銅仁市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r調(diào)查報(bào)告

1、銅仁市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的調(diào)查報(bào)告銅仁分行營業(yè)部 周穎二0一二年五月五日 目 錄一、緒論3（一）課題研究目的及其意義 （二）報(bào)告研究說明3二、銅仁概況 （一）銅仁城市概況 1、城市概況 2、銅仁交通概況 3、經(jīng)濟(jì)狀況 4、基礎(chǔ)設(shè)施條件 5、文教衛(wèi)生（二）經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況15 1、整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況 2、銅仁市發(fā)展規(guī)劃 3、規(guī)劃預(yù)期目標(biāo)（三）城市發(fā)展特點(diǎn)20三、銅仁市房地產(chǎn)發(fā)展概況24(一) 房地產(chǎn)宏觀概況241、房地產(chǎn)市場發(fā)展綜述2、消費(fèi)市場分析 3、房地產(chǎn)運(yùn)行市場分析 4、房地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)(二)國家宏觀調(diào)控政策對銅仁市房地產(chǎn)業(yè)的影響25 (三)當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展面臨的困難和問題26(一) 全面正確地

2、認(rèn)識玉屏簫笛蘊(yùn)含的民族文化精神和審美藝術(shù)價(jià)值27(二) 制定系統(tǒng)性規(guī)劃，形成相互協(xié)調(diào)和相互促進(jìn)的良性機(jī)制28(三) 多手段結(jié)合，保障技藝傳承體系28(四) 將地方形象品牌和簫笛品牌建設(shè)相結(jié)合，打造“中國簫笛藝術(shù)之鄉(xiāng)”30(五) 適應(yīng)當(dāng)代文化發(fā)展潮流和市場需求，注重產(chǎn)品和營銷服務(wù)的創(chuàng)新31參考文獻(xiàn) 32 一 、緒 論（一）課題研究目的及其意義 伴隨著撤地建市的成功批準(zhǔn)以及銅仁市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，銅仁城市化進(jìn)程進(jìn)一步加快，房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出快速發(fā)展勢頭。房地產(chǎn)投資規(guī)模逐年擴(kuò)大，銀行投入該行業(yè)的資金占比逐年提高。在支持行業(yè)發(fā)展的同時(shí)，也積聚了一定的信貸經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。去年年初以來，國務(wù)院多個(gè)部委出臺了若干宏觀

3、調(diào)控政策，再次對樓市調(diào)控發(fā)力，旨在促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。宏觀調(diào)控政策正逐步顯現(xiàn)其作用，但是現(xiàn)在的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展還沒有步入健康平穩(wěn)的發(fā)展軌道。為準(zhǔn)確了解銅仁市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，降低我行信貸資金風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)分行要求，我完成了對銅仁市房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)查工作，希望通過對銅仁市整體宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境及房地產(chǎn)市場狀況，了解目前當(dāng)?shù)刈≌墓┙o與需求特征、價(jià)位水平為房地產(chǎn)發(fā)展以及降低信貸資金風(fēng)險(xiǎn)提供詳實(shí)的依據(jù)和建議。 (二）報(bào)告研究說明1.調(diào)研內(nèi)容 房地產(chǎn)宏觀環(huán)境調(diào)研：通過實(shí)地調(diào)研，獲得銅仁市人文、經(jīng)濟(jì)、政策法規(guī)及城市規(guī)劃方面的信息。 樓盤情況及周邊市場環(huán)境調(diào)研：通過對樓盤的實(shí)地踏勘，對各項(xiàng)目及本地塊的周邊市

4、場環(huán)境進(jìn)行深入了解。結(jié)合我市房地產(chǎn)發(fā)展以及本行信貸授信數(shù)據(jù)進(jìn)行分析。 2.調(diào)研方法 調(diào)查主要采取了文獻(xiàn)研究、實(shí)地踏勘、 問卷調(diào)查并結(jié)合深入訪談等方法，消費(fèi)者調(diào)查主要采取隨機(jī)抽樣。2、 銅仁概況（1） 銅仁城市概況 1.城市概況銅仁市處于云貴高原向湘西丘陵過度的斜坡地帶，西北高，東南低。平均海拔在500-1000米之間，武陵山主峰在境內(nèi)，山脈以東是丘陵地帶，河流切割較淺，地面平緩起伏，河流沿岸多試山間壩子，一般海拔在300-800之間；山脈以西是巖溶山原地貌，一般海拔在600-1000米之間，相對高差達(dá)600-800米。但在遠(yuǎn)離河 谷的山原面上巖溶、丘陵、洼地較多，地面起伏不太大，全境以山地為主

5、，占全區(qū)總面積的67.8%，其次是丘陵占28.3%，壩子及其它地貌面積僅占3.9%。 2.交通概況 銅仁市是云貴高原連接?xùn)|部沿海地區(qū)的重要交通要道。湘黔鐵路、株六鐵路復(fù)線、渝懷鐵路過境我市四個(gè)縣、區(qū)。銅仁鳳凰機(jī)場先后開通貴陽、長沙、重慶、廣州、上海、北京、深圳、桂林航線，現(xiàn)已并入首都機(jī)場集團(tuán)。貴陽至大龍的高速公路已全線開通，東出湖南長沙、西進(jìn)省城貴陽更為便捷。全市縣縣通油路，出境公路均為二級以上高等級油路。在建銅仁（江口）至玉屏城際鐵路、渝懷鐵路復(fù)線銅仁段、銅仁大興機(jī)場改擴(kuò)建、烏江航道整治、供電網(wǎng)建設(shè)規(guī)劃（建設(shè)期三年、總投資52億元）等一批大項(xiàng)目列入國家和省重點(diǎn)支持發(fā)展項(xiàng)目。200噸航船可通烏

6、江進(jìn)入長江直達(dá)東海，銅仁至大龍高速公路、杭州至瑞麗高速公路銅仁段、思南至劍河高速公路銅仁段已開工建設(shè)。 3.經(jīng)濟(jì)狀況 多山的自然環(huán)境， 特有的喀斯特地貌帶給銅仁豐富的能源、 礦產(chǎn)、生物和旅游資源。這里景色迷人，錦江穿城而過，蜿蜒逶迤，將銅仁勾畫成為“城在水中、水在山中、山在城中”的美麗畫卷，這得天獨(dú)厚的自然風(fēng)光為仁增添了魅力，更為銅仁的旅游業(yè)奠定了基礎(chǔ)。境內(nèi)的國家級風(fēng)景名勝區(qū)十里錦江九龍洞與中國五大佛教名山梵凈山自然風(fēng)景區(qū)構(gòu)成了貴州新的一條精品旅游線路，倍受矚目。至今保存完美的原生態(tài)自然山水和民間民族文化使銅仁在我最喜愛的西部名城評選活動(dòng)中，榮獲“西部名城”的稱號。機(jī)場、渝懷鐵路、高等級、高速

7、公路的開通，更是把銅仁旅游與鳳凰湘西旅游，重慶紅色旅游緊密連接，遙相銅仁應(yīng)，形成了一個(gè)新的旅游圈活躍起來。 銅仁市的礦產(chǎn)資源豐富，蘊(yùn)藏著豐富質(zhì)優(yōu)的汞、鉀、錳、磷、鉛、鋅等礦產(chǎn)。這里生態(tài)環(huán)境優(yōu)良，在旅游、電力、水利、加工業(yè)農(nóng)業(yè)、人才和科教等方面具有很大優(yōu)勢，是 2005年全國最具投資潛力中小城市五十強(qiáng)之一。由于地處湘、鄂、渝、黔交界處優(yōu)越的地理位置更使之成為這四省（市）邊區(qū)經(jīng)濟(jì)圈中極具后發(fā)優(yōu)勢和潛力的發(fā)銅仁市的礦產(chǎn)資源豐富，蘊(yùn)藏著豐富質(zhì)優(yōu)的汞、鉀、錳、磷、鉛、鋅等礦產(chǎn)。這里生態(tài)環(huán)境優(yōu)良，在旅游、電力、水利、加工業(yè)、農(nóng)業(yè)、人才和科教等方面具有很大優(yōu)勢，是 2005年全國最具投資潛力中小城市五十強(qiáng)之

8、一。由于地處湘、鄂、渝、黔交界處優(yōu)越的地理位置更使之成為這四?。ㄊ校┻厖^(qū)經(jīng)濟(jì)圈中極具后發(fā)優(yōu)勢和潛力的發(fā)展之地。 銅仁市以創(chuàng)建“中國優(yōu)秀旅游城市、省級衛(wèi)生城市、省級文明城市、省級園林城市”為契機(jī)，加快城市文明建設(shè)步伐，著力提高市民素質(zhì)、城市品位、美化城市環(huán)境、營造良好的投資環(huán)境，使得城市面貌發(fā)生了巨大變化，經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷增強(qiáng)，人民生活水平逐年提高，社會(huì)事業(yè)取得了長足發(fā)展。近年來，先后榮獲“西部名城、全國最具投資潛力中小城市50強(qiáng)，省級文明城市、省級衛(wèi)生城市、中國傳統(tǒng)龍舟之鄉(xiāng)”的稱號。目前，圍繞地委、行署提出的打造“梵天凈土，桃源銅仁”的目標(biāo)，銅仁市正不斷加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，完善城市功能，以龍舟文化為

9、載體， 加快錦江旅游開發(fā)， 傾力創(chuàng)建中國優(yōu)秀旅游城市、國家衛(wèi)生城市、省級園林城市。市委、市政府還將繼續(xù)大力實(shí)施農(nóng)業(yè)穩(wěn)市、興工富市、旅游活市、商貿(mào)興市、環(huán)境立市戰(zhàn)略，加大招商引資力度、積極調(diào)整和優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，抓住經(jīng)濟(jì)發(fā)展的有利時(shí)機(jī)，努力把銅仁的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)事業(yè)的發(fā)展提高到一個(gè)新的水平。 4.基礎(chǔ)設(shè)施條件 光纜通訊線路覆蓋全區(qū)，已經(jīng)開通國內(nèi)、國際程控電話、移動(dòng)電話，信息傳送迅速便捷。全區(qū)電力富足，擁有50萬伏和22萬伏變電輸電線路的國家電網(wǎng)，是黔電東送的橋頭堡，100萬千瓦烏江思林水電站和120萬千瓦銅仁火電廠將陸續(xù)在新世紀(jì)開萬千瓦銅仁火電廠將陸續(xù)在新世紀(jì)開工建設(shè)。11萬伏輸變電線路覆蓋全區(qū)各縣市。

10、 5.文教衛(wèi)生 科教文衛(wèi)事業(yè)方興未艾，具有濃郁的多民族特色地方文化，古老馳名的儺戲文化一花獨(dú)放。 全區(qū)已擁有各類大專院校和中小學(xué)校2473所，初步形成了多層次、多形式、多學(xué)科、門類齊全的教育體系。全區(qū)醫(yī)療衛(wèi)生條件有了很大改善，擁有醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)525個(gè)，各族人民的健康水平有了明顯的提高。文化事業(yè)發(fā)展迅速，已建成電視差轉(zhuǎn)臺269個(gè)，衛(wèi)星電視轉(zhuǎn)播784個(gè)，電視覆蓋率87。全區(qū)各族人民生活豐富多彩，開放文明。 (二)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況 1.整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展 2007-2010年銅仁市人均GDP持續(xù)上升， 隨著城市框架進(jìn)一步建設(shè)，預(yù)計(jì)未來經(jīng)濟(jì)又會(huì)保持一個(gè)持續(xù)增長的發(fā)展階段。到2010年，全區(qū)生產(chǎn)總值增長64.

11、9倍，人均生產(chǎn)總值邁入總體小康階段；地方財(cái)政收入增長62.5倍，實(shí)現(xiàn)由“吃飯財(cái)政”向保運(yùn)轉(zhuǎn)、解民困、促發(fā)展的轉(zhuǎn)變；固定資產(chǎn)投資增長597倍，發(fā)展基礎(chǔ)條件不斷改善，大興機(jī)場復(fù)航，渝懷鐵路開通，公路提級擴(kuò)面，初步形成鐵路、公路、航空、水運(yùn)一體的綜合交通運(yùn)輸格局。城鄉(xiāng)群眾收入、生活質(zhì)量大幅提高，城鎮(zhèn)居民可支配收入增長28倍、農(nóng)民人均純收入增長22倍；生態(tài)環(huán)境明顯改善，森林覆蓋率從22.7提高到49.8。教育、衛(wèi)生、文化、體育等各項(xiàng)事業(yè)發(fā)展迅速，公共服務(wù)水平全面提升。 2011年，銅仁市緊扣“加速發(fā)展，加快轉(zhuǎn)型，推動(dòng)跨越”主基調(diào)和工業(yè)化、城鎮(zhèn)化帶動(dòng)主戰(zhàn)略，深入實(shí)施“構(gòu)建兩帶兩圈產(chǎn)業(yè)體系，推進(jìn)六個(gè)新跨越

12、”發(fā)展戰(zhàn)略，堅(jiān)持打基礎(chǔ)、擴(kuò)總量、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生，苦干實(shí)干、開拓創(chuàng)新，預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值362億元，增長17；一、二、三產(chǎn)分別增長l、28.5、22，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為27.9：29.0：43.1。完成固定資產(chǎn)投資400億元，增長76；完成財(cái)政總收入50.6億元，增長4 3，其中完成一般預(yù)算收入28.5億元，增長55.8；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入13750元，增長25，農(nóng)民人均純收入4076元，增長26.5；存、貸款余額分別達(dá)到446億元、304億元，分別增長26.8、25.4。主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均創(chuàng)歷史最好水平，在全省排名中實(shí)現(xiàn)了增比進(jìn)位的目標(biāo)，其中，生產(chǎn)總值增幅由全省靠后上升到第七，全部工業(yè)增加值增速居第

13、四，旅游總收入增速第二，財(cái)政一般預(yù)算收入增速第二，稅收收入增速第三，金融機(jī)構(gòu)存款余額增速第二、貸款余額增速第四，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增速第一，農(nóng)民人均純收入增速第二，物價(jià)指數(shù)漲幅全省最低。 2.銅仁市發(fā)展規(guī)劃根據(jù)銅仁市政公開信息、銅仁市城區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃我們可以看到：銅仁政府的規(guī)劃目標(biāo)，即提升商貿(mào)流通業(yè)，將銅仁市建設(shè)成為黔、渝、湘、鄂四?。ㄊ校┻厖^(qū)商貿(mào)集散地，通過對現(xiàn)有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)設(shè)施的改造、調(diào)整、擴(kuò)充、完善、提升，將銅仁市商業(yè)構(gòu)建成以大型骨干商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)為龍頭，以大型綜合、專業(yè)批發(fā)市場為依托，以各具特色的商業(yè)街和中小商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)胡維補(bǔ)充的城市商業(yè)體系；再塑城市商業(yè)形象，使商業(yè)功能與文化功能相結(jié)合，傳統(tǒng)風(fēng)

14、格融于現(xiàn)代風(fēng)貌之中；提高商業(yè)現(xiàn)代化、網(wǎng)絡(luò)化、信息化水平，逐步建成經(jīng)營布局合理、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)優(yōu)化、服務(wù)功能完備、方便居民生活、競爭適度有序的城市商業(yè)格局。3. 規(guī)劃預(yù)期目標(biāo)近期目標(biāo)：2012年生產(chǎn)總值增長17，力爭19。其中，一產(chǎn)增長8；二產(chǎn)增長35；三產(chǎn)增長18。規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值增長33，力爭達(dá)到35；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資突破700億元，力爭達(dá)到800億元；財(cái)政總收入增長30以上，其中一般預(yù)算收入增長35以上；社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長25；城鎮(zhèn)居民可支配收入增長20，農(nóng)民人均純收入增長20。物價(jià)指數(shù)控制在4左右，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在4.2以內(nèi)，人口自然增長率控制在6.3以內(nèi)。單位生產(chǎn)總值能耗和主要污

15、染物排放控制在省下達(dá)的指標(biāo)范圍內(nèi)。遠(yuǎn)期目標(biāo)：到2016年，努力實(shí)現(xiàn)“六個(gè)倍增”即經(jīng)濟(jì)總量倍增，突破800億元，年均增長17以上；財(cái)政總收入倍增：達(dá)到186億元，年均增長30以上；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資倍增，達(dá)到2152億元，年均增長40以上；工業(yè)總產(chǎn)值倍增，突破1000億元，年均增長35以上；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入倍增，分別達(dá)到32846元和9620元，年均分別增長20以上。同時(shí)，城鎮(zhèn)化率年均提高2個(gè)百分點(diǎn)；全社會(huì)消費(fèi)品零售總額年均增長20；城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在4.5以內(nèi)；人口自然增長率控制在5.7以內(nèi)；單位生產(chǎn)總值能耗、主要污染物排放和物價(jià)總水平控制在省下達(dá)的指標(biāo)范圍內(nèi)。從這些我

16、們可以看到銅仁市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的區(qū)位優(yōu)勢和政策優(yōu)勢。（三）城市發(fā)展特點(diǎn)根據(jù)城市的基本情況與經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況，我們可以看到目前的城市發(fā)展特點(diǎn)有以下幾點(diǎn)：Ø 良好的城市發(fā)展規(guī)劃以及城市空間布局規(guī)劃，為城市更好發(fā)展提供基礎(chǔ)。Ø 擁有較大的人口基數(shù)，以及目前城鎮(zhèn)化率較低，未來城市房地產(chǎn)發(fā)展前景可觀。Ø 經(jīng)濟(jì)發(fā)展快速增長，隨著城市進(jìn)一步發(fā)展，未來發(fā)展面繼續(xù)向好。Ø 居民收入保持平穩(wěn)上升，消費(fèi)觀念有待積極轉(zhuǎn)變。三、銅仁市房地產(chǎn)發(fā)展概況2.1 銅仁房地產(chǎn)市場綜述銅仁市房地產(chǎn)市場總體上保持健康有序、穩(wěn)定發(fā)展的態(tài)勢，市場供需基本平衡，沒有出現(xiàn)過熱、過量現(xiàn)象。房地產(chǎn)完成投資、新開工面

17、積、竣工面積均有下降，房屋銷售上半年有所回暖，商品房價(jià)格穩(wěn)中有升。消費(fèi)市場分析銅仁消費(fèi)群體的結(jié)構(gòu)分析在所有潛在購買者中，有近75為本地土生土長人群。隨著人口增多、新家庭的建立、投資、創(chuàng)業(yè)的需要，這部分人群也是最迫切需要在本地置業(yè)的潛在買家之一。根據(jù)我們的調(diào)查報(bào)告可以看出，銅仁置業(yè)者的主力是年齡在40歲左右的買家。和前幾年相比，最近幾年買家年齡開始呈年輕化趨勢，3045歲年齡段的人士已逐漸成為買房的新興力量。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，國家對旅游業(yè)的關(guān)注，銅仁的人均GDP的不斷增加，不少郊縣的居民開始把購房目標(biāo)瞄向市區(qū)，而市區(qū)的城鎮(zhèn)居民部分需要換新的房子，實(shí)行二次置業(yè)，一部分較為寬裕的居民則通過購買住房、商

18、鋪等二次置業(yè)投資，實(shí)現(xiàn)財(cái)富的增值。32消費(fèi)偏好分析² 中小戶型單位增加對80110的三房二廳需求有所增加， 100120的三房二廳、8095的二房二廳、及80100的三房二廳依次為目前消費(fèi)者最喜歡的戶型。三房與二房仍為主流戶型，選擇三房的占57，選擇二房的占31。² 大多數(shù)人喜歡成熟的生活方式消費(fèi)者最喜歡的樓盤特點(diǎn)是成熟，其次是自然、溫馨、寧靜，而山、水、園林是他們最為喜歡的環(huán)境元素。3.3 當(dāng)前購房者的特征² 買房者年齡開始年輕化，購房主體為40歲左右。² 購房者最關(guān)注的因素集中在地段，其次是價(jià)格、周邊環(huán)境、交通便利。² 很多購房者將清水大道

19、、東太大道片區(qū)作為首選² 對房價(jià)接受程度也在增加，這從近年房價(jià)上漲和成交量的情況就可發(fā)現(xiàn)。3.4 影響消費(fèi)群的因素低檔商品房消費(fèi)群：價(jià)格、交通中檔商品房消費(fèi)群：質(zhì)量、品質(zhì)、交通、價(jià)格高檔商品房消費(fèi)群：地位、質(zhì)量、品質(zhì)、交通、價(jià)格2.2 三、房地產(chǎn)運(yùn)行市場分析“房價(jià)收入比”是世界廣泛使用的判斷房地產(chǎn)價(jià)格是否合理的重要指標(biāo)，是指家庭所居房屋的價(jià)格和這個(gè)家庭年收入之比。比如，2011年某家庭的房價(jià)是30萬元，他們該年的收入是萬元，房價(jià)正好為年收入的倍，他們的房價(jià)收入比就是5:1。以我市2011年12月普通工作人員人均收入2萬元，每個(gè)家庭按3口人，住宅銷售價(jià)格為3500元/平方米，以1O5平

20、米住房計(jì)算，房屋價(jià)36.75格萬元，房價(jià)收入比就是6:1。同比增長一倍。房價(jià)的漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過收入的漲幅，導(dǎo)致大量貸款的增加。四、 國家宏觀調(diào)控政策對銅仁市房地產(chǎn)業(yè)的影響一個(gè)城市的房價(jià)是由供求關(guān)系決定的。而國家今年的宏觀調(diào)控的重心是為了打擊炒房囤地、維護(hù)市場健康。所以，在銅仁這個(gè)仍以自住剛性需求為主導(dǎo)的城市，其樓市走勢不會(huì)受到宏觀政策太大的影響。從前面的分析可以看出，銅仁市的樓市基本未受調(diào)控政策影響，成交依然火爆。本輪調(diào)控更多是針對房價(jià)上漲過快的一二線城市，對房地產(chǎn)仍處于發(fā)展階段、房價(jià)還有上漲空間的三四線城市便成為投資者的新目標(biāo)。如銅仁市的江華地產(chǎn)、一品陽光、天都房產(chǎn)等大項(xiàng)目，能引領(lǐng)和帶動(dòng)房地產(chǎn)的

21、走勢。有些地段相對好的項(xiàng)目尚處前期推廣階段，開盤日期和開盤價(jià)都未確定的情況下，已經(jīng)出現(xiàn)咨詢的人群。金灘周邊已經(jīng)漲到3400元/平方米以上，盡管這個(gè)價(jià)格超出了很多人的預(yù)期，但房源仍吸引了眾多潛在買家。價(jià)格3900元以上的品質(zhì)項(xiàng)目越來越多。首付提至三成的政策對購房者也不會(huì)有太大的影響，三套及以上房貸暫停的政策短期內(nèi)可能會(huì)對交易量產(chǎn)生影響，但90-130平方米住房增加，相對不高的總價(jià)很難從根本上改變購房者的心態(tài)。我行積極落實(shí)中央調(diào)控政策，嚴(yán)格按照人民銀行的規(guī)定執(zhí)行房貸標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)一步控制房貸風(fēng)險(xiǎn)。如果以后銀行不控制房貸規(guī)模，勢必助推銅仁市的房價(jià)持續(xù)升高。近期國家出臺了一系列調(diào)控政策，各地也在出臺相關(guān)配套

22、政策，對房價(jià)過快上漲的城市產(chǎn)生了深刻的影響，國家的宏觀調(diào)控政策對開發(fā)商和購房者釋放一個(gè)信號，就是使房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，購房者理性投資，嚴(yán)打炒房囤地捂盤惜售行為。房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展包括兩方面原因，一方面是投資者看好某城市的發(fā)展?jié)摿?，另一方面是城市購房者剛性需求旺盛，這兩方面良性結(jié)合會(huì)促使房地產(chǎn)市場健康運(yùn)轉(zhuǎn)。實(shí)際上銅仁房地產(chǎn)市場上的購房剛性需求是仍然存在的，投資性需求也不少。一是剛剛成為地級市，城市化進(jìn)程加快；二是城市人口增加，住房需求增長；三是周邊縣投資和投機(jī)需求因素；四是地方政府GDP增長因素。受國家宏觀調(diào)控影響，雖然目前的觀望情緒會(huì)延緩購房者的購房計(jì)劃，但長期來看銅仁市住房的市場潛力很大，如果

23、地方政府能夠加以適當(dāng)合理的引導(dǎo)，對于銅仁房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展是非常有利的。銅仁市房地產(chǎn)市場特點(diǎn)銅仁作為黔東南的門戶，在梵凈山等一系列旅游項(xiàng)目的開發(fā)過程中，銅仁市的經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)也帶動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展，因此房價(jià)也在節(jié)節(jié)攀升，由2010年的接近三千每平方米的均價(jià)漲到了目前三千到四千的價(jià)位。今年上半年國家出臺了一系列的政策來控制房價(jià)的過高過快的增長，對房價(jià)的瘋漲有一定的遏制，但是仍然無法阻擋銅仁市房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展。從整體上看有一下幾個(gè)特點(diǎn)。（1）從房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目來看，規(guī)模開發(fā)正式成為市場主流，正由過去的單體樓盤為主轉(zhuǎn)為現(xiàn)代小區(qū)、庭院型的開發(fā)為主，注重相應(yīng)設(shè)施的配套建設(shè)以及“以人

24、為本”的環(huán)境構(gòu)建，注重城市整體規(guī)劃，對項(xiàng)目的選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)，設(shè)施更加貼近購房者的需求，使房地產(chǎn)開發(fā)逐步走向理性成熟的發(fā)展階段。如：浙江雪子集團(tuán)開發(fā)的近50萬平方米的“錦繡天地”，貴州名城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的“名城世家”，銅仁市東太房開發(fā)公司開發(fā)的“御風(fēng)錦江”、“凱旋春天”純住宅，銅仁市江華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的“錦江怡苑”，重慶偉映房開公司開發(fā)的“時(shí)代商匯”小區(qū)，注重環(huán)境和房屋品質(zhì)，很受廣大購房者歡迎。（2）全市房屋開發(fā)量供需情況分析：全市目前城鎮(zhèn)人口18.1萬，人均住房面積25.3，到2014年若每年新增人口約1萬人，每人按30計(jì)算，每年需新增住房30萬，加上舊房拆遷每年23萬和部分居

25、民換房等隱身，全市每年新增住房面積應(yīng)在3050萬較為合理，近幾年來開發(fā)量均在合理范圍內(nèi)沒出現(xiàn)過熱、過量的現(xiàn)象，相對較為平穩(wěn)增長。（3） 商品房銷售價(jià)格穩(wěn)重有升：2011年多層住宅均價(jià)在每平方米2800元，同期每平方米增長900元，地段好有綠化的小區(qū)價(jià)格在28003200元左右，電梯房的價(jià)格在35003900元。本年度在國家宏觀調(diào)控的一系列政策指導(dǎo)下，房價(jià)依然有小幅上漲，電梯房的價(jià)位在每平方米4100元左右。造成房價(jià)上漲的主要因素有：小區(qū)功能的不斷完善、建材價(jià)格上漲、各種稅費(fèi)提高、土地價(jià)格、拆遷補(bǔ)償價(jià)格增加等因素。2011年銅仁市房地產(chǎn)項(xiàng)目價(jià)格情況均價(jià)：25003000元/項(xiàng)目業(yè)態(tài)地址最新價(jià)格伍

26、寰清水灣高層銅仁市火車站南岳大道 片區(qū) (銅仁市：火車站)起價(jià)：2300元/M²均價(jià)： 2900 元/M²最高價(jià)：3600元/M²金域藍(lán)山高層銅仁市梵凈山大道南方電力旁（化肥廠對面） 片區(qū) (銅仁市：熊家屯)起價(jià)：2000元/M²均價(jià)： 2800 元/M²最高價(jià)：3000元/M²梵凈山旅游商城多層南長城金灘商城 片區(qū) (銅仁市：南長城)起價(jià)：2680元/M²均價(jià)： 2900 元/M²最高價(jià)：3268元/M²錦江怡苑多層銅仁市東太大道555號 片區(qū) (銅仁市：火車站)起價(jià)：1988元/M²均價(jià)：

27、2800 元/M²最高價(jià)：3300元/M²均價(jià)：30003500元/項(xiàng)目業(yè)態(tài)地址最新價(jià)格僑泰·嘉逸花苑多層小高層高層銅仁市鷺鷥巖路鍋廠片區(qū) 片區(qū) (銅仁市：鍋廠)起價(jià)：3088元/M²均價(jià)： 3200 元/M²最高價(jià)：3318元/M²錦江花園高層?xùn)|太大道中段水果市場旁 片區(qū) (銅仁市：水果市場)起價(jià)：3280元/M²均價(jià)： 3500 元/M²最高價(jià)：3880元/M²江華國際多層銅仁市清水大道（原火車站轉(zhuǎn)盤處） 片區(qū) (銅仁市：火車站)起價(jià)：3360元/M²均價(jià)： 3400 元/M²最高

28、價(jià)：4888元/M²均價(jià)：35004000元/項(xiàng)目業(yè)態(tài)地址最新價(jià)格天都錦繡天地多層小高層銅仁市百花路28號片區(qū) (銅仁市：開發(fā)區(qū))起價(jià)：2780元/M²均價(jià)： 3200 元/M²最高價(jià)：4580元/M²盛世銘城多層小高層銅仁市東太大道與共青東路交匯處 片區(qū) (銅仁市：西門坳)起價(jià)：3688元/M²均價(jià)： 3900 元/M²最高價(jià)：4588元/M²僑泰·嘉逸花多層小高層高層銅仁市鷺鷥巖路鍋廠片區(qū) 片區(qū) (銅仁市：鍋廠)起價(jià)：3088元/M²均價(jià)： 3200 元/M²最高價(jià)：3318元/M²

29、;江南苑多層銅仁市鷺鷥巖自來水廠對面 片區(qū) (銅仁市：血站)均價(jià)：2380元/金灘·半島豪苑高層金灘橋頭 片區(qū) (銅仁市：金灘)起價(jià)：3568元/M²均價(jià)： 3700 元/M²最高價(jià)：3888元/M²時(shí)代商會(huì)高層銅仁市趙家灣片區(qū)時(shí)代商匯 片區(qū) (銅仁市：瓦窯河)起價(jià)：3500元/M²均價(jià)： 3900 元/M²最高價(jià)：4600元/M²濱江印象高層濱江印象 片區(qū) (銅仁市：大江坪)起價(jià)：3360元/M²均價(jià)： 3600 元/M²最高價(jià)：4000元/M²景尚名都多層|高層|銅仁市環(huán)東路中段地區(qū)農(nóng)機(jī)公司

30、片區(qū) 片區(qū) (銅仁市：北門)起價(jià)：3280元/M²均價(jià)： 3580 元/M²最高價(jià)：3900元/M²名城世家高層銅仁市東太大道西外環(huán)路口處 片區(qū) (銅仁市：東太大道)起價(jià)：3080元/M²均價(jià)： 3500 元/M²最高價(jià)：3800元/M²錦江花園高層?xùn)|太大道中段水果市場旁 片區(qū) (銅仁市：水果市場)起價(jià)：3280元/M²均價(jià)： 3500 元/M²最高價(jià)：3880元/M²五、當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展面臨的困難和問題1、是房屋價(jià)格增長過快，存在隱性危險(xiǎn)。2009年以來，新建商品住房成交面積有較大幅度增加，但隨著房地

31、產(chǎn)市場的回升，銅仁市也出現(xiàn)了房價(jià)上漲過快的問題，應(yīng)當(dāng)引起高度重視。房價(jià)上漲過快蘊(yùn)藏著風(fēng)險(xiǎn)不利于房地產(chǎn)市場的健康有序發(fā)展。如果后續(xù)購買力不足更容易引發(fā)價(jià)格泡沫。2、是房地產(chǎn)市場成熟度不夠。我市房地產(chǎn)在建項(xiàng)目中，有不少比例的項(xiàng)目手續(xù)不全，這說明我市房地產(chǎn)市場成熟度低。其主要原因是以下幾個(gè)方面，一是房地產(chǎn)企業(yè)自律性較差，存在有潛意識的違規(guī)動(dòng)機(jī)；二是相關(guān)部門的市場監(jiān)管力度不夠；三是需要進(jìn)一步完善運(yùn)行機(jī)制。鑒于此，需從這三個(gè)方面著力規(guī)范一級市場。同時(shí)，需進(jìn)一步發(fā)展住房二級市場，培育住房租賃市場，推動(dòng)房地產(chǎn)市場全面發(fā)展。3.房地產(chǎn)企業(yè)自有資金不足，拿地后依靠銀行貸款運(yùn)作，一旦銀根收緊，資金鏈斷裂，出現(xiàn)爛尾

32、樓現(xiàn)象。4.房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)不合理，保障性住房不足，投機(jī)性需求仍有一定空間。隨著國家調(diào)控政策的出臺，以“增供給，重自住，抑投機(jī)”為目標(biāo)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。5.銅仁市的建筑市場有待進(jìn)一步規(guī)范，從規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、銷售、服務(wù)等各環(huán)節(jié)進(jìn)行規(guī)范和監(jiān)管。六、我行目前授信支持的房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)行情況1、總體情況截至2010年9月末，區(qū)分行營業(yè)部房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為112203萬元，較年初增加50098萬元，增長45%。其中正常為109535萬元，不良2668萬元。截至2010年9月末，區(qū)分行營業(yè)部個(gè)人房地產(chǎn)貸款金額為274431萬元，較年初增加81046萬元，增長42%。其中個(gè)人住房貸款余額為254036萬元，

33、較年初增加75041萬元，增長42%。不良貸款率為0.26%。個(gè)人商業(yè)用房貸款余額為20395萬元，較年初增加6005萬元，增長42%。不良貸款率為0.91%。2、營業(yè)部對公房地產(chǎn)貸款客戶情況近年來銅仁市房地產(chǎn)市場處于快速發(fā)展階段，我行從2005年開始適時(shí)調(diào)整信貸戰(zhàn)略，加快房地產(chǎn)信貸投放力度，優(yōu)選客戶項(xiàng)目，率先搶占市場。到2010年9月，共有十幾個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)得到我行的大力支持。其中包括內(nèi)蒙古巨華房地產(chǎn)公司、內(nèi)蒙古奈倫房地產(chǎn)公司、內(nèi)蒙古東達(dá)乾豐房地產(chǎn)公司、內(nèi)蒙古興泰房地產(chǎn)公司等。到目前為止，以上各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運(yùn)行情況良好，11億多的貸款中，只有滿都拉電力房地產(chǎn)公司的貸款逾期，形成不良。以上

34、各開發(fā)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)樓盤，銷售狀況良好。3.加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款的貸后管理工作。第一、落實(shí)切實(shí)可行的擔(dān)保方案1.落實(shí)合法、有效、合規(guī)的抵押擔(dān)保方式是保證我行信貸資產(chǎn)安全的手段之一，目前我行房地產(chǎn)開發(fā)貸款，普遍采取利用開發(fā)項(xiàng)目土地做抵押的擔(dān)保措施。2.保證人的持續(xù)、有效保證。為保證我行股東個(gè)人第三方連帶責(zé)任保證業(yè)務(wù)的持續(xù)有效，加強(qiáng)擔(dān)保人履約責(zé)任，凡今后在辦理股東個(gè)人第三方連帶責(zé)任保證業(yè)務(wù)時(shí)，必須針對股東個(gè)人辦理貸款卡，同時(shí)進(jìn)行系統(tǒng)錄入。并要求將此作為我行貸款發(fā)放前的落實(shí)條件之一執(zhí)行。第二、嚴(yán)格執(zhí)行封閉運(yùn)行協(xié)議，最大限度地降低風(fēng)險(xiǎn)我行對公貸款支持項(xiàng)目沒有完全落實(shí)封閉運(yùn)行協(xié)議，有部分資金體外流失現(xiàn)象，反映貸后

35、管理信息不準(zhǔn)確，企業(yè)對我行的綜合貢獻(xiàn)度下降。針對該問題，我行今后要加強(qiáng)貸款封閉運(yùn)行管理，嚴(yán)格按照封閉協(xié)議執(zhí)行。個(gè)人貸款中心要與公司業(yè)務(wù)部門積極配合，在辦理配套按揭貸款時(shí)，首付款除提供首付款收據(jù)外，要求開發(fā)企業(yè)提供我行賬戶進(jìn)賬單等措施，以避免資金的流失。七、當(dāng)?shù)亟鹑诓块T對房地產(chǎn)行業(yè)的信貸政策及工作思路 各行基本執(zhí)行國家的信貸政策。1、各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住宅貸款；對不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款。2、對貸款購買首套商品住房，首付款比例調(diào)整到30%及以上；對貸款購買第二套住房的家庭，嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準(zhǔn)

36、利率1.1倍的規(guī)定。3、各商業(yè)銀行加強(qiáng)對消費(fèi)性貸款的管理，禁止用于購買住房。4、對有土地閑置、改變土地用途和性質(zhì)、拖延開竣工時(shí)間、捂盤惜售等違法違規(guī)記錄的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，各商業(yè)銀行停止對其發(fā)放新開發(fā)項(xiàng)目貸款和貸款展期。5、對不認(rèn)真執(zhí)行差別化信貸政策的商業(yè)銀行，一經(jīng)查實(shí)要嚴(yán)肅處理。6、繼續(xù)支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)中低價(jià)位、中小套型商品住房項(xiàng)目和參與保障性安居工程的貸款需求。7、鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)支持保障性安居工程建設(shè)，抓緊制定支持公共租賃住房建設(shè)的中長期貸款政策。八、我行授信業(yè)務(wù)主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)和控制措施以及應(yīng)對策略建議（一）近年來，房地產(chǎn)客戶已成為各家商業(yè)銀行爭奪的重要客戶之一。讓我們先了解一下房地產(chǎn)行業(yè)的

37、主要特征。 1、資源有限性。建房子，要占用大量的土地資源，而土地是不能再生資源。隨著人口的增加和社會(huì)的發(fā)展，對土地的需求越來越多。結(jié)合我國具體國情，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的基礎(chǔ)地位，工業(yè)化進(jìn)程與18萬畝耕地紅線的保護(hù)，我國城市化進(jìn)程所需土地只能限量供應(yīng)，建設(shè)用地自然形成客觀壟斷。2、資金密集性。房地產(chǎn)投資數(shù)額巨大，一平方米的土地價(jià)格少則數(shù)百、多則數(shù)千乃至數(shù)萬元，興建建筑物的工程造價(jià)也很高，一個(gè)項(xiàng)目的投資動(dòng)輒幾億，甚至幾十億。3、高資產(chǎn)負(fù)債特征。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身資金有限，房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目投資中絕大部分資金來自銀行貸款，據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國35 個(gè)大中城市房地產(chǎn)企業(yè)整體資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)70% 以上。4、現(xiàn)金流不穩(wěn)定特征。房

38、地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)前期主要以現(xiàn)金投入為主，經(jīng)營凈現(xiàn)金流往往表現(xiàn)為負(fù)數(shù)，而在開發(fā)中后期，隨著商品房的預(yù)售，資金逐漸回籠，經(jīng)營凈現(xiàn)金流隨著銷售的增長而增加，甚至在一個(gè)年度內(nèi)即可覆蓋前期的現(xiàn)金投入。5、具有很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性。由于房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈長、與其它產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度大，因此對其他行業(yè)乃至整體宏觀經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)作用十分明顯。我國房地產(chǎn)建筑成本中80% 是材料消耗，涉及建材、機(jī)械、冶金、陶瓷、林業(yè)、化工等多部門。此外，房地產(chǎn)需求特別是消費(fèi)性需求是綜合性消費(fèi)的過程，對其它行業(yè)影響力系數(shù)約為2，所以它又是一個(gè)拉動(dòng)需求型行業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的投資乘數(shù)效應(yīng)投入相關(guān)帶動(dòng)投資乘數(shù)效應(yīng)100 元住宅消費(fèi)130-150 元其它商品

39、的銷售1.3-1.5 100 元住宅建設(shè)資金相關(guān)產(chǎn)業(yè)170-220 元的需求1.7-2.2 吸納100 人就業(yè)帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)200 人就業(yè)2.0 增加1 個(gè)單位的產(chǎn)值GDP 增長2.9 個(gè)單位2.9 6、政策敏感性。作為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過程中不可避免地受到國家政策的影響。這種影響主要體現(xiàn)在以下五個(gè)方面：一是國家對土地資源的開發(fā)和使用計(jì)劃直接影響到土地的供應(yīng)量，進(jìn)而影響房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)狀況；二是國家的各項(xiàng)稅費(fèi)政策會(huì)影響到房地產(chǎn)的成本和交易價(jià)格，進(jìn)而影響房地產(chǎn)商品的銷售情況；三是國家對房地產(chǎn)信貸政策，直接影響到開發(fā)與消費(fèi)能力；四是國家對房地產(chǎn)交易所采取的政策會(huì)影響到房地產(chǎn)資源配

40、置趨勢和流通狀況；五是國家對住房市場的政策導(dǎo)向，直接影響到不同收入階層居民的購房傾向。7、周期性。國民經(jīng)濟(jì)增長率與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r之間存在十分緊密的關(guān)系。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平與國民經(jīng)濟(jì)增長率高度正相關(guān)，在經(jīng)濟(jì)的不同發(fā)展階段，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平有所區(qū)別。房地產(chǎn)業(yè)與宏觀經(jīng)濟(jì)增長率的相互關(guān)系國民經(jīng)濟(jì)增長率房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4%-5%停滯甚至倒退5%-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展10%-15%飛速發(fā)展因此，由于宏觀經(jīng)濟(jì)具有周期性波動(dòng)的特征，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)在宏觀經(jīng)濟(jì)增長率波動(dòng)的同時(shí)處于不同的發(fā)展?fàn)顩r，表現(xiàn)為行業(yè)的景氣循環(huán)。其中最為直觀的表現(xiàn)就是在財(cái)政、貨幣擴(kuò)張政策與收縮政策的相互交替變動(dòng)下，房地產(chǎn)與

41、宏觀經(jīng)濟(jì)同步所顯示出的周期性特征。宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)景氣循環(huán)經(jīng)濟(jì)增長特征宏觀政策未來房地產(chǎn)行業(yè)表現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長停滯，通縮逐步顯現(xiàn)擴(kuò)張的財(cái)政政策，進(jìn)入降息周期財(cái)政的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)將帶來土地價(jià)值提升，利率不斷降低， 但由于需求不振，開發(fā)商投資意愿仍然不強(qiáng)。隨著財(cái)政政策的效果顯現(xiàn)， 房地產(chǎn)景氣由收縮逐步落底。經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定成長，通縮情況轉(zhuǎn)變中性的財(cái)政政策，降息周期末端房地產(chǎn)開發(fā)投資增速加快，房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)定上漲，景氣處于好轉(zhuǎn)階段。經(jīng)濟(jì)加速成長，伴隨通貨膨脹中性的財(cái)政政策，利率溫和上升供給小于需求以及通貨膨脹導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)非理性上漲，利率逐步開始溫和上升，景氣由好轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)至成長、成長高峰。經(jīng)濟(jì)增長放緩，伴隨通貨膨脹緊

42、縮的財(cái)政政策，利率急速上升房地產(chǎn)供給大于需求，高利率環(huán)境抑制資產(chǎn)價(jià)格，并同時(shí)抑制需求增長，房地產(chǎn)價(jià)格繼續(xù)下跌，景氣由成長高峰轉(zhuǎn)為收縮。8、金融屬性。房地產(chǎn)既是消費(fèi)品也是投資品，可以分享經(jīng)濟(jì)增長和社會(huì)發(fā)展紅利。當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、政府在城市基礎(chǔ)設(shè)施上大量投資、社會(huì)總體福利上升時(shí)，房地產(chǎn)往往具有更高的價(jià)格。從這一點(diǎn)看，房地產(chǎn)投資具有一定的對抗通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)的保值作用。此外,個(gè)人購買力隨時(shí)受到通貨膨脹的影響，但是房租水平上升或者房產(chǎn)價(jià)格上升就有效對抗了購買力下降這一問題。但是，過高的房價(jià)也會(huì)導(dǎo)致資產(chǎn)泡沫，引發(fā)金融危機(jī)。9、利益復(fù)雜性。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)地位舉足輕重，涉及中央和地方政府、開發(fā)商、金融機(jī)構(gòu)、購房

43、者等巨大利益關(guān)系，房價(jià)大幅波動(dòng)影響國計(jì)民生，是一個(gè)最具爭議的行業(yè)。（二）根據(jù)上述特征，房地產(chǎn)授信業(yè)務(wù)的主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)可概括為以下幾個(gè)方面。1、政策風(fēng)險(xiǎn)。2011年年初以來，國務(wù)院先后出臺了若干房地產(chǎn)調(diào)控政策。包括貸款購買商品住房的首付款比例調(diào)至30%及以上，全國告別三套房貸，對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于50%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍的規(guī)定。這些政策會(huì)給房地產(chǎn)銷售帶來一定影響。2、市場風(fēng)險(xiǎn)。主要存在建筑成本上升、市場預(yù)期下跌等不利因素對項(xiàng)目投資總額、盈虧平衡點(diǎn)以及銷售前景的影響，這些因素會(huì)影響到房屋銷售價(jià)格，另外，隨著房地產(chǎn)市場的整治和監(jiān)管，對違規(guī)經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)造成影響，我

44、行應(yīng)密切關(guān)注我行信貸支持的房貸企業(yè)的信息，并進(jìn)一步采取貸后管理措施。3、銷售風(fēng)險(xiǎn)。開發(fā)商是否依法合規(guī)，五證齊全。分析項(xiàng)目的銷售前景以及成本控制。項(xiàng)目的樓面地價(jià)高低決定了項(xiàng)目成本的高低，樓盤地理位置，戶型結(jié)構(gòu)，周邊環(huán)境等決定銷售業(yè)績，從而影響資金回籠。4、運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)。自營性商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建成后將出租經(jīng)營，項(xiàng)目必須達(dá)到一定的出租率才能產(chǎn)生足夠的現(xiàn)金流入以維持經(jīng)營，并償還貸款本息。因此，應(yīng)分析項(xiàng)目運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)，包括同類商業(yè)物業(yè)的競爭、是否已簽訂合作協(xié)議、招租情況、租金提升的可能性和議價(jià)能力等。還應(yīng)分析是否存在租金被挪用的風(fēng)險(xiǎn)。5、資金風(fēng)險(xiǎn)。對于項(xiàng)目公司，若存在自有資金不到位、總投資預(yù)算不足等情況，將直接造成

45、項(xiàng)目爛尾風(fēng)險(xiǎn)。對于綜合實(shí)力在行業(yè)內(nèi)排名較前的優(yōu)質(zhì)開發(fā)商，多家商業(yè)銀行紛紛給予其授信額度，如果銀行監(jiān)管不到位，容易造成企業(yè)過度投資或者銀行貸款資金被挪用，使銀行貸款資金面臨一定的風(fēng)險(xiǎn)。6、關(guān)聯(lián)交易風(fēng)險(xiǎn)。對于大型房地產(chǎn)集團(tuán)客戶，母公司與子公司之間、各子公司之間形成各不相同的緊密的資金鏈條，通過內(nèi)部關(guān)聯(lián)交易或者往來，長期占用關(guān)聯(lián)方資金，形成各種資金調(diào)度，增加銀行信貸資金監(jiān)管難度。 （三）風(fēng)險(xiǎn)防范措施及應(yīng)對策略建議1、在授信方案中，授信前提條件應(yīng)對“四證”辦理、自有資金到位、借款人承諾貸款不得挪用等方面進(jìn)行規(guī)定，以防范合規(guī)性風(fēng)險(xiǎn)；2、落實(shí)貸款封閉管理。經(jīng)過多年實(shí)踐，封閉管理已經(jīng)成為控制和防范房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)，以及取得按揭等聯(lián)動(dòng)效益的重要手段。通過設(shè)定監(jiān)管貸款專用賬戶及預(yù)售房收入賬戶，可起到監(jiān)控貸款使用及銷售回籠的作用，從而動(dòng)態(tài)監(jiān)控項(xiàng)目的成本與銷售，確保貸款不被挪用和按時(shí)回收。3.根