新準則下投資性房地產(chǎn)的確認與計量

1、新準則下投資性房地產(chǎn)的確認與計量 郭 笑 然(伊春職業(yè)學院 153000【 摘 要 】 房地產(chǎn)是土地和房屋及其權屬的總稱 。 在我國 , 土地歸國家或集 體所有 , 企業(yè)只能取得土地使用權 , 因此 , 房地產(chǎn)中的土 地 是 指 土 地 使 用 權 , 而房屋是指土地上的房屋等建筑物及構筑物 。 本文主要對投資性房地 產(chǎn)的確認與計量進行論述 ?！?關鍵詞 】 房地產(chǎn) 投資性房地產(chǎn)在我國的會計實務處理中 , 上市公司擁有的物業(yè)都被計入了 固定資產(chǎn) , 因此 , 物業(yè)的升值與否 , 并沒有單獨體現(xiàn)在報表中 。 隨著 經(jīng)濟的不斷發(fā)展 , 近幾年物業(yè)升值比較迅速 (盡管近期物業(yè)價值有 所回落 , 但是

2、國家調(diào)控的目標是控制物業(yè)價格的非理性上漲 , 讓其 價格理性回歸 , 如果上市公司采用公允價值法來計量以前年度購 入的投資性房產(chǎn) , 就會大大提高它們的凈資產(chǎn)和當期凈利潤 。 在計 量這些投資性房地產(chǎn)的過程中 , 究竟什么樣的價值才是公允價值 , 如何防止上市公司進行財務造假 , 這些問題既是會計處理的難點 , 又是會計監(jiān)管的難題 。 為此 , 應該出臺新的具體會計準則來規(guī)范這 些會計處理 。一 、 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn) , 是指為賺取租金或資本增值 , 或兩者兼有而持 有的房地產(chǎn) 。 企業(yè)會計準則第 3號 -投資性房地產(chǎn) (以下稱新準 則 順應上述經(jīng)濟發(fā)展的需求 , 對投資性房地產(chǎn)的會計

3、處理和相關 信息披露進行了規(guī)范 。 從新準則中可以看出 , 資產(chǎn)負債表中須單 列 " 投資性房產(chǎn) " 項目 , 處理可以采用成本模式或者公允價值模式 , 但以成本模式為主導 。新準則引入了公允價值模式 , 是在綜合考慮投資性房地產(chǎn)特 性和我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀的基礎上進行的一次嘗試和改革 , 是新 準則的一大突破 。 新準則將投資性房地產(chǎn)作為區(qū)別于固定資產(chǎn)和 無形資產(chǎn)的一項資產(chǎn)單獨進行反映 。二 、 投資性房地產(chǎn)確認與計量投資性房地產(chǎn)同時滿足下列條件的 , 才能予以確認 :該投資性 房地產(chǎn)包含的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè) ; 該投資性房地產(chǎn)的成本 能夠可靠計量 。 企業(yè)取得的投資性

4、房地產(chǎn) , 應當按照取得時的成本 進行初始計量 , 具體要求如下 :對于投資性房地產(chǎn)的核算 , 專設 " 投資性房地產(chǎn) " 科目 , 該科目 核算投資性房地產(chǎn)的價值 , 包括采用成本模式計量的投資性房地 產(chǎn)和采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn) 。 借方反映增加的投 資性房地產(chǎn)價值 , 貸方反映投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)銷和處置 , 期末借方 余額 , 反映企業(yè)投資性房地產(chǎn)的價值 。 企業(yè)應當按照投資性房地產(chǎn) 類別和項目分別按 “ 成本 ” 和 “ 公允價值變動 ” 進行明細核算 。 " 公允 價值變動損益 " 科目 , 該科目是在采用公允價值計量模式下 , 核算

5、公允價值變動產(chǎn)生的損益 。 該科目貸方反映公允價值變動產(chǎn)生的 收益 ; 借方反映公允價值變動產(chǎn)生的損失 ; 期末將該科目余額轉(zhuǎn) 入 " 本年利潤 " 科目后無余額 。 該科目應當按照交易性金融資產(chǎn) 、 交 易性金融負債 、 投資性房地產(chǎn)等進行明細核算 。企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定 , 不得隨意變更 。 從 成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式 , 視為會計政策變更 , 按照企業(yè)會計準 則第 28號 -會計政策 、 會計估計變更和差錯更正處理 。 但已采用 公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn) , 不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成 本模式 。 在一般情況下 , 企業(yè)應當首選成本模式 , 只有

6、在某些條件 下才可以運用公允價值模式 。 在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的 公允價值能夠持續(xù)可靠取得的情況下 , 可以對投資性房地產(chǎn)采用 公允價值模式進行后續(xù)計量 。新準則規(guī)定 , 當企業(yè)有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變時 , 在滿足下列條件之一時 , 應當將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)或 將其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn) 。 第一 , 投資性房地產(chǎn) (包括建筑 物和土地使用權 開始自用 , 相應地由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房 地產(chǎn) 。 比如原來出租的房地產(chǎn)現(xiàn)改為生產(chǎn)用房地產(chǎn) 。 第二 , 自用房 地產(chǎn) (包括建筑物和土地使用權 停止自用 , 而轉(zhuǎn)用于賺取租金或 資本增值 , 相應地由自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投

7、資性房地產(chǎn) 。 比如過去是 辦公用的房產(chǎn) , 現(xiàn)在用作出租 。 第三 , 企業(yè)將其作為存貨的房地產(chǎn) 用作出租并獲取租金 , 這種情況大多適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 。 當投資性房地產(chǎn)被處置 , 或者永久退出使用且預計不能從其 處置中取得未來經(jīng)濟利益時 , 應當終止確認該項投資性房地產(chǎn) 。 企 業(yè)出售 、 轉(zhuǎn)讓 、 報廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損 , 應 當 將 處 置 收 入 扣 除 其 賬 面 價 值 和 相 關 稅 費 后 的 金 額 計 入 當 期 損 益 。擁有投資性房地產(chǎn)的公司采用公允價值記賬取代成本模式記 賬 , 這種行為屬于會計政策的變更 。 因此 , 在采用新準則的第一年

8、, 這些公司將會采取追溯調(diào)整的方式 , 即這些企業(yè)的上年度凈資產(chǎn) 值將會得到較大幅度的提升 , 有利于擴大公司的經(jīng)營規(guī)模 , 盡管收 益率可能相對下降 , 但這主要是由于會計政策的變化 , 并不會影響 到公司實際的投資價值 。企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量 , 可以采用成本模式或公允價值 模式 , 并且 , 新準則傾向于讓企業(yè)采用公允價值法進行計量 。 企業(yè) 在首次采用公允價值模式對原以成本模式計量的投資性房地產(chǎn) , 公允價值與原賬面價值的差額調(diào)整留存收益 , 從目前的市場環(huán)境 來看 , 擁有投資性房地產(chǎn)的公司可能會調(diào)增留存收益 。 而且 , 公允 價值的變化將加大凈利潤的波動幅度 。新準則采用公允價值的前提是必須有比較活躍的相關交易市 場和客觀公正的評估機構 , 而在這兩點上 , 我國的經(jīng)濟環(huán)境和相關 企業(yè)的基礎都比較薄弱 , 在客觀上會存在操縱利潤的可能 。【 參考文獻 】1王廣軍 . 簡析 投資性房地產(chǎn) 準則對房地產(chǎn)企業(yè)會計的影響 J.現(xiàn)代商 業(yè) ,2008,(292吳海華 . 投資性房地產(chǎn)會計準則探析 J.現(xiàn)代商業(yè) ,2008,(293毛 慶 . 新 會 計 準 則 對 投 資 性 房 地 產(chǎn) 會 計 政 策 的 影 響 J.經(jīng) 濟 研 究 導 刊 , 2011,(044徐邁華 . 淺析會計政策變更對房地產(chǎn)企業(yè)的盈利影響 J.新會