淘寶司法拍賣全攻略

1、淘寶司法拍賣全攻略目前淘寶司法拍賣是一個不錯購房選擇，由于競爭相對較不激烈，有時候確實能拍到物美價廉的房子。然而，由于司法拍賣房子透 明性比擬差，拍前很多情況都需要自己去了解，拍后也有很多流程要 過，導致有一些人對司法拍賣持觀望態(tài)度。筆者 2022年8月份通過 淘寶司法拍賣成功拍下一套房子，同時在9月份成功完成過戶，為了 讓后來者少走彎路，將整個過程整理成經驗如下：拍前準確：一、開始拍賣：拍前準備工作應該說是整個過程中最為關鍵的一步， 需要對拍賣 的標的物進行全方位的了解，這樣才能在拍賣出價時做到心中有底， 拍賣的成功概率更大。按時間順序排列觀看，直到找到各方面都符合自己需求的房子，筆者一直盯

2、了將近半年才找到。2. 目標標的物確認后，便要開始進入全面情況了解情況，大致需要做 以下計件事：1根據拍賣網頁的公布的現場看房具體日期， 記得到時前往現場查看 房子狀況，建議在這之前提前去踩點查看小區(qū)周圍環(huán)境。2去房管局或不動產登記中心查看當前房子產權情況，查封狀態(tài)、抵押情況、產權登記情況等信息。這些信息有了之后根本也可以知道 需納多少稅3如果需要落戶到該房子的，可以順便查下房子有無戶口，不過也沒 有關系，現在只要有產權證，無論原房主戶口有沒有遷走都可以正常 落戶。4如果是學區(qū)房要了解學籍占用情況，筆者由于買的不是學區(qū)房，因 此沒有去查。5登錄中國裁判文書網，搜索被執(zhí)行人的名字，可以查閱到法院

3、裁判 文件內容，了解一下原房主為什么被查封。 另外，確認一下該房產 是否首次查封法院，還是輪候查封，一般敢放出來拍賣的應該都是首 次查封。3. 確認拍賣資金來源，一般司法拍賣的房子要求一次性付清的， 過戶 完成后才能辦理商業(yè)或公積金貸款期間大約需要2-3個月時間，因此需要慎重考慮全額購置的資金來源。當然，目前也有像溫州“助 拍貸之類銀行貸款，大致可以貸 7成銀行自己評估價的7成， 但利率好似比擬高，全款實在搞不定再走這種渠道。二、開始拍賣拍賣前工作準備充分之后，到了拍賣環(huán)節(jié)，應該就剩下價格問題。建議拍賣前同家里人商量好一個拍賣的最高限價， 以免到時候叫價太 過沖動，超出了預期許多。1. 繳納保

4、證金，這個保證金不用提前繳的，只要拍賣沒有結束最后一 刻繳都沒有問題，提前繳了白白損失利息。但是，有一點需要注意的 是銀行卡需確認能支持大額轉賬功能，比方筆者剛開始用的建行老的 一代U盾是轉不了的，要升級成二代 U盾。2. 撿漏可能性，大家心理都是趨同的，希望最后沒有人報名，到最后就自己報名，然后在找一個熟人陪拍撿漏規(guī)定至少是2人報名有效。筆者的標的物是10點開拍，到了 9點都沒有人報名，以為撿 漏的時機要來了，但是興奮勁沒過，馬上就有人報名了，到了將近 9:50根本上就有5人報名。3. 拍賣出價過程，采取的策略很多，這個心理學范疇，但是有一點必 須很關鍵，就是自己上限一定要把握好。競拍價格的

5、上下不取決于報 名人數的多少，而是有決心購置的人數，筆者發(fā)現實際上很多報名的 人是抱著撿漏的心態(tài)的，不是真正競爭對手。三、拍后付款事宜：拍賣成功后，第一件事就是打給法院聯系人，他們會告訴你后續(xù)步驟怎么進行。1. 拍賣成功后，打給法院聯系人，他們會問你是全款繳還是貸款繳溫州有“助拍貸，如果是全款繳一般有 3周的時間，如果是 貸款繳需要自己聯系銀行，然后下一周就要先把首付付掉。2. 最終選擇使用全款或者貸款你有一周的時間去做選擇，在這一周的時間內，你必須盡可能多的聯系各個銀行，知曉他們司法拍賣房的貸 款政策。了解的關鍵內容一個是拍賣貸款助拍貸利率和可貸款額 度，如果采取全額付清后商業(yè)貸款或公積金貸

6、款， 也順便了解一下商 業(yè)貸款利率和可貸款額度。一般可貸款額度和利率都商業(yè)銀行比國有 銀行要優(yōu)惠一點，放款也更快一點。3. 除了銀行提供司法拍賣貸款，商業(yè)貸款和公積金貸款都是需要先全 額付清并過戶完成后才能辦理，而且公積金的貸款評估價比擬低，筆 者最終放棄公積金貸款，而是選擇平安銀行8.5折商業(yè)貸款，可貸款 額度比公積金組合貸要多40%4. 在法院限定的最后一個繳款日，筆者去繳了全款，給了一個拍賣成 交確認書移交房屋鑰匙。然后叫我們等通知，一般需要一個月時 間。為了加快辦理，筆者一周后就開始1-2天催辦一次，人家肯定煩 不快樂，但是臉皮可以厚一點。這樣就在2周內銀行通知筆者已經辦 理好了，過去

7、領取裁定書，然后隔一天去過戶即可。5. 納稅問題，溫州這邊已經實行賣方稅法院直接代繳掉，買方只需繳 納契稅即可，原司法拍賣的公告上已經注明該規(guī)定， 但是沒想到這么 人性化。四、過戶事宜：拿著法院給的拍賣成交確認書、執(zhí)行裁定書就可以去不動產中心辦理 過戶。辦理過戶之前，要去檔案室查詢法院解封情況，必須解封后才 能辦理過后。1. 解封問題，筆者出現小插曲，法院這邊說已經送達解封通知，而不 動產這邊說沒有收到。后來屢次溝通法院，拖了一周才把解封通知送 到達不動產登記中心。2. 辦理過戶，這里的環(huán)節(jié)比擬復雜，但是都是辦理大廳有規(guī)定流程圖 可以了解的，這里建議把需要的各類證件、法律文書不管用不用的到都提前復印5份先，雖然現在辦證大廳復印都是免費，但是排滿人, 浪費時間。1到不動產登記檔案室打印權屬證明， 查封狀態(tài)顯示已解封即可，否 那么無法辦理過戶。2到交易窗口進行房屋交易備案，開具納稅聯系單。3到不動產登記窗口辦理登記事宜。4到納稅窗口繳納契稅，可以使用銀聯信用卡。5交完稅后把材料交到不動產登記窗口，告訴你等通知，一般10個工作日。6接到短信通知，去拿不動產證，繳點工本費就差不多了。五、過戶后貸款事宜：由于筆者采用全部商