中糧地產財務分析

1、寧 波 大 紅 鷹 學 院財 務 分 析 報 告報告名稱：中糧地產股份有限公司財務分析報告分 院： 經濟與管理學院 班 級： 姓 名： 學 號： 二一四 年 三 月一、 中糧地產公司簡介中糧地產（集團）股份有限公司（以下簡稱本公司）系經原中共寶安縣委以寶組（1982）007號文批準，于1983年2月24日正式成立的縣屬地方國營企業(yè)，原名為“寶安縣城建設公司”。1993年2月，經深圳市寶安區(qū)人民政府以深寶府199315號文批準，更名為“深圳市寶安區(qū)城建發(fā)展總公司”。1993年7月10日，經深圳市人民政府辦公廳以深府辦復1993761號文批準，改組為募集設立的股份有限公司，更名為“深圳寶恒（集團）

2、股份有限公司”，向社會公開發(fā)行境內上市內資股（A股）股票并上市交易，并于1993年10月8日領取深企法字04498號（注冊號19224718-9）企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照。本公司母公司是中糧集團有限公司。截至2014年12月31日，中糧集團持有本公司股份918,665,014股，占總股本的50.65%。本公司法定代表人：周政；企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照注冊號：440301103197805；注冊地址：深圳市寶安區(qū)新城二區(qū)湖濱路。本公司經批準的經營范圍為房地產開發(fā)經營、國內商業(yè)、物資供銷業(yè)、建筑技術詢、進出口貿易。本公司的主營業(yè)務：商品房開發(fā)、物業(yè)租賃、來料加工業(yè)等。 二、行業(yè)分析2015年，世界經濟未完全擺脫危

3、機，雖保持周期性溫和復蘇態(tài)勢，但主要經濟體冷熱不，走勢不一，加上國際資本和商品市場波動異常，貿易保護主義有所抬頭，不確定性仍然多。美國經濟在全球經濟放緩的大背景下一枝獨秀，實現了穩(wěn)定溫和復蘇，發(fā)展勢頭良好，聯儲 10月底正式結束第三輪量化寬松貨幣政策，意味著金融危機以來史無前例的寬松貨幣宴落幕。而歐元區(qū)經濟低迷，復蘇微弱，內部各國增長步伐不一，英國、西班牙復蘇趨勢定，德、法經濟增長預期向下，重債國家經濟好轉，但歐俄烏的地緣政治沖突給經濟增長來新的不利影響。日本受國內高額債務、低潛在增長率以及消費稅上調的沖擊，經濟增速現大幅下滑。新興經濟體總體仍處于增長調整期，普遍面臨結構調整和經濟下行壓力。

4、在當前世界經濟格局中，中國經濟已從高速增長轉為中高速增長，在中央政府“穩(wěn)增長、結構”的經濟調控思路指引下，國內宏觀經濟運行緩中趨穩(wěn)。全年國內生產總值 636463億，按可比價格計算，比上年增長 7.4%，分季度看， GDP同比增長速度分別是 7.4%、7.5%、%、7.3%，全年增長平穩(wěn)。全年GDP 增速與上年比雖有所回落，但經濟結構不斷優(yōu)化升級，濟增長從要素驅動、投資驅動轉向創(chuàng)新驅動。 從我國宏觀經濟看，投資方面， 2014年固定資產投資比上年名義增長 15.7%（扣除價因素實際增長 15.1%），受制造業(yè)持續(xù)產能過剩、房地產市場深度調整等因素影響，投資速放緩。消費方面，2014年全年社會消

5、費品零售總額比上年名義增長 12.0%（扣除價格因素實際增長 10.9%），增速穩(wěn)定，由于就業(yè)形勢較好，消費需求依舊旺盛，尤其是網上零售額比上年增長 49.7%。進出口方面，受世界經濟復蘇緩慢影響，進出口總值同比增速下降，順差擴大。價格方面，受經濟下行和油價下跌影響，價格水平漲幅較低，全年 CPI比上年上漲2.0%，物價控制遠遠低于目標，通貨膨脹壓力較小，而工業(yè)生產出廠價格下降 1.9%，持續(xù)處于低迷狀態(tài)。三、戰(zhàn)略分析（一）競爭戰(zhàn)略分析聚焦產品。大力發(fā)展品牌住宅業(yè)務，堅持面對主流客群，做主流產品。加強客戶分析，增強對市場的把握，在城市、政策分化情況下，持續(xù)調整產品，以首置首改剛需住宅為主。同時

6、不斷完善產品線建設，進一步推進住宅產品標準化落地。未來可探索更多的戰(zhàn)略產品線，如依托中糧集團全產業(yè)鏈的品牌優(yōu)勢及公司現有的資源優(yōu)勢切入產業(yè)地產發(fā)展。密切關注養(yǎng)老地產市場。 聚焦城市。在深化分類管理的戰(zhàn)略思想指導下，進一步加大力度深耕現有城市，將優(yōu)質資源向優(yōu)質城市、優(yōu)秀團隊聚集，同時，努力實現現有城市業(yè)務的可持續(xù)增長和較好的業(yè)績回報水平。對于重點深耕城市，必須保證業(yè)績的可持續(xù)增長和較好的資源占用回報水平；快速完善產品結構，通過各種渠道積極拓展，實現多個項目運作；快速持續(xù)提高市場占有率；逐步擴大“中糧”品牌的市場影響力；保持積極的自我滾動、自我拓展能力。對于次重點深耕城市，在保證業(yè)績的可持續(xù)經營和

7、較好的資源占用回報水平的前提下，積極拓展，完善產品結構和區(qū)域布局，實現多個項目運作，逐漸提升市場份額。 強化管理，實行四個強化。強化產品定位，加強市場和客戶的分析，抓住主流客群，實現準確的產品定位；強化城市公司二級發(fā)動機作用，強調自我滾動、自我發(fā)展；強化市場導向的全生命周期運營體系，推進精細化管理的實現，提升房地產開發(fā)各環(huán)節(jié)的能力，推動從產品導向到市場導向的轉變，提高客戶滿意度，提升股東回報；強化保障體系建設，完善組織架構，深化人才觀念、加強團隊意識，深入落實已有的薪酬體系和獎勵制度，創(chuàng)新融資模式，確保資金流動性，推動公司全面風險管理，細化提升法律風險防控子系統(tǒng)，持續(xù)優(yōu)化全業(yè)務鏈安全風險防控體

8、系。（二）SWOT分析SWOT分析S(優(yōu)勢)W(劣勢)1、公司是中糧集團旗下唯一的房地產上市公司。中糧集團對公司持續(xù)的資產注入以及資金支持，是公司增長的重要動力。2、“工業(yè)地產+住宅地產”的雙業(yè)務架構，兼具穩(wěn)定性和成長性。工業(yè)地產穩(wěn)定的贏利和現金獲取能力有利于支撐目前公司住宅地產的大規(guī)模開發(fā)，使公司業(yè)務運營兼具穩(wěn)定性和成長性。3、住宅地產在中糧集團入主后獲得了長足發(fā)展，項目儲備規(guī)模和布局均取得重大突破。4、房地產資產質量高、贏利能力強。5、財務彈性較強，債務壓力較輕，依然具有較大的融資空間。1、住宅地產業(yè)務經營規(guī)模較小，在開發(fā)項目數量、土地儲備等方面較國內排名前列的房地產開發(fā)企業(yè)有較大差距。2

9、、資產規(guī)模及凈資產規(guī)模均較小，資金實力有限，限制了公司的發(fā)展速度。O(機會)T(威脅)中糧集團正整合其業(yè)務，中糧地產將直接受益于其母公司對其核心業(yè)務（食品和房地產）的整合。1、中糧地產和中糧置業(yè)部分業(yè)務重合，存在同業(yè)競爭的情況。2、中糧地產的住宅業(yè)務現金流能否支撐其商業(yè)地產的快速擴張，存在不確定性。四、會計分析（一）資產負債表分析1、水平分析法表4.1 資產負債表水平分析表報告期2014/12/312013/12/31變動情況變動額變動（%）流動資產：貨幣資金7,290,599,093.256,925,058,798.37365,540,294.885.28%應收賬款226,835,547.9

10、3195,174,325.1931,661,222.7416.22%預付款項45,750,728.64108,201,005.26-62,450,276.62-57.72%其他應收款427,845,897.20563,506,516.86-135,660,619.66-24.07%存貨32,673,271,009.1029,182,363,395.273,490,907,613.8311.96%流動資產合計40,664,302,276.1236,974,304,040.953,689,998,235.179.98%非流動資產：可供出售金融資產837,077,688.79803,477,786.

11、0833,599,902.714.18%長期應收款7,156,674.97652,601.256,504,073.72996.64%長期股權投資483,913,658.20851,658,699.35-367,745,041.15-43.18%投資性房地產2,797,035,006.05759,352,242.152,037,682,763.90268.34%固定資產587,331,781.76591,331,034.96-3,999,253.20-0.68%在建工程265,105,921.7858,876,169.39206,229,752.39350.28%無形資產61,763,751.4

12、359,870,116.121,893,635.313.16%商譽161,183,979.1185,539,379.1175,644,600.0088.43%長期待攤費用21,159,168.1730,120,481.14-8,961,312.97-29.75%遞延所得稅資產425,443,349.61387,534,623.7737,908,725.849.78%非流動資產合計5,647,170,979.873,628,413,133.322,018,757,846.5555.64%資產總計46,311,473,255.9940,602,717,174.275,708,756,081.721

13、4.06%流動負債：短期借款6,040,000,000.008,146,000,000.00-2,106,000,000.00-25.85%應付賬款3,498,681,719.853,602,013,905.24-103,332,185.39-2.87%預收款項8,409,063,398.586,855,647,284.711,553,416,113.8722.66%應付職工薪酬116,270,612.2490,659,468.1925,611,144.0528.25%應交稅費886,706,209.32701,171,072.93185,535,136.3926.46%應付利息97,014,

14、908.5670,922,478.0926,092,430.4736.79%應付股利1,547,569.471,547,569.470.000.00%其他應付款1,448,367,096.513,843,837,187.47-2,395,470,090.96-62.32%一年內到期的非流動負債3,163,300,000.001,334,000,000.001,829,300,000.00137.13%流動負債合計23,660,951,514.5324,645,798,966.10-984,847,451.57-4.00%非流動負債：長期借款10,421,576,649.425,591,873,

15、555.234,829,703,094.1986.37%應付債券1,193,114,968.721,191,483,087.881,631,880.840.14%遞延所得稅負債368,662,699.76199,386,765.15169,275,934.6184.90%非流動負債合計11,985,483,951.266,986,521,924.664,998,962,026.6071.55%負債合計35,646,435,465.7931,632,320,890.764,014,114,575.0312.69%所有者權益：實收資本(或股本)1,813,731,596.001,813,731,5

16、96.000.000.00%資本公積260,493,729.58802,338,334.24-541,844,604.66-67.53%盈余公積773,732,503.86625,207,757.82148,524,746.0423.76%未分配利潤2,557,739,965.662,162,150,278.61395,589,687.0518.30%少數股東權益4,680,214,455.443,562,677,741.591,117,536,713.8531.37%所有者權益(或股東權益)合計10,665,037,790.208,970,396,283.511,694,641,506.69

17、18.89%負債和所有者(或股東權益)合計46,311,473,255.9940,602,717,174.275,708,756,081.7214.06%（1）資產分析 該公司總資產本期增加5708756081.72元，增長幅度為14.06%，說明中糧房地產本年資產規(guī)模保持穩(wěn)定增長幅度，并且增長程度比較可觀。進一步分析可以發(fā)現： 總額分析流動資產本期增加3689998235.17元，增長幅度為9.98%。其中，增長幅度最大的項目是應收賬款，2014年比2013年增長了31661222.74元，增長幅度為16.22%。非流動資產本期增加了2018757846.55元，增長幅度為55.64%。在非

18、流動資本中增長幅度最大的項目是長期應收款，增加了996.64%，其次是在建工程，2014年比2013年增長了350.28%，最后是投資性房地產，增加了268.34%。流動資產和非流動資產兩者的合計使總資產增加了5708756081.72元，增長幅度為14.06%。說明總資產的增加主要是由流動資產和非流動資產的增加合力引起的。 差異較大的項目如上所述，在流動資產中差異最大的一項是應收賬款，2014年比2013年增長了31661222.74元，足足上升了16.22%，原因是2014年中糧地產與聯營、合營企業(yè)及子公司合作方股東的往來款增加，而房地產開發(fā)項目是需要一段時間的，這導致了應收福利的增加。在

19、非流動資產中，差異最大的就是長期應收款，2014年比2013年增長了6504073.721元，增長幅度為996.64%，分析其原因是因為2014年中糧自用、自營物業(yè)投入使用增加，房地產項目較多所致。上述分析說明了本期總資產的增長主要體現在應收股利和遞延所得稅資產的增長上。由此可以看出中糧地產不斷開發(fā)新項目，并且為了更好的發(fā)展在做努力。（2）權益分析總額分析該公司權益總額較上年同期增加5708756081.72元，增長幅度為14.06%，說明該公司本期權益總額變動幅度在增大。負債本期增加4014114575.03元，增長幅度為12.69%，說明本期負債總額有較大幅度的增長，其中流動負債同比減少9

20、84847451.57元，減少幅度為4.00%；非流動負債增加了4998962026.60，增加的幅度為71.55%；所有者權益2014年比2013年增長了1694641506.69元，增長的比例是18.89%。差異較大的項目在流動負債中，我們可以看到差異最大的項目是一年期內到期的非流動負債，2014年比2013年增長了1829300000.00元，增長幅度為137.13%，其原因是2014年房地產預提成本、費用及應付工程款增加；在非流動負債中，長期借款增加了86.37%，其原因是經營規(guī)模的擴大，增加了資金的需求。在所有者權益中，差異并不是太大，但是差異比較大的項目是資本公積，減少了54184

21、4604.66元，減少幅度為67.53%，可想而知，中糧地產本年的工作還是做的不錯的，創(chuàng)造的利潤比上年在一定程度上增長了一些。 合理化分析綜合以上分析，中糧地產2014年的企業(yè)資產，負債和所有者權益之間的配比還是相對合理的，企業(yè)的經營實力和規(guī)模都比較穩(wěn)定。而且企業(yè)不斷在嘗試新的開發(fā)項目以及新領域，這可以從未分配利潤上能看出。但是要注意的是企業(yè)的長期借款問題，以免償債的壓力給企業(yè)造成無以彌補的損失，所以建議中糧地產在不斷開拓業(yè)務的同時要時刻關注自身的負債問題。2、資產負債表結構分析表4.2 資產負債表結構分析表報告期2014/12/312013/12/312014年（%）2013年（%）變動情況

22、（%）流動資產：貨幣資金7,290,599,093.256,925,058,798.3715.74%17.06%-1.31%應收賬款226,835,547.93195,174,325.190.49%0.48%0.01%預付款項45,750,728.64108,201,005.260.10%0.27%-0.17%其他應收款427,845,897.20563,506,516.860.92%1.39%-0.46%存貨32,673,271,009.1029,182,363,395.2770.55%71.87%-1.32%流動資產合計40,664,302,276.1236,974,304,040.958

23、7.81%91.06%-3.26%非流動資產：0.00%0.00%0.00%可供出售金融資產837,077,688.79803,477,786.081.81%1.98%-0.17%長期應收款7,156,674.97652,601.250.02%0.00%0.01%長期股權投資483,913,658.20851,658,699.351.04%2.10%-1.05%投資性房地產2,797,035,006.05759,352,242.156.04%1.87%4.17%固定資產587,331,781.76591,331,034.961.27%1.46%-0.19%在建工程265,105,921.785

24、8,876,169.390.57%0.15%0.43%無形資產61,763,751.4359,870,116.120.13%0.15%-0.01%商譽161,183,979.1185,539,379.110.35%0.21%0.14%長期待攤費用21,159,168.1730,120,481.140.05%0.07%-0.03%遞延所得稅資產425,443,349.61387,534,623.770.92%0.95%-0.04%非流動資產合計5,647,170,979.873,628,413,133.3212.19%8.94%3.26%資產總計46,311,473,255.9940,602,7

25、17,174.27100.00%100.00%0.00%流動負債：0.00%短期借款6,040,000,000.008,146,000,000.0013.04%20.06%-7.02%應付賬款3,498,681,719.853,602,013,905.247.55%8.87%-1.32%預收款項8,409,063,398.586,855,647,284.7118.16%16.88%1.27%應付職工薪酬116,270,612.2490,659,468.190.25%0.22%0.03%應交稅費886,706,209.32701,171,072.931.91%1.73%0.19%應付利息97,0

26、14,908.5670,922,478.090.21%0.17%0.03%應付股利1,547,569.471,547,569.470.00%0.00%0.00%其他應付款1,448,367,096.513,843,837,187.473.13%9.47%-6.34%一年內到期的非流動負債3,163,300,000.001,334,000,000.006.83%3.29%3.54%流動負債合計23,660,951,514.5324,645,798,966.1051.09%60.70%-9.61%非流動負債：0.00%長期借款10,421,576,649.425,591,873,555.2322.

27、50%13.77%8.73%應付債券1,193,114,968.721,191,483,087.882.58%2.93%-0.36%遞延所得稅負債368,662,699.76199,386,765.150.80%0.49%0.30%非流動負債合計11,985,483,951.266,986,521,924.6625.88%17.21%8.67%負債合計35,646,435,465.7931,632,320,890.7676.97%77.91%-0.94%所有者權益：0.00%實收資本(或股本)1,813,731,596.001,813,731,596.003.92%4.47%-0.55%資本公

28、積260,493,729.58802,338,334.240.56%1.98%-1.41%盈余公積773,732,503.86625,207,757.821.67%1.54%0.13%未分配利潤2,557,739,965.662,162,150,278.615.52%5.33%0.20%少數股東權益4,680,214,455.443,562,677,741.5910.11%8.77%1.33%所有者權益(或股東權益)合計10,665,037,790.208,970,396,283.5123.03%22.09%0.94%（1）資產分析資產結構從靜態(tài)角度觀察資產結構，我們可以發(fā)現，該公司本期流動資

29、產占總資產的比重為87.81%；非流動資產總計為5647170979.87，占總資產的比重為12.19%。根據該公司的資本結構，可以認為該公司資產的流動性較強，資產風險較小。從動態(tài)方面分析，本期該公司流動資產比重比之2013年增加了3.26%，而非流動資產比重比之下降了3.26%，結合各資產項目的結構變化情況來看，說明中糧地產的資產結構相對比較穩(wěn)定。特殊項目在流動資產中，比例最大的是存貨以及貨幣資金，比例分別為70.55%和15.74%，說明了中糧的經濟實力還是不錯的，其他項目的比例不大，與2013年也并無多大變化。在非流動資產中，占得比重最大的是投資性房地產，所占比例達到了6.04%，作為一

30、家主要經營房地產的企業(yè)，長期股權投資占大比例也屬正常值。（1）權益分析 權益結構從靜態(tài)分析，在2014年，負債的總計是35646435951.26元，占權益的比重是76.97%。其中流動負債的金額是23660951514.53元，占權益的比重是51.09%；非流動負債的金額是元，占權益的比重25.88%，很明顯可以看到流動負債占權益的比重要遠大于非流動負債，這說明中糧地產長期的償債風險不大。所有者權益總計為，所占權益比重是23.03%，我們可以看出負債的比重要比所有者權益的比重大很多，由此我們可以得出中糧地產2014年的經營實力有所下降，企業(yè)面臨的償債風險比較大，財務風險較大。從動態(tài)分析，該公

31、司所有者權益比重比2013年上升了0.94%，負債比重下降了0.94%，其中流動負債的比重比上年下降了9.61%，而非流動負債的比重則上升了9.61%，除了長期借款比重上升8.73%以及資本公積比重下降了1.41%外，其他各項目變動幅度不大，表明該公司在2014年的償債壓力稍有增加，而所有者權益比重的下降說明了中糧地產本期的盈利能力有所下降。 特殊項目在流動負債中，除了預收賬款和其他應付款之外的項目的比例都很小，預收款項的比重占得大說明企業(yè)在短期內的償債壓力相對較大；在非流動負債中，長期借款的比重占權益的22.50%，說明企業(yè)有長期償債風險；在所有者權益中，少數股東權益的比重是最大的，其所占的

32、比例是10.11%。（3）整體結構分析 該公司2014年流動資產占比重87.81%大于流動負債所占比重51.09%，流動資產：流動負債=1:0.46，如上所述，中糧地產2014年沒有債務償還風險，資產負債表整體結構屬于穩(wěn)健結構。（4）固流比例分析（2014年） 該公司本期固定資產占比重1.27%，流動資產占比重87.81 %，固流比例為1：81，固定資產占流動資產的比例較小，說明企業(yè)資產的流動性很強，資產風險低。（二）利潤表分析1、水平分析表4.3 利潤水平分析表報告期2014/12/312013/12/31增減額增減（%）一、營業(yè)收入9,040,833,228.8410,178,640,14

33、0.51-1,137,806,911.67-11.18%減:營業(yè)成本5,633,809,162.897,099,086,746.28-1,465,277,583.39-20.64%營業(yè)稅金及附加1,130,925,966.911,039,603,209.1491,322,757.778.78%銷售費用486,899,572.47424,219,339.8162,680,232.6614.78%管理費用337,678,828.24307,181,593.8230,497,234.429.93%財務費用389,192,849.24438,675,487.20-49,482,637.96-11.28

34、%資產減值損失254,346,730.133,962,162.53250,384,567.606319.39%投資收益589,157,349.35358,694,153.48230,463,195.8764.25%其中:對聯營企業(yè)和合營企業(yè)的投資權益126,904,296.52236,379,663.59-109,475,367.07-46.31%二、營業(yè)利潤1,397,137,468.311,224,605,755.21172,531,713.1014.09%營業(yè)外收入24,859,493.9423,109,063.541,750,430.407.57%減:營業(yè)外支出15,768,577.9

35、521,279,987.26-5,511,409.31-25.90%其中:非流動資產處置凈損失456,404.091,570,341.98-1,113,937.89-70.94%三、利潤總額1,406,228,384.301,226,434,831.49179,793,552.8114.66%減:所得稅503,420,146.78307,248,336.27196,171,810.5163.85%四、凈利潤902,808,237.52919,186,495.22-16,378,257.70-1.78%歸屬于母公司所有者的凈利潤598,526,380.97534,570,092.1463,956

36、,288.8311.96%少數股東損益304,281,856.55384,616,403.08-80,334,546.53-20.89%（1）凈利潤分析中糧地產2014年實現凈利潤902808237.52元，比上年減少了16378257.70元，下降了1.78%。其中，歸屬于母公司股東的凈利潤比上年增長了83956288.83元，增長率為11.96%；歸屬于少數股東的綜合收益總額比上年減少了80334546.53元，其下降率為20.89%。從水平分析表看，公司凈利潤的減少主要是由于所得稅費用比上年增長了63.85%，同時利潤總額只是增長了14.66%，二者相抵，導致凈利潤減少了，說明中糧地產在

37、2014年的盈利狀態(tài)已經有所下降了。（2）利潤總額分析在2014年，中糧地產的利潤總額增長了1406228384.30元，增長率為14.66%，主要原因是營業(yè)利潤的增長，2014年營業(yè)利潤較上期增長172531713.10元，增長率為14.09%。而本年營業(yè)外支出也比上年減少了25.90，抵消了一部分營業(yè)利潤增長所帶來的利潤總額的增加。綜合作用的影響導致利潤總額增加了，說明了公司的營業(yè)利潤還是處在上升狀態(tài)。（3）營業(yè)利潤分析在2014年，中糧地產的營業(yè)利潤同比增長了172531713.10元，增長率為14.09%。分析得出本期營業(yè)利潤的增加主要是資產減值損失的減少和投資凈收益的增加所致。資產減

38、值損失較上年增加了250384567.60元，增長率為6319.39%，投資凈收益相比之上年增加了230463195.87元，增長率為64.25%。主要原因是在這個競爭激烈的市場里，中糧地產開拓新的市場，使得銷售渠道大大增加。各項綜合影響導致營業(yè)利潤增長了14.09%。（4）其他項目分析中糧地產本年銷售費用增加了62680232.66元，比2013年同期增長14.78%，說明企業(yè)正在加大銷售費用投入，體現在廣告宣傳力度上，擴大了銷售渠道，提高了產品銷量。2、利潤結構分析表4.4 利潤結構分析表報告期2014年2013年變動情況一、營業(yè)收入100.00%100.00%0.00%減:營業(yè)成本62.

39、32%69.74%-7.43%營業(yè)稅金及附加12.51%10.21%2.30%銷售費用5.39%4.17%1.22%管理費用3.74%3.02%0.72%財務費用4.30%4.31%0.00%資產減值損失2.81%0.04%2.77%投資收益6.52%3.52%2.99%其中:對聯營企業(yè)和合營企業(yè)的投資權益1.40%2.32%-0.92%二、營業(yè)利潤15.45%12.03%3.42%營業(yè)外收入0.27%0.23%0.05%減:營業(yè)外支出0.17%0.21%-0.03%其中:非流動資產處置凈損失0.01%0.02%-0.01%三、利潤總額15.55%12.05%3.51%減:所得稅5.57%3.

40、02%2.55%四、凈利潤9.99%9.03%0.96%歸屬于母公司所有者的凈利潤6.62%5.25%1.37%少數股東損益3.37%3.78%-0.41% 從上面兩張表可以看出中糧地產本年各項財務成果的構成情況。其中，營業(yè)利潤占營業(yè)收入的比重為15.45%，增加了3.51%；本年度利潤總額的構成為15.55%，較去年的12.05%增加了3.51%；本年度凈利潤的構成為9.99%，較去年增加了0.96%?？梢姡瑥睦麧櫟臉嫵汕闆r上看，中糧地產今年的盈利能力比去年有所下降。中糧地產各項財務財務成果結構變化的原因，從營業(yè)利潤結構上看，主要是由于銷售費用的減少導致的，說明銷售費用的減少是降低營業(yè)利潤構

41、成的更本原因。另外，營業(yè)外支的增加，財務費用和資產減值損失的下降，對營業(yè)利潤、利潤總額和凈利潤的結構帶來一些不利影響。（三）現金流量表分析1、水平分析表4.5 現金流量水平分析表報告期2014/12/312013/12/31增減額增減（%）一、經營活動產生的現金流量銷售商品、提供勞務收到的現金9,999,979,484.2010,835,276,287.28-835,296,803.08-7.71%收到其他與經營活動有關的現金3,973,875,639.965,133,082,902.18-1,159,207,262.22-22.58%經營活動現金流入小計13,973,855,124.1615

42、,968,359,189.46-1,994,504,065.30-12.49%購買商品、接受勞務支付的現金7,249,060,643.869,776,387,012.35-2,527,326,368.49-25.85%支付給職工以及為職工支付的現金371,951,087.26380,651,198.60-8,700,111.34-2.29%支付的各項稅費1,567,361,343.701,332,164,142.56235,197,201.1417.66%支付其他與經營活動有關的現金6,847,306,354.507,761,056,845.52-913,750,491.02-11.77%經營

43、活動現金流出小計16,035,679,429.3219,250,259,199.03-3,214,579,769.71-16.70%經營活動產生的現金流量凈額-2,061,824,305.16-3,281,900,009.571,220,075,704.41-37.18%二、投資活動產生的現金流量收回投資收到的現金498,431,753.77138,738,241.72359,693,512.05259.26%取得投資收益收到的現金10,976,292.6110,705,512.30270,780.312.53%處置固定資產、無形資產和其他長期資產收回的現金凈額282,510,281.9037

44、8,415,987.12-95,905,705.22-25.34%投資活動現金流入小計791,918,328.28527,859,741.14264,058,587.1450.02%購建固定資產、無形資產和其他長期資產支付的現金233,234,250.6196,292,757.67136,941,492.94142.21%投資活動現金流出小計851,660,417.59212,917,198.78638,743,218.81300.00%投資活動產生的現金流量凈額-59,742,089.31314,942,542.36-374,684,631.67-118.97%三、籌資活動產生的現金流量吸收

45、投資收到的現金784,000,000.00612,500,000.00171,500,000.0028.00%取得借款收到的現金13,659,428,094.1912,457,288,957.311,202,139,136.889.65%籌資活動現金流入小計14,443,428,094.1913,069,788,957.311,373,639,136.8810.51%償還債務支付的現金9,576,425,000.008,734,310,256.07842,114,743.939.64%分配股利、利潤或償還利息支付的現金1,337,687,768.041,328,764,166.098,923,

46、601.950.67%支付其他與籌資活動有關的現金29,457,000.0030,977,803.00-1,520,803.00-4.91%籌資活動現金流出小計10,943,569,768.0410,094,052,225.16849,517,542.888.42%籌資活動產生的現金流量凈額3,499,858,326.152,975,736,732.15524,121,594.0017.61%四、匯率變動對現金的影響30,736.83-20,500.2451,237.07-249.93%五、現金及現金等價物凈增加額1,378,322,668.518,758,764.701,369,563,90

47、3.8115636.50% 從上述兩張表可以看出，中糧地產2014年凈現金流量比2013年增加了1369563903.81元。經營活動、投資活動、籌資活動產生的凈現金流量較上年的變動額分別為-3214579769.71元、-374684631.67元和524121594.00元。 經營活動凈現金流量比上年減少了-3214579769.71元，下降幅度為37.18%。經營活動現金流入量與流出量分別比上年減少12.49%和16.70%。經營活動現凈流入量的下降遠遠快于經營活動流出量的下降，致使經營活動現金凈流量有了一定幅度的下降。經營活動現金流入量的減少主要因為銷售商品、提供勞務收到的現金減少了8

48、35296803.08元，減少了7.71%。根據利潤表信息，中糧公司2014年營業(yè)收入減少了11.18%，高于銷售商品、提供勞務收到的現金的下降幅度，說明企業(yè)的銷售收現情況不是很穩(wěn)定。 投資活動現金凈流出量比去年減少了374684631.67元，下降了118.97%，相比上年公司減少了固定資產的投資，減少額為95905705.22元。公司還增加了投資支付的現金，增加額為136941492.94元。投資活動現金流入量增加了264058587.14元，增加50.02%，投資活動現金流入量的增加主要來自于收回投資收到的現金增加了359693512.05元。 籌資活動凈現金流量本年比上年增加了8495

49、17542.88元，主要是因為籌資活動現金流出的增加以及籌資活動現金流入的增加導致的。本公司負債籌集的資金高于上期。2、結構分析項目2013年2014年流入結構%流出結構%流入結構%流出結構%一、經營活動產生的現金流量經營活動現金流入小計54.01%47.84%經營活動現金流出小計95.94%95.51%經營活動產生的現金流量凈額二、投資活動產生的現金流量投資活動現金流入小計1.79%2.71%投資活動現金流出小計0.77%1.35%投資活動產生的現金流量凈額三、籌資活動產生的現金流量籌資活動現金流入小計44.21%49.45%籌資活動現金流出小計3.29%3.14%籌資活動產生的現金流量凈額

50、現金流入總額29029201546.6329566007887.91現金流出總額29557228622.9727830909614.95（1）現金流入結構分析 中糧公司2014年現金流量總量約為29209201546.63元，其中經營活動現金流入量、投資活動現金流入量和籌資活動現金流入量所占比重分別為47.84%、2.71%和49.45%?？梢娖髽I(yè)的現金流量主要是由經營活動產生的。經營活動的現金流量中銷售商品、和提供勞務收到的現金，投資活動的收回投資受到的現金和籌資活動中收到其他與籌資活動有關的現金分別占各類現金流入量的較大比重。 總體來說，企業(yè)的現金流量中，經營活動的現金流入量應當占較高比例

51、，特別是其銷售商品、提供勞務受到的現金明顯高于其他業(yè)務活動流入的現金。中糧公司的經營活動的現金流入量占比例47.84%，說明中糧房地產公司運營良好，盈利能力強。（2）流出結構分析 中糧公司2014年現金流出總量約為27830909614.95元，其中經營活動現金流出量、投資活動現金流出量和籌資活動現金流出量所占比重分別為57.62%、3.06%和39.32%。可見，在現金流出總量中經營活動現金流出量所占比重最大，籌資活動流出量所占比重次之。在經營活動現金流出量當中購買商品、接受勞務支付的現金占49.62%，比重最大，是現金流出的主要項目。 購買商品、接受勞務支付的現金占流出量的很大比重，說明中

52、糧公司是一家通過主營業(yè)務來獲取利潤的公司。五、財務分析（一）企業(yè)盈利能力分析1、盈利能力趨勢分析項  目2012年2013年2014年凈資產收益率10.819.8910總資產收益率1.952.261.95主營業(yè)務利潤率20.3620.0425.18營業(yè)利潤率12.7112.0315.45成本費用利潤率13.6813.1817.63銷售凈利潤率8.569.039.99通過以上圖表，我們分析可知該公司的盈利能力各指標中凈資產收益率由2012年的10.81下降到2013年的9.89，隨后上升到2014年19.87，總資產收益率由2012年的1.95上升到2013年的2.26，隨后降低到2014年的1.95，營業(yè)利潤率由2012年20.36下降到2013年的20.04后上升到2014年的25.18，成本費用率也是如此。進而導致銷售凈利潤率由2012年的8.59上升到2014年的9.99.可見該公司要加強產品銷售，以提高公司的盈利能力。2、盈利能力同行業(yè)分析項  目中糧地產金地集團 金融街凈資產收益率1012.7012.09總資產收益率1.953.983.5