房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險管理與控制研究

1、摘摘 要要企業(yè)財務(wù)狀況的好壞會直接影響企業(yè)的生存和發(fā)展，進而影響我國經(jīng)濟發(fā)展和社會穩(wěn)定。對企業(yè)進行財務(wù)風險管理的系統(tǒng)和深入的研究具有極為重要的意義。近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展突飛猛進，房地產(chǎn)政策的改進，以及金融界政策的創(chuàng)新，不斷地為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造越來越廣闊的發(fā)展空間。然而，由于房地產(chǎn)業(yè)屬于高投資、高風險、高收益的行業(yè)，加上我國的房地產(chǎn)業(yè)尚不夠規(guī)范化，金融體系的不完善，房地產(chǎn)業(yè)在高速猛進的同時，也承擔著巨大的財務(wù)風險，因此，如何識別、評價、防范企業(yè)的財務(wù)風險已經(jīng)成為亟待解決的重要課題。本文研究的是房地產(chǎn)企業(yè)如何有效控制財務(wù)風險,從財務(wù)風險的一般理論著手，結(jié)合了現(xiàn)階段國內(nèi)外關(guān)于財務(wù)風險的研究方法和

2、研究思路，闡述了財務(wù)風險的涵義、財務(wù)風險的主要成因、財務(wù)風險的主要類型以及財務(wù)風險的基本特征，并根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)資金來源和資金投入環(huán)節(jié)，討論了我國房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風險主要表現(xiàn)為融資風險，投資風險、資金回收風險和收益分配風險，這幾類風險貫穿了整個房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)，而且不同房地產(chǎn)企業(yè)風險體現(xiàn)的環(huán)節(jié)可能不一樣，都需要針對每一個企業(yè)的具體情況做出相應(yīng)的措施來防范風險。所以本文從我國房地產(chǎn)企業(yè)融資、投資和日常資金運營三個方面對企業(yè)進行財務(wù)風險成因分析，并提出關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險的防范和控制措施，財務(wù)風險的預(yù)警系統(tǒng)的構(gòu)建，在此基礎(chǔ)上分別從房地產(chǎn)企業(yè)的融資、投資和資金的回收三個方面來闡述房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)領(lǐng)域如

3、何有效防范財務(wù)風險。關(guān)鍵詞：財務(wù)風險，房地產(chǎn)企業(yè)，成因分析，防范與控制注：本設(shè)計（論文）題目來源于實際應(yīng)用。AbstractFinancial situation of enterprises will directly affect the survival and development, thereby affecting economic development and social stability. Financial risk management for enterprise systems and in-depth study has very important sign

4、ificance.In this paper, is the real estate business How to effectively control financial risk, financial risk from the general theory of working, combined with the present stage of financial risk home and abroad on research methods and research ideas to explain the meaning of financial risk, financi

5、al risk of the main causes, The main types of financial risk and the basic characteristics of financial risk, and corporate funding sources and based on the real estate investment links, real estate companies in China are discussed mainly for the financial risk of financing risk, investment risk, ri

6、sks and benefits of the recovery of funds allocation of risk, these types of risk areas throughout the entire real estate development, and different aspects of the real estate business risk may not be reflected in the same need for the specific situation of each enterprise to make the appropriate me

7、asures to prevent risks. So this article from our real estate corporate finance, investment funds and daily operations of three enterprises with regard to the causes of financial risk analysis, and the real estate business on the financial risk prevention and control measures, early warning systems

8、of financial risk to build, on this basis , respectively, from real estate financing companies, investment and the recovery of funds described three aspects of real estate enterprises in the financial area how to effectively guard against financial risks.Key words: Financial risk, The real estate bu

9、siness, Analyzed the cause, Against and control目目 錄錄1 緒論.11.1 題目背景及目的.11.1.1 題目背景.11.1.2 題目研究目的.21.2 國內(nèi)外研究狀況.21.2.1 國外財務(wù)風險研究現(xiàn)狀.21.2.2 國內(nèi)研究現(xiàn)狀 .41.3 題目研究方法.61.4 論文構(gòu)成及研究內(nèi)容.61.4.1 論文的研究內(nèi)容.61.4.2 論文的構(gòu)成.72 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險的基本理論.72.1 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)的概念 .72.2 房地產(chǎn)企業(yè)風險.82.3 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險.102.3.1 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險的涵義.102.3.2 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險的

10、基本特征.112.3.3 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險的類型.122.4 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險管理.132.4.1 財務(wù)風險管理的涵義.132.4.2 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險管理的程序 .132.4.3 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險管理的職能.143.我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險現(xiàn)狀及成因.143.1 我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險的現(xiàn)狀.143.2 我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險成因分析.164 我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險的防范和控制措施.194.1 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險的防范和控制的基本思路.194.2 針對籌資活動過程中的財務(wù)風險的防范措施.214.3 針對投資過程中的財務(wù)風險的防范措施.224.4 針對日常資金運營中的財務(wù)風險的防范措施.

11、225 案例分析.245.1NK 房地產(chǎn)公司簡介：.245.2NK 房地產(chǎn)公司財務(wù)風險防范和控制.245.2.1.NK 房地產(chǎn)公司在籌資方面的財務(wù)風險控制與防范.245.2.2 NK 房地產(chǎn)公司在投資方面的財務(wù)風險控制與防范.255.2.3.NK 房地產(chǎn)公司在日常資金運作方面的財務(wù)風險控制與防范.26結(jié) 論.27參考文獻.28致 謝.291 緒 論1.11.1 題目背景題目背景及目的及目的1.1.1 題目背景房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是指進行城市土地及綜合開發(fā)、經(jīng)營和管理，具有獨立法人資格，實行自主經(jīng)營、獨立核算、自負盈虧的經(jīng)濟組織。近年來,我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展迅猛,房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國門經(jīng)濟支柱之一，伴隨著

12、房地產(chǎn)政策的改進,以及金融政策的創(chuàng)新,不斷地為房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造出越來越廣闊的發(fā)展空間。房地產(chǎn)業(yè)作為一個尚未成熟的新興行業(yè)，豐厚的利潤也自然吸引許多房地產(chǎn)開發(fā)公司的參與。正因為中國房地產(chǎn)市場擁有如此廣闊的前景，吸引了大批的投資者進入房地產(chǎn)業(yè)，使得該行業(yè)的競爭日趨激烈，其面臨的風險也不容忽視。房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型行業(yè),開發(fā)一個項目需要投入大量的資金,而我國房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源主要來自銀行貸款。據(jù)統(tǒng)計,我國的房地產(chǎn)企業(yè)的平均負債率為 75%，不少房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負債率在 70%以上，有的高達 90%，比香港房地產(chǎn)企業(yè)負債率 30-40%高出一倍多。如此高的負債率,必然會加大房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風險。現(xiàn)今很多

13、房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負債率過高，承受著巨大的財務(wù)風險。這些風險已經(jīng)成為很多房地產(chǎn)企業(yè)必須面對并且加以解決的棘手問題。我國的房地產(chǎn)市場是起步于 80 年代中期的新興行業(yè),到目前為止是發(fā)展最為迅速的行業(yè)之一, 為國民經(jīng)濟的快速增長做出了很大的貢獻。由于我國的房地產(chǎn)企業(yè)起步晚、基礎(chǔ)差、規(guī)模小，其企業(yè)行為遠未實現(xiàn)規(guī)范化，與國外房地產(chǎn)業(yè)相比有很大差距。由于經(jīng)濟的發(fā)展,人民生活水平的提高,對房地產(chǎn)的需求呈現(xiàn)日益擴大的趨勢,使得房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)規(guī)模迅速擴張,但同時國家也逐漸加強了對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控,這樣，房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)財務(wù)危機的可能性更加大。隨著國家一系列宏觀調(diào)控措施的出臺，比如：關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)管理

14、的通知 、關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知 、 關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知 ，鼓勵地方政府開發(fā)經(jīng)濟適用房、廉租房等等，這些措施將嚴格控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款、土地貸款、土地儲備貸款的發(fā)放，規(guī)定房地產(chǎn)項目開發(fā)前必須一次性付清土地費用，開發(fā)資金將更加緊缺，甚至出現(xiàn)資金鏈斷裂危險；清算土地增值稅使企業(yè)資金投入劇增的同時，也使企業(yè)的稅費成本大幅度增加；經(jīng)濟適用房、廉租房和依靠高樓價和土地資源增值獲取高額利潤的年代宣告終結(jié)，房地產(chǎn)業(yè)將進入“微利時代” 。 2010 年對于中國的房地產(chǎn)行業(yè)來說，是名副其實的政策調(diào)控年。1 月，國務(wù)院“國十一條”出臺，明確要求二套房貸首付不得低于 40

15、%;3 月，中國國務(wù)院總理溫家寶在十一屆全國人大三次會議作政府工作報告中明確提出要堅決遏制部分城市房價過快上漲勢頭;4 月，國務(wù)院“新國十條”出臺，劍指投機性購房需求;10 月， “十二五”規(guī)劃綱要草案出臺，房地產(chǎn)或成為頭號調(diào)控產(chǎn)業(yè)，將不再是國家支柱產(chǎn)業(yè)。各地政府紛紛出臺“限購令” ，系列措施迫使房地產(chǎn)企業(yè)不得不迅速調(diào)整自己的發(fā)展戰(zhàn)略。加強開發(fā)項目的經(jīng)營管理，特別是財務(wù)風險管理，提高資金使用效果，提升競爭力，向效率和創(chuàng)新要利潤將是未來房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的必由之路。1.1.2 題目研究目的在房地產(chǎn)行業(yè)，據(jù)世界銀行統(tǒng)計，人均 GDP 達到 600-800 美元之間，住宅產(chǎn)業(yè)將進入高速增長階段。從國際

16、經(jīng)驗看，人均 GDP 在 7000-8000 美元之前，房地產(chǎn)將始終保持旺盛勢頭。目前中國仁君 GDP 約 100 美元，國民經(jīng)濟的發(fā)展階段與發(fā)展要求決定了我國房地產(chǎn)處于高速發(fā)展階段。滬深股市中現(xiàn)在專門從事房地產(chǎn)開發(fā)的公司有 60 余家。同時，累計有 200 多家非房地產(chǎn)類上市公司投資房地產(chǎn)，與一直從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)相比，這些公司缺乏經(jīng)營房地產(chǎn)的基礎(chǔ)和經(jīng)驗，面臨更大的投資風險。種種跡象表明，我國的房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險逐漸加大，防范和化解財務(wù)風險的任務(wù)日益緊迫，財務(wù)風險管理成為房地產(chǎn)企業(yè)亟待解決的重要課題。1.2 國內(nèi)外研究狀況1.2.11.2.1 國外財務(wù)風險研究現(xiàn)狀西方發(fā)達國家的房地產(chǎn)市場發(fā)

17、展時間比較長、市場也比較完善，對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險管理理論的研究是隨著西方企業(yè)面臨的理財環(huán)境的變化而產(chǎn)生和發(fā)展的。國外學術(shù)界對房地產(chǎn)市場的研究大多是集中在分析房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與國民經(jīng)濟的關(guān)系上。20 世紀 50 年代以后，面對激烈的市場競爭和買房市場趨勢的出現(xiàn)，在總結(jié)歷史經(jīng)驗教訓的基礎(chǔ)上，財務(wù)經(jīng)理普遍認識到公司內(nèi)部的財務(wù)決策是最為重要的問題，在財務(wù)風險管理方面，對公司股票和債券的價值測算取得了重大突破。從 20 世紀 60 年代中期開始，伴隨著世界范圍內(nèi)新技術(shù)革命浪潮的沖擊和金融市場的蓬勃發(fā)展，市場環(huán)境日益復(fù)雜，投資風險不斷加大，這一時期對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險管理方面的研究著重于投資風險。馬克維

18、茨將統(tǒng)計學中期望與方差的概念引入資產(chǎn)組合問題的研究，提出用資產(chǎn)收益的期望來衡量預(yù)期收益/用資產(chǎn)收益的標準差來度量風險的思想,將風險定量化,為金融風險的研究開辟了一條全新的思路,他首次研究了證券資產(chǎn)的投資組合問題，并引入了系統(tǒng)風險和非系統(tǒng)風險的概念，給出了在一定預(yù)期收益水平下使投資風險達到最小化的最優(yōu)投資組合計算方法，改變了過去以常識或者經(jīng)驗等定性的衡量風險的方法。1964 年和 195 年，美國著名的財務(wù)管理專家夏普和林特納等人在馬可維茨的基礎(chǔ)上做了深入研究，提出了資本定價模型（CAPM） ，揭示了風險與報酬的關(guān)系。盡管 CAPM 模型得到公認，但在實際應(yīng)用中仍舊存在一些明顯的缺陷。1975年

19、，Morton 提出了所謂的多因素 CAPM 模型,在市場因素的基礎(chǔ)上引入其他市場外部的因素,對傳統(tǒng)的 CAPM 模型進行修正.Ross 于 1976 年在多因素的 CAPM 模型的基礎(chǔ)上進一步提出了套利定價理論,進一步發(fā)展了資本資產(chǎn)定價理論。20 世紀 80 年代以后，企業(yè)財務(wù)管理進入深化發(fā)展的新階段，這在一定程度上帶動了對財務(wù)風險的研究。公司日益重視財務(wù)風險的防范與控制，其結(jié)果是效用理論、線性規(guī)劃、對策論、概率分布、模擬技術(shù)等數(shù)量方法在財務(wù)管理中的應(yīng)用與日俱增。1985 年，弗萊德曼和奧特曼等人應(yīng)用了回歸分析法的方法來創(chuàng)立模型，促進了神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)模型的出現(xiàn)，而神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的應(yīng)用最初是由Tam(19

20、91)、Tam 和 Kiang(1992)、Dutta 和 Shekhar(1992)、建議用于銀行破產(chǎn)預(yù)測。從 90 年代開始，又出現(xiàn)了新的財務(wù)風險評估工具風險價值度量法（VaR:Value at Risk） ，使財務(wù)風險管理又邁向新的里程碑，國際研究機構(gòu) 30人小組和國際呼喚與衍生品協(xié)會等社團一致推薦，將 VaR 方法作為市場風險測量和控制的最佳方法。20 世紀 90 年代末期開始，全面風險管理開始盛行。由于完整的風險管理包括風險的識別、度量和控制三個過程，并且對出現(xiàn)的風險進行控制是風險管理的最終目的，因此，人們提出了整體風險管理（TRM：Total Risk Management）的思想

21、。TRM 技術(shù)克服了包括 VAR 在內(nèi)的現(xiàn)有風險管理技術(shù)的基本弱點，將風險管理中的價格、概率、偏好三個要素綜合起來進行系統(tǒng)的和動態(tài)的決策，從而可以實現(xiàn)風險與風險偏好之間的均衡，使投資者承擔愿意承擔的風險從而獲得最大的風險報酬。尤其重要的是它可以使由若干單個決策者組合而成的機構(gòu)主體在風險管理中最優(yōu)的控制風險，不至于由于某一決策者的行為而造成整個結(jié)構(gòu)遭受過大的風險損失。所以 TRM 為完整的風險管理開辟了新的道路和視野。1997 年的亞洲金融危機和 1998 年 10 月美國發(fā)生的長期資本管理公司事件，使得金融界開始進一步深入考慮風險防范與管理問題，他們發(fā)現(xiàn)金融風險往往是以復(fù)合的形式存在，單一形式

22、的金融風險往往具有互相聯(lián)動性，風險管理不僅是對過去單個業(yè)務(wù)的單個風險進行管理，而應(yīng)從整個系統(tǒng)的角度對所有的風險的綜合管理。企業(yè)風險管理（ERM:Enterprise Risk Managment）理論就是在這種背景中應(yīng)運而生，它要求風險管理系統(tǒng)不僅僅處理市場風險或者信用風險，還要求處理各種風險，并要求包括風險涉及的各種資產(chǎn)與資產(chǎn)組合，以及承擔這些風險的各個業(yè)務(wù)單位。國外企業(yè)在房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險管理制度方面的主要特點是建立風險管理委員會，對企業(yè)的風險進行統(tǒng)一的管理，委員會直接向公司董事會負責，通常下設(shè)風險管理部、審計部等對風險進行具體的管理。1.2.21.2.2 國內(nèi)研究現(xiàn)狀國內(nèi)研究現(xiàn)狀目前，我

23、國房地產(chǎn)企業(yè)沒有風險管理部門，更談不上對企業(yè)的風險管理進行統(tǒng)籌規(guī)劃和集中管理。不過最近幾年情況正在轉(zhuǎn)變。隨著改革開發(fā)的進一步深入和中國加入 WTO 以來，外資企業(yè)進入中國，國外的先進的風險管理理念和管理方法逐漸傳入我國，一些對風險管理比較重視，觀念比較先進的房地產(chǎn)企業(yè)開始認識到對風險管理進行統(tǒng)籌規(guī)劃的重要性，開始慢慢嘗試建立自己的風險管理模式，但對風險管理仍舊處于個別部門或者局部項目，其人力與財力的配備還遠遠不夠。我國理論界對風險管理的研究是隨著改革開放的興起與深入，逐步由“引進”風險管理思想轉(zhuǎn)變?yōu)楠毩⒌鼐C合深入地研究風險問題。從 1980 年到 1982年，我國理論工作者開始向國內(nèi)介紹風險問

24、題以及風險決策方法，風險管理理論開始引起各界重視，在經(jīng)濟、環(huán)境、勘測等領(lǐng)域都有了對風險理論應(yīng)用的探討，理論界開始介紹西方的風險企業(yè)和風險企業(yè)家，并開始具體研究我國的風險問題，提出了風險的定義和分類。在全國房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的同時，房地產(chǎn)行業(yè)的風險也逐漸顯現(xiàn)，引起了專家學者的高度關(guān)注。中國指數(shù)研究院常務(wù)副院長黃瑜在中國經(jīng)濟前瞻論壇上指出， “十五”期間我國房地產(chǎn)行業(yè)表現(xiàn)出四個方面的問題：資金來源相對單一，銀行風險大；房價增長過快，價格和市場風險偏高；城市開發(fā)過快，土地成本升高；粗式開放經(jīng)營，耗能過大。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險管理的研究主要是通過資產(chǎn)負債表、利潤表、現(xiàn)金流量表，分析房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)狀況及其

25、變動趨勢的，從財務(wù)報表的會計信息中挖掘企業(yè)內(nèi)在的財務(wù)關(guān)系。國內(nèi)對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險研究多數(shù)是采用單變量判定模型、多變量財務(wù)風險模型、神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)分析模型等來建立財務(wù)危機預(yù)警模型，通過這種模型可以對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)危機進行預(yù)測和報警。另外，國內(nèi)學術(shù)界對財務(wù)風險研究起步較晚，對分行業(yè)進行研究也是近幾年開始的，因此，現(xiàn)有的針對房地產(chǎn)公司的財務(wù)風險研究大部分都還停留在定性研究和已構(gòu)建出的預(yù)警模型進行實證研究的層面上，針對中國房地產(chǎn)類公司專門構(gòu)建財務(wù)危機預(yù)警模型的深入研究目前還在嘗試階段。周贊和唐煒（2006）通過比較 2003 年房地產(chǎn)行業(yè) ST 公司和非 ST 公司的財務(wù)數(shù)據(jù)得出結(jié)論，認為現(xiàn)金比率、資產(chǎn)

26、負債率、負債總權(quán)益、已獲利息倍數(shù)、流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率等指標在兩類公司中表現(xiàn)出較大的差異，ST公司明顯差于非 ST 公司，而且越接近財務(wù)困境年份這種差異越明顯1。龍勝平和鄭立琴（2007）以主成份分析法和 Logistic 回歸分析相結(jié)合的方法，對中國房地產(chǎn)公司構(gòu)建了財務(wù)風險預(yù)警模型，且用中國 2005 年上海和深圳兩市的房地產(chǎn)公司的財務(wù)數(shù)據(jù)做了實證，結(jié)果表明流動比率、股東權(quán)益周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、凈利潤增長率、主營業(yè)務(wù)利潤率、總資產(chǎn)收益率、凈資產(chǎn)收益率、每股收益、現(xiàn)金比率和可持續(xù)增長率對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風險顯示出了較好的預(yù)測能力1。總體來說，目前我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險的研究主要表現(xiàn)

27、為：1 以往研究多數(shù)是對所有企業(yè)建立通用的評價模型，較少地考慮某個具體的行業(yè)。2 目前我國房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風險管理技術(shù)的應(yīng)用還非常有限，只是在保險型的風險轉(zhuǎn)移以及風險自留技術(shù)得到了較為普遍的應(yīng)用，如在企業(yè)內(nèi)部建立風險基金、償債基金、壞賬準備金、短期投資跌價準備、長期投資減值準備等，來預(yù)防財務(wù)風險的損失，增強對風險的抵抗力。另外，財務(wù)型的非保險轉(zhuǎn)移技術(shù)和利率預(yù)測、應(yīng)收賬款債務(wù)人信用評估等在實務(wù)中沒有很好的應(yīng)用，應(yīng)該在實務(wù)中不斷完善。1.3 題目研究方法 關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險管理與控制的研究，國內(nèi)外的研究者都各有不同，但總體來說，目前對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險的預(yù)警方法，大致可以分為單變量預(yù)警分析和多

28、變量預(yù)警分析兩大類。1、單變量預(yù)警分析，指以單個財務(wù)變量對企業(yè)財務(wù)狀況進行判別。例如，使用“現(xiàn)金流量/總負債” 、 “凈利潤/總資產(chǎn)”和“凈利潤/股東權(quán)益”等財務(wù)比率指標單一地來預(yù)測企業(yè)的財務(wù)風險。2、多變量預(yù)警分析方法，是指同時運用多個財務(wù)比率指標對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風險進行預(yù)測2。方法在不同的行業(yè)，企業(yè)所面臨的財務(wù)風險是不一樣的，有的行業(yè)投資大且集中，投資回收時間長，有的行業(yè)投資、回收與投資同步進行。不同行業(yè)，企業(yè)所表現(xiàn)的財務(wù)風險有所差異，對于房地產(chǎn)來說，投資集中，資金回收也集中，風險集中在前面的資金投入和后面的資金回收中。因此，本文通過案例討論了如何規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險，論文主要從房地產(chǎn)

29、企業(yè)財務(wù)風險的成因進行分析，以及財務(wù)風險預(yù)警系統(tǒng)的構(gòu)建，從而得出針對于房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險的有效的防范和控制措施，為房地產(chǎn)企業(yè)降低甚至避免不必要的風險，獲取最大的企業(yè)效益。1.4 論文構(gòu)成及研究內(nèi)容1.4.1 論文的研究內(nèi)容論文的研究內(nèi)容隨著我國社會主義市場體系的建立和完善,全方位、多層次的對外開放，特別是我國加入 WTO 后，中國經(jīng)濟開始全面實現(xiàn)與國際接軌，國內(nèi)市場與國際市場將融為一體，使企業(yè)所面臨的財務(wù)風險因素增加，可能造成的損益更加不確定：金融全球化和電子商務(wù)將使國際間的資本流動更加頻繁、更加快捷，資本決策可在瞬間完成，這使得貨幣的形式及本質(zhì)發(fā)生了變化；知識經(jīng)濟將使信息傳播、處理、反饋以及

30、更新的速度大大加快。這些變化在給企業(yè)帶來機遇的同時，也加劇了企業(yè)的財務(wù)風險。對財務(wù)風險進行管理已經(jīng)成為當今發(fā)達國家一種流行的現(xiàn)代化管理手段。然而，與發(fā)達國家相比，我國的財務(wù)風險管理無論在科研水平、管理方式、投資力度和資金的利用上都處于相對落后的狀態(tài)。因此，研究如何使企業(yè)在向前發(fā)展、向外開拓的同時，擁有足夠的知識與技術(shù)來估計和衡量企業(yè)可能遭遇的財務(wù)風險并以相應(yīng)的措施減少或者避免風險，增強企業(yè)的生命力，競爭力，已經(jīng)顯得越來越緊迫和重要了。1.4.21.4.2 論文的構(gòu)成論文的構(gòu)成第一部分，緒論。介紹了本文的研究背景及其意義，國內(nèi)外研究現(xiàn)狀以及文獻綜述，根據(jù)本文的研究目的提出本文的研究思路與結(jié)構(gòu)安排

31、。第二部分，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險的基本理論。對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風險的內(nèi)涵、特征及其類型進行闡述，分析房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險的特點。第三部分，我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險現(xiàn)狀及其成因。對我國房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風險的現(xiàn)狀及其成因進行分析。第四部分，我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險的防范和控制措施。分別從籌資、日常運營活動和投資活動過程等方面講述我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險的防范和控制措施。第五部分，案例分析。結(jié)合 NK 公司的具體實際，運用以上所提及的防范和控制措施進行實際的案例分析。第六部分，結(jié)論。對本文的所作的論文進行總結(jié)，并對后續(xù)研究提出一些展望。2 2 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險的基本理論房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險的基本理論2.

32、1 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)的概念房地產(chǎn)又稱不動產(chǎn)，其概念有俠義與廣義之分。俠義的房地產(chǎn)是指土地與土地上的建筑物及其衍生的權(quán)益；廣義的房地產(chǎn)是指土地、土地上的永久性建筑物、基礎(chǔ)設(shè)施，以及諸如水和礦藏等自然資源，還包括與土地、房屋權(quán)屬有關(guān)的權(quán)利或利益。房地產(chǎn)業(yè)是指專門從事房地產(chǎn)生產(chǎn)經(jīng)營服務(wù)的部門的總稱，是集投資開發(fā)、建設(shè)、銷售、物業(yè)管理及相關(guān)增值服務(wù)為一體的綜合產(chǎn)業(yè)部門，其經(jīng)營過程主要包括生產(chǎn)、流通、消費三大環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)的主要特征：在市場經(jīng)濟條件下，房地產(chǎn)是一種特殊的商品，與其他商品相比，有著明顯的自身特征，具體來說，主要包括以下幾點：1 空間上的不可移動性。房地產(chǎn)是房產(chǎn)與地產(chǎn)的結(jié)合體，這從根本上決定了

33、房地產(chǎn)具有空間上的不可移動性。房地產(chǎn)交易只發(fā)生相關(guān)權(quán)利的轉(zhuǎn)移，而沒有商品本身的移動，房地產(chǎn)的供求狀況和價格在不同的地區(qū)之間是不同的。2 生產(chǎn)與使用的長期性。房地產(chǎn)屬于基礎(chǔ)設(shè)施范疇，其生產(chǎn)過程涉及到取得土地使用權(quán)，前期策劃，地質(zhì)勘查，專家論證，項目審批，設(shè)計與施工等多個環(huán)節(jié)，因此其建設(shè)周期較長，大型項目甚至需要幾年甚至更長的時間。3 投資金額高昂性。房地產(chǎn)在取得土地開發(fā)權(quán)，論證與審批，設(shè)計與施工等多個環(huán)節(jié)，每個環(huán)節(jié)都需要投入大量的資金，金融業(yè)的支持和介入是房地產(chǎn)開發(fā)必不可少的條件。4 房地產(chǎn)的稀缺性。土地是房地產(chǎn)的載體，土地的稀缺性決定了房地產(chǎn)的稀缺性，如何利用有限的土地資源來滿足人們的需要成為

34、我們急需解決的問題。5 保值和增值性。土地資源的有限性和固定性，制約了對房地產(chǎn)不斷膨脹的需求求結(jié)果必然導(dǎo)致房地產(chǎn)價格的上漲，另外在通貨膨脹的情況下，投資房地產(chǎn)比投資其他資產(chǎn)更具有保值功能，使之成為一種重要的保值資產(chǎn)。2.2 房地產(chǎn)企業(yè)風險風險的涵義“風險”一詞的由來，最為普遍的一種說法是，在遠古時期，以打魚捕撈為生的漁民們，每次出海前都要祈禱，祈求神靈保佑自己能夠平安歸來，其中主要的祈禱內(nèi)容就是讓神靈保佑自己在出海時能夠風平浪靜、滿載而歸；他們在長期的捕撈實踐中，深深的體會到“風”給他們帶來的無法預(yù)測無法確定的危險，他們認識到，在出海捕撈打魚的生活中， “風”即意味著“險” ，因此有了“風險”

35、一詞的由來?，F(xiàn)代意義上的風險一詞，已經(jīng)大大超越了“遇到危險”的狹義含義，而是“遇到破壞或損失的機會或危險” ，可以說，經(jīng)過數(shù)百多年的演義，風險一詞越來越被概念化，并隨著人類活動的復(fù)雜性和深刻性而逐步深化，并被賦予了從哲學、經(jīng)濟學、社會學、統(tǒng)計學甚至文化藝術(shù)領(lǐng)域的更廣泛更深層次的含義，且與人類的決策和行為后果聯(lián)系越來越緊密，風險一詞也成為人們生活中出現(xiàn)頻率很高的詞匯。風險大致有兩種定義：一種定義強調(diào)了風險表現(xiàn)為不確定性；而另一種定義則強調(diào)風險表現(xiàn)為損失的不確定性。若風險表現(xiàn)為不確定性，說明風險只能表現(xiàn)出損失，沒有從風險中獲利的可能性，屬于狹義風險。而風險表現(xiàn)為損失的不確定性，說明風險產(chǎn)生的結(jié)果可

36、能帶來損失、獲利或是無損失也無獲利，屬于廣義風險，金融風險屬于此類。風險和收益成正比，所以一般積極性進取的偏向于高風險是為了獲得更高的利潤，而穩(wěn)健型的投資者則著重于安全性的考慮。本文認為，風險是指在特定客觀情形下，特定期間內(nèi)，某一損失發(fā)生的可能程度，損失的機率越大，風險越大；反之則越小。本文之所以采用這樣的觀點是因為：1 避免損失的發(fā)生是風險管理研究的重心所在，而收益最大化是財務(wù)管理的目標。2 風險既與事件的結(jié)果相聯(lián)系又與概率相聯(lián)系。結(jié)果的不確定性既有損失的一面，也有收益的一面。如果收益結(jié)果的不確定性也叫風險，那么倒不如損失結(jié)果的不確定性更便于理解和接受。因此，危險因素、危險事故、損失三者所構(gòu)

37、成的風險，既要考慮客觀因素，也要考慮主觀因素。而企業(yè)風險又稱經(jīng)營風險，是指由于企業(yè)經(jīng)營狀況變化而引起盈利水平改變，從而產(chǎn)生投資者收益下降的可能。企業(yè)風險具體可以分為一下幾種風險：1 政策法律風險：國家政策的持續(xù)調(diào)整，在土地、金融、預(yù)售、自有資產(chǎn)、產(chǎn)品、境外融資、稅收和產(chǎn)權(quán)上的各類新規(guī)定的出臺。在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，所包含的需要各個政府部門授權(quán)或?qū)徟墓ぷ鞒绦?，如：建設(shè)用地規(guī)劃許可證 、 規(guī)劃方案審定通知書 、 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 、 施工圖外審報告 、施工許可證、 預(yù)售許可證 、面積查丈，產(chǎn)權(quán)證辦理等。2 財務(wù)風險：財務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)成本是否真實以及銷售收入的結(jié)轉(zhuǎn)問題，國家關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的財務(wù)制度：存貨跌

38、價準備，資產(chǎn)減值準備，投資減值準備，應(yīng)收賬款的壞賬準備等房地產(chǎn)企業(yè)的風險包括：土地項目投資管理流程的風險、規(guī)劃設(shè)計管理流程的風險、招投標管理流程的風險、工程管理流程的風險、成本管理流程的風險、營銷管理流程的風險、資金管理流程的風險、企業(yè)管理流程的風險等。房地產(chǎn)企業(yè)的風險,概括起來主要包括政治風險、政策風險、經(jīng)濟風險、市場風險、自然風險、利率風險、技術(shù)風險和經(jīng)營風險等，有的學者把房地產(chǎn)企業(yè)的風險劃分為商業(yè)風險和財務(wù)風險，則便于在風險分析中做到定性定量相結(jié)合，靜態(tài)動態(tài)相補充。2.3 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險2.3.12.3.1 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險的涵義財務(wù)風險作為一種經(jīng)濟上的風險現(xiàn)象,無論在實務(wù)界還是在

39、理論界都得到了廣泛的重視。在財務(wù)實踐中，企業(yè)往往由于管理不善而遭受財務(wù)風險所帶來的經(jīng)濟損失，有時甚至會導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)倒閉。如英國巴林銀行的倒閉，日本八佰伴總店及香港、澳門分店的破產(chǎn)都源于對財務(wù)風險的規(guī)避不善。而在理論界，財務(wù)風險也逐漸成為現(xiàn)代財務(wù)理論的核心內(nèi)容之一。對財務(wù)風險的理解可以分為俠義跟廣義之分1 狹義的財務(wù)風險狹義的財務(wù)風險通常被稱為舉債籌資風險，是指企業(yè)由于舉債而給企業(yè)財務(wù)成果（企業(yè)利潤或股東收益）帶來的不確定性。舉債籌資一方面為滿足投資需要，擴大規(guī)模，提高收益創(chuàng)造了前提條件；另一方面也增加了按期還本付息的籌資負擔。由于企業(yè)投資收益率和借款利息率都具有不確定性（都可能提高或者降低）

40、，從而使得企業(yè)投資收益率可能 高于或者低于借款利息率。在市場經(jīng)濟條件下，由于市場行情瞬息萬變，企業(yè)之間的競爭日益激烈，都可能導(dǎo)致決策失誤，管理措施失當，從而使得籌資資金的使用效益具有很大的不確定性，由此產(chǎn)生了籌資風險。這種風險程度的大小受到負債規(guī)模的影響，負債規(guī)模越大，風險程度越大，反之亦同。由于負債資金規(guī)定了嚴格的還款方式、還款期限和還款金額，一旦企業(yè)負債過度，經(jīng)營不善，無力償還到期債務(wù)，便會陷入財務(wù)困境甚至破產(chǎn)倒閉?？梢娺@種俠義的財務(wù)風險存在于負債經(jīng)營的企業(yè)，沒有負債，企業(yè)經(jīng)營的全部資產(chǎn)由投資者投入，則不存在財務(wù)風險。2 廣義的財務(wù)風險廣義的財務(wù)風險是指在企業(yè)的各項財務(wù)活動中，由于內(nèi)外部環(huán)

41、境以及各種難以預(yù)計或者無法控制的因素影響，在一定時期內(nèi)企業(yè)的實際財務(wù)收益與預(yù)計的財務(wù)收益發(fā)生偏離，從而蒙受損失似的可能性。它是從企業(yè)理財活動的全過程和財務(wù)的整體觀念透視財務(wù)本質(zhì)來界定財務(wù)風險的。在市場經(jīng)濟條件下，企業(yè)財務(wù)風險貫穿于企業(yè)的各個財務(wù)環(huán)節(jié)，使各種風險因素在企業(yè)財務(wù)上的集中體現(xiàn)。一般包括籌資風險/投資風險/現(xiàn)金流量風險/利率風險以及匯率風險等.3 本文對財務(wù)風險概念的界定本文認為應(yīng)該突破對財務(wù)風險概念的狹義理解，對于財務(wù)風險概念，應(yīng)該體現(xiàn)財務(wù)管理的本質(zhì)，既資金運動及其所體現(xiàn)的經(jīng)濟關(guān)系。它的外延不僅僅是包含籌資風險，更包含理財活動的各個環(huán)節(jié)。也即是說，理財事務(wù)中一切不確定因素給企業(yè)帶來的

42、預(yù)期收益與實際發(fā)生偏離的可能或者損失，使企業(yè)財務(wù)收益與預(yù)期收益發(fā)生負偏離，因而造成蒙受損失的機會和可能。2.3.2 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險的基本特征房地產(chǎn)企業(yè)是從事以房屋不動產(chǎn)為生產(chǎn)成果的物質(zhì)生產(chǎn)活動為經(jīng)營活動的，由于其固有的特點，使得房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動與一般的工業(yè)企業(yè)具有很大的區(qū)別，在資金籌集、資金投入、資金回收等方面有其自身的特點。所以作為從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè),在經(jīng)營、財務(wù)結(jié)構(gòu)、組織結(jié)構(gòu)等方面都具有獨特性，這些特點決定了房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)風險管理方面具有獨特性：資金需求量大，資金投入集中，而且前期投入巨大，資金回收相對較慢。受國家宏觀調(diào)控政策影響比較大。現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險的

43、基本特點主要表現(xiàn)在：1 資產(chǎn)負債率持續(xù)上升,資本結(jié)構(gòu)不合理的風險資本結(jié)構(gòu)指企業(yè)的全部資金來源中除流動負債以外的長期負債與所有者權(quán)益之比,如果負債資金占全部資金的比例過高,即資產(chǎn)負債率高、資本結(jié)構(gòu)不合理,就會導(dǎo)致企業(yè)財務(wù)負擔沉重。2007 年國家統(tǒng)計局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明,中國房地產(chǎn)企業(yè)的負債率平均為 72%。如此高的資產(chǎn)負債率,一旦未來房地產(chǎn)市場銷售價格、開發(fā)建設(shè)成本或者市場吸納能力發(fā)生變化,就有可能導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)困難,無法償還到期債務(wù)或影響后續(xù)開發(fā)的資金鏈,甚至導(dǎo)致破產(chǎn)。2 利率變動的風險在房地產(chǎn)公司舉債經(jīng)營的時候,利率的變動必然會產(chǎn)生利率風險,包括支付利息過多的風險、投資發(fā)生虧損的風險和不

44、能履行償債義務(wù)的風險。加息會增加企業(yè)資金周轉(zhuǎn)的困難,使得資金鏈出現(xiàn)問題的概率進一步增加,同時,成本的增加會加速地產(chǎn)行業(yè)的兼并、組合,中小開發(fā)商將更難生存。3 過度依賴銀行貸款,出現(xiàn)籌資風險目前,我國的房地產(chǎn)企業(yè)主要依靠銀行借貸及購房者付款來進行融資。房地產(chǎn)公司為了擴大投資規(guī)模,獲取更多的投資項目,大量向銀行貸款,在開發(fā)中,以負債經(jīng)營為主,自有資金比例相當?shù)?。一旦出現(xiàn)金融信貸政策的持續(xù)緊縮、資本市場融資門檻的嚴格把關(guān),房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資就會加大難度,造成資金緊張,給依附于銀行貸款的房地產(chǎn)企業(yè)帶來很大被動,加大了籌資風險。總之，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險的特點歸結(jié)為：資金需求量大，籌資難度上升,并且資金投

45、入集中，而且前期投入巨大，資金回收相對較慢，受國家宏觀調(diào)控政策，特別是利率的影響大。2.3.32.3.3 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險的類型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)風險按照不同的劃分標準可以有不同的類型之分。1.按產(chǎn)生原因不同劃分：制度性財務(wù)風險，即由制度而引發(fā)的財務(wù)風險，它包括外部制度和內(nèi)部制度。外部制度是指國家機構(gòu)或行業(yè)組織為規(guī)范企業(yè)財務(wù)行為和協(xié)調(diào)不同財務(wù)主體之間財務(wù)關(guān)系而制定的相關(guān)規(guī)定；內(nèi)部制度是指企業(yè)管理當局制定的用來規(guī)范企業(yè)內(nèi)部財務(wù)行為、處理企業(yè)內(nèi)部財務(wù)關(guān)系、協(xié)調(diào)企業(yè)與相關(guān)利益主體財務(wù)關(guān)系的具體規(guī)則。固有財務(wù)風險，即來自財務(wù)管理本身的局限性和財務(wù)管理依據(jù)的信息的局限性而帶來的財務(wù)風險。操作性財務(wù)風

46、險，即財務(wù)管理的相關(guān)工作人員在進行財務(wù)管理過程中，由于操作失誤或者對具體的財務(wù)方法把握不準，從而造成工作上的失誤而給企業(yè)帶來的財務(wù)風險。2 按財務(wù)管理主體不同劃分：所有者財務(wù)風險，即所有者進行資本運營所帶來的風險而給所有者財務(wù)主體造成的客觀損失。經(jīng)營者財務(wù)風險，即企業(yè)在其資金運營過程中，主要包括融資、投資、股利決策分配等環(huán)節(jié)所面臨的風險。3 按來源不同劃分：籌資風險，即企業(yè)因籌資活動而引起的收益不確定性以及到期不能償還債務(wù)本息和投資者報酬的風險。投資風險，即企業(yè)因投資活動而給企業(yè)帶來的風險。資金回收風險，即企業(yè)在銷售實現(xiàn)過程中由于賒銷的原因，在產(chǎn)品資金轉(zhuǎn)化為結(jié)算資金以及結(jié)算資金轉(zhuǎn)化為貨幣資金的

47、時候，轉(zhuǎn)化過程中時間和金額的不確定性。收益分配風險，即企業(yè)由于收益分配可能給今后的生產(chǎn)經(jīng)營活動產(chǎn)生的不利影響。外匯風險，即由于匯率的變動而引起的企業(yè)財務(wù)成本的不確定性而帶來的財務(wù)風險，主要包括：折算風險、交易風險和經(jīng)濟風險。2.4 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險管理2.4.1 財務(wù)風險管理的涵義財務(wù)風險管理是風險管理理論在財務(wù)管理領(lǐng)域的應(yīng)用，它是指企業(yè)通過對財務(wù)風險的認識，衡量和分析，利用各種方法、技術(shù)、手段、策略的運用技術(shù)方法和經(jīng)濟手段，對財務(wù)風險加以認識、評估和控制的過程。其目的在于以盡可能小的經(jīng)濟成本達到規(guī)避、分散、控制、轉(zhuǎn)移財務(wù)風險，保障投資者能夠獲得最大的收益。2.4.22.4.2 房地產(chǎn)企業(yè)財

48、務(wù)風險管理的程序房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險管理的程序目標調(diào)整 重新分析 方案調(diào)整建立管理目標風險分析風險防范處理風險管理方案執(zhí)行與效果評估反饋，調(diào)整圖 2.3 財務(wù)風險管理程序3財務(wù)風險管理的全過程大體可以分為三個階段：第一階段，財務(wù)風險的識別，即在實際的財務(wù)活動中根據(jù)種種社會經(jīng)濟、政治現(xiàn)象和市場情況，去發(fā)現(xiàn)風險；第二階段，財務(wù)風險的估測，即運用各種方法，測定一定時期內(nèi)風險事件發(fā)生的概率以及造成的損失程度；第三階段，財務(wù)風險的控制，即采取各種方法去防范風險，減少或抵補風險造成的損失。2.4.32.4.3 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險管理的職能1、計劃職能通過制定財務(wù)風險管理計劃，確保風險管理方案有效實施。財務(wù)風

49、險是企業(yè)風險的重要組成部分，財務(wù)風險管理計劃是企業(yè)風險管理計劃的核心部分。2、組織職能通過建立合適的風險管理組織結(jié)構(gòu)，并與企業(yè)內(nèi)部的其他管理組織互相協(xié)調(diào)和配合，達到風險管理的目的。這是實現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。 3、指導(dǎo)職能就是組織管理人員實現(xiàn)財務(wù)風險管理計劃。通過對企業(yè)財務(wù)計劃的發(fā)揮指導(dǎo)作用，幫助企業(yè)經(jīng)營者更好地對企業(yè)資金的安全運營進行最大限度的保障。4、控制職能判斷計劃執(zhí)行是否合理，并對偏離目標的行為糾偏的過程。通過對財務(wù)風險的控制達到規(guī)避的目的，對實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營目標有重要作用。3.3. 我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險現(xiàn)狀及成因現(xiàn)狀及成因3.1 我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險的現(xiàn)狀房

50、地產(chǎn)企業(yè)運營是一種高投入、高回報的投資活動，其風險也是巨大的，由于我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)起步晚、基礎(chǔ)差、規(guī)模小，企業(yè)行為遠未實現(xiàn)規(guī)范化，與國外房地產(chǎn)企業(yè)差距較大，不少房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債率都在 70%以上，有的甚至高達 90%，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔著巨大的財務(wù)風險，加之目前受國家宏風險識別風險評估觀調(diào)控政策的影響，國際經(jīng)濟變化的影響，金融政策的從緊，財務(wù)風險已經(jīng)成為很多房地產(chǎn)企業(yè)求生存、謀發(fā)展而迫切需要解決的首要問題之一。020406080100我國平均水平國際警戒線我國個別企業(yè)圖 3.1 目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負債率水平比較目前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負債率平均高達 75%以上，甚至有超過 90%

51、以上的企業(yè)存在，遠遠高于國際上公認的 60%的警戒水平。籌資結(jié)構(gòu)不穩(wěn)定，資金成本高。在借貸資金投資房地產(chǎn)就能賺錢的所謂高回報率的趨動下，我國很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)置到期能否償還本金及其高額利率的風險于不顧，盲目地、過度地、不合規(guī)范地進行名目繁多的籌資活動，資金空轉(zhuǎn)、借貸短期流動資金、大面額存單轉(zhuǎn)貸等，為企業(yè)埋下了到期支付能力及其利滾利負擔的高額的財務(wù)風險。與此同時，利率的變動更會給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來諸多風險之中最為致命的風險之一。由于受不斷緊縮的金融信貸政策的影響，資本市場嚴把融資門檻，本文認為當前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金缺口需求明顯，財務(wù)風險凸顯，具體有如下幾個方面：1 轉(zhuǎn)讓土地項目日益突出 2008

52、 年下半年以來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)間土地項目轉(zhuǎn)讓的態(tài)勢比較明顯，凸顯企業(yè)資金緊張，對未來市場信心不足。如上海外高橋發(fā)布公告，公開掛牌轉(zhuǎn)讓其運作多年的“森蘭外高橋”項目中的南部國際社區(qū)的 A1-1、A1-2 地塊，疑為資金緊張而“割肉” ；同時，據(jù)中國土地一級開發(fā)網(wǎng)信息顯示，2008 年 5月份的前 22 天，轉(zhuǎn)讓開發(fā)項目的信息就多達 45 條，項目來自北京、廣東、山西等城市，項目類型種類較多，這么多省份不同程度地出現(xiàn)了眾多中小房企轉(zhuǎn)讓土地項目的現(xiàn)象，表明當前中小企業(yè)的資金已十分緊張，財務(wù)隱藏著較大的風險隱患。2 降價促銷，回籠資金 隨著樓市觀望氣氛的進一步深化，市場上降價促銷的現(xiàn)象開始顯現(xiàn)，很多開

53、發(fā)企業(yè)通過降價促銷的方式，加快銷售進度，以期達到快速回籠資金以緩解資金壓力。如北京某樓盤甚至打出 7.5 折優(yōu)惠的促銷，在深圳有的樓盤打出買房送裝修或送汽車的優(yōu)惠。3 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營活動現(xiàn)金流凈值多為負值 企業(yè)財務(wù)指標的不樂觀一定程度上反映出企業(yè)財務(wù)風險隱患的突出。從2008 年第三季度公布的房地產(chǎn)上市公司季度報告中可以發(fā)現(xiàn)，在經(jīng)營性活動現(xiàn)金流凈值指標中，多數(shù)企業(yè)為負值，其中就包括萬科、保利、招商、陸家嘴四大房地產(chǎn)企業(yè)，其每股經(jīng)營性現(xiàn)金流指標分別為萬科-0.18 元，招商地產(chǎn)-2.20，陸家嘴-0.76，保利最低，為-3.33，從一定程度上顯示出當前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流普遍緊張的態(tài)勢。3

54、.2 我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險成因分析一個企業(yè)面臨的風險最終都要在該企業(yè)的財務(wù)狀況中體現(xiàn)出來，因而某種意義上，企業(yè)面臨的風險也是引發(fā)企業(yè)財務(wù)風險的因素，其因素包括：1 信息不完全性和不對稱性 財務(wù)控制主體對客體的信息擁有量不可能完全的，隨著計算的發(fā)展，管理主體擁有的信息量越來越多，但永遠達不到擁有完全的信息。尤其是在房地產(chǎn)公司中，一般具有多個項目的公司，每個項目的投資額都很大，投資決策需要很多的變量，每個變量的很小變化都可能對決策產(chǎn)生影響。在房地產(chǎn)投資項目中，委托者所掌握的信息永遠小于代理者，一直處于信息的不利地位。決策主體擁有的信息不完全和不對稱，是財務(wù)風險的主要成因。2 企業(yè)財務(wù)風險管理主體

55、的局限性 首先是管理主體的有限理性?？紤]限制決策者信息處理能力的約束，管理者不可能總是做出完全正確的判斷。其次管理主體受成本效益原則的限制，如果假設(shè)掌握的有關(guān)信息越多，那么做出的決策就越正確，但受到成本效益原則的限制，人們不可能收集那么多的信息，自然會影響到?jīng)Q策結(jié)果。3 企業(yè)內(nèi)部人的“道德風險” 股東的目標是企業(yè)財富最大化，并要求經(jīng)營者以最大努力去達到這個目標，但經(jīng)營者的目標是個人利益最大化。這兩種目標經(jīng)常會發(fā)生矛盾。這就是股東授權(quán)給經(jīng)營者而不可避免所形成的“道德風險” 。同時，很多房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財權(quán)過于集中在關(guān)鍵人手中，過于注重控制而疏于對財務(wù)風險的管理。記賬的業(yè)務(wù)只是非開票不可的業(yè)務(wù)，有的

56、賬目只是走形式，目的只是為了應(yīng)付有關(guān)管理職能部門。以上種種因素導(dǎo)致了企業(yè)財務(wù)管理停滯在較低水平，在核算方法上還停留在簡單的收付記賬法，財務(wù)人員的財會專業(yè)知識缺乏，應(yīng)用水平不高。如此一來，財務(wù)人員制作的財務(wù)報表就無法真實地反映企業(yè)的財務(wù)狀況和經(jīng)營成果，企業(yè)決策者根據(jù)財務(wù)報表進行決策，就會導(dǎo)致決策失誤，而財務(wù)決策失誤正是產(chǎn)生財務(wù)風險的重要原因。4 企業(yè)的財務(wù)管理水平 經(jīng)營和財務(wù)管理水平高的企業(yè)，具有較強的抗風險能力。反之，管理制度不健全，財務(wù)風險管理機構(gòu)不完善。盲目隨意地進行籌資、投資、資金運營活動，致使籌資和投資不平衡。有些企業(yè)為了做大，常常不遺余力地進行擴張，籌資有限，投資缺口很大，造成資金收

57、支嚴重不平衡，成為企業(yè)未來經(jīng)營的潛在風險，一旦企業(yè)未來盈利不足，必然會形成巨大的支付壓力，導(dǎo)致財務(wù)危機。而有些企業(yè)為了避免支付危機，常常會保留較多的現(xiàn)金，用于日常支付。由于資金閑置，沒有得到充分和有效的運用，會導(dǎo)致企業(yè)競爭能力下降，甚至影響企業(yè)在行業(yè)中的地位。有的房地產(chǎn)企業(yè)只注重工程進度和質(zhì)量，忽視了財務(wù)部門的成本管理，沒有發(fā)揮財務(wù)部門自身擁有的優(yōu)勢。為了工程進度和質(zhì)量，在財務(wù)的成本核算上簡單、粗糙，沒有尋找自己企業(yè)的特點進行成本管理，使企業(yè)的財務(wù)人員成為簡單的機械算賬，致使整個企業(yè)財務(wù)管理的成本核算無從做起。有些房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)總認為成本管理和核算是財務(wù)部門的事情，忽視了內(nèi)部各職能部門進行全過

58、程的成本核算的重要作用，致使財務(wù)部無法收集第一線成本管理的基礎(chǔ)資料，導(dǎo)致成本管理工作與財務(wù)預(yù)算偏差大，資金管理跟不上，影響了企業(yè)的效益。具體來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)風險主要來源于：籌資風險、投資風險、現(xiàn)金流量風險、利率風險、匯率風險等五方面，結(jié)合當前的實際情況分析，造成當前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)風險隱患突出的原因主要有以下三方面：融資風險加大、銷售資金回籠不樂觀和企業(yè)自身土地儲備的資金積壓等歷史遺留原因。1 融資渠道的嚴把關(guān)，籌資風險加大。這是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當前財務(wù)風險最主要的來源之一，金融信貸政策的持續(xù)緊縮、資本市場融資門檻的嚴把關(guān)，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)融資難度加大，能否籌集到所需的資金，關(guān)系到房地

59、產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的未來命運。一方面表現(xiàn)在金融信貸政策的持續(xù)緊縮，另一方面表現(xiàn)在融資渠道的嚴把關(guān)。具體如下：（1）金融信貸政策的持續(xù)緊縮。2007 年，中國銀監(jiān)會發(fā)布了關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知 ，對商業(yè)性房地產(chǎn)信貸政策進行了調(diào)整，通知進一步嚴格房地產(chǎn)開發(fā)貸款的條件。這使得開發(fā)商通過銀行項目融資貸款，再將貸款用于購買土地已經(jīng)不可能。同年 12 月 5 日閉幕的中央經(jīng)濟工作會議明確貨幣政策由“穩(wěn)健”轉(zhuǎn)為“從緊” 。2008 年 6 月 7 日，中央銀行再次上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率 1 個百分點，至此，2008 年上半年已經(jīng)連續(xù)五次上調(diào)金融機構(gòu)存款準備金率，目前達到 17.5%，創(chuàng)歷史

60、新高，此舉在控制商業(yè)銀行的貸款資金規(guī)模，控制資金的流動性。金融信貸的持續(xù)收緊對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，尤其是中小企業(yè)的融資造成難以估量的影響。由于受全球金融危機的影響，央行在 2008 年 10 月兩次下調(diào)存貸款基準利率，對中小企業(yè)來說是一個利好的消息。（2）修正企業(yè)企業(yè)所得稅預(yù)繳稅基，對開發(fā)商的現(xiàn)金流要求更高。2008 年4 月國家稅務(wù)總局發(fā)布關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳稅基問題的通知明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在未完工前采取預(yù)售方式取得的收入，應(yīng)該按照規(guī)定的預(yù)計利潤率計入利潤總額預(yù)繳企業(yè)所得稅，開發(fā)產(chǎn)品完工后在按照實際利潤進行調(diào)整，提高房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)繳計稅基數(shù)確定標準，對開發(fā)商的現(xiàn)金流要求更高。一系列調(diào)控政