不動產(chǎn)評估成本法計算題

1、成本法作業(yè)1、今有一建筑物，建筑總面積1200m2，在估價時點時，已使用12年。該類建筑物的重置價格為600元/m2，耐用年限40年。估價師經(jīng)現(xiàn)場勘察認為該建筑物剩余使用年限為30年，殘值率5%。試用直線折舊法計算其折舊額、折舊總額，并估計其現(xiàn)值。解：（1）求折舊額D（2）至估價時點的折舊總額Et為或（3）建筑物現(xiàn)值V：V=C-Et=600×1200-195428.52=524571.48（元）或V=C1-（1-R）×t/（t+n）= 524571.43（元）注：公式要寫完整；Et的取值必須取195428.52，不可取195428.57。2、某一房地產(chǎn)，土地總面積2500m

2、2，是6年前通過征用農(nóng)地取得，當時費用800元/m2，現(xiàn)時取得該類土地，每平方米需1000元，地上建筑總建筑面積6000m2，是2年前建成交付使用的，當時建筑造價800元/m2，現(xiàn)實建造同類建筑物每平方米為1100元，估計該建筑物有8成新，該類建筑物的殘值率為2%，試選用所給資料評估該房地產(chǎn)的現(xiàn)時總價和單價。解：（1）求土地價格VLVL=2500×1000=250（萬元）（2）求建筑物價格VB建筑物的重置價格C=6000×1100=660（萬元）VB=C.q=660×80=528（萬元）（3）計算房地產(chǎn)總價VV= VL + VB=250+528=778（萬元）（4

3、）計算房地產(chǎn)單價PP=V/S=778/6000=1296.67（元/m2）3、某宗房地產(chǎn)占地2000m2，容積率為3.0。土地是在1999年4月通過出讓方式取得的，出讓年限是40年。建筑物是于2000年10月建成使用的。經(jīng)調(diào)查，現(xiàn)在取得類似土地40年使用權(quán)的市場價格是500元/m2，同類建筑物重置價格是1000元/m2。通過估價師對該建筑物現(xiàn)場鑒定，對門窗等可修復(fù)部分進行修復(fù)需花費5萬元，裝修重置價格30萬元，經(jīng)濟壽命5年；設(shè)備的重置價格為50萬元，經(jīng)濟壽命15年。殘值率假設(shè)為零，報酬率為8%，求該房地產(chǎn)在2003年4月的市場價格。解：（1）計算土地現(xiàn)實價格VL（2）計算建筑物的現(xiàn)實價格VB求

4、建筑物重置價格CC=1000×2000×3.0=600（萬元）求可修復(fù)部分折舊D1D1=5（萬元）求裝修部分折舊D2D2=30×2.5÷5=15（萬元）求設(shè)備部分折舊D3D3=50×2.5÷15=8.33（萬元）求結(jié)構(gòu)部分折舊D4D4=（600-5-30-50）×2.5÷38.5=33.44（萬元）求折舊總額DD=D1+D2+D3+D4=61.77（萬元）則VB=C-D=600-61.77=538.23（萬元）（3）計算房地產(chǎn)在2003年4月的市場價格VV=VL+VB=98.26+538.23=636.49（萬元）

5、注：求土地現(xiàn)實價格時，應(yīng)采用收益法公式進行年期修正，不可用36/40方法計算。4、某建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，經(jīng)濟壽命為50年，有效經(jīng)過年數(shù)為8年。經(jīng)調(diào)查測算，現(xiàn)在重新建造全新狀態(tài)的該建筑物的建造成本為800萬元（建設(shè)期為2年，假定第一年投入建造成本的60%，第二年投入40%，均為均勻投入），管理費用為建造成本的3%，年利息率為6%，銷售稅費為50萬元，開發(fā)利潤為120萬元。又知其中該建筑的墻、地面等損壞的修復(fù)費用為18萬元；裝修的重置價格為200萬元，平均壽命為5年，已使用2年；設(shè)備的重置價格為110萬元，平均壽命為 10年，已使用8年。假定殘值率均為零，試計算該建筑物的折舊總額。（2001年

6、試題）解：（1）計算建筑物的重置價格建造成本：800萬元管理費用：800×3%=24萬元投資利息：（800+24）×60%×（1+6%）1.5-1+（800+24）×40%×（1+6%）0.5-1=54.90萬元建筑物的重置價格：800+24+54.9+50+120=1048.9萬元（2）計算建筑物的折舊額墻壁、地面等損壞的折舊費=18萬元裝修部分的折舊費=200×2/5=80萬元設(shè)備部分的折舊費=110×8/10=88萬元長壽命項目的折舊額：（1048.9-18-200-110）×1/50×8=115.

7、34萬元該建筑物的折舊額=18+80+88+115.34=301.34萬元 5、某公司5年前以出讓方式取昨一宗面積2000m2的40年使用權(quán)的土地于3年前建成物業(yè)投入使用，總建筑面積為5000m2?，F(xiàn)時重新取得40年土地使用權(quán)的出讓價格為2000元/m2，重新建造建筑物的建安成本為600萬元（建筑期為2年，第一年投入40%，第二年投入60%，可視為集中投入），管理費用為建安成本的3%，年利率為6%，銷售稅費為90萬元，開發(fā)利潤為120萬元。門窗、墻面等損壞的修復(fù)費用為8萬元；裝修的重置價格為140萬元，平均壽命為5年；設(shè)備的重置價格為100萬元，平均壽命為10年；假設(shè)殘值率為零。試計算該宗房地

8、產(chǎn)現(xiàn)時的價格。（土地資本化率為8%）（2002年試題）解：（1）運用成本法計算公式：房地產(chǎn)價格=土地重新取得價格+建筑物的重新購建價格建筑物折舊（2）求土地的重新取得價格因該土地使用權(quán)為40年，已使用了5年，故要求土地使用權(quán)為35年的價格（3）計算建筑物的重新購建價格：建安成本=600（萬元）管理費用=600×3%=18（萬元）投資利息=（600+18）×40%×（1+6%）1.5-1+（600+18）×60%×（1+6%）0.5-1=33.54（萬元）銷售稅費=90（萬元）開發(fā)利潤=120（萬元）建筑物的重新購建價格=600+18+33.54

9、+90+120=861.54（萬元）（4）計算建筑物折舊額門窗、墻面等損壞的折舊額=8（萬元） 裝修部分的折舊額140×1/5×3=84（萬元）設(shè)備部分的折舊額=100×1/10×3=30（萬元）長壽命項目的折舊額=（861.54-8-140-100）×1/38×3=48.44（萬元）（萬元）建筑物的折舊額=8+84+30+48.44=170.44（萬元）（5）該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時價格=390.94+861.54-170.44=1082.04（萬元）6、某宗土地面積為1.2公頃，已完成七通一平。某房地產(chǎn)開發(fā)商擬取得該宗土地50年的土地使用

10、權(quán)，按規(guī)劃要求開發(fā)建設(shè)建筑面積相同的住宅樓和寫字樓各一幢，總?cè)莘e率為2.5。在第1年末辦理完土地使用權(quán)出讓手續(xù)，一次性繳納全部地價款，并且開工建設(shè)。根據(jù)項目實施進度安排（如下橫道圖），項目建成后，住宅樓將全部出售，寫字樓將用于出租。第1年第2年第3年第4年第5年第6年第n年1、土地取得-2、工程建設(shè)-住宅樓建設(shè)-寫字樓建設(shè)-3、經(jīng)營-住宅樓銷售-寫字樓出租- 根據(jù)市場調(diào)查，有關(guān)數(shù)據(jù)如下： （1）該項目所在區(qū)域的同類型、同檔次住宅的銷售價格為5000元/m2，銷售稅費為銷售價格的6%；同類寫字樓可出租建筑面積的月租金為120元/m2（可出租面積占建筑面積的70%），并且按年租金收入的30%交納押

11、金，出租空置率為20%，有關(guān)稅費和經(jīng)營管理費用按租金收入的30%計，銀行存款年利率為3%，報酬率為10%。 （2）同類開發(fā)項目的社會平均開發(fā)成本為：住宅樓1800元/m2，寫字樓2800元/m2，管理費用為開發(fā)成本的5%。 （3）除地價款外，寫字樓和住宅樓的其他建設(shè)資金在各自建設(shè)期內(nèi)每年投入50%且在年度內(nèi)均勻支出。假設(shè)住宅樓在銷售期末一次性全部售出。 （4）目前，此類項目折現(xiàn)率為10%。 （5）為得到該宗土地，還需要按取得地價的3%繳納有關(guān)稅費。 試計算該房地產(chǎn)開發(fā)商所能支付的最高土地價格。（2004年）解：（一）第一種解法1、項目總建筑面積1.2×10000×2.5=3

12、0000（m2）其中，住宅樓總建筑面積15000m2，寫字樓總建筑面積15000m2。（2）房地產(chǎn)開發(fā)項目總價值及折現(xiàn)值住宅樓價值5000×15000=7500（萬元）住宅價值折現(xiàn)到辦理完土地使用權(quán)出讓手續(xù)時點（第1年末）的折現(xiàn)值：寫字樓價值寫字樓租金收入=120×15000×70%×（1-20%）×12=1209.6（萬元）寫字樓押金=1209.6×30%=362.88（萬元）寫字樓押金運用年收益=362.88×3%=10.89（萬元）有關(guān)稅費和經(jīng)營管理費用=1209.6×30%=362.88（萬元）租賃凈收入=

13、1209.6+10.89-362.88=857.61（萬元）寫字樓價值：寫字樓折現(xiàn)到第1年末折現(xiàn)值=項目總價值折現(xiàn)值=5634.86+6370.29=12005.15（萬元）（3）項目開發(fā)成本、管理費用及其折現(xiàn)值住宅樓部分=1800×15000×（1+5%）=2835（萬元）寫字樓部分=2800×15000×（1+5%）=4410（萬元） 住宅樓開發(fā)成本及管理費折現(xiàn)值寫字樓開發(fā)成本及管理費用折現(xiàn)值：項目開發(fā)成本及管理費用折現(xiàn)值：2580.13+3648.76=6228.89（萬元）（4）住宅樓銷售稅費及折現(xiàn)值住宅樓銷售稅費：7500×6%=45

14、0（萬元）住宅樓銷售稅費折現(xiàn)值：（5）所能支付的最高土地價格 （原6412.50萬元） 2、第二種解法（1）項目總建筑面積1.2×10000×2.5=30000（m2）其中，住宅樓總建筑面積15000m2，寫字樓總建筑面積=15000m2。（2）房地產(chǎn)開發(fā)項目總價值及折現(xiàn)值住宅樓價值5000×15000=7500（萬元）寫字樓價值寫字樓租金收入=120×15000×70%×（1-20%）×12=1209.6（萬元）寫字樓押金=1209.6×30%=362.88（萬元）寫字樓押金運用年收益=362.88×3

15、%=10.89（萬元）有關(guān)稅費和經(jīng)營管理費用=1209.6×30%=362.88（萬元）租賃凈收入=1209.6+10.89-362.88=857.61（萬元）寫字樓價值：項目總價值折現(xiàn)值=7500+8478.86=15978.86（萬元）（3）項目開發(fā)成本、管理費用及折現(xiàn)值住宅樓部分=1800×15000×（1+5%）=2835（萬元）寫字樓部分=2800×15000×（1+5%）=4410（萬元） 住宅樓開發(fā)成本及管理費折現(xiàn)值寫字樓開發(fā)成本及管理費用折現(xiàn)值：項目開發(fā)成本及管理費用折現(xiàn)值：3434.25+4856.51=8290.76（萬元）

16、（4）住宅樓銷售稅費及折現(xiàn)值住宅樓銷售稅費：7500×6%=450（萬元）（5）所能支付的最高土地價格4年末地價=（總價值-住宅樓銷售稅費-開發(fā)成本及管理）=（15978.86-450-8290.76）=7238.10（萬元）貼現(xiàn)：地價款=7、某建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，經(jīng)濟壽命為60年，有效經(jīng)過年數(shù)為8年。經(jīng)調(diào)查測算，現(xiàn)在重新建造全新狀態(tài)的該建筑物的建造成本為800萬元（建設(shè)期為2年，假定第1年投入建造成本的60%，第2年投入40%，均為均勻投入），管理費用為建造成本的3%，年利息率為6%，銷售稅費為55萬元，開發(fā)利潤為120萬元。又知其中該建筑物的墻、地面等損壞的修復(fù)費用為21萬元；裝修的重置價格為200萬元，平均壽命為5年，已使用2年；設(shè)備的重置價格為120萬元，平均壽命為10年，已使用8年。假設(shè)殘置率均為零，試計算該建筑物的折舊總額。解：先計算建筑物的重置價格包括：1）建造成本=800（萬元）2）管理費用=800×3%=24（萬元）3）投資利息=（800+24）×60%×（1+6%）1.5-1+（800+24）×40%×（1+