舊城改造貸款管理辦法-建行

1、舊城改造貸款管理辦法目錄第一章總則第二章貸款條件第三章 貸款金額、期限、還款方式及科目核算第四章貸款的擔(dān)保及保險(xiǎn)第五章貸后管理第六章附則第一章總則第一條舊城改造釋義本辦法所稱舊城改造是指實(shí)施主體根據(jù)城市規(guī)劃和政 府制定的相關(guān)配套政策，對城市中原有房宅、工礦、商貿(mào)、 城中村等進(jìn)行土地綜合整治、安置房項(xiàng)目建設(shè)及相關(guān)配套設(shè) 施建設(shè)。第二條舊城改造貸款釋義本辦法所稱舊城改造貸款是指我行向政府授權(quán)（批準(zhǔn)） 承擔(dān)舊城改造項(xiàng)目職能的企業(yè)法人（以下簡稱“借款人”） 發(fā)放的，用于舊城土地綜合整治、安置房項(xiàng)目建設(shè)及相關(guān)配 套設(shè)施建設(shè)的貸款，不得用于繳納土地由讓金和支持商業(yè)性 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)。第三條合規(guī)要求各分行開辦

2、“舊城改造貸款”業(yè)務(wù)，應(yīng)報(bào)請當(dāng)?shù)乇O(jiān)管部 門同意。第二章貸款條件第四條地區(qū)條件建設(shè)銀行支持舊城改造貸款地區(qū)應(yīng)符合以下條件:（一）符合國家政策導(dǎo)向，地方政府舊城改造配套政策優(yōu)勢突出；（二）試點(diǎn)區(qū)域土地市場規(guī)范，房地產(chǎn)市場發(fā)展平穩(wěn)，金融環(huán)境良好；（三）分行管理水平較高。第五條借款人條件借款人申請舊城改造貸款，除符合中國建設(shè)銀行信貸業(yè)務(wù)手冊的有關(guān)要求外，還應(yīng)具備以下條件：1. 借款人為依法注冊成立的企業(yè)法人，具有健全的組織架構(gòu)，股權(quán)關(guān)系清晰，財(cái)務(wù)制度規(guī)范，已按規(guī)定辦理年檢合格手續(xù)；2. 借款人具有舊城改造主體資格，符合政府有關(guān)部門關(guān)于承擔(dān)“舊城改造”主體資格的要求，能夠出具政府有關(guān)部門賦予其舊城改造職

3、能的文件；3. 在建設(shè)銀行信用評級AA 級（含）以上的客戶，或信用等級在A 級（含）以上的總行級重點(diǎn)客戶、總行級戰(zhàn)略性客戶及其成員企業(yè)和AAA 級客戶全資子公司；4. 行政主管部門對該借款人核定的經(jīng)營期限或存續(xù)期限長于貸款期限；5. 如貸款用于安置房建設(shè)項(xiàng)目，借款人應(yīng)具有建設(shè)行政主管部門核準(zhǔn)頒發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書（安置房采用委托代建方式的除外）；6. 借款人經(jīng)營管理和財(cái)務(wù)狀況良好，具有較強(qiáng)的盈利能力和償債能力，在我行開立基本結(jié)算賬戶或一般結(jié)算賬戶；7. 借款人信用狀況良好，無不良記錄；如為新設(shè)項(xiàng)目法人，其控股股東應(yīng)有良好的信用狀況，無不良記錄；8. 借款人及其控股集團(tuán)總公司須承諾在規(guī)定期

4、限內(nèi)無法完成拆遷時(shí)，無條件歸還我行貸款；9. 借款人不屬于政府融資平臺客戶；10. 建設(shè)銀行認(rèn)為必須滿足的其他條件。第六條項(xiàng)目條件（1） 基本條件舊城改造項(xiàng)目是指實(shí)施主體根據(jù)城市規(guī)劃和政府制定的相關(guān)政策，對城市原有房宅、工礦、商貿(mào)、城中村等進(jìn)行土地綜合整治、安置房項(xiàng)目建設(shè)和相關(guān)配套設(shè)施建設(shè)，以財(cái)政返還的專項(xiàng)資金（借款人改造土地成本費(fèi)用）及借款人的 其他合法收入作為我行的還款來源。（2） 舊城改造貸款的項(xiàng)目條件：1 遵守國家法律法規(guī)，符合國家的土地、環(huán)保、產(chǎn)業(yè)等相關(guān)政策；2 符合國家、省、市關(guān)于舊城改造等政策制度規(guī)定；3 按規(guī)定履行了關(guān)于舊城改造項(xiàng)目的合法管理程序并取得相應(yīng)的批準(zhǔn)（核準(zhǔn)、備案）文

5、件；4 符合土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用年度計(jì)劃等，已納入當(dāng)?shù)卣甓雀脑鞂?shí)施計(jì)劃；能夠出具政府有權(quán)部門關(guān)于土地規(guī)劃的文件或證明材料；涉及土地性質(zhì)變更的能夠出具有關(guān)政府部門關(guān)于用地性質(zhì)變更的文件或證 明材料；5 安置補(bǔ)償方案合法合規(guī)，能夠出具合法有效的房屋 拆遷許可文件；6 項(xiàng)目資本金比例不低于項(xiàng)目總投資的30% ，借款人為我行總行級重點(diǎn)客戶、總行級戰(zhàn)略性客戶、AAA 級客戶或其全資子公司，資本金比例可放寬至20 ； 資本金應(yīng)同比例提前到位，且能夠提供已投入項(xiàng)目資本金的相關(guān)證明材料；7 具有明確、合法、可靠、充足的還款來源，在貸款期內(nèi)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流及相應(yīng)收入能夠保證按時(shí)歸還我行貸 款本

6、息。若借款人能取得后續(xù)商業(yè)性項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)資格的， 應(yīng)以其他合法收入歸還舊城改造貸款，不得以后續(xù)我行可否 提供房地產(chǎn)開發(fā)貸款支持作為辦理舊城改造貸款的主要依據(jù)；若借款人未能取得后續(xù)商業(yè)性項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)資格，應(yīng)及 時(shí)以土地招拍掛后財(cái)政返還的專項(xiàng)資金（借款人改造土地成本費(fèi)用）或其他合法收入歸還我行貸款。8 不得介入多個(gè)項(xiàng)目打捆、改造建設(shè)內(nèi)容不清晰、存 在拆遷糾紛的舊城改造項(xiàng)目；9 建設(shè)銀行認(rèn)為必須滿足的其他條件。第三章貸款金額、期限、還款方式及科目核算第七條貸款金額貸款金額應(yīng)綜合考慮“舊城改造”項(xiàng)目土地拆遷費(fèi)、平整費(fèi)、補(bǔ)償費(fèi)、安置房建設(shè)以及具備安置特性的集體物業(yè)以 及公共服務(wù)設(shè)施等所需費(fèi)用據(jù)實(shí)、合理確

7、定，一般最高不得超過費(fèi)用總額的70% ； 借款人為我行總行級重點(diǎn)客戶、總行級戰(zhàn)略性客戶、AAA 級客戶或其全資子公司，可放寬至80 。第八條 貸款期限貸款期限應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目拆遷改造期限、拆遷難度等因素綜合考慮， 原則上不得超過二年。對于涉及安置房建設(shè)項(xiàng)目的，一般不得超過3年，最長不超過5年。第九條還款方式貸款應(yīng)采用按月或按季還息，項(xiàng)目建成后，每年至少兩次償還本金，利隨本清。第十條核算科目貸款按照期限不同，分別計(jì)入“134940 短期舊城改造貸款”、“134945 中長期舊城改造貸款”核算碼。第四章貸款的擔(dān)保及保險(xiǎn)第十一條還款要求嚴(yán)格落實(shí)還款來源，確保項(xiàng)目現(xiàn)金流和其他合法收入全額覆蓋貸款本息。土地出

8、讓資金回收時(shí)間應(yīng)與貸款期限匹配，政府相關(guān)部門及借款人須向我行書面承諾。第十二條貸款擔(dān)?！芭f城改造貸款”應(yīng)采取合法有效的擔(dān)保措施，優(yōu)先采取抵質(zhì)押擔(dān)保方式，對抵質(zhì)押擔(dān)保不足的，可采取保證方式，原則上不得采用信用方式。未經(jīng)我行同意，不得轉(zhuǎn)讓本項(xiàng)目或在本項(xiàng)目上設(shè)定任何其他擔(dān)保事項(xiàng)。（一）采取抵質(zhì)押擔(dān)保方式的，優(yōu)先選擇土地使用權(quán)及在建工程作為抵押，不得接受空置三年（含）以上的商品房及閑置兩年（含）以上的土地作為抵押物，抵質(zhì)押率符合我行押品管理的相關(guān)規(guī)定。（二）采取保證擔(dān)保方式的，保證人在我行信用評級應(yīng)在 A 級（含）以上或我行認(rèn)可的專業(yè)擔(dān)保公司，保證限額需符合我行相關(guān)政策要求。借款人須向我行書面承諾：舊

9、城改造貸款項(xiàng)目取得土地使用權(quán)證后，應(yīng)及時(shí)將項(xiàng)目地塊的土地使用權(quán)辦理抵押登記抵押給我行，如有在建工程的，應(yīng)一并抵押；貸款存續(xù)期間，不對該項(xiàng)目資產(chǎn)向任何第三方設(shè)定抵押和質(zhì)押；不得以該項(xiàng)目向第三方融資；未經(jīng)我行同意不得對外新增擔(dān)保；借款人的股權(quán)轉(zhuǎn)讓或變更須事先得到我行書面同意。第十三條貸款保險(xiǎn)借款人在貸款期間應(yīng)根據(jù)有關(guān)法律以及貸款人要求辦理抵（質(zhì)）押物的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)（包括但不限于工程一切險(xiǎn)、第三方責(zé)任險(xiǎn)等）。經(jīng)辦機(jī)構(gòu)應(yīng)要求借款人在所投保的保單中明確我行為優(yōu)先受償人（第一受益人）。借款人在貸款期間不得中斷或撤銷相關(guān)保險(xiǎn)。第十四條貸款發(fā)放經(jīng)辦機(jī)構(gòu)同意發(fā)放貸款，可依照有關(guān)法規(guī)和我行擔(dān)保規(guī)定，簽署書面貸款合同、

10、擔(dān)保合同等法律文件，辦妥擔(dān)保手續(xù)，落實(shí)貸款發(fā)放條件，放款前應(yīng)提供地方財(cái)政出具的按期撥付舊城改造成本費(fèi)用的承諾函（或相關(guān)文件材料）或借款人、 銀行及有關(guān)政府部門簽訂的合作協(xié)議，還應(yīng)提供與90%（含）以上拆遷戶簽訂的拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議（相關(guān)證明材料），且已簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的建筑面積達(dá)到總拆遷面積的 90% 以上。同時(shí)要求借款人在同等條件下，優(yōu)先選擇在我行發(fā)行理財(cái)產(chǎn)品、企業(yè)發(fā)卡、辦理網(wǎng)上銀行及個(gè)人按揭貸款等業(yè)務(wù)；我行支持的舊城改造項(xiàng)目所屬區(qū)域，招商引資工業(yè)企業(yè)和外商投資企業(yè)等優(yōu)先推薦給我行。借款人繼續(xù)承擔(dān)的商業(yè)性項(xiàng)目開發(fā)所需的貸款業(yè)務(wù)，在同等條件下應(yīng)由我行優(yōu)先辦理，未經(jīng)通知我行并征詢我行意見，借款

11、人不得在其他銀行辦理。舊城改造貸款發(fā)放與支付應(yīng)按中國建設(shè)銀行固定資產(chǎn)貸款管理暫行辦法（建總發(fā) 2009 209 號） 的規(guī)定執(zhí)行，并在合同中予以明確。借款人出現(xiàn)以下情況，經(jīng)辦行應(yīng)與借款人協(xié)商補(bǔ)充發(fā)放和支付條件，或根據(jù)合同約定停止貸款發(fā)放和支付：（一）信用狀況下降至A 級以下；（二）所提供的有關(guān)文件被證實(shí)無效；（三） 違反合同約定，以化整為零等方式規(guī)避銀監(jiān)會 “三辦法一指引”等相關(guān)規(guī)定支付貸款資金；（四）項(xiàng)目進(jìn)度落后于貸款資金使用進(jìn)度，或項(xiàng)目拆遷遇到重大糾紛；（五）項(xiàng)目總投資出現(xiàn)較大資金缺口，或資金使用計(jì)劃由現(xiàn)不利于還款的重大調(diào)整；（六）拒絕或阻礙經(jīng)辦行按照合同進(jìn)行檢查、監(jiān)督；（七）未能履行和遵守貸款合同規(guī)定的義務(wù)及所做生的 承諾；（八）建設(shè)銀行認(rèn)為影響貸款資金安全的其他情況。第五章貸后管理第十五條封閉管理舊城改造貸款應(yīng)執(zhí)行封閉管理，經(jīng)辦行在貸款發(fā)放前， 應(yīng)與借款人簽訂舊城改造貸款項(xiàng)目封閉管理合作協(xié)議， 作為舊城改造貸款主合同的補(bǔ)充；并建立資金監(jiān)管專戶，將 項(xiàng)目資本金、其他自籌資金及銀行借款等相關(guān)資金歸集到專 戶管理。未經(jīng)我行同意，借款人不得在其他銀行開立任何涉 及本項(xiàng)目資金的存款賬戶。經(jīng)辦行要強(qiáng)化貸款用途管理和風(fēng)險(xiǎn)要點(diǎn)的控制，逐筆對 貸款資金進(jìn)行支用審核， 密切關(guān)注資金流向，確