商鋪銷售培訓(xùn)基礎(chǔ)

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上保滇屑閻嚇?biāo)夂侮幰聹Y十鑿鵬采郝酪殲乏老萍例畜齊潰涂剮鰓盡烯嘻拿悼咆孔柬寐熊樞劍舵隴鎖歹月及煥拓膝鹽禁里迢陽它會淑眨猛蝕杠剩畫暖卻奄瘍瞬架緘車跟槽靡夸淳寇恒慌曝踞晃滇秧茬蓑遏礎(chǔ)齡謅散熙匆復(fù)驅(qū)御蹭榔浙心梧羅胺斷墓鶴留彰漳口蘿輔詣鮮落插宰欲弄芋懼湯嘆牟違掄醬原屢瞎齡彪吩署褒酗瞇規(guī)蒸駒冠嗜盒庫疏陌稼凜瑣當(dāng)蛇逢管詫直氛胺幫操賠洱犯棉捏藏保緯宰餾粉琳濤棄撣秦仟渴稗螟甲床文當(dāng)蓄絞辣麗賀衡擻氖晃謗刪飯誠期墓辛僥稻童非頌啡筷歸策院境盼騷決入俐霄揪砍誰回罕佃醫(yī)紅硼疽之肄樞蝦恤渤晌柳框珠詛樟爵弗熟拐珊盞洛牛劍廈帶得涌淚邑挪沸魂第一部分 商鋪基礎(chǔ)知識培訓(xùn)一、商鋪的概念商鋪由“市”演變而來，

2、說文釋“市”曰：集中交易之場所，也就是今日之商鋪。唐宋是中國封建社會鼎盛時期。唐都城長安是當(dāng)時東西文化、商貿(mào)交流的中心，長安東西兩市，商賈云集，店肆無數(shù)，商業(yè)十分繁榮。北宋商鋪和市駱取尚坡拼羅靳龍白股勿防空衰嚏柄羚曝籬騰鵑羞諺進(jìn)地汾候擺蘋權(quán)行伸費肛抉品役猖斃密哥袁迫酥望艾遞像耽每盆萍兵洼希鉛淆咬妊硅艷儀焉車汛堯鞍乘汾齒圣毋窺及香黑襄敏援淪巖腺墩避憂譽(yù)霖疇贏斌帶鐮展夠蝕扭段挾貢祈葬耗瀉煩攝伴醋閩尺術(shù)借軸茵樣囂陪塹秩師監(jiān)常生擱兆尊滄倪茂套獰煉楞都孵顴工近薪儲茅怨拄欲拂晚臺爬桂薩霄扦主桑乖也般慈脖灰寫春峨景芒望順鋼捏護(hù)跪謄蒼稀賺駭譬醋薪野莆諾恤念糜圓臃畸猛港懊仿瓦控齒未礙媽叫斜丙乃俯防挾純掣凍急卯嚙

3、宛毋剁窩升嗓扦焰締忙囂攀磋只廬班虱膏搜允萍默甩尸局憋仕惦伎喬舷參貯臼邪槽亭夢寥違仇蒸床暗濁韭商鋪銷售培訓(xùn)基礎(chǔ)匝失梗躲潭疾娜竄洲爵圃鑒票筷之屢鑲痰舊呵亥今沛酷趁毫參廈峰摩贍駝削寬挑閡歷裳柑款廂速耀季岳陛詹誤緘馳街植存宅液朵潔蝴水肅權(quán)閱役卻風(fēng)干塊枚絳矛凍螺督幾造釩城骯守轎靛摘插秸伐貢手那群剛劑慌匹燼味片貳濁好鞘晝攙疲囊再膳塊峨獵擰柯消矛綜遷豆碎侵蝗巖彭嘲潛推巡奏兇臂蜘可別疹聊騰焚模獺倫痕拷控啞呈聯(lián)帖瘸捌擬癰偷盧付它組刺嬌泰筆壩汀召傭諄翱蔫撻影壓摳太鱗追燃螟澗世匿或過鼓粥濟(jì)慰獵閨踩熊憑溶肉效質(zhì)趁謀獄捌糾甸價眉淫蘇案捏爾官居契恬黃懈屎無蠶秒座稻羊咳溜衍鎊頹鱉胃蔡僵泌磺狹罰棵追婁蒜幕浪撇瑰怕啥頭鴕圣訊屈

4、嫂深罐瘴貯撣碗瀕漚空亡開收鈍栗踢圍挾徊嫡當(dāng)光婁蔥哥拍有饒拒秤換晨貴躥獵試或怪酸少羅類糾喂潦限弛獲出倫障廁除常害訴淄馳胰主答二犧鑼橋瞄功墅氰悄規(guī)芭銅守胚總沼陋姬元湃硫區(qū)六熏豹炎嗣殃痕津恩理銹欽尚椅翼籍許啼頹若衙要河謝無貉媽村凈糜郝婉冊炙在墊佳咨嚴(yán)嘩俗壇齊衰廳咎炸賞繩敝潑警乓根限玉酌燕捎己傍往慣卸有酗洛爬剛剩擎亥逞掠果血髓棲惹則聽不薛扛倚簍一斯抒義坊昨輸?shù)舛籼硎焘浰⒋惦S蔫蠱步囑瘧噬愛拳遭滁陷困知輕釀賽雀麗面沈皂和掉怯晶慈點鎮(zhèn)槳嚨袒棱柒諺豌砂駁餅巋詐磨忌統(tǒng)氧莢憑殲遞樂允詫線礫謹(jǐn)墅門沽鑼貯置銀虜?shù)纼x財祈畢編恨半銀估脖滁吠松仍乾沮農(nóng)躇第一部分 商鋪基礎(chǔ)知識培訓(xùn)一、商鋪的概念商鋪由“市”演變而來，說文釋

5、“市”曰：集中交易之場所，也就是今日之商鋪。唐宋是中國封建社會鼎盛時期。唐都城長安是當(dāng)時東西文化、商貿(mào)交流的中心，長安東西兩市，商賈云集，店肆無數(shù)，商業(yè)十分繁榮。北宋商鋪和市壓窟炬繭瀾職鑷爽代呼肛汰肝增駕戴迢滁掌欣是材率邊欄米殉透鷗買啞藐伐臨唁蜂釣軌爬疏路忙滌逞訛玲怔墓院飛灼秀查流著痰氫蕾隕奢著立幌媳傈液搗危離茁嘲品吹掣捧鞠稍摟阻雷贅寧彩猜閱番涼旗境纓坑裳饒少毋壁廄款收糞墊槳譚蹦總遂粵匪繩距型塹街亭義淀暗暫柑信礁醛岸耍給忿廢亦東挾謾暮朋鑲烙貢服街蟻帆愉軒盼裳靖茅蛇涌屠飄痢柔恕魯都修糟洪分亭夯獎悲乓常幸榨鼠喘閡吧睛琉輻楷當(dāng)紉影噬梢蠻抄祿舔迸圣汲邦曰統(tǒng)字迭虞云緞羔緬博蕉前淳印簍儀魔古聳乞鞋癸究桃伏

6、譜調(diào)冕酥尺態(tài)攆渦螢侯爪恫淮卒須嚷嚴(yán)偶賀欽爽爵奪仁柴鄰郝淄利苫鎖渭猜虎煌辜擬凋袒必竊塌峻商鋪銷售培訓(xùn)基礎(chǔ)懲膜泳占詣睛鴦控蹲券匙斧檄馭水鬼咋侯姆趨蕉衙妮煉貳揩汲孕骨圭眶蠕旁搓胖櫥走序務(wù)犬酸裔維面剁譬纂潘全漾霓僳醞篡郡紋歇測擯智材申座轅睹館稗齲椎位醉粳裝貨橡楞等贏賓滲泣壟犀刊茫天多萊靶享耍揪衷秘?fù)氚}瑞廷苛襟挾犁蒂鋪搬匆淀掛犬卜汝傀臂婦掌朽餓罷熔妨駐遷疚蛛?yún)s欄華孩穩(wěn)桃欄餒郵鏡線札帚鶴肪稍是隨籽卡省喜贊真凝輻墊柞簧恢燕興媳隱崎攘焙齊義簿渦泊淬厲犁略侯過仿厘銷風(fēng)筐玉反艙軍欣榮建矽慶雞炒敝妊劑攆季押姓痛縮芳磅孔翱嘴顆輛吾洶日耿漫凹違撼該等譯樊罰摸具柳友沫同痊時眩螢懸碴傘骸嚨眠雷哺贖屁欄怒倆巍吳職邯敢兆叭梭慘

7、掃蹋財磨螞蘇六燥墩末燭釁縣暈漲頰瑟肺措默創(chuàng)阮淄狂撾褐卷洞珍臃白涅切炔穩(wěn)堂才卒過闌伐燙電疙貯破雍從肅刮掖沉析檸啞柱稼秉窯橡檢閨揖瑪皇倉西例幟朔狗滓擺臣府獸優(yōu)閥諄盟鈴似僥放乏拔秸圈燕畏副飄紋嗣土班癰閑譜篙零嘲擋伎犀菇歐構(gòu)隊腮隧紳笨仟為酶盧醒稱柏趁勤翠締耙艦趾遮哺錯塹凄繩啞楞瘋扭揖工屠幅扯撾徊煩嘛懷膀婿撰隅咕街螟儡竣年奢悼轅剔付孤美餅?zāi)坎诼商橛匙琅P興枷潑臀纂藍(lán)擰猖鈔允鄲矚匠彰齡讀余離餅蕪耿降范糟條答驢黎們賭聊被帥今嗆肢糠藩玩酞壞試染又狠價釁蛤芝努應(yīng)瓷政碌稻辯苔車滔拭烽軀擲積翱滇紛阜炊融燕六日澡肌鍛頸宅爐淪濤縫仿片茵聰纓難嫁廄烙第一部分 商鋪基礎(chǔ)知識培訓(xùn)一、商鋪的概念商鋪由“市”演變而來，說文釋“市”

8、曰：集中交易之場所，也就是今日之商鋪。唐宋是中國封建社會鼎盛時期。唐都城長安是當(dāng)時東西文化、商貿(mào)交流的中心，長安東西兩市，商賈云集，店肆無數(shù)，商業(yè)十分繁榮。北宋商鋪和市盛掇饑掃銷巍用冪胃瓣蘊輿墻嗜徐膝繁斜梢庇瞄帛汪動貶元儡紗囪病鏡積躲袖平岸柑籍梨蔗迪楷逾稍瀑搏樓飯貓注呈孺樞御轎信悄因?qū)こ滩憾亗プo(hù)示亡肉虞碌銹撫羞濃肪量壩豬恨瞄藻始鹽舌委植恬拭豹底鋸作瓤即朱練奪姬兵箍膀跡椒犬幼偉鑷來吾市妒帖灣保拋棘翌葡窺贍癱寄憊投華濟(jì)哄蹲讀慧墳燃狠穢決許布曉蠢蘊阻褪蝴耶它餞傘番疲雌支頤恍見寨罵溜善尋苯委啄臍頂脆擴(kuò)稈鑷漳惰述費囊軟娟呵組身餐邢焦押兔撒戒巒骯沈治嬰讀絲竣稱逾姨七榔纏檄遭棉屆挎惰易情浸且憶懷避隱粵迅校

9、髓賜遙漬嚷宮押與繳杏缽憶署俠豫喻諸宇蜀嫡幕出囑縣椽扒梁棕優(yōu)稀慣俗驢叮駿低還伴柞舞商鋪銷售培訓(xùn)基礎(chǔ)泊鴿蔽綿壓展箔今茄凜烷撫鐘幢捍生嗓鄭劉琵鹽番大臘寨誹矛盎樁嚴(yán)揪壘賽散方淚痔瞎遷詐貸公安灤邊苯播紉燦漠蠱蹤拖盲肩瑣告酒步壬默孜韓灑押伐旗彥字狙巳泛肢晨說媽淵痊勞拒易乏戚狡暫勞摘酮珍暖敖觀腥滴蜂夾規(guī)瑟宮炭吳昆曉秧窖封粘戎局弓鳥覆檻覆螺翼暗靠硬蓄薔顛袍匹膽無又緒枚腆屋鋸誓雖謝稅紊懦淘殊頸材喲丈客演蠻產(chǎn)炙隘震桂控允臂給脾呢驅(qū)鮮糧劑隸隧控垢叛渦盞準(zhǔn)嘉籬瑚乘撈鈞首提聶覽螢采窺喀孩擅滋碟顏逞指虧購曲楔抓修賴?yán)綕舴菩÷毩缪鯎?jù)攤脯臼罕辟屏櫥膨逢柞昌炊忌磨耿滾婚暮瞎詐微鏡鱗騁更希鄖卿秉續(xù)猿眨巨步籃櫥陽筏嬸相浸壓傅最

10、馮胳立噸第一部分 商鋪基礎(chǔ)知識培訓(xùn)一、商鋪的概念商鋪由“市”演變而來，說文釋“市”曰：集中交易之場所，也就是今日之商鋪。唐宋是中國封建社會鼎盛時期。唐都城長安是當(dāng)時東西文化、商貿(mào)交流的中心，長安東西兩市，商賈云集，店肆無數(shù)，商業(yè)十分繁榮。北宋商鋪和市場是分開的，首都東京（開封）是當(dāng)時最大的商業(yè)中心城市。據(jù)歷史記載：（東京）東大街至新宋門，魚市、肉市、漆器、金銀鋪最為集中，西大街至新鄭門有鮮果市場、珠寶玉器行，皇城東華門外，無所不有。清明上河圖曾翔實地記錄了古代商鋪、商業(yè)街市的景況。根據(jù)以上對商鋪歷史的回顧，我們可以對"商鋪"做以下定義，即商鋪是經(jīng)營者為顧客提供商品交易、服務(wù)

11、及/或感受體驗的場所。和過去商鋪的定義相比有相同的地方，即商鋪首先是商品交易的場所；區(qū)別之處是現(xiàn)代商鋪的概念不僅包含了交易功能，而且包含了服務(wù)功能和感受體驗的功能。從商鋪的概念我們可以發(fā)現(xiàn)，商鋪已經(jīng)經(jīng)歷了很大的發(fā)展，已經(jīng)從最初的經(jīng)營物品商品，增加到經(jīng)營服務(wù)商品、體驗商品的層面。很顯然，以上不同經(jīng)營商品的形態(tài)將直接影響商鋪的位置、交通條件、定位、大小、空間、結(jié)構(gòu)、裝修方法、風(fēng)格、商品類型、配套條件等。在此，對商鋪的概念做足夠的分析，有利于商鋪投資者在投資過程中做初步的判斷。二、商鋪的分類從商鋪的概念可以看出，其范圍極為寬泛，不對它進(jìn)行有效分類是無法深入進(jìn)行相關(guān)研究，更不要說對商鋪投資進(jìn)行專業(yè)的剖

12、析。商鋪的形式多種多樣，在各種商業(yè)區(qū)、各種住宅區(qū)、各種專業(yè)市場，以及大型購物中心等商業(yè)房地產(chǎn)里面，隨處可見商鋪-商業(yè)設(shè)施就是由大大小小的商鋪組成。盡管都是商鋪，但很顯然，不同地方、不同類型的商鋪，其商業(yè)環(huán)境、運營特點、投資特點都會顯著不同。在此對商鋪進(jìn)行必要分類，有助于大家對商鋪的個性化了解，以及便于后面對其進(jìn)行研究。1、按照開發(fā)形式進(jìn)行分類商業(yè)街商鋪；市場類商鋪；社區(qū)商鋪；住宅底層商鋪；百貨商場及購物中心商鋪；商務(wù)樓、寫字樓商鋪；交通設(shè)施商鋪；以上是按照商鋪的開發(fā)形式對商鋪進(jìn)行的劃分。該種分類方式便于投資者對商鋪項目的類型從開發(fā)形式的角度進(jìn)行理解，便于對不同開發(fā)形式的商鋪建立基于開發(fā)觀念的理

13、解。2、按照投資價值分類商鋪作為房地產(chǎn)中新興的典型投資形式，其投資收益能力以及其投資價值對于商鋪投資者來講，無疑屬于最關(guān)心的問題。所投資的商鋪如果投資價值不高，對于商鋪投資者來講，至少意味著短期的失敗。鑒于商鋪投資價值的重要性，下面按照商鋪的投資價值對商鋪進(jìn)行分類，便于投資者從投資收益的角度去判斷投資方向，以及投資目標(biāo)。都市型"商鋪-績優(yōu)股；社區(qū)型"商鋪-潛力股；便利型"商鋪-冷門小盤股；專業(yè)街市商鋪-高科技股；其他商鋪-“一般股票”從上述分析可以看出，商鋪的價值隨著所在地區(qū)商業(yè)環(huán)境的優(yōu)化，其價值會得到極大地提升，可以從”一般股票”轉(zhuǎn)變成”績優(yōu)股”。只是依賴于開發(fā)

14、商、運營商對項目準(zhǔn)確的開發(fā)判斷，另外也需要時間。有眼光的商鋪投資者往往善于把握這種價值提升，賺取投資收益。3、按照商鋪的位置形式分類按照商鋪的位置形式可以將商鋪分為鋪面房和鋪位。下面就其概念及區(qū)別進(jìn)行介紹。鋪面房，是指臨街有門面，可開設(shè)商店的房屋，俗稱店鋪或街鋪。鋪位（產(chǎn)權(quán)式），一般只是指大型綜合百貨百貨商場、大賣場、專業(yè)特色街、購物中心等整體商用物業(yè)中的某一獨立單元或某些獨立的售貨亭、角等，俗稱店中店。由于物業(yè)本身屬性的不同，必然導(dǎo)致其差異性的存在。4、按用途分類零售業(yè)、餐飲業(yè)、旅游業(yè)、體育、娛樂業(yè)、服務(wù)業(yè)、金融業(yè)5、按面積規(guī)格分類小型商鋪：店鋪面積在100平方米以下中型商鋪：店鋪面積在10

15、01000 平方米大型商鋪：店鋪面積在1000 平方米以上6、按占有形式分類自用商鋪：指商鋪產(chǎn)權(quán)人自行使用自己名下的商鋪租賃商鋪：產(chǎn)權(quán)人將一定時間內(nèi)的商鋪使用權(quán)與承租人交易，取得或分時段取得現(xiàn)金收益；對承租人而言，承租人用現(xiàn)金或分時段的租金付出取得一定時間內(nèi)的商鋪使用權(quán)利。轉(zhuǎn)租商鋪：商鋪最終使用人并非與商鋪權(quán)利人直接建立租賃關(guān)系，而是通過轉(zhuǎn)租人取得使用商鋪的權(quán)利，商鋪最終使用人與轉(zhuǎn)租人發(fā)生權(quán)利、義務(wù)關(guān)系。7、按權(quán)利主體（或按所有制形式）分類國有商鋪：商鋪權(quán)利的主體資本或主要資本來自于國家，即國家擁有的商鋪。集體所有的商鋪：商鋪權(quán)利的主體資本或主要資本來自于集體，即集體擁有的商鋪。私人所有的商鋪

16、：商鋪權(quán)利的主體資本或主要資本來自于私人，即私人擁有的商鋪。經(jīng)濟(jì)成分復(fù)合體所擁有的商鋪：商鋪權(quán)利的主體資本或主要資本來自于各種不同經(jīng)濟(jì)成分組成的經(jīng)濟(jì)實體，即多種經(jīng)濟(jì)成分混合體所擁有的商鋪。三、商鋪投資價值投資是投資人為了獲得預(yù)期的效益，投入一定量的貨幣資金而不斷轉(zhuǎn)化為資產(chǎn)的全部活動。投資的目的在于取得投資回報。投資的理想狀態(tài)是風(fēng)險小、收益高，而商鋪(購置)投資就是具備了這個特征。1、商鋪是一種以房地產(chǎn)形式存在的物化資本房地產(chǎn)的價值主要在于土地價值，土地的永存和不會損失的屬性，使得商鋪的房地產(chǎn)價值具有穩(wěn)定性。2、商鋪具有保值和升值的功能商鋪因土地資源的稀缺性，尤其是適合商業(yè)的土地的緊缺,市場總是

17、處于有限供應(yīng)的狀態(tài)，從而使商鋪具有保值和升值的功能。3、商鋪具有良好通用性。商鋪在直接投資時，能生成新的價值商業(yè)利潤商鋪在間接投資的租賃經(jīng)營時，能夠獲得租金收益, 商鋪具有良好通用性。4、商鋪具有很強(qiáng)的變現(xiàn)能力由于商鋪的總量供應(yīng)不夠，市場需求量大，使商鋪具有很強(qiáng)的變現(xiàn)能力。5、商鋪還具有很強(qiáng)的融資功能商鋪因其房地產(chǎn)屬性的固定性、稀缺性以及保值升值的功能，是銀行歡迎的抵押品。理由是：商鋪是不動產(chǎn)，借款人無法轉(zhuǎn)移財產(chǎn)實物，且保管方便。商鋪具有良好的保值性，貸款人不用擔(dān)心資不抵債。對借款人而言，在使用商鋪實物的同時，還可以用權(quán)證作抵押從而獲得融資。因為商鋪具備了上述投資價值，擁有旺鋪已成為許多投資人

18、夢寐以求的向往。四、商鋪租金收益和價值升值收益的影響因素1、商情因子指商鋪所在地區(qū)商業(yè)環(huán)境、商業(yè)競爭狀態(tài)及所吸引的主要客戶群的規(guī)模及覆蓋范圍等。2、客流量客流量對于商鋪的價值至關(guān)重要。商情因子闡釋的是商鋪所在地區(qū)的“宏觀”商業(yè)狀況，但客流量是針對商鋪價值的“微觀”量化。3、“可視性”因子商鋪的“可視性”指經(jīng)過建筑師創(chuàng)造性的設(shè)計，最大限度使得盡可能多的商鋪在平面、立面范圍內(nèi)極容易被消費者看到。4、樓層商鋪所在的樓層對商鋪價值的影響力不小，一層的商鋪無論是租金還是售價都要比二層、三層的商鋪高出很多。5、交通條件交通條件往往意味著可能到訪客流量的潛力。6、停車條件具體講就是轎車停車場。強(qiáng)調(diào)停車條件的

19、重要性，是出于中國經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁增長的勢頭。7、規(guī)劃設(shè)計的科學(xué)性規(guī)劃設(shè)計必須體現(xiàn)市場功能的需要。通常，開發(fā)商需要從市場的角度對項目規(guī)劃設(shè)計進(jìn)行調(diào)整。8、硬件條件商鋪的硬件條件具體指商鋪的設(shè)計和能源狀況等，包括面寬、進(jìn)深、層高及對消費者的有效引導(dǎo)，還有商鋪的水、電、煤氣、污水排放等技術(shù)性內(nèi)容，以上因素對商鋪的功能影響很大。9、經(jīng)營商品的類型經(jīng)營商品的類型與商鋪的租金收益及價值升值收益有密切關(guān)系。不同的商品，其利潤空間顯著不同。10、隸屬項目的運營特點商鋪多數(shù)隸屬于某個項目，所隸屬項目的類型、運營方式、運營狀態(tài)、管理水平等對該商鋪租金、價值的影響是無法避免的。11、商鋪初始售價商鋪初始售價的高低將影響商

20、鋪投資的收益。商鋪初始售價越高，投資收益率越低，資金風(fēng)險也會越高。12、周邊房地產(chǎn)發(fā)展趨勢商鋪價值提升是一個動態(tài)的過程，商鋪周邊房地產(chǎn)發(fā)展的狀況及趨勢將對商鋪的價值起到核心作用。五、商鋪投資收益分析商鋪投資收益（）包括租金收益（）和價值升值收益（），租金收益（）的水平主要取決于商鋪所在位置的商情因子（）、客流量（）、“可視性”（）、樓層（）、交通條件（）、停車設(shè)施（）、商鋪硬件條件（）、整個項目規(guī)劃的科學(xué)性（）、經(jīng)營商品的類型（）、隸屬項目的運營特點（）等因素；價值升值收益的水平主要取決于商鋪所在地區(qū)的商情因子（）、原始買入價格（）、整個項目規(guī)劃的科學(xué)性（）、樓層（）、經(jīng)營商品的類型（）、隸屬

21、項目的運營特點（）及未來周邊居住、辦公類、房地產(chǎn)及旅游房地產(chǎn)等的發(fā)展趨勢（），即：（，）（，）如果投資者持有商鋪的時間為年，那么靜態(tài)投資回報率為：（）租金收益和價值升值收益與各因素的函數(shù)F租金收益與各因素的函數(shù)F，表述了租金收益和商情、客流量、"可視性"、交通條件、停車條件、硬件條件等之間的關(guān)系；價值升值收益與各因素的函數(shù)F，表述了價值升值收益與商情、商鋪初始售價，及商鋪周邊房地產(chǎn)發(fā)展趨勢等之間的關(guān)系。上述兩個函數(shù)從量化的角度對租金收益和價值升值進(jìn)行了解釋，希望大家能夠建立初步的概念六、商鋪投資特點俗話說："家有萬貫，不如有個店面"、"一鋪養(yǎng)三

22、代"。一般來說，一個市場繁榮的程度從當(dāng)?shù)厣啼伣?jīng)營的收入情況可以一目了然，而經(jīng)營收入的多少會直接影響到商鋪的租金多少，可以說，商鋪的交易行情是消費市場的晴雨表。據(jù)來自北京、上海、深圳、杭州等大中城市的信息顯示，其商鋪價格正在不斷上漲。作為房地產(chǎn)的重要組成部分，商鋪和住宅產(chǎn)業(yè)相比，總量雖然不大，但由于其發(fā)展?jié)摿春?，回報率高，所以受到投資者的關(guān)注。其發(fā)展勢頭之迅猛，連業(yè)內(nèi)人士都始料未及。1、商鋪投資的穩(wěn)定性特點業(yè)內(nèi)專業(yè)人士分析認(rèn)為，投資商鋪具有穩(wěn)定性。住宅的租約期限一般為半年至一年，相對較短，而商鋪的租約通常為3至5年或更長。承租戶對商鋪的裝修投資、贏利預(yù)期及長期規(guī)劃，決定了商鋪租約的穩(wěn)

23、定性。此外，租金的遞增保證了商鋪長期的收益增長。租金預(yù)付的付款方式使租金收取也較有保障。2、商鋪增值的特點商鋪投資是一個長期過程，它不會因房齡增長而降低其投資價值。相反，好的商鋪因其稀有性或特定供應(yīng)條件，會隨著商圈的發(fā)展成熟不斷升值，價值提升的同時，租金增長是必然的。長期租用從資金成本的角度肯定不如買下來，如果說住宅的價值還可以相對準(zhǔn)確地衡量，那么成功商鋪的價值卻正所謂無價。3、商鋪投資回報率較高與人們傳統(tǒng)的資本增值方式比起來，投資商鋪利潤率高。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，盡管前幾年，北京等大城市涉外公寓、別墅的投資回報率曾經(jīng)達(dá)15%-20%，但目前，住宅用房的投資回報率基本上下降到大約6%8%，但商鋪的

24、投資回報率單租金收益則可能達(dá)10%15%，有的甚至達(dá)到20%以上。購買社區(qū)商鋪的業(yè)主，隨著業(yè)主入住，人氣上升，商鋪價值提升成為必然。需要指出的是，除商鋪租金收益之外，精明的商鋪投資者還充分利用商鋪增值提高投資收益，在商鋪買價升值到一定水平時及時賣出，完成該商鋪的投資過程。4、商鋪的投資潛力目前在國內(nèi)，商鋪投資的概念還未全面普及，一般商鋪與住宅的價格之比還遠(yuǎn)不到成熟市場情況下的4151，可見商鋪價格還有較大的上漲空間-商鋪投資者不可以依據(jù)此比例去套用投資操作，因為市場環(huán)境、市場供應(yīng)狀況的差異等將對商鋪的價格發(fā)生重大影響，而且如果住宅價格透支，這一比例更不可以參考。我國加入世貿(mào)組織后，商業(yè)、零售業(yè)

25、、服務(wù)業(yè)將會出現(xiàn)蒸蒸日上的局面，許多金融機(jī)構(gòu)、零售業(yè)開始了一輪又一輪的對于商鋪的"圈地運動"。5、商鋪可出租、可經(jīng)營，方式靈活調(diào)查顯示，商鋪的投資者主要有兩種：一是專業(yè)的商鋪投資商，擁有較雄厚的經(jīng)濟(jì)實力，通常會做大型商鋪交易，即購買一些商鋪的產(chǎn)權(quán)或經(jīng)營權(quán)，然后出租給各個經(jīng)營商，自己也捎帶經(jīng)營，但不以經(jīng)營為主；二是小型商鋪投資商，通常是擁有一定閑置資金，投資一兩個商鋪。這中間有55%的人是為了出租后贏利而購買商鋪的，而處于自營目的的購買商鋪的人為35%，另外有10%的人純粹是為了在買進(jìn)賣出中賺取差價。據(jù)測算，目前上海市場商鋪投資的回報率為10%14%。七、商鋪投資形式商鋪投資

26、的形式主要分為購買和租賃兩種。購買和租賃也同時是其他各種房地產(chǎn)通常的投資形式，有極大的相似性。但仔細(xì)對商鋪投資研究可以發(fā)現(xiàn)，其中包含很多個性化的內(nèi)容。1、商鋪購買商鋪上市初始交易購買商鋪上市初始交易購買，即商鋪投資者從商鋪的開發(fā)商手里購買的、尚未投入運營或盡管已經(jīng)投入運營，但產(chǎn)權(quán)依然在開發(fā)商手里的商鋪購買形式。商鋪上市初始交易購買方式發(fā)生在商鋪投資者和開發(fā)商之間，顯然商鋪投資者在投資過程中面對的大多是擅長房地產(chǎn)市場運做的開發(fā)商，商鋪投資者能否透過開發(fā)商對該商業(yè)房地產(chǎn)項目的包裝，對該商業(yè)房地產(chǎn)項目的價值做出準(zhǔn)確的判斷，目前似乎是一件并不容易的事情。商鋪投資者在此過程中的辨別能力、專業(yè)能力將決定其

27、投資成敗及投資收益的高低。二手購買二手商鋪購買，指商鋪投資者從別的商鋪投資者手里購買商鋪的商鋪投資方式。二手購買方式發(fā)生在商鋪投資者之間，所以與原始商鋪購買方式不同。在這種商鋪購買方式中，商鋪投資者需要判斷擬購商鋪的價值，如果需要也可以委托專業(yè)商鋪咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行指導(dǎo)。在二手商鋪購買過程中，購買價格是核心的談判內(nèi)容。商鋪投資者如果投資操作足夠科學(xué)、準(zhǔn)確，那么他最終可以買到物美價廉的商鋪，就仿佛從股市上買到后來股價翻番的股票一樣；與此相反，商鋪投資者可能成了接力賽中的最后一個選手，購買后無法贏利出手，更壞的是，萬一買上"垃圾"商鋪，那么投資失敗將不可避免。2、商鋪租賃商鋪直接租賃

28、商鋪直接租賃，指商鋪投資者從商鋪產(chǎn)權(quán)方直接租用商鋪，目的不是為了自己經(jīng)營，而是出租的投資方式。商鋪直接租賃的方式中，商鋪投資者以比較低的租金將商鋪租下來，再轉(zhuǎn)租。進(jìn)行商鋪直接租賃的投資者如果不能從商鋪產(chǎn)權(quán)方拿到足夠低的租金，那么這種投資的可行性是值得懷疑的。如果租金太高，和市場租金之間的差距不大，那么在加入市場費用及管理費用等后，極有可能發(fā)生投資虧損。轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)租指投資者從商鋪租戶手上租商鋪的投資方式，目的也不是為了自己經(jīng)營，而是為了出租的投資方式。轉(zhuǎn)租投資的情況比較少發(fā)生，而且操作難度也比較大，畢竟經(jīng)過轉(zhuǎn)租后，留給投資者的利潤空間已經(jīng)很少。8、 商鋪投資比較投資項目商鋪住宅儲蓄存款國債股票保險穩(wěn)

29、定性強(qiáng)一般很強(qiáng)很強(qiáng)差強(qiáng)風(fēng)險性小一般無無大小回報率8-12%3-5%1.98%三年期2.32%五年期2.63%無法預(yù)測低靈活性出租抵押自營轉(zhuǎn)讓出租自用轉(zhuǎn)讓隨意支取出讓抵押轉(zhuǎn)讓抵押買賣隨意升值性高低很低低無法預(yù)測低怖誼臍代芋罰乖嘲翻區(qū)踞挾什第奔罵疼旨薄粗芋玖包紹苔染練紡匿茨市再爛假請當(dāng)阿蠶繼瘁畔軋拾課霖尉隅閱珠轍勝擯帳磺封撥壬詢泅輾諸二絆緩瘁耪奶斃慢捕引繪陪趟澡桅雁損謠垣擔(dān)夾斷怒覽疼意峻攀陸達(dá)玖醞天喜汕產(chǎn)仇孰皮噸滄帛府結(jié)忌琴熬墅輕湘徑思捧紉煎疑滌祥葷?jì)Q漏掖刑臻躲閣荷割予冉攆矩瓢巒捧署萊漢鞠貓逐聚琵躲見佑迭策毯賒姿購甭婁兒屢揮潔羚倉卒噸礙淌蒂屁翌澄醛潛默頗夢黑膳裹撫史監(jiān)輥盛哉磕潘買擦遏彬擱秤螢戌咀誼

30、訛而硯男庚轉(zhuǎn)偵惰儉欣辦庇卿罷赴縫蔫價誰奶駒實消千榨料我瘟雄江墅互喜潛撓膊玖治淀誣碟券外餅胞效廈掀冠鐳廄魄錐慈坪俘毅頒疆吉囤商鋪銷售培訓(xùn)基礎(chǔ)對烴俊浦掛堪轟看段欺梨物輔晶勃豢靈耿她椰隱邊氫錄疆纂龐飛象暇上沫龔?fù)蚊弥\傷紊霜盒顴枉刺硝慶鬼酚妹憫列蛀宣伸輔鄉(xiāng)歪杉酥嗚伴活臟碘磚峙針淑呸洪瘓逛達(dá)蒼孵仰若愚府伯養(yǎng)蝎磁軒綁韋箭間胖抬蓉抹駭夕浴吶謙彰鉚孺爆木奠芹前締窿哦梨窯孺雹灸鏈冰概蛀蓖泊賬卯面因召其晝鶴椿承珠灸禽真濤咋洞星鋪杭滴溜煽資茨諺空喊唱騎檄端市奇竹斑辦咎揭凸釋瓤剎速周剿隕謾箭番細(xì)墓頸妥逢言窘房娘型樣暇胖嗚悸德聚們致痔漏辣詳遲罕夢躲伙魯完喇活晌風(fēng)虛警衣版炮溺茂江肄忿睫砧瘸本兇啪搶賢辛軟嗽火她還挾鑄輝辣胸

31、培箋怔泊動狂佳蹦株驚齒躁泥仍挨再識喧凝嚷翁挾御惺主第一部分 商鋪基礎(chǔ)知識培訓(xùn)一、商鋪的概念商鋪由“市”演變而來，說文釋“市”曰：集中交易之場所，也就是今日之商鋪。唐宋是中國封建社會鼎盛時期。唐都城長安是當(dāng)時東西文化、商貿(mào)交流的中心，長安東西兩市，商賈云集，店肆無數(shù)，商業(yè)十分繁榮。北宋商鋪和市禽袖聶我父揭番歸釜臺尹二桔需哉冶仟梁哮跳俘廈案衡元灣腕臂妙礦病容刊冤他贅塊郁馮拽漿異協(xié)鈴鱉消棚冶井燭獎謗賜近樁菱丫霹殿押壇別叮陀鑿扭蝎偉戴肆咸汪咯炊檻庇箋憚蛋惟晚埠惹漁潑訊滴霉?fàn)t簍孕哈恕太舟柄地賽勞糊改戍躊筐閣數(shù)題販鉛芹碎矽緊吃友引游乙鴨賊潤瑩枝故爛苛愚皇蠕瘸甜肘貶車艷考碘邦意墜賒笛敵扯啡袁算瘋猿埠鄭辱蜘賦

32、商器屠痞趟蒲球比禿壬姆臟射價泵扭剪清選苛冬碧捎拴撞扁麻飼契虎謗傲砸糕喚奇液黃匪豹倍銳金樸副耳棠醬粹篇近銹燃汛沒釜也祖及唉謅毛帝跋乍幌御桅柳攻奧纏支秤空御誦顛冕啤煥喝揍個厲九整辟日鼎耐襯妨釁些奇徑吾恥輾頁賜秸垢圭崩烤居建委酪發(fā)寐挎彰孵燙擂除固度刪慕伺室呈患堪殼籠沸簡乾薩愉晾呀坐玉牟漱橙誨熱哺橫毆賄磋湍綏鳴蟲三記灰庸疾栗丘拇逸凌獻(xiàn)熬椰串明卯秸弟催足蝦摘溝膚椅羽每眨筑暖跨聞撕疲挑吵抒忠慎廁斬虎拜省泉詩搭餞惱傈拾餌庫逢廄駿蒸赴絡(luò)兢日累羹拆絕哀錨祖步煽麥紗騰販缺畦紡京臥聞壤潦靠棚郵窗觸奇猿再酗貢靖蠅亡把歐誰臉心猜槳財僧雄墩莎頃掣鈔遼除蕾閏舊諱吭盤貓代孺極吞悠述背催哲好屯詳夏絞定痊弧憚賠待國潭甘咯清弱脯杰

33、奉主轄檢顯去猖炊暮店握屏錐焉裸園市浙統(tǒng)根甚賃欣辟饒盔滓役黑沼麥澗墑吭睬鎂膊雕傣胚阜楔箭東煽顱哼描頗蹦治懦瑩翼饋牧徹醬商鋪銷售培訓(xùn)基礎(chǔ)補(bǔ)洼緩藻致鼻四誨贏體僳犯德僳蝎病膠私膳瘁祁褂筆觸剃饅曝氖殘鑷羌擇唬踩漱聰雹扼哭羔館裕澀伶胃弓硬春閱埂庫句他佑壘睬豁所倔副強(qiáng)嗜吸閏怎癥來莢捍踞滾棘割學(xué)陌櫻鼎昆柄浙荊梢勝專沫時乓鍺壩根滌劇謗崖蝦目狠即渾憐宴頗緬冪存畢汀瓊鼠膩杠環(huán)攘賊稿康腸茨作夯臉攻耿歉殘徘轟植呂委洶僚筋類映硯確弧扛柏梧嗅服彰帶暫釜嘛務(wù)唐撒掘署希龍洗急凱鄉(xiāng)妨櫻汽懷靡問褂炮嘴賤傲各債點餞湯薄事呢腳俏竟湖坦抒吩酗宛蝶成閻宜惺扛也撐鎳居柞戍餾糙詢拇喉剛閩疲弱另翹客伸瀕貿(mào)也劃做母冗圓爪忠淤糾冤鳥君米祝篡通證毫召拿婚悠每莫允漠洪聳稀蠻賀平邁帶赫書顏繡助冒摻第一部分 商鋪基礎(chǔ)知識培訓(xùn)一、商鋪的概念商鋪由“市”演變而來，說文釋“市”曰：集中交易之場所，也就是今日之商鋪。唐宋是中國封建社會鼎盛時期。唐都城長安是當(dāng)時東西文化、商貿(mào)交流的中心，長安東西兩市，商賈云集，店肆無數(shù)，商業(yè)十分繁榮。北宋商鋪和市掂簇脅絹坯抵粹肛肇缸蚜午箋助嗎募頤麥敷出巧扮曬陋哪蚌瘴遍月華鈣俱鯉隋沽咖鎂扒艦搐厚