精品專題資料（2022-2023年收藏）國際風(fēng)情街項目調(diào)研規(guī)劃書1DOC

1、國華地產(chǎn)泰安項目調(diào)研規(guī)劃國際風(fēng)情街項目調(diào)研規(guī)劃書一研究背景1項目簡介地理位置國際風(fēng)情街位于濟(jì)南市仲宮鎮(zhèn)，從濟(jì)南市濟(jì)微路南出南外環(huán)，沿104國道南行10公里即可到達(dá)。商業(yè)街南臨仲宮鎮(zhèn)，西接104國道。項目規(guī)模整條商業(yè)街長約800米，沿街兩邊各一排3層商業(yè)樓，總建筑面積約為35000平米(商業(yè)街往東為二期工程，預(yù)計建筑面積為15000余平米)。建筑單體歐式建筑風(fēng)格，共計19座，120余單元，每個單元建筑面積從2001000平米不等，大部分為300-600平米。內(nèi)設(shè)獨立衛(wèi)生間。交通狀況內(nèi)部交通商業(yè)街向東沒有重要場所，因此商業(yè)街內(nèi)部交通壓力很小。外部交通從商業(yè)街到濟(jì)南市有3路公交車，作為近郊而言，外部

2、交通是比較方便的。建筑結(jié)構(gòu)低層磚混結(jié)構(gòu)，坡層頂。目標(biāo)售價2300元/平米左右(均價)。2調(diào)研背景：經(jīng)科學(xué)分析與多方論證，作為開發(fā)商和營銷策劃公司，均對國際風(fēng)情街的商業(yè)業(yè)態(tài)定位娛樂休閑MALL模式達(dá)成了一致意見。為使商業(yè)街的業(yè)態(tài)規(guī)劃進(jìn)一步切合經(jīng)營者和終端消費者雙方的需求，最終實現(xiàn)開發(fā)商、投資者、經(jīng)營者三贏，消費者滿意的商業(yè)局面，開展一次全面深入的市場調(diào)研勢在必行。二、調(diào)研目的1調(diào)研目標(biāo)概述：A分析目標(biāo)買家（包括投資者和自用經(jīng)營者）的消費心理及承受能力。B通過調(diào)研，明確商業(yè)街的業(yè)態(tài)規(guī)劃與消費檔次（包括商業(yè)街具體提供何種服務(wù)及商品？究竟針對哪個層次的終端消費群體？等等）。C分析目前與商業(yè)街定位相符的

3、經(jīng)營者投資商業(yè)街的意向及其強烈程度。D通過調(diào)研，明確商業(yè)街的物業(yè)管理內(nèi)容。E調(diào)研與前期宣傳、銷售模擬互動，為項目推廣積累經(jīng)驗與信心。2調(diào)研報告內(nèi)容規(guī)劃：A濟(jì)南市商業(yè)物業(yè)宏觀環(huán)境研究宏觀經(jīng)濟(jì)、商業(yè)物業(yè)投資行為與心理（濟(jì)南宏觀經(jīng)濟(jì)研究、濟(jì)南商業(yè)物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢、商業(yè)物業(yè)的格局分布、商業(yè)物業(yè)的投資回報率、商業(yè)物業(yè)的投資行為）。B國際風(fēng)情街商業(yè)業(yè)態(tài)定位研究國際國內(nèi)流行的商業(yè)業(yè)態(tài)及其發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢、國際風(fēng)情街業(yè)態(tài)定位的先進(jìn)性、國際風(fēng)情街業(yè)態(tài)與濟(jì)南其它商業(yè)業(yè)態(tài)的互補性研究、消費者對國際風(fēng)情街業(yè)態(tài)的認(rèn)同度與期望值、相關(guān)行業(yè)經(jīng)營者對國際風(fēng)情街的認(rèn)同度及傾向值。C國際風(fēng)情街業(yè)態(tài)規(guī)劃研究國際風(fēng)情街各類商品及服務(wù)

4、的分布與格局、國際風(fēng)情街各類商品及服務(wù)所應(yīng)占的比重。D國際風(fēng)情街物業(yè)管理與經(jīng)營的研究物業(yè)管理的具體內(nèi)容、物業(yè)經(jīng)營的可行性及經(jīng)營方向。E政策環(huán)境（地房地產(chǎn)行業(yè)法律法規(guī)及相關(guān)文件對項目的影響，城市規(guī)劃對項目的影響）。F媒體環(huán)境（重點研究媒體對房地產(chǎn)市場的引導(dǎo)作用和溝通效果，為項目媒體運作提供分析依據(jù)）。三、調(diào)研方法1調(diào)研方法概述：根據(jù)該項目的具體情況成立由項目專家構(gòu)成的調(diào)研項目小組，研究方法將包含定量和定性研究兩個方式，按照前面設(shè)定的研究內(nèi)容，將定性研究與定量研究研究結(jié)合開展。A整合調(diào)研：成立由專業(yè)調(diào)查人員、地產(chǎn)營銷策劃人員、高校經(jīng)濟(jì)學(xué)專家、商業(yè)研究機構(gòu)成員共同組成的項目組，分別發(fā)揮調(diào)查整體過程控

5、制、調(diào)查內(nèi)容制定與規(guī)范、商業(yè)物業(yè)策劃與推廣、宏觀經(jīng)濟(jì)層面等方面的優(yōu)勢，走整合調(diào)研之路。B利用項目組核心成員的身份優(yōu)勢，召集被調(diào)查對象舉行座談會。C充分發(fā)揮專業(yè)市場調(diào)研機構(gòu)的經(jīng)驗與組織能力，開展定量問卷調(diào)查，進(jìn)行統(tǒng)計分析，由項目組進(jìn)行定量研究。2核心難點的突破：由于商業(yè)物業(yè)的主要目標(biāo)買家為投資者和符合商業(yè)物業(yè)業(yè)態(tài)定位的經(jīng)營者，因此，接觸難度極大。為了順利地完成調(diào)研任務(wù)，特設(shè)計有針對性的調(diào)研方法，以期突破核心難點。A分析地產(chǎn)投資者最習(xí)慣光顧的消費場所，通過和這些消費場所建良好關(guān)系而對目標(biāo)對象進(jìn)行隨機訪問。（例如高檔餐飲場所、休閑場所等）B從其它商業(yè)物業(yè)的售樓處購買投資客戶名單，邀請他們參加座談會。

6、C利用齊魯晚報媒體的影響力舉辦相關(guān)活動，例如商業(yè)物業(yè)投資論壇、郊區(qū)旅游地產(chǎn)發(fā)展研討會等等。3具體研究方法：調(diào) 研 內(nèi) 容研 究 方 式商業(yè)物業(yè)宏觀環(huán)境調(diào)查統(tǒng)計局資料查閱、晚報記者站提供資料，調(diào)研項目組的定性研究、會議搜集。商業(yè)物業(yè)投資行業(yè)與心理分析購買資料，邀請參加座談會國際風(fēng)情街業(yè)態(tài)定位研究國際國內(nèi)流行的商業(yè)業(yè)態(tài)及其發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢調(diào)研項目組的定性研究國際風(fēng)情街業(yè)態(tài)定位的先進(jìn)性調(diào)研項目組的定性研究國際風(fēng)情街業(yè)態(tài)與濟(jì)南其它商業(yè)業(yè)態(tài)的互補性研究、調(diào)研項目組的定性研究消費者對國際風(fēng)情街業(yè)態(tài)的認(rèn)同度與期望值問卷調(diào)查、定量分析相關(guān)行業(yè)經(jīng)營者對國際風(fēng)情街的認(rèn)同度及傾向值座談會國際風(fēng)情街業(yè)態(tài)規(guī)劃研究實地走訪

7、調(diào)研、項目組定性研究及座談會國際風(fēng)情等物業(yè)管理與經(jīng)營的研究實地走訪調(diào)研、項目組定性研究及座談會政策研究與媒體研究資料收集與項目組定性研究4調(diào)查對象與規(guī)模調(diào)查對象調(diào)查方法調(diào)查規(guī)模通過購買資料獲取的真實商業(yè)物業(yè)投資者座談會1場約訪30人相關(guān)行業(yè)私企業(yè)主、優(yōu)勢個體工商業(yè)戶入戶訪問（經(jīng)營或辦公地點）量化訪問50人專題座談會1場宏觀經(jīng)濟(jì)研究專家、商業(yè)機構(gòu)管理人員、媒體經(jīng)濟(jì)類記者等專題座談會1場終端消費群問卷調(diào)查量化訪問300人四、分析方法1、聚類分析2、鏡面分析3、因子分析4、聯(lián)合分析5、回歸分析Ø 該項分析工作的人員組成：李鐵崗、陳月軍、易文勝具備5年以上在山東市場豐富的調(diào)研經(jīng)驗具備房地產(chǎn)行

8、業(yè)研究的專業(yè)經(jīng)驗具備博士碩士以上學(xué)歷從事過多次大型房地產(chǎn)項目研究五、質(zhì)量控制1根據(jù)我們調(diào)研工作多年的研究經(jīng)驗，我們認(rèn)識到質(zhì)量控制是研究項目成敗的關(guān)鍵，對于本次研究項目，我們將會采用如下的質(zhì)量控制方法：A對所有數(shù)據(jù)結(jié)果進(jìn)行100%的邏輯編輯。B對所有的訪問結(jié)果進(jìn)行100%的QC反饋檢驗。C對所有的調(diào)研人員實行嚴(yán)格的管理制度:發(fā)現(xiàn)一分有問題的問卷，該調(diào)研人員的所有問卷均拒收。D數(shù)據(jù)處理實行兩次并行輸入，交叉檢查制度。2要求國際風(fēng)情街的開發(fā)商委派一名工作人員參與項目的調(diào)查與研究，要求委托方項目經(jīng)理參加座談會和論壇。六、項目研究人員1工作分配：A、調(diào)查人員：把握并監(jiān)控消費者調(diào)研數(shù)據(jù)分析與統(tǒng)計B、地產(chǎn)研

9、究專家：把握市場宏觀環(huán)境，提供政治、法律、經(jīng)濟(jì)等方面的研究成果。C、營銷策劃人員：走訪調(diào)查對象，設(shè)計座談會會議內(nèi)容等。D、媒體人員：媒體分析，收集媒體已發(fā)布過的相關(guān)研究類文章內(nèi)容。2人員組成：項目經(jīng)理陳月軍 負(fù)責(zé)整個項目管理及協(xié)調(diào)專家組成李鐵崗： 山東大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任（博士） 豐富的社會學(xué)研究經(jīng)驗參與多次大型重要項目研究工作孫曰瑤 山東經(jīng)濟(jì)學(xué)博士易文勝：山東正易營銷咨詢有限公司策劃總監(jiān)3年房地產(chǎn)項目策劃推廣經(jīng)驗（齊魯世紀(jì)園觀瀾閣項目推廣、黃橋花園項目推廣、康和苑項目推廣等） 國際風(fēng)情街項目推廣主力策劃師濟(jì)南市首屆、第二屆房地產(chǎn)營銷人員培訓(xùn)班主要授課成員主持多次大型房地產(chǎn)調(diào)研項目（縣西巷商

10、業(yè)街改造項目調(diào)研、齊魯世紀(jì)園住宅項目調(diào)研等）張鵬：工商管理碩士（MBA）豐富的行業(yè)經(jīng)驗及市場分析經(jīng)驗參與多次大型項目研究 支英珉齊魯晚報經(jīng)濟(jì)?？恐魅雾椖繄?zhí)行管理曹穎 8年調(diào)研執(zhí)行經(jīng)驗，項目現(xiàn)場執(zhí)行總監(jiān)項目執(zhí)行組織王延寧 齊魯廣告調(diào)查公司調(diào)研項目組織專家文案撰寫 徐瑾瑜統(tǒng)計分析 丁奕 劉翠娟9.0日程安排根據(jù)該調(diào)研項目執(zhí)行的難度，我們設(shè)立如下的工作時間表，可以根據(jù)客戶要求進(jìn)行調(diào)整：批準(zhǔn)人：日期：文本：WBS項目X-履行工作D-獨立作出決定d-共同作出決定p-管理進(jìn)度C-必須經(jīng)過咨詢I-必須通知到A-提供咨詢項目經(jīng)理項目設(shè)計組現(xiàn)場調(diào)查組房產(chǎn)運營部數(shù)據(jù)處理組報告研究組項目顧問組工作天數(shù)編號工作細(xì)目12345672D1項目準(zhǔn)備DA3D2調(diào)查內(nèi)容設(shè)計DdXCAAAA2D3調(diào)研內(nèi)容測試DXDXdXDXA1D4調(diào)研內(nèi)容的確定DCXAA2D5座談會樣本篩選、預(yù)約DdXCAAAA2D6座談會DXAA1D7訪員培訓(xùn)pADXA5D8正式調(diào)查訪問DXI3D9競爭對手調(diào)查DXI1D10數(shù)據(jù)錄入與處理DXI2D11數(shù)據(jù)分析ICXDAIAI5D12撰寫報告DXA總計：29天10.0費用明細(xì)：根據(jù)項目的現(xiàn)實情況,我們的估算價格如下:工作項目數(shù) 量單價(元)金額(元)項目調(diào)查研究設(shè)計（包括專家費用）6000座談會費用2場25005000督導(dǎo)/訪員招聘培訓(xùn)20名601200商業(yè)地產(chǎn)投資者