房地產(chǎn)估價(jià)師考試案例分析解題思路

1、房地產(chǎn)估價(jià)師考試案例分析解題思路一、綜述：1、問答：考估價(jià)的基本事項(xiàng)，估價(jià)目的、對象、時(shí)點(diǎn)（市場變化對估價(jià)結(jié)果的影響），價(jià)值內(nèi)涵，技術(shù)路線，方法運(yùn)用過程中應(yīng)注意的問題（如參數(shù)應(yīng)選取客觀值，計(jì)算折舊時(shí)應(yīng)用有效經(jīng)過年數(shù)和經(jīng)濟(jì)壽命）等。2、單選：考適用法律、適用方法、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、價(jià)值內(nèi)涵。3、挑錯(cuò)：考對估價(jià)的一般要求，對報(bào)告的熟悉程度，基本原理的一般應(yīng)用，估價(jià)方法掌握。4、改錯(cuò)：考估價(jià)方法在應(yīng)用中的難點(diǎn)。第一節(jié)：問答及單選題:問答題答題技巧：1、解決的辦法是：仔細(xì)研究正確答案是分哪幾點(diǎn)分別回答的，他的思路是怎樣的。順著它的思路走，才能解決問題。2、另外，問答題一般每題都有35個(gè)小點(diǎn)，在數(shù)量上也要有個(gè)底

2、。3、條理清楚，論點(diǎn)突出，明顯4、結(jié)構(gòu)清晰：一、房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線：確定房地產(chǎn)價(jià)格內(nèi)涵和價(jià)格形成過程。1、什么是技術(shù)路線？路線的三個(gè)方面 價(jià)格內(nèi)涵，由目的確定 估價(jià)思路，由原則原理確定 估價(jià)方法，由估價(jià)對象房地產(chǎn)的類型、估價(jià)方法的適用條件及所搜集資料的數(shù)量和質(zhì)量決定。2、技術(shù)路線與估價(jià)要求事項(xiàng)的關(guān)系？與估價(jià)方法：每種方法都體現(xiàn)了一種技術(shù)路線（p6）與估價(jià)對象：估價(jià)技術(shù)路線反映了估價(jià)對象房地產(chǎn)的價(jià)格形成過程。與估價(jià)目的：目的決定內(nèi)涵，從而決定路線。對估價(jià)依據(jù)、估價(jià)所考慮的因素、采用的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)及估價(jià)方法均有影響。 a、估價(jià)對象實(shí)體、權(quán)利狀況、區(qū)位與價(jià)值內(nèi)涵有密切關(guān)系。b、不同類型房地產(chǎn)適用不同的

3、估價(jià)方法，有不同技術(shù)路線。d、估價(jià)對象狀況（空地有建筑物的土地地上建筑物在建、新建、舊建房地、未來狀況的房地產(chǎn)要在未來狀況規(guī)劃狀況或是最佳利用下評估含有其它資產(chǎn)的房地產(chǎn)）與估價(jià)時(shí)點(diǎn)：估價(jià)結(jié)論具有很強(qiáng)的時(shí)間相關(guān)性和時(shí)效性。估價(jià)對象在不同的時(shí)點(diǎn)狀態(tài)是不同的。與估價(jià)原則：技術(shù)路線反映價(jià)格形成過程，估價(jià)原則體現(xiàn)了價(jià)格形成原理，因而制定路線要遵守估價(jià)原則。以上各項(xiàng)在確定技術(shù)路線時(shí)要全面考慮相關(guān)事項(xiàng)。3、估價(jià)路線的確定過程： 確定估價(jià)的基本事項(xiàng)（對象、目的、時(shí)點(diǎn)）； 確定價(jià)格內(nèi)涵（一定要先說清楚）； 選擇適宜方法、途徑 方法應(yīng)用要點(diǎn)或者需要特殊處理的地方二、價(jià)格解釋對價(jià)格有爭議、疑惑（對兩種正確結(jié)果分別解

4、釋）哪些是影響價(jià)格的因素？從因素入手 目的不同，價(jià)格類型不同； 時(shí)點(diǎn)不同，價(jià)格不同。（動(dòng)態(tài)價(jià)格）<市場環(huán)境、供求狀況均要變；估價(jià)對象也會(huì)變化><期限、成新、房地產(chǎn)狀況>； 交易狀況是否變化<權(quán)力束在限制約束下，交易狀況不同>； 估價(jià)原則<是否改變用途，最高最佳使用、違章建筑、臨時(shí)建筑； 估價(jià)方法<兩個(gè)機(jī)構(gòu)評估，不同方法產(chǎn)生價(jià)格差異三、 資料的搜集資料反映形成價(jià)格的影響因素，哪些因素對價(jià)格有影響就搜集哪些資料（影響的程度、方向、關(guān)系不同，要有針對性）1、 一般資料：（1） 項(xiàng)目的有關(guān)資料：估價(jià)目的（委托方提供）；委托方基本情況（法人、住址、聯(lián)系電話

5、）； 項(xiàng)目有關(guān)文件。（2） 估價(jià)時(shí)點(diǎn)房地產(chǎn)市場狀況的資料： 一般性的； 地區(qū)性的； 本類型房地產(chǎn)資料（商業(yè)、特殊物業(yè)）（3） 估價(jià)對象狀況的資料：土地的、房屋的位置、面積、權(quán)利狀況（4） 估價(jià)對象區(qū)域條件資料： 交通。 環(huán)境。 繁華程度。 （5） 相關(guān)法律、法規(guī)、政策。2、 不同估價(jià)方法應(yīng)收集的主要資料（四章191）（1） 市場法： 交易實(shí)例及實(shí)例房地產(chǎn)狀況。 不同交易情況價(jià)格差異的資料。 房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)及利率方面的資料。 房地產(chǎn)狀況修正的有關(guān)技術(shù)資料。（2） 成本法： 土地取得成本方面的資料。 土地開發(fā)和房屋建設(shè)方面的資料。 管理費(fèi)用方面的資料。 利息率、利潤率、稅費(fèi)等標(biāo)準(zhǔn)方面的資料。 建筑

6、物成新度、重新購建價(jià)格方面的資料。 建筑物的折舊方面的資料。（3） 收益法： 估價(jià)對象房地產(chǎn)或類似房地產(chǎn)經(jīng)營收益或租賃收的資料。 估價(jià)對象房地產(chǎn)和類似房地產(chǎn)的經(jīng)營費(fèi)用資料。 折舊、剩余收益年限等資料。 報(bào)酬率方面的資料。（4） 假設(shè)開發(fā)法： 同類房地產(chǎn)市場現(xiàn)有競爭狀況、未來趨勢。 同類房地產(chǎn)市場售價(jià)。 同類項(xiàng)目開發(fā)周期、開發(fā)費(fèi)用。 同類項(xiàng)目開發(fā)利潤或收益資料。 折現(xiàn)率確定的有關(guān)資料。案例（一）報(bào)告書結(jié)構(gòu)方面的錯(cuò)誤1報(bào)告書漏項(xiàng)（如：缺少估價(jià)時(shí)點(diǎn)、法人代表簽字、估價(jià)原則、評估依據(jù)、報(bào)告有效期、缺附件等）。 2報(bào)告書用語不規(guī)范：如將估價(jià)時(shí)點(diǎn)寫成估價(jià)時(shí)間，“坐落”寫成“座落”等?；蛘哂檬闱檎Z言寫報(bào)告。

7、 3估價(jià)時(shí)點(diǎn)設(shè)定不正確。如：拆遷評估應(yīng)當(dāng)設(shè)定在拆遷許可證頒布之日，而不是實(shí)地查勘之日。對原估價(jià)結(jié)論有異議的評估，時(shí)點(diǎn)應(yīng)為原報(bào)告書時(shí)點(diǎn)。期房價(jià)值時(shí)點(diǎn)是現(xiàn)在。 4報(bào)告有效期除說明一年外，還要說明從何時(shí)計(jì)算，或者有效的時(shí)間段。 5如果考題中出現(xiàn)“估價(jià)師聲明”，要特別注意如果有2位估價(jià)師簽字，則該地方是否分別注明誰進(jìn)行了實(shí)地查勘，誰沒查勘。 6如果考題中出現(xiàn)“假設(shè)和限制條件”，要注意不能假設(shè)估價(jià)對象報(bào)經(jīng)規(guī)范批準(zhǔn)改變了用途，或者假設(shè)有合法產(chǎn)權(quán)。 7估價(jià)對象分析時(shí)描述不全（應(yīng)從區(qū)位、權(quán)益、實(shí)物狀況3方面說明） 1）缺少房地產(chǎn)權(quán)益狀況描述；（如：沒說明土地使用權(quán)性質(zhì)、土地取得時(shí)間、已使用年限，剩余年限。房屋

8、所有權(quán)情況等） 2）土地實(shí)物描述不全面（如：沒說明坐落、地形、地勢、四至環(huán)境、土地開發(fā)利用狀況）； 3）建筑物實(shí)物描述不全面（沒說明分棟建筑面積、規(guī)劃條件等）； 4）區(qū)位狀況描述不具體，如：位于一棟建筑物中的某一套待估房地產(chǎn)區(qū)位狀況中未說明樓層和朝向； 5）租賃情況交待不清。（如：沒說明租金標(biāo)準(zhǔn)、租賃期限） 8缺少市場背景分析；市場背景分析時(shí)，要分析與估價(jià)對象同類房地產(chǎn)的目前和未來市場情況。 9缺最高最佳使用分析 10選用的估價(jià)方法不妥（應(yīng)根據(jù)估價(jià)對象類型、估價(jià)方法適用的對象、收集到的資料來確定。如：一般情況下優(yōu)先選用市場法；，有收益的應(yīng)當(dāng)優(yōu)先選用收益法；抵押的優(yōu)先成本法，拆遷的用市場法；單純

9、的土地評估選用基準(zhǔn)地價(jià)修正法、假設(shè)開發(fā)法；在建工程用假設(shè)開發(fā)法成本法等。） 11未說明每種估價(jià)方法的定義、步驟 12如果是特殊房地產(chǎn)，要說明是否經(jīng)過了報(bào)批，是否可以做抵押物。 13抵押價(jià)值的定義不是公開市場價(jià)值。應(yīng)當(dāng)是公開市場價(jià)值減去估價(jià)師知悉的優(yōu)先受償額后的剩余價(jià)值。 14保險(xiǎn)評估不能將土地價(jià)值記入。（投保時(shí)，保險(xiǎn)金額不能超過建筑物的價(jià)值。） 15劃撥方式取得的土地使用權(quán)抵押要扣除出讓金。 16拖欠工程款的房地產(chǎn)抵押價(jià)值要扣除拖欠工程款。（未拖欠的，要在報(bào)告書附近中提供未拖欠工程款的證明。） 17再次抵押的房地產(chǎn)抵押價(jià)值要扣除已擔(dān)保債權(quán)。 18投資價(jià)值評估，則很多地方與普通市場價(jià)值評估不一樣

10、（見理論方法第70頁）。評估投資價(jià)值時(shí)，要扣除所得稅。 19拆遷評估對估價(jià)對象用途與面積的認(rèn)定要符合有關(guān)拆遷評估規(guī)定（理論方法第97頁） 20拆遷評估的結(jié)論應(yīng)當(dāng)是完整權(quán)利狀況下的價(jià)值，不應(yīng)當(dāng)再扣除抵押、租賃、查封等影響； 21法院委托的司法評估的估價(jià)結(jié)論應(yīng)當(dāng)是完整權(quán)利狀況下的價(jià)值，不應(yīng)當(dāng)再扣除抵押、租賃、查封等影響。 22對司法委托拍賣評估的，一般只給出市場價(jià)值。不給拍賣底價(jià)，拍賣底價(jià)由法院參考評估結(jié)果制定。（二）各種評估方法中的錯(cuò)誤（1）比較法： 23可比實(shí)例選擇不當(dāng)（如：地段要相近，用途、交易類型要相同，實(shí)例的面積不能過大過小、規(guī)模應(yīng)當(dāng)在估價(jià)對象規(guī)模的0.52范圍內(nèi)。裝修設(shè)備應(yīng)當(dāng)相當(dāng)。權(quán)利

11、性質(zhì)要相同，交易日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)要接近，不能相隔過長，如：超過1年）；可比實(shí)例數(shù)量要3個(gè)以上。 24可比實(shí)例的幣種未說明；或未化成同一幣種。 25建立價(jià)格可比基礎(chǔ)時(shí)，匯率選擇錯(cuò)誤（應(yīng)按可比實(shí)例成交時(shí)的匯率）； 26非正常交易情況的要進(jìn)行交易情況修正；修正時(shí)要注意：拍賣、招標(biāo)的并不一定比協(xié)議價(jià)格高。賣方將部分費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁的，要進(jìn)行修正。 27日期修正計(jì)算錯(cuò)誤； 28區(qū)域因素修正時(shí)，可比實(shí)例應(yīng)當(dāng)是原成交日期的狀況，估計(jì)對象是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀況。 29區(qū)域（或個(gè)別）因素修正時(shí)，將修正方向搞反，分子分母顛倒。 30區(qū)域（或個(gè)別）因素修正時(shí)，漏項(xiàng)。如：土地未作年期修正、比較案例與估價(jià)對象的土地等級不同，卻未做修正

12、。 31修正系數(shù)取值與區(qū)域（或個(gè)別）因素描述不一致。如：在比較情況說明時(shí)判斷有差異應(yīng)予修正，但在實(shí)際計(jì)算中未修正；或情況說明表中無差異，而計(jì)算時(shí)卻修正了； 32修正幅度過大，單項(xiàng)修正超過20%。 33計(jì)算結(jié)果有錯(cuò)；比如：只考慮了地上部分的價(jià)格，未計(jì)算出地下車庫的價(jià)格，遺漏了部分房地產(chǎn)的價(jià)值。 34不同性質(zhì)的房地產(chǎn)（如：居住、工業(yè)等），其因素修正時(shí)選取的側(cè)重點(diǎn)和權(quán)重應(yīng)不同（房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法P131）； （2）收益法： 35收益是通過租賃收入計(jì)算。如果通過商業(yè)收入計(jì)算，則費(fèi)用計(jì)算時(shí)要扣除商業(yè)利潤。 36出租房地產(chǎn)的租賃收入除租金外，還應(yīng)包括租賃保證金或者押金的利息收入。 37求有效毛收入時(shí)，除

13、有租約限制的外，都要采用客觀收入（不能僅依據(jù)估價(jià)對象實(shí)際收入或某一個(gè)案例的收入情況確定）； 38 如果有已出租（已簽租賃合同）情況，要根據(jù)租賃合同的約定，分租賃期內(nèi)（采用約定租金）和租賃期外（采用市場租金）兩種情況，按不同的租金標(biāo)準(zhǔn)分別計(jì)算。39 要分析未來收益變化的趨勢，不能只看當(dāng)前收益情況。 40 采用比較法求客觀收入時(shí)，幾個(gè)比較實(shí)例應(yīng)與估價(jià)對象有可比性。 41 計(jì)算潛在毛收入時(shí)套用的天數(shù)錯(cuò)誤、面積錯(cuò)誤（應(yīng)扣減的未扣減）；按使用面積計(jì)租的，要按使用面積系數(shù)將建筑面積換算成使用面積后再計(jì)算租金。 42 計(jì)算有效毛收入時(shí)未考慮（或只有部分考慮了，漏掉另一部分）空置率（或入住率、出租率）； 43

14、 計(jì)算有效毛收入時(shí)認(rèn)為空置率為0或者入住率為100%不合理。即使真有這種情況，至少要說明原因。 44 無形收益不應(yīng)單獨(dú)計(jì)算，而應(yīng)當(dāng)通過選取較低的報(bào)酬率來體現(xiàn)。 45 計(jì)算費(fèi)用時(shí)，出租的房地產(chǎn)，房產(chǎn)稅應(yīng)按租金×12%計(jì)算； 46 計(jì)算費(fèi)用時(shí)要根據(jù)租約上是否轉(zhuǎn)嫁了部分費(fèi)用，來決定是否有漏項(xiàng)或者多項(xiàng)。如：漏管理費(fèi)等（直接經(jīng)營型房地產(chǎn)漏扣商業(yè)利潤）；計(jì)算費(fèi)用時(shí)多項(xiàng)（如：不能將折舊費(fèi)、土地?cái)偺豳M(fèi)、抵押貸款還本付息額、改擴(kuò)建費(fèi)、所得稅等計(jì)入）（房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法P206）； 47 某些計(jì)費(fèi)基數(shù)未說明基數(shù)數(shù)值的來源； 48 計(jì)算管理費(fèi)時(shí)，押金的利息不應(yīng)計(jì)算管理費(fèi)。沒說明當(dāng)?shù)匾?guī)定的管理費(fèi)中是否包括

15、水、電、汽、熱等費(fèi)用。 49 計(jì)算保險(xiǎn)費(fèi)時(shí)，應(yīng)按建筑物現(xiàn)值為計(jì)算基數(shù)，而不是重置價(jià)值或年租金收入。 50 報(bào)酬率的選取未說明求取方法和來源； 51報(bào)酬率選取不當(dāng)（應(yīng)選取一年期定期存款利率或一年期國債利率做無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率，再加上風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償?shù)龋姇?16頁。或采用市場提取法計(jì)算）； 52收益年限的確定未說明來源（一般是因?yàn)榍懊嫒鄙贆?quán)利描述造成的）收益年限確定錯(cuò)誤，當(dāng)建筑物耐用年限和土地剩余年限不一致時(shí)，處理方式也不同。（見理論方法213頁）； 53計(jì)算公式錯(cuò)誤，或計(jì)算過程錯(cuò)誤； （3）假設(shè)開發(fā)法 一般用于待開發(fā)的土地、在建工程、可裝修改造（或可改變用途）的舊房三種情況下的評估。 房地產(chǎn)價(jià)值=開發(fā)完成后

16、房地產(chǎn)價(jià)值-開發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-開發(fā)利潤-投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)交稅費(fèi) 54 估算未來的樓價(jià)；一般通過市場法、長期趨勢法、收益法來評估未來市價(jià)。注意一定要是“未來”的情況下的價(jià)格，不能簡單地將估價(jià)對象或比較實(shí)例的往年數(shù)據(jù)直接算術(shù)平均得到，必須分析房地產(chǎn)未來價(jià)格變化的趨勢。 55在對未來樓價(jià)的計(jì)算中，要注意采用總建筑面積計(jì)算，而不是采用可銷售面積計(jì)算。 56開發(fā)期的確定要說明理由。如：根據(jù)類似開發(fā)項(xiàng)目用市場法得出，或按XX市造價(jià)管理站的定額查得。 57續(xù)建成本和管理費(fèi)用是采用類似市場比較法的方法來求取。并考慮未來建材、設(shè)備、人工費(fèi)等變化可能對其產(chǎn)生的影響。 58續(xù)建成本應(yīng)當(dāng)

17、包括續(xù)建建筑安裝工程費(fèi)、專業(yè)費(fèi)用、開發(fā)過程中的稅費(fèi)、室外道管網(wǎng)及綠化等工程費(fèi)等，不僅僅是建安工程費(fèi)。 59注意計(jì)算續(xù)建費(fèi)用中的建安工程費(fèi)時(shí)，不能全算，必須扣減已完工部分的價(jià)值，即要與實(shí)際完工進(jìn)度相符。 60投資利潤和投資利息只有在靜態(tài)計(jì)算方法時(shí)才使用。動(dòng)態(tài)方法時(shí)只要扣除續(xù)建成本、管理費(fèi)用、銷售稅費(fèi)、買方61 不能遺漏應(yīng)扣除項(xiàng)（如：開發(fā)利潤、投資利息、銷售費(fèi)用、投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)。評估毛地時(shí)還應(yīng)扣除拆遷安置費(fèi)）； 62 利息計(jì)算時(shí)，銷售稅費(fèi)和銷售費(fèi)用不能計(jì)息； 63 利息計(jì)算時(shí)，均勻發(fā)生的續(xù)建費(fèi)用等計(jì)息在期中，即：要將時(shí)間段除以2。而待開發(fā)房地產(chǎn)計(jì)息起點(diǎn)是估價(jià)時(shí)點(diǎn)。 64 銷售稅

18、費(fèi)和銷售費(fèi)用只能以開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值為基數(shù)計(jì)算，不能以續(xù)建成本等為基數(shù)計(jì)算。 65 開發(fā)利潤估算時(shí)，要注意計(jì)算基數(shù)與利潤率的對應(yīng)。 66 利潤率選取錯(cuò)誤。開發(fā)利潤估算時(shí)，利潤率不應(yīng)當(dāng)選取建造估價(jià)對象的XX開發(fā)商的實(shí)際利潤率，而應(yīng)當(dāng)選取行業(yè)的平均（客觀）利潤率。 67 利潤計(jì)算的基數(shù)要完整。按直接成本利潤率計(jì)算時(shí)，直接成本應(yīng)包括土地與建筑物二部分的成本。（或稱作“未計(jì)算購買估價(jià)對象的投資利潤”） 68 投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)，是按待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值的一定比率測算。 （4）成本法：A舊房：房地產(chǎn)價(jià)格=重新購建價(jià)格折舊 B新建房地產(chǎn)（或者新開發(fā)土地）：房地產(chǎn)價(jià)格=土地取得成本+開發(fā)成本

19、+管理費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤 69成本構(gòu)成不完整，漏項(xiàng)（如：缺正常利稅、未考慮銷售稅費(fèi)）； 70成本計(jì)算時(shí)采用的是項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生額，未說明是否符合當(dāng)?shù)噩F(xiàn)時(shí)社會(huì)一般成本（即要區(qū)分實(shí)際成本和客觀成本，采用重置成本，不能用重建成本）；土地成本一般可運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)修正法求取。 71 開發(fā)成本一般包括勘察設(shè)計(jì)等前期工程費(fèi)、開發(fā)建設(shè)過程中的稅費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)等，注意不能漏項(xiàng)。 72 計(jì)算各種費(fèi)用（如管理費(fèi)和投資利息、利潤計(jì)算）時(shí)，建筑面積取值一般為總建筑面積，而不是可銷售面積。 73 計(jì)算各種費(fèi)用（如管理費(fèi)和投資利息、利潤計(jì)算）時(shí)，如果計(jì)算基數(shù)為開發(fā)成本，那么應(yīng)當(dāng)包括土地和建筑物

20、兩部分的開發(fā)成本，而不僅僅是建筑物的開發(fā)成本。 74 成本法計(jì)算貸款利息時(shí)應(yīng)用復(fù)利，不能用單利?；鶖?shù)為土地取得成本開發(fā)成本管理費(fèi)用。 75 成本法計(jì)算貸款利息時(shí)計(jì)息期有錯(cuò)；（均勻投入的計(jì)息在期中，即：要將時(shí)間段除以2。而待開發(fā)房地產(chǎn)計(jì)息起點(diǎn)為估價(jià)時(shí)點(diǎn)。） 76 計(jì)算公式有錯(cuò)（積算價(jià)格=重新購建價(jià)格折舊）； 77 要根據(jù)市場供求分析來最終確定評估值（體現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)折舊的確定上）； 78 開發(fā)利潤計(jì)算時(shí)，不同的利潤率要對應(yīng)不同的計(jì)算基數(shù)（房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法P145）； 直接成本利潤率對應(yīng)的基數(shù)（土地取得成本+開發(fā)成本） 投資利潤率對應(yīng)的基數(shù)（土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用） 成本利潤率對應(yīng)的基數(shù)（

21、土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用） 銷售利潤率對應(yīng)的基數(shù)（開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值） 79 折舊年限確定錯(cuò)誤。 80未考慮建筑物經(jīng)濟(jì)壽命對建筑物價(jià)值的影響。 計(jì)算折舊時(shí)，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命從建筑物竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì) 1）建筑物經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用年限，按建筑物經(jīng)濟(jì)壽命計(jì)； 2）建筑物經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用年限，按建筑物實(shí)際經(jīng)過年數(shù)加上土地使用權(quán)剩余年限計(jì)算折舊（房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法P165）（三）報(bào)告結(jié)尾 81估價(jià)結(jié)果的確定理由不充分（如：未說明原因就將權(quán)重取值確定為各50%，這樣是不對。正確做法是：各種方法得出的結(jié)果差別不大時(shí)可用簡單算術(shù)平均。否則，用加權(quán)平均，且權(quán)重不宜大于

22、0.7小于0.3。特殊處理要說明原因） 82估價(jià)結(jié)果缺少單價(jià)。 83評估結(jié)論沒有大寫。 84單純的土地評估要分別表示出單位地價(jià)、總地價(jià)、樓面地價(jià)3種價(jià)格。 85將價(jià)格類型說錯(cuò)（比準(zhǔn)價(jià)格、收益價(jià)格、積算價(jià)格） 86抵押評估時(shí)，未說明未來市場變化風(fēng)險(xiǎn)和短期強(qiáng)制處分等因素對抵押價(jià)值的影響。 87報(bào)告書少附件。 88答題技巧： 1）試卷只提供13行答案欄。每一個(gè)答案欄中只能回答一處錯(cuò)誤。如果將幾處錯(cuò)誤都寫在一個(gè)答案欄內(nèi)，閱卷老師只按第一個(gè)答案判分。 2）將一個(gè)錯(cuò)誤分開寫在多個(gè)答案欄內(nèi)，只得指出一個(gè)錯(cuò)誤的分。 3）寫在答案欄外的答案，不計(jì)分。 4）一般分2部分指出錯(cuò)誤。第一部分指出錯(cuò)誤發(fā)生的位置，第二部

23、分指出具體錯(cuò)在什么內(nèi)容上。 如：“成本法中管理費(fèi)用計(jì)算基數(shù)錯(cuò)（1.5分），其中未計(jì)土地取得成本（1.5分）”。2部分都回答了才能得到該小題的滿分（3分）。案例分析答題要點(diǎn)（轉(zhuǎn)）1、 問答題：（字體要清楚，關(guān)鍵！時(shí)間掌握在40分鐘）（1） 每個(gè)小問題 首先要分析考點(diǎn)在那里？然后從3-5個(gè)方面回答，抓住要點(diǎn)，要準(zhǔn)，切記不要啰嗦；（2） 回答技術(shù)路線，要分析價(jià)值內(nèi)涵，即價(jià)格的形成過程，切中要害。比如：房地產(chǎn)損害補(bǔ)償估價(jià)，其價(jià)值內(nèi)涵是房地產(chǎn)損害前后的價(jià)值之差；保險(xiǎn)賠償估價(jià)，價(jià)值內(nèi)涵是事故發(fā)生前后的價(jià)值之差；糾紛估價(jià)，發(fā)生糾紛時(shí)市場價(jià)值等等；（3） 關(guān)于估價(jià)時(shí)點(diǎn)，一定要記住，房地產(chǎn)的價(jià)值是指估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)

24、值，歷史價(jià)值不可比較；（4） 關(guān)于合法性：任何估價(jià)應(yīng)建立在合法的基礎(chǔ)上，否則其價(jià)值為零；（5） 關(guān)于最高最佳使用，記住在合法的基礎(chǔ)上才能進(jìn)行（6） 關(guān)于受益年限，一定要分析土地使用年限的影響，加上出讓合同的約定才行，到期是否賠償由約定。（7） 關(guān)于折舊，折舊就是新建價(jià)值與現(xiàn)值之差，不管是什么類型的?。?） 關(guān)于拍賣在建工程的優(yōu)先受償款問題，順序：1、拍賣費(fèi)用、處置費(fèi)等2.國家稅費(fèi)3、工程款4、第一抵押人5、第二抵押人以此類推，（9） 關(guān)于抵押貸款評估中，要扣除的優(yōu)先受償款，是指房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)該知道的和抵押當(dāng)事人提供的資料，其他的隱藏的可以不扣除。很重要的（10） 其他的以后再補(bǔ)充2、單選題（時(shí)

25、間掌握在30分鐘之內(nèi)）（1） 一定分析，不要太盲目答題。一般有一個(gè)明顯錯(cuò)誤的，先排除，似是而非的排除；錯(cuò)誤的排除，剩下的就是正確答案（2） 計(jì)算題只有一個(gè)答案（3） 不要在單選題上浪費(fèi)太多時(shí)間3、指錯(cuò)題（時(shí)間掌握在50分鐘之內(nèi)）（1）一般工20-28個(gè)錯(cuò)誤，指對其中十三個(gè)就行了（2）考前要把房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范掌握透徹，一定不要漏項(xiàng)（3）致委托人函中的要素，一個(gè)都不能少；（4）注冊估價(jià)師聲明中，一定要分析是那些估價(jià)師在做這個(gè)項(xiàng)目，那個(gè)實(shí)地察看了，那個(gè)沒有看，與估價(jià)對象的關(guān)系等等（5）假設(shè)限制條件中，要限制那些，那些不能限制，哪些條件能假設(shè)，那些不能假設(shè)，比如合法性不能假設(shè)、規(guī)劃條件不能假設(shè)等等（6）

26、以上內(nèi)容 最多出一個(gè)錯(cuò)誤，不要多答；（7）結(jié)果報(bào)告一般不超過5個(gè)錯(cuò)誤，找出其中2個(gè)就行，找最明顯的。（8）技術(shù)報(bào)告中錯(cuò)誤最多，找出最明顯的10處就行，不要把錯(cuò)誤分開；（9）每個(gè)行只寫最準(zhǔn)確的；先打草稿紙，或者用鉛筆答，然后再改（10）今年有可能考成本法或假設(shè)開發(fā)法，要準(zhǔn)備這些資料（11） 收益法也可能考（12）字體一定要適當(dāng)，不要太大，或太小（13）答題樣式：XXX錯(cuò)誤，（.分）應(yīng)為XXX（1.5分）一定不要羅嗦（14）附件中一般只有一個(gè)錯(cuò)誤，今年可能考（15）其他的在總結(jié)4、改錯(cuò)題（時(shí)間掌握在20分鐘之內(nèi)）（1）一般四個(gè)錯(cuò)誤，其中最明顯的2個(gè)，最隱藏的1個(gè)，一般的1個(gè)，只要答對三個(gè)就行，切忌

27、多答（2）樣式：XXX錯(cuò)誤應(yīng)改為：XXX，如果能指出錯(cuò)誤，而不改正給1.5分，不要亂改，改錯(cuò)了，不得分（3）時(shí)間要控制好，一般能快速則快速，不要浪費(fèi)時(shí)間。以上是我的觀點(diǎn)。另外，時(shí)間很少了，案例書上的案例不要看了，只看前面的要點(diǎn)就行了。注意飲食，適當(dāng)休息，充分睡眠，保持身體健康！祝考試成功收益法常見錯(cuò)誤1、凈收益潛在毛收入空置等造成的收入損失其他收入運(yùn)營費(fèi)用 有效毛收入運(yùn)營費(fèi)用有效毛租金收入：潛在毛租金收入-收租損失-空置率潛在毛租金收入：不包含押金或租賃保證金利息收入有效毛收入：潛在毛收入-收租損失-空置率潛在毛收入：潛在毛租金收入+利息收入收租損失：按照潛在毛收入的一定比例來估算空置率：按照

28、潛在毛收入的一定比例來估算出現(xiàn)的錯(cuò)誤1)對空置率和租金損失率遺漏或者沒有說明數(shù)值取值來源2)遺漏其他收入（租金收入中未考慮租賃保證金或押金利息收入）3)有效毛收入計(jì)算有誤或者基數(shù)有誤4)空置等造成的收入計(jì)算有誤或者基數(shù)有誤5）運(yùn)營費(fèi)用中遺漏或者基數(shù)有誤或者沒有說明數(shù)值取值來源常規(guī)包括稅金房產(chǎn)稅、營業(yè)稅及附加、城鎮(zhèn)土地使用稅營業(yè)稅及附加有效毛收入×5.5 %房產(chǎn)稅=有效毛收入*12%必備的費(fèi)用維修費(fèi)建筑物重置價(jià)格/有效毛收入×維修費(fèi)率管理費(fèi)有效毛收入×管理費(fèi)率保險(xiǎn)費(fèi)建筑物現(xiàn)值×保險(xiǎn)費(fèi)率6)計(jì)算管理費(fèi)時(shí)要說明當(dāng)?shù)匾?guī)定的管理費(fèi)中是否包括水、電、汽、熱等費(fèi)用。7

29、)管理費(fèi)計(jì)算基數(shù)給出是按有效毛租金收入，則不應(yīng)含押金或租賃保證金利息收入，若是按有效毛收入，則應(yīng)含押金或租賃保證金利息收入。8)房產(chǎn)稅計(jì)稅基數(shù)是有效毛收入，包含押金或租賃保證金利息收入（或稱為有效毛收入，注意不是有效毛租金收入）。9)城鎮(zhèn)土地使用稅和營業(yè)稅一般情況下應(yīng)該考慮在運(yùn)營費(fèi)用中，如果租金內(nèi)涵中說明城鎮(zhèn)土地使用稅和營業(yè)稅另外單計(jì)，由承租人負(fù)擔(dān)，在租金中不含這兩種稅，則在計(jì)算年出租費(fèi)用時(shí)不用考慮這兩種稅。10)沒有考慮收租率或入住率或滿客率。11)估價(jià)中采用的潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營費(fèi)用或凈收益，除有租約限制的之外，都應(yīng)采用正?？陀^的數(shù)據(jù)。有租約限制的，租約期內(nèi)的租金宜采用租約所確定的

30、租金，租約期外的租金應(yīng)采用正?？陀^的租金。12) 利用估價(jià)對象本身的資料直接推算出的潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營費(fèi)用或凈收益，應(yīng)與類似房地產(chǎn)的正常情況下的潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營費(fèi)用或凈收益進(jìn)行比較。若與正常客觀的情況不符，應(yīng)進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整修正，使其成為正?？陀^的。不同層數(shù)的租金以及不同用途的租金以及資本化率是不一樣，如果是統(tǒng)一的必須寫清楚理由。13) 運(yùn)營費(fèi)用不能包括以下四項(xiàng)A.運(yùn)營費(fèi)用不包含抵押貸款還本付息額。但當(dāng)只測算房地產(chǎn)的自有資金價(jià)值時(shí)，則需要在扣除了運(yùn)營費(fèi)用的基礎(chǔ)上再扣除抵押貸款還本付息額，即應(yīng)采用稅前現(xiàn)金流量。B.不包含會(huì)計(jì)上的折舊額，是指不包含建筑物折舊費(fèi)、土地?cái)偺豳M(fèi)，但包

31、含壽命比整個(gè)建筑物壽命短的設(shè)備、裝飾裝修等的折舊費(fèi)。C.房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)。D.不包含所得稅。如果評估投資價(jià)值，采用扣除所得稅后的收益，稱為稅后現(xiàn)金收益。14)采用比較法求客觀收入時(shí)，幾個(gè)比較實(shí)例應(yīng)與估價(jià)對象有可比性；15)計(jì)算毛收入時(shí)套用的天數(shù)錯(cuò)誤、面積錯(cuò)誤（應(yīng)扣減的未扣減）；16)凈收益方面（扣除項(xiàng)目不全、客觀性不足、沒有考慮出租率、餐館酒店應(yīng)考慮上座率、潛在的收益是否穩(wěn)定、自營的考慮利潤等）；17)計(jì)算有效毛收入時(shí)認(rèn)為空置率為0或者入住率為100%不合理。即使真有這種情況，至少要說明原因。41、2、在估價(jià)報(bào)告估價(jià)對象中提到了已租賃，要指出是否未考慮租賃情況對估價(jià)對象的影響。5、要說明估價(jià)對象

32、租金內(nèi)涵是指出租方式、租金交納方式、是否含押金或租賃保證金利息、各項(xiàng)運(yùn)營費(fèi)用是否包含在內(nèi)，如物業(yè)服務(wù)費(fèi)等。6、7、用收益法計(jì)算時(shí)，是用的租約租金，但沒說明租約期限、租約情況的具體說明，這個(gè)算錯(cuò)。8、估價(jià)對象目前已出租，在估價(jià)對象中未考慮租賃對估價(jià)對象有無影響，這是算。9、10、11、月租金、年有效毛收入、年運(yùn)營費(fèi)用等處要說明是預(yù)測值。12、13、風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值需要說明是預(yù)測值、是客觀值14、收益期限確定錯(cuò)誤。15、沒有以客觀收益和正常費(fèi)用作為價(jià)格評估的依據(jù)。16、在求取凈收益時(shí)，必須分析未來收益變化趨勢（預(yù)測值）。17、19、土地增值稅的計(jì)稅基數(shù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減去規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后

33、的余額.20、對于帶租約的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的評估。租約期內(nèi)總費(fèi)用的扣除項(xiàng)目沒有按租賃合同的約定。21、報(bào)酬率確定錯(cuò)誤。A、資本化率選定錯(cuò)誤B、功能或用途不同的房地產(chǎn)選用了相同的資本化率C、安全利率選擇錯(cuò)誤D、把物價(jià)上漲和經(jīng)濟(jì)增長作為資本化率E、Y選定缺乏依據(jù)和過程F、建筑物、土地、房地產(chǎn)三者資本化率不匹配G、不同收益類型（期間收益與未來轉(zhuǎn)售收益）應(yīng)采用不同的資本化率22、確定依據(jù)一般為銀行一年期存款利率.國債利率.同類物業(yè)平均收益率.同行業(yè)物業(yè)的平均收益率,一般不考慮物價(jià)指數(shù)、經(jīng)濟(jì)增長率、貸款利率、通貨膨脹率、所得稅率。 23、無形收益是不用單獨(dú)計(jì)算而是通過求取較低的報(bào)酬率或資本化率予以考慮。24、

34、25、27、資本化率選取未說明求取方法和來源。p-299l)市場提取法：應(yīng)搜集市場上三宗以上類似房地產(chǎn)的價(jià)格、凈收益等資料，選用相應(yīng)的收益法計(jì)算公式，求出資本化率。2)安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法：以安全利率加上風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值作為資本化率。安全利率可選用同一時(shí)期的一年期國債年利率或中國人民銀行公布的一年定期存款年利率；風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值應(yīng)根據(jù)估價(jià)對象所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及未來預(yù)測、估價(jià)對象的用途及新舊程度等確定。3)復(fù)合投資收益率法：將購買房地產(chǎn)的抵押貸款收益率與自有資本收益率的加權(quán)平均數(shù)作為資本化率，按下式計(jì)算：R= M·Rm 十（1-M ）Re（535）式中R -資本化率（% ）；M-貸款價(jià)值比率（

35、），低押貸款額占房地產(chǎn)價(jià)值的比率；Rm-抵押貸款資本化率（），第一年還本息額與抵押貸款額的比率；Re-自有資本要求的正常收益率（）。28、30、收益年限的確定未說明來源。31、32、投資收益率在某些方面等同于資本化率，對同一房地產(chǎn)，租金/售價(jià)=資本化率，注意資本化率的客觀性，應(yīng)側(cè)重投資收益率；33、有效的收益年期不對。34、收益法中賓館辦公用房、大堂在計(jì)算時(shí)考慮以及不是房產(chǎn)收入的也不能計(jì)入房產(chǎn)中，如賓館中床、空調(diào)、沙發(fā)、電視、等其它設(shè)備，不能再計(jì)算其價(jià)值。35、租賃合同中租金的收取應(yīng)為一具體數(shù)字，不能寫作為100-120元/平方米。36、凈收益一般以年為單位，看是否前后一致，是否有漏乘12、3

36、65等。37、凈收益中未扣除無形資產(chǎn)價(jià)值或正常利潤、超額利潤等（例加油站、百年老店、賓館）38、收益期限的確定注意不要算錯(cuò) p-296收益期限是估價(jià)對象自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起至未來可以獲取收益的時(shí)間，一般是根據(jù)建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命和土地使用權(quán)的剩余期限來確定。建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命是自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起至建筑物經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束的時(shí)間。土地使用權(quán)剩余期限是自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起至土地使用權(quán)期限結(jié)束的時(shí)間。建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命與土地使用權(quán)剩余期限可能同時(shí)結(jié)束，也可能不是同時(shí)結(jié)束，歸納起來有以下3種情況：（1)建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命與土地使用權(quán)剩余期限同時(shí)結(jié)束收益期限為建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命或者土地使用權(quán)剩余期限（2)建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命早于土地

37、使用權(quán)剩余期限結(jié)束房地產(chǎn)的價(jià)值以建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為收益期限計(jì)算的房地產(chǎn)的價(jià)值建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束后的剩余期限土地使用權(quán)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值整個(gè)剩余期限的土地使用權(quán)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值以建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為使用期限的土地使用權(quán)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值（3)建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用權(quán)剩余期限結(jié)束在建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用權(quán)剩余期限結(jié)束的情況下，分為土地使用權(quán)出讓合同中未約定不可續(xù)期和已約定不可續(xù)期兩種情況。對于在土地使用權(quán)出讓合同中未約定不可續(xù)期的房地產(chǎn)的價(jià)值以土地使用權(quán)剩余期限為收益期限計(jì)算的房地產(chǎn)價(jià)值土地使用權(quán)剩余期限結(jié)束時(shí)建筑物的殘余價(jià)值折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。對于在土地使用權(quán)出讓合同已約定不

38、可續(xù)期的以土地使用權(quán)剩余期限為房地產(chǎn)的收益期限，選用相應(yīng)的收益年限為有限年的公式計(jì)算房地產(chǎn)的價(jià)值。39、收益法的公式是假設(shè)凈收益相對于估價(jià)時(shí)點(diǎn)發(fā)生在期末。若凈收益發(fā)生在期初，則有A末=A初（1+Y）。40、42、綜合性房地產(chǎn)（酒店物業(yè)）中的客房一般是按照出租收益計(jì)算其價(jià)值。43、在報(bào)告中說出現(xiàn)的租金情況要說明是否有押金利息收入。44、在市場比較法中三個(gè)可比實(shí)例的交易價(jià)格是否要說明其價(jià)格內(nèi)涵，還有收益法中取的客觀租金要說明其價(jià)格內(nèi)涵。來自：紫晶案例資料蘇良整理指錯(cuò)題修正成本法常見錯(cuò)誤1、計(jì)算時(shí)采用的是項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生額，未說明是否符合當(dāng)?shù)噩F(xiàn)時(shí)社會(huì)一般成本（即要區(qū)分實(shí)際成本和客觀成本，成本應(yīng)為社會(huì)平均

39、成本,即客觀成本成本，采用重置成本，不能用重建成本）；2 適用于新開發(fā)房地產(chǎn)的基本公式p-225（理論）1)適用于新開發(fā)的房地產(chǎn)的基本公式新開發(fā)的房地產(chǎn)價(jià)值土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用十銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤2)適用于新建成的建筑物的基本公式新建的建筑物價(jià)值= 建筑物建設(shè)成本+管理費(fèi)用+投資利息銷售費(fèi)用+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤3)適用于新開發(fā)的土地的基本公式新開發(fā)的土地價(jià)值取得待開發(fā)土地的成本+土地開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息銷售費(fèi)用+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤3、適用于舊房地產(chǎn)的基本公式p-2281)適用于舊的房地的基本公式舊的房地價(jià)值房地重新購建價(jià)格-建筑物的折舊或者舊的房地價(jià)值

40、= 土地重新購建價(jià)格 + 建筑物重新購建價(jià)格 - 建筑物折舊2)適用于舊的建筑物的基本公式舊建筑物價(jià)格建筑物的重新購建價(jià)格-建筑物的折舊4、房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成劃分為以下7大項(xiàng)（注意不要漏項(xiàng)）土地取得成本；開發(fā)成本；管理費(fèi)用；銷售費(fèi)用； 投資利息；銷售稅費(fèi)；開發(fā)利潤。P-215(理論) 5、土地取得成本注意事項(xiàng)p-215(理論)（取值要說明依據(jù)）取得房地產(chǎn)開發(fā)用地得途徑可歸納為以下3類情況：(一)市場購買下得土地取得成本由購置土地的價(jià)款和在購置時(shí)應(yīng)由開發(fā)商(作為買方)繳納的稅費(fèi)(如契稅、交易手續(xù)費(fèi)、營花稅)構(gòu)成。(二)征收集體土地下的土地取得成本(1)征地補(bǔ)償安置費(fèi)用的組成 土地補(bǔ)償費(fèi)安置補(bǔ)助費(fèi)地上

41、附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)安排被征地農(nóng)民社會(huì)保障費(fèi)(2)相關(guān)稅費(fèi)征地管理費(fèi) 耕地占有稅 耕地開墾費(fèi)新菜地開發(fā)建設(shè)基金政府規(guī)定的其他費(fèi)用(3)土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費(fèi)(三)征收國有土地上房屋的土地取得成本(1)房屋拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)用的組成被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價(jià)格被拆遷房屋室內(nèi)自行裝飾裝修的補(bǔ)償金額搬遷補(bǔ)助費(fèi)安置補(bǔ)助費(fèi)拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi)(2)相關(guān)費(fèi)用房屋拆遷管理費(fèi)房屋拆遷估價(jià)費(fèi)房屋拆遷服務(wù)費(fèi)房屋拆除和渣土清運(yùn)費(fèi)政府規(guī)定的其他費(fèi)用(3)土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費(fèi)6、 開發(fā)成本注意事項(xiàng)（取值要說明依據(jù)）開發(fā)成本一般包括勘察設(shè)計(jì)等前期工程費(fèi)、開發(fā)建設(shè)過程中的稅費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、

42、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、其他工程費(fèi)、開發(fā)期間稅費(fèi)等，注意不能漏項(xiàng)。p-216(理論)可以將上述開發(fā)成本劃分為土地開發(fā)成本和建筑物建設(shè)成本。其中，開發(fā)成本中本質(zhì)上應(yīng)歸屬于土地價(jià)值的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)等費(fèi)用，屬于土地開發(fā)成本；開發(fā)成本減去土地開發(fā)成本后的余額，屬于建筑物建設(shè)成本。公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)等費(fèi)用視土地市場成熟度、房地產(chǎn)開發(fā)用地大小等情況，歸入土地開發(fā)成本或建筑物建設(shè)成本中，或者在兩者之間進(jìn)行合理分配。7、管理費(fèi)用求?。ㄈ≈狄f明依據(jù)以及基數(shù)）包括開發(fā)商的人員工資及福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等。按土地取得成本與開發(fā)成本之和乘以這一比率來測算。8、銷售費(fèi)用求?。ㄈ≈狄f明依據(jù)以及基數(shù)）銷售

43、費(fèi)用應(yīng)當(dāng)區(qū)分為銷售之前發(fā)生的費(fèi)用和銷售同時(shí)發(fā)生的費(fèi)用。廣告宣傳費(fèi)、售資料制作費(fèi)、樣板房、樣板間建設(shè)費(fèi)、售樓處建設(shè)費(fèi)一般是在銷售之前發(fā)生的必須計(jì)利息銷售代理費(fèi)一般是與銷售同時(shí)發(fā)生的-不必計(jì)利息銷售費(fèi)用通常是按售價(jià)（估價(jià)對象）乘以一定比率來測算。9、投資利息的計(jì)算（取值要說明依據(jù)以及基數(shù)）1)應(yīng)計(jì)息的項(xiàng)目土地取得成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用。2)計(jì)息期的計(jì)算建設(shè)期的起點(diǎn)一般是取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的日期，終點(diǎn)是估價(jià)對象開發(fā)完成的日期（估價(jià)時(shí)點(diǎn)）。當(dāng)估價(jià)對象為現(xiàn)房的，一般是假設(shè)估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)竣工驗(yàn)收完成。對于在土地上進(jìn)行房屋建設(shè)的情況來說，建設(shè)期又可分為前期和建造期。前期是自取得房地產(chǎn)開發(fā)用地

44、之日起至動(dòng)工開發(fā)（開工）之日止的時(shí)間。建造期是自動(dòng)工開發(fā)之日起至房屋竣工之日止的時(shí)間。計(jì)息期應(yīng)按照它們在估價(jià)時(shí)點(diǎn)（在此假設(shè)為現(xiàn)在）的客觀水平來估算。每項(xiàng)費(fèi)用的計(jì)息期的起點(diǎn)，是該項(xiàng)費(fèi)用發(fā)生的時(shí)點(diǎn)，終點(diǎn)是開發(fā)期的終點(diǎn)土地取得成本計(jì)息期一般從建設(shè)期開始到結(jié)束。開發(fā)成本、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用的投入是在建造期內(nèi)均勻投入的，故計(jì)算期應(yīng)計(jì)建造期的一半，另外還要注意在第一年投入40%，第二年投入40%，第三年投入20%的計(jì)算期的計(jì)算方法是考試的重點(diǎn)。在一般情況下地價(jià)是開始一次性投入的，也就是從一開始投入到工程完工都要計(jì)息。10、 銷售稅費(fèi)求取開發(fā)商(作為賣方)繳納的稅費(fèi)，又可分為下列兩類：(1)銷售稅金及附加，

45、包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加(通常簡稱“兩稅一費(fèi)”)等。(2)其他銷售稅費(fèi)，包括印花稅、交易手續(xù)費(fèi)等。在估價(jià)時(shí)通常是按售價(jià)（估價(jià)對象）乘以這一比率來測算。銷售稅費(fèi)一般也不包括應(yīng)由賣方繳納的土地增值稅、企業(yè)所得稅。11、開發(fā)利潤計(jì)算時(shí)，不同的利潤率要對應(yīng)不同的計(jì)算基數(shù)開發(fā)利潤是指房地產(chǎn)開發(fā)商（業(yè)主）的利潤。 (1)開發(fā)利潤是土地增值稅、企業(yè)所得稅前的，即：開發(fā)利潤開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-土地取得成本-開發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售費(fèi)用-銷售稅費(fèi)(2)開發(fā)利潤是在正常條件下開發(fā)商所能獲得的平均利潤。(3)開發(fā)利潤通常按照一定基數(shù)乘以相應(yīng)的利潤率來估算。開發(fā)利潤的計(jì)算基數(shù)和相應(yīng)的利潤率

46、主要有下列4種:p2231)直接成本利潤率計(jì)算基數(shù) = 土地取得成本 + 開發(fā)成本2)投資利潤率計(jì)算基數(shù) = 土地取得成本 + 開發(fā)成本 + 管理費(fèi)用十銷售費(fèi)用3)成本利潤率計(jì)算基數(shù) = 土地取得成本 + 開發(fā)成本 + 管理費(fèi)用 + 銷售費(fèi)用 + 投資利息 4)銷售利潤率計(jì)算基數(shù) = 開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值(售價(jià))-估價(jià)對象利潤率是通過大量調(diào)查、了解同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的利潤率得到的。將上述房地產(chǎn)價(jià)格各個(gè)構(gòu)成部分累加得到的一般是房地產(chǎn)的總價(jià)。求取房地產(chǎn)的單價(jià)還需要將該總價(jià)除以商品房總面積(建筑面積或套內(nèi)建筑面積等), 而不是除以房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所有建筑物總面積。12、結(jié)合市場供求分析確定

47、評估出的積算價(jià)格13、對于過舊的建筑物不大適用成本法14、新開發(fā)的土地、新建房地產(chǎn)可采用成本法，一般不扣除折舊，但應(yīng)進(jìn)行工程質(zhì)量、環(huán)境等因素調(diào)整。15、關(guān)于重新購建價(jià)格錯(cuò)誤必須是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的必須是客觀的是全新狀態(tài)下的；規(guī)范具體估價(jià)中估價(jià)對象的重置價(jià)格或重建價(jià)格構(gòu)成內(nèi)容，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況，在條列舉的價(jià)格構(gòu)成內(nèi)容基礎(chǔ)上酌情增減，并在估價(jià)報(bào)告中予以說明。16、成本法計(jì)算貸款利息時(shí)應(yīng)用復(fù)利，不能用單利。17、成本法中房屋的建造成本不同房屋的重置成本，房屋的重置成本包括房屋的建造成本再加上開發(fā)商應(yīng)負(fù)擔(dān)的正常費(fèi)用、利息、利潤和稅金等。土地成本一般可運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)修正法求取。18、計(jì)算各種費(fèi)用（如管理費(fèi)和投資利息

48、、利潤計(jì)算）時(shí)，建筑面積取值一般為總建筑面積，而不是可銷售面積。19、計(jì)算各種費(fèi)用（如管理費(fèi)和投資利息、利潤計(jì)算）時(shí)，如果計(jì)算基數(shù)為開發(fā)成本，那么應(yīng)當(dāng)包括土地和建筑物兩部分的開發(fā)成本，而不僅僅是建筑物的開發(fā)成本。20、各類重新購建價(jià)格的求取思路-P229（理論）(一)房地重新購建價(jià)格的求取思路一房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成；二先求取土地的重新購建價(jià)格，再求取建筑物的重新購建價(jià)格，然后將兩者相加來求取。這一種路徑適用于土地市場上以能直接在其上進(jìn)行房屋建設(shè)的小塊熟地交易為主的情況，或者有關(guān)成本、費(fèi)用、稅金、利潤，特別是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)較容易在土地和建筑物之間進(jìn)行劃分或分?jǐn)偟那闆r。(二)土地重新

49、購建價(jià)格的求取思路假設(shè)該土地上沒有建筑物，然后采用市場法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等求取該土地的重新購置價(jià)格。求取土地的重新購建價(jià)格，也可以采用成本法求取其重新開發(fā)成本。因此，土地的重新購建價(jià)格可進(jìn)一步分為重新購置價(jià)格和重新開發(fā)成本。(三)建筑物重新購建價(jià)格的求取思路設(shè)想將該全新建筑物發(fā)包給建筑承包商(建筑施工企業(yè))建造，由建筑承包商將能直接使用的全新建筑物移交給發(fā)包人，這種情況下發(fā)包人應(yīng)支付給建筑承包商的全部費(fèi)用(即建設(shè)工程價(jià)款或工程承發(fā)包價(jià)格), 再加上發(fā)包人的其他必要支出(如管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)等)及發(fā)包人的應(yīng)得利潤。21、重置價(jià)格重建價(jià)格，兩者適用條件不同P-230(理論)22

50、、自有資金利息不計(jì)入利潤，而計(jì)入成本。23、建筑物重新購建價(jià)格的求取方法p-231（理論）求取建筑物重新購建價(jià)格的具體方法，根據(jù)求取其中的建筑安裝工程費(fèi)的方法來區(qū)分，有單位比較法、分部分項(xiàng)法、工料測量法和指數(shù)調(diào)整法。24、建筑物折舊 = 建筑物重新購建價(jià)格 - 建筑物市場價(jià)值25、求取建筑物折舊的方法（容易出錯(cuò)地方）p-238（理論）(一)、年限法求取p240-理論年限法中最主要的是直線法。式中：在直線法的情況下，每年的折舊額 Di是一個(gè)常數(shù) D 。 C建筑物的重新購建價(jià)格。S建筑物的凈殘值，是建筑物的殘值減去清理費(fèi)用后的余額。N 建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命。R 建筑物的凈殘值率 (C-S)稱為折舊基數(shù)

51、：年折舊額與重新購建價(jià)格的比率稱為年折舊率，如果用 d 來表示，即：有效年齡為 t 年的建筑物折舊總額的計(jì)算公式為:式中：Et建筑物的折舊總額。采用直線法折舊下的建筑物現(xiàn)值的計(jì)算公式為:式中：V 建筑物的現(xiàn)值。3、成新折扣法計(jì)算公式為 :V= C × q式中  V -建筑物的現(xiàn)值；C -建筑物的重新購建價(jià)格；q -建筑物的成新率(%) 。用直線法計(jì)算成新率的公式為： (二)市場提取法p244-理論市場提取法求取建筑物折舊的步驟和主要內(nèi)容如下 :(1)從當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場上搜集大量的交易實(shí)例。(2)從所搜集的交易實(shí)例中選取三個(gè)以上的可比實(shí)例。 (3)對每個(gè)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行付

52、款方式等有關(guān)換算、交易情況修正、房地產(chǎn)狀況調(diào)整(注意不對其中的折舊狀況進(jìn)行調(diào)整), 但不進(jìn)行市場狀況調(diào)整。注意：不對折舊進(jìn)行調(diào)整是因?yàn)槿绻麑φ叟f進(jìn)行了調(diào)整，就提取不出可比實(shí)例的折舊了。不進(jìn)行市場狀況調(diào)整，是因?yàn)槭袌鰻顩r的變化是折舊的一部分，它屬于經(jīng)濟(jì)折舊的范疇，如果進(jìn)行了調(diào)整，就相當(dāng)于減少了經(jīng)濟(jì)折舊。(4)求取每個(gè)可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的土地重新購建價(jià)格，然后將前面換算、修正和調(diào)整后的可比實(shí)例成交價(jià)格減去土地重新購建價(jià)格得出建筑物折舊后價(jià)值。(5)求取每個(gè)可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的建筑物重新購建價(jià)格，然后將每個(gè)可比實(shí)例的建筑物重新購建價(jià)格減去前面求出的建筑物折舊后價(jià)值得出建筑物折舊。(6)將每個(gè)

53、可比實(shí)例的建筑物折舊除以建筑物重新購建價(jià)格轉(zhuǎn)換為總折舊率。(7)將估價(jià)對象建筑物的重新購建價(jià)格乘以總折舊率，或者乘以年平均折舊率再乘以建筑物年齡，便可以得到估價(jià)對象建筑物折舊，即：建筑物折舊 = 建筑物重新購建價(jià)格×總折舊率或者建筑物折舊 = 建筑物重新購建價(jià)格×年平均折舊率×建筑物年齡利用市場提取法求出的年平均折舊率，還可以求取年限法所需要的建筑物經(jīng)濟(jì)壽命。在假設(shè)建筑物的殘值率為零的情況下:建筑物經(jīng)濟(jì)壽命 = 1/平均年折舊率（注意條件為R=0)利用總折舊率還可以求出建筑物的成新率：       

54、60;    建筑物成新率 =1 - 總折舊率(三)分解法-出題重點(diǎn)p-245（理論） 1. 物質(zhì)折舊的求取方法物質(zhì)折舊的求取過程和方法如下:將物質(zhì)折舊項(xiàng)目分為可修復(fù)項(xiàng)目和不可修復(fù)項(xiàng)目兩類。(2)對于可修復(fù)項(xiàng)目，估算在估價(jià)時(shí)點(diǎn)采用最優(yōu)修復(fù)方案使其恢復(fù)到新的或者相當(dāng)于新的狀況下所必要的費(fèi)用作為折舊額。(3)對于不可修復(fù)項(xiàng)目，根據(jù)其在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的剩余使用壽命是否短于整體建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命，分為短壽命項(xiàng)目和長壽命項(xiàng)目兩類。(4)將可修復(fù)項(xiàng)目的修復(fù)費(fèi)用、短壽命項(xiàng)目的折舊額、長壽命項(xiàng)目的折舊額相加，即為物質(zhì)折舊額。2、功能缺乏折舊的求取。將功能折舊分為功能缺乏折舊、功能落后

55、折舊和功能過剩折舊。(A)功能缺乏折舊求取分為可修復(fù)的功能和不可修復(fù)的功能。對于可修復(fù)的功能缺乏引起的折舊，在采用缺乏該功能的“重建價(jià)格”下的求取方法是：估算在估價(jià)時(shí)點(diǎn)在估價(jià)對象建筑物上單獨(dú)增加該功能所必要的費(fèi)用；估算該功能假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重置建造建筑物時(shí)就具有所必要的費(fèi)用；可修復(fù)的功能缺乏引起的折舊 = -（增加該功能所超額的費(fèi)用為折舊額）如果是采用具有該功能的“重置價(jià)格”，則減去在估價(jià)對象建筑物上單獨(dú)增加該功能所必要的費(fèi)用，可直接得到了扣除該功能缺乏引起的折舊后的價(jià)值。對于不可修復(fù)的功能缺乏引起的折舊，可以采用下列方法來求?。豪谩白饨饟p失資本化法”求取缺乏該功能導(dǎo)致的未來每年損失租金的現(xiàn)值之和；估算該功能假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重置建造建筑物時(shí)就具有所必要的費(fèi)用； 折舊額(B)功能落后折舊求取分為可修復(fù)的功能和不可修復(fù)的功能。對于可修復(fù)的功能落后引起的折舊，在采用落后該功能的“重置價(jià)值”下的求取方法是：功能落后的重置價(jià)格功