旺盛，由于對房價上漲的預(yù)期，投機者會大量入市，加上未被釋放的剛性需求，交易量會急劇增加，旺盛的需求會拉動房價快速上升。當(dāng)價格漲到一定程度時，剛性需求受購買力限制會被“擠出”，購房者逐步減少，而投機者在漲價預(yù)期的誘使下，仍然十分活躍；二是在需求的拉動下，開發(fā)商的投資量會急劇增加，施工面積和新開工面積會擴(kuò)大，樓市供應(yīng)充足；三是土地價格會被不斷炒高，“地王”的出現(xiàn)會進(jìn)一步拉高房價。四是房價的上漲持續(xù)到遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了居民正常購買能力時，便會出現(xiàn)“有價無市”現(xiàn)象，持續(xù)一段時間后，一般預(yù)示著房價“拐

11、點”即將來臨。五是房屋的空置率和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量都會出現(xiàn)增長。第三，衰退階段。此階段時間較為短暫，其主要特征為：一是高房價把剛性需求購房者“擠出”，投機者的高價房又無人接盤，樓市交易量會明顯減少，直到銳減；二是“有價無市”的市場格局持續(xù)一段時間后，由于房地產(chǎn)業(yè)是一個“高杠桿率”的行業(yè)，開發(fā)商為防止資金鏈斷裂，會急于回籠資金，樓市交易會出現(xiàn)各種各樣的折扣促銷。如果開發(fā)商和“炒家”集中拋售，則房屋價格會急劇下跌；三是市場推出樓盤逐步減少，實力較差的開發(fā)商難以為繼，直至破產(chǎn)。四是土地交易市場會驟然降溫。第四，蕭條階段，也就是常說的“波谷”。此階段持續(xù)時間相對較長，其主要特征為：一是交易清淡，打折促

12、銷隨處可見，但樓市交易量仍然下滑；二是價格跌勢繼續(xù)，甚至跌破物業(yè)原值；三是土地交易“流拍”現(xiàn)象頻發(fā)。四是眾多開發(fā)商破產(chǎn)，甚至一些實力雄厚的企業(yè)也在所難免。必須指出的是，我國是一個人口大國，宏觀經(jīng)濟(jì)處于高成長階段，加上城鎮(zhèn)化建設(shè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，房地產(chǎn)業(yè)整體上處于高速成長階段，加上政府對宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控適時、適度和適當(dāng)。因此，在目前的狀況下，我國的房地產(chǎn)業(yè)是很難出現(xiàn)“蕭條階段”的，一般是從衰退階段（增長率放慢）就很快轉(zhuǎn)向復(fù)蘇階段。從實際情況看，2008 年我國受世界金融危機的影響，房地產(chǎn)業(yè)一度陷入衰退，年底政府推出一攬子經(jīng)濟(jì)刺激計劃后，于 2009 年 3 月起，房地產(chǎn)市場就迅速復(fù)蘇直至火爆

13、。從衰退到復(fù)蘇，時間跨度沒超過一年時間。房地產(chǎn)周期和國民經(jīng)濟(jì)周期的關(guān)系房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r與宏觀經(jīng)濟(jì)的運行有很強的關(guān)聯(lián)關(guān)系。經(jīng)濟(jì)增長意味著國民收入增加，房地產(chǎn)消費需求與投資需求也將隨之上升，整個房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出良好的發(fā)展?fàn)顩r。經(jīng)濟(jì)增長率越高，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度越快；同樣，由于房地產(chǎn)業(yè)最顯著的特點是產(chǎn)業(yè)鏈長，關(guān)聯(lián)度大，所以房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，將推動房地產(chǎn)上下游 50 多個產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，進(jìn)而帶動整個國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。從房地產(chǎn)和宏觀經(jīng)濟(jì)的運行軌跡來看，房地產(chǎn)周期與宏觀經(jīng)濟(jì)周期具有密切聯(lián)系，房地產(chǎn)周期波動是經(jīng)濟(jì)周期波動的重要組成部分，也是經(jīng)濟(jì)周期波動在房地產(chǎn)行業(yè)的具體現(xiàn)。從整體來說，一國的房地產(chǎn)周期和宏觀經(jīng)濟(jì)周期

14、是一種正相關(guān)關(guān)系、波長大體一致。但復(fù)蘇、繁榮、衰退、蕭條四個階段在時間上不一致。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)周期理論認(rèn)為，房地產(chǎn)的繁榮、衰退期超前，而復(fù)蘇、蕭條期滯后。但從近年來世界的實際情況來看，卻顯示出房地產(chǎn)周期的復(fù)蘇、繁榮和衰退階段超前于宏觀經(jīng)濟(jì)的周期，而蕭條階段滯后。2008 年的世界性金融危機根源于美國房地產(chǎn)業(yè)的衰退引發(fā)的次貸危機，進(jìn)而引起了世界范圍內(nèi)的經(jīng)濟(jì)大蕭條。從我國的實踐情況來看，2008 年底國家的宏觀經(jīng)濟(jì)刺激計劃，向經(jīng)濟(jì)體注入了大量流動性，使得房地產(chǎn)行業(yè)在 2009 年初率先復(fù)蘇，從而帶動了整個國民經(jīng)濟(jì)的整體向好。一般而言，一個經(jīng)濟(jì)周期的四個階段中，房地產(chǎn)周期和宏觀經(jīng)濟(jì)周期呈現(xiàn)以下特點：當(dāng)

15、經(jīng)濟(jì)處于蕭條時期，由于房地產(chǎn)業(yè)是基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，政府為了剌激宏觀經(jīng)濟(jì)，往往增加投資，大興土木，從而使房地產(chǎn)業(yè)比宏觀經(jīng)濟(jì)先期復(fù)蘇上揚。隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的擴(kuò)張，對生產(chǎn)資料、勞動力的需求隨之增加，進(jìn)而帶動房地產(chǎn)需求上升，使房地產(chǎn)業(yè)先于宏觀經(jīng)濟(jì)的擴(kuò)張而擴(kuò)張；房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過復(fù)蘇階段的準(zhǔn)備，其先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)的作用要充分顯現(xiàn)出來。房地產(chǎn)業(yè)的高漲期要比宏觀經(jīng)濟(jì)高漲期來得迅速。因為在繁榮期，由于經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，使得居民收入水平提高，全社會對各種商品房的需求擴(kuò)張，拉動了房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展；從衰退期來看，房地產(chǎn)要早于和快于宏觀經(jīng)濟(jì)。房地產(chǎn)的提前衰退是由于房地產(chǎn)的 “超高漲”或“超前發(fā)展”使得部分購房需求提前釋放，當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)真

16、正進(jìn)入繁榮期后，就會顯得“后勁不足”，從而使得房地產(chǎn)業(yè)提前進(jìn)入衰退期；當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)的衰退使得宏觀經(jīng)濟(jì)衰退進(jìn)而出現(xiàn)蕭條時，由于房地產(chǎn)業(yè)本身具有保值增值的功能，在其他行業(yè)都進(jìn)入蕭條的時候，人們會放棄其他投資，轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)開發(fā)投資或直接購買房地產(chǎn)，從而維持房地產(chǎn)市場一定的供給和需求，推遲房地產(chǎn)市場的蕭條，然后再進(jìn)入一個新的循環(huán)周期。所以房地產(chǎn)業(yè)蕭條期相對于宏觀經(jīng)濟(jì)的蕭條期要晚一些。同時，房地產(chǎn)周期不僅是被動地反映國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r，而且對宏觀經(jīng)濟(jì)周期具有促進(jìn)或阻礙作用。房地產(chǎn)行業(yè)具有較強的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)效應(yīng)，當(dāng)其健康發(fā)展時可帶動其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，尤其是能促進(jìn)現(xiàn)代化城市建設(shè)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)開發(fā)，從而促進(jìn)整個國民經(jīng)濟(jì)

17、的健康發(fā)展。反之，如果房地產(chǎn)行業(yè)嚴(yán)重萎縮，其連帶性也將對國民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化產(chǎn)生制約效應(yīng)。但如果房地產(chǎn)業(yè)脫離國民經(jīng)濟(jì)過快增長，也會對其他產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生“擠出效應(yīng)”，反而對國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展產(chǎn)生較為強烈的阻礙作用。對于完善中國房地產(chǎn)市場的政策建議在我國，房地產(chǎn)業(yè)作為基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)、先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)，對國民經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)可持續(xù)發(fā)展具有重要作用。它不僅涉及到我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整演進(jìn)，而且還影響到整個國民經(jīng)濟(jì)的方方面面。如何使房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展并與國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展相協(xié)調(diào)、抑制房地產(chǎn)泡沫，客觀上需要國家、地方政府、開發(fā)商和銀行體系多方面的努力。為促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，通過以上分析，本文提出以下政策建議：（一）完善房地產(chǎn)相關(guān)

18、的法律、法規(guī)房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，在整個國民經(jīng)濟(jì)中屬于基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性支柱產(chǎn)業(yè)，是國民經(jīng)濟(jì)中新的經(jīng)濟(jì)增長點?？陀^上需要國家制定一系列法律、法規(guī)保障其健康有序發(fā)展。市場經(jīng)濟(jì)是法制化經(jīng)濟(jì)，法律應(yīng)該是第一位的。在我國經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的背景下，須不斷完善和健全房地產(chǎn)的相關(guān)法律、法規(guī)，保障其在相關(guān)法律體系的框架下良性發(fā)展。1加快立法進(jìn)程，健全房地產(chǎn)法律、法規(guī)。隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，不適應(yīng)其發(fā)展的相關(guān)法律、法規(guī)應(yīng)盡快修訂和完善；而對于某些法律、法規(guī)的調(diào)控盲區(qū)應(yīng)加快相關(guān)法律、法規(guī)的出臺。要理順房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)管理，在制定相關(guān)法律、法規(guī)時，應(yīng)協(xié)調(diào)好彼此之間的配套和銜接，避免政出多門。2加快制定房地產(chǎn)

19、基本法的進(jìn)程，以基本法為核心，加快配套的具體職能法規(guī)、制度的建設(shè)步伐。我國已頒布了房地產(chǎn)管理法，與之相配套的房地產(chǎn)抵押法、房地產(chǎn)評估法等職能法規(guī)也應(yīng)盡快出臺。3注重法律規(guī)范之間的協(xié)調(diào)。房地產(chǎn)在建設(shè)的過程中涉及與諸多部門、行業(yè)的聯(lián)系，如需要考慮城市規(guī)劃、環(huán)保，且與建筑行業(yè)等有密切聯(lián)系，就決定其與諸多法律規(guī)范有聯(lián)系，而這些法律規(guī)范又相互制約。在制定房地產(chǎn)業(yè)的法律規(guī)范時，就必須考慮與這些法律規(guī)范的協(xié)調(diào)，避免法律規(guī)范內(nèi)容的抵觸。（二）建立適合我國國情的住房保障體系近年來，房地產(chǎn)市場上的真實需求和投機需求迅速上升推動房價上揚。房價的上漲已超出了普通居民的購買能力，如何消除影響居民住房消費的體制性和政策性

20、障礙，保障居民的合理居住需求的呼聲越來越高。這就要求建立和完善滿足不同需求層次的多元化的住宅供應(yīng)體系，建立與我國國情相符的住房保障制度。一是政府制定相關(guān)政策來引導(dǎo)市場，控制高檔住宅的建設(shè)量，鼓勵多建低價位的小戶型住宅，使房地產(chǎn)市場的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和需求結(jié)構(gòu)相銜接。二是要使廣大低收入家庭切實享受到住房保障制度的傾斜就必須大規(guī)模地推出經(jīng)濟(jì)適用房。三是要滿足最低收入家庭的基本住房需求就必須加強城鎮(zhèn)廉租房的建設(shè)。按照國家住房改革的戰(zhàn)略要求，逐步建立滿足不同消費層次需求的梯次結(jié)構(gòu)的商品住房市場。即：高收入者住商品房，中低收入者住經(jīng)濟(jì)適用房，低收入者住廉租住房。四是要從源頭上考慮如何提高購房者購買個人住房的購買

21、能力。政府應(yīng)該以提高購房者的家庭收入水平為手段，通過提供各種就業(yè)機會，提供各種勞動技能培訓(xùn)，達(dá)到提高其住房購買能力的目的。五是為擴(kuò)大配租對象須從多渠道籌措資金。建立財政專項支出、土地出讓收入補貼、公積金的增值部分以及社會捐贈等資金來源穩(wěn)定的專用住房保障基金，專門用其解決低收入人群的住房保障。目前，住房保障法已經(jīng)列入今年國務(wù)院的立法計劃，在具體的制定過程中，可以引入社會力量推進(jìn)保障性住房的建設(shè)，比如某塊地塊確定為建設(shè)公租房、廉租房，可以通過社會招標(biāo)的形式，邀請有志之士參與建設(shè)和管理，最大限度地調(diào)動各方力量致力于保障住房建設(shè)，改善廣大人民群眾的住房條件。（三）調(diào)整土地出讓形式，建立土地收購儲備制度

22、房地產(chǎn)的核心是土地資產(chǎn)，土地資產(chǎn)價格是虛擬經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張和收縮的指針。為了合理調(diào)控土地市場的供求關(guān)系，形成個人、集體、地方政府和中央政府間的有效利益機制，須重新調(diào)整土地出讓收益分配機制。一是合理劃分地方政府和中央政府在土地出讓收入中比例，抑制地方政府為追求內(nèi)部私利的“內(nèi)部效應(yīng)”的刺激下大幅度推高土地價格。二是減少土地交易環(huán)節(jié)和交易成本，加強對土地二級市場的調(diào)節(jié)，嚴(yán)厲打擊開發(fā)商圈地囤積和炒賣土地的行為，維護(hù)土地價格穩(wěn)定。三是對土地出讓金的有效管理會提高土地的使用效率，使土地使用的集約度提高，從而相對地增加了土地的供給。收支兩條線管理同時也減少了地方政府官員尋租的可能，降低了拍賣成本。四是現(xiàn)行土地補償機

23、制的改革。提高農(nóng)民在土地出讓收益中的比例，確定合理的征地補償價格。實行合理的土地補償機制有利于緩解政府與農(nóng)民之間的緊張關(guān)系。政府對土地實施收購儲備和統(tǒng)一管理能真正實現(xiàn)其宏觀調(diào)控職能，優(yōu)化土地資源的配置，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)和建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展。從國際經(jīng)驗來看，收購整理后的土地主要用于政府資助住房、基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施建設(shè)等。這就要求要實施好相關(guān)的城市規(guī)劃。一是國土房管部門應(yīng)會同相關(guān)部門根據(jù)城市規(guī)劃制定年度土地供應(yīng)計劃，定時定量地將儲備土地投入市場，嚴(yán)格控制土地總量，避免市場價格大幅度波動，使市場健康有序的發(fā)展。二是國土房管部門應(yīng)在市場機制滿足各種建設(shè)用地需求的基礎(chǔ)上，從宏觀角度把握達(dá)到城市用地結(jié)構(gòu)的平衡。

24、三是要嚴(yán)格土地的招投標(biāo)管理，國有土地出讓或轉(zhuǎn)讓采用公開招標(biāo)、拍賣或掛牌的方式，體現(xiàn)土地供給的公開、公平、公正原則。四是應(yīng)加強對國有儲備土地運作過程中各個環(huán)節(jié)的監(jiān)督和控制，讓其有效運轉(zhuǎn)。2010 年國有土地使用權(quán)出讓收入，首次被納入國家預(yù)算。這增加了土地使用權(quán)出讓收入和對其使用的透明度，使得之前的國有土地使用權(quán)出讓收入長期游離于國家?guī)け局獾臓顟B(tài)得到了改善，得到了應(yīng)有的監(jiān)督。此外，對其實行收支兩條線管理，可以增強其使用效率，從而降低地方政府對土地出讓金的助推力。（四）加強金融監(jiān)管、防范金融風(fēng)險房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展同金融業(yè)密不可分，兩者之間存在著互相依存、互相促進(jìn)的關(guān)系。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展離不開金融業(yè)強有力

25、的支持，但也可能由于其占用了大量資金，導(dǎo)致無效占用或低效率使用社會稀缺資源，從而降低了整個社會的資源配置效率和生產(chǎn)效率，引發(fā)房地產(chǎn)泡沫。泡沫的崩潰不僅嚴(yán)重的削弱了整個國家的競爭能力和綜合國力，而且使得房地產(chǎn)行業(yè)和金融業(yè)遭遇重創(chuàng)。因此金融業(yè)在分享房地產(chǎn)業(yè)因快速增長所帶來的好處時，應(yīng)從基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)入手，保持審慎和冷靜的態(tài)度，提高抵御房地產(chǎn)金融風(fēng)險的能力。相關(guān)部門應(yīng)更加注重房地產(chǎn)市場相關(guān)信息的收集，避免決策失誤。繼續(xù)深化金融體制的改革，有步驟的開發(fā)新的金融工具轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險或規(guī)避風(fēng)險。加強金融行業(yè)內(nèi)部的風(fēng)險監(jiān)管力度，提高貸款質(zhì)量。一是要強化房地產(chǎn)開發(fā)貸款的管理，加強對開發(fā)企業(yè)是否具有資質(zhì)、是否具有“四證”（國有土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證和施工許可證）等條件的審核。二是要加強對個人住房貸款的資質(zhì)審核，嚴(yán)格按照房地產(chǎn)貸款的相關(guān)要求和程序發(fā)放貸款。三是深化