社區(qū)物業(yè)管理思考建議社區(qū)物業(yè)管理思考與建議VIP

1、社區(qū)物業(yè)管理思考建議社區(qū)物業(yè)管理思考與建議期要：業(yè)主委員會負有召集業(yè)主大會、組織業(yè)委會換屋選舉、代表業(yè)主大會與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服若企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同并監(jiān)督物業(yè)腹免企業(yè)履行物業(yè)限免合同、監(jiān)督管理規(guī)約的實施，由合轄區(qū)街辦、社區(qū)居委會進行社區(qū)管理、收集業(yè)主息見和建議等職責,懿殿直物該蹤企洌絨組織，落實螭合同,定期公布費用收支情況,碘齦堯中的矛盾糾紛，對不落實服務合同的物業(yè)服務企業(yè)和物業(yè)服務組織,有權向業(yè)主委員會建議終止其物業(yè)服務，開發(fā)企業(yè)在辦理商品房預售許可證時，應提供項目竣工后的物業(yè)服務方案，預留物業(yè)管理用房，按規(guī)定選聘與資質的物業(yè)服務企業(yè)，并與選聘的物業(yè)霰務企業(yè)簽訂前期物業(yè)服先要合同,進行前

2、期物業(yè)霰堯社區(qū)物業(yè)管理的思考與建議一、存在問題1 .認識不夠，沒有建立起"花錢買服務”的商品消費觀念部分居民錯誤的認為物業(yè)管理是政府部門的工作，是開發(fā)商的工作，所以主動放棄了自己的權利。按照物業(yè)管理條例規(guī)定，業(yè)主享有十項權力和六項義務，而大多數(shù)住戶根本不清楚自己的權利和義務，遇事找政府，政府不解決就采取過激的行為，錯誤的把社會生活中的民事行為上升為行政行為。居民只要求為自身提供服務，卻不愿意承擔物業(yè)管理相關費用的矛盾較為突出。后續(xù)物業(yè)管理費用如綠化費、管理費、維修費等開支較大,大多的安置人員缺乏物業(yè)費用繳納意識。由于安置房居住人群的文化素質水平相對較低，對物業(yè)管理的認識上存在一定的誤

3、區(qū)。需要加大宣傳的力度，使廣大的安置房居民能夠熟悉物業(yè)管理程序，理解物業(yè)管理的意義,支持和接受物業(yè)管理基本費用的繳納。物業(yè)管理收費率低，物業(yè)管理沒有資金保障。雖然我市在去年5月1日起實行了新的物業(yè)管瓚員務收費暫行辦法，適當提高了物業(yè)費價格水平，但由于居民物業(yè)管理意識較弱，部分業(yè)主拖欠、拒交物業(yè)管理費的現(xiàn)象較嚴重。尤其是老城區(qū)內的舊小區(qū)，下崗職工較多，很多居民收入較低，"花錢買服務”的物業(yè)管理意識不強，交費率幾乎為零。以#1土區(qū)為例，物業(yè)區(qū)域面積約22萬平方米，建筑面積約27萬平方米，工作管理人員28人左右,每年的收入主要有:物業(yè)服務收費約1萬元，物業(yè)網(wǎng)點房租金收入約5萬元，城市街巷保

4、潔撥款約12萬元，共計約18萬元，而每年維持基本物業(yè)管啕艮務的費用至少為30萬元，資金缺口近12萬元，導致工作管理人員的部分工資年年拖欠。據(jù)統(tǒng)計,我區(qū)范圍內的老小區(qū)的收費率不到10%,新小區(qū)也只能達到70%。較低的收費水平和收費率，使得物業(yè)企業(yè)經營困難。而且，直到現(xiàn)在，我市的物業(yè)管理公共資金收費標準沒有提高，也沒有將資金很好的利用起來，物業(yè)項目維修沒有資金來源，仍由物業(yè)企業(yè)在承擔。居民意識較差，物業(yè)管理得不到群眾支持。業(yè)主委員會是對物業(yè)管理行為進行監(jiān)督和約束，保障業(yè)主自身權利的居民自治組織。按照規(guī)定，實施物業(yè)管理的小區(qū)應成立業(yè)主委員會,但由于居民的物業(yè)管理意識較差，業(yè)主自身意識不強，對物業(yè)管理

5、持抵制態(tài)度，很難召開業(yè)主大會，組建業(yè)主委員會。為普及物業(yè)管理知識，加強老城區(qū)整治后住宅區(qū)片的物業(yè)管理工作，今年年初，市、區(qū)兩級物業(yè)管理主管部門曾對民生社區(qū)進行了舊小區(qū)物業(yè)管理試點工作，由社區(qū)居委會組織實施，組織開展簽訂業(yè)主公約、組建業(yè)主委員會、選聘物業(yè)管理公司等工作。盡管兩級主管部門和所在街道辦事處、社區(qū)居委會做了大量工作，但由于居民的抵制導致試點工作難以開展。2 .物業(yè)管理服務水平不高有的小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)服務質量不高，不按照合同提供服務，收費與服務內容不符，甚至侵犯到業(yè)主的權益。有的企業(yè)仍停留在小區(qū)衛(wèi)生、綠化、門衛(wèi)值班、日常維修等傳統(tǒng)服務項目，沒有結合社區(qū)特點開展全方位、多層次的社會化服務。

6、另外，有些企業(yè)的服務項目、服務內容的量化標準不夠透明。對于開發(fā)公司在建設中所遺留的質量、配套、信用等方面的問題，開發(fā)商和物業(yè)服務企業(yè)相互推諉，使得居民的正當要求得不到很好的解決。物業(yè)管理缺乏規(guī)模效應,科技含量低,管理行為不規(guī)范。傳統(tǒng)的物業(yè)管理內容多數(shù)依然單純依靠人工方式進行管理不但要耗費極大的人力、物力、財力和時間,而且難以達到規(guī)范化的管理效果。部分物業(yè)管理企業(yè)服務不到位，服務水平不高。我區(qū)物業(yè)管理起步較晚，經歷時間較短，企業(yè)和員工的管理服務經驗缺乏，整體服務水平不高。而且現(xiàn)有的物業(yè)管理企業(yè)有不少是房管處、開發(fā)商和居委會組建成立的（部分已改制），以前是管理者，現(xiàn)在變?yōu)榱朔照?，這種變化使得不少

7、物業(yè)公司人員思想上接受不了，從而產生了物業(yè)區(qū)域內衛(wèi)生保潔差，維修不及時，服務態(tài)度怠慢，服務不到位等現(xiàn)象，造成了與業(yè)主關系緊張，也損害了物業(yè)管理企業(yè)的形象。3 .物業(yè)服務企業(yè)自身先天性不足由于種種原因，物業(yè)服務企業(yè)經常是開發(fā)商指定的利益獲得者或者是社區(qū)自發(fā)組織的管理隊伍，造成在經營管理方面往往不能作為一個獨立的經濟實體來考慮和解決問題，直接給物業(yè)務企業(yè)的自身成長形成了障礙。物業(yè)管理缺乏有效治理手段，部分違章現(xiàn)象嚴重。物業(yè)管理是按合同約定為小區(qū)業(yè)主提供物業(yè)服務的企業(yè)，對那些違章現(xiàn)象沒有強制執(zhí)行的權力，發(fā)現(xiàn)違章現(xiàn)象，只能進行勸阻制止，然后及時向相關執(zhí)法部門報告予以強制執(zhí)行。但由于目前各行政管理部門執(zhí)

8、法范圍不明確，從而出現(xiàn)了執(zhí)法空白區(qū)域，部分違章問題（如樓棟以內的私自占用、改造搭建等）無人解決，小區(qū)內的違章現(xiàn)象有蔓延之勢。如：#小區(qū)業(yè)主在樓梯平臺私設防選門妨礙了公共部位的及時維修、#小區(qū)頂樓業(yè)主私自加高占有公共部位的閣樓破壞了建筑防水結構等違規(guī)現(xiàn)象，物業(yè)公司向城管、房管、建設等部門報告，但受執(zhí)法范圍的限制，各部門都沒有到現(xiàn)場進行制止。4 .物業(yè)從業(yè)人員素質亟待提高社會上對物業(yè)服務工作的重視程度不夠，很多人把它等同于社區(qū)居委會，甚至有些人將物業(yè)服務工作認為是低人一等的工作,加上工作的繁瑣性，使得物業(yè)管理行業(yè)中高素質人才嚴重缺乏。5 .物業(yè)管理行業(yè)利潤偏低物業(yè)管理行業(yè)是個微利行業(yè)，物業(yè)管理費相

9、對較低，使得部分希望通過高品質服務來獲取較高利潤空間的物業(yè)服務企業(yè)裹足難進。同時，物業(yè)管理服務對住宅產品保值、升值的作用還遠未被社會和政府重視，在住宅產業(yè)中的地位還遠未確立起來。6 .安置人員魚龍混雜，需要妥善處理不同群體間的關系安置房居民來自于各行各業(yè)渚B具備不同的文化素質和經濟基礎。安置區(qū)域內的居民以當?shù)夭疬w居民為主，其文化水平普遍偏低,長期接受政府的扶持，生活習慣過于隨性懶散，具有一定的依賴心理。同時安置區(qū)居民的親屬關系網(wǎng)過于復雜，有些安置居民群體堵鬧，糾集親朋好友吵鬧生事。建議政府的相關部門加大對拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理工作的支持和領導，對安置房的物業(yè)管理工作在資金和政策上給予必要的扶持和

10、幫助，推進城市建設物業(yè)管理工作的不斷完善和深入。7 .安置房的質量問題極其重要，且直接關系到安置房使用時的物業(yè)管理成本安置小區(qū)建筑物大多是簡裝房，業(yè)主基本上不會再進行裝修就直接入??；如果后期發(fā)生質量問題時，業(yè)主會向物業(yè)管理部門提出整改修理的要求,這必將直接導致物業(yè)維修維護成本的提高，也會造成綜合物業(yè)管理工作的被動和混亂。為減少物業(yè)返修率，降低物業(yè)管理成本，提高物業(yè)管理工作效率，建議在安置房工程項目竣工后,組織相關部門及時進行驗收工作。在經過嚴格的驗收工作后，如果業(yè)主驗房出現(xiàn)質量問題時，由于工程質量還在保質期內,可以要求原施工單位進行質量整改。8 .業(yè)主委員會運作不規(guī)范(1)業(yè)主委員會現(xiàn)有的法律

11、地位無法代表業(yè)主維權。(2)業(yè)主及業(yè)主委員會自身維權意識不強。由于業(yè)主委員會是在物業(yè)管理活動中維護業(yè)主合法權益的代表性組織,委員是無償兼職的。(3)業(yè)主委員會的運作缺乏監(jiān)督機制。業(yè)主委員會具有代表全體業(yè)主行駛有關物業(yè)管理的權利。二、典型案例(-)深圳寶安區(qū)村改居"社區(qū)物業(yè)管理工程1 .面臨問題有"五難"觀念轉變難服務收費難管理運作難硬件整治難人才引進難2 .解決對策可"五化"(1)宣傳常態(tài)化開展形式多樣的物業(yè)管理宣傳活動，普及物業(yè)管理法律知識，潛移默化為原村鎮(zhèn)住宅區(qū)居民灌輸理念，使原農村社區(qū)的居民充分認識到物業(yè)管理的重要性。增強這些居民的物業(yè)管

12、理消費意識、業(yè)主管理意識、契約意識和法制意識。引導他們積極參與和支持推進社區(qū)物業(yè)管理。寶安區(qū)為引導廣大社區(qū)居民轉變居住和消費觀念，曾按照“十個一”總體工作要求，即發(fā)表一批文章、播放一張光盤、編定一本冊子、創(chuàng)作一套宣傳掛圖、成立一個咨詢小組、組織一臺巡回演出、舉辦一次征文活動、宣傳一批典型案例、策劃一場論壇、總結一套模式，把宣傳引導作為推進工作的"先鋒"，大張旗鼓進行宣傳。這一策劃效果較好。但這樣的策劃、這樣的活動要常態(tài)化、持續(xù)化。(2)經費多元化對于物業(yè)管理經費要多渠道、多來源。應建立政府，社區(qū)股份公司、業(yè)主和住戶承擔費用的機制。政府承擔。政府承擔費用應改變目前的補貼形式。

13、應以承擔費用的形式引導社區(qū)物業(yè)管理上水平、上檔次。如對社區(qū)物業(yè)管理進行定期考核，并將考核得分和政府承擔的費用標準掛鉤，得分越高，政府支付的費用也就越多，從而激勵業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)共同做好物業(yè)管理。目前，政府補貼基本是按年度規(guī)定比例劃撥，沒有考核物業(yè)服務企業(yè)物業(yè)管理的效果，致使少數(shù)企業(yè)沒有將重點放在如何提升物業(yè)管理水平上，而是等到時間一到，就申請政府補貼。這種方式不利于調動物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主對提升物業(yè)管理水平的積極性。社區(qū)股份公司承擔。目前，寶安區(qū)大多"村改居”小區(qū)都有自己的股份公司，每年股份公司都有一定盈利。因此,可考慮將物業(yè)管理費用直接進入股份公司的成本?；驈墓煞莨镜姆旨t中直接扣

14、除業(yè)主應交納的物業(yè)管理費。業(yè)主承擔。業(yè)主是物業(yè)管理的直接消費者，因此，業(yè)主應承擔主要費用。這是市場經濟的基本原則同，也是法制經濟的基本原則。因此，應通過情、理、法的手段強化業(yè)主的繳費意識。提高費用收繳率。當然。政府可制訂合適的指導價格。物業(yè)管理企業(yè)也要合理收費。(3)運作差異化政府應區(qū)別不同社區(qū)的情況物業(yè)管理推進的難易程度,將社區(qū)劃分為幾個類別，并據(jù)此擬定出各類社區(qū)推進物業(yè)管理工作的經營模式。如對經濟實力較強或鄲出設施較好的社區(qū)，可按照市場化、專業(yè)化的要求，推行高標準的物業(yè)管理；對經濟實力和鄲出設施一般的社區(qū)，可先重點做好道路硬底化、修筑圍墻、設置門衛(wèi)和治安亭等關鍵性的改造工作，再引進物業(yè)管理

15、逐漸修繕其他配套設施；對較為分散和小型的社區(qū)，要敢于打破各社區(qū)各自為政的框框，將鄰近的小社區(qū)進行有機整合，連小片為大片，擴大管理區(qū)域,實行規(guī)模化管理,降氐運營成本。(4)整治社會化對于小區(qū)硬件的整治，要充分利用社會資源。政府的主要功能是管理、協(xié)調，并進行適量投資。利用社會資源主要是明確產權單位，由產權單位實施整改。當然，確定產權是一項繁瑣且涉及很多部門的工作，如三線整改就涉及到電信公司、網(wǎng)絡公司、供電局等單位，而路面的硬化和抖呼管道的改造就涉及村與村、村與組、組與組、組與戶、戶與戶等多方關系。因此，產權單位的確定應由工作站協(xié)調負責。(5)人才專業(yè)化物業(yè)管理是一項專業(yè)性較強的工作。人才是社區(qū)物業(yè)

16、管理能否成功的關鍵要素之一。因此，應加快人才專業(yè)化的步伐。要實施引進一批，培養(yǎng)一批的人才戰(zhàn)略。首先，要引進一批。要以高職位、高待遇為手段引進一批高學歷、高水平的專業(yè)人才。一定要充分認識到，對人才的投入是回報最高的投入,也是必須的投入。二是要培養(yǎng)一批。要分期分批對社區(qū)從事客務、保安員、清潔員、綠化員等物業(yè)管理工作的人員進行系統(tǒng)的業(yè)務培訓，全面提高社區(qū)物業(yè)管理人員的服務意識和專業(yè)技能。(二)重慶市沙坪壩區(qū)社區(qū)物業(yè)管理1 .社區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀和存在的問題產權形式多樣部分社區(qū)硬件條件相對落后存在部分住宅樓有物業(yè)管理、部份住宅樓無物業(yè)管理的現(xiàn)象部分居民觀念陳舊，物業(yè)管理交費意識淡薄對舊小區(qū)基礎設施進行改

17、造的資金缺口較大小區(qū)公共部分侵權引起業(yè)主之間糾紛開發(fā)商遺留問題引發(fā)業(yè)主對物業(yè)管理不滿的矛盾業(yè)主委員會成立困難，數(shù)量少，運作難度大2 .社區(qū)物業(yè)管理存在問題分析物業(yè)管理條例還不完善，難以落實物業(yè)管理缺乏規(guī)模效應,科技含量低，管理行為不規(guī)范居民委員會和物業(yè)管理企業(yè)的責任劃分問題物業(yè)管理企業(yè)的權限屆定問題3 .社區(qū)物業(yè)管理的具體做法(1)政府要加強宣傳,提高全民物業(yè)管理消費意識，并做好監(jiān)管、指導到位要認真學習和宣傳好物權法、重慶市物業(yè)管理條例，提高業(yè)主物管及全民的法律意識，這是貫徹物權法和重慶市物業(yè)管理條例的要出。使社會各方面充分認識到物業(yè)管理實質上是一種有償服務，可以帶來巨大的社會效益、經濟效益和

18、環(huán)境效益，營造一個全社會了解物業(yè)管理、接受物業(yè)管理、關心物業(yè)管理、支持物業(yè)管理的良好氛圍，積極營造出一個物業(yè)管理市場化的良好氛圍，為物業(yè)管理的健康發(fā)展葵定良好的社會環(huán)境。是要深入調研，為建立健全業(yè)主委員會和物業(yè)管理的監(jiān)督體系提供有力的依據(jù)。要強化黨委政府及社區(qū)居委會對業(yè)主委員會的指導，提升城市管理整體水平。當前社區(qū)居委會必須轉變觀念，提高自身業(yè)務素質，特別要分析和研究新時期社區(qū)內業(yè)主的利益目標及現(xiàn)實需求，從他們最關心的問題出發(fā)，積極幫助業(yè)主組建業(yè)主委員會，配合物業(yè)管理企業(yè)在社區(qū)中依法開展物業(yè)服務活動，積極協(xié)調物業(yè)管理糾紛和鄰里糾紛。(2)簽訂明確詳盡的物業(yè)管理合同無論是業(yè)主還是物業(yè)管理企業(yè)，都

19、應當把簽訂內容權利義務、詳盡明確的物業(yè)管理合同作為防范物業(yè)管理糾紛的重要手段。業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)在簽訂物業(yè)管理合同時，應當切實遵循自愿、公平、等價有償、誠實信用原則。在合同內容上應當就可能發(fā)生的爭議作出明確的規(guī)定。在確定雙方的權利義務時，應當根據(jù)物業(yè)管理費用的收費水平來確定物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)管理服務的水平。(3)依法成立業(yè)主委員會針對業(yè)主積極性不高，小區(qū)業(yè)主委員會成立難的這一現(xiàn)狀，我們將嘗試在業(yè)主委員會籌備及成立的前期，由街道社區(qū)人員充實進去，組織小區(qū)內的業(yè)主依法進行選舉，協(xié)助業(yè)主委員會與物業(yè)及政府部門進行溝通,承擔組織、監(jiān)督等職責，方便業(yè)主委員會正常運行，及業(yè)主權利的有效實現(xiàn)。當業(yè)主委員會

20、動作正常時，自動退出。作為小區(qū)的業(yè)主也應當主動、積極、依法成立業(yè)主委員會，保障業(yè)主委員會的職權，為業(yè)主委員會行使職權、維護業(yè)主利益提供方便。業(yè)主委員會應當由能代表業(yè)主利益的業(yè)主組成，應當根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定行使職權。對于物業(yè)公司所提供的管理服務應及時予以審查、監(jiān)督，對于損害業(yè)主利益的物業(yè)公司，應及時予以解除物業(yè)管理合同或訴訟主張民事權益。但也不可否認，確有個別業(yè)主以個人私利出發(fā)無蜀巨交物業(yè)管理費用，或無理J旨責物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管瓚員務。此時，業(yè)主委員會應當積極參與個別業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的糾紛，平衡業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的權利義務，以最大限度的維護小區(qū)絕大多數(shù)業(yè)主的合法利益。(4)有效發(fā)揮

21、業(yè)主委員會的作用是明確業(yè)委會工作職責，規(guī)范業(yè)委會各項制度。業(yè)主委員會負有召集業(yè)主大會、組織業(yè)委會換屆選舉、代表業(yè)主大會與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同并監(jiān)督物業(yè)務企業(yè)履行物業(yè)務合同、監(jiān)督管理規(guī)約的實施，配合轄區(qū)街辦、社區(qū)居委會進行社區(qū)管理、收集業(yè)主意見建議等職責。制定出臺有利于進一步規(guī)范業(yè)委會的行為各項制度。是選好并推薦業(yè)委會成員?？晌{有財務管理、安全管理、設備管理、環(huán)境管理、法律專業(yè)特長的業(yè)主加入,形成業(yè)主委員會成員有管理技能和履職能力，便于更好的開展業(yè)委會工作，激發(fā)廣大業(yè)主的主動參與意識。是房管局應該加強業(yè)主委員會的培訓、指導和監(jiān)督。房管局應該加強對業(yè)主委員會成立及其活動的指

22、導、監(jiān)督，對已成立的業(yè)主委員會開展培訓，提高他們的思想、政治素質和專業(yè)水平，引導業(yè)主委員會依法開展工作，對業(yè)委會活動中出現(xiàn)的業(yè)委會不作為、亂作為引發(fā)矛盾糾紛和違規(guī)行為及時制止并限期整改。是規(guī)范物業(yè)服務合同確保各方利益。一方面要規(guī)范業(yè)委會和物業(yè)的服務合同，明確規(guī)范物業(yè)公共部份經營、共用部位及設施設備管理和維護。督促物業(yè)服務就小區(qū)各項收費論證其必要性和合理性，予以監(jiān)督和公示；一方面還要規(guī)范業(yè)委會和其他商業(yè)收益形成的合同，將業(yè)委會的工作大事進行公示。是完善業(yè)委會資金的監(jiān)管。現(xiàn)在有的業(yè)委會經濟收益相當大，如果業(yè)委會有不正當開支，業(yè)主提出疑問無處投訴，應該有一個部門來監(jiān)督、檢查它。建議三管其下，一方面每

23、季度進行財務公開，另一方面有監(jiān)管部門監(jiān)管，還有一方面有投訴受理部門，這樣一來可以擴大業(yè)委會的工作宣傳，二來增進業(yè)主們對業(yè)委會的信任度。(5)逐步加大對住宅小區(qū)基礎建設的投資，改善居民生活環(huán)境城市的管理者是各級政府，政府樹立經營城市的概念，使城市的資產增值，并應從城市建設維護費中，拿出專項資金，逐年逐步地有計劃地實施改造，為實施物業(yè)管理創(chuàng)造一個良好的基礎條件。住宅的實際使用人，是居住環(huán)境改善的最大受益者，也應該出資改善居住環(huán)境。在改造舊小區(qū)中，可以嘗試充分調動廣大居民的參與意識，由居民參與設計、參與投資、參與建設的公眾參與方式。產權單位是住宅的產權人，在目前房改政策下，產權單位也要對舊小區(qū)的改造

24、進行相應的投資。至于政府、產權人單位、居民三方投資的比例，可以根據(jù)每個小區(qū)的不同情況,進行測算，決定投資量,尤其是居民的投資,不能超過居民的經濟承受能力。(6)政府部門應加強對舊小區(qū)實施物業(yè)管理工作的規(guī)劃針對沒有實施物業(yè)管理的舊小區(qū)，政府房地產管理部門應制定改造計劃，擴大實施物業(yè)管理的范圍。政府有關部門要研究舊小區(qū)推行物業(yè)管理的困難，針對每個小區(qū)存在的問題，逐步推進和實施物業(yè)管理，充分發(fā)揮政府行政部門的作用。(7)深化房改政策，在工資中增加物業(yè)消費部分？房改優(yōu)惠售房實現(xiàn)了住房分配的貨幣化，是住房分配制度的重大改革，但房改售房與物業(yè)管理銜接的還不夠，特別是對物業(yè)管理費用在政策上考慮不夠，建議國家

25、有關部門在職工工資中應增加物業(yè)消費部分，將財政撥款暗補改為明補。對無力發(fā)放物業(yè)管理補貼的單位和無業(yè)、失業(yè)人員，政府有關部門應研究制定相應的政策，配套執(zhí)行。(8)政府、開發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)積極配合，共同營造有利于物業(yè)管理企業(yè)打造品牌、發(fā)展規(guī)模的社會氛圍一是適度采用收購、兼并規(guī)模小經營能力弱的物業(yè)管理企業(yè)等方式進行企業(yè)的重組整合，形成規(guī)模優(yōu)勢，從而達到優(yōu)化企業(yè)資源配置，實現(xiàn)資源共享，降低管理成本,體現(xiàn)品牌特色。通過擴大管理規(guī)模，實現(xiàn)企業(yè)效益最大化，增強企業(yè)實力。二是在物業(yè)管理市場引入競爭機制和招投標機制，培育公正公平的市場環(huán)境，擇優(yōu)聘用。政府應加強監(jiān)督，強化管理，引導企業(yè)進行集約和規(guī)模經營。如推行

26、物業(yè)小區(qū)經理持證上崗制度,強化物業(yè)管理人員的素質培訓，將資質等級與收費標準掛鉤，建立"以質論價、質價相符、合同約定”的服務收費體系，加快物業(yè)管理誠信體系建設等。(9)業(yè)主委員會聘請法律顧問根據(jù)外國物業(yè)管理中的成熟經驗，由業(yè)主委員會出資聘請對物業(yè)管理方面有專長的律師作為業(yè)主委員會的法律顧問，能夠有效地對物業(yè)管理合同的簽訂及履行進行審查和監(jiān)督，為業(yè)主委員會提供必要的法律幫助,促進物業(yè)管理企業(yè)依照合同約定、法律規(guī)定來盡職盡責t雌供物業(yè)管理務。雖然會因此增加業(yè)主的費用支出，但對于保障業(yè)主的合法權益至關重要。(10)物業(yè)管理企業(yè)應該樹立以人為本的服務理念，進一步提高自身素質物業(yè)管理企業(yè)對小區(qū)和

27、諧氛圍的形成起著至關重要的作用。物業(yè)企業(yè)應該樹立以人為本的服務理念,嚴格按照政策法規(guī)和物業(yè)務合同，公開服務標準、收費標準和收費依據(jù)，盡職盡責的為業(yè)主服務。物業(yè)企業(yè)與業(yè)主的關系應該定位于魚水關系，成為業(yè)主親密的朋友和至親的伙伴。物業(yè)企業(yè)還要進一步提高自身素質，加強對員工的培訓，增強與業(yè)主的溝通和交流，積極與政府相關部門配合，進一步提高協(xié)調能力，全力支持社區(qū)建設，開展健康向上的社區(qū)文化活動,促進鄰里交流，加強鄰里團結。（三）武漢市推進老舊社區(qū)物業(yè)管理服務工作1 .完善管理制度要在老舊社區(qū)推進物業(yè)服務，千頭萬緒，奉涉面廣。因此，為了迅速推進物業(yè)服務全稹蓋工作，武漢市成立了以分管市長任組長,以房管、財

28、政、建設、城管、公安、水務、民政、物價、園林等職能部門領導及各區(qū)分管副區(qū)長為成員的武漢市物業(yè)管理工作領導小組,負責領導、決策、指揮和協(xié)調工作。在領導小組的領導下，推進工作建立了縱橫兩條主線?？v向，以各街道辦事處、社區(qū)居委會為核心的工作小組和專班，切實推動物業(yè)服務的深入開展；橫向，以市、區(qū)各職能部門為核心的對口聯(lián)動單位，協(xié)助處理在推進物業(yè)服務過程中的房屋、設施設備的維護，綠化養(yǎng)護，環(huán)境衛(wèi)生，公共秩序維護等工作。各部門通力合作，構筑了一個完整的社區(qū)物業(yè)服務的基礎平臺。為了完善管理制度，保證物業(yè)服務推進工作的有效開展，武漢市物業(yè)管理工作領導小組建立了專題會議制度、工作簡報月報制度、檢查督導制度。專題

29、會議制度以規(guī)范會議的組織工作為目的，在專題會議上指定有關人員負責會議記錄，形成會議紀要，再報請主持會議的領導簽發(fā)，從而有效地提高會議質量。工作簡報月報制度,是讓各區(qū)每月都將轄區(qū)內推進物業(yè)服務工作的做法、經驗及存在的問題、工作建議等報送領導小組,再由領導小組辦公室定期編發(fā)工作簡報,從而實現(xiàn)在各區(qū)間及時交流、總結、推廣經驗。而檢查督導制度,要求領導小組堅持定期檢查各區(qū)、街道、社區(qū)物業(yè)服務推進工作的部署和落實情況，并通過情況通報，鼓勵先進，推動后進。后來的實踐證明，這些管理都是切實有效的。2 .加大政策扶持老舊住宅區(qū)情況特殊，物業(yè)收費會充分考慮居民的承受能力，就出臺全市性的收費標準，房管部門正在S艮

30、物價部門溝通。就老舊住宅區(qū)低保戶物業(yè)服務費用減免、物業(yè)服務機構稅收優(yōu)惠、物業(yè)服務收費價格等扶持政策，房管、民政、稅務、物價等部門已進行研究，并拿出了初步意見，將盡快出臺。在政府財力補貼下，武漢老舊住宅區(qū)物業(yè)收費，可望普遍比新建小區(qū)便宜一半以上，減輕居民居住成本。3 .落實整合資金各種硬件改造所需資金，則由各職能部門分包。各部門根據(jù)各社區(qū)物業(yè)服務提檔升級實際，從本部門的建設維護管理資金中給予支持。按計劃，道路維修58.44萬平方米；排水管網(wǎng)改造27.07萬米、窖井改造7490個；違章建筑拆除14萬平方米、新增電動垃圾收集車700輛；綠化改造24.8萬平方米；為30萬戶居民安裝惠民信箱；供電線路序

31、化改造160萬米，這些項目所需資金就分別由市城鄉(xiāng)建設、水務、城管、園林、郵政、供電部門承擔。同時，以社會單位和居民適當投入為補充。按照“誰投資、誰受益”的原則，引導、鼓勵社會單位采取自愿方式贊助部分資金；在不增加居民負擔的前提下,發(fā)動居民自行籌集資金，用于房屋共用部位及共用設施設備的改造完善。在資金使用上，各區(qū)、各部門以項目為載體，統(tǒng)籌安排，加強監(jiān)管，在資金預決算、進度撥付、使用管理、監(jiān)督審計上都作出明確規(guī)定并嚴格執(zhí)行，確保資金安全和有效使用。4 .社區(qū)的實踐與創(chuàng)新如果只有市、區(qū)的投入與支持，而不能充分調動起基層社區(qū)的熱情，激發(fā)民眾的創(chuàng)造性，推進老舊社區(qū)物業(yè)服務工作就不會取得成功。去年2月，武

32、漢市、區(qū)工作專班組織街道社區(qū)1000余人，對全市79個行政街道的658個(今年部分社區(qū)合并后變?yōu)?41個)社區(qū)進行了全面調查摸底，將其劃分為2869個服務區(qū)域，分類進行推進。各區(qū)依托街道，立足社區(qū)，遵循分類指導、試點先行的方針，逐漸摸索出了幾種既具本地特色，又效果明顯的物業(yè)服務模式。(1)采用最廣泛的，是社區(qū)物業(yè)務部模式，即以非營利性經濟實體的形式，成立民辦非企業(yè)單位來開展小區(qū)物業(yè)服務。服務部負責人一般由社區(qū)推薦和審定，在社區(qū)黨支部、居委會指導監(jiān)管下開展工作。這種模式在全市1158個物業(yè)服務區(qū)域得到應用，占到總數(shù)的40%。(2)其次是居民(業(yè)主)自治模式，一般運用于相對封閉的服務區(qū)域。由居民推

33、選出5-7名代表，由居民代表自行管理和組織，開展日常物業(yè)服務工作。全市有928個物業(yè)服務區(qū)域實施了這一模式，占總數(shù)的33%。(3)還有社區(qū)單位共管模式，即在社區(qū)黨組織、居委會組織協(xié)調下，依靠和借助社區(qū)自管房單位力量，開展物業(yè)管理服務工作。采用這一模式的有583個物業(yè)服務區(qū)域，占總數(shù)的20%。(4)條件較好的200個物業(yè)服務區(qū)域，則采用專業(yè)物業(yè)公司模式。通過召開業(yè)主大會，成立業(yè)主委員會，選聘專業(yè)物業(yè)公司簽訂服務合同，開展物業(yè)服務工作。這一模式的使用率占總數(shù)7%0（四）河南鶴壁市加強社區(qū)物業(yè)管理工作的實施意見1 .統(tǒng)一思想，充分認識加強社區(qū)物業(yè)管理工作的重要性近年來，隨看我市城市化進程的不斷加快，

34、城市面貌發(fā)生了很大變化，社區(qū)物業(yè)管理在城市管理中的作用日漸突出。加強社區(qū)物業(yè)管理，有利于城市經濟的持續(xù)健康發(fā)展，有利于保持和改善市民工作和生活的環(huán)境，有利于增加就業(yè)崗位、維護社區(qū)秩序、營造和諧的社會氛圍。社區(qū)物業(yè)管理事關城市長遠發(fā)展和群眾切身利益，工作覆蓋面廣，推進難度大。各縣（區(qū)）政府、各有關部門要以現(xiàn)有社區(qū)環(huán)境綜合整治、新住宅小區(qū)建設與物業(yè)管理同步推進為重點,以加強管理、改善環(huán)境、營造和諧社會、創(chuàng)建文明城市為目標，堅持尊重現(xiàn)實、便于啟動、落實責任、服務市民的工作原則，全面加強社區(qū)物業(yè)管理，健全長效管理機制，不斷擴大物業(yè)管理覆蓋面，推動物業(yè)管理工作上水平。2 .理順體制，構筑適合城市發(fā)展的社

35、區(qū)物業(yè)管理工作框架按照"縣（區(qū)）政府負責，街道辦事處組織,社區(qū)居委會落實,市房管部門監(jiān)督指導，以塊為主、屬地管理”的原則,完善社區(qū)物業(yè)管理體制，明確管理職責，落實工作責任,充分發(fā)揮社區(qū)基層組織的作用，建立社區(qū)基層組織與業(yè)主自治組織的協(xié)作機制，共同推進社區(qū)物業(yè)管理工作。（1）縣（區(qū)）政府物業(yè)管理工作職責各縣（區(qū)）政府負責本轄區(qū)的物業(yè)管理工作。具體工作職責包括：1 .組織所轄街道辦事處落實各項政策措施,全面開展社區(qū)物業(yè)管理工作；2 .落實辦事機構，建立縣（區(qū)）、街道、社區(qū)三級物業(yè)管理工作體系；3 .落實管理責任，加強本轄區(qū)物業(yè)管理工作的部署、檢查和督導落實；4 .參與本轄區(qū)住宅小區(qū)綜合驗

36、收及參與本轄區(qū)住宅專項維修資金使用工作；5 .負責對物業(yè)務企業(yè)的達標、升級、評優(yōu)進行初審、對轄區(qū)內物業(yè)服務企業(yè)的行為進行監(jiān)督，對物業(yè)服務企業(yè)違法經營行為進行處罰或提出處罰建議等。（2）街道辦事處物業(yè)管理工作職責街道辦事處負責組織轄區(qū)物業(yè)管理工作的開展。具體工作職責包括:1 .會同房管、建設、規(guī)劃等有關部門科學劃定社區(qū)物業(yè)管理區(qū)域；2 .組織社區(qū)居委會、開發(fā)企業(yè)及有關產權單位，選舉產生各物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主委員會；3 .指導轄區(qū)內能夠獨立實施物業(yè)管理的非住宅項目組建業(yè)主委員會并實施物業(yè)管理；4 .對已成立業(yè)主委員會的物業(yè)管理區(qū)域進行指導和管理，保障業(yè)主委員會的正常運轉及業(yè)主自治作用的發(fā)揮；5 .對

37、轄區(qū)物業(yè)管理工作進行監(jiān)督檢查和考評，協(xié)助公安等部門加強對社區(qū)物業(yè)保安工作的監(jiān)督檢查；(3)社區(qū)居委會物業(yè)管理工作職責社區(qū)居委會具體組織協(xié)調業(yè)主委員會實施社區(qū)物業(yè)管理。具體工作職責包括：1.組織業(yè)主委員會制定物業(yè)管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則，并簽訂到戶，規(guī)范業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的行為；6 .落實物業(yè)務項目，協(xié)助業(yè)主委員會聘請有關單位核算成本，提出收費標準和依據(jù)，經業(yè)主大會通過后,到所在轄區(qū)街道辦事處物業(yè)管理部門、縣(區(qū))物價部門和市房管部門備案；7 .協(xié)助和指導業(yè)主委員會選聘物業(yè)服務企業(yè)或建立群眾性物業(yè)服務組織，簽訂物業(yè)服務合同，組織物業(yè)服務的實施；8 .督促檢查物業(yè)服務企業(yè)和物業(yè)服務組織，落實服務

38、合同，定期公布費用收支情況，調處服務中的矛盾糾紛，對不落實服務合同的物業(yè)務企業(yè)和物業(yè)服務組織，有權向業(yè)主委員會建議終止其物業(yè)服務。(4)市房管部門工作職責市房管部門是全市物業(yè)管理的行業(yè)主管部門。具體工作職責包括：1 .認真研究全市物業(yè)管理發(fā)展規(guī)劃、發(fā)展目標及工作思路，制定相關配套政策，提出工作意見；2 .負責物業(yè)管理公共資金的歸集，會同財政等部門安排物業(yè)管理公共資金的使用方案，并搞好管理、監(jiān)督和檢查；3 .落實物業(yè)管理項目招投標制度，組織物業(yè)管理行業(yè)的檢查、考核和人員培訓工作；4 .監(jiān)督、指導、管理全市物業(yè)管理活動，調處物業(yè)管理中的重大糾紛。3.因地制宜，合理確定社區(qū)物業(yè)管理的區(qū)域、模式、內容

39、和收費標準社區(qū)物業(yè)管理實行等級化或基礎性管理服務。根據(jù)各個區(qū)域房屋建設、設施配套、居民需求、業(yè)主意愿及服務約定等情況，確定物業(yè)管理區(qū)域、模式、內容和收費標準。(1)物業(yè)管理區(qū)域劃分在街道辦事處組織下，統(tǒng)籌考慮,綜合權衡,按照以下規(guī)定科學合理地劃分物業(yè)管理區(qū)域。1 .原則上以建筑物的宗地紅線圖、立項或規(guī)劃批準的范圍劃定物業(yè)管理區(qū)域。相對完整的居住小區(qū)、獨立組團應作為一個物業(yè)管理區(qū)域。2 .物業(yè)管理區(qū)域的劃分與社區(qū)居委會、街道辦事處、縣區(qū)地域的范圍一致。3 .物業(yè)易于封閉和統(tǒng)一整治。4 .基礎設施、配套設施設備共用,房屋質量、配套程度、環(huán)境狀況相近的物業(yè)宜劃入同一個物業(yè)管理區(qū)域。5 .同一土地使用

40、權的物業(yè)宜劃入同一個物業(yè)管理區(qū)域。各縣(區(qū))要將物業(yè)管理區(qū)域劃分成果編入物業(yè)管理區(qū)域圖冊。(2)物業(yè)管理模式1 .新建住宅小區(qū)。同社區(qū)管理相結合，全面及時i也實行等級化物業(yè)務。根據(jù)各個區(qū)域房屋建設、設施配套、居民需求、業(yè)主意愿及服務約定等情況，確定物業(yè)服務等級。嚴格遵循規(guī)劃設計方案,按照配套完善、環(huán)境優(yōu)美、交通安全等要求進行建設，并通過招投標選聘有資質的物業(yè)務企業(yè)實施等級化物業(yè)服務。規(guī)劃、建設、房管等部門要各司其職,把好新建住宅小區(qū)的規(guī)劃設計、施工建設、物業(yè)管理三道關。嚴格落實綜合驗收制度，未經驗收或驗收不合格的新建住宅小區(qū)不予辦理產權登記手續(xù)。2 .整治后的現(xiàn)有住宅小區(qū)。根據(jù)居民的需求及承受

41、能力,把物業(yè)管理同社區(qū)管理有機結合起來,以社區(qū)管轄范圍為基礎,界定物業(yè)服務區(qū)域；以社區(qū)居委會為基礎，組織召開業(yè)主大會，組建業(yè)主委員會；以物業(yè)務企業(yè)或群眾性物業(yè)服務組織為要出，開展物業(yè)服務活動。加大對現(xiàn)有住宅小區(qū)的整治力度，市房管部門拳頭，相關部門配合逐步解決現(xiàn)有住宅小區(qū)環(huán)境、配套等方面的問題。對整治后具備條件的現(xiàn)有住宅小區(qū)，由業(yè)主委員會選聘專業(yè)物業(yè)服務企業(yè)按等級實施服務;對不完全具備條件的小區(qū)，由社區(qū)居委會牽頭組建物業(yè)務隊伍，落實以保潔、保綠、保安為主要內容的基礎性服務，也可以采取"棟樓管理”模式,解決有人管事的問題，管理費用由業(yè)主承擔。單位自建的家屬樓,如不能實行規(guī)范的物業(yè)管理,則

42、由各單位牽頭進行物業(yè)服務,社區(qū)居委會負責監(jiān)督指導。力求到2009年底前，物業(yè)服務覆蓋每個社區(qū)，基本建立體系健全、政策完善、責任到位的物業(yè)管理工作機制。(3)物業(yè)服務內容與收費標準區(qū)別不同的物業(yè)性質和特點，確定管理服務的內容、項目和等級。物業(yè)服務收費要遵循公正合理、質價相符的原則，分別實行政府指導價和市場調節(jié)價。新建住宅小區(qū)根據(jù)小區(qū)規(guī)劃建設、配套情況設定的管理服務項目，依據(jù)物價、房管部門制定的物業(yè)服務等級評定標準，確定服務等級和收費標準。現(xiàn)有住宅小區(qū)的物業(yè)務內容和收費標準，可采用選項式服務形式，根據(jù)多數(shù)業(yè)主的意愿，確定管理服務項目，測算服務成本和收費標準，由業(yè)主委員會與委托的物業(yè)服務企業(yè)或物業(yè)服

43、務組織簽訂服務合同，并在小區(qū)內公布實施。4.突出重點，切實抓好社區(qū)物業(yè)管理的規(guī)范運作(1)規(guī)范物業(yè)項目的前期管理工作新建的物業(yè)項目，在業(yè)主委員會未成立期間，必須實行前期物業(yè)管理。開發(fā)企業(yè)在辦理商品房預售許可證時，應提供項目竣工后的物業(yè)務方案，預留物業(yè)管理用房,按規(guī)定選聘有資質的物業(yè)服務企業(yè)，并與選聘的物業(yè)務企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務委托合同，進行前期物業(yè)服務。開發(fā)企業(yè)與房屋買受人簽訂的商品房買賣合同中，要有物業(yè)服務的相關條款，約定房屋交付使用后物業(yè)服務的主要內容、服務等級及收費標準。業(yè)主與物業(yè)務企業(yè)要依據(jù)商品房買賣合同，簽訂前期物業(yè)服務合同和臨時管理公約。對不履行合同、長期延建住宅區(qū)配套設施，侵害購

44、房者利益,影響城市環(huán)境和社會穩(wěn)定的開發(fā)企業(yè)，規(guī)劃、房管、國土資源、建設部門要依據(jù)各自職責，督促其限期整改。在規(guī)定期限內仍不整改的，由上述四部門在新聞媒體予以曝光，視情況依法限制或停止辦理其土地招投標、規(guī)劃審批、資質年檢以及新開發(fā)建設工程施工許可手續(xù)。有關部門要切實履行對房地產市場的監(jiān)管職能,對物業(yè)管理不到位、不重視物業(yè)管理的開發(fā)企業(yè)公開曝光，直至清理出我市房地產開發(fā)市場。(2)規(guī)范業(yè)主委員會的組建和工作運轉在一個物業(yè)管理區(qū)域內，已交付業(yè)主使用的房屋建筑面積達到50%以上，或者已交付業(yè)主使用的房屋建筑面積雖達不到50%，但超過30%且已超過12個月的，應成立業(yè)主委員會。每個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一

45、個業(yè)主委員會。業(yè)主大會、業(yè)主委員會開展工作的經費，由全體業(yè)主承擔，或者從產權屬于全體業(yè)主的公建配套設施經營收益中列支。街道辦事處要按照規(guī)定的程序，推進業(yè)主委員會建設。住宅小區(qū)業(yè)主委員會的組成人員，原則上從社區(qū)居委會、有關產權單位及產權人、熱心公益事業(yè)人員中推薦，主任可由社區(qū)居委會成員擔任。街道辦事處要支持業(yè)主委員會的工作，業(yè)主委員會成立前或換屆期間，由街道辦事處指定社區(qū)居委會代為履行業(yè)主委員會的職責，確保工作正常運轉。(3)規(guī)范業(yè)主委員會成立后的社區(qū)物業(yè)管理1 .做好物業(yè)務企業(yè)選聘工作業(yè)主委員會成立后，應當依法及時召開業(yè)主大會，決定對前期物業(yè)服務企業(yè)續(xù)聘或另聘物業(yè)服務企業(yè)。業(yè)主大會決定與開發(fā)企

46、業(yè)選聘的前期物業(yè)務企業(yè)續(xù)約的，業(yè)主委員會應于業(yè)主大會決定后的30日內完成合同續(xù)簽工作；業(yè)主大會決定選聘新的物業(yè)服務企業(yè)的，業(yè)主委員會應以書面形式告知前期物業(yè)服務企業(yè)。前期物業(yè)服務企業(yè)要在接到通知后的60日內完成退出工作。開發(fā)企業(yè)、前期物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會三方要按規(guī)定做好物業(yè)管理的轉換銜接工作,確保新建住宅小區(qū)全面實行規(guī)范的等級化服務。2 .規(guī)范物業(yè)管理有關各方的權利和義務業(yè)主委員會負責召集業(yè)主大會、代表業(yè)主與選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂正式物業(yè)務合同；監(jiān)督物業(yè)服務合同的履行、監(jiān)督管理規(guī)約的實施；督促業(yè)主按照合同約定，協(xié)助、支持物業(yè)務企業(yè)的工作；積極配合和支持社區(qū)居委會的工作等。業(yè)主依法享有制定和

47、修改業(yè)主大會議事規(guī)則，制定管理規(guī)約，選舉業(yè)主委員會或更換業(yè)主委員會成員，選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè)，籌集和使用住宅專項維修資金等項權利。業(yè)主應當遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則；遵守物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定；按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金；按時交納物業(yè)服務費用。物業(yè)服務企業(yè)要依據(jù)服務合同，制定完善的物業(yè)服務方案以及保安、保潔、維修、財務、檔案等管理制度,負責物業(yè)管理區(qū)域內的衛(wèi)生清掃保潔、花草樹木養(yǎng)護、車輛停放管理以及與物業(yè)服務合同約定的其他服務項目，切實履行職責，提高服務質量。對超

48、出服務合同的事宜，要與業(yè)主委員會協(xié)商確定后實施。各相關專業(yè)設施管理部門要做好社區(qū)供電、供水、供暖、燃氣、通訊等基礎設施的管理及服務工作，依法承擔相關管線和設施設備維修養(yǎng)護責任，滿足社區(qū)居民的要求并向最終用戶收取有關費用。3 .加強對物業(yè)服務企業(yè)的監(jiān)管市房管部門及縣（區(qū)）物業(yè)管理部門加強對物業(yè)服務企業(yè)的監(jiān)管，建立健全物業(yè)服務企業(yè)信用檔案制度，認真評定物業(yè)服務企業(yè)的服務業(yè)績和信用程度，并在資質評定和年檢、物映投標中作為重要條件；建立健全物業(yè)投訴責任機制，及時查處物業(yè)服務中的不規(guī)范行為,并督促物業(yè)務企業(yè)整改，切實保障業(yè)主合法權益；建立健全物業(yè)管理淘汰、退出機制，對物業(yè)務不到位、業(yè)主投訴較多的物業(yè)服務

49、企業(yè)，按有關規(guī)定予以處理。積極探討組織業(yè)主對物業(yè)公司經理進行年度評議的制度和辦法。4 .嚴格物業(yè)務企業(yè)退出和移交程序住宅區(qū)業(yè)主大會和物業(yè)服務企業(yè)，因物業(yè)務合同期滿雙方不續(xù)約或者提前解除合同、物業(yè)服務企業(yè)退出住宅區(qū)管理的，必須本著維護社會穩(wěn)定、保證物業(yè)管理區(qū)域基本正常秩序、實現(xiàn)平穩(wěn)過渡的原則，嚴格履行退出和移交程序。（1）物業(yè)服務企業(yè)因物業(yè)服務合同期滿不續(xù)約或在合同期內提前解除合同、擬退出住宅區(qū)管瓚民務的，應于合同期滿或提前解除合同、擬退出之日的60日前書面告知業(yè)主委員會，并告知縣（區(qū)）物業(yè)管理部門、街道辦事處和社區(qū)居委會,做好相關設施設備和資料的移交事項。住宅區(qū)未成立業(yè)主大會的，所在地街道辦事

50、處要牽頭組織由有關部門參加的聯(lián)席會議，聽取業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的意見，處置物業(yè)服務企業(yè)退出的具體事宜。（2）業(yè)主大會提出與物業(yè)服務企業(yè)終止或解除合同、重新選聘物業(yè)服務企業(yè)的，業(yè)主委員會要在業(yè)主大會作出決議后將解約原因和時間書面告知物業(yè)服務企業(yè)，并將會議相關情況書面告知縣（區(qū)）物業(yè)管理部門、街道辦事處和社區(qū)居委會，同時保存好相關資料，接受縣（區(qū)）物業(yè)管理部門、街道辦事處和社區(qū)居委會的查驗。物業(yè)服務企業(yè)要在接到通知后的60日內完成退出工作。業(yè)主大會要在原物業(yè)5艮務企業(yè)完全退出之前完成對新物業(yè)務企業(yè)的選聘工作。5 .加強政策扶持和組織領導，確保社區(qū)物業(yè)管理工作健康發(fā)展（1）加強政策扶持勞動和社會保障部

51、門要結合實施"擴大再就業(yè)工程"、"完善社會保障體系工程"等，給予物業(yè)管理從業(yè)人員優(yōu)惠政策。房管部門要與有關部門搞好配合，從政策、業(yè)務上加強對物業(yè)管理工作的指導，幫助基層解決實際問題。駐社區(qū)的各個單位，要支持和參與社區(qū)物業(yè)管理工作。（2）落實資金保障物業(yè)服務企業(yè)要提升服務水平，加大出力度,提高物業(yè)服務收費率，為社區(qū)物業(yè)服務提供基本保障。完善住宅專項維修資金管理使用的相關政策、標準和辦法,依據(jù)相關規(guī)定將資金管好、用好。各級財政部門要加大支持力度，適當安排社區(qū)物業(yè)管理啟動資金和扶持資金,推動物業(yè)管理的全面開展。（3）力口強組織領導市政府成立社區(qū)物業(yè)管理工作領導

52、小組。組長由市政府主管副市長擔任，副組長由市政府主管副秘書長和市房管局局長擔任，成員由各縣（區(qū)）政府和市房管、規(guī)劃、建設、財政、物價、民政、文明辦等部門的一名負責同志擔任。領導小組下設辦公室，辦公室設在市房管局。各縣（區(qū)）也要成立相應的機構，把加強社區(qū)物業(yè)管瓚員務作為提升城市管理水平、創(chuàng)建文明城市的一項重要內容，落實機構，明確任務，細化責任，加快建立一級抓一級、層層抓落實的工作體系。建立物業(yè)管理工作責任目標考核制度，完善市、縣（區(qū)）、街道、社區(qū)四級考核機制，調動各方面的工作積極性。（4）營造良好氛圍各級各有關部門要采取多種形式，大力宣傳物業(yè)管理條例及相關的政策法規(guī)，宣傳物業(yè)管理工作的重要意義，

53、讓廣大市民和社會各界了解政策，強化物權意識，樹立物業(yè)服務是商品消費的觀念，引導他們主動支持、參與物業(yè)管理活動，積極維護社區(qū)秩序,及時繳納物業(yè)務費用，及時化解物業(yè)服務中出現(xiàn)的糾紛。要把對物業(yè)管理工作的重視程度和干部職工繳納物業(yè)服務費的情況，作為創(chuàng)建文明單位的考核內容。要采取多種措施來增強廣大業(yè)主支持配合社區(qū)管理工作的自覺性，形成"社區(qū)是我家、潔美靠大家”的良好氛圍。（五）香港物業(yè)管理費的收取一般先由物管企業(yè)提出預算，經業(yè)主委員會審查同意后執(zhí)行，并定期向業(yè)主公布賬目。國內物業(yè)管理同行也定期公開物業(yè)管理費的收支情況,改變暗箱操作的做法，接受業(yè)主和有關主管部門的監(jiān)督，讓業(yè)主明明白白消費,嬴得

54、起理解與支持。三、對策建議1 .進一步加大宣傳力度要通過廣播、電視、報紙等多種形式，大力宣傳物業(yè)管理知識,在廣大業(yè)主中形成"物業(yè)是服務，花錢買服務”的共識。物業(yè)管理部門要不失時機的指導居民根據(jù)自愿的原則成立業(yè)主委員會，監(jiān)督物業(yè)管理工作,解決居民與物業(yè)公司間的矛盾，促使物業(yè)管理工作正常有序的開展。引導人們的消費觀念，讓人們將物業(yè)管理視為一種消費需求來認識。正確認識規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理7寸促進經濟增長、提高人們居住質量、增加就業(yè)、維護社會穩(wěn)定所發(fā)揮的作用。組織好行政管理層面的有關人員、物業(yè)服務企業(yè)的有關人員和業(yè)主的培訓、學習，運用法律武器保護自己的合法權益。同時，完善相關配套政策，推進物業(yè)管

55、理法制化進程。盡快出臺物業(yè)共用部位共用設施設備維修資金的歸集和使用的具體辦法，要把交付前及交付后的房屋的維修資金歸集起來，這關系到住戶的房屋使用、修繕等問題，也關系到物業(yè)管理的后續(xù)服務和后續(xù)發(fā)展問題。還要監(jiān)督使用前期物業(yè)服務合同、業(yè)主公約、物業(yè)服務合同等示范文本，制定從業(yè)人員素質培訓I,智能化管理系統(tǒng)等一系列配套文件，為規(guī)范化管理創(chuàng)造一個良好的法制環(huán)境。提高居民物業(yè)管理意識,指導業(yè)主組建業(yè)主委員會。一方面要通過廣播、電視、報紙等多種形式，大力宣傳物業(yè)管理知識，在廣大業(yè)主中形成"物業(yè)是服務，花錢買服務"的共識。一方面物業(yè)管理部門要不失時機的指導居民根據(jù)自愿的原則成立業(yè)主委員會

56、,監(jiān)督物業(yè)管理工作，解決居民與物業(yè)公司間的矛盾，促使物業(yè)管理工作正常有序的開展。推行資金賬目公開，爭取更多居民的理解支持。物業(yè)管理賬目公開是物業(yè)管理實施過程中的一個重要原則無論是老住宅區(qū)還是新建小區(qū)必須要堅持貫徹這一原則。尤其是老住宅區(qū)住戶對有償服務不能理解就更應注重資金賬目的公開包括日常管理費和維修基金的賬目都要公開提高資金使用的透明度。這樣可以讓廣大業(yè)主了解物業(yè)管理的難處理瞬口支持物業(yè)管理工作，提高繳費的自覺性。明確物業(yè)服務費不是交給物業(yè)公司的公糧繳納物業(yè)服務費是業(yè)主的合同義務真正欠費的業(yè)主主要侵害的是鄰里業(yè)主的利益和物業(yè)公司的利益對真正欠費業(yè)主的懲罰不是物業(yè)公司懲罰業(yè)主而是侵害別人權益的

57、業(yè)主要對被侵害權益的業(yè)主進行補償所以業(yè)主必須按照自己對公約的承諾自覺繳納物業(yè)務費減少業(yè)主和物業(yè)公司因繳納物業(yè)服務費所產生的對立進而減少業(yè)主和物業(yè)公司的矛盾共創(chuàng)和諧共建小區(qū)。2 .發(fā)揮業(yè)主大會的作用要充分發(fā)揮業(yè)主大會、業(yè)主委員會制訂、修改物業(yè)公約，選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè)的具體權利，從而積極維護業(yè)主的合法利益。在此鄲出上,加大全社會的監(jiān)管力度，對問題突出的企業(yè)予以清理、曝光，吊銷資質。借助新聞媒介、電子政務等手段，推廣國內外成功的經驗做法。實施品牌戰(zhàn)略并加強從業(yè)人員素質與能力的培養(yǎng)，贏得競爭優(yōu)勢。同時，物業(yè)收費應該透明化。物業(yè)收費如何能使社區(qū)居民口服心服，沒有疑慮？最好的辦法是收費項目公開，費用使

58、用透明，接受群眾監(jiān)督。對那些巧立名目的不合理收費、攤派，群眾有權提出質疑，群眾維護自身權益應當?shù)玫奖Ｗo。收費標準，不該由一個部門一統(tǒng)天下獨家說了算，應同群眾磋商，征求住戶意見，或召開收費標準聽證會，使群眾心'有底數(shù)。3 .開展靈活多樣的人本服務隨看社會的進步，農村社區(qū)的轉型，農村居民對社區(qū)服務的需求日益增多，為了體現(xiàn)"以人為本”的企業(yè)精神，為農村居民增設各種（根據(jù)實際情況，可以有償）服務，既包括24小時的應急服務、日常生活設施的維修、對空巢家庭老人的特別照顧等，也包括開設培訓課程提高村民素質，整合城市的醫(yī)療資源，通過與城市各大醫(yī)院簽訂合作協(xié)議，方便村民就醫(yī)等。要做到社區(qū)和物業(yè)

59、一家親：首先，應從服務于居民的角度上達成共識，一方有了困難，另一方要積極幫助；其次，平時要多加強聯(lián)系和溝通，比如，物業(yè)服務企業(yè)的人員可以參加社區(qū)每月的樓長會等，廣泛聽取群眾的意見、建議，聽取群眾反映的熱點、難點問題，共同協(xié)商解決居民生活中遇到的問題。物業(yè)務企業(yè)應把社區(qū)的工作人員當作物業(yè)務企業(yè)的監(jiān)督員、指導員，對物業(yè)務企業(yè)的服務和管理工作進行指導和監(jiān)督；第三,在小區(qū)的建設上共同加強投入，比如，在綠化小區(qū)方面，物業(yè)服務企業(yè)可以提供花草樹木，由社區(qū)安排居民分片包戶，使廣大居民積極參與小區(qū)的建設。這樣既美化了環(huán)境，提升了小區(qū)的服務水平，又使居民與物業(yè)服務企業(yè)之間的距離更近了。4 .規(guī)范物業(yè)管理行為，提高服務