百萬(wàn)莊大酒店二期工程建設(shè)可行性報(bào)告

1、百萬(wàn)莊大酒店二期工程建設(shè)可行性報(bào)告第一章 編制依據(jù) 一、永州市城市建設(shè)總體規(guī)劃； 二、市、區(qū)兩級(jí)政府關(guān)于招商引資的有關(guān)政策規(guī)定； 三、永州市芝山區(qū)2004年第三次規(guī)劃委員會(huì)會(huì)議決定； 四、永州市旅游總體規(guī)劃； 五、環(huán)保、衛(wèi)生、消防、安全等有關(guān)法規(guī)和處置規(guī)定； 第二章 項(xiàng)目概論 項(xiàng)目概況： 1、項(xiàng)目名稱(chēng)：百萬(wàn)莊大酒店第二期工程建設(shè) 2、項(xiàng)目選址：現(xiàn)永州市芝山區(qū)百萬(wàn)莊大酒店 3、承辦單位：永州市芝山城建投資有限公司 4、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：李 輝 唐小兵 第三章 項(xiàng)目建設(shè)背景永州、零陵、芝山一地三名，是一座具有二千多年歷史的歷史文化名城和湖南省十大旅游區(qū)之一。近年來(lái)，隨著改革開(kāi)放的不斷深入，我區(qū)工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)

2、飛速發(fā)展，往來(lái)商賈不斷增多，旅游事業(yè)蓬勃發(fā)展。旅游業(yè)、灑店業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，越來(lái)越受到各級(jí)政府及各界人士的重視。目前我區(qū)還沒(méi)有一座功能齊全的招待外來(lái)客商辦公、娛樂(lè)、休息、健身的綜合性星級(jí)賓館。因此，公司擬在百萬(wàn)莊大酒店裙樓已良好運(yùn)行五年的情況下，籌集資金，按標(biāo)準(zhǔn)娛樂(lè)城要求興建百萬(wàn)莊娛樂(lè)城，進(jìn)行第二期建設(shè)。它將采用現(xiàn)代建筑風(fēng)格，與裙樓建筑有機(jī)地協(xié)調(diào)配套，形成一個(gè)集客房、餐飲、會(huì)議、休閑、商務(wù)、保齡球、健身、桑拿、美容、娛樂(lè)為一體拭目以待功能齊全的綜合性大酒店。第四章 項(xiàng)目建設(shè)優(yōu)越性評(píng)價(jià) 一、便利的交通：百萬(wàn)莊大酒店地處永州市芝山區(qū)中心地帶的322國(guó)道與207國(guó)道交匯處，距湘桂線(xiàn)永州站

3、18km，距零陵機(jī)場(chǎng)7km，陸路客班每天可直達(dá)廣州、桂林、長(zhǎng)沙等大中城市，水路由湘江源頭，可直達(dá)武漢、長(zhǎng)江出口。已建成的衡棗高速公路、永連二級(jí)公路貫穿全境，正在建設(shè)中的洛湛鐵路將成為湘中、湘南通往廣州、深圳及大西南的交通樞紐和黃金通道。這對(duì)酒店具有充裕的客源提供了得天獨(dú)厚的條件。 二、優(yōu)越的地理位置：百萬(wàn)莊大酒店所處的永州市位于湖南省南部，地處湘江上游、南嶺北麓，東連湖南郴州，西鄰廣西桂林，南接廣東，北靠衡陽(yáng)，是湘南一顆燦爛的明珠，為衡岳桂林旅游熱線(xiàn)的中段下榻之地。 三、悠久的歷史：永州市芝山區(qū)是我國(guó)南方開(kāi)發(fā)較早的地區(qū)，早在秦漢時(shí)期瀟水流域就是一個(gè)久經(jīng)開(kāi)發(fā)、人口稠密的重要經(jīng)濟(jì)活動(dòng)區(qū)，是我國(guó)江南

4、一帶為數(shù)不多的百萬(wàn)人口大郡。唐宋時(shí)期，作為湖廣地帶重要的農(nóng)業(yè)和手工業(yè)基地，被史學(xué)家列為當(dāng)時(shí)湖南三大發(fā)達(dá)地區(qū)之一。富饒的土地、充滿(mǎn)靈氣的山水還孕育了一大批杰出的人物：他們有東關(guān)名將黃蓋，蜀漢名將蔣琬，唐代名僧草圣懷素，理學(xué)家、書(shū)法家何紹基，黨的早期思想家李達(dá)等。山清水秀、風(fēng)光迷人的永州吸引了一大批名人騷客在此駐足攬勝。歷代名家歐陽(yáng)修、陸游、元結(jié)、寇準(zhǔn)、黃庭堅(jiān)等都曾在這里留下了難以數(shù)計(jì)的文學(xué)藝術(shù)珍品。謫居永州長(zhǎng)達(dá)十年之久的唐代著名思想家、文學(xué)家柳宗元，其著名的代表作永州八記更使永州名揚(yáng)天下。 四、豐富的旅游資源：珍貴的歷史文化遺產(chǎn)，豐富多彩的人文資源給我區(qū)的旅游發(fā)展帶來(lái)了豐富的旅游資源。有全國(guó)重點(diǎn)

5、文物保護(hù)單位柳子廟，有風(fēng)光秀麗的永州八景和一大批名家墨寶、碑刻，它們吸引了眾多的旅游客人。豐富的旅游資源進(jìn)而形成一種產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，并帶動(dòng)與之相關(guān)產(chǎn)業(yè)娛樂(lè)業(yè)的發(fā)展。 五、寬廣的發(fā)展前景：永州市芝山區(qū)作為一個(gè)充滿(mǎn)活力、充滿(mǎn)生機(jī)的城市，在將來(lái)必定有一個(gè)很大的發(fā)展階段。作為第三產(chǎn)業(yè)的主力軍酒店業(yè)，具有足夠的發(fā)展空間，更會(huì)有一個(gè)飛速發(fā)展期。這就是商機(jī)。百萬(wàn)莊大酒店地處永州市芝山區(qū)城標(biāo)，是區(qū)委、區(qū)政府所在地，是建設(shè)中的永州中心城市的南部中心，是全市的文化、旅游、經(jīng)濟(jì)、金融中心，是芝山區(qū)政治經(jīng)濟(jì)、文化、金融、交通中心。它距區(qū)委、區(qū)政府僅200m，周邊依次分布有區(qū)檢察院、法院、財(cái)政局、市工商銀行、人民銀行等一大批

6、行政、企事業(yè)機(jī)關(guān)單位，又是南來(lái)北往的必經(jīng)之路，交通十分便利，而在行政區(qū)內(nèi)，各行政、企事業(yè)單位會(huì)議多，接待任務(wù)重、客人檔次高，消費(fèi)水平潛力大。目前芝山區(qū)尚無(wú)一家具有“三星”級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的接待場(chǎng)所，和上檔次的娛樂(lè)場(chǎng)所。同時(shí)，百萬(wàn)莊大酒店裙樓開(kāi)業(yè)五年來(lái)，已取得了良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，積累了十分寶貴的經(jīng)驗(yàn)。相信第二期工程主樓建成開(kāi)業(yè)后，通過(guò)自身的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，良好的舒適環(huán)境，一定會(huì)吸引周邊及外來(lái)眾多的消費(fèi)群體，成為我區(qū)的消費(fèi)、娛樂(lè)中心。 第五章 市場(chǎng)分析 一、現(xiàn)狀分析 百萬(wàn)莊大酒店第一期建設(shè)是1998年完工投入使用的，地下室為美容美發(fā)廳，一樓、五樓設(shè)置客房19間、27個(gè)床位，平均入住率達(dá)到了85%；二樓為餐

7、飲部，設(shè)包廂20余間，宴會(huì)廳能接待宴會(huì)36桌，現(xiàn)包廂常常爆滿(mǎn)，大、小宴會(huì)接連不斷；三樓為歌舞廳，每天歌聲不斷；四樓為保齡球館，是芝山區(qū)唯一的一家鍛煉身體的高尚娛樂(lè)場(chǎng)所。經(jīng)過(guò)幾年經(jīng)營(yíng)，酒店4.2年已收回了成本，由于資金的短缺，百萬(wàn)莊大酒店第二期工程一直沒(méi)有啟動(dòng)。隨著人們生活水平的不斷提高，消費(fèi)觀念的改變，酒店的環(huán)境及設(shè)施已不能適應(yīng)現(xiàn)代生活的需求。 二、前景分析 芝山區(qū)現(xiàn)有城市人口12多萬(wàn)另外有流動(dòng)人口5萬(wàn)左右，現(xiàn)有的酒店、客房常常爆滿(mǎn)，客源充裕。第六章 建設(shè)方案和實(shí)施計(jì)劃 建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容：酒店主樓總層次設(shè)計(jì)為7層包括地下室，建筑占地面積1484m2，總建筑面積（包括地下層）為22840m2，采用

8、現(xiàn)代建筑風(fēng)格，與裙樓建筑協(xié)調(diào)配套。每層面積及功能布局為： 地下層：1484m2,設(shè)停車(chē)場(chǎng)、消防水池、配電房、空調(diào)房、電梯機(jī)房； 第一層：1484m2，設(shè)大堂、總臺(tái)、保齡球館、商務(wù)中心； 第二層：1484m2，設(shè)健身房，業(yè)務(wù)洽談室、商場(chǎng)、茶座； 第三層：1484m2，與裙樓第三層相連接，設(shè)置KTV包廂、舞廳、歌廳、酒吧等； 第四層：1484m2，與裙樓第四樓相連接，設(shè)置會(huì)議中心，另設(shè)小會(huì)議室2個(gè)，中型會(huì)議室1個(gè)，三層頂面為消防平臺(tái)； 第五層：此層為休閑中心，設(shè)置保健按摩、洗頭、洗面、理發(fā)、足?。?第六層：此層設(shè)置桑拿、鹽浴、氧吧間等。 建設(shè)周期：百萬(wàn)莊大酒店第二期工程建設(shè)周期預(yù)計(jì)16個(gè)月，其中土

9、建工程10個(gè)月，其他配套設(shè)施及裝修為6個(gè)月。 第七章 財(cái)務(wù)計(jì)劃和效益分析 一、投資概算 1、投資規(guī)模： （1）主體工程（包括外墻面磚，室內(nèi)粗粉刷，水、電、訊預(yù)埋等）按每平方米1000元造價(jià)計(jì)算：7960 m2×1000元/m=796萬(wàn)元。 （2）外裝修：門(mén)廳、鋁塑幕墻、花崗巖、周邊環(huán)境，預(yù)計(jì)120萬(wàn)元。 （3）室內(nèi)裝修：907萬(wàn)元 第一層：大堂1484 m2，一半面積按1800元/m2標(biāo)準(zhǔn)裝修，一半面積按900元/m2標(biāo)準(zhǔn)裝修，計(jì)幣200萬(wàn)元。 第二層：商場(chǎng)等1484 m2，按600元/ m2標(biāo)準(zhǔn)裝修，計(jì)幣89萬(wàn)元。 第三層：歌舞廳等2280 m2，按1000元/ m2元標(biāo)準(zhǔn)裝修，計(jì)

10、幣228萬(wàn)元。 第四層：會(huì)議室裝修250萬(wàn)元（含設(shè)備） 第五層：休閑等1400 m2 按1000元/ m2裝修140萬(wàn)元。 第六層：桑拿等110萬(wàn)元（含設(shè)備） （4）倉(cāng)庫(kù) 2萬(wàn)元 水池 4萬(wàn)元 配電房 8萬(wàn)元 鍋爐（永州節(jié)能鍋爐） 10萬(wàn)元 總臺(tái)、商務(wù)中心設(shè)備 20萬(wàn)元 保齡球設(shè)備重新安裝及維修 10萬(wàn)元 健身器材 18萬(wàn)元 合計(jì) 72萬(wàn)元 （5）重大設(shè)備 消防系統(tǒng) 100萬(wàn)元 中央空調(diào)、分體空調(diào) 280萬(wàn)元 電梯60萬(wàn)元 變壓器10萬(wàn)元 合 計(jì)450萬(wàn)元 （6）各種手續(xù)費(fèi) 30萬(wàn)元 （7）設(shè)計(jì)費(fèi) 15萬(wàn)元 （8）辦公費(fèi) 30萬(wàn)元 （9）開(kāi)業(yè)籌備費(fèi) 25萬(wàn)元 （10）低值易耗品 20萬(wàn)元 （1

11、）（10）項(xiàng)共計(jì) 2465萬(wàn)元 此外，裙樓裝修改造300萬(wàn)元，土地做價(jià)380萬(wàn)元。 總 計(jì) 2845萬(wàn)元 二、資金投入計(jì)劃（見(jiàn)附表1） 三、資金來(lái)源 公司擬將現(xiàn)有全部固定資產(chǎn)及主樓在建工程向境外融資2845萬(wàn)元。公司現(xiàn)有固定資產(chǎn)如下： （1）正在經(jīng)營(yíng)的百萬(wàn)莊大酒店裙樓5700m2，價(jià)值1400萬(wàn)元（含經(jīng)營(yíng)設(shè)備）。 （2）百萬(wàn)莊大酒店主樓用地，價(jià)值380萬(wàn)元。 上述資產(chǎn)共計(jì)1780萬(wàn)元,公司擬將現(xiàn)有固定資產(chǎn)與酒店二期建設(shè)項(xiàng)目捆綁抵押向境外融資或借款2845萬(wàn)元人民幣,用以建設(shè)酒店主樓工程. 四、酒店經(jīng)營(yíng)定位 百萬(wàn)莊大酒店經(jīng)營(yíng)定位包括以下幾個(gè)方面：形象定位、價(jià)格定位、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)定位和消費(fèi)群體定位。

12、1、酒店形象定位：百萬(wàn)莊大酒店第二期主體工程以現(xiàn)代建筑風(fēng)格與先期開(kāi)發(fā)的裙樓相結(jié)合，渾然一體。以豪華實(shí)用的內(nèi)部裝修迎八方來(lái)客，另外根據(jù)酒店有利的地理位置和齊全的服務(wù)功能，我們將它確定為“以?shī)蕵?lè)城為主的綜合型酒店”。 2、酒店的價(jià)格定位：酒店的消費(fèi)價(jià)格是以高價(jià)吸引少數(shù)客人，還是以低價(jià)吸引大多數(shù)客人，這是一個(gè)十分重要的經(jīng)營(yíng)管理原則。在實(shí)際經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，酒店將根據(jù)消費(fèi)者的消費(fèi)欲望程序的確良變化而調(diào)整價(jià)格。在不同的市場(chǎng)需求情況下，按折扣價(jià)薄利多銷(xiāo)和定價(jià)相結(jié)合靈活經(jīng)營(yíng)，從而最大化實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入和利潤(rùn)。在旺季，以適中的定價(jià)而入住及娛樂(lè)人員率不會(huì)減少的情況下，酒店可按定價(jià)接待各方散客。在淡季，在折扣定價(jià)可以提高入

13、住及娛樂(lè)人員率的情況下，可按折扣價(jià)接待團(tuán)隊(duì)客人，以使酒店產(chǎn)生最大的效益。 3、酒店的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)定位：按“三星級(jí)的設(shè)施四星級(jí)的服務(wù)”標(biāo)準(zhǔn)接待客人。以顧客為中心，微笑、真誠(chéng)、誠(chéng)實(shí)、友好地為顧客提供標(biāo)準(zhǔn)化、程序化、規(guī)范化、快速、敏捷的全方位服務(wù)。 4、消費(fèi)群體定位： A、參加公務(wù)和會(huì)議的消費(fèi)群體； B、往來(lái)本地的觀光旅游的消費(fèi)群體； C、休閑、娛樂(lè)的消費(fèi)群體； D、探親訪(fǎng)友及大眾消費(fèi)群體； E、假日消費(fèi)群體。 五、酒店經(jīng)營(yíng)目標(biāo)及效益分析 （一）經(jīng)營(yíng)收入：根據(jù)本地的實(shí)際情況和消費(fèi)水準(zhǔn)，我們采用實(shí)際經(jīng)營(yíng)目標(biāo)對(duì)酒店開(kāi)業(yè)后各個(gè)營(yíng)業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行測(cè)算，以求能夠準(zhǔn)確、真實(shí)地反映百萬(wàn)莊大酒店所能達(dá)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。 1、客房

14、（1）客房數(shù)量：標(biāo)準(zhǔn)客房及套房共30間 （2）客房定價(jià)：標(biāo)準(zhǔn)間每日每間人民幣平均298元，套房平均428元/間 （3）客房入住率：全年平均值65% （4）年?duì)I業(yè)收入：（28×298+2×428）×365 天×65%=218萬(wàn)元 2、會(huì)議室租金年收入15萬(wàn)元 3、商場(chǎng)：承包或租賃經(jīng)營(yíng)年收入40萬(wàn)元 4、健身房茶座：承包或租賃經(jīng)營(yíng)，年收入40萬(wàn)元 5、保齡球館：年收入40萬(wàn)元 6、商務(wù)中心：年收入25萬(wàn)元 7、休閑娛樂(lè)中心，包括保健按摩、美容美發(fā)、足浴、KTV包廂、舞廳、歌廳，桑拿、鹽浴每日營(yíng)業(yè)額1600元計(jì)，年收入為1600×365=587萬(wàn)元。

15、 8、餐飲：承包或租賃經(jīng)營(yíng)純收入60萬(wàn)元。 總計(jì)：年收入1025萬(wàn)元 （二）經(jīng)營(yíng)支出： 1、人工工資 a、總經(jīng)理及助理2人（脫產(chǎn)） 年支出6萬(wàn)元 b、財(cái)務(wù)人員2人 年支出2.4萬(wàn)元 c、員工（含部門(mén)經(jīng)理）：客房12人，大堂4人，歌舞、美發(fā)等72人，保齡球6人，保安9人，衛(wèi)生2人，合計(jì)103人。每人每月平均工資600元，年支出105×600×12=75.6萬(wàn)元。 小計(jì)84萬(wàn)元 2、洗滌費(fèi) 年支出2萬(wàn)元 3、零星維修費(fèi) 年支出5萬(wàn)元 4、水費(fèi)：每月1600噸 年支出2萬(wàn)元 5、電費(fèi) a、照明：功率每日100Kw/n，每度0.82元，年支出3萬(wàn)元 b、空調(diào)：功率60Kw/n，每年

16、使用5個(gè)月，每日使用18小時(shí)，電費(fèi)0.98元/度，年支出16元 6、客房一次性用品：每房每日5元 30×365×65%×5=3.5萬(wàn)元 7、其他低值易耗品及消耗品 3萬(wàn)元 8、辦公費(fèi) 10萬(wàn)元 9、接待費(fèi) 4萬(wàn)元 10、各種規(guī)費(fèi) 4萬(wàn)元 11、稅2261.73×5.5% 48萬(wàn)元 12、目標(biāo)獎(jiǎng)勵(lì)金 4萬(wàn)元 13、其他不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 4.5萬(wàn)元 14、利息3000×5.3% 159萬(wàn)元 15、折舊 考慮到酒店所處理位置，房產(chǎn)升值空間較大，故總資產(chǎn)包括裝修及設(shè)備（土地除外）只按年綜合折舊5.1%計(jì)提： 3000×5.1%=153萬(wàn)元 1-15

17、總計(jì) 505萬(wàn)元 （三）年凈利潤(rùn) 1025 -505 =520萬(wàn)元 通過(guò)對(duì)永州百萬(wàn)莊大酒店第二期工程的投入、收入及支出分析，我們從經(jīng)濟(jì)利益、社會(huì)效益兩上方面可以看到： 第一、經(jīng)濟(jì)效益方面 1、項(xiàng)目總投入：土地估價(jià)380萬(wàn)元、建設(shè)費(fèi)用2465萬(wàn)元，小計(jì)2845萬(wàn)元 2、酒店年凈利潤(rùn) 520萬(wàn)元 3、酒店年折舊額 153萬(wàn)元 如果將年利潤(rùn)520萬(wàn)元用于還本，5.7年收回全部投資。如果將年利潤(rùn)520萬(wàn)元和計(jì)提折舊費(fèi)153萬(wàn)元全部用于還本，4.4年可收回全部投資。 注：上述分析已將裙樓的改造裝修費(fèi)用計(jì)算在內(nèi)。 第二、社會(huì)效益方面 百萬(wàn)莊大酒店第二期工程主樓的建成，它與先期建成的裙樓一起，建成了一個(gè)集會(huì)

18、議、客房、餐飲、舞廳、保齡球、桑拿、美容、健身、商場(chǎng)、娛樂(lè)于一體的三星級(jí)賓館，填補(bǔ)了我區(qū)無(wú)三星級(jí)賓館的空白。為我區(qū)招商引資、外來(lái)客商旅游、辦企業(yè)都提供了一個(gè)良好的接待場(chǎng)所，樹(shù)立了芝山對(duì)外形象，體現(xiàn)出了實(shí)力，還可解決一大批勞動(dòng)力就業(yè)，增加財(cái)政收入，激活了周邊地區(qū)的文化、娛樂(lè)和活動(dòng)，它將在精神文明和物質(zhì)文明上獲得雙豐收。 第八章 環(huán)境保護(hù)消防安全措施 一、環(huán)境衛(wèi)生 1、嚴(yán)格按照環(huán)境保護(hù)法和衛(wèi)生條例的有關(guān)規(guī)定及相關(guān)職能部門(mén)的安排，進(jìn)行垃圾處置； 2、安排專(zhuān)人進(jìn)行職業(yè)道德和法律法規(guī)的學(xué)習(xí)，安排專(zhuān)項(xiàng)經(jīng)費(fèi)購(gòu)置衛(wèi)生設(shè)施，保持衛(wèi)生清潔； 3、使消費(fèi)者有一個(gè)安靜、清潔的消費(fèi)環(huán)境。 二、消防安全衛(wèi)生 1、嚴(yán)格按照消防法的有關(guān)規(guī)定及消防部門(mén)的安排，加強(qiáng)防護(hù)措施，布設(shè)消防器材； 2、要指定專(zhuān)人負(fù)責(zé)，安排專(zhuān)項(xiàng)經(jīng)費(fèi)購(gòu)置消防器材和傳授員工消防器材的使用方法，按消防部門(mén)的要求布設(shè)消防器材，培養(yǎng)“防重于滅”的意識(shí)。 3、使消費(fèi)者有一個(gè)安全、穩(wěn)定的消費(fèi)場(chǎng)所。 第九章 結(jié)論 綜上所述，百萬(wàn)莊大酒店第二期工程主樓的建設(shè)有利條件多，見(jiàn)效快，效益好，無(wú)論是從經(jīng)濟(jì)效益還從社會(huì)效益來(lái)講都是切實(shí)可行的。附表1 百萬(wàn)莊大酒店第二期工程資金投入計(jì)劃表 單位：萬(wàn)元 投資內(nèi)容本月投入累計(jì)投入 第一月份前期辦理各種手續(xù)、施工隊(duì)進(jìn)場(chǎng) 200 200 第二月份預(yù)支主體工程進(jìn)度款 80280 第三月份預(yù)