房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷策略(00001)

1、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷提綱一、為什么要研究和學(xué)習(xí)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷？1、 黨的十五大提出“要加快社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)程”， 而市場(chǎng)營(yíng)銷正是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的一種經(jīng)營(yíng)理念。2、我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌的重要時(shí)期，樹立現(xiàn)代化的經(jīng)營(yíng)觀念，掌握現(xiàn)代化的營(yíng)銷技術(shù)，是企業(yè)立于不敗之地的思想武器。二、什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷？隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟和發(fā)展，“市場(chǎng)營(yíng)銷”已扮演著越來越重要的角色，什么是“市場(chǎng)營(yíng)銷”？市場(chǎng)營(yíng)銷是西方市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家誕生的一門學(xué)科， 在西方有一種說法： “我是在市場(chǎng)營(yíng)銷的熏陶下成長(zhǎng)的”。市場(chǎng)營(yíng)銷這門學(xué)科，是隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展形成的，它反過來又服務(wù)于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，在當(dāng)前，市場(chǎng)營(yíng)銷的哲學(xué)思想已

2、成為西方所有公司整體戰(zhàn)略的基石。1、市場(chǎng)營(yíng)銷的概念市場(chǎng)營(yíng)銷的觀念的核心是：了解消費(fèi)得的需求，運(yùn)用合適的產(chǎn)品、定價(jià)、渠道、促銷和服務(wù)等方法來滿足消費(fèi)者需要。它包括以下四個(gè)方面的含義：1）認(rèn)清消費(fèi)的需求。（ 2）激起和滿足消費(fèi)者的欲望。（ 3）制造所能銷售的產(chǎn)品并有效地組織實(shí)施銷售活動(dòng)。（ 4）以顧客為主體，一切為了滿足消費(fèi)者。市場(chǎng)營(yíng)銷不等同于銷售，它不只是流通階段的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。市場(chǎng)營(yíng)銷觀念與推銷觀念也有本質(zhì)的區(qū)別。 市場(chǎng)營(yíng)銷觀念是以消費(fèi)者需求為中心，通過分析把握者需求，開發(fā)產(chǎn)品滿足需求，使消費(fèi)得在滿足需求的同時(shí)企業(yè)獲得利潤(rùn)。 市場(chǎng)營(yíng)銷的手段是開展綜合性的營(yíng)銷活動(dòng)， 即整體營(yíng)銷，在市場(chǎng)上把產(chǎn)品策略、

3、定價(jià)策略、銷售渠道策略、促銷策略等四大要素在時(shí)間與空間上協(xié)調(diào)一致，實(shí)現(xiàn)最佳的營(yíng)銷組合，以達(dá)到綜合最優(yōu)的效果。在企業(yè)內(nèi)部，實(shí)行全員營(yíng)銷經(jīng)管，在增進(jìn)整體利益的前提下積極配合營(yíng)銷計(jì)劃，很好地服務(wù)于市場(chǎng)，服務(wù)于顧客，以實(shí)現(xiàn)整體營(yíng)銷，從而創(chuàng)出品牌效應(yīng)，達(dá)到企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)利益。2、市場(chǎng)營(yíng)銷的發(fā)展階段市場(chǎng)營(yíng)銷發(fā)展經(jīng)歷三個(gè)階段：（ 1）注重產(chǎn)品階段：開發(fā)各類產(chǎn)品吸引消費(fèi)者；（ 2）注重銷售階段：運(yùn)用推銷術(shù)，擴(kuò)大市場(chǎng)份額；（ 3）全過程的市場(chǎng)營(yíng)銷概念：了解消費(fèi)者需求，合理運(yùn)用資源和技術(shù)，生產(chǎn)出適合的產(chǎn)品，滿足消費(fèi)者。通過市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)可以達(dá)到以下兩個(gè)目標(biāo)：（ 1）擴(kuò)大企業(yè)或其產(chǎn)品的知名度；（ 2）擴(kuò)大產(chǎn)品的市場(chǎng)占有率，

4、最終達(dá)到獲取更大的利潤(rùn)的目的。3、市場(chǎng)營(yíng)銷理論的主要內(nèi)容（ 1）市場(chǎng)分析：市場(chǎng)需求和購買行為分析、市場(chǎng)細(xì)分和選擇目標(biāo)市場(chǎng)。（ 2）營(yíng)銷策略：四大策略的營(yíng)銷給合。（ 3）營(yíng)銷經(jīng)管：計(jì)劃、組織、控制。三、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷策略主要有四大策略就是就房地產(chǎn)的價(jià)格、檔次、類型把握好，進(jìn)行有針對(duì)性地銷售。首先對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品有正確的認(rèn)識(shí)。房地產(chǎn)商品是有別于其他經(jīng)濟(jì)物品的一般特殊商品，它既有一般商品的共性，又有其特殊性，這種特殊性，歸納起來，主要表現(xiàn)在下列幾個(gè)方面：（ 1）房地產(chǎn)商品的組合性組合性表現(xiàn)在三個(gè)方面：一是土地與房屋的組合；二是不變性與多樣性的結(jié)合；三是消費(fèi)品與投資品的組合。（ 2）位置固定性A、市場(chǎng)區(qū)域

5、性強(qiáng)，開發(fā)房地產(chǎn)要更加注重本地市場(chǎng)的研究。B、房地產(chǎn)產(chǎn)品在不同的市場(chǎng)上不可調(diào)劑余缺。（ 3）房地產(chǎn)商品的異質(zhì)性，即個(gè)別性A、不可批量生產(chǎn)。為分期開發(fā)、滾動(dòng)開發(fā)創(chuàng)造了條件。B、沒有完全相同的房地產(chǎn)：位置（鬧、靜、方便、環(huán)境）、建材、 結(jié)構(gòu)等判斷困難。C認(rèn)識(shí)檢測(cè)的專業(yè)性和復(fù)雜性。（ 4）房地產(chǎn)商品價(jià)值的巨額性土地是稀有商品，房屋的建造費(fèi)用很高、使用年限很長(zhǎng)，這兩方面造成了房地產(chǎn)這種商品價(jià)值量巨大。A、房地產(chǎn)銷售是件困難的工作；B、專業(yè)代理的重要性；C發(fā)展二手市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)的必要性。（ 5）房地產(chǎn)開發(fā)政策限制性，開發(fā)周期長(zhǎng)，相關(guān)行業(yè)多房地產(chǎn)商品與其他商品不同的地方還在于房地產(chǎn)商品更多地受到政府政策的

6、限制。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不權(quán)受現(xiàn)行政策的影響，還會(huì)受未來政策的影響。A對(duì)投資區(qū)域前景正確分析和預(yù)測(cè);B、對(duì)投資時(shí)機(jī)的準(zhǔn)確判斷;C對(duì)投資方式和投資種類的合理選擇；（ 6）房地產(chǎn)使用的長(zhǎng)期性、耐用性房地產(chǎn)是相當(dāng)耐久的生活資料和生產(chǎn)要素，房地產(chǎn)具有兩種壽命周期，其自然壽命期限一般可達(dá)幾十年至上百年。但經(jīng)濟(jì)壽命卻很難確定。A、了解當(dāng)代人的需要。過去以臥室為主，現(xiàn)在是“三大一小”、雙 衛(wèi)、雙廳、躍層。B、預(yù)測(cè)未來發(fā)展，注重房屋的可改造性。由于房地產(chǎn)商品有以上一些獨(dú)特的屬性，我們?cè)诖_定其營(yíng)銷戰(zhàn)略，制定營(yíng)銷策略時(shí)，必須考慮到上述特征，在實(shí)施過程中必須對(duì)現(xiàn)有的營(yíng)銷方法和手段進(jìn)行舍取、突破和創(chuàng)新，使其適應(yīng)房地產(chǎn)這一

7、特定行業(yè)的需要。2、房地產(chǎn)產(chǎn)品盈利點(diǎn)房地產(chǎn)這種產(chǎn)品， 在營(yíng)銷策略上， 可以將其剖析成四個(gè)不同的層次， 每個(gè)層次對(duì)開發(fā)商來講都是些可撲捉的盈利點(diǎn)。（ 1） 核心產(chǎn)品是： 房屋為人們提供的是使用空間和安全， 這是實(shí)體， 也是一切消費(fèi)和服務(wù)的載體。2）形式產(chǎn)品層：通常指產(chǎn)品的品質(zhì)、外觀、包裝、品牌、設(shè)計(jì)，如住宅的套型、結(jié)構(gòu)、裝修等方面。（ 3）延伸產(chǎn)品層：是指核心產(chǎn)品及形式產(chǎn)品以外，產(chǎn)品所提供的服 務(wù)工程。如裝修、物業(yè)經(jīng)管、安裝電視天線等。（ 4）潛在產(chǎn)品層：由產(chǎn)品帶來的可發(fā)展的潛在性產(chǎn)品，如停車場(chǎng)、 餐飲服務(wù)、特殊服務(wù)、娛樂服務(wù)等。3、產(chǎn)品策略的核心為誰服務(wù)（消費(fèi)者是誰）：產(chǎn)品定位。進(jìn)行正確的產(chǎn)品

8、定位：解決為誰服務(wù)的問題。很多方面決定的，如產(chǎn)品差異（質(zhì)量、功能）、形象差異（名牌、大公司）、價(jià)格差異、位置差異等，總而言之，產(chǎn)品定位反映了公司或產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)能力。如勞力表總裁的回答。公司在進(jìn)行產(chǎn)品定位時(shí)，必須通過一切言行表明自己選擇的市場(chǎng)定位，堅(jiān)決避免以下三種可能出現(xiàn)的定位錯(cuò)誤：（ 1）定位過低：定位如果過低，會(huì)使消費(fèi)對(duì)公司的定位印象模糊， 看不出與其他公司有什么差別。（ 2）定位過高：如果市場(chǎng)定位過高，使消費(fèi)者對(duì)公司的某一種特定 的產(chǎn)品產(chǎn)生強(qiáng)烈的印象，而忽略了對(duì)其他產(chǎn)品的關(guān)注，這時(shí)，就有可能 失去許多潛在的客戶。（ 3）定位混亂：如果定位發(fā)生混亂，就會(huì)使消費(fèi)者以公司的形象和產(chǎn)品產(chǎn)生模梭兩可的

9、認(rèn)識(shí)，這時(shí)，就會(huì)使消費(fèi)者產(chǎn)生一種無所適從的感覺，從而喪失其購買欲望。準(zhǔn)確的產(chǎn)品定位離不開正確的市場(chǎng)分析。通過各種手段進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研作出的市場(chǎng)分析必須能夠回答以下 5 個(gè)問題：（ 1）誰是消費(fèi)者（ 2）消費(fèi)者買什么（樣）（ 3）消費(fèi)者何時(shí)購買（ 4）消費(fèi)者購買的目的是什么（ 5）消費(fèi)者如何購買4、產(chǎn)品組合與優(yōu)化產(chǎn)品組合策略是根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)與經(jīng)濟(jì)能力和市場(chǎng)環(huán)境作出的關(guān)于企業(yè)產(chǎn)品品種、規(guī)格及其生產(chǎn)比例方面的決策。一般是從產(chǎn)品組合的廣度、長(zhǎng)度、深度和粘度等方面作出決定。產(chǎn)品廣度是指產(chǎn)品的種類多少；產(chǎn)品長(zhǎng)度是指產(chǎn)品的某一類產(chǎn)品不同形式的總和（如住宅多層、高層、塔式、板式等）；產(chǎn)品深度是指每種產(chǎn)品所提供

10、的款式、建筑風(fēng)格的多少；產(chǎn)品粘度是指各產(chǎn)品之間在最終用途、開發(fā)建設(shè)條件、銷售渠道或其他方面的相互關(guān)聯(lián)程度。產(chǎn)品組合優(yōu)化就是一方面選擇最能適應(yīng)市場(chǎng)需要的、企業(yè)盈利又最好的企業(yè)產(chǎn)品品種結(jié)構(gòu)， 另一方面根據(jù)市場(chǎng)的變化， 不斷調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、 開發(fā)新產(chǎn)品、整頓改進(jìn)老產(chǎn)品，使本企業(yè)的產(chǎn)品適銷對(duì)路。除此之外，產(chǎn)品命名也是產(chǎn)品策略的一部分內(nèi)容（略）。（二）價(jià)格策略1、定價(jià)策略在市場(chǎng)營(yíng)銷組合中，價(jià)格是唯一能創(chuàng)造收益的因素，其他因素只影響成本。許多房地產(chǎn)公司未能妥善處理定價(jià)問題，最常見的弊病是：定價(jià)過于強(qiáng)調(diào)成本導(dǎo)向；不能經(jīng)常根據(jù)市場(chǎng)變化調(diào)整價(jià)格；制定價(jià)格脫離了市場(chǎng)營(yíng)銷組合的其他因素，沒有將它作為市場(chǎng)定位策略的內(nèi)在

11、要素；沒有根據(jù)不同的產(chǎn)品品種和細(xì)分市場(chǎng)調(diào)整價(jià)格。幾種常見的定價(jià)方法：（ 1）以理論價(jià)為基礎(chǔ)，結(jié)合市場(chǎng)的供求狀況確定合理的房?jī)r(jià)。成本 導(dǎo)向定價(jià)法。（ 2）競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法。A隨行就市定價(jià)法。這種方法風(fēng)險(xiǎn)較小，尤其對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)， 由于競(jìng)爭(zhēng)能力有限，采取這種方法較為穩(wěn)妥。B、競(jìng)爭(zhēng)價(jià)格定價(jià)法。是一種主動(dòng)競(jìng)爭(zhēng)的定價(jià)方法，一般為實(shí)力雄厚或獨(dú)具特色的房地產(chǎn)企業(yè)所采用。定價(jià)時(shí)將競(jìng)爭(zhēng)者的價(jià)格與估算價(jià)格進(jìn)行比較，分子高于、低于、一致三個(gè)層次，再將企業(yè)產(chǎn)品質(zhì)量、成本費(fèi)用、產(chǎn)品服務(wù)與競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)進(jìn)行比較，分析造成價(jià)格差異的原因，從而找出產(chǎn)品的特色和優(yōu)勢(shì)，根據(jù)定價(jià)目標(biāo)，確定產(chǎn)品價(jià)格。幾種常見的定價(jià)策略：（ 1）“試探性”

12、定價(jià)策略。即以售看價(jià)的定價(jià)技巧。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)在出售商品房時(shí)，先以較低價(jià)售出少量商品房，如果買房的人多，就可以把價(jià)格提高一些；如果提價(jià)后仍供不應(yīng)求，以后還可以把價(jià)格再提高。（ 2）折扣策略。房地產(chǎn)開發(fā)商為了加速資金回籠，往往會(huì)給予客戶一定的價(jià)格優(yōu)惠，它是通過不同的付款方式來實(shí)現(xiàn)的。如購買數(shù)套房?jī)?yōu)惠、首購優(yōu)惠、購房抽獎(jiǎng)、一次性付款優(yōu)惠等等。（ 3）差別定價(jià)策略。對(duì)不同的顧客群規(guī)定不同的價(jià)格；對(duì)不同用途 規(guī)定不同的價(jià)格；對(duì)不同時(shí)間規(guī)定不同的價(jià)格。（ 4）心理定價(jià)策略。尾數(shù)策略；整數(shù)策略；品牌定價(jià)策略等。幾種常見的調(diào)價(jià)方法（ 1）采用延續(xù)報(bào)價(jià)定價(jià)。公司決定到產(chǎn)品制成或交貨時(shí)才制定最終價(jià)格，這對(duì)生產(chǎn)周

13、期長(zhǎng)的建筑業(yè)來說相當(dāng)普遍。（ 2）使用價(jià)格自動(dòng)調(diào)整條款，公司要求顧客按當(dāng)前價(jià)格付款，并且支付交貨前由于通貨膨脹引起增長(zhǎng)的全部或部分費(fèi)用。在施工較長(zhǎng)期的工程中，許多合同里都有價(jià)格自動(dòng)調(diào)整條款。（ 3）減少折扣，統(tǒng)一調(diào)價(jià)。公司減少房屋銷售是常用的現(xiàn)金和數(shù)量折扣，指示其銷售人員不可為了兜攬生意不按目錄價(jià)格報(bào)價(jià)定價(jià)。2、價(jià)格控制房地產(chǎn)營(yíng)銷最實(shí)質(zhì)的內(nèi)容是價(jià)格控制。價(jià)格的有序設(shè)置應(yīng)預(yù)先慎重安排。一般的技術(shù)方案是設(shè)置這四個(gè)價(jià)格：開盤價(jià)、封頂價(jià)、竣工價(jià)和入住價(jià)，并設(shè)置與此價(jià)格相適應(yīng)的銷售比例。價(jià)格的基本原則為：逐步漸進(jìn)提高和留有升值空間。價(jià)格控制上有三種情況應(yīng)嚴(yán)格避免：第一種情況是價(jià)格下調(diào)；第二種情況是價(jià)格做

14、空；第三種情況是升值太快缺少價(jià)格空間。（三）促銷策略房地產(chǎn)促銷的目的是通過詳細(xì)的介紹、生動(dòng)的描述來塑造產(chǎn)品的形象，刺激顧客的購買欲。目前我國(guó)常用的促銷方法有三種：一是廣告。 廣告是房產(chǎn)促銷手段中用得最多、 富有成效的一種方法。房地產(chǎn)廣告一般要求猛烈而集中，起到立竿見影的效果，因而實(shí)施廣告策略時(shí)可考慮路牌廣告、電視廣告、報(bào)刊雜志廣告等同時(shí)傳播或輪番由 現(xiàn)，以加強(qiáng)效果。房地產(chǎn)廣告從內(nèi)容上分有三種：其一是商譽(yù)廣告。它強(qiáng)調(diào)樹立開發(fā)商或代理商的形象。其二是產(chǎn)品廣告。它樹立開發(fā)地區(qū)、開發(fā)工程的信譽(yù)。其三是產(chǎn)品廣告。它是為莫個(gè)房地產(chǎn)工程的推銷而做的廣告。止匕外，還有樣品房，這是一種實(shí)體的，看得見摸得著的廣告

15、。二是房地產(chǎn)展銷會(huì)。這也是一種促銷手段。它通過房地產(chǎn)商品的模 型展覽，設(shè)計(jì)圖紙的介紹，散發(fā)宣傳小冊(cè)子等方法，引起客戶的興趣， 刺激客戶的購買欲。三是人員推銷。這能使推銷員面對(duì)面地了解客戶的需求，解答客戶 的問題，有針對(duì)性地是行推銷。由于房地產(chǎn)商品集土地、開發(fā)、建筑、 金融等知識(shí)為一身，是一種特殊商品，所以這類推銷人員常由房地產(chǎn)經(jīng) 紀(jì)人、代理商或現(xiàn)場(chǎng)銷售接待員等內(nèi)行擔(dān)任。另外，優(yōu)秀的經(jīng)管和周到的服務(wù)是一種無形的廣告，對(duì)銷售一定會(huì) 起到促進(jìn)作用。（四）渠道策略從商品房銷售的方式來看，主要分為開發(fā)商自行銷售和委托銷代理兩種。1、開發(fā)商自行銷售由于委托銷售代理要支付一定的代理手續(xù)費(fèi)，有時(shí)開發(fā)商為了節(jié)省這筆代理費(fèi)愿意自行銷售。一般在以下三種情況下開發(fā)商可以考慮自行銷售：（ 1）大型房地產(chǎn)開發(fā)公司經(jīng)過多年的開發(fā)遠(yuǎn)作，他們有自己專門的市場(chǎng)推銷隊(duì)伍，有地區(qū)性的、全國(guó)性的甚至世界性的銷售網(wǎng)絡(luò)，他們對(duì)自己所開發(fā)的工程有十分豐富的推廣經(jīng)驗(yàn)。（ 2）房地產(chǎn)市場(chǎng)上揚(yáng)，開發(fā)商所開發(fā)的工程很受投資者和置業(yè)者的歡迎，而且開發(fā)商預(yù)計(jì)在工程竣工后，很快便能租售出售。如目前在全國(guó)價(jià)格中的微利商品房；在大城市中供不應(yīng)求的寫字樓和鋪面房，工業(yè)園區(qū)和開發(fā)區(qū)中的廠房和倉庫用房等。這些商品房應(yīng)不同的需求范圍，市場(chǎng)看好，在這種情況下，銷售相對(duì)容易，開發(fā)公司要自行銷售。（