物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與防范

1、物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)防范與服務(wù)案例導(dǎo)讀導(dǎo)讀劃分劃分主觀風(fēng)險(xiǎn)客觀風(fēng)險(xiǎn)按形成風(fēng)險(xiǎn)按形成風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)在原因內(nèi)在原因一、物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)類別一、物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)類別按形成不同風(fēng)險(xiǎn)按形成不同風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)在因素內(nèi)在因素按按造成造成風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)損失類型損失類型項(xiàng)目客觀風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)人為責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)劃分劃分財(cái)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)損失人身風(fēng)險(xiǎn)損失責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)損失劃分劃分導(dǎo)讀導(dǎo)讀二、風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源二、風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源 過(guò)度依附房地產(chǎn)過(guò)度依附房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。開(kāi)發(fā)商。 各行政部門、專各行政部門、專業(yè)服務(wù)部門服務(wù)不業(yè)服務(wù)部門服務(wù)不到位。到位。 業(yè)主、住戶、業(yè)業(yè)主、住戶、業(yè)委會(huì)對(duì)物業(yè)服務(wù)消委會(huì)對(duì)物業(yè)服務(wù)消費(fèi)觀念不成熟和不費(fèi)觀念不成熟和不規(guī)范運(yùn)作。規(guī)范運(yùn)作。外外部部風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)內(nèi)內(nèi)部部風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)

2、 企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)追企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)追求短期利益。求短期利益。 物業(yè)服務(wù)人物業(yè)服務(wù)人員素質(zhì)偏低。員素質(zhì)偏低。 內(nèi)部管理不內(nèi)部管理不科學(xué)、不規(guī)范。科學(xué)、不規(guī)范。風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)來(lái)來(lái)源源導(dǎo)讀導(dǎo)讀三、風(fēng)險(xiǎn)防范的對(duì)策三、風(fēng)險(xiǎn)防范的對(duì)策u物業(yè)管理公司要學(xué)法、懂法和守法。u加強(qiáng)物業(yè)內(nèi)部管理。u妥善物業(yè)管理管理活動(dòng)相關(guān)主體間的關(guān)系。u重視宣傳，樹(shù)立良好形象。u適當(dāng)引入市場(chǎng)化的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制。u提升防范意識(shí)，建立危機(jī)管理機(jī)制。 要注意研究風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生規(guī)律，加強(qiáng)控制和防范風(fēng)險(xiǎn)的能力，把握風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)律性，應(yīng)建立事先科學(xué)預(yù)測(cè)，事中應(yīng)急處理，事后妥善解決的風(fēng)險(xiǎn)防范和控制的機(jī)制，把握風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)律，引入先進(jìn)的風(fēng)險(xiǎn)防范技規(guī)避轉(zhuǎn)移和控制風(fēng)險(xiǎn)。目錄目錄物業(yè)管

3、理項(xiàng)目承接風(fēng)險(xiǎn)物業(yè)管理項(xiàng)目承接風(fēng)險(xiǎn)一治安風(fēng)險(xiǎn)治安風(fēng)險(xiǎn)二消防事故和隱患風(fēng)險(xiǎn)消防事故和隱患風(fēng)險(xiǎn)三裝修管理風(fēng)險(xiǎn)防范裝修管理風(fēng)險(xiǎn)防范四高空墜物風(fēng)險(xiǎn)防范高空墜物風(fēng)險(xiǎn)防范五物業(yè)服務(wù)收費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)防范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)防范六公共設(shè)施設(shè)備風(fēng)險(xiǎn)防范公共設(shè)施設(shè)備風(fēng)險(xiǎn)防范七公共環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)防范公共環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)防范八車輛管理風(fēng)險(xiǎn)防范車輛管理風(fēng)險(xiǎn)防范九人力資源風(fēng)險(xiǎn)防范人力資源風(fēng)險(xiǎn)防范十第一章第一章物業(yè)管理項(xiàng)目承接風(fēng)險(xiǎn)物業(yè)管理項(xiàng)目承接風(fēng)險(xiǎn)第一章 物業(yè)管理項(xiàng)目承接風(fēng)險(xiǎn) 一、招投標(biāo)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)防范存在的風(fēng)險(xiǎn)存在的風(fēng)險(xiǎn)防范措施防范措施 背景調(diào)查背景調(diào)查可行性分析決定可行性分析決定u了解開(kāi)發(fā)商的資信情況、歷史產(chǎn)品質(zhì)量等。u了解新項(xiàng)目所在地物業(yè)項(xiàng)

4、目中的層次和地位、同類物業(yè)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收繳率情況。u了解新項(xiàng)目所在地的地方性物業(yè)管理政策法規(guī)、地方性財(cái)稅政策、地方性勞動(dòng)用工政策等。u了解新項(xiàng)目所在地的公共事業(yè)費(fèi)結(jié)算處理方法等其他物業(yè)服務(wù)相關(guān)的環(huán)境因素。 通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn) 經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) 自然條件自然條件 其它風(fēng)險(xiǎn)其它風(fēng)險(xiǎn)第一章 物業(yè)管理項(xiàng)目承接風(fēng)險(xiǎn) 二、簽訂合同過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)防范存在的風(fēng)險(xiǎn)存在的風(fēng)險(xiǎn)防范措施防范措施 合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理服務(wù)范圍內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利和義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的使用和管理、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任以外，一定要注重免責(zé)條款的約一定要注重免責(zé)條款的約定。定。 缺乏對(duì)另一方合

5、同簽訂主體的缺乏對(duì)另一方合同簽訂主體的資質(zhì)及資信的審查資質(zhì)及資信的審查 承諾的服務(wù)內(nèi)容和水平高于與承諾的服務(wù)內(nèi)容和水平高于與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)等的服務(wù)內(nèi)容和水平收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)等的服務(wù)內(nèi)容和水平 合同內(nèi)容約定不明或是條款有疏漏合同內(nèi)容約定不明或是條款有疏漏 物業(yè)管理合同中存在不平等條款物業(yè)管理合同中存在不平等條款 物業(yè)管理收費(fèi)問(wèn)題不明確物業(yè)管理收費(fèi)問(wèn)題不明確 物業(yè)管理責(zé)任范圍不明確物業(yè)管理責(zé)任范圍不明確第一章 物業(yè)管理項(xiàng)目承接風(fēng)險(xiǎn) 三、接管驗(yàn)收中的風(fēng)險(xiǎn)防范存在的風(fēng)險(xiǎn)存在的風(fēng)險(xiǎn)防范措施防范措施交接雙方應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)收。驗(yàn)收不合格的，雙方協(xié)商處理，由責(zé)任單位返修，再約定時(shí)間復(fù)檢，直至驗(yàn)收合格。注意保存驗(yàn)

6、收資料的完整性及真實(shí)性。對(duì)驗(yàn)收資料，要有交接雙方的簽字認(rèn)可，以明確相關(guān)責(zé)任。對(duì)遺留問(wèn)題或發(fā)生的爭(zhēng)議不能解決的，由當(dāng)?shù)卣康禺a(chǎn)行政主管部門進(jìn)行協(xié)調(diào)解決。 物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備有明顯或者暗藏的質(zhì)量問(wèn)題備有明顯或者暗藏的質(zhì)量問(wèn)題 開(kāi)發(fā)商或者前物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)發(fā)商或者前物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間的遺留問(wèn)題沒(méi)有得與業(yè)主之間的遺留問(wèn)題沒(méi)有得以處理和解決以處理和解決第一章 物業(yè)管理項(xiàng)目承接風(fēng)險(xiǎn) 四、新舊物業(yè)交接中的難點(diǎn)與對(duì)策1 1、新舊物業(yè)管理交接、新舊物業(yè)管理交接難的表現(xiàn)難的表現(xiàn)2 2、解決新舊物業(yè)交接糾紛的對(duì)策、解決新舊物業(yè)交接糾紛的對(duì)策 處理好三方面關(guān)系；處理好與業(yè)委會(huì)的關(guān)系

7、；二家物業(yè)管理公司之間的主動(dòng)處理好三方面關(guān)系；處理好與業(yè)委會(huì)的關(guān)系；二家物業(yè)管理公司之間的主動(dòng)溝通；處理好與政府的關(guān)系；老物業(yè)公司要確立市場(chǎng)心態(tài)；新物業(yè)公司要加強(qiáng)企溝通；處理好與政府的關(guān)系；老物業(yè)公司要確立市場(chǎng)心態(tài)；新物業(yè)公司要加強(qiáng)企業(yè)團(tuán)隊(duì)建設(shè)和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)。業(yè)團(tuán)隊(duì)建設(shè)和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)。A A、小區(qū)相關(guān)設(shè)施物業(yè)管理用房、公共設(shè)施等移交難。小區(qū)相關(guān)設(shè)施物業(yè)管理用房、公共設(shè)施等移交難。B B、物業(yè)資料移交難。物業(yè)資料移交難。C C、物業(yè)管理費(fèi)支出、欠費(fèi)問(wèn)題處理難（物業(yè)管理費(fèi)賬物業(yè)管理費(fèi)支出、欠費(fèi)問(wèn)題處理難（物業(yè)管理費(fèi)賬目管理雜亂；代收費(fèi)用的差額問(wèn)題；物業(yè)管理費(fèi)目管理雜亂；代收費(fèi)用的差額問(wèn)題；物業(yè)

8、管理費(fèi)欠欠交。交。其它費(fèi)用）其它費(fèi)用）第一章 物業(yè)管理項(xiàng)目承接風(fēng)險(xiǎn)案例一、如何認(rèn)定委托抄表讀數(shù)及滯納金的法律效力？案例一、如何認(rèn)定委托抄表讀數(shù)及滯納金的法律效力？2007年A物業(yè)公司與景苑小區(qū)業(yè)主委員會(huì)簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，合同約定管理費(fèi)2.2元每平米。業(yè)主水費(fèi)由A物業(yè)公司代收代繳，同時(shí)與供水部門簽訂供水委托代收代繳協(xié)議，并按業(yè)主實(shí)際用水量向業(yè)主收取水費(fèi)。業(yè)主應(yīng)按月向A物業(yè)公司繳納管理費(fèi)及水費(fèi)，逾期支付按日萬(wàn)分之五標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算帶納金。2008年4月20日，原告與景苑小區(qū)業(yè)主委員會(huì)達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議，約定小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)上調(diào)至至2。6每平米。廣森公司是景苑小區(qū)的業(yè)主，從2007年11月至2009年8月，無(wú)正

9、當(dāng)理由共拖欠管理費(fèi)人民幣1800元、水費(fèi)418元，滯納金118元。A物業(yè)公司提起訴訟要求被告繳清管理費(fèi)、水費(fèi)和根據(jù)物業(yè)管理合同的約定滯納金。被告認(rèn)為：1、原告關(guān)于水費(fèi)的訴訟請(qǐng)求依據(jù)不足，原告主張拖欠水費(fèi)的證據(jù)是自已打印的，沒(méi)有經(jīng)過(guò)被告確認(rèn)，原告應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證不能的法律效果；2、物業(yè)管理合同中關(guān)于滯納金的約定沒(méi)有法律效力。滯納金帶有公權(quán)性質(zhì)，不是平等主體可以約定，因此物業(yè)管理合同的約定的滯納金為無(wú)效約定；3、原告與業(yè)主委會(huì)簽訂的補(bǔ)充協(xié)議未經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決通過(guò)，對(duì)全本業(yè)主沒(méi)有法律約束力。問(wèn)題：一、如何確認(rèn)原告水費(fèi)抄表打單的證據(jù)效力？二、被告關(guān)于滯納金的抗辯理由是否成立？三、你認(rèn)為補(bǔ)充協(xié)議是否有力，對(duì)補(bǔ)

10、充協(xié)議訴效力，原告應(yīng)當(dāng)提供哪一些證據(jù)？四、如果你是原告你會(huì)采取哪一些風(fēng)險(xiǎn)防范措施？第一章 物業(yè)管理項(xiàng)目承接風(fēng)險(xiǎn)案例二、維修資金檔是否屬于物業(yè)公司所有？案例二、維修資金檔是否屬于物業(yè)公司所有？A物業(yè)公司于1998年8月開(kāi)始管理晶品小區(qū)，2000年3月，晶品小區(qū)業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司簽訂晶品小區(qū)物業(yè)管理協(xié)議，合同期為3年。2003年9月，雙方解除協(xié)議。2004年3月，晶品小區(qū)業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)公司就晶品小區(qū)進(jìn)行財(cái)務(wù)移交，但物業(yè)公司未將公共維修資金的收支明細(xì)及相應(yīng)的財(cái)務(wù)憑證進(jìn)行移交。之后，經(jīng)多次交涉無(wú)效。晶品小區(qū)業(yè)主委會(huì)訴至法院，原告：要求物業(yè)公司移交有關(guān)公共維修資金的明細(xì)及相關(guān)財(cái)務(wù)憑證。被告辯稱：晶品

11、小區(qū)不具備訴訟主體資格，并且訴訟請(qǐng)求沒(méi)有任何事實(shí)和法律依據(jù)。問(wèn)題一、晶品小區(qū)業(yè)委會(huì)是否具備訴訟主體資格？二、晶品小區(qū)業(yè)委會(huì)的訴訟請(qǐng)求是否能獲得法院支持？三、如果你是被告你會(huì)采取哪一些風(fēng)險(xiǎn)防范措施？第二章第二章治安風(fēng)險(xiǎn)治安風(fēng)險(xiǎn)第二章 治安風(fēng)險(xiǎn)入室盜入室盜竊竊搶奪、搶劫搶奪、搶劫故意殺人等故意殺人等由于外界第三人的過(guò)錯(cuò)和違法行業(yè)，給物業(yè)服務(wù)范圍內(nèi)的業(yè)主或非業(yè)主造成人身?yè)p害和財(cái)產(chǎn)損失導(dǎo)致物業(yè)管理服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。治安風(fēng)險(xiǎn)治安風(fēng)險(xiǎn)故意傷害故意傷害第二章 治安風(fēng)險(xiǎn)治安風(fēng)險(xiǎn)防范措施治安風(fēng)險(xiǎn)防范措施u明確物業(yè)管理公司的法律地位和職責(zé)。u支持業(yè)主自防，提高業(yè)主安防意識(shí)。u完善區(qū)域內(nèi)安全防范設(shè)施。u完善執(zhí)行管理制度。u

12、安排護(hù)衛(wèi)巡邏，堅(jiān)持對(duì)巡邏工作進(jìn)行監(jiān)督檢查。u充分挖掘護(hù)衛(wèi)人員的防范能效。u委托給專業(yè)護(hù)衛(wèi)公司。u做好群防群治工作。u突發(fā)事件應(yīng)有應(yīng)急預(yù)案。第二章 治安風(fēng)險(xiǎn)案例、物業(yè)管理放行條制度是否違法？案例、物業(yè)管理放行條制度是否違法？2009年11月上午，業(yè)主朱某租用一輛輕貨車到灣畔花園小區(qū)搬運(yùn)一大二小舊沙發(fā)。到小區(qū)出口處遭保安阻攔，稱無(wú)“放行條”不放行，朱某稱“放行條”于法無(wú)據(jù)，妨礙、侵害了公民的自由出入權(quán)，是違反憲法的違法行為?！胺判袟l”作為物業(yè)管理一種手段不具有強(qiáng)制性。如果你懷疑我偷盜他人物品，你可以報(bào)警。但門衛(wèi)保安不聽(tīng)朱某的勸說(shuō)，仍然要求朱某出示“放行條”才能放行。無(wú)奈之下，朱某不得不將沙發(fā)又運(yùn)回

13、到家。此后，朱某將物業(yè)公司告上法庭。原告稱：被告以安全為借口、擅自立私法，強(qiáng)逼原告遵守，其行為侵犯了原告的自由出入權(quán)，并使原告蒙受租車損失。被告的行為違反了物業(yè)管理?xiàng)l例第47條第2款已構(gòu)成侵權(quán)，請(qǐng)求被告書(shū)面道歉并賠償原告經(jīng)濟(jì)損失800元。問(wèn)題一、被告制定的放行條制度是否合法？二、被告是侵害了原告的自由出入權(quán)？三、如果你是被告你會(huì)采取哪一些風(fēng)險(xiǎn)防范措施？第三章第三章消防事故和隱患風(fēng)險(xiǎn)消防事故和隱患風(fēng)險(xiǎn)第三章 消防事故和隱患風(fēng)險(xiǎn) 由于消防設(shè)施直接影響到廣大業(yè)主生命財(cái)產(chǎn)安全，消防設(shè)施的日常維護(hù)和養(yǎng)護(hù)直接關(guān)系到火災(zāi)發(fā)生時(shí)，消防部門處理事故效果。消防設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)不善、無(wú)消防用水供應(yīng)、消防報(bào)警系統(tǒng)失靈都

14、可能導(dǎo)致重大人身和巨大財(cái)產(chǎn)損失，物業(yè)管理企業(yè)面臨如此的風(fēng)險(xiǎn)不僅要承擔(dān)經(jīng)濟(jì)賠償?shù)拿袷路韶?zé)任，直接責(zé)任人和企業(yè)主要負(fù)責(zé)人還可能因此而承擔(dān)刑事法律責(zé)任。第三章 消防事故和隱患風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)防范措施風(fēng)險(xiǎn)防范措施接管時(shí)接管時(shí)確認(rèn)是否有消防驗(yàn)收合格證確認(rèn)是否有消防驗(yàn)收合格證業(yè)主裝修時(shí)要做好防火工作業(yè)主裝修時(shí)要做好防火工作監(jiān)督消防隱患的整改監(jiān)督消防隱患的整改u物業(yè)公司消防組織建立。物業(yè)公司消防組織建立。u確定區(qū)域防火責(zé)任人。確定區(qū)域防火責(zé)任人。u簽訂區(qū)域防火責(zé)任協(xié)議書(shū)。簽訂區(qū)域防火責(zé)任協(xié)議書(shū)。積極開(kāi)展消防宣傳和培訓(xùn)積極開(kāi)展消防宣傳和培訓(xùn)做好消防檔案的管理做好消防檔案的管理加強(qiáng)消防檢查巡查加強(qiáng)消防檢查巡查建立消防

15、組織，全員參與消防工作建立消防組織，全員參與消防工作定期開(kāi)展消防演習(xí)定期開(kāi)展消防演習(xí)u物業(yè)公司消防組織建立。物業(yè)公司消防組織建立。u確定區(qū)域防火責(zé)任人。確定區(qū)域防火責(zé)任人。u簽訂區(qū)域防火責(zé)任協(xié)議書(shū)。簽訂區(qū)域防火責(zé)任協(xié)議書(shū)。u明確消防設(shè)備巡查的內(nèi)容及頻明確消防設(shè)備巡查的內(nèi)容及頻次；巡查內(nèi)容一般包括煙溫感、次；巡查內(nèi)容一般包括煙溫感、風(fēng)機(jī)、排煙、消防栓、防火卷風(fēng)機(jī)、排煙、消防栓、防火卷簾門、應(yīng)急廣播、花灑噴淋。簾門、應(yīng)急廣播、花灑噴淋。u確定消防設(shè)施安全檢查的責(zé)任確定消防設(shè)施安全檢查的責(zé)任人及要求。人及要求。u要求做好消防檢查記錄。要求做好消防檢查記錄。第三章 消防事故和隱患風(fēng)險(xiǎn)組織消防演習(xí)的相關(guān)

16、步驟組織消防演習(xí)的相關(guān)步驟2.Description of the companys sub contents制定消防演習(xí)方案申請(qǐng)批準(zhǔn)消防演習(xí)實(shí)施通知消防演習(xí)前的培訓(xùn)和宣傳做好消防設(shè)備設(shè)施器材等的準(zhǔn)備準(zhǔn)備工作落實(shí)情況的檢查消防演習(xí)實(shí)施消防演習(xí)相關(guān)記錄生成與存檔保管第三章 消防事故和隱患風(fēng)險(xiǎn)案例、高空墜物致人死亡物業(yè)公司是否承擔(dān)責(zé)任？案例、高空墜物致人死亡物業(yè)公司是否承擔(dān)責(zé)任？2007年10月10日下午，李某的母親準(zhǔn)備帶兩歲半大的孫子陳義（化名）下樓散步，在9樓欲坐電梯下樓時(shí)走散，陳義不知去向，后發(fā)現(xiàn)其已墜至一樓不幸死亡。經(jīng)法醫(yī)鑒定為“高墜死亡”。李某向?qū)⑽飿I(yè)公司和開(kāi)發(fā)商告上了法庭。原告稱：所居

17、住的小區(qū)存在嚴(yán)重的安全隱患，離電梯口不足一米的樓道通風(fēng)窗戶太低且沒(méi)有任何防護(hù)措施、安全消防通道的通風(fēng)窗口離地面高度不足50厘米。該走道及安全消防通道窗戶根本無(wú)法關(guān)閉。作為被告一開(kāi)發(fā)商，應(yīng)當(dāng)保證其開(kāi)發(fā)出售的房子能適合人體居住并能保障人體安全而且杜絕明顯的安全隱患；被告二物業(yè)公司作為小區(qū)的管理單位應(yīng)盡到責(zé)任保護(hù)好每位住戶及其家庭的生命財(cái)產(chǎn)安全，物業(yè)公司擁有先進(jìn)的安全監(jiān)控設(shè)備，應(yīng)當(dāng)合理地預(yù)見(jiàn)可能在安全事故并在預(yù)可能發(fā)生的安全事故時(shí)盡力避免。一個(gè)剛二二歲的，身高不過(guò)1米的小孩獨(dú)立在電梯里時(shí)，被告物業(yè)公司使用的監(jiān)控設(shè)備應(yīng)當(dāng)能夠發(fā)現(xiàn)并應(yīng)當(dāng)立即派人保護(hù)，可是，被告不僅沒(méi)有發(fā)現(xiàn)且在原告的母親去尋找孩子時(shí)也不能

18、提供準(zhǔn)確地點(diǎn)，故二被告應(yīng)承擔(dān)此次事故的責(zé)任，請(qǐng)求賠償各項(xiàng)損失60萬(wàn)。第三章 消防事故和隱患風(fēng)險(xiǎn)（接上頁(yè)）（接上頁(yè)）被告一開(kāi)發(fā)商辯稱：在原告之子死因未明的情況下，由被告承擔(dān)責(zé)任沒(méi)有依據(jù)；涉案小區(qū)是通過(guò)國(guó)家主管部門驗(yàn)收合格的商品房，被告不存在過(guò)錯(cuò)，不應(yīng)承擔(dān)任何責(zé)任。被告二物業(yè)公司辯稱：1、原告之子的死亡是由于原告監(jiān)護(hù)過(guò)錯(cuò)造成，理應(yīng)自己承擔(dān)責(zé)任。2、監(jiān)控錄像示發(fā)現(xiàn)陳義獨(dú)自在電梯的蹤跡。被告在實(shí)施物業(yè)管理的過(guò)程中沒(méi)有過(guò)錯(cuò)行為，不應(yīng)承擔(dān)法律責(zé)任。3、根據(jù)物業(yè)管理法律規(guī)定，被告物業(yè)公司無(wú)權(quán)自己決定改造小區(qū)的物業(yè)設(shè)施，涉案的樓梯口用于通風(fēng)的窗戶，物業(yè)公司只能維系現(xiàn)狀，無(wú)權(quán)改造。法院查明：9樓電梯間窗戶從窗臺(tái)

19、到地面的高度為21.5厘米，窗臺(tái)上安裝有護(hù)欄，護(hù)欄高度為78厘米；樓梯間窗戶從窗臺(tái)到地面的高度為64.5厘米，沒(méi)有安裝護(hù)欄。問(wèn)題：一、陳義的父母是否承擔(dān)責(zé)任？二、開(kāi)發(fā)商的抗辯理由是否成立？三、物業(yè)公司應(yīng)否承擔(dān)責(zé)任？第四章第四章裝修管理風(fēng)險(xiǎn)防范裝修管理風(fēng)險(xiǎn)防范第四章 裝修管理風(fēng)險(xiǎn)防范裝修引起裝修引起的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題相鄰關(guān)相鄰關(guān)系處理系處理安全安全隱患隱患建筑外建筑外觀形象觀形象侵占他侵占他人利益人利益違規(guī)違規(guī)裝修裝修環(huán)境環(huán)境衛(wèi)生衛(wèi)生施工施工噪聲噪聲施工人施工人員管理員管理第四章 裝修管理風(fēng)險(xiǎn)防范重視有關(guān)裝修管理文本的擬訂重視有關(guān)裝修管理文本的擬訂 進(jìn)行多方溝通、尋求深度合作進(jìn)行多方溝通、尋求

20、深度合作 與相關(guān)行業(yè)進(jìn)行合作與相關(guān)行業(yè)進(jìn)行合作 制定完善的裝修管理方案制定完善的裝修管理方案 四四一一二二三三風(fēng)險(xiǎn)防范措施風(fēng)險(xiǎn)防范措施集中裝修期組建小區(qū)大廈裝修辦公室集中裝修期組建小區(qū)大廈裝修辦公室 五五第四章 裝修管理風(fēng)險(xiǎn)防范在裝修的各階段都加以精細(xì)化管理在裝修的各階段都加以精細(xì)化管理 六六u裝修前的準(zhǔn)備工作。裝修前的準(zhǔn)備工作。u材料、工人進(jìn)場(chǎng)進(jìn)的管理。材料、工人進(jìn)場(chǎng)進(jìn)的管理。u水、電線路施工管理。水、電線路施工管理。u結(jié)構(gòu)改造管理。結(jié)構(gòu)改造管理。u地板、地磚鋪設(shè)。地板、地磚鋪設(shè)。u下水管道、煙道的施工管理。下水管道、煙道的施工管理。u木工施工管理。木工施工管理。u油漆施工。油漆施工。u裝修

21、工程的收尾及驗(yàn)收。裝修工程的收尾及驗(yàn)收。u違規(guī)裝修的工程管理。違規(guī)裝修的工程管理。裝修三裝修三個(gè)階段個(gè)階段裝修巡裝修巡檢要點(diǎn)檢要點(diǎn)u裝修手續(xù)辦理（裝修手續(xù)圖）u裝修施工過(guò)程u裝修驗(yàn)收第四章 裝修管理風(fēng)險(xiǎn)防范違規(guī)裝修的工程管理違規(guī)裝修的工程管理 七七線路改動(dòng)線路改動(dòng)以及房屋以及房屋外觀改變外觀改變結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)改動(dòng)改動(dòng)改變房改變房屋用途屋用途u在承重墻上開(kāi)門、開(kāi)孔、做壁櫥。u改變室內(nèi)樓梯位置。u在室內(nèi)砌磚墻。u在天花板上安裝很重的物品。u在室內(nèi)安裝閣樓。u拆除臥室窗下墻體。u在外墻上隨意打孔開(kāi)門開(kāi)窗等。注：堅(jiān)決制定這一類違規(guī)裝修，和要注：堅(jiān)決制定這一類違規(guī)裝修，和要時(shí)采取一些非常手段，同時(shí)上報(bào)相時(shí)采取

22、一些非常手段，同時(shí)上報(bào)相關(guān)管理部門共同處理。關(guān)管理部門共同處理。破壞環(huán)破壞環(huán)境衛(wèi)生境衛(wèi)生第四章 裝修管理風(fēng)險(xiǎn)防范案例、室內(nèi)空調(diào)水管爆裂致鄰居財(cái)產(chǎn)損害賠償案。案例、室內(nèi)空調(diào)水管爆裂致鄰居財(cái)產(chǎn)損害賠償案。2005年4月28日，樂(lè)德公司與第三人簽訂一份租賃合同，約定原告向第三人租賃某大廈6層0106單元。2006年6月23日凌晨3時(shí)左右，大廈615房水管破裂，致水大量流出蔓延至外部，通過(guò)樓道浸泡了樂(lè)德公司的辦公室。樂(lè)德公司要求：稱自己的裝修工人于凌晨5時(shí)左右發(fā)現(xiàn)該事故后就立即找到物業(yè)公司的保安人員，但物業(yè)公遲至上午9時(shí)才來(lái)處理該事故。物業(yè)公司未及時(shí)解決水管爆裂導(dǎo)致的積水問(wèn)題，造成了樂(lè)德公司重新裝修及

23、裝修材料報(bào)廢的損失35.2萬(wàn)，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)全部賠償損失，將物業(yè)公司告上法庭。物業(yè)公司辨稱：1、本案屬于侵權(quán)糾紛，原告的財(cái)產(chǎn)損失是因615房的使用人琥珀公司裝修不慎導(dǎo)致615房間內(nèi)空調(diào)冷卻水管爆裂漏水浸泡而造成。琥珀公司是侵權(quán)人，因此不應(yīng)當(dāng)成為本案的被告。2、被告收到原告裝修工人的報(bào)告后即派巡邏人員上樓組織搶險(xiǎn)，并于6時(shí)30分清潔完畢，被告已履行了自己的職責(zé)，不存在過(guò)錯(cuò)，不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。問(wèn)題：一、被告的第一項(xiàng)抗辯理由是否成立？二、針對(duì)第二項(xiàng)抗辯理由，被告應(yīng)當(dāng)提供哪一些證據(jù)？三、此案對(duì)于我們有何提示和啟發(fā)？第五章第五章高空墜物風(fēng)險(xiǎn)防范高空墜物風(fēng)險(xiǎn)防范第五章 高空墜物風(fēng)險(xiǎn)防范高空墜物兩種情況高空墜

24、物兩種情況 一是建筑物上的建筑物或其他設(shè)施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落，尤其是玻璃幕墻。 一是高空拋物。民法通則民法通則第第126126條規(guī)定：條規(guī)定：“建筑物或其它設(shè)施及建筑物建筑物或其它設(shè)施及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落的，它的有所上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落的，它的有所人或者管理人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任，但能夠證明自己沒(méi)有過(guò)人或者管理人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任，但能夠證明自己沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的除外。錯(cuò)的除外。u 高空拋物由拋物者或拋物樓層群體負(fù)責(zé)民事賠償。高空拋物由拋物者或拋物樓層群體負(fù)責(zé)民事賠償。u高空拋物的危害：高空拋物的危害：A A）衛(wèi)生保潔難維護(hù)；衛(wèi)生保潔

25、難維護(hù)；B B）小區(qū)居民小區(qū)居民挑起矛盾；挑起矛盾；C C）事故賠償風(fēng)險(xiǎn)難免事故賠償風(fēng)險(xiǎn)難免。建筑物上的墜物建筑物上的墜物高空拋物高空拋物第五章 高空墜物風(fēng)險(xiǎn)防范風(fēng)險(xiǎn)防范措施風(fēng)險(xiǎn)防范措施建筑物及附著物風(fēng)險(xiǎn)防范建筑物及附著物風(fēng)險(xiǎn)防范u 承接項(xiàng)目時(shí)考慮建筑新舊及外墻面材質(zhì)。承接項(xiàng)目時(shí)考慮建筑新舊及外墻面材質(zhì)。u 就幕墻的養(yǎng)護(hù)、維修與開(kāi)發(fā)做出相關(guān)約定就幕墻的養(yǎng)護(hù)、維修與開(kāi)發(fā)做出相關(guān)約定u 交接時(shí)要謹(jǐn)慎。交接時(shí)要謹(jǐn)慎。u 加強(qiáng)外墻面維護(hù)和保養(yǎng)的監(jiān)督力度。按照玻加強(qiáng)外墻面維護(hù)和保養(yǎng)的監(jiān)督力度。按照玻璃幕墻工程技術(shù)規(guī)定，在竣工驗(yàn)收后一年時(shí)，璃幕墻工程技術(shù)規(guī)定，在竣工驗(yàn)收后一年時(shí)，書(shū)面通知書(shū)玻璃幕墻的施工單

26、位對(duì)其進(jìn)行一次書(shū)面通知書(shū)玻璃幕墻的施工單位對(duì)其進(jìn)行一次全面檢查，此后每五年要求檢查一次，并做好全面檢查，此后每五年要求檢查一次，并做好相關(guān)記錄。相關(guān)記錄。u 定期排查隱患。定期排查隱患。u 購(gòu)買適當(dāng)?shù)谋ｋU(xiǎn)。購(gòu)買適當(dāng)?shù)谋ｋU(xiǎn)。高空拋物風(fēng)險(xiǎn)防范高空拋物風(fēng)險(xiǎn)防范高空拋物發(fā)生后，物業(yè)公司高空拋物發(fā)生后，物業(yè)公司積極處理積極處理u隨意亂拋垃圾。隨意亂拋垃圾。u盡量不給業(yè)主亂扔垃圾的機(jī)會(huì)。盡量不給業(yè)主亂扔垃圾的機(jī)會(huì)。u裝修階段明確責(zé)任。裝修階段明確責(zé)任。u學(xué)校、居委會(huì)、街道辦共同合作，加強(qiáng)社學(xué)校、居委會(huì)、街道辦共同合作，加強(qiáng)社會(huì)宣傳。會(huì)宣傳。u無(wú)事故損失的處理。無(wú)事故損失的處理。u發(fā)生損失的事故處理。發(fā)生損

27、失的事故處理。u認(rèn)真對(duì)待居民投訴。認(rèn)真對(duì)待居民投訴。第六章第六章物業(yè)服務(wù)收費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)及預(yù)防物業(yè)服務(wù)收費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)及預(yù)防第六章 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)及預(yù)防 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)是物業(yè)公司因提供管理及服務(wù)向業(yè)主或使用人收取的報(bào)酬，是物業(yè)服務(wù)收費(fèi)是物業(yè)公司因提供管理及服務(wù)向業(yè)主或使用人收取的報(bào)酬，是物業(yè)公司收入的主要來(lái)源，也是物業(yè)公司開(kāi)展正常業(yè)務(wù)，提供物業(yè)管理服務(wù)的保物業(yè)公司收入的主要來(lái)源，也是物業(yè)公司開(kāi)展正常業(yè)務(wù)，提供物業(yè)管理服務(wù)的保障，目前我國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)不規(guī)范，亂收費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重，也成為投訴的熱點(diǎn)，并影障，目前我國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)不規(guī)范，亂收費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重，也成為投訴的熱點(diǎn)，并影響了業(yè)主和物業(yè)公司的關(guān)系。響了業(yè)主和物業(yè)公司的關(guān)

28、系。一、一、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)糾紛的表現(xiàn)：部分業(yè)主拒交或拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)糾紛的表現(xiàn)：部分業(yè)主拒交或拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)。二、二、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)糾紛產(chǎn)生的原因：物業(yè)服務(wù)收費(fèi)糾紛產(chǎn)生的原因： 對(duì)服務(wù)不滿，對(duì)受約束不滿。對(duì)服務(wù)不滿，對(duì)受約束不滿。 對(duì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、項(xiàng)目、方式等不滿。對(duì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、項(xiàng)目、方式等不滿。 業(yè)主認(rèn)為物業(yè)費(fèi)太高。業(yè)主認(rèn)為物業(yè)費(fèi)太高。 業(yè)主不了解物業(yè)管理的實(shí)際含意。業(yè)主不了解物業(yè)管理的實(shí)際含意。 建設(shè)單位遺留問(wèn)題所致。建設(shè)單位遺留問(wèn)題所致。 企業(yè)內(nèi)部管理問(wèn)題。企業(yè)內(nèi)部管理問(wèn)題。 鄰里關(guān)系等問(wèn)題引起的。鄰里關(guān)系等問(wèn)題引起的。 對(duì)外部大環(huán)境不滿。對(duì)外部大環(huán)境不滿。 無(wú)支付能力。無(wú)支付能力。第

29、六章 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)及預(yù)防三、三、物業(yè)服務(wù)費(fèi)糾紛風(fēng)險(xiǎn)防范措施：物業(yè)服務(wù)費(fèi)糾紛風(fēng)險(xiǎn)防范措施： 多走訪業(yè)主、多做溝通工作。多走訪業(yè)主、多做溝通工作。 借助業(yè)主公約和業(yè)委支的力量。借助業(yè)主公約和業(yè)委支的力量。 自覺(jué)增加物業(yè)管理費(fèi)用的透明度。自覺(jué)增加物業(yè)管理費(fèi)用的透明度。 改進(jìn)服務(wù)、計(jì)費(fèi)方式和收費(fèi)方法。改進(jìn)服務(wù)、計(jì)費(fèi)方式和收費(fèi)方法。 完善物業(yè)管理服務(wù)合同，嚴(yán)格依約行事。完善物業(yè)管理服務(wù)合同，嚴(yán)格依約行事。 分析業(yè)主拖欠的原因。分析業(yè)主拖欠的原因。 選擇恰當(dāng)?shù)氖召~策略。選擇恰當(dāng)?shù)氖召~策略。A A）收款方法。）收款方法。B)B)催款要注意預(yù)防超過(guò)訴訟時(shí)效。催款要注意預(yù)防超過(guò)訴訟時(shí)效。 對(duì)欠費(fèi)業(yè)主保持足夠

30、的壓力。對(duì)欠費(fèi)業(yè)主保持足夠的壓力。 建立應(yīng)收賬款壞賬制度。建立應(yīng)收賬款壞賬制度。 在必要的催繳程序后通過(guò)法律途經(jīng)解決。在必要的催繳程序后通過(guò)法律途經(jīng)解決。第六章 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)及預(yù)防案例、物業(yè)服務(wù)合同終止后的管理費(fèi)是否應(yīng)支付？案例、物業(yè)服務(wù)合同終止后的管理費(fèi)是否應(yīng)支付？A公司與華融大廈建設(shè)單位簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，合同期為三年，從2005年1月1日至2007年12月31日，2007年3月，華融大廈成立業(yè)委會(huì)，同時(shí)經(jīng)業(yè)主大會(huì)決議，華融大廈業(yè)委會(huì)通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)的方式重新選聘B公司，并與B公司簽訂了為期三年的物業(yè)服務(wù)合同，同年12月，華融大廈業(yè)主委會(huì)員書(shū)面通知A公司，要求其于2008年1月1日退出物

31、業(yè)管理區(qū)域。A公司認(rèn)為華融大廈業(yè)主委會(huì)員組織召開(kāi)的業(yè)主大會(huì)違反法律規(guī)定，拒絕退出物業(yè)管理區(qū)域。在政府主管部門協(xié)調(diào)下，A公司于2008年3月31日退出。2008年10月，A公司將華融大廈業(yè)主陳某告上法庭，原告：要求其支付2005年3月至2008年3月的管理費(fèi)4200元。陳某稱：原告的合同期限至2007年12月31日屆滿，其無(wú)權(quán)收取2008年之后的管理費(fèi)；原告服務(wù)質(zhì)量差無(wú)權(quán)收費(fèi)，大廈經(jīng)常停電停水，電梯無(wú)法正常運(yùn)行，而且原告的財(cái)務(wù)管理混亂、拖欠水電部門費(fèi)用，業(yè)主繳納的各項(xiàng)費(fèi)用不知去向；原告主張2005年3月至2006年10月的管理費(fèi)已超過(guò)法定的訴訟時(shí)效。問(wèn)題：一、原告是否有權(quán)向被告收取2008年的管

32、理費(fèi)？二、被告以服務(wù)質(zhì)量差作為免交管理費(fèi)的理由是否成立？三、被告關(guān)于訴訟時(shí)效的抗辯理由是否成立？四、如果你是原告你會(huì)采取哪一些風(fēng)險(xiǎn)防范措施？第七章第七章公共設(shè)施設(shè)備風(fēng)險(xiǎn)防范公共設(shè)施設(shè)備風(fēng)險(xiǎn)防范第七章 公共設(shè)施設(shè)備風(fēng)險(xiǎn)防范 物業(yè)本身及公共設(shè)備和設(shè)施的管理不物業(yè)本身及公共設(shè)備和設(shè)施的管理不善都有可能導(dǎo)致業(yè)主或非業(yè)主使用人的人善都有可能導(dǎo)致業(yè)主或非業(yè)主使用人的人身和財(cái)產(chǎn)安全，同于物業(yè)內(nèi)公共設(shè)備設(shè)施身和財(cái)產(chǎn)安全，同于物業(yè)內(nèi)公共設(shè)備設(shè)施的多樣性和分布分散性特別，隨之而來(lái)的的多樣性和分布分散性特別，隨之而來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)頻頻發(fā)生。風(fēng)險(xiǎn)頻頻發(fā)生。第七章 公共設(shè)施設(shè)備風(fēng)險(xiǎn)防范一、無(wú)過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則的概念一、無(wú)過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則

33、的概念 也稱無(wú)過(guò)失責(zé)任原則，是指沒(méi)有過(guò)錯(cuò)造成他人損害的，依法律規(guī)定由與造成損害原因有關(guān)的人承擔(dān)民事責(zé)任的歸責(zé)原則。適用這一原則，主要不是根據(jù)行為人的過(guò)錯(cuò)，而是基于損害事實(shí)的客觀存在，根據(jù)行為人的活動(dòng)及所管理的人或物的危險(xiǎn)性質(zhì)與所造成損害后果的因果關(guān)系，由法律規(guī)定的特別加重責(zé)任。 民法通則第民法通則第106106條第條第3 3款規(guī)定：款規(guī)定：“沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，但法律沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，但法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。規(guī)定應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任?！边@是我這是我國(guó)民法對(duì)無(wú)過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則的承認(rèn)。無(wú)過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則適國(guó)民法對(duì)無(wú)過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則的承認(rèn)。無(wú)過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則適用于法律有特別規(guī)定的情況。用于法律有特別規(guī)

34、定的情況。第七章 公共設(shè)施設(shè)備風(fēng)險(xiǎn)防范二、無(wú)過(guò)錯(cuò)責(zé)任的構(gòu)成要件 1、損害事實(shí)的客觀存在。2、特殊侵權(quán)行為的法定性。包括侵權(quán)行為的法定性和免責(zé)事由的法定性。沒(méi)有法律條款的明文規(guī)定，不能構(gòu)成無(wú)過(guò)錯(cuò)責(zé)任；同時(shí)，沒(méi)有法定的免責(zé)事由不能免責(zé)。3、特殊侵權(quán)行為與損害事實(shí)之間存在因果關(guān)系。4、行為人不必過(guò)錯(cuò)。是指責(zé)任的承擔(dān)不考慮行為人是否具有過(guò)錯(cuò)，在認(rèn)定責(zé)任時(shí)無(wú)需受害人對(duì)行為人具有過(guò)錯(cuò)提供證據(jù)，行為人也無(wú)需對(duì)自己沒(méi)有過(guò)錯(cuò)提供證據(jù)，即使提供出自己沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的證據(jù)也應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。 第七章 公共設(shè)施設(shè)備風(fēng)險(xiǎn)防范三、無(wú)過(guò)錯(cuò)責(zé)任的法律特征(一)法定的適用范圍：無(wú)過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則必須在法律規(guī)定的范圍內(nèi)適用，不能隨意擴(kuò)大或者縮小

35、其適用范圍。民法通則規(guī)定的典型的適用無(wú)過(guò)錯(cuò)責(zé)任的案件有：缺陷產(chǎn)品的侵權(quán)民法通則規(guī)定的典型的適用無(wú)過(guò)錯(cuò)責(zé)任的案件有：缺陷產(chǎn)品的侵權(quán)行為、高度危險(xiǎn)作業(yè)的侵權(quán)行為、環(huán)境污染的侵權(quán)行為、地面施工行為、高度危險(xiǎn)作業(yè)的侵權(quán)行為、環(huán)境污染的侵權(quán)行為、地面施工引起的侵權(quán)行為、飼養(yǎng)的動(dòng)物引起的侵權(quán)行為、國(guó)家機(jī)關(guān)工作人員引起的侵權(quán)行為、飼養(yǎng)的動(dòng)物引起的侵權(quán)行為、國(guó)家機(jī)關(guān)工作人員執(zhí)行職務(wù)中的侵權(quán)行為、無(wú)民事行為能力或限制民事行為能力人的執(zhí)行職務(wù)中的侵權(quán)行為、無(wú)民事行為能力或限制民事行為能力人的侵權(quán)行為、法人工作人員的侵權(quán)行為、因建筑物等物件引起的侵權(quán)侵權(quán)行為、法人工作人員的侵權(quán)行為、因建筑物等物件引起的侵權(quán)行為致人

36、損害的賠償案件。行為致人損害的賠償案件。(二)法定的免責(zé)事由：適用無(wú)過(guò)錯(cuò)責(zé)任的特殊侵權(quán)行為的免責(zé)條件由法律規(guī)定，但各特殊侵僅行為的法定免責(zé)事由并不是完全相同的。 專項(xiàng)管理委托給專業(yè)公司專項(xiàng)管理委托給專業(yè)公司加強(qiáng)設(shè)備運(yùn)行管理加強(qiáng)設(shè)備運(yùn)行管理購(gòu)買保險(xiǎn)購(gòu)買保險(xiǎn)事件和損害發(fā)生后，應(yīng)積極面對(duì)事件和損害發(fā)生后，應(yīng)積極面對(duì)交接過(guò)程中要進(jìn)行查驗(yàn)應(yīng)明確自己的管理責(zé)任范圍第七章 公共設(shè)施設(shè)備風(fēng)險(xiǎn)防范風(fēng)險(xiǎn)防風(fēng)險(xiǎn)防范措施范措施重點(diǎn)部位設(shè)置警示標(biāo)識(shí)、定期重點(diǎn)部位設(shè)置警示標(biāo)識(shí)、定期檢查消除隱患檢查消除隱患應(yīng)明確自己民法通則第126條規(guī)定，建筑物或其它設(shè)施及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所

37、有人或管理者人應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任，但能夠證明自己沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的除外。這種損害發(fā)生后，不是由受害人向法庭證明損害發(fā)生的原因，受害人只需要證明損害結(jié)果和該結(jié)果是由建筑物或設(shè)施導(dǎo)致的。而物業(yè)公司在法律上有義務(wù)證明自己在管理過(guò)程中沒(méi)有過(guò)錯(cuò)或者損害結(jié)果是由受害人的故意行為造成的，如果能證明這一點(diǎn)，法庭將依法推定管理人和所有權(quán)人負(fù)有過(guò)錯(cuò)責(zé)任。的管理責(zé)任范圍u建立完善標(biāo)準(zhǔn)體系建立完善標(biāo)準(zhǔn)體系u預(yù)防性措施；預(yù)防性措施；u技改技改u組織措施（加強(qiáng)員工培訓(xùn)，開(kāi)組織措施（加強(qiáng)員工培訓(xùn)，開(kāi)班會(huì)，加強(qiáng)協(xié)調(diào)）班會(huì)，加強(qiáng)協(xié)調(diào)）第七章 公共設(shè)施設(shè)備風(fēng)險(xiǎn)防范案例、公用雨水管堵塞引起雨水倒灌造成損害應(yīng)否賠償？案例、公用雨水管堵塞引起雨水

38、倒灌造成損害應(yīng)否賠償？李某是灣畔花園204號(hào)業(yè)主，2008年1月李某外出辦事，其間小區(qū)物業(yè)管理公司于1月7號(hào)電話通知其樓下房屋滲水，希望盡快回家處理。李某以為是自來(lái)水管問(wèn)題，沒(méi)太在意。此后物業(yè)公司又?jǐn)?shù)次聯(lián)系李某，李某仍未予理會(huì)。2月1日，李某從外地返回家中，發(fā)現(xiàn)房因雨水倒灌受損嚴(yán)重。李某當(dāng)即找到鄰居黃某與管理處一起查看現(xiàn)場(chǎng)，并私自將現(xiàn)場(chǎng)各方談話內(nèi)容錄音。李某認(rèn)為公用雨水管堵塞是引起雨水管倒灌造成其財(cái)產(chǎn)損失的根本原因，于是將物業(yè)公司告上法庭，原告：要求物業(yè)賠償各項(xiàng)損失15萬(wàn)元。被告辯稱：1、原告不能證明水浸是雨水倒灌引起的，原告在陽(yáng)臺(tái)上私自安裝了自來(lái)水龍頭，水浸有可能是自來(lái)水龍頭漏水造成的；2、

39、事情發(fā)生后，被告工作人員從雨水管掏出大量裝修垃圾，而此前只有原告進(jìn)行過(guò)裝修，雨水管堵塞很有可能是原告自己造成的，原告的損失應(yīng)由自己承擔(dān)。李某為支持其水浸原因的主張，向法院提交了黃某的證人證言和現(xiàn)場(chǎng)的談話錄音。被告未提交相應(yīng)證據(jù)。問(wèn)題：一、李某向法院提交的證據(jù)是否以證明水浸的原因？二、物業(yè)公司的兩項(xiàng)抗辯理由是否成立？三、李某的損失應(yīng)當(dāng)由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)？四、如果你是被告你會(huì)采取哪一些風(fēng)險(xiǎn)防范措施？第八章第八章公共環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)防范公共環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)防范第八章 公共環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)防范公共環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)衛(wèi)生保衛(wèi)生保潔風(fēng)險(xiǎn)潔風(fēng)險(xiǎn)綠化綠化管理管理占道占道管理管理共它（顯性共它（顯性和隱性）和隱性）第八章 公共環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)防范二、建立完善管

40、理機(jī)制四、做好保潔綠化計(jì)劃安排一、保潔管理機(jī)構(gòu)設(shè)置及職責(zé)劃分三、建立完善的質(zhì)量管理系統(tǒng)七、交給專業(yè)公司去做六、開(kāi)展質(zhì)量檢查四級(jí)制五、制定科學(xué)的操作程序第九章第九章車輛管理風(fēng)險(xiǎn)防范車輛管理風(fēng)險(xiǎn)防范第九章 車輛管理風(fēng)險(xiǎn)防范車輛外表被兒童包括其他第三人用器具劃傷。車輛亂停亂放，造成交通堵塞。被其他停放車輛有意或無(wú)意碰撞而損壞。在停放期間被盜竊或搶劫。四、制定車場(chǎng)意外應(yīng)變預(yù)案四、制定車場(chǎng)意外應(yīng)變預(yù)案第九章 車輛管理風(fēng)險(xiǎn)防范一、加強(qiáng)交通的管理一、加強(qiáng)交通的管理u劃出停車位。u建立安全措施。u制定、健全停車場(chǎng)管理制度。u制定車場(chǎng)各崗位工程程序。u進(jìn)出車輛嚴(yán)格控制。u進(jìn)行車輛檢查、巡視。u停車卡的辦理。u制

41、定收費(fèi)制度。風(fēng)險(xiǎn)防范措施三、嚴(yán)格停車卡的辦理和收費(fèi)管理三、嚴(yán)格停車卡的辦理和收費(fèi)管理二、完善停車管理措施二、完善停車管理措施第九章 車輛管理風(fēng)險(xiǎn)防范案例一：車輛在消防通道上丟失物業(yè)公司應(yīng)否賠償？案例一：車輛在消防通道上丟失物業(yè)公司應(yīng)否賠償？亞洲花園業(yè)主李某，2006年3月1日購(gòu)買一臺(tái)豐田小汽車，價(jià)值21萬(wàn)元，自購(gòu)車之日起，李某每月向某物業(yè)公司交納停車費(fèi)100元，每日將車停在小區(qū)內(nèi)，2009年3月9日凌晨左右，李某駕車回小區(qū)，刷卡進(jìn)入停車場(chǎng)尋找車位，因車位不夠，又刷卡駛出停車場(chǎng)，將車停在小區(qū)大門內(nèi)消防通道上，當(dāng)時(shí)李某問(wèn)值班的保安員王某“將車停在此處有無(wú)關(guān)系”，王某回答說(shuō)“一般沒(méi)事”。3月10日下

42、午二點(diǎn)，李某發(fā)現(xiàn)車輛被盜，當(dāng)即報(bào)警。事后，雙方多次協(xié)商賠償事宜未果。李某將物業(yè)公司告上了法庭。原告認(rèn)為：其按月向被告交納停車費(fèi)，被告為原告辦理了停車卡，雙方已構(gòu)成了車輛保管合同關(guān)系 。現(xiàn)原告的車輛在被告的停車場(chǎng)損失，被告應(yīng)賠償車輛被盜損失21萬(wàn)元。被告辯稱：被告從未承諾為原告車輛提供保管服務(wù)，原告交納的是停車費(fèi)而非車輛保管費(fèi)。被告已在停車場(chǎng)入口公示僅供車輛停放，不負(fù)責(zé)車輛的保管。原告將車輛停放在消防通道上丟失，應(yīng)當(dāng)自行承擔(dān)損失。法院查明：小區(qū)停車場(chǎng)有車輛出入的道閘，小區(qū)出入口無(wú)道閘，車場(chǎng)外公開(kāi)張貼停車場(chǎng)管理規(guī)定第5條提示規(guī)定：車輛必須停放于指定的車位上，不得亂停放，人行通道、消防通道及非停車場(chǎng)

43、嚴(yán)禁停車。問(wèn)題：一、被告對(duì)停放在消防通道上的車輛是否有管理的義務(wù)？二、原告是否應(yīng)當(dāng)自行承擔(dān)車輛丟失的責(zé)任？三、此案例對(duì)你有何啟法和提示？第九章 車輛管理風(fēng)險(xiǎn)防范案例二、電動(dòng)三輪車被盜物業(yè)公司應(yīng)否賠償？案例二、電動(dòng)三輪車被盜物業(yè)公司應(yīng)否賠償？2008年2月1日凌晨二點(diǎn)，小區(qū)業(yè)主徐某的電動(dòng)三輪車被二個(gè)不明身份的人撬掉防盜鎖，從小區(qū)內(nèi)盜走。徐某稱，自小區(qū)入住以來(lái)，從未拖欠物業(yè)管理費(fèi)，而物業(yè)管理公司在二個(gè)不明身份的人盜走其電動(dòng)三輪車時(shí)，未履行其門衛(wèi)義務(wù)，因雙方協(xié)商未果，徐某將物業(yè)公司告上法庭。原告：請(qǐng)求法院判令物業(yè)公司賠償其購(gòu)車款4800元。被告稱：其多次要求原告將電動(dòng)三輪車停放到指定車棚內(nèi)并簽訂保管

44、合同，但原告置之不理，本次失竊與被告無(wú)關(guān)，不同意原告的訴訟請(qǐng)求。原告提供了：交管理費(fèi)的單據(jù)，小區(qū)物業(yè)管理合同及購(gòu)車單據(jù)和公安機(jī)關(guān)調(diào)取的監(jiān)控錄像證實(shí)相應(yīng)事實(shí)。法院經(jīng)審查明：2008年1月1日，原告購(gòu)買的電動(dòng)三輪車購(gòu)買價(jià)格4800元，管理費(fèi)2008年1月至3月每月20元物業(yè)管理費(fèi)。2008年2月1日凌晨二點(diǎn)，兩個(gè)不明身份的人同乘一輛摩托車進(jìn)入正門完全敞開(kāi)的住宅小區(qū)，大約5分鐘后，這二人乘一輛摩托車和一輛電動(dòng)三輪車從大門開(kāi)出去，未有任何人上門詢問(wèn)。按規(guī)定大門應(yīng)有二名值班人員且凌晨通常應(yīng)適當(dāng)關(guān)閉大門，但從監(jiān)控錄像上看，凌晨二點(diǎn)至四點(diǎn)小區(qū)大門敞開(kāi)，無(wú)其他人出入。2008年2月2日上午8時(shí)，原告向派出所報(bào)

45、案，證明上述被盜事實(shí)。問(wèn)題一、物業(yè)公司對(duì)徐某的電動(dòng)車是否負(fù)有安全保障義務(wù)？二、物業(yè)公司應(yīng)否承擔(dān)賠償責(zé)任？第十章第十章人力資源的風(fēng)險(xiǎn)及防范人力資源的風(fēng)險(xiǎn)及防范第十章 人力資源的風(fēng)險(xiǎn)及防范招聘與招聘與配置配置人力資人力資源規(guī)劃源規(guī)劃薪酬薪酬管理管理績(jī)效績(jī)效管理管理培訓(xùn)與培訓(xùn)與開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)人力資人力資源系統(tǒng)源系統(tǒng)勞動(dòng)關(guān)勞動(dòng)關(guān)系管理系管理第十章 人力資源的風(fēng)險(xiǎn)及防范 一、人力資源規(guī)劃一、人力資源規(guī)劃2 2、基本作用、基本作用u狹議的人力資源規(guī)劃：人員配備計(jì)劃、狹議的人力資源規(guī)劃：人員配備計(jì)劃、人員補(bǔ)充計(jì)劃、人員晉升計(jì)劃；人員補(bǔ)充計(jì)劃、人員晉升計(jì)劃；u廣議的人力資源規(guī)劃：人員培訓(xùn)開(kāi)發(fā)計(jì)廣議的人力資源規(guī)劃：人

46、員培訓(xùn)開(kāi)發(fā)計(jì)劃、員工薪酬激勵(lì)計(jì)劃、職業(yè)生涯規(guī)劃劃、員工薪酬激勵(lì)計(jì)劃、職業(yè)生涯規(guī)劃u滿足企業(yè)總體戰(zhàn)咯發(fā)展的需求；滿足企業(yè)總體戰(zhàn)咯發(fā)展的需求；u促進(jìn)企業(yè)人力資源管理的開(kāi)展；促進(jìn)企業(yè)人力資源管理的開(kāi)展；u協(xié)調(diào)人力資源管理的各項(xiàng)計(jì)劃；協(xié)調(diào)人力資源管理的各項(xiàng)計(jì)劃；u提高企業(yè)人力資源的利用效率提高企業(yè)人力資源的利用效率u使組織與個(gè)人發(fā)展目標(biāo)相一致使組織與個(gè)人發(fā)展目標(biāo)相一致1 1、基本定義、基本定義第十章 人力資源的風(fēng)險(xiǎn)及防范 二、招聘與配置二、招聘與配置1、招聘崗位分析：2、招聘渠道：3、招聘方式：4 4、招聘實(shí)施：、招聘實(shí)施：u簡(jiǎn)歷并不能代表本人簡(jiǎn)歷并不能代表本人u工作經(jīng)歷比學(xué)歷更重要工作經(jīng)歷比學(xué)歷更重

47、要u不要忽視求職者個(gè)性特牲不要忽視求職者個(gè)性特牲u讓?xiě)?yīng)聘者更多地了解組織讓?xiě)?yīng)聘者更多地了解組織u給應(yīng)聘者更多表現(xiàn)機(jī)會(huì)給應(yīng)聘者更多表現(xiàn)機(jī)會(huì)u注意不忠誠(chéng)和欠缺誠(chéng)意的應(yīng)聘者注意不忠誠(chéng)和欠缺誠(chéng)意的應(yīng)聘者u關(guān)注特殊員工關(guān)注特殊員工u慎重做決定慎重做決定u面試考官注意自身的形象面試考官注意自身的形象招聘工作中招聘工作中應(yīng)注意的幾個(gè)問(wèn)題應(yīng)注意的幾個(gè)問(wèn)題面試提問(wèn)的類型面試提問(wèn)的類型u背景性問(wèn)題背景性問(wèn)題u知識(shí)性問(wèn)題；知識(shí)性問(wèn)題；u思維性問(wèn)題；思維性問(wèn)題；u經(jīng)驗(yàn)性問(wèn)題；經(jīng)驗(yàn)性問(wèn)題；u情境性問(wèn)題；情境性問(wèn)題；u壓力性問(wèn)題；壓力性問(wèn)題；u行為性問(wèn)題。行為性問(wèn)題。第十章 人力資源的風(fēng)險(xiǎn)及防范5、面試的分類：A、根據(jù)面

48、試的標(biāo)準(zhǔn)化程序分為結(jié)構(gòu)化面試和非結(jié)構(gòu)化面試。B、根據(jù)面試實(shí)施的方式：?jiǎn)为?dú)面試與小組面試。C、根據(jù)面試的進(jìn)程分為：一次性面試與分階段面試。D、根據(jù)面試題目的內(nèi)容：情景性面試和經(jīng)驗(yàn)性面性。6、招聘決策：7、招聘成本核算（錄用率、離職率）：8、招聘風(fēng)險(xiǎn)防范：A、建立科學(xué)的員工素質(zhì)測(cè)評(píng)體系（標(biāo)準(zhǔn)、標(biāo)度和標(biāo)記）B、設(shè)計(jì)科學(xué)的簡(jiǎn)歷表C、背景調(diào)查第十章 人力資源的風(fēng)險(xiǎn)及防范根據(jù)冰山理論，影響員工行為的因素有知識(shí)、技能、態(tài)度和習(xí)慣。在海平面上可以看到的，可稱為“行為”，也就是說(shuō)一個(gè)人表現(xiàn)在外面，為人們所看到的，如同冰山一角。培訓(xùn)的冰山理論行為的構(gòu)成，源自于員工知識(shí)的多少，技能的熟練程度、態(tài)度及習(xí)慣的好壞。所以

49、，根據(jù)員工的行為，可以判斷出員工在知識(shí)、技能、態(tài)度以及習(xí)慣方面存在的問(wèn)題。找準(zhǔn)問(wèn)題，對(duì)癥下藥，使培訓(xùn)達(dá)到預(yù)期的目的。三、培訓(xùn)三、培訓(xùn)與與開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)第十章 人力資源的風(fēng)險(xiǎn)及防范 1 1、培訓(xùn)分為內(nèi)部培訓(xùn)和外部培訓(xùn)、培訓(xùn)分為內(nèi)部培訓(xùn)和外部培訓(xùn)2 2、培訓(xùn)規(guī)劃的主要內(nèi)容：、培訓(xùn)規(guī)劃的主要內(nèi)容： 12345678910培訓(xùn)規(guī)劃培訓(xùn)規(guī)劃主要內(nèi)容主要內(nèi)容培訓(xùn)培訓(xùn)目的目的培訓(xùn)培訓(xùn)目標(biāo)目標(biāo)培訓(xùn)對(duì)培訓(xùn)對(duì)象內(nèi)容象內(nèi)容培訓(xùn)培訓(xùn)范圍范圍培訓(xùn)培訓(xùn)規(guī)模規(guī)模培訓(xùn)培訓(xùn)時(shí)間時(shí)間培訓(xùn)培訓(xùn)地點(diǎn)地點(diǎn)培訓(xùn)培訓(xùn)費(fèi)用費(fèi)用培訓(xùn)培訓(xùn)方法方法培訓(xùn)培訓(xùn)教師教師計(jì)劃計(jì)劃實(shí)施實(shí)施第十章 人力資源的風(fēng)險(xiǎn)及防范 3 3、培訓(xùn)成本、培訓(xùn)成本2 2、間接培訓(xùn)成

50、本、間接培訓(xùn)成本u培訓(xùn)者與受訓(xùn)者的一切費(fèi)用總和。培訓(xùn)者與受訓(xùn)者的一切費(fèi)用總和。u培訓(xùn)老師的費(fèi)用、學(xué)員往來(lái)交通、食宿培訓(xùn)老師的費(fèi)用、學(xué)員往來(lái)交通、食宿費(fèi)用、教室設(shè)備的租借費(fèi)、教材印發(fā)購(gòu)置費(fèi)用、教室設(shè)備的租借費(fèi)、教材印發(fā)購(gòu)置的費(fèi)用。的費(fèi)用。u培訓(xùn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)費(fèi)用。培訓(xùn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)費(fèi)用。u培訓(xùn)項(xiàng)目的管理費(fèi)用。培訓(xùn)項(xiàng)目的管理費(fèi)用。u培訓(xùn)對(duì)象受訓(xùn)期間的工資福利、培訓(xùn)項(xiàng)培訓(xùn)對(duì)象受訓(xùn)期間的工資福利、培訓(xùn)項(xiàng)目的評(píng)估費(fèi)用等。目的評(píng)估費(fèi)用等。1 1、直接培訓(xùn)成本、直接培訓(xùn)成本第十章 人力資源的風(fēng)險(xiǎn)及防范4 4、培訓(xùn)管理流程、培訓(xùn)管理流程A、培訓(xùn)需求信息分析、培訓(xùn)前準(zhǔn)備（課件、器材、費(fèi)用等）、培訓(xùn)實(shí)施、培訓(xùn)評(píng)估。B、培

51、訓(xùn)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)的確定：反應(yīng)評(píng)估、學(xué)習(xí)評(píng)估、行為評(píng)估、結(jié)果評(píng)估。5 5、培訓(xùn)項(xiàng)目成本收益分析、培訓(xùn)項(xiàng)目成本收益分析（培訓(xùn)的質(zhì)量和培訓(xùn)的效果分析）（培訓(xùn)的質(zhì)量和培訓(xùn)的效果分析）投資回報(bào)率=培訓(xùn)項(xiàng)目產(chǎn)出/項(xiàng)目項(xiàng)目投入100%投資凈回報(bào)率=（培訓(xùn)項(xiàng)目收益-培訓(xùn)項(xiàng)目成本）/培訓(xùn)項(xiàng)目成本100%6 6、培訓(xùn)風(fēng)險(xiǎn)防范、培訓(xùn)風(fēng)險(xiǎn)防范A、簽訂培訓(xùn)協(xié)議，約定服務(wù)期限、違約責(zé)任和違約金。違約金=總培訓(xùn)費(fèi)用-乙方已服務(wù)月份（總培訓(xùn)費(fèi)用服務(wù)期限月份）B、保密協(xié)議等補(bǔ)充協(xié)議第十章 人力資源的風(fēng)險(xiǎn)及防范四、績(jī)效管理（四、績(jī)效管理（MBOMBO、KPIKPI）五、勞動(dòng)關(guān)系五、勞動(dòng)關(guān)系1、勞動(dòng)關(guān)系的確認(rèn)2、勞動(dòng)安全衛(wèi)生管理勞動(dòng)安全衛(wèi)生管理制度：安全生產(chǎn)責(zé)任制度；安全技術(shù)措施計(jì)劃管理制度；安全生產(chǎn)教育制度；安全生產(chǎn)檢查制度；重大事故隱患管理制度；安全衛(wèi)生認(rèn)證制度；傷亡事故報(bào)告和處理制度；個(gè)人勞動(dòng)安全衛(wèi)生防護(hù)用品管理制度；勞動(dòng)者健康檢查制度。3、勞動(dòng)爭(zhēng)議處理A、勞動(dòng)爭(zhēng)議的分類：按勞動(dòng)爭(zhēng)議的主體劃分：個(gè)別爭(zhēng)議、集體爭(zhēng)議、團(tuán)體爭(zhēng)議按勞動(dòng)爭(zhēng)議的性質(zhì)牙分：權(quán)利爭(zhēng)議、利益爭(zhēng)議按勞動(dòng)爭(zhēng)議的標(biāo)的劃分：勞動(dòng)合同爭(zhēng)議；勞動(dòng)安全衛(wèi)生、工作時(shí)間、休息休假、保險(xiǎn)福利而發(fā)生的爭(zhēng)議；關(guān)于勞動(dòng)報(bào)酬、培訓(xùn)、獎(jiǎng)懲等因適用條件的不同理解與實(shí)施發(fā)生的爭(zhēng)議。第十章 人力資源的風(fēng)險(xiǎn)及防范4、勞動(dòng)爭(zhēng)議處理的原則A、著重調(diào)解及時(shí)處理的原則。B、在查