@地產(chǎn)智庫培訓 CRIC 超級咨詢大賽商業(yè)地產(chǎn)項目前期定位工作若干探討

1、1 2012 CRIC 領(lǐng)先的線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務供應商商業(yè)地產(chǎn)項目前期定位工作若干難點的探討趙神殿克而瑞商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部2012年12月 2012年克而瑞“超級咨詢”大賽報告2 2012 CRIC 領(lǐng)先的線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務供應商物業(yè)組合1.物業(yè)組合2.商業(yè)體量3.業(yè)態(tài)業(yè)種4.租金售價5.財務評估1、市場風險定性分析2、財務風險定量分析3、開發(fā)目標梳理（政府、開發(fā)商）3 2012 CRIC 領(lǐng)先的線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務供應商1.1市場風險定性分析4 2012 CRIC 領(lǐng)先的線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務供應商1.1市場風險定性分析物業(yè)類型 物業(yè)類型分為：商業(yè)（單體大商業(yè)、

2、商街商業(yè)）、寫字樓（甲級、乙級）、酒店（高星級、經(jīng)濟型）、公寓等； 一般而言，就市場風險而言，類住宅的公寓產(chǎn)品風險較小，做為配套的商業(yè)風險次之，寫字樓風險視區(qū)域發(fā)展條件而定，酒店類產(chǎn)品風險較高。量化體系 市場空間判斷依據(jù)：市場供應：整體及區(qū)域供應格局及特征、未來發(fā)展趨勢；市場需求：宏觀經(jīng)濟表現(xiàn)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況、消費者/投資者需求分析；市場表現(xiàn)：租金、售價及空置率等 項目競爭力判斷依據(jù)：地塊價值：區(qū)域規(guī)劃、區(qū)域交通、項目展示性、區(qū)域資源（各物業(yè)市場）、人口、消費特征等開發(fā)目標：指標約束、規(guī)劃約束、影響性及成長性目標各物業(yè)市場表現(xiàn)預期5 2012 CRIC 領(lǐng)先的線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務供應商1

3、.2財務風險定量分析 樓面地價 建安成本 其它成本：約（樓面地價+建安成本）的7%，包含前期費用、大市政配套、基礎(chǔ)設(shè)施費、項目管理費、不可預見費、財務成本等 總成本 預期售價 銷售成本（如有）：約12.85%，土地增值稅預繳5%+營業(yè)稅5.85%+銷售費用2% 兩個重要衡量指標：投資額投資回報率 一般而言：商街商業(yè)為高溢價產(chǎn)品（成本低、售價高），塔樓物業(yè)（寫字樓、辦公）為解決容積率產(chǎn)品，而單體大商業(yè)和高星級酒店則會沉淀大量資金。6 2012 CRIC 領(lǐng)先的線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務供應商1.3物業(yè)組合建議 象限分析溢價指標必備指標潛水指標 瓶頸指標乙級寫字樓商街商業(yè)單體大商業(yè)甲級寫字樓當指

4、標位于第一象限時，說明這類測評指標的盈利性高、風險性低，是市場的競爭優(yōu)勢，需要繼續(xù)保持。公寓乙級寫字樓甲級寫字樓公寓單體大商業(yè)商街商業(yè)測評指標位于第二 象限時，說明這類測評指標的盈利性高但風險性大，是市場的競爭弱勢，是需要重點改進的關(guān)鍵指標。風險性盈 利 性大高當指標位于第三象限時，說明這類測評指標的收益性低風險性大，可通過適當改進提高競爭力。當指標位于第四象限時，說明這類測評指標的收益性低，但是開發(fā)風險不大，是企業(yè)的競爭軟肋。結(jié)合市場風險定性分析及財務風險定量分析，衡量各物業(yè)發(fā)展有限次序。7 2012 CRIC 領(lǐng)先的線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務供應商 象限分析溢價指標必備指標潛水指標 瓶頸

5、指標乙級寫字樓商街商業(yè)單體大商業(yè)甲級寫字樓公寓風險性盈 利 性大高商街商業(yè)甲級寫字樓單體大商業(yè)1.3物業(yè)組合建議綜合考慮綜合體各物業(yè)內(nèi)在生態(tài)，以及開發(fā)目標（政府和開發(fā)商期望），最終確定綜合體的物業(yè)組合。8 2012 CRIC 領(lǐng)先的線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務供應商1.物業(yè)組合2.商業(yè)體量3.業(yè)態(tài)業(yè)種4.租金售價5.財務評估1、商業(yè)定性（市級、區(qū)級、社區(qū)）2、目標客群3、商業(yè)體量定位商業(yè)體量9 2012 CRIC 領(lǐng)先的線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務供應商商圈屬性核心商圈成熟區(qū)域商圈新興區(qū)域商圈非商圈區(qū)域成熟度成熟區(qū)域成長中區(qū)域生區(qū)類似案例借鑒*2.1商業(yè)定性 對項目商業(yè)的定性，需要對項目自身價

6、值進行定性定量分析，可從以下幾個方面進行判斷：區(qū)位交通商圈資源（人口、行政教育醫(yī)療等配套等） 類似案例的借鑒，選擇已開業(yè)成功經(jīng)營（失敗案例可反證）商業(yè)案例進行對標分析； 此外還需從項目總體規(guī)模（泛商業(yè)規(guī)模）、開發(fā)目標等綜合權(quán)衡考慮。案例借鑒案例借鑒10 2012 CRIC 領(lǐng)先的線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務供應商2.2目標客群在商業(yè)定性的前提下，鎖定項目目標客群。項目自身匹配客群 住宅人群 公寓人群 其它人群 1.5公里范圍 3.0公里范圍 市級商圈商業(yè)適用 如依托交通帶來的穿透人流（如軌道交通） 依托主題商業(yè)帶來的目的性消費人流（餐飲、休閑、主題零售、兒童主題等）11 2012 CRIC 領(lǐng)

7、先的線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務供應商2.3商業(yè)體量定位通過未來人口預測和區(qū)域商業(yè)配套供應情況預測，根據(jù)相關(guān)商業(yè)產(chǎn)品類別人均商業(yè)面積經(jīng)驗數(shù)據(jù)計算未來商業(yè)市場空間。通過未來人口預測和商業(yè)配套供應情況預測，根據(jù)城市統(tǒng)計數(shù)據(jù)推導區(qū)域人群消費支出結(jié)構(gòu)，推導未來支撐商業(yè)面積。通過未來人口預測和商業(yè)配套供應情況預測，根據(jù)消費者問卷數(shù)據(jù)推導區(qū)域人群消費支出結(jié)構(gòu)，推導未來支撐商業(yè)面積。根據(jù)不同的目標客群，測算不同客群所需求的商業(yè)面積。12 2012 CRIC 領(lǐng)先的線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務供應商2.3商業(yè)體量定位項目常住/駐人口可支撐的商業(yè)體量：體量(）哈市人均居住面積/辦公面積（）容納人數(shù)人均商業(yè)面積（

8、）本項目可支撐的商業(yè)體量（）住宅13346003044487 0.417795 辦公200000825000 125000 公寓/居住作用225000307500 0.43000 公寓/辦公作用225000828125 128125 合計合計73920 13 2012 CRIC 領(lǐng)先的線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務供應商2.3商業(yè)體量定位3KM范圍內(nèi)常住居民可支撐商業(yè)體量消費細分項目3KM內(nèi)人口年人均消費支出結(jié)構(gòu)（元）消費區(qū)域選擇概率（%）本項目消費意愿（%）系數(shù)經(jīng)營坪效（元/年）商業(yè)總體量（）零售185235703544.50%71.80%0.81200027757 餐/p>

9、4.80%71.80%0.8650040232娛樂185235172748.50%71.80%0.8550016204 合計84193數(shù)據(jù)來源:*市*年統(tǒng)計年鑒數(shù)據(jù)來源:常住居民消費者問卷調(diào)查14 2012 CRIC 領(lǐng)先的線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務供應商1.物業(yè)組合2.商業(yè)體量3.業(yè)態(tài)業(yè)種4.租金售價5.財務評估業(yè)態(tài)業(yè)種業(yè)態(tài)優(yōu)選15 2012 CRIC 領(lǐng)先的線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務供應商業(yè)態(tài)業(yè)種數(shù)據(jù)來源：常住居民消費者調(diào)查16 2012 CRIC 領(lǐng)先的線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務供應商附：區(qū)域商業(yè)配套業(yè)態(tài)優(yōu)選模型16業(yè)態(tài)業(yè)種終端選擇17 2012 CRIC 領(lǐng)先的線上線下房地產(chǎn)信息

10、及咨詢服務供應商業(yè)態(tài)業(yè)種業(yè)態(tài)優(yōu)選18 2012 CRIC 領(lǐng)先的線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務供應商零售類餐飲類休閑娛樂類功能業(yè)態(tài)業(yè)種中式快餐宴慶酒樓酒 吧私家廚房SPA咖啡廳百貨店專賣店親子廣場商務會所健身中心工廠直銷店主力店次主力店便利店美食廣場私立教育婚慶/攝影溜冰場運動會所美食街/坊綜合飯店景觀酒樓超市服務公寓正餐特色餐飲美食小吃西式快餐日韓料理海鮮酒樓專業(yè)店特許店電玩城美容美發(fā)洗浴/按摩旅行社大排檔定向食堂網(wǎng) 吧K T V夜總會游藝游樂活動中心文化中心展示館休閑會所影 院養(yǎng)生中心精品街雜貨店休閑茶室鞋帽類玩具類食品類音像類首飾類服裝類五金類家居類保健類化妝品文具類煙酒類器材類工藝類圖書

11、類醫(yī)藥類奢侈品合適選不合適選包袋類配置模型按照項目的基礎(chǔ)消費需求與區(qū)域商業(yè)發(fā)展空間進行甄選。業(yè)態(tài)業(yè)種19 2012 CRIC 領(lǐng)先的線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務供應商1.物業(yè)組合2.商業(yè)體量3.業(yè)態(tài)業(yè)種4.租金售價5.財務評估租金售價租金售價20 2012 CRIC 領(lǐng)先的線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務供應商租金售價21 2012 CRIC 領(lǐng)先的線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務供應商租金售價：比較法 對標案例的選?。喉椖恐苓呍谧?售項目其它區(qū)域與項目可類比項目 租金以首層租金為參照，需根據(jù)樓層遞減系數(shù)進行調(diào)整商業(yè)租金/售價比較法權(quán)重指標其它物業(yè)售價比較法權(quán)重指標租金樓層遞減系數(shù)22 2012 CR

12、IC 領(lǐng)先的線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務供應商租金售價：收益法二期商業(yè)三期商業(yè)樓層租金預計隱含投資回報率售價預計樓層租金預計隱含投資回報率售價預計（元/月）（元/月） 4F 70 5.00% 16,800 地上2層 140 5.00% 33,600 3F 100 24,000 地上1層 200 48,000 2F 140 33,600 半地下1層 140 33,600 1F 200 48,000 半地下2層 200 48,000 B1 140 33,600 地下1層 140 33,600 B2 100 24,000 地下2層 100 24,000 項目千億一期萬祥商城海西汽配城東海灣天瑞滕王閣

13、首層租金（元/平米/月，當前）1801202035150首層售價（元/平米，當前）460005900075001500047751隱含投資回報率4.70%2.44%3.20%2.80%3.77%平均隱含投資回報率3.38%本項目二、三期商鋪投資回報率設(shè)定5.00%23 2012 CRIC 領(lǐng)先的線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務供應商1.物業(yè)組合2.商業(yè)體量3.業(yè)態(tài)業(yè)種4.租金售價5.財務評估財務評估租金售價24 2012 CRIC 領(lǐng)先的線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務供應商項目整體價值評估假設(shè)開發(fā)法開發(fā)假設(shè)開發(fā)成本 投資進度銷售現(xiàn)金流資本缺口還本付息敏感性分析SOHO售價住宅售價車位售價商業(yè)售價比較

14、法比較法比較法比較法收益法租金隱含投資回報率銷售假設(shè)總體現(xiàn)金流2:8加權(quán)比較法一期商業(yè)物業(yè)估值二期土地估值三期土地估值2：8加權(quán)財務評估25 2012 CRIC 領(lǐng)先的線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務供應商IRR（2012年）102.72%售價波動（%）-12%-10%-8%-6%-4%-2%0%整體成本（萬元）90,00079%82%86%90%94%98%102%100,00072%76%79%83%87%90%94%120,00060%64%67%71%74%77%81%140,00050%53%56%59%62%65%69%160,00042%45%48%51%54%56%59%180,00035%38%41%43%46%49%52%200,00027%30