征收評(píng)估方案

1、*征收評(píng)估方案我公司自成立以來(lái)參與多次類(lèi)似房地產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目，在工作中能與各參與方相互理解、緊密配合，圓滿(mǎn)的完成各種評(píng)估任務(wù)，在多年的類(lèi)似評(píng)估工作中，我公司積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)，并且從中總結(jié)出了一整套行之有效的工作方法，鍛煉出了一批經(jīng)驗(yàn)豐富的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員。一、擬本項(xiàng)目評(píng)估工作流程前期準(zhǔn)備、外業(yè)、內(nèi)業(yè)、編制報(bào)告、報(bào)告送達(dá)、答疑。（1） 前期準(zhǔn)備階段：選擇經(jīng)驗(yàn)豐富的估價(jià)人員對(duì)征收現(xiàn)場(chǎng)周邊環(huán)境詳細(xì)踏勘、搜集相關(guān)資料，同時(shí)對(duì)被征收人抽查訪問(wèn)，傾聽(tīng)意見(jiàn)。前期準(zhǔn)備工作的重要內(nèi)容：1 、了解項(xiàng)目具體情況了解項(xiàng)目的位置、四至、規(guī)模、用途、房屋狀況、建成年代、權(quán)屬狀況，居住人員構(gòu)成、教育水平、年齡結(jié)構(gòu)、外來(lái)人口等。2、

2、與相關(guān)部門(mén)前期配合，搜集相關(guān)文件資料項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃、土地利用等相關(guān)批準(zhǔn)文件及批復(fù)材料，房地產(chǎn)權(quán)屬資料，征、占地用地證明，居民戶(hù)口情況，其他相關(guān)材料（關(guān)于房地產(chǎn)的司法、訴訟等情況）。3、組織人員學(xué)習(xí)根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)模、房屋結(jié)構(gòu)形式復(fù)雜程度，確定項(xiàng)目負(fù)責(zé)人， 安排項(xiàng)目工作參與人員進(jìn)行學(xué)習(xí)，熟悉項(xiàng)目情況和適用的法律法規(guī)，統(tǒng)一口徑，平衡尺度，掌握重點(diǎn)。4、安排工作計(jì)劃根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)、人員構(gòu)成情況編制工作和進(jìn)展計(jì)劃。5、確定評(píng)估原則參加有關(guān)各方參與的協(xié)調(diào)會(huì)，確定評(píng)估原則，如待征收區(qū)片的普通附屬物的確定原則和裝修部分的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等。只有確定了合理可行的評(píng)估原則，才可最大限度的保證現(xiàn)場(chǎng)征收工作的順利進(jìn)行。 因此，

3、應(yīng)把對(duì)征收工作的認(rèn)識(shí)統(tǒng)一到項(xiàng)目指揮部的立場(chǎng)上。 評(píng)估技術(shù)規(guī)范、入戶(hù)調(diào)查口徑及具體操作規(guī)程應(yīng)在入戶(hù)前應(yīng)當(dāng)制定完成。6、制定技術(shù)方案在對(duì)該項(xiàng)目分析研究的基礎(chǔ)上，確定本項(xiàng)目的估價(jià)技術(shù)路線和征收評(píng)估依據(jù)。統(tǒng)一估價(jià)人員的思路和現(xiàn)場(chǎng)勘查標(biāo)準(zhǔn)，盡量減少人為因素的影響，對(duì)相關(guān)技術(shù)參數(shù)的選擇上盡量的保持一致。制定出方案后，確定工作人員負(fù)責(zé)制，確保整個(gè)評(píng)估項(xiàng)目能按時(shí)、高質(zhì)量的運(yùn)轉(zhuǎn)。7、與各合作方配合前期工作中，評(píng)估公司與合作方應(yīng)相互熟悉、分工合作、密切配合，充分發(fā)揮各自的優(yōu)勢(shì)，在制定政策，宣傳解釋口徑等方面保持一致，為后續(xù)入戶(hù)調(diào)查、動(dòng)遷等工作打下基礎(chǔ)。（2） 外業(yè)工作（入戶(hù)調(diào)查）：外業(yè)工作的核心在于查清被征收房屋

4、的狀況。征收方（包戶(hù)干部） 、測(cè)繪、評(píng)估三方人員分若干組同時(shí)進(jìn)場(chǎng)，分別統(tǒng)計(jì)勘察。征收方要與戶(hù)主溝通協(xié)調(diào)，與測(cè)繪、評(píng)估人員一同進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)入戶(hù)拍照、測(cè)量。測(cè)繪隊(duì)主要測(cè)繪房屋的面積，繪制院落圖。評(píng)估公司主要拍攝記錄房屋內(nèi)外的狀況，由征收方領(lǐng)勘人員、被征收房屋戶(hù)主在現(xiàn)場(chǎng)勘察表及測(cè)繪圖表上確認(rèn)簽字。外業(yè)工作 （入戶(hù)調(diào)查）的主要內(nèi)容：1 、示意圖繪制、附屬物登記（包含裝修及部分設(shè)備），相關(guān)面積量測(cè)。2 、文字材料收集：房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)、相關(guān)批件、法律文書(shū)、被征收人對(duì)房產(chǎn)處置聲明等；3 、周邊情況調(diào)查記錄：四至、臨街狀況、道路狀況；4 、被征收人情況：產(chǎn)權(quán)人姓名、年齡、常住人口、戶(hù)口在冊(cè)人數(shù)、家庭結(jié)構(gòu)、常住人口

5、年齡結(jié)構(gòu)；5 、房屋情況：結(jié)構(gòu)形式、建筑材料、建成年代、使用狀況、現(xiàn)狀用途、維護(hù)保養(yǎng)情況、其他特殊情況；6 、自行裝修部分：材料、質(zhì)地、成新、使用年限、維修保養(yǎng)情況、其他特殊情況；7 、設(shè)備：品牌、型號(hào)、使用狀況、維修保養(yǎng)情況、其他特殊情況；8 、 附屬物： 數(shù)量、 品種、 成新、 維修保養(yǎng)情況、其他特殊情況。根據(jù)我們的經(jīng)驗(yàn)，在入戶(hù)調(diào)查過(guò)程中，征收部門(mén)和評(píng)估公司一同進(jìn)行對(duì)征收工作非常有利，保證現(xiàn)場(chǎng)數(shù)據(jù)資料一致，宣傳口徑一致，政策解釋一致，基本能保證征收部門(mén)、評(píng)估公司所取得的第一手?jǐn)?shù)據(jù)的一致，對(duì)整個(gè)征收工作能達(dá)到事半功倍的效果。（3） 內(nèi)業(yè)測(cè)算：各小組每日完成外業(yè)工作后，將在晚間對(duì)各組白天取得的

6、被征收房屋的各項(xiàng)數(shù)據(jù)進(jìn)行整理、核對(duì)，以便及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題。在全部外業(yè)工作結(jié)束后，各小組對(duì)各自取得并經(jīng)過(guò)核對(duì)的數(shù)據(jù)，進(jìn)行輸機(jī)錄入并匯總計(jì)算。在此期間，視情況需要另外組成一個(gè)小組駐現(xiàn)場(chǎng)在此對(duì)漏戶(hù)、漏項(xiàng)等情況拾遺補(bǔ)漏，并及時(shí)反饋信息。在內(nèi)業(yè)測(cè)算過(guò)程中及時(shí)與征收部門(mén)溝通信息核實(shí)數(shù)據(jù)，保證測(cè)算的合理性和科學(xué)性。（4） 撰寫(xiě)報(bào)告：1 、撰寫(xiě)報(bào)告初稿：根據(jù)測(cè)算結(jié)果，撰寫(xiě)初步評(píng)估報(bào)告。2 、三級(jí)審核：逐級(jí)對(duì)初步評(píng)估報(bào)告進(jìn)行審核，同時(shí)對(duì)估價(jià)結(jié)果進(jìn)行平衡調(diào)整。3 、出具正式征收評(píng)估報(bào)告：在“三級(jí)審核”的基礎(chǔ)上針對(duì)不同被征收人出具正式的征收評(píng)估報(bào)告。（5） 報(bào)告送達(dá)：1 、公示初步結(jié)果報(bào)告2 、提交分戶(hù)報(bào)告及整體估價(jià)報(bào)

7、告（6） 答疑階段：本階段主要與征收部門(mén)配合，在征收現(xiàn)場(chǎng)結(jié)合前期宣傳工 作對(duì)被征收人提供咨詢(xún)服務(wù)，本公司在此階段安排業(yè)務(wù)能力強(qiáng)的 評(píng)估人員和技術(shù)負(fù)責(zé)人組成答疑小組到征收現(xiàn)場(chǎng)，耐心細(xì)致的向被征收人就評(píng)估法規(guī)、評(píng)估方法、估價(jià)報(bào)告結(jié)果等方面做好解釋、 咨詢(xún)工作。本公司在征得委托方同意不影響工作的情況下將適時(shí)適當(dāng) 的對(duì)人員配備進(jìn)行調(diào)整。本公司將積極配合委托方和征收部門(mén)的 工作，實(shí)施全過(guò)程跟蹤服務(wù)，直至征收工作全部結(jié)束，各方當(dāng)事 人滿(mǎn)意為止。二、保證評(píng)估質(zhì)量和評(píng)估工期的措施為保證評(píng)估質(zhì)量符合國(guó)家、省、市有關(guān)規(guī)定，保證評(píng)估工作 按期完成。特制定以下措施：（一）根據(jù)方案的工作流程，組織實(shí)力強(qiáng)大的項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)。擬

8、派以總經(jīng)理為項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，由資深征收評(píng)估經(jīng)驗(yàn)的人員 組成工作小組。針對(duì)項(xiàng)目的情況詳細(xì)分析， 制定并具體實(shí)施評(píng)估 方案。組織評(píng)估人員的宗旨是：配備有豐富經(jīng)驗(yàn)的估價(jià)師，保證 評(píng)估按時(shí)、保質(zhì)完成；適當(dāng)配備初級(jí)評(píng)估人員，輔助評(píng)估工作的 開(kāi)展及完成部分基本工作。項(xiàng)目部設(shè)技術(shù)總負(fù)責(zé)人一名，負(fù)責(zé)項(xiàng)目的技術(shù)指導(dǎo)和協(xié)調(diào) 工作。在外業(yè)調(diào)查階段，確定一名資深估價(jià)師擔(dān)任負(fù)責(zé)人，保證 外業(yè)調(diào)查登記情況全面、準(zhǔn)確、可靠。在內(nèi)業(yè)計(jì)算和復(fù)核階段，由技術(shù)負(fù)責(zé)人和負(fù)責(zé)外業(yè)的資深估價(jià)師全面把關(guān)并做好平衡工作，確保相似情況下的征收補(bǔ)償款合理接近，為將來(lái)的動(dòng)遷工作打好基礎(chǔ)。項(xiàng)目部配備人員必須具有高度的責(zé)任心和豐富的評(píng)估經(jīng)驗(yàn)。項(xiàng)目部下設(shè)外

9、業(yè)調(diào)查組、內(nèi)業(yè)計(jì)算組、技術(shù)指導(dǎo)組、綜合解 答組。各組人員根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際進(jìn)程情況適時(shí)調(diào)整。（二）與合作方的配合派專(zhuān)人與個(gè)合作方溝通，定期交換意見(jiàn)，協(xié)調(diào)與征收有關(guān)的 各種關(guān)系；及時(shí)向合作方通報(bào)整個(gè)征收過(guò)程中根據(jù)我方經(jīng)驗(yàn)判斷 認(rèn)為有效的異常情況；認(rèn)真接受合作方提出的各種意見(jiàn)和建議。各方只有通力合作才能圓滿(mǎn)完成整個(gè)項(xiàng)目的征收任務(wù)，在整個(gè)工作流程中，相互尊重，相互配合，齊心協(xié)力共同完成本項(xiàng)目 的工作。（三）制訂專(zhuān)門(mén)的檔案管理及保存方案檔案的整理及保存不止是在項(xiàng)目結(jié)尾期，而是在整個(gè)評(píng)估過(guò)程中都起著重要的作用，為此我公司指派專(zhuān)人負(fù)責(zé)存放、管理資 料。在公司的檔案管理制度基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況，制定專(zhuān) 門(mén)的檔

10、案管理方案。1、特派專(zhuān)人負(fù)責(zé)檔案管理機(jī)保存，所有資料的出去與收回均由該管理員負(fù)責(zé)并統(tǒng)計(jì)，評(píng)估公司以外人員查詢(xún)檔案的需經(jīng)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人同意，否則不予查詢(xún)。2、檔案資料一般包括紙質(zhì)資料和電子資料。紙質(zhì)資料整理好后貼好標(biāo)簽放入指定位置；電腦內(nèi)資料要核對(duì)后標(biāo)清名稱(chēng)，刪掉或廢掉多余文檔，以便于快速查詢(xún)。3、由于評(píng)估對(duì)象數(shù)量多，差異大，且評(píng)估周期較長(zhǎng)。部分評(píng)估資料在不同的時(shí)點(diǎn)可能發(fā)生變化，部分?jǐn)?shù)據(jù)、資料可能多次修改，因此根據(jù)需要不同時(shí)點(diǎn)的數(shù)據(jù)、資料都要保存以備查詢(xún)。4、檔案資料應(yīng)分類(lèi)、以評(píng)估對(duì)象為單位編號(hào)造冊(cè)，按編號(hào)順序放入指定位置。任何時(shí)候查詢(xún)后都要按要求按順序放回原位。5、查閱各門(mén)類(lèi)檔案應(yīng)在檔案管理員在場(chǎng)

11、下進(jìn)行，不劃道、涂改、折卷、裁剪、拍照、撕毀等。特殊情況需借出的，需經(jīng)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)，但借出時(shí)間不得超過(guò)2 天，不得轉(zhuǎn)借他人。需繼續(xù)使用者要辦續(xù)借手續(xù)，確保檔案的完整與安全。6、特殊、有重大影響關(guān)系的實(shí)物檔案、重要的照片、資料原件等檔案一律不借出。7、凡私自抄錄、拍攝、描繪、折散、刪刮、撕毀檔案等行為者嚴(yán)格按照國(guó)家檔案法、 保密法予以追究法律現(xiàn)行責(zé)任。（四）突發(fā)事件應(yīng)急方案措施在評(píng)估過(guò)程中，會(huì)出現(xiàn)一些突發(fā)事件，針對(duì)這些突發(fā)事件，擬定對(duì)應(yīng)的方案。1、遵循“統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、預(yù)防為主、快速反應(yīng)、依法辦事、果斷處置”的原則，確保應(yīng)急處置工作規(guī)范、有序。2、配合相關(guān)部門(mén)做好宣傳動(dòng)員工作，減少征收過(guò)程中不必要的

12、糾紛。加強(qiáng)與各合作方的協(xié)調(diào)配合，各方在各司其職的前提下，服從統(tǒng)一指揮，做好銜接工作。3、組建應(yīng)急對(duì)應(yīng)小組，由經(jīng)驗(yàn)豐富的估價(jià)師帶領(lǐng)，定期預(yù)測(cè)評(píng)估，爭(zhēng)取早發(fā)現(xiàn)、早處理，防止突發(fā)事件擴(kuò)大；制定可行有效的方法，快速對(duì)應(yīng)征收過(guò)程中因評(píng)估引發(fā)的突發(fā)事件。例如：（ 1 ）在實(shí)地查勘過(guò)程中，有些被征收人非常抵觸或者不配合， 造成無(wú)法對(duì)被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘、拍攝影像資料或者被征收人不同意在實(shí)地查勘記錄上簽字。此情況下首先應(yīng)當(dāng)從被征收人的角度為對(duì)方分析相關(guān)政策、配合與不配合該項(xiàng)工作的利與弊，讓被征收人提出自己的想法；若多次交涉無(wú)果，應(yīng)當(dāng)由除征收人和估價(jià)機(jī)構(gòu)以外的無(wú)利害關(guān)系的第三人見(jiàn)證，并在估價(jià)報(bào)告中作出相應(yīng)說(shuō)明

13、。（2）公示初步結(jié)果報(bào)告期間，會(huì)有部分人反映激烈甚至現(xiàn)場(chǎng)情緒激動(dòng)。對(duì)應(yīng)方案：首先要從根源上減少這種情況的發(fā)生，前期工作期間向被征收人充分宣傳講解相關(guān)補(bǔ)償政策；查勘、 評(píng)估期間統(tǒng)一入戶(hù)調(diào)查登記的標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)一解釋的口徑，就估價(jià)的依據(jù)、 原則、 程序、 方法、 參數(shù)選取等進(jìn)行協(xié)調(diào)并執(zhí)行共同的標(biāo)準(zhǔn)，把人為因素對(duì)估價(jià)的依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選取等理解不同而帶來(lái)的估價(jià)結(jié)果的差異控制在最小限度。其次， 當(dāng)這種情況發(fā)生甚至引發(fā)團(tuán)體抵觸時(shí)，不能直接正面面對(duì)，要找出該團(tuán)體的核心人物或代表者，對(duì)核心人物或代表者提出的問(wèn)題和意見(jiàn)進(jìn)行解釋答疑。（3） 做好評(píng)估結(jié)果的保密工作, 由于評(píng)估結(jié)果每戶(hù)均在差異， 為了更好的

14、完成項(xiàng)目征收，公司項(xiàng)目參與人員均簽訂保密協(xié)議，不該說(shuō)的堅(jiān)決不說(shuō)，不該展示的堅(jiān)決不展示，每份報(bào)告的送達(dá)均以密封袋傳遞，并附文件簽收單。（五）合理化建議1）、根據(jù)以往征收評(píng)估的經(jīng)驗(yàn)，建議裝修分等定級(jí)給出補(bǔ)償價(jià)格區(qū)間（如分成3 個(gè)或 5 個(gè)等級(jí)） ，然后根據(jù)每戶(hù)裝修情況確定等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行補(bǔ)償。為了高效、高質(zhì)量的完成征收工作，建議貴單位在制定征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，對(duì)諸如被征收附屬物、裝修的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等各項(xiàng)指標(biāo)在不違反相關(guān)法規(guī)的情況下盡量取允許值的高限（該部分補(bǔ)償數(shù)在總補(bǔ)償數(shù)里占的比例極?。?，給被征收人一個(gè)較為寬松的征收補(bǔ)償政策環(huán)境，以保證征收工作的順利進(jìn)行。2） 、為了匡算大體補(bǔ)償費(fèi)用，確定具體補(bǔ)償方案，建議可以進(jìn)行抽樣調(diào)查，對(duì)征收范圍內(nèi)的房屋按建筑結(jié)構(gòu)、建成年代、設(shè)計(jì)用途等因素進(jìn)行分類(lèi)，然后從每種類(lèi)型中抽查出幾戶(hù)典型房屋初步估算項(xiàng)目整體征收補(bǔ)償價(jià)格。3） 、由于此次評(píng)估的房屋均沒(méi)有詳細(xì)的面積登記，建議委托具有房地產(chǎn)測(cè)繪資質(zhì)的機(jī)構(gòu)測(cè)繪房屋、土地、 及明確的構(gòu)筑物 面積，繪制分戶(hù)院落圖。4） 、提高提前搬家的獎(jiǎng)勵(lì)額度，在政策允許的前提下，將提前搬家獎(jiǎng)的獎(jiǎng)金額度提高，級(jí)別劃分盡量細(xì)致，讓獎(jiǎng)勵(lì)更加有吸引力， 同時(shí)又給被征收人一種緊迫感，以達(dá)到讓大多數(shù)被征收戶(hù)在獎(jiǎng)勵(lì)期內(nèi)搬遷完畢的目的。征收是一項(xiàng)專(zhuān)業(yè)性極高的工作，需要工作人員有豐富的專(zhuān)業(yè)工