項(xiàng)目結(jié)算及風(fēng)險化解交流匯報材料

1、一、結(jié)算背景二、準(zhǔn)備工作五、竣工結(jié)算收款階段目 錄Contents 三、結(jié)算資料編制階段四、竣工結(jié)算核對階段PART1結(jié)算背景甲分包工作滯后，圖紙變更太多導(dǎo)致我方持續(xù)性拆改，最終竣工時間為2019年12月8日才正式完工。2019年6月初完成第二次商務(wù)補(bǔ)償簽署后，項(xiàng)目計劃開始積極備戰(zhàn)竣工結(jié)算。我方臨建位于業(yè)主即將開發(fā)的18組團(tuán)，萬科兩家總包進(jìn)場后，急于移交工作面，我方立足于項(xiàng)目部位置，以友好協(xié)商的態(tài)度與業(yè)主進(jìn)行數(shù)次談判，最后形成統(tǒng)一意見，業(yè)主要求我方9月初上報完整結(jié)算資料，在得到業(yè)主愿意配合提前進(jìn)行竣工結(jié)算的首肯后，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)積極部署竣工結(jié)算的相關(guān)工作。對外，由于業(yè)主更換，前期資料的有效性，對新業(yè)

2、主的結(jié)算制度及流程的了解，新合約人員的溝通交流，咨詢單位的重新調(diào)整等都給結(jié)算工作帶來巨大挑戰(zhàn)。同時貴陽萬科對于咨詢單位及監(jiān)理單位實(shí)行直接性管理，新接管項(xiàng)目的合約負(fù)責(zé)人及咨詢單位（包括一審二審）日夜集中式辦公，都給結(jié)算階段的溝通交流造成極大障礙。但是同時，貴陽萬科作為建筑業(yè)知名企業(yè)，合同履約性、執(zhí)行力、誠信度都較高，這些都有利于結(jié)算的快速推進(jìn)。對內(nèi)，分公司多數(shù)項(xiàng)目正處于結(jié)算關(guān)鍵階段，人員緊缺，前期土建商務(wù)預(yù)算人員在業(yè)主更換前相繼離職，結(jié)算階段商務(wù)經(jīng)理同時對接青島1817項(xiàng)目軍委審計、協(xié)助成都管廊項(xiàng)目，精力較為分散，僅在崗一名鋼筋翻樣員，一名18屆新員工。結(jié)算背景PART2準(zhǔn)備工作前貴陽中航地產(chǎn)對

3、山地建筑群及商業(yè)建筑經(jīng)驗(yàn)不足，導(dǎo)致圖紙變更過多，總計367份未發(fā)生返工的圖紙變更及118份發(fā)生返工的圖紙變更，按照合同，所有變更需辦理簽證結(jié)算。結(jié)算談判中明確變更體量大，時間緊，說服萬科對本項(xiàng)目部結(jié)算特事特辦，對于未發(fā)生返工部分變更同意按照竣工圖結(jié)算，最終業(yè)主妥協(xié)，為后期結(jié)算順利進(jìn)行及部分商務(wù)策劃的落實(shí)創(chuàng)造了有利條件。同時由于項(xiàng)目正處于收尾施工階段，為保證結(jié)算的順利開展，針對23組團(tuán)結(jié)算，與業(yè)主約定分段結(jié)算并形成約談記錄。準(zhǔn)備工作施工過程中，以白圖為施工圖紙，后期陸續(xù)下發(fā)兩套藍(lán)圖，期間共有四百多份設(shè)計變更，未有整套圖紙。由于業(yè)主股權(quán)變更，中航與萬科處于長期的交接階段，幾百份圖紙變更流程不完善，

4、未下發(fā)正式設(shè)計變更，給竣工圖的簽署造成巨大困難。前期已經(jīng)跟業(yè)主約定按照竣工圖結(jié)算，竣工圖的策劃及完善對結(jié)算工作尤其重要。整個團(tuán)隊(duì)主動分工，采取人盯人的策略，半個月內(nèi)催促業(yè)主完善了所有變更流程，同時下發(fā)已完工的所有指令。與此同時項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)，全力協(xié)調(diào)各方單位，完善結(jié)算策劃涉及的設(shè)計要點(diǎn)，一個月內(nèi)完善所有竣工圖紙的繪制，并簽署完成。準(zhǔn)備工作本合同為單價模擬清單，漏項(xiàng)較多，累計上報72項(xiàng)漏項(xiàng)確價函件，最終在結(jié)算核對前完成此72項(xiàng)漏項(xiàng)單價的確認(rèn)簽署。準(zhǔn)備工作PART3結(jié)算資料編制階段針對項(xiàng)目商務(wù)人員緊缺的情況，只有做好明確責(zé)任劃分，制定詳細(xì)到每三日一個時間節(jié)點(diǎn)的時間部署，才能更有效的完成竣工結(jié)算資料的準(zhǔn)時

5、編制。商務(wù)經(jīng)理李宗國鋼筋翻樣員李東東18屆預(yù)算員楊忠昊分公司算量中心為年前回收結(jié)算款，結(jié)算資料編制及時性是最重要的開端。在僅有以變更前圖紙為基礎(chǔ)，編制的用于過程控制的鋼筋模型的情況下，三名項(xiàng)目商務(wù)人員，通過分公司的全力幫扶，每天對照時間節(jié)點(diǎn)調(diào)整工作進(jìn)度，及時溝通交流，不留夾生飯，夜以繼日進(jìn)行集中算量，歷經(jīng)一個半月的時間，項(xiàng)目竣工前四個月，完成23棟聯(lián)體別墅及一棟商業(yè)綜合體總計40786.52萬元的結(jié)算資料編制，順利完成分公司評審并最終按照業(yè)主要求的時間節(jié)點(diǎn)在9月初完成最終結(jié)算資料的上報，業(yè)主曾無奈的感嘆中建三局確實(shí)是鐵軍。積極探索業(yè)主及咨詢單位審核方式。萬科企業(yè)要求單項(xiàng)審減，有一套完整的結(jié)算制

6、度體系。本次結(jié)算需經(jīng)二審，貴陽萬科在本項(xiàng)目第一次試行二審由一審單位對接的審核模式。針對單項(xiàng)審減的不利條件，經(jīng)過多次與業(yè)主合約協(xié)商談判，成功化解風(fēng)險，定為分部總審減。PART4竣工結(jié)算核對階段結(jié)算資料上報后，催促業(yè)主按照約定時間進(jìn)行結(jié)算審核，最終于2019年9月27日全面開始結(jié)算核對工作。項(xiàng)目商務(wù)人員積極協(xié)調(diào)各單位，針對日常工作的著重點(diǎn)對此次結(jié)算工作進(jìn)行分工。商務(wù)經(jīng)理 負(fù)責(zé)項(xiàng)目結(jié)算工作進(jìn)度的整體把控鋼筋翻樣員 負(fù)責(zé)23組團(tuán)工程量核對工作 對外結(jié)算相應(yīng)資料整理及爭議問題溝通18屆新員工 負(fù)責(zé)12b、13組團(tuán)工程量核對工作1、針對咨詢?nèi)藛T承接項(xiàng)目過多特點(diǎn)，項(xiàng)目商務(wù)人員每日按時到咨詢公司對量，并通過制

7、作手算表、標(biāo)注圖紙數(shù)據(jù)等途徑積極配合審核工作，必要時按照其要求幫修改模型，減輕其工作負(fù)擔(dān)，奠定核量良好環(huán)境。2、在其未對圖紙充分熟悉情況下，依托圖紙部分要求、備大量現(xiàn)場照片解答其疑問，減少爭議，占據(jù)主動權(quán)。3、快刀斬亂麻，先大批量核對，遇依據(jù)性不強(qiáng)的問題時列爭議，直接進(jìn)入下一步核對。對量工作接近尾聲時，直接與咨詢單位敞開溝通交流，結(jié)合我方實(shí)際利益，舍小保大，修訂爭議列表，最終象征性上報幾份爭議交由業(yè)主裁決。4、適時溝通甲方，通過甲方向咨詢公司施壓，加快工作進(jìn)度，減小核對壓力。合同要求構(gòu)造柱現(xiàn)場實(shí)際收方，最終以簽證結(jié)算。通過積極經(jīng)營，在構(gòu)造柱含量允許范圍內(nèi)，完善一份建設(shè)單位、監(jiān)理單位、咨詢單位及

8、施工單位四方簽字確認(rèn)的構(gòu)造柱布置圖。后于業(yè)主合約溝通，以此布置圖作為構(gòu)造柱最終結(jié)算依據(jù)。目前別墅區(qū)及23組團(tuán)購物中心已按此完成結(jié)算定案，商業(yè)街一審已確認(rèn)，預(yù)計利潤232萬元。合同要求水平聯(lián)系梁現(xiàn)場實(shí)際收方，最終以簽證結(jié)算。通過積極溝通，配合施工過程中策劃的幾個施工區(qū)域照片，將圖紙要求的墻高超過4m則每2m布置一道理解為墻高超過4m時，從底部開始每2m布置一道，實(shí)現(xiàn)結(jié)算按照2-3道聯(lián)系梁結(jié)算，實(shí)際只施工一道。目前23組團(tuán)購物中心已確認(rèn)定案，商業(yè)街一審已確認(rèn)，預(yù)計利潤78萬元。 人工挖孔樁結(jié)算方式為據(jù)實(shí)結(jié)算，通過與平行施工單位溝通了解孔樁結(jié)算，積極經(jīng)營業(yè)主工程師、監(jiān)理、咨詢單位，極大增加收方深度，

9、留好現(xiàn)場收方影像，并閉合所有隱蔽驗(yàn)收資料。目前已結(jié)算定案，累計利潤658萬元。（附件，前三張為部分業(yè)主收方單，后三張為部分勞務(wù)收方單） 常規(guī)水磨鉆工藝孔樁，無需施工護(hù)壁，實(shí)際亦未施工。通過積極溝通建設(shè)單位工程師、監(jiān)理、咨詢單位，修改收方單，增加明確護(hù)壁施工的文字說明。通過圖紙要求的孔樁截面圖，配合平行單位施工的水磨鉆孔樁護(hù)壁照片，以地質(zhì)條件差等理由輔佐施工護(hù)壁的必要性，最終業(yè)主合約人員確認(rèn)按照收方單說明作為護(hù)壁結(jié)算依據(jù)，目前已結(jié)算定案，累計利潤108萬元。合同要求獨(dú)基條基現(xiàn)場實(shí)際收方，最終以收方深度結(jié)算。圖紙要求獨(dú)基條基滿足設(shè)計高度后需達(dá)到見巖要求，通過積極與業(yè)主、監(jiān)理、咨詢、地勘單位溝通，極

10、大降低底標(biāo)高收方數(shù)據(jù)，并實(shí)現(xiàn)隱蔽資料數(shù)據(jù)閉合，實(shí)際大部分地質(zhì)條件較好，開挖至獨(dú)基、條基設(shè)計高度后即見巖，從而極大增加土方、鋼筋、模板、混凝土收入量，累計利潤56萬元。本工程設(shè)計抗震烈度為6度，圖紙要求抗震烈度為6度時，砌體拉結(jié)筋宜通長設(shè)置，未明確要求需通長布置，實(shí)際施工未通長。通過溝通監(jiān)理單位，將圖紙未明確砌體拉結(jié)筋是否通長加到周會議紀(jì)要中，并明確需通長布置。施工過程中，策劃小部分通長做法并留好影像資料，成功說服審核人員，目前23組團(tuán)購物中心已結(jié)算定案，商業(yè)街一審已確認(rèn)，預(yù)計累計利潤64萬元。合同無此清單項(xiàng)，現(xiàn)場全部隱蔽后，向業(yè)主提出增項(xiàng)重新認(rèn)價。由于業(yè)主交付標(biāo)準(zhǔn)做法表未明確此做法，故實(shí)際未施

11、工，但建筑設(shè)計總說明中明確要求需施工。結(jié)算時，以圖紙總說明為依據(jù)，配以平行施工單位鋼絲網(wǎng)施工照片，說服咨詢單位予以按圖紙結(jié)算，目前已結(jié)算定案，累計利潤85萬元。進(jìn)場時，我方實(shí)時監(jiān)測移交標(biāo)高，確定移交標(biāo)高達(dá)到設(shè)計標(biāo)高后，建議大土方施工單位（甲分包）經(jīng)營相關(guān)單位，業(yè)主、監(jiān)理、大土方、施工單位四方簽訂場地移交標(biāo)高圖紙時，降低移交標(biāo)高數(shù)據(jù)，從而增加我方土方回填收入量，累計利潤34萬元。按照清單計價規(guī)則，工作面開挖及回填不另計工程量。通過與業(yè)主工程部溝通，由業(yè)主工程部發(fā)起，聯(lián)合業(yè)主設(shè)計部、成本部、大土方等單位確認(rèn)移交面為設(shè)計圖紙軸線位置，并簽訂會議紀(jì)要，確認(rèn)開挖放坡系數(shù)及工作面寬度，并明確此會議紀(jì)要為邊

12、坡開挖及回填簽證結(jié)算依據(jù)。實(shí)際大部分邊坡已留有工作面，同時大部分工作面后期建議土方單位使用開挖基礎(chǔ)的外運(yùn)土進(jìn)行無償回填。目前已結(jié)算定案，累計增加收入98萬元。合同要求分地下室封頂、裙樓封頂、主體封頂三個階段取算術(shù)平均值對比基準(zhǔn)價計算調(diào)差。由于項(xiàng)目施工階段，我的鋼鐵網(wǎng)上鋼筋每日單價呈持續(xù)上漲趨勢。結(jié)算時，與業(yè)主合約溝通，將前期煩長的樁基施工時間段取消，以墊層開始施工時間為起始取值時間。同時溝通業(yè)主工程師及監(jiān)理將墊層開始施工時間向后順延一個月并簽字確認(rèn)。目前已結(jié)算定案，累計利潤268萬元。合同要求以建筑面積總價包干，建筑面積變化超過5%部分可調(diào)。23組團(tuán)商業(yè)街我方僅施工完成地下室后退場，地下室部分

13、按照圖紙及規(guī)劃屬于23組團(tuán)購物中心，按照合同不單獨(dú)記取措施費(fèi)規(guī)費(fèi)，總計12000平米，經(jīng)測算購物中心建筑面積減去此部分后減少超過5%，但與咨詢單位積極溝通已成功化解此部分調(diào)減。后于業(yè)主合約積極溝通，以合同清單分成兩個項(xiàng)目為依據(jù)，最終業(yè)主同意商業(yè)街地下室單獨(dú)記取措施費(fèi)規(guī)費(fèi)。目前23組團(tuán)購物中心已結(jié)算定案，措施費(fèi)規(guī)費(fèi)未調(diào)減，商業(yè)街措施費(fèi)規(guī)費(fèi)一審單位已確認(rèn)，預(yù)計利潤118萬元。合同要求按時收方，辦理簽證結(jié)算。人流通道及樓梯間建筑圖紙做法表中未要求滿掛鋼絲網(wǎng)，故實(shí)際未施工，但結(jié)構(gòu)總說明中要求滿掛。通過經(jīng)營業(yè)主工程師及監(jiān)理，簽訂滿掛做法現(xiàn)場確認(rèn)單，后于業(yè)主合約部積極溝通，按照此現(xiàn)場確認(rèn)單作為最終結(jié)算依據(jù)

14、，目前23組團(tuán)購物中心已結(jié)算定案，商業(yè)街一審已確認(rèn)，預(yù)計總利潤56萬元。1、12b13組團(tuán)別墅區(qū)，利用新業(yè)主對前期已完工組團(tuán)不熟悉的契機(jī)，同時別墅小業(yè)主均對所有二次結(jié)構(gòu)進(jìn)行了重建，與咨詢單位積極溝通，在無交付標(biāo)準(zhǔn)的情況下，完全按照圖紙做法進(jìn)行結(jié)算，同時將其他甲分包的施工內(nèi)容，部分并入到我方結(jié)算中。如車庫排水溝，我方僅施工車庫范圍內(nèi)排水溝，連接室外管網(wǎng)的排水溝亦體現(xiàn)在我方圖紙內(nèi)，增加收入量。別墅區(qū)目前已結(jié)算定案，累計增加收入56萬元。2、23組團(tuán)按照圖紙，避重就輕，極大完善交付標(biāo)準(zhǔn)涉及的施工工藝及增大施工工作面。如外墻保溫及抹灰，交付標(biāo)準(zhǔn)明確所有外墻包括砌體及混凝土節(jié)點(diǎn)全部施工，實(shí)際節(jié)點(diǎn)未施工；

15、地下室車庫頂板部分未施工，均在交付標(biāo)準(zhǔn)中明確需施工。目前23組團(tuán)購物中心已結(jié)算定案，商業(yè)街一審已確認(rèn)，預(yù)計總利潤80萬元。項(xiàng)目竣工四天，竣工結(jié)算核對進(jìn)行78天后完成12b、13組團(tuán)、23組團(tuán)購物中心及15組團(tuán)高層住宅累計35873.56萬元的結(jié)算定案簽署（23組團(tuán)商業(yè)街目前正在進(jìn)行后續(xù)核對）。合同約定超5%部分10%違約罰款，補(bǔ)報部分10%違約罰款，本次結(jié)算除36.2萬元補(bǔ)報違約罰款外，無任何超報違約，在完成5960萬元商務(wù)補(bǔ)償?shù)那闆r下，繼續(xù)完成約1942萬元的結(jié)算策劃利潤。PART5竣工結(jié)算收款階段2019年12月12日完成結(jié)算定案前，由于貴陽萬科公司要求每年12月7日之前必須上報所有分包結(jié)算并扎帳，業(yè)主抓住公司規(guī)定不予以年前支付本次結(jié)算款?？⒐そY(jié)算收款階段財務(wù)對接業(yè)主協(xié)