深圳萬象城主力店及商戶品牌結構

1、深圳萬象城主力店及商戶品牌結構一、時尚生活百貨二、主力店鋪1 嘉禾（深圳）影城2 Ole'Supermarket3 冰紛萬象滑冰場（自營）4 Delicity（美樂匯）5 王子國宴飯店6 運動1007 順電主力店鋪生活本色，NOVO，ESRRIT，SalonESPRIT，InBase，AZONA，SPRINGFIELD，MissSixly，MNG三、男裝杰尼亞,AlfredDanhill,PalZileri,JoanDaridRAsTo,NOVO,DanielHechter,KENZOHUGBOSS,VALENINQKALTENDIN（卡爾丹頓），ToninoLamborghini,L

2、EO,Uffizi,馬克華菲諾蒂卡,Odbo,AZONA,SPRINGFIELD四、女裝33個品牌AnneKieinNewYork,Giada,ATMA,NOVOM,issSity,SammyZQ:Iq,KENZO,ESCADA,Escadasport,HUGOBOSS,馬絲菲爾,菲妮迪Jorya,Jesive,Itdt,Antinori,IT,菲杰（FAGE）,Moiselle,珂羅蒂雅（CORDIER）,MinimumReflex（美尼蒙），Biba,MNG,BalenoAttitude（水虹），FINCO,LaPargay,T+T,VeroModa,ONLY,OZOC,AZONA,Och

3、irly（歐時力）。五、休閑服/運動用品NOVO,MissSixty,ESPRIT,CalvinKleinJeans，,MNG,e-base,Nautica諾蒂卡,CHEVIGNON,JackJones,OZOC,AZONA,SPRINGFIELD,Sport100（運動100）,InBase,MoutainHardwear,Victorinox,Premus,六、鞋/包/飾物Mickey，MCChoice，Swarovski，NOVOSoleAlliance，ARTINI，NineWest,ALEXANDRE5EPARIS（亞列山大飾品），Lesaunda,QueenXiXiKathy&am

4、p;Bertie,MILLIE'SDISSONASKAP,Cne,Karina（凱琳娜飾品），ALEXANDRE5EPARIS（亞歷山大飾品），PorkchopFriends（豬扒家族），Victorinox，Jeep七、鐘表/珠寶/眼鏡Optical（茂昌眼鏡），EEGO珠寶），潤金店情飾專家，Draw-lightingJewelry（兆亮珠寶）翠石間，Anubis（阿努比斯），JADEARTSwarovski，NOVO，鐘表/珠寶/眼鏡，LindbergHARMONY序吉禾1J世界名表中心），ARTINI,Queenxixi,Kathy&Bertie,八、童裝/玩具11NI

5、CE，Annil（安奈爾），KingKOW，CHICKEEDUCKCumsmtayr，YOYOBOBO，Mini，Bettyboop，小豐龍，GrencoPorkchopFriends九、洋酒/食品天福茗茶，BreadTalk（面包新語），東方紅，CRCare（華潤堂），Ole'Sspermarket,位元堂，康維他，寶明堂（滋補品），寶明堂（茶葉），KeeWahBakery,PorkchopFriends（豬扒家族），Victorinox，PrimusJeep，Disney，bodum十、禮品天福茗茶，CRCare（華潤堂），PAC（博恩凱音），Rose（玫瑰人生）Comvita,寶

6、明堂，寶明堂茶葉，LIULIGONGFANG琉璃工房）JADEARTSwarovski,Davinci,ARTINI,玉美人，Kath&BertieH一、個人護理9Mannings（萬寧），CHARIBEAUTY采美化妝品中心）妍麗化妝品中心，VOVQMarieFranceBodyline（瑪花專業(yè)纖體中心），PERFECTBEAUTY美專業(yè)纖體中心）SalonESPRIT,FlairSalon&Coffee（非非想時尚發(fā)藝，咖啡）OSIM（傲勝）十二、家居生活/影音PAC（博恩凱音像），LiULiGONGFANG琉璃工房），Darinci,生活本色，Jeep,列奇，古來今家具

7、，Disney（巧巧店），Toolbar（南北東西），Bodum怡豐，Simmons，OKAI（高楷屋）十三、美食廣場1 Licity美樂匯十四、銀行/服務/展示中心2 KONICAMINOLTA（柯尼卡美能達）3 深圳仁孚奔馳汽車3深圳商業(yè)銀行，DBSBank（星展銀行）十五、中西美食22家PizzaHut（必勝客），TACOBELL（塔可鐘）面點王，BreadTalk（面包新語），KFC（肯得基），味千拉面KeeWahBakery（奇華餅屋），星巴克咖啡留園，Cafe'Oliveto,NOVO，HaagenDazs（哈根達斯）CHEEMOI，仙蹤林，TheSpaghettiHous

8、e（意粉屋）L16，WATAM和民居食屋），西湖春天，PRINCERESTAURANT綠迪轉壽司，Delicity美樂匯，TaiManGuanThaiCuisne（泰滿冠泰國菜館）關于商圈的評判分析要點而對于商業(yè)地產則是指一個商業(yè)地產項目所提也可以說成是一個商業(yè)地產項目的消費者所來tradearea）概念商圈一般指吸引消費者的有效空間范圍；供的商業(yè)、貿易或者商鋪、貿易服務的范圍。自的區(qū)域。商圈的劃分:任何一個商業(yè)地產項目都有其商圈范圍，不同類型的商業(yè)地產項目，其商圈范圍截然不同。理想的商圈是規(guī)則的同心圓，但是實際上它是由不同規(guī)則的圖形組合的，與行政區(qū)劃沒有關系。通常，商圈可分為三個層次：核心商

9、圈(主要商圈)、次級商圈(次要商圈)、邊際商圈(邊緣商圈)。有的市場調查機構也將再細分為：第一商圈、第二商圈、第三商圈、第四商圈。次級商圈邊際商圈某商業(yè)地產項目注：核心商圈(primarytradingarea)約占50%70%的人流量次級商圈(secondarytradingarea)約占15%20%的人流量邊際商圈(fringetradingarea)約占10%左右的人流量不同商圈內的人口數量：、核心商圈1、步行 20 分鐘能夠到達項目所在地的人口數乘以步行者占總人口的比率2、 騎自行車20分鐘能夠到達項目所在地的人口數量乘以騎自行車的人口占總人口的比率3、 步行10分鐘能夠到達可以直通項

10、目所在地的公共汽車站的人口數量乘以乘坐公共汽車的人口占總人口的比率4、 乘坐小汽車20分鐘能夠到達項目所在地的人口乘以乘坐小汽車的人口占總人口的比率、次級商圈1、步行2030分鐘能夠到達項目所在地的人口數乘以步行者占總人口的比率5、 騎自行車2030分鐘能夠到達項目所在地的人口數量乘以騎自行車的人口占總人口的比率6、 步行10分鐘能夠到達只要換乘一次車可以直通項目所在地的公共汽車站的人口數量乘以乘坐公共汽車的人口占總人口的比率7、 乘坐小汽車2040分鐘能夠到達項目所在地的人口乘以乘坐小汽車的人口占總人口的比率、邊際商圈1、步行 20 30 分鐘能夠到達項目所在地的人口數乘以步行者占總人口的比

11、率2、 步行10分鐘能夠到達只要換乘兩次車可以直通項目所在地的公共汽車站的人口數量乘以乘坐公共汽車的人口占總人口的比率3、 乘坐小汽車4060分鐘能夠到達項目所在地的人口乘以乘坐小汽車的人口占總人口的比率商圈調查的目的:商圈調調查商圈可了解預設商店營業(yè)范圍內的地理區(qū)域，以協助適當項目地點的選擇，查的目的包括：1) 了解地區(qū)居民的人口特征、社會經濟變相及生活形態(tài)等；2) 確定產品組合及促銷地點；3) 分析商圈是否重疊4) 計算在某一地理區(qū)域內應開幾家店；5) 找出商圈內的障礙：A、 道路設施不便B、 人口擁擠C、 人口過度擁塞6）法規(guī)方面考慮租稅、執(zhí)照、營運、最低工資及都市區(qū)域劃分情況（7）其他

12、因素：了解一地區(qū)內同性質的競爭家數（競爭是否激烈）、將來的變動趨勢、供應商位置、運輸是否方便（交通狀況）、可否利用物流中心一次性補齊所需物品，及停車場是否寬廣等。商圈調查重點與調查方法商圈范圍劃分確定:如有以下各種情況限制，因而為其商圈之范圍劃分點：1）商圈范圍：A、 集中型商圈：核心商圈半徑在2000米以內，次級商圈半徑在2000米5000米之間，邊際商圈在5000米以外；B、 分散型商圈：1000核心商圈半徑在500米以內，次級商圈半徑在500米1000米之間，邊際商圈在米以外；(2)馬路之分界、凡超過40米寬之道路市線道以上或中間有欄桿、安全島阻隔、主要干道3) 鐵路、平交道之阻隔，使人

13、們交通受阻而劃分兩個不同商圈4) 高架橋、地下道阻隔，使人潮流動不易而劃分成不同的商圈5) 安全島之阻隔，使人潮流動不易而劃分成不同的商圈6) 大水溝之阻隔，使人潮流動不易而劃分成不同的商圈7) 單行道之阻隔，人潮流動不而易劃分成不同的商圈8) 人潮走向由于人潮走向之購物習慣與人潮流動之方向，使該區(qū)域形成一獨立商圈。商圈界定之方法:、同心圓法:一個開發(fā)項目（商場）的服務范圍可以用同心圓表示，可以先按照不同半徑畫出若干個同心圓，然后計算不同圈層內的人口、消費變化率，如果變化很小就可以確定:1、 用人口密度變化確定：如果人口規(guī)模M1M2半徑R1、R2不同圓之間變化率:P1=（M2/J1.J!./（

14、M1/JI.R2R3R4R5R（半徑）2、 用不同同心圓間商品消費量變化確定服務區(qū)范圍：商品消費C（C2-C1）/C1（C3-C2）/C2、行車時間法:消費（購物）習慣：駕車510分鐘去目的地購物影響因素：1、受障礙物影響較大2、行車速度3、不同地區(qū)的購物習慣、如偏好行車510分鐘1015分鐘1520分鐘）三、路線調查法:根據開發(fā)地周圍的街道，沿著不同的街道進行調查，收集人口、商業(yè)、消費者的信息，根據以上資料進行確定。市場分析調查的內容：市場服務區(qū)1公里2公里3公里4公里人口規(guī)模人人人人居民戶數戶戶戶戶平均家庭收入元元元元人均收入元元元元商品購買力四、用COMPASS則來確定:商業(yè)地產的價值有

15、賴于它可以產生的效益。潛在的收益必然也受到顧客對該產業(yè)的易接近性的影響。盡管有很多因素對兩個地理位置的易接近性有影響，但以下的公式假定，易接近性只由兩個地理位置的直線距離與彼此受到吸引的傾向而定。如兩個商業(yè)場所a和b（例如零售商場，購物中心，小城鎮(zhèn)等）。哪一些位置是一位顧客會受到兩個場所同等吸引力的可能位置？從狹義上講，這一問題由雷利的吸引力定律可以回答，該定律可以確定a和b之間的直線上顧客可能受到同等吸引力的一個點。從廣義上講，這個問題由下面的第二公式給予了回答，該公式劃定的是一個圓。位于這個圓內的顧客具有受圓內購物場所（姑且稱之為b）吸引的傾向，位置在圓外的顧客則有受場所a吸引的傾向。公式：da=d/（1+（q）a有效交易距離雷利定律交易中心=d/（1-q）有效半徑=d.(q)a/(1-q)交易中心和有效半徑就可以確定有效的貿易圈（商圈）的范圍。a）a,b=兩處交易場所的名稱（給較大的場所定名為da=a場所到b場所之間有效交易距離（或途中耗時）d=a和b兩處場所之間的實際距離Sa,Sb=lOfa和場所b各自的規(guī)模（即，人口，零售面積等）取Sa>Sbq=Sb/Sa兩處場所的規(guī)模的比率。a=1/2例如：兩個超市a和b分別擁有25萬平方米和5萬平方米的營業(yè)面積，他們對于其他商場隔絕（也就是附近沒有大型商場），來往聯商場間的途中時間平均為1km。試確定定義顧客具有同等可能性