銀行分行個人商用房按揭貸款情況介紹

1、甄選項(xiàng)目個性服務(wù)創(chuàng)造效益健康發(fā)展銀行分行個人商用房按揭貸款情況介紹截至XX年7月末，XX分行各項(xiàng)個人貸款余額133410萬元，其中個人商業(yè)用房按揭貸款余額22272 萬元，占比16% ；商業(yè)用房按揭貸款不良率為0.06%。XX分行自2003年年初開始積極推進(jìn)個人商用房按揭貸款業(yè)務(wù)，兩年多來，累計發(fā)放個人商業(yè)用房按揭貸款28132 萬元，總計441 筆，筆均余額64 萬元。經(jīng)粗略匯總估算，通過積極、 穩(wěn)健地發(fā)展個人商業(yè)用房按揭貸款業(yè)務(wù)，累計吸納優(yōu)質(zhì)個人客戶 300 余戶， 新增對公存款約8000 萬元， 儲蓄存款約5000 萬元，新增代發(fā)帳戶1200 余戶。在有效控制貸款風(fēng)險的前提下，提高了對分

2、行的綜合貢獻(xiàn)度。以下是 XX 分行拓展個人商用房按揭業(yè)務(wù)的幾點(diǎn)體會：一、做好前期市場調(diào)研，認(rèn)清市場大環(huán)境，根據(jù)XX 地區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r，明確分行商用房按揭貸款發(fā)展思路。當(dāng)前， XX 的房地產(chǎn)市場仍處于較健康、平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢。進(jìn)入XX年，XX房地產(chǎn)市場在國家宏觀調(diào)控政策的作用下，表現(xiàn)相對平穩(wěn)。今年1 月到 6 月， XX 市共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資76.3 億元，銷售額超過51 億元， 同比增長了12.9；市內(nèi)四區(qū)累計完成商品房竣工面積 49 萬平方米，同比下降了45； 而銷售面積依然與去年同期基本持平，達(dá)126.5萬平方米。投資和銷售額比例接近、銷售面積大 于竣工面積一倍以上，說明房地產(chǎn)市場供

3、求基本平衡，銷售穩(wěn)中有升。在商用房市場上，今年推出的新盤不是很多，價格漲幅不大。XX 分行根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)市場發(fā)展環(huán)境， 著重選擇那些開發(fā)商實(shí)力強(qiáng)、地 理位置佳、價格定位優(yōu)、市場環(huán)境好的項(xiàng)目進(jìn)行合作，并根據(jù)項(xiàng)目具 體情況，制定相應(yīng)的商用房按揭政策。在好的項(xiàng)目中，選擇好的客戶。近幾年，XX的房地產(chǎn)市場發(fā)展較平穩(wěn)，見下表：附：2000-XX年XX市商品住宅、商品非住宅交易、價格情況年 份用途件數(shù)面積（力平）成交額 （億元）元每平米元每件平米每件2000非住宅86720.7511.7456571353572239 ,2001非住宅180734.2218.37536610164641892002非住宅1

4、50534.8316.86484111205222312003非住宅223840.0827.8169371242501179X X:非住宅474341.342.241022689059487年 份用途件數(shù)面積（力平）成交額 （億元）元每平米元每件平米每件2000:住宅30738352.81114.0132313709051142001住宅30002340.83109.0331993634181132002住宅30774324.01103.26318633552810520031 主宅36437363.7122.05335533495199X X住宅40218385.82148.19384136

5、849095說明：數(shù)據(jù)來源 XX房地產(chǎn)交易市場；XX年非住宅價格拉升主要是批量分隔式商鋪上市，而XX分行目前已不辦理此類項(xiàng)目的按揭 。二、選擇優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目合作。公私聯(lián)動，積極營銷此類項(xiàng)目的開發(fā) 商。根據(jù)總行相關(guān)政策和授信指引要求，結(jié)合XX商用房市場發(fā)展現(xiàn) 狀，XX分行目前主要辦理住宅按揭項(xiàng)目的配套公建、 臨街獨(dú)立商鋪、 商住兩用公寓及寫字間項(xiàng)目的按揭貸款業(yè)務(wù)，主要選擇那些地理位置較優(yōu)越、市場氛圍較濃厚、價格定位較合理、開發(fā)商具有較強(qiáng)實(shí)力的項(xiàng)目進(jìn)行合作。例如 XX 分行站前支行的純按揭合作項(xiàng)目 XX 順邁房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的 “星海新天地”項(xiàng)目， 就是綜合優(yōu)勢較為明顯的項(xiàng)目?！靶呛Ｐ绿斓亍表?xiàng)目位

6、于 XX 星海廣場，地理位置優(yōu)越。XX 星海廣場經(jīng)過幾年的建設(shè)，現(xiàn)已成為XX 的期貨交易中心、會議展覽中心、商務(wù)辦公中心和文化旅游中心。而且隨著星海國寶一期的投入使用，順邁集團(tuán)將在哈爾濱經(jīng)營的十分成功的幾家餐飲名店引入到XX 的星海灣畔， 使星海廣場高檔餐飲區(qū)初具規(guī)模。隨著星海廣場得天獨(dú)厚的餐飲氣候逐漸被XX 人所接受，XX 市著名餐飲店的加盟，使得星海廣場的餐飲娛樂業(yè)更為火爆，各種風(fēng)格的飯店酒樓已形成了一條美食大道。星海廣場地區(qū)的餐飲業(yè)在XX 的餐飲業(yè)中占有很高的地位，已成為 XX 高檔餐飲的代表。星海國寶二期即 “星海新天地”項(xiàng)目的目標(biāo)客戶就是以餐飲娛樂、酒吧、咖啡店、主題餐廳、品牌專營店

7、、美容美體店、健身機(jī)構(gòu)的經(jīng)營者和房地產(chǎn)投資者為主，所以市場氛圍較濃厚。另外，在星海廣場寸土寸金的區(qū)域，開發(fā)商將單價定于15000-20000 元每平米的價格也較為合理，因此銷售前景看好。在確定拓展“星海新天地”項(xiàng)目之后， XX 分行公金客戶經(jīng)理、個人理財經(jīng)理聯(lián)合對項(xiàng)目的開發(fā)商XX 順邁房地產(chǎn)有限公司展開了全方位的營銷。經(jīng)過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，順邁公司是一個實(shí)力雄厚的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)， “星海新天地”項(xiàng)目接近 7 億的投資款全部由開發(fā)商自籌，整體項(xiàng)目已不需要銀行的開發(fā)貸款，這更堅定了 XX分行與之合作的 信心。之后，我們從公司的財務(wù)部門入手，利用 XX分行的公司客戶 經(jīng)理與其財務(wù)部門負(fù)責(zé)人已經(jīng)建立的良好關(guān)系

8、，積極宣傳XX分行商用房按揭貸款效率高、服務(wù)優(yōu)、費(fèi)用低等特點(diǎn)，經(jīng)過反復(fù)多次上門營 銷，最終達(dá)成了按揭協(xié)議。星海國寶一期經(jīng)營火爆的公建星海新天地三、切實(shí)落實(shí)風(fēng)險防范措施個人商用房按揭貸款一般額度較大， 抵押物處置風(fēng)險較大，而且 借款人履約能力與其經(jīng)營項(xiàng)目、市場環(huán)境密切相關(guān)， XX分行采取了 相應(yīng)的風(fēng)險防范措施。（一）加強(qiáng)貸款調(diào)查、審查力度。個人商用房按揭貸款，特別是大額貸款借款人一般均為私營業(yè)主 或公司法人、股東，除了考查抵押物等風(fēng)險外，在貸前調(diào)查過程中， XX分行經(jīng)辦個人理財經(jīng)理重點(diǎn)調(diào)查和把握客戶履歷、信用狀況，特 別是核實(shí)其真實(shí)、全面的收入來源，選擇優(yōu)質(zhì)客戶；同時在與其交談 和接觸的過程中，

9、針對每個客戶進(jìn)行一對一的跟蹤服務(wù)， 挖掘客戶的 合作潛力，力爭將每個客戶做成XX分行的貴賓客戶。此外，XX分行規(guī)定目前所有商用房按揭貸款業(yè)務(wù)的審批權(quán)均在分行，各經(jīng)辦支行必須將業(yè)務(wù)報分行審批。（二）要求辦理強(qiáng)制性公證手續(xù)針對單筆按揭額度較大的項(xiàng)目，比如“星海新天地”項(xiàng)目，除律師見證手續(xù)外，要求必須辦理強(qiáng)制性公證手續(xù)；并根據(jù)具體情況由開發(fā)商提供資金為客戶申請的按揭貸款作質(zhì)押擔(dān)保?！靶呛Ｐ绿斓亍表?xiàng)目單筆按揭貸款額度都較高，平均貸款額在500萬元左右?？紤]貸款額度較大，為減少風(fēng)險，XX分行采取五成按揭或六成按揭、開發(fā)商提供按揭貸款額10% 的保證金作為質(zhì)押擔(dān)保的風(fēng)險防范措施。例如 XX 分行經(jīng)辦的額度

10、最大一筆商業(yè)用房按揭貸款，貸款發(fā)放額為 5400 萬元，借款成數(shù)五成、期限10 年，借款人用于經(jīng)營XX市規(guī)模較大、檔次較高的萬寶海鮮舫酒店（二部）。借款人經(jīng)營萬寶海鮮舫酒店（一部） 數(shù)年， 效益良好。XX 分行要求由開發(fā)商提供2000萬元企業(yè)定期存單作為質(zhì)押，質(zhì)押期限10 年，每年釋放200 萬元。實(shí)際按揭額度相當(dāng)于三成，這樣有效規(guī)避了XX 分行的風(fēng)險。目前此筆貸款已按月歸還16 期，每月歸還貸款本息72 萬元左右，還款記錄良好，現(xiàn)貸款余額4680 萬元。四、積極進(jìn)行貸后營銷，提高綜合回報率。XX 分行公金客戶經(jīng)理和個人理財經(jīng)理積極配合，以按揭貸款為契機(jī)， 積極挖掘客戶資源，積累 VIP 客戶

11、群體，帶動公私存款、代發(fā)、pos 商戶等負(fù)債、中間業(yè)務(wù)的開展，提高綜合效益。正在合作的“星海新天地項(xiàng)目”，目前已在XX 分行申請按揭貸款 8 筆，貸款總額6473 萬元，已獲審批5 筆。這些貸款客戶都具有相當(dāng)?shù)馁Y金實(shí)力，都是個人擁有實(shí)業(yè)公司一家以上、個人資產(chǎn)超過三千萬甚至億元以上的客戶。通過按揭貸款業(yè)務(wù)可以推動個人業(yè)務(wù)的發(fā)展，把客戶的儲蓄存款和其他業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)到XX 分行，使之成為XX 分行的 VIP 客戶。 本地的貸款客戶還可以發(fā)展其公司業(yè)務(wù)，把公司結(jié)算和代發(fā)業(yè)務(wù)拿到XX 分行來做，為XX 分行帶來一定的綜合收益。在實(shí)際操作中，通過努力，已經(jīng)取得了較好的綜合回報。比如 “星海新天地”的一個按揭客戶，在 XX 分行申請按揭貸款947 萬元， 六成按揭，開發(fā)商提供存單質(zhì)押94.7 萬元。在放款后通過經(jīng)辦營銷人員的積極跟進(jìn)服務(wù)，客戶已將其儲蓄存款轉(zhuǎn)入XX 分行，現(xiàn)在已達(dá)到800 多萬元，其經(jīng)營公司也在XX 分行開立了帳戶。再如前面提到的萬寶海鮮舫酒店（二部