房地產(chǎn)業(yè)一般納稅人增值稅申報(bào)填寫業(yè)務(wù)示例

1、房地產(chǎn)業(yè)一般納稅人申報(bào)填寫業(yè)務(wù)示例某房地產(chǎn)企業(yè)，增值稅一般納稅人， 2016 年 5 月發(fā)生下列業(yè)務(wù)：1 、銷售自行開發(fā)的適用一般計(jì)稅方法房地產(chǎn)取得收入4440 萬元 （含稅） ， 開具增值稅專用發(fā)票， 對(duì)應(yīng)土地價(jià)款1500萬元；2、銷售自行開發(fā)的適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房產(chǎn)，取得收入 1050 萬元（含稅） ，開具增值稅普通發(fā)票；3、當(dāng)期收取預(yù)收款111 萬元，適用于一般計(jì)稅項(xiàng)目，向購房方開具增值稅普通發(fā)票。4. 購買電梯一部，用于建設(shè)中的房地產(chǎn)項(xiàng)目，取得增值稅專用發(fā)票，票面金額100 萬元，稅額17 萬元。5. 向地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)方支付建筑款1030 萬，該項(xiàng)目采用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，取得增值稅專用發(fā)票，

2、票面金額1000 萬，稅額 30 萬。6. 支付各類配套工程費(fèi)用2220 萬元（含稅） ，增值稅專用發(fā)票上注明稅額220 萬元。7. 購進(jìn)鋼筋水泥117 萬元（含稅） ，取得增值稅專用發(fā)票上注明稅額17 萬元；支付法律咨詢費(fèi) 21.2 萬元（含稅） ，取得增值稅專用發(fā)票上注明稅額1.2 萬元；業(yè)務(wù)用車開展經(jīng)營(yíng)過程中取得高速公路通行費(fèi)票據(jù) （非財(cái)政票據(jù)） 51.5 萬元。8. 購進(jìn)白酒一箱用于宴請(qǐng)，取得增值稅專用發(fā)票，票面金額 0.1 萬元，稅額0.017 萬元。9. 購買稅控盤，支付820 元。上述業(yè)務(wù)取得的增值稅專用發(fā)票均已認(rèn)證相符。綜合上述業(yè)務(wù)，該企業(yè)2016 年 6 月增值稅申報(bào)表填寫情

3、況如下：一、填寫附表1 本期銷售情況明細(xì)表業(yè)務(wù) 1 中，一般計(jì)稅方法銷售房地產(chǎn)，取得含稅銷售收入 4440 萬元，則不含稅收入為 4000 萬元，銷項(xiàng)稅額440萬元。其對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款可以從銷售收入中扣除。業(yè)務(wù)1 中其允許扣除的土地價(jià)款為 1500 萬元，則扣除后含稅銷售收入為 2940 萬元， 對(duì)應(yīng)銷項(xiàng)稅額291.35 萬元。 上述數(shù)字分別填寫在附表1 第 4 行第 1 、 2、 9-14 列次。業(yè)務(wù) 2 中，銷售自行開發(fā)的適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房產(chǎn)，取得收入 1050 萬元，開具增值稅普通發(fā)票，換算不含稅銷售額 1000 萬元， 稅款 50 萬元， 簡(jiǎn)易計(jì)稅方法無差額扣除項(xiàng)目。將上述業(yè)務(wù)填寫在附

4、表1 第 9b 行對(duì)應(yīng)列次。業(yè)務(wù) 3 中，收取適用于一般計(jì)稅項(xiàng)目的預(yù)收款111 萬，開具增值稅普通發(fā)票， 不含稅金額100 萬元， 稅額 11 萬元。根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局 2016 年第 18 號(hào)公告規(guī)定， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到預(yù)收款時(shí)并未發(fā)生納稅義務(wù)，應(yīng)按照 3% 預(yù)征率預(yù)繳增值稅。該企業(yè)需預(yù)繳稅款：111 + (1+11% ) X3%=3萬元，該筆預(yù)繳稅款需在申報(bào)前填寫增值稅預(yù)繳稅款表 ，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理預(yù)繳申報(bào)。正式納稅申報(bào)時(shí)，如納稅人預(yù)收款開具的為收據(jù)，則不需在附表 1 中反映； 如開具發(fā)票， 為保證票表比對(duì)的一致性，使納稅人能夠順利申報(bào)， 暫按以下方法填寫 （如后期有調(diào)整，按調(diào)整后的填報(bào)

5、方法執(zhí)行） ：將預(yù)收款的開票數(shù)據(jù)金額100 萬元，稅額11 萬元，填入附表 1 第 4 行第 3、 4 列。同時(shí)在附表1 第 4 行第 5 、 6列分別填寫 -100 萬元、 -11 萬元，用相應(yīng)負(fù)數(shù)進(jìn)行沖減，相當(dāng)于該筆預(yù)收款僅預(yù)繳稅款，未在當(dāng)期申報(bào)納稅。以后月份納稅人在收到全部?jī)r(jià)款后，在納稅義務(wù)發(fā)生的當(dāng)月，應(yīng)在未開票收入欄次填入相應(yīng)正數(shù)，沖減前期填報(bào)的未開票發(fā)票欄次負(fù)數(shù)金額，將前期負(fù)數(shù)沖減的預(yù)收款在納稅義務(wù)發(fā)生當(dāng)月全額申報(bào)繳納稅款，同時(shí)根據(jù)最后一次發(fā)票開具情況填寫對(duì)應(yīng)欄次。具體本業(yè)務(wù)，如該企業(yè)7 月份收到全部?jī)r(jià)款1000萬元（不含稅） ，先開具紅字發(fā)票金額100 萬元沖減之前開具發(fā)票 100

6、 萬 （不含稅）， 再開具藍(lán)字發(fā)票 1000 萬元， 沖減后該筆銷售收入發(fā)票金額為 900 萬，同時(shí)，在未開具發(fā)票欄次填寫未開票收入100 萬（不含稅） ，沖減前期未開具發(fā)票-100 萬元，處理后當(dāng)期申報(bào)納稅銷售額為全部收入 1000 萬元。二、填寫附表3 服務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)和無形資產(chǎn)扣除項(xiàng)目明細(xì)業(yè)務(wù) 1 中，該企業(yè)適用一般計(jì)稅方法銷售房產(chǎn)，取得全部收入 4440 萬， 其中允許扣除對(duì)應(yīng)的土地出讓金價(jià)款1500萬元，在填寫完附表1 后將扣除情況填寫在附表3 （服務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)和無形資產(chǎn)扣除項(xiàng)目明細(xì)）中。三、填寫附表2 本期進(jìn)項(xiàng)稅額明細(xì)納稅人取得的專用發(fā)票，不論是否允許抵扣，均應(yīng)先進(jìn)行認(rèn)證，再根據(jù)不同情形

7、相應(yīng)填寫附表2 。業(yè)務(wù) 4 、 5 、 6 、 7 中，取得的專用發(fā)票本期認(rèn)證相符且按規(guī)定允許抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，按取得專用發(fā)票的份數(shù)、金額、稅額合計(jì)填寫附表2 第 1 欄、第 2 欄。金額合計(jì)為：100+1000+2000+100+20=3220 萬 元 ， 進(jìn) 項(xiàng) 稅 額 為17+30+220+17+1.2=285.2 萬元。業(yè)務(wù) 7 中，高速公路通行費(fèi)票據(jù)51.5 萬元，允許抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額為 51.5/1.03*0.03=1.5 萬元，應(yīng)填寫在第 4 欄、第 8 欄“其他” 。業(yè)務(wù) 8 納稅人交際應(yīng)酬屬于個(gè)人消費(fèi)，其增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額不得抵扣，因購進(jìn)時(shí)即確定不能抵扣，則不應(yīng)填寫附表二“一、申報(bào)抵扣

8、的進(jìn)項(xiàng)稅額”相關(guān)欄次，而應(yīng)填寫“三、待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額”相關(guān)欄次，因此，將業(yè)務(wù)8 進(jìn)項(xiàng)填入第 26 欄、第27 欄、第 28 欄。業(yè)務(wù) 9 購進(jìn)稅控設(shè)備，可以全額抵減增值稅稅款，不得作為扣稅憑證再抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額， 不應(yīng)填寫附表二“一、 申報(bào)抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額”相關(guān)欄次，而應(yīng)填寫“三、待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額”相關(guān)欄次，因此，將業(yè)務(wù)9 進(jìn)項(xiàng)填入第 26 欄、第 27 欄、第28 欄。本期所有認(rèn)證相符的專用發(fā)票，不論是否申報(bào)抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，均應(yīng)填寫第 35 欄。四、填寫本期抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額結(jié)構(gòu)明細(xì)表按不同稅率、征稅率或項(xiàng)目，將附表二申報(bào)抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額相應(yīng)填入進(jìn)項(xiàng)稅額結(jié)構(gòu)明細(xì)表欄次。將業(yè)務(wù) 4、 7 中 17% 的進(jìn)項(xiàng)填寫在

9、該表第 2 欄。將業(yè)務(wù)5 中 3% 的進(jìn)項(xiàng)合計(jì)填寫在該表第18 欄，同時(shí)填入第 22 欄“建筑安裝服務(wù)的進(jìn)項(xiàng)” 。將業(yè)務(wù)6 中 11% 的進(jìn)項(xiàng)合計(jì)填寫在該表第 5 欄，同時(shí)填入第 8 欄“建筑安裝服務(wù)的進(jìn)項(xiàng)” 。將業(yè)務(wù) 8 中通行費(fèi)的進(jìn)項(xiàng)填寫在該表第 30 欄。五、填寫附表4 稅額抵減情況表業(yè)務(wù) 9 購進(jìn)稅控設(shè)備全額抵減增值稅填寫在本表第 1欄。業(yè)務(wù) 3 中，納稅人收取預(yù)收款已預(yù)繳稅額3 萬元，填入附表 4 （稅額抵減情況表）第 4 欄。第 1 欄“增值稅稅控系統(tǒng)專用設(shè)備費(fèi)及技術(shù)維護(hù)費(fèi)” ，還應(yīng)填寫減免稅申報(bào)明細(xì)表的第1 欄、第 2 欄，該抵減金額反映在主表第 23 欄，不在主表第28 欄反映

10、。六、填寫增值稅減免稅申報(bào)明細(xì)表業(yè)務(wù) 9 中， 購進(jìn)的稅控設(shè)備， 符合增值稅減免政策規(guī)定，應(yīng)將對(duì)應(yīng)金額填入增值稅減免稅申報(bào)明細(xì)表第 1 欄、第2 欄。該抵減金額應(yīng)同時(shí)填寫主表第 23 欄。七、填寫增值稅納稅申報(bào)主表1. 銷售額部分將業(yè)務(wù) 1 中，填寫扣除前的不含稅銷售額4000 萬元銷售額填在主表第 1 欄。業(yè)務(wù) 2 中， 簡(jiǎn)易計(jì)稅的銷售額1000 萬填入主表第 5 欄。2. 稅款計(jì)算部分將業(yè)務(wù) 1 中對(duì)應(yīng)的銷項(xiàng)稅額2913513.51 元 （ 附表 1 第 4行第 14 列）填入第 11 欄。將業(yè)務(wù) 2 中對(duì)應(yīng)的應(yīng)納稅額（附表1 第 14 列第 9b 欄）填入第 21 欄“簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法計(jì)算的

11、應(yīng)納稅額” 。將本期允許抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額，即附表2 第 12 欄稅額2867000 元，填入主表第 12 欄。將業(yè)務(wù) 8 可全額抵減的稅控設(shè)備金額820 元填入第 23欄。經(jīng)過表內(nèi)邏輯關(guān)系計(jì)算，當(dāng)期主表第 24 欄“應(yīng)納稅額合計(jì)”為 545693.51 元。3. 稅款繳納部分將業(yè)務(wù) 3 預(yù)繳 3 萬元稅款情況 （對(duì)應(yīng)附表4 稅額抵減情況表）填入主表第 28 行。經(jīng)過表內(nèi)邏輯關(guān)系計(jì)算，當(dāng)期第 34 欄“本期應(yīng)補(bǔ)（退）稅額”為 515693.51 元。注意：第 28 欄為當(dāng)期可實(shí)際抵減稅額，如納稅人當(dāng)期應(yīng)納稅額較小而預(yù)繳稅款較大，則應(yīng)按較小值填寫本欄，不足抵減部分通過附表4 稅額抵減情況表的期末余額

12、結(jié)轉(zhuǎn)至下期抵減。八、填寫營(yíng)改增稅負(fù)分析測(cè)算明細(xì)表提示：先將主表填寫完畢后，方可填寫本表。4. 項(xiàng)目及欄次部分根據(jù)業(yè)務(wù) 1 、業(yè)務(wù) 2 對(duì)應(yīng)應(yīng)稅項(xiàng)目， 分別填入本表“應(yīng)稅項(xiàng)目代碼及名稱”部分。將業(yè)務(wù) 1 對(duì)應(yīng)稅率 11% ，業(yè)務(wù) 3 對(duì)應(yīng)征收率5% ，分別填入本表“增值稅稅率或征收率” 。將房地產(chǎn)業(yè)原營(yíng)業(yè)稅對(duì)應(yīng)稅率5% ，填入“營(yíng)業(yè)稅稅率”注意：不同應(yīng)稅項(xiàng)目或同一應(yīng)稅項(xiàng)目適用不同計(jì)稅方法，均應(yīng)分別填寫。5. 增值稅部分第 1 列將業(yè)務(wù) 1 、 2 對(duì)應(yīng)不含稅銷售額填入，第 2 列將業(yè)務(wù) 1 、 2 對(duì)應(yīng)的銷項(xiàng)（應(yīng)納）稅額填入，按計(jì)算公式，第 3 列將業(yè)務(wù) 1 、 2 對(duì)應(yīng)價(jià)稅合計(jì)數(shù)填入，按公式計(jì)

13、算。第 4 列將業(yè)務(wù) 1 對(duì)應(yīng)扣除部分填入， 業(yè)務(wù) 2 為簡(jiǎn)易計(jì)稅 項(xiàng)目，土地價(jià)款不能扣除，不需填寫本列。第 5 列將業(yè)務(wù)1 、 2 對(duì)應(yīng)扣除后銷售額填入。第 6 列將業(yè)務(wù)1 、 2 對(duì)應(yīng)扣除后銷項(xiàng)（應(yīng)納）稅額填入。第 7 列分別按填表說明公式計(jì)算填入。具體為：業(yè)務(wù)1中，適用一般計(jì)稅方法，則第 7列=第6列對(duì)應(yīng) 各行次+增值稅納稅申報(bào)表 （一般納稅人適用）主表第11 欄“銷項(xiàng)稅額”幺般項(xiàng)目”和“即征即退項(xiàng)目“本月數(shù)”之和X增 值稅納稅申報(bào)表 （一般納稅人適用） 主表第 19 欄“應(yīng)納稅額”“一 般 項(xiàng) 目 ”和 “即 征 即 退 項(xiàng) 目 ”“本 月 數(shù) ”之 和 。 該 欄 次 =291351

14、3.51 攵913513.51 必6513.51 =46513.51 元。業(yè)務(wù)2中，適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，則第 7列=第6列對(duì)應(yīng) 各行次 =50000 元。6. 營(yíng)業(yè)稅部分第 8 列， 6 月申報(bào) 5 月稅款時(shí)，期初余額均為 0 。以后該列本月數(shù)等于上月該表第 12 列“期末余額”數(shù)第 9 列，填寫業(yè)務(wù)2、 3 本期扣除發(fā)生額。該列為按營(yíng)業(yè)稅制度可差額扣除項(xiàng)目，需要注意的是增值稅制度下，適用一般計(jì)稅方法的房地產(chǎn)項(xiàng)目可以扣除土地價(jià)款，但營(yíng)業(yè)稅制度下不允許扣除土地價(jià)款，該企業(yè)不填寫扣除額。第 10 列，填寫業(yè)務(wù)2、 3 按原營(yíng)業(yè)稅規(guī)定，服務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)和無形資產(chǎn)差額扣除項(xiàng)目本期應(yīng)扣除的金額。本列各行次=第

15、8列對(duì)應(yīng)各行次+第9列對(duì)應(yīng)各行次。第 11 列填寫按原營(yíng)業(yè)稅規(guī)定，服務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)和無形資產(chǎn)差額扣除項(xiàng)目本期實(shí)際扣除的金額。7. 當(dāng)?shù)?0列各行次W第3列對(duì)應(yīng)行次時(shí)本列各行次=第10列對(duì)應(yīng)各行次。8. 當(dāng)?shù)?10 列各行次 第 3 列對(duì)應(yīng)行次時(shí)本列各行次=第3列對(duì)應(yīng)各行次。第 12 列填寫按原營(yíng)業(yè)稅規(guī)定，服務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)和無形資產(chǎn)差額扣除項(xiàng)目本期期末結(jié)存的金額。本列各行次=第10列對(duì)應(yīng)各行次-第11列對(duì)應(yīng)各行次。第 13 列“應(yīng)稅營(yíng)業(yè)額”： 反映納稅人按原營(yíng)業(yè)稅規(guī)定， 對(duì)應(yīng)項(xiàng)目的應(yīng)稅營(yíng)業(yè)額。本列各行次=第3列對(duì)應(yīng)各行次-第11列對(duì)應(yīng)各行次。第 14 列“營(yíng)業(yè)稅應(yīng)納稅額”：反映納稅人按原營(yíng)業(yè)稅規(guī)定，計(jì)算出的對(duì)應(yīng)項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)稅應(yīng)納稅額。本列各行次=第 13列對(duì)應(yīng)各行次X對(duì)應(yīng)行次營(yíng)業(yè)稅稅率。行次邏輯關(guān)系“合計(jì)”行：本行各欄為對(duì)