TFHCBZY成本核算指引(北頂)

1、編號： TFH-CB-ZY001流程手冊支持文件版本： A0成本核算指引編制日期審核日期批準日期修訂記錄日期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準人1. 目標：通過規(guī)范公司成本核算，加強成本管理，正確計算開發(fā)產(chǎn)品成本，便于成本資料的比較和分析。2. 適用范圍：適用于北頂房地產(chǎn)項目成本核算管理。3. 術(shù)語和定義：4. 部門職責(zé)：4.1造價合約部：負責(zé)本指引的推行、解釋、修改并檢查執(zhí)行情況；正確組織全面成本核算工作，建立成本核算責(zé)任制；4.2其它部門：對在本指引實施過程中發(fā)生的問題及時向造價合約部反饋。5. 作業(yè)內(nèi)容：5.1成本核算的基本程序和一般步驟5.1.1根據(jù)成本核算對象的確定原則和項目特點，確定

2、成本核算對象5.1.2設(shè)置有關(guān)成本核算會計科目，核算和歸集開發(fā)成本及費用5.1.3按受益原則和配比原則，確定應(yīng)分攤成本費用在各成本核算對象之間的分配方法、標準5.1.4將歸集的開發(fā)成本費用按確定的方法、標準在各成本核算對象之間進行分配5.1.5編制項目開發(fā)成本計算表，計算各成本核算對象的開發(fā)總成本5.1.6正確劃分已完工和在建開發(fā)產(chǎn)品之間的開發(fā)成本，分別結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品成本5.1.7正確劃分可售面積、 不可售面積 ( 由主管部門劃分提供 ) ，根據(jù)有關(guān)規(guī)定分別計算可售面積、不可售面積應(yīng)負擔(dān)的成本，正確結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售成本5.1.8編制成本報表，根據(jù)成本核算和管理要求，總括反映各成本核算對

3、象的成本情況5.2成本核算對象的確定5.2.1成本核算對象的確定原則滿足成本計算的需要便于成本費用的歸集利于成本的及時結(jié)算適應(yīng)成本監(jiān)控的要求5.2.2成本核算對象的確定方法成片分期（區(qū)）開發(fā)的項目，可以以各期( 區(qū)) 為成本核算對象同一小區(qū)、同一期有高層、多層、復(fù)式等不同結(jié)構(gòu)的，應(yīng)按結(jié)構(gòu)劃分成本核算對象根據(jù)核算和管理需要，對獨立的設(shè)計概算或施工圖預(yù)算的配套設(shè)施，不論其支出是否攤?cè)敕课莸乳_發(fā)產(chǎn)品成本，均應(yīng)單獨作為成本核算對象。對于只為一個房屋等開發(fā)項目服務(wù)的、應(yīng)攤?cè)敕课莸乳_發(fā)項目成本且造價較低的配套設(shè)施，可以不單獨作為成本核算對象，發(fā)生的開發(fā)費用直接計入房屋等開發(fā)項目的成本。5.3成本費用項目及

4、核算內(nèi)容成本費用項目開發(fā)產(chǎn)品成本核算，應(yīng)視產(chǎn)品的具體情況，按制造成本法來設(shè)置成本項目。北頂公司成本核算科目表（僅到三級科目）一級科目二級科目三級科目土地款開發(fā)前期費前期工程費建筑安裝工程費開發(fā)成本園林環(huán)境工程費基礎(chǔ)設(shè)施費配套設(shè)施費公建工程費工程整改費不可預(yù)見費項目成本工程管理費開發(fā)間接費資本化利息前期物管費詳見全成本科目營銷費用表四級科目五級科目詳見全成本科詳見全成本目表科目表詳見全成本科詳見全成本目表科目表詳見全成本科詳見全成本目表科目表備注成本核算對象分層次設(shè)立管理費用詳見全成本科目表財務(wù)費用各成本項目的核算內(nèi)容詳見全成本科目表5.4成本費用的歸集與分配土地獲得價款一般能分清成本核算對象的

5、，可直接將土地成本計入特定的成本核算對象中；如果分不清成本核算對象，可先在“土地獲得價款”之“待分攤成本”的核算項目進行歸集，然后再在有關(guān)成本核算對象間分配；也可以不進行歸集而直接通過設(shè)定分攤方法分配計入有關(guān)成本核算對象。有關(guān)分配方法如下：5.4.1.1按占地面積計征地價、進行補償、繳納市政配套費時的分配方法方法一：先按小區(qū)的占地面積將土地成本分配到各小區(qū)；再將分配到各小區(qū)內(nèi)的土地成本，按小區(qū)內(nèi)房屋等成本核算對象和道路、廣場等公用場所的占地面積進行直接分配；然后將分配到小區(qū)內(nèi)道路、廣場等公用場所占地面積的土地成本，按房屋等成本核算對象的占地面積進行間接分配，計入房屋等成本核算對象的開發(fā)成本；房

6、屋等成本核算對象的直接分配數(shù)加間接分配數(shù)，即為該房屋等成本核算對象應(yīng)負擔(dān)的土地成本。方法二：也可將公用占地面積先分攤到房屋等成本核算對象的占地面積上，房屋等成本核算對象自身的占地面積加分攤的公用占地面積，再乘以單位面積的土地成本來分配。5.4.1.2按建筑面積計征（或補償）時的分配方法：按成本核算對象的建筑面積來分攤。5.4.2開發(fā)前期費、前期工程費、建筑安裝工程費、園林環(huán)境工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、配套設(shè)施費、公建工程費、工程整改費。能夠分清成本核算對象的， 可直接計入成本核算對象的相應(yīng)成本項目；應(yīng)由兩個或兩個以上的成本核算對象負擔(dān)的費用，可通過各成本項目下的“待分攤成本”之核算項目進行歸集，再按下表所示分攤標準分配計入各成本核算對象：成本項目分攤標準開發(fā)前期費按可售面積分攤（1）扣除直接費用后，按建筑面積分攤；前期工程費（2）根據(jù)經(jīng)驗系數(shù)和建筑面積，確定標準分攤；建筑安裝工程費（1）扣除直接費用后，按建筑面積分攤；（2）根據(jù)造價經(jīng)驗系數(shù)和建筑面積相乘，確定標準分攤；園林環(huán)境工程費共享性強，按可售面積分攤；共享性不強并可區(qū)分，按占地面積分攤基礎(chǔ)設(shè)施費按可售面積分攤；若能區(qū)分可按占地面積分攤配套設(shè)施費按可售面積分攤公建工程費按可售面積分攤工程整改費按可售面積分攤5.4.3開發(fā)間接費5.4.3.1應(yīng)先通過“開發(fā)間接費”科目分項目歸集開發(fā)間接費的