征收拆遷的操作程序及技巧

1、征收拆遷的操作程序及技巧征收拆遷的操作程序及技巧廣東開信律師事務(wù)所廣東開信律師事務(wù)所政府政府第一部分第一部分 征收程序征收程序一、征收程序啟動的前置文書一、征收程序啟動的前置文書 征收房屋，應(yīng)當(dāng)符合國民經(jīng)濟征收房屋，應(yīng)當(dāng)符合國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃。保障性劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃。保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建，應(yīng)當(dāng)安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建，應(yīng)當(dāng)納入市、縣級國民經(jīng)濟和社會發(fā)展納入市、縣級國民經(jīng)濟和社會發(fā)展年度計劃。年度計劃。 二、阻止二、阻止不當(dāng)增加補償費用的行為不當(dāng)增加補償費用的行為 房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內(nèi)實施

2、新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途等不當(dāng)增加補償費用的行為；違反規(guī)定實施的，不予補償。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將前款所列事項書面通知有關(guān)部門暫停辦理相關(guān)手續(xù)。暫停辦理相關(guān)手續(xù)的書面通知應(yīng)當(dāng)載明暫停期限。暫停期限最長不得超過1年。 三、三、征收補償方案征收補償方案的論證和公布的論證和公布 市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)組織有市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門對征收補償方案進行論證并關(guān)部門對征收補償方案進行論證并予以公布，征求公眾意見。予以公布，征求公眾意見。四、公布征求意見情況四、公布征求意見情況 市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)將征求市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)將征求意見情況和根據(jù)公眾意見修改的情意見情況和根據(jù)公眾意見修改的情況及時

3、公布。況及時公布。五、舉辦聽證會五、舉辦聽證會 因舊城區(qū)改建需要征收房屋，因舊城區(qū)改建需要征收房屋，多數(shù)被征收人認為征收補償方案不多數(shù)被征收人認為征收補償方案不符合本條例規(guī)定的，市、縣級人民符合本條例規(guī)定的，市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)組織由被征收人和公眾代政府應(yīng)當(dāng)組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會，并根據(jù)聽證會情表參加的聽證會，并根據(jù)聽證會情況修改方案。況修改方案。 六、開展社會穩(wěn)定風(fēng)險評估六、開展社會穩(wěn)定風(fēng)險評估 市、縣級人民政府作出房屋征市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定進行收決定前，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定進行社會穩(wěn)定風(fēng)險評估。社會穩(wěn)定風(fēng)險評估。 七、政府常務(wù)會議討論征收決定七、政

4、府常務(wù)會議討論征收決定 房屋征收決定涉及被征收人數(shù)房屋征收決定涉及被征收人數(shù)量較多的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)政府常務(wù)會議討量較多的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)政府常務(wù)會議討論決定。論決定。 八、征收補償費用應(yīng)當(dāng)足額到位八、征收補償費用應(yīng)當(dāng)足額到位 作出房屋征收決定前，征收補作出房屋征收決定前，征收補償費用應(yīng)當(dāng)足額到位、專戶存儲、償費用應(yīng)當(dāng)足額到位、專戶存儲、專款專用。?？顚Ｓ?。九、公告征收決定九、公告征收決定 市、縣級人民政府作出房屋征市、縣級人民政府作出房屋征收決定后應(yīng)當(dāng)及時公告。收決定后應(yīng)當(dāng)及時公告。十、宣傳、解釋工作十、宣傳、解釋工作 市、縣級人民政府及房屋征收市、縣級人民政府及房屋征收部門應(yīng)當(dāng)做好房屋征收與補償?shù)男块T應(yīng)

5、當(dāng)做好房屋征收與補償?shù)男麄?、解釋工作。傳、解釋工作? 1、懸掛口號標(biāo)語、懸掛口號標(biāo)語 2 2、告知風(fēng)險、告知風(fēng)險告告知知書書十一、確定評估機構(gòu)十一、確定評估機構(gòu) 被征收房屋的價值，由具有相被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。房屋征收評估辦法評估確定。 房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機選定等方式確定。數(shù)決定、隨機選定等方式確定。十二、作出補償決定十二、作出補償決定 房屋征收部門與被征收人在征房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確

6、定的簽約期限內(nèi)達不收補償方案確定的簽約期限內(nèi)達不成補償協(xié)議，或者被征收房屋所有成補償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規(guī)定，按照征民政府依照本條例的規(guī)定，按照征收補償方案作出補償決定，并在房收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。屋征收范圍內(nèi)予以公告。十三、催告書十三、催告書 行政強制法規(guī)定，行政機行政強制法規(guī)定，行政機關(guān)申請人民法院強制執(zhí)行前，應(yīng)當(dāng)關(guān)申請人民法院強制執(zhí)行前，應(yīng)當(dāng)催告當(dāng)事人履行義務(wù)。催告書送達催告當(dāng)事人履行義務(wù)。催告書送達十日后當(dāng)事人仍未履

7、行義務(wù)的，行十日后當(dāng)事人仍未履行義務(wù)的，行政機關(guān)可以向所在地有管轄權(quán)的人政機關(guān)可以向所在地有管轄權(quán)的人民法院申請強制執(zhí)行。民法院申請強制執(zhí)行。十四、政府申請人民法院強制執(zhí)行十四、政府申請人民法院強制執(zhí)行 被征收人在法定期限內(nèi)不申請被征收人在法定期限內(nèi)不申請行政復(fù)議或者不提起行政訴訟，在行政復(fù)議或者不提起行政訴訟，在補償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，補償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級人由作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強制執(zhí)行。民政府依法申請人民法院強制執(zhí)行。第二部分第二部分 征收技巧征收技巧一、解決拒絕入戶丈量問題一、解決拒絕入戶丈量問題 二、利益誘導(dǎo)

8、二、利益誘導(dǎo) 1、早簽協(xié)議有獎勵、早簽協(xié)議有獎勵 吉林榆樹市，吉林榆樹市，20132013年年1111月份啟動，月份啟動，由于方案科學(xué)、方法得當(dāng)，拆遷較為順由于方案科學(xué)、方法得當(dāng)，拆遷較為順利。利。 2、早簽協(xié)議早選房、早簽協(xié)議早選房 3 3、分組獎勵、整體獎勵、分組獎勵、整體獎勵佛山釘子戶遭鄉(xiāng)親圍毆逼遷佛山釘子戶遭鄉(xiāng)親圍毆逼遷 10 10多名男子追打多名男子追打“釘子戶釘子戶”程耀基，他且戰(zhàn)且退多程耀基，他且戰(zhàn)且退多次摔倒在瓦礫中，最終跑出了次摔倒在瓦礫中，最終跑出了1010多米，眾人才停住了手。多米，眾人才停住了手。渾身灰土，衣服被扯爛，妻子只能嚎叫求助。渾身灰土，衣服被扯爛，妻子只能嚎叫

9、求助。 4、簽訂協(xié)議補助違法建筑、簽訂協(xié)議補助違法建筑三、觀望利益受損三、觀望利益受損四、危險房屋鑒定四、危險房屋鑒定五、打擊違法建設(shè)行為五、打擊違法建設(shè)行為 山西代縣火車站改造山西代縣火車站改造項目涉及項目涉及4 4個釘子戶個釘子戶，運用，運用“胡蘿卜加大棒胡蘿卜加大棒”的方法，的方法，七七天全部拆遷。天全部拆遷。利用航拍圖界定違法建筑利用航拍圖界定違法建筑六、紀(jì)委、組織部門加大監(jiān)督力度六、紀(jì)委、組織部門加大監(jiān)督力度 山東臨清山東臨清14641464戶的戶的舊城區(qū)改造舊城區(qū)改造項目，項目，通過科學(xué)的方案，通過科學(xué)的方案，5353天天時間全部完成拆時間全部完成拆遷任務(wù)，形成正氣之后，拆一個成功一遷任務(wù)，形成正氣之后，拆一個成功一個。個。七、打擊一般違法行為七、打擊一般違法行為 1 1、公安機關(guān)應(yīng)支持征收工作、公安機關(guān)應(yīng)支持征收工作 2 2、從嚴(yán)處理上訪的被征收人、從嚴(yán)處理上訪的被征收人八、稅務(wù)稽查、工商執(zhí)法等八、稅務(wù)稽查、工商執(zhí)法等九、協(xié)議征收與強制征收對比九、協(xié)議征收與強制征收對比協(xié)議協(xié)議強制強制十、未登記房屋的調(diào)查認定十、未登記房屋的調(diào)查認定十一、過期不候十一、過期不候十二、取消獎勵十二、取消獎勵十三、承諾