商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃定位丶招商經(jīng)營及萬達模式解析

1、2021年商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃定位丶招商經(jīng)營及萬達模式解析?商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃定位、招商經(jīng)營及萬達模式全案解析?主講：王銳老師模塊一：商業(yè)市場開展分析與購物中心前期開發(fā)研究 模塊二：購物中心規(guī)劃定位與招商策略實務(wù)指導(dǎo)模塊三：購物中心后期經(jīng)營管理大揭密模塊四：解讀萬達模式與工程開業(yè)各階段關(guān)鍵要點模塊一：商業(yè)市場開展分析與 購物中心前期開發(fā)研究 一、商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)概述二、2021年商業(yè)地產(chǎn)重點城市開展分析三、購物中心開展過程中的困難四、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)具備的五個根底條件五、購物中心的三種屬性六、購物中心的立地條件七、購物中心的開發(fā)流程嚴格說來，美國是現(xiàn)代大型購物中心的誕生地，其開展可以追溯到20世紀20年代初期由西

2、爾斯羅巴克Sears, Robuck & Co公司所規(guī)劃建造的許多獨立的商店街，它們遠離市中心，處于城市邊緣地帶，具有初步的整體規(guī)劃，同時附設(shè)了免費的停車場，這也是現(xiàn)代購物中心的雛型。而被視為大型購物中心鼻祖的，是土地建筑商人尼克斯于20年代中期在美國密蘇里州堪薩斯市所規(guī)劃興建的Country Club Plaza, 其目的在于提供住宅區(qū)內(nèi)居民一個可以享受消費效勞的場所，具有統(tǒng)一管理的商店承租戶、特定而遠離道路的停車空間，以及全面統(tǒng)一的管理策略，而這些特色，都成為日后大型購物中心所遵循的根本標準。 一、商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)概述中國的購物中心起源于上世紀90年代，在經(jīng)濟相比照較興旺的深圳

3、、廣州、上海等地陸續(xù)開展起來。最早最有代表性的三個工程是：深圳友誼城廣州天河城 上海港匯廣場商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的類型： 1、購物中心 2、商業(yè)街 3、城市綜合體二、2021年商業(yè)地產(chǎn)重點城市開展分析城市級別：二、三線城市華東：杭州、寧波、蘇州、南京、福州、廈門、溫州華中：武漢、長沙、鄭州、合肥東北：沈陽、大連西南：成都、重慶、昆明西北：西安、蘭州華北：天津、石家莊三、購物中心開展過程中的困難購物中心的開發(fā)需要依靠規(guī)模經(jīng)濟效應(yīng)，而土地資源的稀缺和投資規(guī)模以及本錢的大幅上升，增加了開發(fā)商資金的壓力和投資的風(fēng)險。國內(nèi)購物中心開發(fā)商的融資渠道比較單一，沒有充足的資本和資金鏈的保障，購物中心開發(fā)商很難持續(xù)開展

4、。購物中心開發(fā)商因規(guī)劃、定位、業(yè)態(tài)組合、招商、經(jīng)營方面的理論、經(jīng)驗和能力缺乏，增加了購物中心的經(jīng)營風(fēng)險。有些甚至無法維持正常的經(jīng)營，導(dǎo)致徹底失敗。三、購物中心開展過程中的困難由于商戶的資源以及商戶的連鎖開展能力有限，使得購物中心的招商困難，并且容易造成千店一面，而缺乏競爭優(yōu)勢。人才的短缺，嚴重制約了商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的開展和水平的提升。由于人才短缺帶來的人力本錢的提高，也增加了商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營的風(fēng)險。四、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)具備的五個根底條件有雄厚的經(jīng)濟實力，有充足的資金作為工程運作的保障；具備地產(chǎn)開發(fā)、營銷的豐富經(jīng)驗；具備一定的商業(yè)資源積累；有較完善的地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)運作體系；有專業(yè)的、穩(wěn)定的團隊操盤。五、購

5、物中心的三種屬性商業(yè)屬性地產(chǎn)屬性 這一點是非常顯而易見的，因為購物中心是以零售業(yè)態(tài)為主，與餐飲、娛樂、休閑、效勞等多種業(yè)態(tài)組合在一起的產(chǎn)品。商業(yè)屬性是購物中心的外在表現(xiàn)形式。購物中心從土地競拍、規(guī)劃設(shè)計、開發(fā)報建到建造施工管理等都是屬于地產(chǎn)的范疇。因此，購物中心本質(zhì)上具有地產(chǎn)屬性。地產(chǎn)屬性是購物中心的載體。金融屬性購物中心是一種金融產(chǎn)品。購物中心的開發(fā)過程是從“融資到“開發(fā)經(jīng)營到“再融資的過程。開發(fā)商不僅可以源源不斷地從購物中心的經(jīng)營過程中獲取現(xiàn)金流，還可以通過物業(yè)的持有和經(jīng)營帶來增值而獲得更高的資本回報。金融屬性才是購物中心的核心。六、購物中心的立地條件工程的 硬件立地 條件工程的 選址工程

6、的 硬件工程的 設(shè)計工程的 精神六、購物中心的選址1、城市區(qū)位2、交通條件3、經(jīng)濟開展水平4、城市整體規(guī)劃5、人口分布及結(jié)構(gòu)6、用地性質(zhì)7、用地指標8、財務(wù)測算七、購物中心的開發(fā)流程開發(fā)流程1開發(fā)流程2開發(fā)流程3工程拓展規(guī)劃設(shè)計開發(fā)建設(shè)七、購物中心的開發(fā)流程工程拓展1、用地區(qū)位和交通人口狀況2、用地經(jīng)濟狀況 3、對競爭對手詳細分析，重點分析經(jīng)營特色與競爭戰(zhàn)略 4、用地物理狀況 重點考慮用地形狀，用地的完整性，用地的可進入性 5、消費心理研究 6、城市規(guī)劃的人口結(jié)構(gòu)研究 7、金融支持與財務(wù)分析 購物中心的位置能否獲得足夠的商業(yè)銷售和利潤，在市場上是否有競爭 購物中心是否能夠租出去，有足夠的承租戶

7、交納足夠的租金。 對資本投入、遠期收益、經(jīng)營本錢、稅收、管理費和更新裝修費用的評。 靈活的價格體系。七、購物中心的開發(fā)流程規(guī)劃設(shè)計1、總體規(guī)劃 2、建筑設(shè)計3、外立面設(shè)計4、空間設(shè)計5、交通動線設(shè)計6、景觀設(shè)計7、照明設(shè)計8、裝飾設(shè)計七、購物中心的開發(fā)流程開發(fā)建設(shè)1、本錢控制2、材料及設(shè)備招標采購3、進度控制4、工程質(zhì)量5、資金方案模塊二：購物中心規(guī)劃定位與 招商策略實務(wù)指導(dǎo)第一局部 購物中心的規(guī)劃一、購物中心規(guī)劃的主導(dǎo)者二、購物中心規(guī)劃的7點認識第二局部 購物中心的招商一、招商的統(tǒng)籌與分工4個關(guān)鍵點二、購物中心的業(yè)態(tài)組合模式三、購物中心主力店和小商鋪的平衡四、引進品牌商家和追求經(jīng)濟指標的平衡

8、五、招商團隊團隊組建、薪酬和績效管理第一局部 購物中心的規(guī)劃一、購物中心規(guī)劃的主導(dǎo)者我認為購物中心規(guī)劃的主導(dǎo)者應(yīng)該是購物中心的經(jīng)營管理團隊！購物中心規(guī)劃的主導(dǎo)者到底應(yīng)該是誰？是規(guī)劃設(shè)計院還是經(jīng)營管理團隊？規(guī)劃設(shè)計院是負責通過設(shè)計技術(shù)手段將這些需求表達在建筑設(shè)計之中。小 結(jié) 購物中心的開發(fā)商應(yīng)該先建立經(jīng)營管理團隊，再委托規(guī)劃設(shè)計院進行規(guī)劃設(shè)計；而不是本末倒置的先委托規(guī)劃設(shè)計院設(shè)計，再建立經(jīng)營管理團隊。二、購物中心規(guī)劃的7點認識購物中心是由零售、餐飲、娛樂、休閑、效勞、健身等多種業(yè)態(tài)，以主力店、次主力店、小商鋪等不同形式組合在一起的集合體，不同的業(yè)態(tài)在建筑體量和建筑空間上有不同的需求。認識1購物中

9、心規(guī)劃的整體性購物中心無論是在建筑結(jié)構(gòu)上還是在形象上都應(yīng)該是一個整體，而不應(yīng)該是簡單的多元組合體。購物中心的作用，就是要將多種業(yè)態(tài)、多種功能有機的組合在一起，產(chǎn)生關(guān)聯(lián)性的互動作用，使得每種業(yè)態(tài)和功能的效應(yīng)都擴展到最大，從而產(chǎn)生一加一大于二的綜合性效應(yīng)。這種效應(yīng)是任何一種單一業(yè)態(tài)所無法比較的。只有保持購物中心的整體性，才能真正發(fā)揮出購物中心的集聚效應(yīng)，從而獲得最大的經(jīng)濟收益和投資回報。認識2案例剖析一 深圳萬象城 其中的主力店就有芮歐百貨、順電、華潤超市精品店、華納影城、運動100和真冰溜冰場六家主力店。華潤超市在地下一層，芮歐百貨是一至三層，華納影城和運動100在三層，順電和溜冰場在四層。這些

10、主力店都沒有獨立的對外出入口，而且都是和步行街小商鋪直接連接，和步行街小商鋪的結(jié)合非常緊密，讓消費者在購物時很難發(fā)覺到是進入了主力店還是小商鋪。合理的規(guī)劃使人流動線更加合理，整個購物中心根本上沒有死角。購物中心規(guī)劃的橫向性購物中心應(yīng)根據(jù)消費者的不同購置能力和消費習(xí)慣，在進行規(guī)劃布局時進行橫向分布，而不是縱向分布。在同一個樓層，品牌定位或面對的消費者應(yīng)該在同一個水平上。在整體定位上，從一樓至高樓層，商品檔次從高檔逐漸降低。在業(yè)態(tài)布局上，低樓層以承當租金能力強的零售業(yè)態(tài)為主，適量配置餐飲和配套效勞業(yè)態(tài)；高樓層以承當租金能力較低但能夠吸引大量客流的餐飲、娛樂、休閑為主，適量配置零售業(yè)態(tài)和配套效勞業(yè)態(tài)

11、。認識3購物中心主力店與步行街的規(guī)劃布局購物中心引進主力店的目的和原那么是什么？用較低廉的租金，較長的租約年限，較低的租金遞增率引進主力店的最主要目的，就是利用主力店的經(jīng)營和集客能力，為購物中心帶來人流，到達提升步行街小商鋪的生意額，從而到達提高購物中心租金收益的目的。為了到達這一目的，購物中心的規(guī)劃原那么是，將主力店規(guī)劃布局在購物中心相對人流較少的兩端或離主街較遠的位置。認識4購物中心餐飲業(yè)態(tài)的配套設(shè)計現(xiàn)在的購物中心，餐飲業(yè)態(tài)都占有越來越重要的地位。餐飲業(yè)態(tài)規(guī)劃的面積比列也在不斷地提高。餐飲業(yè)態(tài)存在著延時營業(yè)的問題，因此需要為餐飲業(yè)態(tài)設(shè)計獨立的對外垂直通道。相對應(yīng)的也會存在安裝獨立空調(diào)系統(tǒng)的

12、問題，主機的安放在設(shè)計時就要預(yù)留出空間來。認識5購物中心餐飲業(yè)態(tài)的配套設(shè)計應(yīng)該為餐飲商戶設(shè)計專門的貨物運輸通道，否那么會造成貨物運輸通道和顧客通道的交叉。餐飲的經(jīng)營面積擴大，濕垃圾房的配置也要相應(yīng)增加。還包括外店招和廣告位適量配置。認識6購物中心次主力店的“訂單化“訂單式地產(chǎn)已經(jīng)成為了購物中心開展的趨勢。但現(xiàn)階段購物中心的“訂單式模式還僅僅局限于主力店。隨著購物中心與次主力店的合作越來越緊密，以及對購物中心研究的不斷深入，次主力店的“訂單化也應(yīng)該逐步納入規(guī)劃設(shè)計體系。很多購物中心在籌備招商工作中，經(jīng)常會出現(xiàn)由于商鋪設(shè)計的房產(chǎn)技術(shù)條件無法滿足需求，而導(dǎo)致一些次主力店無法引進的狀況發(fā)生。也有一些次

13、主力店達成了合作意向，但在進行房產(chǎn)技術(shù)對接和裝修設(shè)計的時候，為了能滿足雙方的標準要求，而需要花費大量的時間和精力進行溝通和協(xié)調(diào)。認識7迪拜mall五國購物中心香港IFC第二局部 購物中心的招商一、招商的統(tǒng)籌與分工4個關(guān)鍵點·之一 購物中心的招商工作一般分為主力店、次主力店和步行街小商鋪三個層面。這就需要招商工作既要在規(guī)劃和定位上進行統(tǒng)籌，也要按照專業(yè)進行分工。兩者的有效結(jié)合，才能夠令招商工作既具備專業(yè)化的優(yōu)勢，又不容易犯本位主義，造成無序競爭而產(chǎn)生內(nèi)耗。一、招商的統(tǒng)籌與分工4個關(guān)鍵點·之二 購物中心的招商工作應(yīng)該從工程的整體來進行統(tǒng)籌。從工程的整體定位到各個商業(yè)業(yè)態(tài)的組合，

14、從不同業(yè)態(tài)的定位細分到每個樓層的業(yè)態(tài)布局都應(yīng)該遵循統(tǒng)一的原那么。經(jīng)過科學(xué)分析獲得的定位是整個購物中心招商和日后經(jīng)營的靈魂。合理的業(yè)態(tài)組合和規(guī)劃布局是購物中心成功招商和旺場經(jīng)營的前提和保障。一、招商的統(tǒng)籌與分工4個關(guān)鍵點·之三四 從購物中心的成功經(jīng)驗來看，百貨主力店是購物中心最重要的主力店之一。引進一家具備較強經(jīng)營管理能力的百貨店能減小購物中心經(jīng)營的風(fēng)險性。但是百貨店與購物中心小商鋪之間存在著商戶資源的交叉，在招商時會產(chǎn)生一定程度的矛盾. 如何明確各自的定位，對目標客層進行細分，到達互補的作用，從整體上統(tǒng)籌購物中心的招商工作是化解這一矛盾的必要手段。成功的購物中心通常會將購物中心與主力

15、百貨店的定位進行錯位。案例剖析二深圳的萬象城就是將高檔世界級奢侈品牌規(guī)劃布局在了購物中心，主力百貨店引進的是中高檔流行定位的芮歐百貨。深圳中信廣場那么是主力百貨店引進的是以經(jīng)營高檔奢侈品牌為主的西武百貨，將中高檔流行時尚品牌規(guī)劃布局在了購物中心步行街。二、購物中心的業(yè)態(tài)組合模式 隨著上海IFC、正大廣場、港匯購物中心和北京大悅城這種類型購物中心的產(chǎn)生，購物中心是否需要主力店成為了業(yè)內(nèi)很多人士探討的話題。 購物中心不一定都是統(tǒng)一的模式，完全可以針對不同的商圈采取不同的組合模式。二、購物中心的業(yè)態(tài)組合模式 購物中心的立地交通條件好，商圈客流量大，消費者購置能力強，消費者對流行時尚的認知度高，就應(yīng)該

16、采取沒有主力店，以次主力店和小商鋪為主的組合模式。 購物中心追求規(guī)模經(jīng)濟效應(yīng)，因此購物中心的建造規(guī)模越來越大，工程一般都在城市的非主流商圈，這樣的購物中心一般培育期都會比較長。為了縮短培育期，必須盡快吸引客流，打造人氣。這種類型的購物中心就需要引進多家自身集客和經(jīng)營能力都很強的知名主力店。三、購物中心主力店和小商鋪的平衡 在購物中心開展的不同階段，主力店和小商鋪的配比應(yīng)該尋求一種平衡，既要保持購物中心經(jīng)營的穩(wěn)定性，又要不斷提升購物中心的租金水平。 因此在購物中心建立的初期，為了吸引足夠的客流來維持購物中心的經(jīng)營，必須犧牲大量的面積引進主力店。主力店和小商鋪的配比可以為7：3或者6：4。三、購物

17、中心主力店和小商鋪的平衡 隨著購物中心的逐步開展和成熟，這個配比應(yīng)該發(fā)生反方向變化。目前行業(yè)內(nèi)關(guān)于主力店和小商鋪的比例一般是4：6。四、引進品牌商家和追求經(jīng)濟指標的平衡 購物中心在招商的時候都會遇見這樣一個難解的課題，那就是：是引進優(yōu)質(zhì)品牌商家，形成符合購物中心定位的理想品牌組合，損失短期租金收益，追求經(jīng)營的穩(wěn)定性和長期的租金收益；還是追求短期的租金收益而放棄引進優(yōu)質(zhì)品牌商家，導(dǎo)致購物中心品牌定位組合的混亂，而加大長期經(jīng)營的風(fēng)險性？ 當前大多數(shù)購物中心的招商是以引進優(yōu)質(zhì)品牌商家為主導(dǎo)思想。這就是為什么現(xiàn)在的購物中心除了采取租賃這種傳統(tǒng)的合作方式之外，還導(dǎo)入了百貨店通常的合作模式：保底抽成和聯(lián)合

18、經(jīng)營。四、引進品牌商家和追求經(jīng)濟指標的平衡北京的新光天地 不惜重金引進世界級知名品牌進店合作，雖在初期損失了經(jīng)濟上的利益，但由于定位明確，商品組合合理，顧客滿意度高，縮短了工程培育期，打造了整體形象和品質(zhì)，保障了長期經(jīng)營的穩(wěn)定性，同時也帶來了巨大的經(jīng)濟效益增長。案例剖析二五、招商團隊團隊組建、薪酬和績效管理招商過程中各項重要決策的制定者，招商制度的制定者和招商團隊的設(shè)計者。對招商工作統(tǒng)一指導(dǎo)、部署、協(xié)調(diào)和監(jiān)督的部門對各項工作進行細化，執(zhí)行到位的部門專門收集、整理、篩選招商信息，建立信息網(wǎng)絡(luò)和信息庫的部門決策機構(gòu) 管理機構(gòu) 執(zhí)行機構(gòu) 信息機構(gòu) (一招商團隊架構(gòu)二招商團隊要求及組成招商總監(jiān)招商總監(jiān)

19、助理招商籌劃主管招商小組招商信息搜集及合同管理主管三招商人員的制度考核與獎勵 外出招商期間每日匯報制度 信息反應(yīng)計分考核制度 招商日記制度 招商首問責任制四招商人員業(yè)績考核原那么所謂業(yè)績考核，就是指對招商人員的提成及獎金與招商業(yè)績相掛鉤。根據(jù)實際工作需要，對招商人員實行雙重考核，分別以月度、季度或年度為單位，對招商人員的硬指標和軟指標進行雙重考核?？冃Э己擞仓笜塑浿笜水斣峦瓿傻恼猩坦こ毯蛯嶋H招商金額已完成的招商工程總量和累計招商金額招商人員月度工作重點完成的質(zhì)量招商人員跟進工作的質(zhì)量和效率招商費用控制的原那么招商任務(wù)指標分解到人，本錢分解到人關(guān)鍵性招商集中使用，防止零打碎敲重點保障優(yōu)秀招商人才

20、的工資酬酬和獎勵管理體系重視客戶營銷和關(guān)系營銷，費用安排上予以傾斜五招商費用控制模塊三：購物中心后期經(jīng)營管理大揭密一、經(jīng)營管理的概念二、經(jīng)營管理在商業(yè)地產(chǎn)中的地位和作用三、經(jīng)營管理工作的特點四、購物中心運營管理公司的組織架構(gòu)與工作職責五、經(jīng)營管理的根本內(nèi)容一、經(jīng)營管理的概念 以客戶關(guān)系為主要管理對象，以物業(yè)管理和工程管理為支持，以商業(yè)物業(yè)的增值為目的，以獲取穩(wěn)定的租金收益和提升物業(yè)品牌價值為主要目標的日常經(jīng)營管理活動。 效勞對象：業(yè)主、租戶、消費者二、經(jīng)營管理在商業(yè)地產(chǎn)中的地位和作用經(jīng)營管理是商業(yè)地產(chǎn)實現(xiàn)價值和提升價值的根本手段經(jīng)營管理是聯(lián)系業(yè)主、租戶、消費者的紐帶經(jīng)營管理的能力和水平是商業(yè)地

21、產(chǎn)工程成功與否的重要支柱三、經(jīng)營管理工作的特點管理面廣工作環(huán)節(jié)多管理難度大重復(fù)性強精細化程度高窗口性質(zhì)明顯四、購物中心運營管理公司的組織架構(gòu)與工作職責一、組織架構(gòu)圖總經(jīng)理行政人事經(jīng)理行政主管人事主管助理行政人事部招商營運部經(jīng)理招商主管運營助理運營主管文員副總(營運企劃)副總(財務(wù))助理企劃部主管經(jīng)理財務(wù)經(jīng)理財務(wù)部出納會計副總(物業(yè))物業(yè)經(jīng)理物業(yè)主管二、工作職能1.地方商管公司職能：1.1 嚴格執(zhí)行集團商管總部各項管理制度和工作指令。1.2 以“平安、效勞、品質(zhì)為指導(dǎo)，負責購物中心平安運營與穩(wěn)場、旺場經(jīng)營1.3 負責地方公司團隊組建、日常建設(shè)及經(jīng)營管理工作。1.4 負責租金收繳管理，確保按照集團

22、要求完成年度經(jīng)營指標。1.5 負責地方公司的物業(yè)管理及設(shè)施設(shè)備的日常維護1.6 負責地方公司預(yù)算編制和日常收支管理1.7 負責地方公司企劃方案的制定、報批、執(zhí)行及企劃宣傳費用的管理。1.8 負責所在城市“銀泰品牌推廣和維護。二、工作職能2.2 財務(wù)部職能2.2.1 根據(jù)集團各項財務(wù)管理規(guī)章制度，負責日常財務(wù)管理工作。2.2.2 負責購物中心租金收繳管理，并按月度上報集團商管總部。2.3 招商運營部職能2.3.1 根據(jù)集團制定的招商管理制度進行非戰(zhàn)略品牌的招商管理工作，并根據(jù)購物中心定位在所在城市進行品牌資源庫儲藏和跟蹤更新； 負責招商申請和各商鋪租金分解表的編制及報批；負責招商方案、廣告位招商

23、方案的編制、報批及實施；負責商戶接洽、合同簽訂等日常招商管理工作。二、工作職能2.3.2 負責已開業(yè)購物中心的現(xiàn)場營運管理工作，工作職能包括：環(huán)境：對現(xiàn)場環(huán)境、公共空間環(huán)境和商戶店內(nèi)環(huán)境 進行監(jiān)控。效勞：營運管理人員為場內(nèi)商戶和消費者提供效勞；商戶工作人員為消費者提供效勞。經(jīng)營：關(guān)注主力店、步行街商戶的經(jīng)營狀況，進行經(jīng)營分析和指導(dǎo)。租賃：保證租費收繳率的按時完成，持續(xù)提升租金坪效。二、工作職能2. 地方商管公司各部門職能2.1 行政人事部2.1.1根據(jù)集團行政管理制度，監(jiān)督管理各項日常行政管理工作與后勤保障工作。2.1.2根據(jù)集團人力資源管理制度，負責地方公司人力資源管理工作。2.4 企劃部職

24、能2.4.1 根據(jù)集團制定的企劃管理制度流程進行日常企劃管理工作，負責“銀泰品牌的推廣和維護 。2.4.2 負責工程企劃宣傳和資金使用方案的編制；導(dǎo)示系統(tǒng)規(guī)劃；美陳布置 ；招商宣傳資料等的設(shè)計 ；廣告位租賃的管理；目企劃活動招投標 ；當?shù)孛襟w關(guān)系的拓展、建立和維護等工作。二、工作職能2.5.1貫徹執(zhí)行集團物管部有關(guān)管理方針、政策、制度、流程。2.5.2 負責開業(yè)前的各項物業(yè)籌備工作 、開業(yè)后工程的物業(yè)管理運行，與物業(yè)管理公司進行有效的溝通與監(jiān)控，并對物業(yè)管理團隊日常工作進行專業(yè)考評與監(jiān)控。2.5.3 接受集團物管部及工程商管公司工作考評和稽核，并通過集團商管公司預(yù)算管理，實現(xiàn)有效收支平衡。 五

25、、經(jīng)營管理的根本內(nèi)容經(jīng)營決策信息管理2345經(jīng)營標準管理經(jīng)營環(huán)境管理1市場調(diào)研和經(jīng)營狀況分析客戶關(guān)系管理消費者效勞管理五、經(jīng)營管理的根本內(nèi)容公共關(guān)系管理2345多種經(jīng)營管理廣告位的經(jīng)營管理1人員管理營銷籌劃管理五、經(jīng)營管理的根本內(nèi)容經(jīng)營決策信息管理1.營運信息包括：營運根底信息、營運狀況信息、品牌資源信息；1.1營運根底信息：商業(yè)城的根底信息管理、商戶根底信息管理、文件檔案管理；1.1.1商業(yè)城的根底信息包括：建筑信息工程的構(gòu)成介紹、建筑面積和經(jīng)營信息商圈情況及定位報告、租賃決策文件、租賃面積、業(yè)態(tài)規(guī)劃、商鋪數(shù)量、品牌數(shù)量及落位圖紙；房市金碟·最有價值房產(chǎn)籌劃4000案 您下載的資料

26、來自房地產(chǎn)籌劃信息網(wǎng)：.fdc014>#ff66ff'> ，如果需要沒有水印的PPT原文件請直接登錄我網(wǎng)站。 本著寧缺勿濫、優(yōu)中選優(yōu)的原那么，我們從近年收集的數(shù)萬資料中精選了約4000套最具份量的精華級資料編輯成?房市金碟·最有價值房產(chǎn)籌劃4000案?，包括前期籌劃、規(guī)劃設(shè)計、營銷籌劃、廣告推廣、商業(yè)地產(chǎn)、城市綜合體、商務(wù)辦公、旅游地產(chǎn)、酒店物業(yè)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、城市設(shè)計、地產(chǎn)研究、銷售培訓(xùn)、管理運營、工程管理、精裝修等16個模塊約50G容量。文檔可自由復(fù)制多數(shù)可編輯修改，內(nèi)容充實、分類清晰，學(xué)習(xí)參考價值極高！超值價680元含郵費并送我網(wǎng)站1000下載積分！(下載積分亦

27、可直接購置充值，積分充值10元起！)五、經(jīng)營管理的根本內(nèi)容經(jīng)營決策信息管理1.1.2商戶根底信息管理包括：?商業(yè)城主力店和非主力店租賃臺賬?、?商業(yè)城主力店和非主力店聯(lián)系臺賬?；1.1.3文件檔案管理要求按專人統(tǒng)一管理，包括：租賃合同及補充協(xié)議、物業(yè)合同、經(jīng)營資質(zhì)等合同類檔案，營銷方案、市調(diào)報告、經(jīng)營分析等經(jīng)營類檔案，客戶投訴記錄、運營現(xiàn)場巡視記錄等日常管理文件等。五、經(jīng)營管理的根本內(nèi)容經(jīng)營決策信息管理1.2營運狀況信息包括：銷售數(shù)據(jù)的收集、車流量、客流量等數(shù)據(jù)的統(tǒng)計及分析；1.2.1報表分類：?營運信息日報表、?經(jīng)營業(yè)績月報表?、?月經(jīng)營狀況分析報表?、?重大節(jié)假日業(yè)績比照經(jīng)營分析報告?等經(jīng)

28、營數(shù)據(jù)分析報表；1.3品牌資源信息：每月收集目標品牌及新品牌資源并進行整合，為日后品牌庫的擴充及汰換做好準備，需使用?品牌資源儲藏表?。五、經(jīng)營管理的根本內(nèi)容經(jīng)營決策信息管理2.租賃決策文件管理：決策到期調(diào)整、決策期內(nèi)的調(diào)整2.1決策到期調(diào)整：2.1.1到期前根據(jù)規(guī)定時間完成專項市場調(diào)研、決策期內(nèi)的經(jīng)營分析、消費者分析、商圈及競爭對手分析等分析報告；2.1.2租賃決策文件的編制工作，須在規(guī)定時間內(nèi)完成編制和上報集團審批；五、經(jīng)營管理的根本內(nèi)容2.1.3決策文件的主要內(nèi)容：調(diào)整區(qū)域面積、商鋪數(shù)量、商戶數(shù)量，新的招商定位和業(yè)態(tài)規(guī)劃比例，新的租賃政策租金標準、租金增長率、租賃期限、裝修期及免租期，工

29、程總體租賃決策指標及租金增長率；2.1.4品牌落位須符合商業(yè)城的整體規(guī)劃及布局。五、經(jīng)營管理的根本內(nèi)容經(jīng)營決策信息管理2.2 決策期內(nèi)的調(diào)整2.2.1決策期內(nèi)調(diào)整需遵循的原那么：年度內(nèi)調(diào)整面積的比例、新租約的期限、租金標準、品牌選擇等。3.運營期調(diào)整須使用?運營期租賃合同?文本。五、經(jīng)營管理的根本內(nèi)容市場調(diào)研和經(jīng)營狀況分析1.市場調(diào)研包括：商圈調(diào)研、競爭對手調(diào)研、租費情況調(diào)研、消費者調(diào)研等，在規(guī)定時間內(nèi)完成報告并上報集團營運中心備案1.1商圈調(diào)研：主要針對經(jīng)濟較為興旺的城市及地區(qū)或者開展和變化較快的城市地區(qū)；五、經(jīng)營管理的根本內(nèi)容1.2競爭對手調(diào)研：主要針對同一城市或區(qū)域內(nèi)的同行業(yè)，尤以品牌組

30、合、業(yè)態(tài)規(guī)劃為主要調(diào)研內(nèi)容、同時對節(jié)假日、季末或大型營銷活動的情況跟蹤；1.3租費情況調(diào)研：針對同行業(yè)及工程周邊商圈的租費情況的調(diào)研；1.4消費者調(diào)研：針對消費需求及購物習(xí)慣、群體細分、滿意度的調(diào)研。五、經(jīng)營管理的根本內(nèi)容市場調(diào)研和經(jīng)營狀況分析2.1開業(yè)半年內(nèi)需對商業(yè)城的經(jīng)營狀況與整體市場調(diào)研、消費者調(diào)研一同進行分析，并對當前的定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃、品牌組合進行評估形成報告至營運中心；2.2關(guān)注商戶經(jīng)營狀況，杜絕出現(xiàn)欠租、欠費的情況，嚴格控制非主力店的空鋪率，并將空鋪及招商情況上報集團營運中心； 2.3各地方公司對非主力店商戶和品牌進行經(jīng)營分析包括：品牌定位、奉獻率、盈利能力、品牌開展趨勢等，對經(jīng)營

31、有風(fēng)險的品牌建立預(yù)警機制，并做好備選品牌和商戶的儲藏。五、經(jīng)營管理的根本內(nèi)容經(jīng)營標準管理1.各公司須制定巡場管理制度，嚴格標準按照執(zhí)行，總經(jīng)理每周帶隊集體巡場，及時處理解決問題并做好記錄；2.嚴格執(zhí)行營運標準與標準：，統(tǒng)一的營業(yè)時間、統(tǒng)一的開、閉店管理包括營運員進場及迎送賓、晨會管理、播送管理、商戶宣傳品管理、出入貨管理、特種行業(yè)資質(zhì)管理等、效勞臺的管理、物價標識管理等。五、經(jīng)營管理的根本內(nèi)容經(jīng)營環(huán)境管理1.商業(yè)城的照明管理：根據(jù)各地公司當?shù)氐娜照諘r間和氣候狀況確定開閉照明時間；2.空調(diào)溫濕度的管理：內(nèi)場環(huán)境溫度夏季為2226，冬季為1820 ；濕度為5065%；3.導(dǎo)向標識管理：所有標識在營

32、業(yè)期間須保證全部開啟，到達設(shè)計及使用效果；4.景觀管理：各地公司需保證景觀的設(shè)計效果、完整性和整潔性；五、經(jīng)營管理的根本內(nèi)容客戶關(guān)系管理1.主力店關(guān)系管理：公司須建立與主力店的對接渠道與溝通機制；須采用標準的書面文件進行溝通，解決重要事項；2.非主力店的商戶關(guān)系管理：由當?shù)貭I運部定期召開店長會，并形成會議紀要，協(xié)助品牌公司做好商鋪員工的管理；每年組織 “優(yōu)秀商戶的評選工作并予以表彰；3.為非主力店商戶提供營業(yè)員崗前培訓(xùn)及地方政府協(xié)調(diào)等效勞。4.客戶的投訴管理：設(shè)立“一站式受理機制，建立標準的處理投訴流程；5.客戶的報修管理：設(shè)立24小時客戶報修受理機制，及時為客戶提供簡單的維修效勞，并做好回訪

33、記錄；按照有償效勞標準收取相關(guān)維修費用；6.按照集團規(guī)定進行客戶滿意度調(diào)查，并進行分析，制定可行有效的整改措施。五、經(jīng)營管理的根本內(nèi)容消費者效勞管理 1.效勞臺設(shè)置消費者意見箱，接收消費者的意見與建議； 2.總效勞臺負責接待處理日常的消費者投訴，效勞臺人員須做好投訴記錄，并進行回訪； 3.為消費者提供租借輪椅、嬰兒車、雨傘及播送的效勞，提供有償?shù)亩Y品包裝的效勞。五、經(jīng)營管理的根本內(nèi)容公共關(guān)系管理1.公共關(guān)系管理：由一個專門的部門負責做好與政府部門的工作聯(lián)絡(luò)，由專業(yè)人員進行對接；2.適時做好國家政府部門的法律法規(guī)的傳播，并在適時的階段做好與政府部門活動的對接工作,到達宣傳的作用；3.各地方公司要

34、有方案、持續(xù)的做好與政府部門的溝通，實現(xiàn)良性的交流。五、經(jīng)營管理的根本內(nèi)容人員管理1.商戶營業(yè)員管理：1.1營業(yè)員錄用的規(guī)定：儀容儀表、行為標準、商業(yè)知識、健康狀況等；對營業(yè)員培訓(xùn)的規(guī)定：崗前培訓(xùn)及考核，培訓(xùn)內(nèi)容：商業(yè)城介紹、商戶手冊、營業(yè)員手冊、營運管理標準及要求、消防平安知識等；“優(yōu)秀營業(yè)員 的評選并進行表彰；2.營運人員管理：2.1定期進行專業(yè)知識、管理制度、數(shù)據(jù)分析的培訓(xùn)及考核；2.2完善對管理人員的績效考核，包括：經(jīng)營指標的達成、管理能力、執(zhí)行能力、客戶滿意度等。五、經(jīng)營管理的根本內(nèi)容多種經(jīng)營管理1. 多種經(jīng)營是指商戶租賃區(qū)域外的公共區(qū)域所從事的經(jīng)營動， 為商業(yè)城帶來經(jīng)營亮點、帶動人

35、氣，促進商戶經(jīng)營業(yè)績。1.1多種經(jīng)營點位須進行提前規(guī)劃上報集團營運中心，經(jīng)集團領(lǐng) 導(dǎo)批準前方可執(zhí)行，如需增加點位，須報新增點位說明至集團領(lǐng)導(dǎo)審批前方可執(zhí)行；1.2多種經(jīng)營點多種經(jīng)營點位設(shè)置區(qū)域包括：室內(nèi)、室外廣場、扶梯下、廣場出入口、通道、停車場、電梯間等區(qū)域；五、經(jīng)營管理的根本內(nèi)容多種經(jīng)營管理1.3多種經(jīng)營點位由集團統(tǒng)一制定編號，不得隨意更改；1.4各地公司需要每年11月底完成次年的多種經(jīng)營指標預(yù)算；1.5未經(jīng)集團營運中心批準不得在場內(nèi)外安排特賣花車或舉行各類商品的打折特賣活動；1.6外場如設(shè)置固定點位須報集團領(lǐng)導(dǎo)批準；1.7多種經(jīng)營合同使用集團統(tǒng)一的格式文本，包括：多種經(jīng)營管理合同、臨時促

36、銷協(xié)議、ATM機管理合同、庫房管理合同、萬達廣告位租賃協(xié)議室內(nèi)燈箱。五、經(jīng)營管理的根本內(nèi)容廣告位的經(jīng)營管理1.廣告位管理包括：自持物業(yè)戶外墻體廣告、已出售物業(yè)戶外墻體廣告、主力店廣告位、納入多種經(jīng)營收入的室內(nèi)、停車場、外廣場廣告位；2.所涉及的廣告位須進行統(tǒng)一規(guī)劃，并上報集團審批；3.各地方公司依據(jù)當?shù)氐氖袌鰪V告位租金標準、政府部門的相關(guān)政策情況進行調(diào)查，并依據(jù)集團確定的指標，對所有廣告位按點位、面積、租金標準、市場行情進行統(tǒng)一規(guī)劃，編制經(jīng)營預(yù)算上報集團；4.廣告位的新增和改造須上報集團批準；五、經(jīng)營管理的根本內(nèi)容營銷籌劃管理1.營銷籌劃管理包括：營銷活動、媒體宣傳、環(huán)境美陳和VI導(dǎo)視系統(tǒng)2.

37、營銷活動：人氣活動及促銷活動的開展及管理；活動方案與費用的預(yù)算；各地公司日?；顒优c集團總部的重大活動的銜接與管控；及時召開營銷籌劃會議，共同籌劃和整合營銷方案；規(guī)定時間內(nèi)完成活動評估報告；大型活動須按照國家相關(guān)報批程序方可執(zhí)行。五、經(jīng)營管理的根本內(nèi)容營銷籌劃管理3.媒體宣傳管理：每年度對媒體資源和合作公司進行全面市場調(diào)研，對原有信息進行更新；各地方公司未經(jīng)集團批準不得接受媒體采訪的情況；4.環(huán)境美陳管理：商業(yè)街空間美陳門頭、中庭、DP點、平日及季節(jié)性、重大節(jié)假日的美陳布置；廣告位及LED屏的使用范圍；VI導(dǎo)視系統(tǒng)的調(diào)整須報集團審批。模塊四：解讀萬達模式一、萬達商業(yè)地產(chǎn)的開展歷程二、萬達廣場開業(yè)

38、招商工作各階段的關(guān)注點一、萬達商業(yè)地產(chǎn)的開展歷程：2002-2003第一代 -單體店2004-2005第二代 -組合店2006開始的第三代-綜合體前期工作：市場調(diào)研工程定位研討租憑決策文件業(yè)態(tài)規(guī)劃關(guān)注1關(guān)注2招商啟動階段：招商通知團隊組建品牌落位合同準備招商手冊招商工作方案企劃宣傳方案二、萬達廣場開業(yè)招商工作各階段的關(guān)注點：規(guī)劃設(shè)計工作：方案設(shè)計擴初設(shè)計施工圖設(shè)計內(nèi)裝設(shè)計外立面設(shè)計關(guān)注3關(guān)注4招商實施階段： 招商人員培訓(xùn)合同審批流程及權(quán)限招商大會招商日報制度招商分析會招商節(jié)點控制企劃宣傳配合二、萬達廣場開業(yè)招商工作各階段的關(guān)注點：工程關(guān)注節(jié)點： 餐飲、上下水、衛(wèi)生間點位打樓板隔斷墻砌筑毛胚、精

39、裝商鋪確定煤氣點位外立面廣告關(guān)注5關(guān)注 6進場裝修：毛坯商戶進場裝修精裝商戶進場裝修裝修方案的審批店招的審批裝修進度的控制主力店進場二、萬達廣場開業(yè)招商工作各階段的關(guān)注點：開業(yè)準備階段：營運工作內(nèi)外美陳開業(yè)宣傳企劃活動關(guān)注7二、萬達廣場開業(yè)招商工作各階段的關(guān)注點：1 、工程所在城市總體概況： 城市經(jīng)濟開展水平，各項經(jīng)濟指標數(shù)據(jù)，人口總量及分布，城市未來開展規(guī)劃等。2、城市零售業(yè)開展狀況： 各主要商圈情況，不同業(yè)態(tài)在各商圈的分布情況、業(yè)態(tài)定位及組合、規(guī)模、 數(shù)量、面積比例、經(jīng)營狀況，各商圈的形成和開展歷程，未來開展規(guī)劃等市場調(diào)研的內(nèi)容3 、同類競爭對手分析： 根本情況，總面積，規(guī)劃布局，業(yè)態(tài)面積

40、配比，檔次定位，開業(yè)時間，歷史經(jīng)營狀況，消費環(huán)境，消費結(jié)構(gòu)客層定位，租金價格或合作條件，相關(guān)費用物業(yè)管理費，人力資源費用、品牌情況，效勞管理、停車位數(shù)量、客流量、客單價、招商優(yōu)惠條件等；市場調(diào)研的內(nèi)容4 、工程周邊環(huán)境調(diào)研： 工程所在地理位置、工程規(guī)模、周邊環(huán)境，交通狀況，3-5公里半徑人口數(shù)量結(jié)構(gòu)和特征、商業(yè)設(shè)施、效勞設(shè)施、市政設(shè)施、 小區(qū)數(shù)量、入住人口、居住戶數(shù)、人均收入、人均消費支出、消費特性、 物業(yè)狀況規(guī)劃部提供包括住 宅、酒店寫字樓、商業(yè)的全面情況，工程進度時間等；5、對在經(jīng)營的租賃物業(yè)的租金標準、租賃年限、物業(yè)費、租金遞增、租金繳納方式、前期的優(yōu)惠政策等進行收集分析。市場調(diào)研的內(nèi)容

41、裝修方案的審批招商部：負責審核總平面圖、效果圖、貨柜尺寸圖、店招圖商戶裝修設(shè)計圖紙工程部：負責審核水、電、氣系統(tǒng)圖、裝修材質(zhì)、裝修工藝等當?shù)厣坦芄究偨?jīng)理簽批后反應(yīng)商戶在集團規(guī)劃研究院對新工程制定初步商業(yè)規(guī)劃后，根據(jù)市調(diào)報告及開展部提供的相關(guān)數(shù)據(jù),集團商管公司招商部負責草擬新工程步行街商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃案以及廚房點位和上下水預(yù)留位置圖。新工程步行街商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃包括步行街商業(yè)定位、業(yè)態(tài) 面積占比、各業(yè)態(tài)在步行街分布、目標品牌等。新工程步行街商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃形成后，由集團商管公司招商部提報集團商管公司論證，集團商管公司總經(jīng)理、分管副總經(jīng)理、當?shù)厣坦芄緟⑴c論證。經(jīng)討論、調(diào)整后的規(guī)劃報集團領(lǐng)導(dǎo)審批。步行街商業(yè)

42、業(yè)態(tài)規(guī)劃一經(jīng)確定，當?shù)厣坦芄颈仨殗栏駡?zhí)行。假設(shè)執(zhí)行中有調(diào)改意見須提報調(diào)改方案，經(jīng)集團商管公司招商部審核后報集團商管公司審批，審批后的調(diào)改方案方可執(zhí)行。業(yè)態(tài)規(guī)劃房市金碟·最有價值房產(chǎn)籌劃4000案 您下載的資料來自房地產(chǎn)籌劃信息網(wǎng)：.fdc01#ff66ff'> ，如果需要沒有水印的PPT原文件請直接登錄我網(wǎng)站。 本著寧缺勿濫、優(yōu)中選優(yōu)的原那么，我們從近年收集的數(shù)萬資料中精選了約4000套最具份量的精華級資料編輯成?房市金碟·最有價值房產(chǎn)籌劃4000案?，包括前期籌劃、規(guī)劃設(shè)計、營銷籌劃、廣告推廣、商業(yè)地產(chǎn)、城市綜合體、商務(wù)辦公、旅游地產(chǎn)、酒店物業(yè)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、

43、城市設(shè)計、地產(chǎn)研究、銷售培訓(xùn)、管理運營、工程管理、精裝修等16個模塊約50G容量。文檔可自由復(fù)制多數(shù)可編輯修改，內(nèi)容充實、分類清晰，學(xué)習(xí)參考價值極高！超值價680元含郵費并送我網(wǎng)站1000下載積分！(下載積分亦可直接購置充值，積分充值10元起！)工程定位研討集團商管公司招商部負責確定步行街商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃和招商定位123新工程總體規(guī)劃設(shè)計完畢集團商管公司招商部參與新工程總體定位和規(guī)劃格局的研討并提出建議團隊組建1在新工程開業(yè)前12個月，集團商管公司招商部負責編寫新工程招商、營運人員編制及到崗時間后報集團商管公司人力資源部。與當?shù)厣坦芄竟餐幹普猩?、營運人員崗位職責，開展人員招聘和團隊組建3新工程

44、開業(yè)前10個月，招商、營運除總效勞臺人員全部到位。營運人員到崗后至工程開業(yè)前3個月，編入招商隊伍參與招商工作。2主管級以下招商及營運人員由當?shù)厣坦芄矩撠熣衅?，報集團商管公司人力資源部備案。主管級含主管以上招商及營運人員由當?shù)厣坦芄境踉嚭?，?jīng)集團商管人力資源部及招商部復(fù)試后錄用4招商部文員需熟練使用CAD及圖片處理軟件。當?shù)厣坦芄颈仨氃谡猩虇忧巴瓿烧猩淌謨缘闹谱?。招商手冊要表達新工程的總體定位和主力店、步行街的業(yè)態(tài)功能組合及整個廣場的特色。招商手冊必須經(jīng)集團商管公司和集團企業(yè)文化部審批前方可制作。品 牌 落 位合 同 準 備 在招商工作啟動前1個月，當?shù)厣坦芄局贫ㄐ鹿こ痰淖赓U意向合同、租賃合同