臨時(shí)房屋買賣合同

1、臨時(shí)房屋買賣合同雙方當(dāng)事人：出賣人注冊(cè)地址營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)企業(yè)資質(zhì)證書號(hào)法定代表人：聯(lián)_ 系 電 話 ：郵政編碼委 托 代 理 人 ： 地 址 ：郵 政 編 碼 ： 聯(lián)_ 系 電 話 ：委托代理機(jī)構(gòu)注冊(cè)地址營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)法 定 代 表 人 ： 聯(lián)_ 系 電 話 ：郵政編碼買受人本 人 】【 法 定 代 表 人 】 姓 名 ： 國(guó)_ 籍身 份 證 】【 護(hù) 照 】【 營(yíng) 業(yè) 執(zhí) 照 注 冊(cè) 號(hào) 】【 】地址郵 政 編 碼 ： 聯(lián)_ 系 電 話 ：委托 代理人】【 】姓名： 國(guó)_籍 ：地址郵 政 編 碼 ： 電 話 ：根據(jù)中華人民共和國(guó)合同法 、中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法及其他有關(guān)法律、法規(guī)之，

2、買受人和出賣人在平等、自愿、 協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就買賣商品房達(dá)成如下協(xié)議：【釋義】延伸閱讀：合同法全文商品房買賣合同合同雙方當(dāng)事人：出賣人注冊(cè)地址營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)企業(yè)資質(zhì)證書號(hào)法 定 代 表 人 ： 聯(lián)_ 系 電 話 ：郵政編碼委 托 代 理 人 ： 地 址 ：郵政編碼：聯(lián)_ 系 電 話 ：委托代理機(jī)構(gòu)注冊(cè)地址營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)法 定 代 表 人 ： 聯(lián)_ 系 電 話 ：郵政編碼23本 人 】【 法 定 代 表 人 】 姓 名 ： 國(guó)_ 籍身 份 證 】【 護(hù) 照 】【 營(yíng) 業(yè) 執(zhí) 照 注 冊(cè) 號(hào) 】【 】地址郵 政 編 碼 ： 聯(lián)_ 系 電 話 ：委托 代理人】【 】姓名： 國(guó)_籍 ：地址電話：郵政

3、編碼根據(jù)中華人民共和國(guó)合同法 、中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn) 管理法及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，買受人和出賣人在平等、自 愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就買賣商品房達(dá)成如下協(xié)議：【釋義】本部分條文是確認(rèn)買賣雙方當(dāng)事人的主體資格。本條款提示點(diǎn)：1、出賣人的主體資格我國(guó)現(xiàn)行法律、法規(guī)將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分為專營(yíng)開發(fā)企業(yè)和兼 營(yíng)開發(fā)企業(yè)， 但無(wú)論是哪種類型， 都需要具備房地產(chǎn)開發(fā)主管部門頒 布的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)。 不具備開發(fā)資質(zhì)或開發(fā)資質(zhì)已被取締的企 業(yè)不能作為出賣人與相對(duì)的客戶訂立商品房買賣合同 ，違者訂立 的合同無(wú)效。2、買受人的主體資格(1) 凡具備民事權(quán)利能力的法人和自然人均可作為買受人，(2) 必須具備完

4、全民事行為能力的自然人方可作為簽約人訂立合同，A. 未滿 18 周歲的未成年人訂立的合同須經(jīng)其監(jiān)護(hù)人追認(rèn)方可生效 (已滿 16 周歲且以自己的勞動(dòng)收入為主要生活來(lái)源的除外 );B.精神病人或間隙性精神病人在精神病發(fā)作期間訂立的合同須 經(jīng)其監(jiān)護(hù)人追認(rèn)方可生效，(3) 未成年人、精神病人的購(gòu)房行為應(yīng)當(dāng)由其監(jiān)護(hù)人作為法定代 理人代為簽約，(4) 夫妻關(guān)系存續(xù)期間，除夫妻雙方另有約定，無(wú)論以夫或妻的 名義購(gòu)買房屋，該房屋所有權(quán)一般均視為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。3、出賣人委托代理機(jī)構(gòu)近年來(lái)，開發(fā)商委托代理公司進(jìn)行房屋銷售的比例日益增加。 在這種情形下，應(yīng)當(dāng)將代理機(jī)構(gòu)的名稱列入本合同，并如實(shí)填寫。這 樣，既明確體現(xiàn)

5、和保障了開發(fā)商、代理商之間的委托代理合同關(guān)系， 也保障了購(gòu)房人的簽約知情權(quán)。根據(jù)中華人民共和國(guó)合同法 、中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，買受人和出賣人在平等、自 愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就買賣商品房達(dá)成如下協(xié)議：第一條 項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)。出 賣 人 以 方_ 式 取 得 位 于 、_ 編 號(hào) 為的_地塊的土地使用權(quán)?！就恋厥褂脵?quán)出讓合同號(hào)】 【土地使 用權(quán)劃撥批準(zhǔn)文件號(hào)】 【劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓批準(zhǔn)文件號(hào)】為該地塊土地面積為 ，_規(guī)劃用途為 ，_ 土地使用年限自 年月日至 年月日。出賣人經(jīng)批準(zhǔn)，在上述地塊上建設(shè)商品房， 【現(xiàn)定名】【暫定名】建. 設(shè)工程規(guī)劃許可證號(hào)為 ，_施工許

6、可證號(hào)為釋義】本條是出賣人擁有項(xiàng)目的取得和開發(fā)建設(shè)等前期手續(xù)告知義務(wù)的內(nèi)容，目的是為保障買受人知情權(quán)。本條款的提示點(diǎn)：1、開發(fā)商土地取得方式一般情形下， 開發(fā)商取得土地的方式為受讓國(guó)家出讓的土地 （出 讓）或轉(zhuǎn)讓受得他人已繳納土地出讓金的土地 （轉(zhuǎn)讓 ）特殊情形下方可 獲得國(guó)家得無(wú)償劃撥地 （劃撥 ），如開發(fā)商開發(fā)建設(shè)規(guī)劃范疇內(nèi)得經(jīng)濟(jì) 使用住房。未變更土地性質(zhì)得集體土地使用權(quán)不能用作房地產(chǎn)開發(fā);非用于經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)得劃撥地不能用作房地產(chǎn)開發(fā) ;工業(yè)用地出讓地 不能用作房地產(chǎn)開發(fā)。2、土地使用年限根據(jù)我國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行第十二條的 規(guī)定： 土地使用出讓最高年限按下列用途規(guī)定：

7、（ 一）居住用地 70 年 ;（二）工業(yè)用地 50 年 ;（三 ）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地 50 年;（四）商業(yè)旅游、娛樂(lè)用地 40 年;（五 ）綜合或者其他用地 50 年。 需 要注意的是， 該使用年限起始于國(guó)有土地使用權(quán)出讓確定之日， 而不 是買受人訂立購(gòu)房合同之日 ;經(jīng)濟(jì)使用住房因其土地系劃撥地，故不 存在使用年限的問(wèn)題。3 、商品房項(xiàng)目的名稱無(wú)論是現(xiàn)定名還是暫定名， 必須與商品發(fā) 預(yù)售許可證或其他相關(guān)證件的描述一致。4、開發(fā)商必須擁有 國(guó)有土地使用權(quán)證 方可申請(qǐng)商品房預(yù)售 資格。因此，購(gòu)房者在簽訂合同之前除了知悉本條所列的 土地使用 權(quán)出讓合同號(hào) 、 土地使用權(quán)劃撥批準(zhǔn)文件號(hào)

8、、劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn) 讓批準(zhǔn)文件號(hào) 外，更有必要查閱開發(fā)商持有的 國(guó)有土地使用權(quán)證 。著重審查兩點(diǎn)：一是看開發(fā)商是否已經(jīng)足額支付土地出讓金（未繳納完畢土地出讓金的開發(fā)商一般持有臨時(shí)國(guó)有土地使用證而非國(guó) 有土地使用證 ）;二是看開發(fā)商是否已將土地辦理抵押貸款 （以土地作 為抵押物辦理貸款的， 國(guó)有土地使用證上往往作備案登記 ） 第二條 商品房銷售依據(jù)。買受人購(gòu)買的商品房為【現(xiàn)房】 【預(yù)售商品房】。預(yù)售商品房批準(zhǔn)機(jī)關(guān)為 ，_商品房預(yù)售許可證號(hào)為 .【釋義】本條是對(duì)商品房銷售的描述。本條款提示點(diǎn)：1、期房與現(xiàn)房的比較期房即預(yù)售商品房，是指消費(fèi)者在購(gòu)買時(shí)不具備即買即可入住 的商品房，即房地產(chǎn)開發(fā)商從取得

9、預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證 大產(chǎn)證為止， 所出售的商品房為期房。 現(xiàn)房指消費(fèi)者在購(gòu)買時(shí)具備即 買即可入住的商品房， 即開發(fā)商已辦妥所售的商品房的大產(chǎn)證的商品 房，消費(fèi)者在簽約后立即可以辦理入住并取得分戶權(quán)證。期房相對(duì)于現(xiàn)房，具有下列特點(diǎn)：優(yōu)勢(shì)：(1) 期房一般較現(xiàn)房便宜 ;(2) 期房的選擇空間較現(xiàn)房大 ;(3) 隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，新樓盤品質(zhì)較舊盤有明顯提升劣勢(shì)：具備延期交付、品質(zhì)變差、權(quán)證不能按期交付等法律風(fēng) 險(xiǎn)。2、商品房預(yù)售許可證的法律效力最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若 干問(wèn)題的解釋第二條規(guī)定： 出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明， 與買受人訂立的商品房預(yù)售合同

10、， 應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效， 但是在起訴前取得 商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。3、商品房銷售的其他依據(jù)一般來(lái)說(shuō)，開發(fā)商除獲得商品房預(yù)售許可證外，還應(yīng)具備 下列證件：建設(shè)用地規(guī)劃許可證 、建設(shè)工程規(guī)劃許可證 、建設(shè) 工程開工證、國(guó)有土地使用證即俗稱的 五證齊全，方可預(yù)售 。房地產(chǎn)行政主管部門頒發(fā)的預(yù)售許可證有按棟編號(hào)發(fā)放、按批號(hào)編號(hào)發(fā)放等形式， 購(gòu)房人在購(gòu)房時(shí)應(yīng) 對(duì)號(hào)入座 ，提高自身風(fēng)險(xiǎn)防 范能力。第三條 買受人所購(gòu)商品房的基本情況。買受人購(gòu)買的商品房 （以下簡(jiǎn)稱該商品房， 其房屋平面圖見(jiàn)本合 同附件一，房號(hào)以附件一上表示為準(zhǔn) ）為本合同第一條規(guī)定的項(xiàng)目中 的：第【_幢】【座】【_單元】【層】號(hào)房。

11、 該商品房的用途為 ，_ 屬結(jié)_構(gòu)，層高為，_建筑層數(shù)地上 層_ ，地下 層_ 。該商品房陽(yáng)臺(tái)是【封閉式】 【非封閉式】。該商品房【合同約定】【產(chǎn)權(quán)登記】建筑面積共 平_ 方米，其中，套內(nèi)建筑面積 平_ 方米，公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e 平_方米 （有關(guān)公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說(shuō)明見(jiàn)附件二 ）【釋義】本條是對(duì)合同標(biāo)的物的詳細(xì)描述本條款提示點(diǎn)：本條涉及到若干建筑專業(yè)術(shù)語(yǔ)及建筑規(guī)范，購(gòu)房人在購(gòu)房時(shí)應(yīng)更加切實(shí)注意。1、商品房的用途與房屋結(jié)構(gòu)這兩項(xiàng)對(duì)于開發(fā)商而言，是其確定工程建設(shè)成本的關(guān)鍵點(diǎn)，專 業(yè)辦公用寫字樓的工程建設(shè)成本一般比磚混結(jié)構(gòu)建筑物建筑成本高 出數(shù)倍。因此，購(gòu)房人在選購(gòu)房屋時(shí)

12、應(yīng)當(dāng)加以落實(shí)。商品房的用途主要有居住、辦公、商品、商住、停車等種類， 其用途一經(jīng)確定， 合同雙方不履行法律手續(xù)不得擅自變更。 房屋結(jié)構(gòu) 主要有磚混、框架、鋼混等幾種，不同結(jié)構(gòu)的房屋其使用功能和耐用 程度各異。2、層高 凈高層高指一層地面至上一層地面的距離，凈高則是指地面至天花 板的距離，凈高 = 層高-樓板厚度。購(gòu)房人在選擇預(yù)售商品房時(shí)應(yīng)考慮上述兩者之間的差異。3、陽(yáng)臺(tái)陽(yáng)臺(tái)的封閉與否對(duì)計(jì)算商品房的建筑面積至關(guān)重要，根據(jù)現(xiàn)行 建筑面積計(jì)算規(guī)劃的規(guī)定，封閉陽(yáng)臺(tái)按全面積計(jì)算使用面積，而敞開式陽(yáng)臺(tái)則按全面積的一半計(jì)算使用面積4、建筑面積、套內(nèi)建筑面積、 公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ?積及使用面積之間的

13、聯(lián)系。該套商品房建筑面積 = 套內(nèi)建筑面積 + 公共部位與公用房屋分 攤建筑面積套內(nèi)建筑面積 = 套內(nèi)使用面積 +套內(nèi)強(qiáng)體面積 +陽(yáng)臺(tái)面積第四條 計(jì)價(jià)方式與價(jià)款。出賣人與買受人約定按下述第 種_ 方式計(jì)算該商品房?jī)r(jià)款：1、按建筑面積計(jì)算，該商品房單價(jià)為 （幣_(tái) ）每平方米元，總金額 （幣_(tái) ）千百拾萬(wàn) 千百拾元整。2、按套內(nèi)建筑面積計(jì)算，該商品房單價(jià)為 （幣_(tái) ）每平方米元_ ，總金額（幣_(tái) ）千百拾萬(wàn)千百拾元整。3、按套 （單元 ）計(jì)算，該商品房總價(jià)款為 （幣_(tái) ）千百拾萬(wàn)千百拾元整。釋義】本條是關(guān)于商品房計(jì)價(jià)方式與價(jià)款的約定本條款提示點(diǎn)：1、計(jì)價(jià)方式的改革多年來(lái)，我國(guó)一直采用按照建筑面積計(jì)

14、價(jià)的方式銷售商品房， 但該種計(jì)價(jià)方式卻存在著諸多弊病， 集中體現(xiàn)在總的公用建筑面積難 以確定，公用建筑面積計(jì)算分?jǐn)倧?fù)雜，開發(fā)商非善意誤算等。隨著房 地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的活躍與發(fā)展， 我國(guó)北京等地區(qū)已經(jīng)推行按套內(nèi)建筑面積計(jì) 價(jià)。相信不久的將來(lái)， 按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)將成為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的 主要計(jì)價(jià)方式，使購(gòu)房人真正能享受到 明明白白購(gòu)房 的待遇。2、購(gòu)房人應(yīng)注意商品房 價(jià)外價(jià) 問(wèn)題個(gè)別開發(fā)商除收取按面積記得的總價(jià)款外，還會(huì)向購(gòu)房人提出 收取配套費(fèi)、教育實(shí)施費(fèi)等其他收費(fèi)項(xiàng)目，因此，購(gòu)房人在支付房款 時(shí)應(yīng)當(dāng)對(duì)這些收費(fèi)項(xiàng)目加以關(guān)注， 如開發(fā)商沒(méi)有法定收費(fèi)依據(jù)的， 購(gòu) 房人可以拒付。第五條 面積確認(rèn)及面積差異處理。

15、根據(jù)當(dāng)事人選擇的計(jì)價(jià)方式，本條規(guī)定以【建筑面積】 【套內(nèi)建 筑面積】 （本條款中均簡(jiǎn)稱面積 ）為依據(jù)進(jìn)行面積確認(rèn)及面積差異處當(dāng)事人選擇按套計(jì)價(jià)的，不適用本條約定合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有差異的， 以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)商品房交付后，產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積發(fā)生差異，雙方同意按第 種方式進(jìn)行處理：1、雙方自行約定：(1) 2、雙方同意按以下原則處理：（1）面積誤差比絕對(duì)值在 3%以內(nèi)（含 3%）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款 ;（2）面積誤差比絕對(duì)值超出 3% 時(shí)，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，出賣人在買受人提出退房之日起 30 天內(nèi)將買 受人已付款退還給買受人，并按 利_ 率付給利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)

16、登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤 差比在 3%以內(nèi)（含 3%）部分的房?jī)r(jià)款由買受人補(bǔ)足 ;超出 3% 部分的 房?jī)r(jià)款由出賣人承擔(dān)， 產(chǎn)權(quán)歸買受人。 產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面 積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在 3%以內(nèi)（含 3%）部分的房?jī)r(jià)款由出賣人返 還買受人 ;絕對(duì)值超出 3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積 - 合同約定面積面積誤差比100%合同約定面積因設(shè)計(jì)變更造成面積差異，雙方不解除合同的，應(yīng)當(dāng)簽署補(bǔ)充 協(xié)議。【釋義】本條是對(duì)房屋面積確認(rèn)依據(jù)及房屋面積差異處理方式 的約定。本條款的法律依據(jù)：建設(shè)部商品房銷售管理第二十條規(guī)定： 按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)的， 當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在

17、合同中載明合同 約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。 合同未作約定的， 接 以下原則處理： （一）面積誤差比絕對(duì)值在 3%以內(nèi)（含 3%）的，據(jù)實(shí)結(jié) 算房?jī)r(jià)款 ;（二）面積誤差比絕對(duì)值超出 3 %時(shí)，買受人有權(quán)退房。買受 人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起 30 日內(nèi)將 買受人已付房?jī)r(jià)款退還給買受人， 同時(shí)支付已付房?jī)r(jià)款利息。 買受人 不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)， 面積誤差比在 3 %以 內(nèi)（含3 %）部分的房?jī)r(jià)款由買受人補(bǔ)足 ;超出 3 %部分的房?jī)r(jià)款由房地 產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)， 面積誤差比絕對(duì)值在 3 % 以內(nèi)

18、（含 3 %） 部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)返還買受人 ;絕對(duì)值超出 3 % 部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙 倍返還買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積 - 合同約定面積面積誤差比 = 100%合同約定面積本條款提示點(diǎn)：1、面積確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)本條規(guī)定以建筑面積或套內(nèi)建筑面積為面積確認(rèn)的依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)，但購(gòu)房人在簽約時(shí)亦可主張上述兩項(xiàng)面積同時(shí)作為依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)。2、產(chǎn)權(quán)登記面積與購(gòu)房人實(shí)際所得面積不符時(shí)的處理 產(chǎn)權(quán)登記面積是指房地產(chǎn)行政主管部門確認(rèn)登記的面積，一般 情形下產(chǎn)權(quán)登記面積即等同于購(gòu)房人實(shí)際所得到的面積， 但如果產(chǎn)權(quán) 登記測(cè)繪單位所作出的測(cè)量結(jié)果與購(gòu)房人的實(shí)得面積不符， 購(gòu)房人依 舊有權(quán)利聘請(qǐng)專業(yè)測(cè)量公司重新測(cè)量，

19、并要求房地產(chǎn)行政主管部門對(duì) 原產(chǎn)權(quán)登記面積作出修正處理。3、自行約定的方式基于設(shè)計(jì)原因，施工原因以及其他原因，開發(fā)商在預(yù)售商品房 實(shí)往往不愿意接受按 商品房銷售管理辦法 的規(guī)定簽訂面積差異處 理?xiàng)l款，而建議購(gòu)房人選擇自行約定的方式，常見(jiàn)的約定方式包括：(1)買受人不要求退房，按照產(chǎn)權(quán)登記面積和原約定每平方米價(jià) 格實(shí)施多退少補(bǔ) ;(該條款的約定從法律上分析仍然存在問(wèn)題，如某合 同原定面積為 80 平方米， 建成面積達(dá) 120 平方米， 即使開發(fā)商主張 該特別約定， 由于約定面積差異已經(jīng)對(duì)原合同造成了實(shí)質(zhì)性破壞， 法 院最終還是會(huì)按法定標(biāo)準(zhǔn)而不會(huì)按約定標(biāo)準(zhǔn)裁決 )(2) 正負(fù) 3% 內(nèi)實(shí)施多退少補(bǔ)

20、，多于 3%部分按原單價(jià)打折計(jì)算 房?jī)r(jià) ;少于 3%部分按原單價(jià)上浮一定比例退還房款 ;(3) 將辦法規(guī)定的臨界點(diǎn) 3%調(diào)整為臨界點(diǎn) 5%;( 從開發(fā)商的 利益分析，此條款最符合其利益 )(4) 總價(jià)包死條款，即無(wú)論產(chǎn)權(quán)登記面積是否與約定面積發(fā)生差 異，均按約定總價(jià)計(jì)算房款。 (對(duì)于廣泛采用通用文本約定的樓盤， 購(gòu)房人可選擇性使用該條款。 就筆者的個(gè)人閱歷， 很少有開發(fā)商在交 房后因?yàn)闇y(cè)定面積比約定面積少而退款的， 而建成后要求購(gòu)房人補(bǔ)繳 購(gòu)房款的卻是屢見(jiàn)不鮮。 )相比而言，上述約定方式均沒(méi)有本條款第二種方式那樣更能維 護(hù)購(gòu)房人的合法權(quán)益， 因此建議購(gòu)房人在簽訂合同時(shí)選擇該種面積差 異處理方式

21、。北京市國(guó)土資源和房屋管理局?jǐn)M定的 北京版式范文本 中采用 的是建筑面積差異與處理?xiàng)l款，更重視了對(duì)購(gòu)房人權(quán)益的保障。第六條 付款方式及期限。買受人按下列第 種_ 方式按期付款：1、一次性付款 .2、分期付款 30【釋義】本條是對(duì)付款方式及付款時(shí)間的約定 本條款提示點(diǎn)：1、一次性付款(1)一次性付款的本意是指購(gòu)房人在約定期限內(nèi)向開發(fā)商支付 完畢 100% 的購(gòu)房款，但在實(shí)踐當(dāng)中， 不少開發(fā)商同意選擇一次性付 款的客戶在簽約是只支付 90%-95% 的購(gòu)房款，留存 5%-10% 的購(gòu)房 款至房屋交接或權(quán)證發(fā)放時(shí)再行給付。(2)開發(fā)商為鼓勵(lì)購(gòu)房人選擇一次性付款方式，往往會(huì)在商品房 定價(jià)的基礎(chǔ)上給予一

22、次性付款購(gòu)房人一定比例的折扣。 購(gòu)房人如選擇 此種付款方式，可以適時(shí)提出折扣請(qǐng)求。2、按揭付款(1)按揭付款不屬于分期付款，現(xiàn)在開發(fā)商與銀行已經(jīng)在付款方 式上取得可高度一致，就是銀行為按揭客戶向開發(fā)商提供一次性付 款。對(duì)開發(fā)商而言， 按揭購(gòu)房人在完善其按揭貸款手續(xù)后就已經(jīng)獲得 了銀行支付的全額房款，購(gòu)房人只是按與銀行簽訂的借款合同逐 月向銀行還款而已。(2)按揭付款方式所產(chǎn)生的法律關(guān)系：A.主合同關(guān)系有兩個(gè)：一是開發(fā)商與購(gòu)房人之間的商品房買賣 合同關(guān)系 ;二是購(gòu)房人與銀行之間的借款合同關(guān)系，B.從合同關(guān)系有三個(gè)：一是購(gòu)房人以所購(gòu)物業(yè)作為抵押物與銀 行之間發(fā)生的抵押合同關(guān)系 ;二是開發(fā)商為購(gòu)房人

23、貸款而向銀行提供 的保證合同關(guān)系 (有的銀行還要求開發(fā)商提供一定數(shù)額的保證金擔(dān) 保);三是銀行與開發(fā)商之間的回購(gòu)法律關(guān)系，即當(dāng)購(gòu)房人逾期未還款40構(gòu)成違約， 銀行依法處分抵押房產(chǎn)， 開發(fā)商向銀行承諾無(wú)條件回購(gòu)該 房產(chǎn)，并將回購(gòu)房款優(yōu)先直接清償銀行貸款本息， 對(duì)此購(gòu)房人在按揭 貸款合同中予以書面確認(rèn)。(3) 按揭付款條款在簽約時(shí)屬于效力待定的條款，該條款生效的 必備要件是銀行同意向按揭購(gòu)房人發(fā)放貸款，并與其簽訂借款合 同，如屬不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由銀行拒絕為購(gòu)房人提供按揭 貸款的，則該條款對(duì)買賣雙方不具備約束力，由此造成商品房買賣 合同不能履行雙方互不負(fù)違約責(zé)任，當(dāng)事人雙方可以請(qǐng)求解除商 品

24、房買賣合同，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金 返還購(gòu)房人。但如是因?yàn)橘I、 賣雙方作為或者不作為的行為導(dǎo)致銀行 按揭不能， 則需要由責(zé)任人承擔(dān)其相應(yīng)的違約責(zé)任， 如購(gòu)房人不提供 或提供虛假的申貸資料，開發(fā)商拒不承擔(dān)銀行要求的保證擔(dān)保責(zé)任(4) 按揭付款方式后續(xù)法律問(wèn)題A.因商品房買賣合同被確認(rèn)為無(wú)效或者被撤銷、解除，致使按揭貸款的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，買賣雙方及銀行均有權(quán)解除按揭貸款合同，開發(fā)商應(yīng)將所收款項(xiàng)分別退還給購(gòu)房人和銀行B.開發(fā)商作為擔(dān)保人為購(gòu)房人按揭貸款提供保證擔(dān)保的方式有 兩種：一是階段性保證擔(dān)保， 即開發(fā)商提供保證擔(dān)保的保證期間為按 揭貸款合同簽訂之日起至購(gòu)房人獲得分戶產(chǎn)權(quán)證并

25、將其房屋所有權(quán) 辦理他項(xiàng)權(quán)利登記之日止 ;二是全程保證擔(dān)保，即開發(fā)商在購(gòu)房人向 銀行償還全部貸款本息之前均需承擔(dān)保證擔(dān)保責(zé)任。 按最高院司法解 釋的規(guī)定， 購(gòu)房人未按照按揭貸款合同的約定償還貸款， 但是已經(jīng)取 得房屋權(quán)屬證書并與銀行辦理了商品房抵押登記手續(xù)， 銀行如起訴購(gòu) 房人要求償還貸款本息或主張房屋優(yōu)先受償?shù)模?不應(yīng)當(dāng)追加開發(fā)商為 共同被告， 開發(fā)商提供全程擔(dān)保的除外。 如果銀行起訴時(shí)買賣人與銀 行尚未完善抵押登記手續(xù)， 則開發(fā)商無(wú)論是提供哪種方式的保證擔(dān)保 都會(huì)被列為共同被告。開發(fā)商盡早為購(gòu)房人辦理分戶權(quán)證的意義不僅是履行自身商 品房買賣合同 所約定的義務(wù)， 還具備解除自身?yè)?dān)保法律風(fēng)險(xiǎn)的

26、功能 和作用。從近年法院受理的案件類型分析， 按揭購(gòu)房人逾期付款違約 糾紛已成為一類主要民事糾紛， 即每個(gè)樓盤都存在著一定比例的按揭 購(gòu)房人逾期不歸還銀行貸款的風(fēng)險(xiǎn)隱患， 開發(fā)商如不重視此類糾紛的 預(yù)防和風(fēng)險(xiǎn)防范，將造成不必要的經(jīng)濟(jì)損失。第七條 買受人逾期付款的違約責(zé)任。買受人如未按本合同規(guī)定的時(shí)間付款， 按下列第 種_ 方式處理：1. 按逾期時(shí)間，分別處理 (不作累加 )(1)逾期在 日之內(nèi)，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止， 買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款 萬(wàn)分之 的違約金，合同繼續(xù)履行 ;(2)逾期超過(guò) 日后，出賣人有權(quán)解除合同。 出賣人解除合同的，買受人按

27、累計(jì)應(yīng)付款的 %向出賣人支付違約金。 買受人愿意繼續(xù)履行合同的，經(jīng)出賣人同意，合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定的應(yīng) 付款期限之第二天起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止， 買受人按日向出 賣人支付逾期應(yīng)付款萬(wàn)分之 (該比率應(yīng)不小于第 (1) 項(xiàng)中的比率 )的違約金。本條中的逾期應(yīng)付款指依照本合同第六條規(guī)定的到期應(yīng)付款與 該期實(shí)際已付款的差額 ;采取分期付款的，按相應(yīng)的分期應(yīng)付款與該 期的實(shí)際已付款的差額確定。2. 【釋義】本條是對(duì)購(gòu)房人逾期違約金責(zé)任進(jìn)行約定的條款本條款提示點(diǎn) ;1、逾期付款違約責(zé)任分析逾期付款是買賣合同中的一種典型違約行為，逾期付款未達(dá)一定期間，構(gòu)成根本違約。構(gòu)成一般違約的，守約方有權(quán)要求

28、違約方履行合同并支付一定的違約金 ;構(gòu)成根本違約的，守約方除有權(quán)單方面 解除合同外，還有權(quán)要求違約方支付承擔(dān)由于終止合同所造成的相應(yīng) 經(jīng)濟(jì)損失?；谝话氵`約與根本違約的理論依據(jù)，示范文本建立了兩種相 輔相成的違約責(zé)任救濟(jì)方式。2、如何設(shè)定一般違約與根本違約的合理期間最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若 干問(wèn)題的解釋第十五條規(guī)定 ;出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延 支付購(gòu)房款， 經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行， 當(dāng)事人一方 請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。法律沒(méi)有規(guī) 定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定， 經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后， 解除權(quán)行使的合理期 限為三個(gè)月。 對(duì)方當(dāng)事人沒(méi)有催告的， 解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日 起一年內(nèi)行使，逾期不行使的，解除權(quán)消滅