電商瘋狂自建物流

1、近年來，隨著我國電子商務產業(yè)爆發(fā)性增長，一場席卷全國的商貿企業(yè)物流競賽全面鋪開。從最初的租用小型倉庫，到自建配送體系甚至大型物流中心。一時間，以電子商務大鱷為先鋒的物流倉儲業(yè)新一輪大發(fā)展似乎就要到來。包括亞馬遜、京東、淘寶、當當、凡客、蘇寧等主要的網上零售商均已加入自建物流。而一些規(guī)模較小的在線零售企業(yè)如走秀網、馬薩瑪索等由于預計將實現快速增長，也提前布局自建物流倉儲。引發(fā)電商企業(yè)集體瘋狂”背后的理性因素是什么？我國的物流倉儲地產又將有怎樣的發(fā)展趨勢？本刊記者獨家專訪洲聯集團五合智庫總經理鄒毅，希望從不同角度去解析這些問題。一時間的物流倉儲投資狂潮究竟為何，不少電商企業(yè)表示目前倉庫租賃困難，在

2、一些重點城市，甚至面臨、庫難求”的局面。物流倉儲"庫難求”原因探究我國倉庫有效供給不足，租金上漲。全國倉儲業(yè)發(fā)展指數數據顯示，2010年全國通用倉庫需求面積達7.01億平方米，實有倉庫面積僅5.5億平方米，全國倉庫供需指數為0.785,我國通用倉庫總體上處于供不應求的狀態(tài)。而供求矛盾在一些物流中心城市尤其顯著，如北京、上海、深圳，倉庫空置率極低而近年來租金快速上漲，而電子商務企業(yè)目前的增長和競爭進入都白熱化階段，而物流正是競爭的關鍵環(huán)節(jié)之一，提前布局物流體系才有可能在此輪競爭中不被淘汰出局。目前我國倉儲物流新增需求主要來自家用電器、電子商務零售商及第三方物流企業(yè)，而這些企業(yè)的倉儲和配

3、送很大一部分是B2C模式的，對倉儲物流的要求更加個性化。比如需要對接企業(yè)內部的IT系統(tǒng)，出庫、入庫要比B2B模式復雜許多。貨物品種繁多，多靠人工去揀選，因此單層層高不宜過高，而原先標準化的倉儲往往考慮大型工業(yè)用品因而層高過高。而勞動力成本的上升將使得勞動力密集型的倉儲配送業(yè)朝自動化系統(tǒng)轉變，也將對物流設施提出更高要求。單體面積過小。目前我國倉儲設施多為1-3萬平米，而隨著電商企業(yè)訂單數量的幾何級增長，并且大規(guī)模物流配送中心才可實現規(guī)模效應，較大幅度降低物流成本，電商企業(yè)對物流倉儲單體面積相應增大，如京東此次在上海建立的鴕洲一號”物流中心，總面積達到24萬平米。此外，由于用地日益稀缺和低價上漲，

4、目前倉儲物流出現向空中發(fā)展的趨勢，立體倉庫的市場需求旺盛，而在現有倉庫中，只有20%是近年來建造的立體倉庫，80%為不同時期建造的平方庫與樓房庫。因此，在難以租用到足夠的適合B2C企業(yè)的倉儲設施的情況下，企業(yè)紛紛開始爭取主動。第三方物流發(fā)展落后第三方物流即由第三方專業(yè)企業(yè)來承擔企業(yè)物流活動的物流形式。采用第三方物流可以降低企業(yè)物流成本、提高物流效率，同時集中資源于本身的主業(yè)，第三方物流已經成為發(fā)達國家物流的主流發(fā)展趨勢。我國的現代物流產業(yè)起步于20世紀90年代末期，第三方物流目前規(guī)模較小，專業(yè)性不強，無法滿足企業(yè)需求。據統(tǒng)計，歐美國家工業(yè)企業(yè)使用第三方物流企業(yè)比例超過60%,日本甚至達到80%

5、,而我國這一比例不到40%。電子商務企業(yè)對配送的專業(yè)性要求很高，如B2c行業(yè)的最終配送被稱為lastmail,對用戶體驗非常關鍵。不少企業(yè)在最后一公里基本都配備自己的專業(yè)配送人員。因此未來與第三方物流的合作大多僅限于城市間的干線運送。物流倉儲未來發(fā)展趨勢電子商務物流布局：一線城市區(qū)域重鎮(zhèn)，中西部二三線城市加快布點電子商務企業(yè)的物流體系建立和重點物流城市選址也十分值得關注。通常全國性電子商務企業(yè)會選擇若干區(qū)域建立性綜合物流中心，進而在下一級別的城市建立配送中心，從而實現全國布局。大型物流中心選址要平衡多種要素，進行綜合性分析，包括靠近主要消費群體、運輸便捷程度、勞動力成本、與生產廠商的距離等。大

6、型電子商務企業(yè)區(qū)域型中心往往選擇交通樞紐型的一線城市和省會城市，如京東的7個一級物流中心選址分別是廣州、武漢、成都、上海、北京，沈陽和西安，而淘寶的7大物流中心初步選址是烏魯木齊、成都、廣州、上海、關B州、北京、沈陽。我們注意到靠近市場和客戶是物流中心選址的最核心因素之一。2009-2010年中國網購熱門城市報告中顯示，國網購消費力十大城市分別是上海、北京、深圳、杭州、廣州、南京、蘇州、天津、溫州和寧波。主要集中在長三角、珠三角和京津區(qū)域。而這些區(qū)域正在或者將要成為電子消費商務企業(yè)物流布局的重鎮(zhèn)。此外，一些中西部的二三線城市，由于快速增長的消費實力，也越來越被電子商務企業(yè)所關注。2009-20

7、10年網購消費力增長最快的10大城市中有8個位于中西部，網購消費力增長最快的十大省份中，排名前五的省份為山西省、河南省、內蒙古自治區(qū)、黑龍省和吉林省，且整體的增長倍數保持在2倍以上。凡客誠品的年度報告也顯示，在2009年的銷售額中，二線城市的訂單增長率已經是一線城市的2倍。這些省份的核心城市，未來預計也將成為電子商務物流布局的重要組成。在電子商務零售業(yè)中，我們注意到除了大型綜合性的在線零售企業(yè)發(fā)展迅速外，一些專業(yè)性的零售商近期也有很好的市場表現。業(yè)內把這類專注于單一業(yè)態(tài)商品的零售企業(yè)稱為垂直電子商務企業(yè)。ChinaVenture統(tǒng)計顯示，2011年至今披露融資的26家電商網站中，超過一半為垂直

8、電子商務企業(yè)，涉及領域包括鞋類、箱包、化妝品、家居用品、酒類、旅游、婚慶、飾品等。其中融資金額最高的好樂買，獲國際知名風投機構6000萬美元注資。垂直類電子商務企業(yè)管理層往往擁有細分領域的豐富運營經驗和深厚的行業(yè)背景，對上游資源的掌控能力往往在綜合類電商企業(yè)之上。隨著電子商務市場的成熟發(fā)展和市場飽和度提高，垂直電商企業(yè)份額必然逐步擴大，而適應于此類專業(yè)貨物銷售的物流倉儲設施也會迎來相應發(fā)展。各類企業(yè)紛紛加入除了國內電子商務以及零售企業(yè)，近幾年來各大外資工業(yè)地產大鱷也紛紛加入我國物流倉儲建設。包括物流設施的投資開發(fā)商，如美國的普洛斯(ProLogis)、澳大利亞的嘉民集團(GoodmanGrou

9、p);產業(yè)地產投資人，如來自美洲的綠野資本，澳大利亞寶澤集團，以及綜合性的開發(fā)、金融、資產管理集團，如新加坡的騰飛中國(AscendasChina)、豐樹集團(MapleTree)等，目前均欲試水中國或是擴大其在中國的投入。而此類大型公司，由于對于中國的產業(yè)不甚了解以及自身基金對于穩(wěn)定最近回報的要求，多年來多選擇通用性較高的物流倉儲地產作為投資對象，并且這種情況在短期內不會發(fā)生大的改變。而外資的一些連鎖零售企業(yè)也已經加入了此輪對于物流倉儲地產的資源爭奪，如宜家家居的亞太地區(qū)最大的物流分撥中同時也將刺激專業(yè)的第三心在奉賢建設。外資的加入必將會使我國物流倉儲行業(yè)競爭加劇,方物流企業(yè)加速發(fā)展。此外，

10、此輪針對住宅為主的宏觀調控以及電子商務的大發(fā)展和物流倉儲的穩(wěn)定收益也吸引了不少國內發(fā)地產開發(fā)商的目光。在上海，復地團體、鵬欣團體、綠地團體、陸家嘴團體等知名大型開發(fā)商均已涉足物流倉儲地產領域。在廣州，恒大、美林基業(yè)、珠江投資等在內的諸多原先住宅地產開發(fā)商也已邁進這一領域。工業(yè)/物流倉儲產業(yè)較商業(yè)、酒店的投資成本低，回報較為穩(wěn)定，不少企業(yè)正是出于穩(wěn)定現金流、拓寬業(yè)務領域以分散風險的目的而轉頭工業(yè)地產。但必須認識到，物流地產的利潤主要來源于后續(xù)經營。不僅需要建設硬件，還需要先進的經營管理模式，為進駐企業(yè)提供包括設計研發(fā)、物流運輸、生產制造、人才培訓、信息技術等全方位的服務。對原來沒有經驗的開發(fā)商而言也并非易事。倉儲基地和物流園區(qū)建設加快，警惕盲目過度建設風險值得注意的是，伴隨近年來整體物流產業(yè)的快速發(fā)展，以及國家對現代服務業(yè)的推進和十二五”期間基礎設施投入加大，許多城市政府一擁而上建設物流，主要以大型物流園區(qū)為代表。2006年全國有207個物流園區(qū)，而目前全國有近700個，規(guī)劃面積超過400平方公里。根據中國物流采購聯合會統(tǒng)計，10個省會城市、3個直轄市，擁有132個物流園區(qū)，占地113.4平方公里。而這其中主要是倉儲設施建設。這些物流園區(qū)，有些并沒有進行專業(yè)論證，建設時也沒有調研